家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ

「家を売るときに瑕疵（かし）・契約不適合はどこまで責任があるの？ リスクを避ける方法は？」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みでしょうか？

家を売った後に、瑕疵担保責任（追完請求権）でお金を請求されないか不安。
どこまで買主に伝えれば良いのか分からない。
不安をスッキリ解決して、家を売って安心したい！

そんなあなたのために、家を売るときの瑕疵・契約不適合について分かりやすく解説します。

瑕疵・契約不適合の範囲や内容は、過去の判例を見ると、大体分かるでしょう。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心です。

この記事では、瑕疵・契約不適合について判断する条件と具体例、そして瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避ける対策を解説しました。

2020年4月の民法改正にも対応済。

これを知ることで、あなたは不安を解決する方法が分かり、安心して家の売却をスタートすることができるでしょう。

あなたが家の売却に成功し、満足な生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵（契約不適合）とは

家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」という名前に変わりました。

ハウスくん

瑕疵より契約不適合の方が分かりやすいね。
内容も変わったの？

家博士

売主が知っておくべきレベルでは、変わってないよ。
ただし専門的には色々変わってるので、不動産会社は大変だけどね。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

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詳しくはこちらで解説しています。

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ハウスくん

瑕疵・契約不適合があったら、売主の責任になるの？

家博士

売主の責任を瑕疵担保責任（買主の追完請求権）というんだけど、それを判断する3つの条件があるんだ

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買主は、

• 代金の減額、修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくん

3つの条件にあてはまらなければ、売主の責任にはならないんだね。

家博士

そうだね。正しく対策すれば大丈夫だよ。

【条件1】買い手が売買の時点で気付かない

新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任（買主の追完請求権）」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任（買主の追完請求権）になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い
• 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を問われません。

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

【条件2】生活する上で重大な建物の欠陥

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

シックハウスで家を売却すると瑕疵になる？ シックハウスと瑕疵の判断まとめ

シックハウスは瑕疵になるのでしょうか。判断のポイントをまとめました。

ハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは？

家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないから影響は大きいね。

ハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの？

家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

【条件3】決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に（民法第566条）」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

ハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね

家博士

一般的にはね。
ただ競合物件にもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

ハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明・告知書に書いた方がいいってことだね

家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でトラブルの原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

「瑕疵担保責任」の対策

隠さずに全て不動産会社の担当者に相談

すこしでも不安な事は、とにかく全て不動産会社の担当者に相談しましょう。

しっかりした不動産会社であれば、全て判断して、契約書類に反映してくれます。

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

既存住宅売買瑕疵保険を利用する

売り主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買かし保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買かし保険は、2010年から始まった新しい保険。

事前にインスペクションを受けて、問題がなければ加入できます。

インスペクションについてはこちらの記事で解説しています。

家を売る時にインスペクションは必要？ 法改正後の状況と注意点まとめ

インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。

保険料：検査込みで10万円〜20万円程度。
期間：1年又は5年間の瑕疵担保責任（免責5万円）

この保険に加入していると、事前の検査に合格したことの証明になり、瑕疵担保期間も1年又は5年と長期になります。

これは、買い手にとっても大きなメリット。
特に戸建住宅では、他との差別化にもなるので、売れやすくなる可能性もあります。

申し込みは、媒介契約を結んだ不動産会社を通じて申し込むと簡単です。

既存住宅売買かし保険については、こちらの記事で解説しています。

家の売却で有利になる「既存住宅売買瑕疵保険」ってどうなの？

瑕疵担保責任をカバーする「既存住宅売買かし保険」という保険があります。この保険は買い主にもメリットがあるので家が売れやすくなる効果も期待できます。実際のところはどうなのか、詳しく解説します。

ハウスくん

ちゃんと保険もあるんだ

家博士

でも知名度が低いから、利用する前に不動産会社に相談した方が良いね。
あと大手不動産会社なら、無料で建物と設備を保証してくれるサービスがあるよ。

大手不動産会社の保証サービスなら無料

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあり、無料で利用できます。

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

売り主の保証が3ヶ月あり、その後も2年〜5年まで買主の保証が続きます。

これは家を買う人にとって大きなメリットなので、家が売れやすくなる効果も。

これらの大手不動産会社に話を聞いてみるなら、「すまいValue」を利用すると良いでしょう。

すまいValueの公式サイトはこちら
⇒すまいValue

まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

家の売却で瑕疵担保責任（買主の追完請求権）のリスクを無くすためには、次の3つが大切です。

• 優秀で信頼できる不動産会社を見つける。
• 隠さず全て不動産会社に相談する。
• 不安であれば保険や保証サービスを利用する。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！