家を売る前に確認すべき「瑕疵（かし）」の範囲と対策まとめ

「瑕疵（かし）の範囲はどこまで責任があるんだろう…」
「瑕疵（かし）のリスクを避ける方法はないのか…」

家に瑕疵があると、家を売った後に、買い主からお金を請求される恐れがあります。

家を売るときの瑕疵の範囲とリスクを避ける方法についてまとめました。

1 瑕疵とは？

家の「瑕疵」とは、家の欠陥のこと。

たとえばこの様なものです。

ハウスくん

瑕疵（かし）は欠陥と同じ意味ということ？

家博士

そうだね。瑕疵にも売り主の責任になるものと、ならないものがあるんだ。

例えば、基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

基礎に亀裂やひび割れがある家は売却できる？ 知っておきたい知識と注意点とは

基礎部分に亀裂やひび割れがある家を売却する際に知っておきたい、知識や注意点をまとめました。

2 家の売り主の瑕疵担保責任とは

これらの瑕疵について、家の売り主の責任になってしまうものを「瑕疵担保責任」と言います。

瑕疵担保責任は次の条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買い手は、

• 修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくん

瑕疵といっても、売り主の責任になる条件は限られるんだね。

家博士

そうだね。しっかり対策をすれば大丈夫だよ。

【条件1】買い手が売買の時点で気づかない

これは分かりやすいですね。
「瑕疵担保責任」は、買い手が売買の時点で気付かないことしか対象になりません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任を問われません。

また買い主に事前に説明することでも、買い主は知っていることになるため、瑕疵担保責任にはなりません。

口頭だけでなく、売買契約の重要事項説明という書類に書いておけば、書類としても残るので安心です。

【条件2】生活する上で重大な建物の欠陥

瑕疵担保責任は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうかは判断が難しいので、裁判所で裁判するのが一般的。

過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

過去の判例はこちら。

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

シックハウスで家を売却すると瑕疵になる？ シックハウスと瑕疵の判断まとめ

シックハウスは瑕疵になるのでしょうか。判断のポイントをまとめました。

ハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは？

家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないからね。

ハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの？

家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

【条件3】決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任の期間は法律で決まっておらず、売り主が自由に決められます。

売買契約の中で、瑕疵担保の期間を明記します。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

ハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね

家博士

一般的にはそうだね。
競合物件などにもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明に記載がない場合は、瑕疵担保責任があることになり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われるのです。

ハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明に書いた方がいいってことだね

家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でもめる原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

3 「瑕疵担保責任」の対策

隠さずに全て不動産会社の担当者に相談

すこしでも不安な事は、とにかく全て不動産会社の担当者に相談しましょう。

瑕疵にあたる可能性があれば、買い主に口頭で説明して、かならず重要事項説明にも書くことが大切です。

重要事項説明に記載すれば、瑕疵にはなりません。

既存住宅売買かし保険

売り主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買かし保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買かし保険は、2010年から始まった新しい保険。

事前にインスペクションを受けて、問題がなければ加入できます。

インスペクションについてはこちらの記事で解説しています。

家を売る時にインスペクションは必要？ 法改正後の状況と注意点まとめ

インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。

保険料：検査込みで10万円〜20万円程度。
期間：1年又は5年間の瑕疵担保責任（免責5万円）

この保険に加入していると、事前の検査に合格したことの証明になり、瑕疵担保期間も1年又は5年と長期になります。

これは、買い手にとっても大きなメリット。
特に戸建住宅では、他との差別化にもなるので、売れやすくなる可能性もあります。

申し込みは、媒介契約を結んだ不動産会社を通じて申し込むと簡単です。

既存住宅売買かし保険については、こちらの記事で解説しています。

家の売却で有利になる「既存住宅売買かし保険」ってどうなの？

瑕疵担保責任をカバーする「既存住宅売買かし保険」という保険があります。この保険は買い主にもメリットがあるので家が売れやすくなる効果も期待できます。実際のところはどうなのか、詳しく解説します。

ハウスくん

ちゃんと保険もあるんだ

家博士

知名度が低いので、地域でどの程度浸透しているか不動産会社に聞いてみると良いよ

不動産会社の保証サービスもある

一部の不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

この様に売り主の保証が３ヶ月ありますが、この後も買い主に対して2年〜5年まで保証が続きます。これは家を買う人にとって大きなメリット。

これらの不動産会社に売却を依頼するなら、一括査定で複数の会社に見積り査定を依頼できます。

ハウスくん

不動産会社の保障を利用した方がいいの？

家博士

複数の不動産会社の意見を、聞き比べることをおすすめするよ

一括査定サイトの定番3社＋1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   年間36万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国840店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
   6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
   しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
   机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

【公式サイト】すまいValue

2. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   累計35万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,300社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

【公式サイト】HOME4U



3. LIFULL HOME'S

   

   実績	4.5
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   非公開（サイト利用者476万人）

   不動産会社数：

   1,798社

   運営会社：

   株式会社LIFULL

   運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場　株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

   管理人のコメント

   不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
   訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
   選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。

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