かしイメージ
「瑕疵(かし)の範囲はどこまで責任があるんだろう…」
「瑕疵(かし)のリスクを避ける方法はないのか…」

家に瑕疵があると、家を売った後に、買い主からお金を請求される恐れがあります。

家を売るときの瑕疵の範囲とリスクを避ける方法についてまとめました。

1 瑕疵とは?

瑕疵イメージ
家の「瑕疵」とは、家の欠陥のこと。

たとえばこの様なものです。

【瑕疵の例】
  • 雨漏り
  • シロアリ被害、極端な虫害
  • 沈下や傾き、基礎のひび割れ
  • 水道の水漏れや排水管の詰まりなど
  • 事件や事故による心理的な影響

ハウスくんハウスくん

瑕疵(かし)は欠陥と同じ意味ということ?


家博士家博士

そうだね。瑕疵にも売り主の責任になるものと、ならないものがあるんだ。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

2 家の売り主の瑕疵担保責任とは

これらの瑕疵について、家の売り主の責任になってしまうものを「瑕疵担保責任」と言います。

瑕疵担保責任は次の条件を満たした時のみ認められます。

【瑕疵担保責任となる条件】

  • 【条件1】買い手が売買の時点で気づかなかったこと。
  • 【条件2】生活する上で重大な建物の欠陥であること。
  • 【条件3】売買契約書などで決められた期間の間で見つかったこと。

これらの条件をみたすと、買い手は、

  • 修繕費や補修費の請求
  • 契約の解消
  • 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくんハウスくん

瑕疵といっても、売り主の責任になる条件は限られるんだね。


家博士家博士

そうだね。しっかり対策をすれば大丈夫だよ。


それぞれの条件を見てみましょう。

【条件1】買い手が売買の時点で気づかない

内覧イメージ
これは分かりやすいですね。
「瑕疵担保責任」は、買い手が売買の時点で気付かないことしか対象になりません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任になりません。

  • 陽当りが悪い
  • バリアフリーじゃない
  • 駅から遠い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任を問われません。

また買い主に事前に説明することでも、買い主は知っていることになるため、瑕疵担保責任にはなりません。

口頭だけでなく、売買契約の重要事項説明という書類に書いておけば、書類としても残るので安心です。

【条件2】生活する上で重大な建物の欠陥

重大な欠陥のイメージ
瑕疵担保責任は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうかは判断が難しいので、裁判所で裁判するのが一般的。

過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

過去の判例はこちら。

【瑕疵担保責任が認められた判例】

暴力団事務所の存在
向かいの建物が暴力団事務所で組員が常駐していた判例。
⇒売買代金の9%相当の損賠賠償【東京地裁:平成11年】
⇒売買代金の2割減額【東京地裁:平成7年】
過去の自殺
過去に自殺があったことを隠していた判例。
⇒和解金80万円
⇒契約解除【東京地裁:平成7年】
⇒売買代金の15%程度の損害賠償【浦和地裁:平成9年】
新築マンションのシックハウス
ホルムアルデヒドの濃度が高い
⇒契約解除及び損害賠償【東京地裁:平成17年】
築21年の中古戸建てのシロアリ被害
競売で入手した物件をリフォームして再販、それを購入したがシロアリ被害で構造体力上危険性を有しており、瑕疵担保責任を争った判例。
⇒補修費用500万円、引越費用等218万円の支払いを命じた【東京地裁:平成18年】

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

【瑕疵担保責任が認められなかった判例】

築20年マンションの水漏れ
購入後、トイレや台所の水漏れが相次ぎ、9ヶ月後には管理組合で汚水管の修理工事が行われたため、媒介業者の説明責任について争われた判例。
⇒棄却【福岡高裁:平成12年】
築後25年マンションの虫害(アリ)
家にイエヒメアリが大量に発生し、これが5年以上前から続いていたことで瑕疵として争われた判例。
⇒一審では賠償責任あり【大阪地裁】
⇒二審では、他の住戸が空室ではないことなどから棄却【大阪高裁:平成12年】
築19年のタウンハウスの老朽化
屋根・壁老朽化、床鳴り等について、現状有姿(瑕疵担保免責)での売買について争われた判例。
⇒棄却。築19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠くとは認められない。【大阪高裁:平成16年】
家の前のゴミステーション
家の前がゴミステーションであることを瑕疵として争われた判例
⇒棄却。ゴミステーションの設置は隠れたる瑕疵には当たらない。【神戸地裁:平成13年】

ハウスくんハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは?


家博士家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないからね。


ハウスくんハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの?


家博士家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

【条件3】決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任の期間は法律で決まっておらず、売り主が自由に決められます。

売買契約の中で、瑕疵担保の期間を明記します。

(1)一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

引き渡し後2〜3ヶ月程度の瑕疵担保期間を定める
普通の中古住宅ではこれが一般的。最低限の瑕疵担保期間として2〜3ヶ月の期間を定めて売買契約をします。
瑕疵担保免責として、全く期間を設けない
築年数が30年の戸建住宅など、何かしらの欠陥があることが当然予想される場合などは、瑕疵担保免責が一般的。瑕疵担保免責にすることで、売り手のリスクは軽減されます。
ただしこれは築古の家でのみ許される条件。
普通の築15年程度の中古マンションや中古戸建を「瑕疵担保免責」で売り出すと、何かあるのではないかと敬遠され、家が売れにくくなる要因になります。

ハウスくんハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね


家博士家博士

一般的にはそうだね。
競合物件などにもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

(2)期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

(3)売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律(品確法)があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

(4)売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

故意に隠して期間を超えて責任を問われた例
売り手が故意に雨漏りを隠して売った中古マンションで、瑕疵担保責任を超えた後に雨漏りがあり、契約の解除と損害賠償責任を求めて争われた裁判。
判決では、瑕疵担保期間を超えていたために契約解除は認められなかったが、損害280万円の支払いを売り手に命じました。【東京地裁:平成13年】

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明に記載がない場合は、瑕疵担保責任があることになり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われるのです。

ハウスくんハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明に書いた方がいいってことだね


家博士家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でもめる原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

3 「瑕疵担保責任」の対策

隠さずに全て不動産会社の担当者に相談

すこしでも不安な事は、とにかく全て不動産会社の担当者に相談しましょう。

瑕疵にあたる可能性があれば、買い主に口頭で説明して、かならず重要事項説明にも書くことが大切です。

重要事項説明に記載すれば、瑕疵にはなりません。

既存住宅売買かし保険

住宅売買のかし保険の仕組み
売り主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買かし保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買かし保険は、2010年から始まった新しい保険。

事前にインスペクションを受けて、問題がなければ加入できます。

インスペクションとは
インスペクションとは、家の健康診断のようなもの。
国土交通省の定める講習を終了した者が、目視と計測を中心に家の劣化の状況や欠陥の有無を診断します。

インスペクションについてはこちらの記事で解説しています。

保険料:検査込みで10万円〜20万円程度。
期間:1年又は5年間の瑕疵担保責任(免責5万円)

この保険に加入していると、事前の検査に合格したことの証明になり、瑕疵担保期間も1年又は5年と長期になります。

これは、買い手にとっても大きなメリット。
特に戸建住宅では、他との差別化にもなるので、売れやすくなる可能性もあります。

申し込みは、媒介契約を結んだ不動産会社を通じて申し込むと簡単です。

既存住宅売買かし保険については、こちらの記事で解説しています。

ハウスくんハウスくん

ちゃんと保険もあるんだ


家博士家博士

知名度が低いので、地域でどの程度浸透しているか不動産会社に聞いてみると良いよ

不動産会社の保証サービスもある

一部の不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

不動産会社の瑕疵担保責任サービスの例

三井のリハウス

建物チェック&サポートサービス

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
連棟構造の建物(タウンハウス、テラスハウス等)、店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと
対象範囲
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限450万円(税込・免責金額なし)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

設備チェック&サポートサービス

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
店舗、店舗併用住宅、賃貸併用住宅、事務所ではないこと
対象範囲
40項目の住宅設備
サポート上限金額
製造から15年以内の設備 : 20万円(税抜)
製造から15年超~30年の設備 : 3~10万円(税抜)

住友不動産販売

瑕疵保証

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
自己居住用物件に限る。また賃貸中、3ヶ月以上の空家、別荘、併用住宅、瑕疵担保責任免責物件ではないこと
対象範囲
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・シロアリの害・給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限200万円(税込・免責5万円)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

設備保障

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て・マンション
対象範囲

売買契約締結時に対象不動産に設置されており、所定の「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」で、引渡時までに故障・不具合等が発生していないもの。(※)
引渡時の動作・目視確認の結果、故障・不具合等が発生していないと認められたもの。
※「設備表」の「設備の有無」欄に「有」と記載された「主要設備」および「その他の設備」であっても、「設備表」内に故障・不具合の指摘がある機器・箇所については対象外。

サポート上限金額
製造から10年以内の設備 : 10万円(税抜)
製造から10年超の設備 : 2~6万円(税抜)

東急リバブル

建物保障

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て、マンションは専有面積(壁芯)30㎡以上で築年数不問

瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産(募集中含む)を除く。
外部委託検査会社の検査員による建物・専有部分の検査を受け、適合の判定を受けること(一戸建のシロアリ検査は専門業者による)
※不適合の判定の場合、その部分を除いて保証可
その他諸条件あり

対象範囲
【一戸建】
構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障
【マンション】
雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障
サポート上限金額
雨漏り・建物構造上主要な部位の木部の腐食・給排水管の故障
→上限500万円(税込・免責金額なし)
シロアリの害
→上限50万円(税込・免責金額なし)

住宅設備保障

保証期間
7日間
※買い主に対して2年まで保障
対象物件
「リバブルあんしん仲介保証(建物保証)」を利用する一戸建・マンション
対象範囲
32種類の住宅設備
サポート上限金額
製造から15年以内の設備 : 15万円(税抜)
製造から15年超~30年の設備 : 3万円(税抜)

野村の仲介+

建物保障(戸建て)

保証期間
3ヶ月
※買い主に対して築後5年以内は引渡後5年間/築後5年超~8年以内は引渡後4年間/築後8年超~12年以内は引渡後3年間/築後12年超は引渡後2年間。
対象物件
媒介契約締結時点で築30年以内の一戸建て

瑕疵担保責任免責不動産および事業用不動産、賃貸用不動産(募集中含む)を除く。
媒介締結後、原則2週間以内に建物検査を実施できること
※野村の仲介+(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり

対象範囲
構造耐力上主要な部分、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、地震による損壊
サポート上限金額
上限500万円(税別)

住宅設備保障(マンション)

保証期間
7日間
※買い主に対して築後5年以内は引渡後5年間、築後5年超~8年以内は引渡後4年間、築後8年超~12年以内は引渡後3年間、築後12年超は引渡後2年間
対象物件
昭和58年1月以降竣工のマンション、居住用物件であること(賃貸中は除く)
※野村の仲介+(PLUS)売却サポートの内、適用条件を満たすいずれか1つのサービスを選択する
その他諸条件あり
対象範囲
32種類の住宅設備
サポート上限金額
製造から10年以内の設備 : 10万円(税抜)
製造から10年超の設備 : 2〜10万円(税抜)

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

この様に売り主の保証が3ヶ月ありますが、この後も買い主に対して2年〜5年まで保証が続きます。これは家を買う人にとって大きなメリット。

これらの不動産会社に売却を依頼するなら、一括査定で複数の会社に見積り査定を依頼できます。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の保障を利用した方がいいの?


家博士家博士

複数の不動産会社の意見を、聞き比べることをおすすめするよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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