かしイメージ
「家を売るときに瑕疵(かし)・契約不適合はどこまで責任があるの? リスクを避ける方法は?」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みでしょうか?

家を売った後に、瑕疵担保責任(追完請求権)でお金を請求されないか不安。
どこまで買主に伝えれば良いのか分からない。
不安をスッキリ解決して、家を売って安心したい!

そんなあなたのために、家を売るときの瑕疵・契約不適合について分かりやすく解説します。

瑕疵・契約不適合の範囲や内容は、過去の判例を見ると、大体分かるでしょう。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心です。

この記事では、瑕疵・契約不適合について判断する条件と具体例、そして瑕疵担保責任(買主の追完請求権)を避ける対策を解説しました。

2020年4月の民法改正にも対応済。

これを知ることで、あなたは不安を解決する方法が分かり、安心して家の売却をスタートすることができるでしょう。

あなたが家の売却に成功し、満足な生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵(契約不適合)とは

瑕疵イメージ
家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵(かし)」→「契約不適合」という名前に変わりました。

ハウスくんハウスくん

瑕疵より契約不適合の方が分かりやすいね。
内容も変わったの?


家博士家博士

売主が知っておくべきレベルでは、変わってないよ。
ただし専門的には色々変わってるので、不動産会社は大変だけどね。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

【瑕疵・契約不適合の例】
  • 雨漏り
  • シロアリ被害、極端な虫害
  • 沈下や傾き、基礎のひび割れ
  • 水道の水漏れや排水管の詰まりなど
  • 事件や事故による心理的な影響

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

傾きは1,000分の6や1,000分の5という基準があります。

基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

ハウスくんハウスくん

瑕疵・契約不適合があったら、売主の責任になるの?


家博士家博士

売主の責任を瑕疵担保責任(買主の追完請求権)というんだけど、それを判断する3つの条件があるんだ

瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任(買主の追完請求権)は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

【瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の3つの条件】

  • 条件1. 買主が売買の時点で気づかなかったこと。
    →※新民法で廃止されたが、実務上は残る
  • 条件2. 生活する上で重大な建物の欠陥であること。
  • 条件3. 売買契約書などで決められた期間の間で見つかったこと。

これらの条件をみたすと、買主は、

  • 代金の減額、修繕費や補修費の請求
  • 契約の解消
  • 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくんハウスくん

3つの条件にあてはまらなければ、売主の責任にはならないんだね。


家博士家博士

そうだね。正しく対策すれば大丈夫だよ。


それぞれの条件を見てみましょう。

条件1. 買い手が売買の時点で気付かない

内覧イメージ
新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任(買主の追完請求権)」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任(買主の追完請求権)になりません。

  • 陽当りが悪い
  • バリアフリーじゃない
  • 駅から遠い
  • 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任(買主の追完請求権)を問われません。

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任(買主の追完請求権)を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書(付帯設備及び物件状況確認書)という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

条件2. 生活する上で重大な建物の欠陥

重大な欠陥のイメージ
瑕疵担保責任(買主の追完請求権)は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

【瑕疵担保責任が認められた判例】

暴力団事務所の存在
向かいの建物が暴力団事務所で組員が常駐していた判例。
⇒売買代金の9%相当の損賠賠償【東京地裁:平成11年】
⇒売買代金の2割減額【東京地裁:平成7年】
過去の自殺
過去に自殺があったことを隠していた判例。
⇒和解金80万円
⇒契約解除【東京地裁:平成7年】
⇒売買代金の15%程度の損害賠償【浦和地裁:平成9年】
新築マンションのシックハウス
ホルムアルデヒドの濃度が高い
⇒契約解除及び損害賠償【東京地裁:平成17年】
築21年の中古戸建てのシロアリ被害
競売で入手した物件をリフォームして再販、それを購入したがシロアリ被害で構造体力上危険性を有しており、瑕疵担保責任を争った判例。
⇒補修費用500万円、引越費用等218万円の支払いを命じた【東京地裁:平成18年】

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

【瑕疵担保責任が認められなかった判例】

築20年マンションの水漏れ
購入後、トイレや台所の水漏れが相次ぎ、9ヶ月後には管理組合で汚水管の修理工事が行われたため、媒介業者の説明責任について争われた判例。
⇒棄却【福岡高裁:平成12年】
築後25年マンションの虫害(アリ)
家にイエヒメアリが大量に発生し、これが5年以上前から続いていたことで瑕疵として争われた判例。
⇒一審では賠償責任あり【大阪地裁】
⇒二審では、他の住戸が空室ではないことなどから棄却【大阪高裁:平成12年】
築19年のタウンハウスの老朽化
屋根・壁老朽化、床鳴り等について、現状有姿(瑕疵担保免責)での売買について争われた判例。
⇒棄却。築19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠くとは認められない。【大阪高裁:平成16年】
家の前のゴミステーション
家の前がゴミステーションであることを瑕疵として争われた判例
⇒棄却。ゴミステーションの設置は隠れたる瑕疵には当たらない。【神戸地裁:平成13年】

ハウスくんハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは?


家博士家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないから影響は大きいね。


ハウスくんハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの?


家博士家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

条件3. 決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に(民法第566条)」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

(1)一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

引き渡し後2〜3ヶ月程度の瑕疵担保(買主の追完請求権)期間を定める
普通の中古住宅ではこれが一般的。
瑕疵担保免責として、全く期間を設けない
築年数が30年の戸建住宅など、何かしらの欠陥があることが当然予想される場合は、瑕疵担保免責が一般的。瑕疵担保免責にすることで、売主のリスクは無くなります。
ただしこれは築古の家でのみ許される条件。
普通の築15年程度の中古マンションや中古戸建を「瑕疵担保免責」で売り出すと、何かあるのではないかと敬遠され、家が売れにくくなる要因になります。

ハウスくんハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね


家博士家博士

一般的にはね。
ただ競合物件にもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

(2)期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

(3)売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律(品確法)があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

(4)売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

故意に隠して期間を超えて責任を問われた例
売り手が故意に雨漏りを隠して売った中古マンションで、瑕疵担保責任を超えた後に雨漏りがあり、契約の解除と損害賠償責任を求めて争われた裁判。
判決では、瑕疵担保期間を超えていたために契約解除は認められなかったが、損害280万円の支払いを売り手に命じました。【東京地裁:平成13年】

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

ハウスくんハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明・告知書に書いた方がいいってことだね


家博士家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でトラブルの原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の3つの対策

対策1. 重要事項説明・告知書に記載する

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書(付帯設備及び物件状況確認書)に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

優秀な不動産会社を選び、隠さずにすべて相談する

重要事項説明・告知書に記載すべき内容か、正しく判断するためには、次の2つがポイントです。

  • 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
  • 隠さずに全て不動産会社に相談する

不動産の売却では、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

優秀な不動産会社を選ぶために、売却にかける労力の8割を使うイメージで注力すると良いでしょう。

対策2. 既存住宅売買瑕疵保険

住宅売買のかし保険の仕組み
売主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後から最長5年間、瑕疵による補修費用などをカバーできる保険。

国土交通省の主導で2010年に開始した保険です。

既存住宅売買瑕疵保険の詳細

  • 保険料: 検査込みで無料〜20万円程度
  • 保証期間: 1年・2年・5年間のいずれか
  • 瑕疵担保責任(免責5万円)
  • 加入条件: 新耐震の建物、かつインスペクションなどの検査に合格すること

保証対象が限られており、利用率は低迷

ただし既存住宅売買瑕疵保険の利用率は未だに2〜3%と低く、あまり利用されていません。

なぜなら保証対象が『雨漏り』と『主要構造部』に限られており、瑕疵リスクが多い設備や内装などが保証されないため。

現時点では、次の対策3を利用する方が良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険については、こちらの記事で解説しています。

ハウスくんハウスくん

瑕疵の保険があるんだ


家博士家博士

でも知名度が低いから、利用する前に不動産会社に相談した方が良いね。
それより大手不動産会社の保証サービスなら、無料で建物と設備を保証してくれるよ。

対策3. 大手不動産会社の保証サービス

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

大手不動産会社の保証サービスなら、無料で利用でき、保証内容も設備までカバー。

2012年に東急リバブルが業界で初めて保証サービスをスタートし、その他大手も次々と追随。

今では、大手4社がほぼ同じ保証サービスを用意しています。

代表的な不動産会社の瑕疵保証サービスはこちら

三井のリハウス

三井のリハウス

建物チェック&サポートサービス

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
連棟構造の建物(タウンハウス、テラスハウス等)、店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと
対象範囲
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限450万円(税込・免責金額なし)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

設備チェック&サポートサービス

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと
対象範囲
40項目の住宅設備
サポート上限金額
製造から15年以内の設備 : 20万円(税抜)
製造から15年超~30年の設備 : 3~10万円(税抜)

住友不動産販売

住友不動産販売

瑕疵保証

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
自己居住用物件に限る。また賃貸中、3ヶ月以上の空家、別荘、併用住宅、瑕疵担保責任免責物件ではないこと
対象範囲
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限200万円(税込・免責5万円)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

設備保障

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
対象範囲

売買契約締結時に対象不動産に設置されており、所定の「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」で、引渡時までに故障・不具合等が発生していないもの。(※)
引渡時の動作・目視確認の結果、故障・不具合等が発生していないと認められたもの。
※「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」であっても、「設備表」内に故障・不具合の指摘がある機器・箇所については対象外。

サポート上限金額
製造から10年以内の設備 : 10万円(税抜)
製造から10年超の設備 : 2~6万円(税抜)

東急リバブル

東急リバブル

建物保障

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て、マンションは専有面積(壁芯)30㎡以上で築年数不問

瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産(募集中含む)を除く。
外部委託検査会社の検査員による建物・専有部分の検査を受け、適合の判定を受けること(一戸建のシロアリ検査は専門業者による)
※不適合の判定の場合、その部分を除いて保証可
その他諸条件あり

対象範囲
【一戸建】
構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障
【マンション】
雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限500万円(税込・免責金額なし)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

住宅設備保障

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
「リバブルあんしん仲介保証(建物保証)」を利用する一戸建・マンション
対象範囲
32種類の住宅設備
サポート上限金額
製造から15年以内の設備 : 15万円(税抜)
製造から15年超~30年の設備 : 3万円(税抜)

野村の仲介+

野村の仲介+

建物保障(戸建て)

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して築後5年以内は引渡後5年間/築後5年超~8年以内は引渡後4年間/築後8年超~12年以内は引渡後3年間/築後12年超は引渡後2年間。
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て

瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産(募集中含む)を除く。
媒介締結後、原則2週間以内に建物検査を実施できること
※野村の仲介+(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり

対象範囲
構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、地震による損壊
サポート上限金額
上限500万円(税別)

住宅設備保障(マンション)

保証期間
7日間
※買い主に対して築後5年以内は引渡後5年間、築後5年超~8年以内は引渡後4年間、築後8年超~12年以内は引渡後3年間、築後12年超は引渡後2年間
対象物件
昭和58年1月以降竣工のマンション、居住用物件であること(賃貸中は除く)
※野村の仲介+(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり
対象範囲
32種類の住宅設備
サポート上限金額
製造から10年以内の設備 : 10万円(税抜)
製造から10年超の設備 : 2〜10万円(税抜)

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

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すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵(かし)・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

家の売却で瑕疵担保責任(買主の追完請求権)の対策としては、次の3つ。

  • 重要事項説明・告知書に記載する
  • 既存住宅売買瑕疵保険
  • 大手不動産会社の保証サービス

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この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
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    管理人のコメント

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  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U