家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ

「家を売るときに瑕疵（かし）・契約不適合はどこまで責任があるの？ リスクを避ける方法は？」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みでしょうか？

家を売った後に、瑕疵担保責任（追完請求権）でお金を請求されないか不安。
どこまで買主に伝えれば良いのか分からない。
不安をスッキリ解決して、家を売って安心したい！

そんなあなたのために、家を売るときの瑕疵・契約不適合について分かりやすく解説します。

瑕疵・契約不適合の範囲や内容は、過去の判例を見ると、大体分かるでしょう。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心です。

この記事では、瑕疵・契約不適合について判断する条件と具体例、そして瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避ける対策を解説しました。

2020年4月の民法改正にも対応済。

これを知ることで、あなたは不安を解決する方法が分かり、安心して家の売却をスタートすることができるでしょう。

あなたが家の売却に成功し、満足な生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵（契約不適合）とは

家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」という名前に変わりました。

ハウスくん

瑕疵より契約不適合の方が分かりやすいね。
内容も変わったの？

家博士

売主が知っておくべきレベルでは、変わってないよ。
ただし専門的には色々変わってるので、不動産会社は大変だけどね。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

水漏れ・雨漏りのマンションを売るときに、知っておきたい注意点と高く売る方法とは

マンションでトラブルとして多い水漏れや雨漏り。水漏れや雨漏りが起きているマンションでも、売却できるのでしょうか？売るときの注意点と、高く売るための方法をまとめました。

シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

シロアリ被害のあった家、防蟻対策していない家の売却方法とは

シロアリ被害にあった家、防蟻対策がない家の売却方法、知っておきたい注意点について分かりやすくまとめました。またシロアリの基礎知識として、駆除方法や防蟻方法についても合わせて解説しています。

傾きは1,000分の6や1,000分の5という基準があります。

傾いた家は売れる？ 傾いた家の売却価格・売る方法を解説

傾いた家でも売却は可能です。ただし最適な売り方を選ぶことが大切。傾いた家を売る方法、直すための工事方法と費用を分かりやすく解説。また傾きが瑕疵になる判断基準と測定方法についてもまとめました。

基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

基礎に亀裂やひび割れがある家は売却できる？ 知っておきたい知識と注意点とは

基礎部分に亀裂やひび割れがある家を売却する際に知っておきたい、知識や注意点をまとめました。

ハウスくん

瑕疵・契約不適合があったら、売主の責任になるの？

家博士

売主の責任を瑕疵担保責任（買主の追完請求権）というんだけど、それを判断する3つの条件があるんだ

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買主は、

• 代金の減額、修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくん

3つの条件にあてはまらなければ、売主の責任にはならないんだね。

家博士

そうだね。正しく対策すれば大丈夫だよ。

【条件1】買い手が売買の時点で気付かない

新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任（買主の追完請求権）」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任（買主の追完請求権）になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い
• 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を問われません。

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

【条件2】生活する上で重大な建物の欠陥

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

シックハウスで家を売却すると瑕疵になる？ シックハウスと瑕疵の判断まとめ

シックハウスは瑕疵になるのでしょうか。判断のポイントをまとめました。

ハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは？

家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないから影響は大きいね。

ハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの？

家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

【条件3】決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に（民法第566条）」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

ハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね

家博士

一般的にはね。
ただ競合物件にもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

ハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明・告知書に書いた方がいいってことだね

家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でトラブルの原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

「瑕疵担保責任」の対策

隠さずに全て不動産会社の担当者に相談

すこしでも不安な事は、とにかく全て不動産会社の担当者に相談しましょう。

しっかりした不動産会社であれば、全て判断して、契約書類に反映してくれます。

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

既存住宅売買瑕疵保険を利用する

売り主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買かし保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買かし保険は、2010年から始まった新しい保険。

事前にインスペクションを受けて、問題がなければ加入できます。

インスペクションについてはこちらの記事で解説しています。

家を売る時にインスペクションは必要？ 法改正後の状況と注意点まとめ

インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。

保険料：検査込みで10万円〜20万円程度。
期間：1年又は5年間の瑕疵担保責任（免責5万円）

この保険に加入していると、事前の検査に合格したことの証明になり、瑕疵担保期間も1年又は5年と長期になります。

これは、買い手にとっても大きなメリット。
特に戸建住宅では、他との差別化にもなるので、売れやすくなる可能性もあります。

申し込みは、媒介契約を結んだ不動産会社を通じて申し込むと簡単です。

既存住宅売買かし保険については、こちらの記事で解説しています。

家の売却で有利になる「既存住宅売買瑕疵保険」ってどうなの？

瑕疵担保責任をカバーする「既存住宅売買かし保険」という保険があります。この保険は買い主にもメリットがあるので家が売れやすくなる効果も期待できます。実際のところはどうなのか、詳しく解説します。

ハウスくん

ちゃんと保険もあるんだ

家博士

でも知名度が低いから、利用する前に不動産会社に相談した方が良いね。
あと大手不動産会社なら、無料で建物と設備を保証してくれるサービスがあるよ。

大手不動産会社の保証サービスなら無料

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあり、無料で利用できます。

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

売り主の保証が3ヶ月あり、その後も2年〜5年まで買主の保証が続きます。

これは家を買う人にとって大きなメリットなので、家が売れやすくなる効果も。

これらの大手不動産会社に話を聞いてみるなら、「すまいValue」を利用すると良いでしょう。

すまいValueの公式サイトはこちら
⇒すまいValue

まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

家の売却で瑕疵担保責任（買主の追完請求権）のリスクを無くすためには、次の3つが大切です。

• 優秀で信頼できる不動産会社を見つける。
• 隠さず全て不動産会社に相談する。
• 不安であれば保険や保証サービスを利用する。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   36万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国870店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
   6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
   簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

【公式サイト】すまいValue

2. SRE不動産（旧ソニー不動産）

   

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス株式会社

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
   あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

   管理人のコメント

   大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

【公式サイト】SRE不動産



3. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   査定実績：

   累計40万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,500社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
   机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
  →すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
  →すまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
• 地方（人口密度が少ない地域）
  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME'Sも使ってみると良いでしょう。