家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ

「瑕疵（かし）・契約不適合はどこまで責任ある？」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みですね。

確かに売却でマイナスなことは、できれば隠したいもの。

一方で隠しすぎると、売却後に瑕疵担保責任（追完請求権）を追求される恐れがあります。

瑕疵・契約不適合の判断は、過去の判例、心理的瑕疵ガイドラインなどである程度分かります。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心。

この記事では、家を売るときの瑕疵・契約不適合の3つの条件、そして3つの対策について解説します。

2020年4月の民法改正にも対応済。

あなたが家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵（契約不適合）とは

家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」という名前に変わりました。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

傾きは1,000分の6や1,000分の5という基準があります。

基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

心理的瑕疵はガイドラインができた

今まで明確なルールがなかった心理的瑕疵ですが、国土交通省が2021年10月にガイドラインを作成しています。

あくまで強制力のないガイドラインですが次のルールに。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買主は、

• 代金の減額、修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

それぞれの条件を見てみましょう。

条件1. 買主が売買時点で気づかない

売買時点で明らかに分かることは責任を問われない

新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任（買主の追完請求権）」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任（買主の追完請求権）になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い
• 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を問われません。

買主に事前説明し、書面に残す

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

条件2. 生活する上で重大な建物の欠陥

重大かどうかは判例を参考に

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

瑕疵担保責任が認められた判例

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

瑕疵担保責任が認められなかった判例

条件3. 売買契約で決めた期間に見つかる

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に（民法第566条）」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

ケース1.引き渡し後2〜3ヶ月程度の瑕疵担保（追完請求権）期間を定める

引き渡し後2〜3ヶ月程度の瑕疵担保（買主の追完請求権）期間を定めるもの。

普通の中古住宅ではこれが一般的です。

ケース2. 瑕疵担保免責として、全く期間を設けない

築年数が30年の戸建住宅など、何かしらの欠陥があることが当然予想される場合は、瑕疵担保免責が一般的。

瑕疵担保免責にすることで、売主のリスクは無くなります。

ただしこれは築古の家でのみ許される条件。

普通の築15年程度の中古マンションや中古戸建を「瑕疵担保免責」で売り出すと、何かあるのではないかと敬遠され、家が売れにくくなる要因になります。

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの対策

それぞれ解説します。

対策1. 重要事項説明・告知書に記載する

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

優秀な不動産会社を選び、隠さずにすべて相談する

重要事項説明・告知書に記載すべき内容か、正しく判断するためには、次の2つがポイントです。

• 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
• 隠さずに全て不動産会社に相談する

不動産の売却では、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

優秀な不動産会社を選ぶために、売却にかける労力の8割を使うイメージで注力すると良いでしょう。

対策2. 既存住宅売買瑕疵保険

売主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後から最長5年間、瑕疵による補修費用などをカバーできる保険。

国土交通省の主導で2010年に開始した保険です。

保証対象が限られており、利用率は低迷

ただし既存住宅売買瑕疵保険の利用率は未だに2〜3％と低く、あまり利用されていません。

なぜなら保証対象が『雨漏り』と『主要構造部』に限られており、瑕疵リスクが多い設備や内装などが保証されないため。

現時点では、次の対策3を利用する方が良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険については、こちらの記事で解説しています。

対策3. 大手不動産会社の保証サービス

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

大手不動産会社の保証サービスなら、無料で利用でき、保証内容も設備までカバー。

2012年に東急リバブルが業界で初めて保証サービスをスタートし、その他大手も次々と追随。

今では、大手4社がほぼ同じ保証サービスを用意しています。

代表的な不動産会社の瑕疵保証サービスはこちら

三井のリハウス

住友不動産ステップ

東急リバブル

野村の仲介＋

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

大手は売買実績も豊富

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位

店舗数 277店舗
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）

三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。

【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 203店舗
  （首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）

住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み

• 店舗数 220店舗
  （首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）

東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。

東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。

大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。

SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制

大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。

なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）

SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

その他エリアは地域No.1を探す

大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件は

1. 買主が売買時点で気づかない
2. 生活する上で重大な建物の欠陥
3. 売買契約で決めた期間に見つかる

家の売却で瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の対策としては、次の3つ。

1. 重要事項説明・告知書に記載する
2. 既存住宅売買瑕疵保険
3. 大手不動産会社の保証サービス

都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。

とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）

首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！