家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ

「家を売るときに瑕疵（かし）・契約不適合はどこまで責任があるの？ リスクを避ける方法は？」

家の売却で、瑕疵・契約不適合についてお悩みでしょうか？

家を売った後に、瑕疵担保責任（追完請求権）でお金を請求されないか不安。
どこまで買主に伝えれば良いのか分からない。
不安をスッキリ解決して、家を売って安心したい！

そんなあなたのために、家を売るときの瑕疵・契約不適合について分かりやすく解説します。

瑕疵・契約不適合の範囲や内容は、過去の判例を見ると、大体分かるでしょう。

ただし中には判断が難しいグレーなものもあるので、複数の専門家に意見を聞く方が安心です。

この記事では、瑕疵・契約不適合について判断する条件と具体例、そして瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避ける対策を解説しました。

2020年4月の民法改正にも対応済。

これを知ることで、あなたは不安を解決する方法が分かり、安心して家の売却をスタートすることができるでしょう。

あなたが家の売却に成功し、満足な生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

瑕疵（契約不適合）とは

家の「瑕疵・契約不適合」とは、簡単に説明すると「家の欠陥や不具合」のこと。

2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」という名前に変わりました。

ハウスくん

瑕疵より契約不適合の方が分かりやすいね。
内容も変わったの？

家博士

売主が知っておくべきレベルでは、変わってないよ。
ただし専門的には色々変わってるので、不動産会社は大変だけどね。

瑕疵・契約不適合の例

瑕疵・契約不適合の具体的な例はこちら。

雨漏りや水漏れは、一戸建てだと簡単に補修できますが、マンションだと原因を見つけにくく補修も難しくなります。
マンションの雨漏りや水漏れについて、詳しくはこちら。

水漏れ・雨漏りのマンションを売るときに、知っておきたい注意点と高く売る方法とは

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シロアリ被害があった家については、こちらで解説しています。

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傾きは1,000分の6や1,000分の5という基準があります。

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基礎のひび割れは幅0.5mm以上だと瑕疵になる恐れがあります。
詳しくはこちらで解説しています。

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心理的瑕疵はガイドラインができた

今まで明確なルールがなかった心理的瑕疵ですが、国土交通省が2021年10月にガイドラインを作成しています。

あくまで強制力のないガイドラインですが次のルールに。

• 自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）による死亡は告知の対象外
• 賃貸・マンション共有部は発生から3年経過すれば原則不要
• 事件性、周知性、社会的影響が高い事案、取引相手の判断に影響を及ぼす場合、買主・借主から問われた場合は告知すべき

【参考】国土交通省・「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

ハウスくん

瑕疵・契約不適合があったら、売主の責任になるの？

家博士

売主の責任を瑕疵担保責任（買主の追完請求権）というんだけど、それを判断する3つの条件があるんだ

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの条件

瑕疵・契約不適合で、家の売主の責任になるものを「瑕疵担保責任」といいます。

2020年4月の民法改正で、「瑕疵担保責任」→「買主の追完請求権」と名前が変わりました。

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は次の3つの条件を満たした時のみ認められます。

これらの条件をみたすと、買主は、

• 代金の減額、修繕費や補修費の請求
• 契約の解消
• 損害賠償

などを請求できます。

ハウスくん

3つの条件にあてはまらなければ、売主の責任にはならないんだね。

家博士

そうだね。正しく対策すれば大丈夫だよ。

条件1. 買い手が売買の時点で気付かない

新民法では、「隠れた」という要件が法律的に廃止されましたが、実務的には変わっていません。

「瑕疵担保責任（買主の追完請求権）」では、買い手が「売買時点で明らかに分かること」は責任を問われません。
例えば次のようなものは瑕疵担保責任（買主の追完請求権）になりません。

• 陽当りが悪い
• バリアフリーじゃない
• 駅から遠い
• 思ったより部屋が狭い

こういった「売買時点で明らかに分かること」は瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を問われません。

また買い主に事前に説明することで、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）を避けられます。

ただし口頭で説明するだけでなく、売買契約の重要事項説明書・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）という書類に記載し、書類として残すことがポイント。

しっかりした不動産会社なら、あなたが気になることを伝えれば、きちんと内容を反映してこれらの書類を作成してくれます。

条件2. 生活する上で重大な建物の欠陥

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）は、「生活する上で重大な建物の欠陥」にのみ適用されます。

「重大な建物の欠陥」になるかどうか判断が難しい場合は、裁判になり、過去に多くの裁判がありました。

そのため、過去の判例をみると、重大な建物の欠陥の判断がおおよそ分かります。

※ただし、2020年4月民法改正によって、微妙な判断が変わる恐れもあります。詳しくは不動産会社に相談して下さい。

過去の判例として、このようなものがあります。

シックハウスについては、こちらの記事でも解説しています。

シックハウスで家を売却すると瑕疵になる？ シックハウスと瑕疵の判断まとめ

シックハウスは瑕疵になるのでしょうか。判断のポイントをまとめました。

ハウスくん

品質検査に不正があったKYBのダンパーを使った制震・免震マンションは？

家博士

まだ詳細が判明していないからグレーだね。
免震は交換が簡単だから影響も軽いけど、制震は壁を壊さないと交換できないから影響は大きいね。

ハウスくん

重大な欠陥か判断が難しかったら、どうすればいいの？

家博士

まず不動産会社の担当者に相談してみるといいよ

条件3. 決められた期間内

個人が家を売る場合、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間は売主が自由に決められます。

売買契約で、瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の期間を明記します。

一応、新民法では「買主がその不適合を知ったときから1年以内に（民法第566条）」とありますが、売買契約書の内容が優先されます。

（1）一般的な瑕疵担保責任の期間

一般的に個人が売主の場合は、こちらの2つのケースに分かれます。

ハウスくん

普通は2〜3ヶ月の瑕疵担保期間、古い家は瑕疵担保免責ってことね

家博士

一般的にはね。
ただ競合物件にもよるから、不動産会社の担当者と相談した方が良いけどね

（2）期間から1年以内であれば請求や訴訟が可能

瑕疵担保免責の期間に、買い手が瑕疵に気付いた場合は、1年以内であれば訴訟や請求が可能。

つまり売り手は、瑕疵担保責任期間後1年間は、請求や訴訟を受けるリスクがあるということになります。

ちなみに瑕疵担保責任の期間の設定が契約書にない場合は、過去の判例から10年が時効となっています。

（3）売り手が宅建業者は最低2年、新築は最低10年

売り手が宅建業者の場合、宅建業法によって最低2年の瑕疵担保責任があります。

たとえ契約書で瑕疵担保免責としていても無効、最低2年の瑕疵担保責任になります。

また新築住宅では別の法律（品確法）があり、10年間は販売業者に賠償責任があります。

（4）売り手が故意に隠すと期間は無期限に

注意しないといけないのは、売り手が故意に欠陥を隠したケース。
この場合は、瑕疵担保期間を超えても責任を問われるケースがあります。

こんな判例があります。

全ての修理や欠陥についての情報を、売買契約時の「重要事項説明・告知書」に記載しなくてはいけません。

重要事項説明・告知書に記載がない場合は、瑕疵担保責任になり、故意に記載しなかった場合は、期限を超えても責任を問われます。

ハウスくん

不安な事は、なるべく重要事項説明・告知書に書いた方がいいってことだね

家博士

内覧の際に口頭で言っただけだと、後でトラブルの原因になる。
必ず不動産会社を通してメールなどで文書を残して、重要なことは重要事項説明に書く方が良いよ

瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の3つの対策

対策1. 重要事項説明・告知書に記載する

瑕疵になる恐れがあることは、買い主に口頭で説明するだけでなく、かならず重要事項説明・告知書（付帯設備及び物件状況確認書）に書いて書面で残すことが大切です。

重要事項説明・告知書に記載すれば、瑕疵にはなりません。

重要事項説明の内容が不安な場合は、国土交通省のサイトに書式のサンプルがあります。
【参考】国土交通省・重要事項説明の様式例

優秀な不動産会社を選び、隠さずにすべて相談する

重要事項説明・告知書に記載すべき内容か、正しく判断するためには、次の2つがポイントです。

• 優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ
• 隠さずに全て不動産会社に相談する

不動産の売却では、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

優秀な不動産会社を選ぶために、売却にかける労力の8割を使うイメージで注力すると良いでしょう。

家の売却で一番大切な「不動産会社の選び方」

家の売却を成功するためには、専門的な知識や豊富な経験そして強い気持ちが大切です。あなたをサポートしてくれる不動産会社を選ぶためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。

対策2. 既存住宅売買瑕疵保険

売主も気付かない瑕疵の対策として、「既存住宅売買瑕疵保険」を利用する方法があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、引き渡し後から最長5年間、瑕疵による補修費用などをカバーできる保険。

国土交通省の主導で2010年に開始した保険です。

保証対象が限られており、利用率は低迷

ただし既存住宅売買瑕疵保険の利用率は未だに2〜3％と低く、あまり利用されていません。

なぜなら保証対象が『雨漏り』と『主要構造部』に限られており、瑕疵リスクが多い設備や内装などが保証されないため。

現時点では、次の対策3を利用する方が良いでしょう。

既存住宅売買瑕疵保険については、こちらの記事で解説しています。

家の売却で有利になる「既存住宅売買瑕疵保険」ってどうなの？

瑕疵担保責任をカバーする「既存住宅売買かし保険」という保険があります。この保険は買い主にもメリットがあるので家が売れやすくなる効果も期待できます。実際のところはどうなのか、詳しく解説します。

ハウスくん

瑕疵の保険があるんだ

家博士

でも知名度が低いから、利用する前に不動産会社に相談した方が良いね。
それより大手不動産会社の保証サービスなら、無料で建物と設備を保証してくれるよ。

対策3. 大手不動産会社の保証サービス

一部の大手不動産会社では、会社が独自に用意した瑕疵担保責任の保証サービスがあります。

大手不動産会社の保証サービスなら、無料で利用でき、保証内容も設備までカバー。

2012年に東急リバブルが業界で初めて保証サービスをスタートし、その他大手も次々と追随。

今では、大手4社がほぼ同じ保証サービスを用意しています。

代表的な不動産会社の瑕疵保証サービスはこちら

三井のリハウス

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まとめ

ここまで『家を売るときの「瑕疵（かし）・契約不適合」の範囲と対策まとめ』について解説しました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵→契約不適合に名前が変わりましたが、売主が知るべきレベルでの変更はほとんどありません。

家の売却で瑕疵担保責任（買主の追完請求権）の対策としては、次の3つ。

• 重要事項説明・告知書に記載する
• 既存住宅売買瑕疵保険
• 大手不動産会社の保証サービス

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！