家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ

「家を売るときに瑕疵（かし）・契約不適合はどこまで責任があるの？ リスクを避ける方法は？」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みでしょうか？

家を売った後に、瑕疵担保責任（追完請求権）でお金を請求されないか不安。
どこまで買主に伝えれば良いのか分からない。
不安をスッキリ解決して、家を売って安心したい！

そんなあなたのために、家を売るときの瑕疵・契約不適合について分かりやすく解説します。

瑕疵・契約不適合の範囲や内容は、過去の判例を見ると、大体分かるでしょう。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心です。

この記事では、瑕疵・契約不適合について判断する条件と具体例、そして瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避ける対策を解説しました。

2020年4月の民法改正にも対応済。

これを知ることで、あなたは不安を解決する方法が分かり、安心して家の売却をスタートすることができるでしょう。

あなたが家の売却に成功し、満足な生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵（契約不適合）とは

家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」という名前に変わりました。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

傾きは1,000分の6や1,000分の5という基準があります。

基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

心理的瑕疵はガイドラインができた

今まで明確なルールがなかった心理的瑕疵ですが、国土交通省が2021年10月にガイドラインを作成しています。

あくまで強制力のないガイドラインですが次のルールに。

• 自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）による死亡は告知の対象外
• 賃貸・マンション共有部は発生から3年経過すれば原則不要
• 事件性、周知性、社会的影響が高い事案、取引相手の判断に影響を及ぼす場合、買主・借主から問われた場合は告知すべき

【参考】国土交通省・「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買主は、

• 代金の減額、修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

それぞれの条件を見てみましょう。

条件1. 買い手が売買の時点で気付かない

新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任（買主の追完請求権）」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任（買主の追完請求権）になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い
• 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を問われません。

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

条件2. 生活する上で重大な建物の欠陥

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

条件3. 決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に（民法第566条）」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの対策

対策1. 重要事項説明・告知書に記載する

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

優秀な不動産会社を選び、隠さずにすべて相談する

重要事項説明・告知書に記載すべき内容か、正しく判断するためには、次の2つがポイントです。

• 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
• 隠さずに全て不動産会社に相談する

不動産の売却では、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

優秀な不動産会社を選ぶために、売却にかける労力の8割を使うイメージで注力すると良いでしょう。

対策2. 既存住宅売買瑕疵保険

売主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後から最長5年間、瑕疵による補修費用などをカバーできる保険。

国土交通省の主導で2010年に開始した保険です。

保証対象が限られており、利用率は低迷

ただし既存住宅売買瑕疵保険の利用率は未だに2〜3％と低く、あまり利用されていません。

なぜなら保証対象が『雨漏り』と『主要構造部』に限られており、瑕疵リスクが多い設備や内装などが保証されないため。

現時点では、次の対策3を利用する方が良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険については、こちらの記事で解説しています。

対策3. 大手不動産会社の保証サービス

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

大手不動産会社の保証サービスなら、無料で利用でき、保証内容も設備までカバー。

2012年に東急リバブルが業界で初めて保証サービスをスタートし、その他大手も次々と追随。

今では、大手4社がほぼ同じ保証サービスを用意しています。

代表的な不動産会社の瑕疵保証サービスはこちら

三井のリハウス

住友不動産販売

東急リバブル

野村の仲介＋

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

これら大手4社にまとめて無料査定を依頼する方法

これらの大手4社に話を聞いてみるなら、「すまいValue」を利用すると良いでしょう。

すまいValueは、大手4社を含む6社が共同で運営する一括査定サイト。

最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

家の売却で瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の対策としては、次の3つ。

• 重要事項説明・告知書に記載する
• 既存住宅売買瑕疵保険
• 大手不動産会社の保証サービス

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【公式サイト】SRE不動産

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3. 

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   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
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