「家を買い替えたいけど、手順は？ どうすれば良い？」
家の買い替えでお悩みですね。
確かに家の買い替えは、不動産の売却と購入を同時にするため、複雑で分かりにくいもの。
でも金額が大きいだけに、絶対に失敗したくないですね。
そんなあなたに、家の買い替えで失敗しないための7つの手順をまとめました。
買い替えで失敗する多くの要因は、買い替えの方法を間違うことです。
7つの手順では、あなたに最適な買い替えの方法が自然と分かるので、買い替えの失敗が防げます。
今の家が上手く高値で売れたら、予定より高いグレードの家に住み替えたり、将来の備えにもなりますね。
あなたの家の買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
買い替えで大切なのは最適な方法を選ぶこと
家の買い替えで最も大切なことは、最適な方法を選ぶこと。
なぜなら買い替えにはいくつか方法があり、あなたの条件や優先したいことによって、最適な買い替えの方法が違うためです。
最適な買い替えの方法は人によって違う
例えばあなたが、
- 今の家の売却代金でローンが全額返せるか
- ダブルローンを使うか
- 仮住まいをするか
などによって、買い替える方法がそれぞれ違います。
ハウス 最適な方法はどうやって選んだら良いの？
そもそも買い替えの方法ってそんなに色々あるの？
家博士 最適な買い替え方法が分かるように、7つの手順があるよ。
7つの手順で最適な買い替え方法が分かる
この記事ではあなたに最適な買い替え方法が自然と分かる様に、7つの手順をまとめました。
ハウス ホントだ。計画や考えることが多いね。
ようやく7で買い替えスタートするの？
家博士 買い替えはスタートするまでに決めることが多い。
逆にスタートしたら、不動産会社にお任せできることがほとんどだよ。
7つの手順をそれぞれ解説します。
手順1. 全体の流れをザックリ把握する
まず家を買い替える全体の流れを、ザックリ把握しましょう。
家の買い替えの流れ
家の買い替えの流れはこちら。
細かいことはとにかく、先ずは全体の流れをザックリ把握しましょう。
家の買い替えの流れ
ハウス いきなり細かいなぁ
家博士 なんとなく見るだけで、読み進めたら良いから。
後でまた見返せば良いよ。
なんとなく知っておくこと
手順1でなんとなく知っておくべきことは、次のポイントです。
- 買い替えで最優先すべきは、理想の家を買うこと
- そのためにまず予算を把握することが大切
- タイミンによってはダブルローンや仮住まいの恐れもある
ハウス そうだね。せっかくの買い替えだから、理想の家に住みたいね。
家博士 理想の家を探すためには、まず予算を把握しよう
手順2. 家がいくらで売れるか知る
家の買い替えでは、今の家が実際にいくらで売れるのか、なるべく正確に把握することが大切です。
なぜなら全ての予算計画は、この家の売却価格が元になるため。
ハウス 家の価格なら、なんとなく分かるけど。
家博士 家の価格は正確に知っておいた方が良いよ。
今は不動産価格が大きく値上がりしているからね。
今は不動産価格が大きく値上がりしている
今は都市部を中心に不動産価格が大きく値上がりしています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約9年半で79％も値上がりしています。
戸建ては値上がりしていないように見えますが、これは都心部の値上がりを地方の値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
ハウス マンションはスゴイ値上がりだね！
家の価格を正確に知るにはどうすれば良いの？
家博士 複数の不動産会社に無料査定を依頼するのが定番だね。
複数の不動産会社へ無料査定を依頼
家がいくらで売れるか知るためには、複数（3〜6社程度）の不動産会社に査定を依頼するのが定番です。
具体的な手順は…
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は不動産のプロでも査定が難しい相場で、不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼します。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
住宅ローンが返せない場合
査定を依頼した結果、家の売却価格が住宅ローン残債より少ない「オーバーローン」の場合があります。
貯金などで補うか、住み替えローンを利用
オーバーローンの場合は、まず貯金などで補うことを考えましょう。
貯金などで補えない場合は、住み替えローンを利用します。
住み替えローンは、今のローンの不足分を、新しい家のローンにまとめられます。
住み替えローンのイメージ
住み替えローンは売りと買いが同日
住み替えローンは、売りと買いのタイミングを同日に合わせなくてはいけません。
そのため先に今の家を売り出して、買主が見つかったら新しい家に申し込む手順となり、制約が厳しくなります。
住み替えローンを使う場合は、それだけで買い替え方法がほぼ決まるため、こちらの別記事をお読み下さい。
家博士 不動産会社に無料査定を依頼したら、次は家を買う予算を決めよう。
手順3. 家を買う予算を決める
今の家の売却価格を元に、新しい家の予算を決めます。
予算は次の2つに分けて考えましょう。
それぞれ解説します。
1. 家の売却後に手元に残る資金
家の売却後に手元に残る資金は、次で考えます。
家の売却後に手元に残る資金イメージ
売却後に手元に残る資金
＝ 家の売却価格 ― 住宅ローン残債 − 家を売る費用 − 税金
ここで「家を売る費用」と「税金」は、
それぞれ詳しく解説します。
1-1. 家を売る費用
家を売るときの費用は、目安として売却価格の約3.5％〜5％程度。
実際の取引では不動産会社が全て計算してくれますので、ざっくりとだけ知っておきましょう。
諸費用をまとめるとこちら。
- 仲介手数料（売買価格×3％+6万+消費税）←大部分がこれ
- 収入印紙代（5千円〜3万円）
- 登記費用（0〜5万円）
- 住宅ローンの返済関係（3千円〜数十万円）
- その他（引越、ゴミ代、修理やリフォーム費）
費用の大部分は、不動産会社に支払う仲介手数料。
もし家を売る前に、大規模な修理やリフォームをする場合は、さらに大きな費用がかかります。
家を売るときの費用について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
ハウス 仲介手数料が半額になる不動産会社の広告を見たけど、どうなの？
家博士 売却で仲介手数料が極端に安い不動産会社は要注意。
結局、安くなった仲介手数料以上に家が安くなり、トータルで損することが多いんだ。
ハウス じゃあ仲介手数料を値切ったらどうなの？
家博士 媒介契約の前に、軽く聞いてみる程度にした方がいいね。
あまりしつこく仲介手数料を値切ると『それなりの客』として、担当者も相応の対応をする。
担当者の頑張り次第で、家の売値は百万円くらい簡単に変わるからね。
仲介手数料については、こちらで詳しく解説しています。
1-2. 税金
家を売った利益にかかる税金（所得税・住民税）は、ザックリと次の3つのパターンに分けられます。
- そもそも利益（譲渡所得）が無い場合
→税金なし - 新しい家の住宅ローン控除を使わない場合
→特例で3,000万円まで税金なし - 新しい家の住宅ローン控除を使う場合
→税金があるかも
「3,000万円の特別控除」を使えば、ほとんどの人は税金がかかりません。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
ただし新しい家で住宅ローン控除を使うと、「3,000万円の特別控除」と併用できません。
どちらが得か比較して、メリットが大きい方を選ぶと良いでしょう。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税
また家を売って損した場合は、税金が戻ってくる場合もあります。
【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
税金の計算と住宅ローン控除について、詳しくはこちらで解説しています。
購入時の売買契約書が無いと、税金が高くなる
注意したいのは、購入時の売買契約書が無い場合。
購入時の売買契約書がないと、家の取得費が「売却価格×5％」と極端に安くなります。
取得費が安くなると、利益（譲渡所得）が実際よりに大きくなってしまい、税金が高額になる恐れがあります。
2. 家の購入に必要な資金
家の購入に必要な資金は次のイメージです。
家の購入に必要な資金
家の購入に必要な資金＝
新しい家の価格 ＋ 家を買う費用 − 住宅ローン分
家を買う費用
家を買う費用は、不動産会社の仲介の有無、住宅ローンの割合で大きく違います。
新築分譲マンションでは、目安として購入価格の3〜5％。
新築建売戸建、中古住宅では、目安として5〜10％。
詳細はこちらです。
- 仲介手数料（売買価格×3％+6万+消費税）
※中古の場合 - 売買契約の収入印紙代（5千円〜3万円）
- 登記費用
- 登録免許税：土地評価額×２％、建物評価額×0.1〜2％
- 司法書士手数料：5万〜15万円
- 住宅ローン関係
- 保証料・事務手数料：ローン総額の約2％
- 印紙代：5千〜3万円
- 火災保険及び地震保険：実費
- 団体信用生命保険：実費
- 税金
- 不動産取得税：固定資産税評価額×0％〜4％（軽減措置による）
- 固定資産税、都市計画税：日割り計算でその年の残額を精算します。
- 建物分の消費税：建物には消費税がかかりますが、価格表示に含まれている場合が多いです。
- その他（新築物件の手数料や積立一時金、引越、修理やリフォーム費）
購入時の費用で大きいのは、不動産会社への仲介手数料と、ローン関係費用。
ただし新築分譲住宅や宅建業者売主の物件は、仲介手数料がかかりません。
家を買うときの費用について、詳しくはこちらで解説しています。
ハウス 家を買うときも仲介手数料かぁ〜
これは安くなるの？
家博士 買う時は交渉してみる価値はある。
方法は次の2つ。
購入時の仲介手数料は値引きできる可能性が高い
家を買うときの仲介手数料の交渉方法
- 仲介手数料の値引きを条件に、売却を依頼する不動産会社へ「購入の仲介」も依頼する方法。
- 売り主の不動産会社（元付け）に直接問合せて、買い付けを申込む前に値引き交渉する方法。
家博士 どちらかというと1の方が交渉しやすいよ。
住宅ローンの目安は世帯年収の5倍
住宅ローン総額の一般的な数字は、年収倍率（ローン総額÷世帯年収）で5倍がひとつの目安。
最近は低金利により少し年収倍率も上がっていますが、そろそろ金利も上がると考えるとやはり5倍に押さえたいところ。
住宅金融支援機構の調査によると、フラット35の平均年収倍率（2021年）は…
- 土地付き注文住宅： 7.5倍
- 建売住宅： 7.2倍
- 中古戸建て： 5.7倍
また三井住友トラスト基礎研究所の調査によると、2009年開始の住宅ローンの累積デフォルト率（破綻率）は2015年時点で…
- 返済負担率20〜25％
→破綻率約4％ - 返済負担率25〜30％
→破綻率約8％
と返済負担率25％（収入におけるローン返済の割合）が25%を超えると、ローン破綻率が2倍になることが分かります。
変動金利の場合は、将来の金利上昇で返済負担が増えるリスクも考えておきましょう。
手順4. 理想の家を決める
家の買い替えを成功するために、理想の家を決めます。
理想の家とは、予算内で希望する条件が満たされる家。
希望する条件は家族で話し合って、決めると良いでしょう。
希望条件は家族で優先順位をつける
新しい家に求める条件には色々なことがあるでしょう。
例えば…
- マンション・戸建て
- 新築分譲・注文住宅・中古（築年数）
- 通勤・通学・駅からの利便性
- 学区・住環境・治安
- 広さ・間取り
- 日当たり・眺望
- 内装・設備・駐車場
- 資産価値・将来の売却・構造
- ペット
- 親との同居・介護
家族で話し合ううちに盛り上がって、大豪邸が必要になるかもしれません。
一方で予算は限られますし、余裕資金も残したいもの。
ここで大切なのは、新しい家の条件に家族で優先順位をつけること。
どうしても欲張ってしまいがちですが、家族みんなで話し合って、本当に必要な条件を見極めましょう。
ハウス せっかく買うなら資産価値が下がらない家が良いな。
家博士 今の傾向だと駅近が有利だね。
理想の家を選ぶときに知っておきたい事
将来売れる家を選ぶ方が安全
新しい家を選ぶときは、なるべく将来売れる家を選んだ方が安全です。
なぜなら今の不確実な世の中では、予想外の出来事が起きる恐れがあるため。
社会の変化が早く会社の寿命が短くなっているため、今の勤め先が10年後は変わっているかもしれません。
また子供が独り立ちすれば、より狭い家に引っ越したくなる可能性も。
いずれにしても将来売れる家を選んだほうが、長期的には満足度が高くなるでしょう。
ハウス でもどんな家だって、それなりの価格で売れば売れるでしょ？
家博士 価格が下がって、ローンが返済できないと売れなくなる。
これからは人口が減少して、高齢化が進むから、不動産の価格は下がる傾向なんだ。
長期的には下落する不動産価格
日本の不動産価格は、長期的には下落傾向が続くと考えられます。
なぜなら日本では人口が急激に減り高齢化が進む一方で、新築住宅が次々と建てられているため。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2018年時点で13.6％に。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
ハウス なんだか暗い話だね。
どんな家なら値下がりしにくいの？
家博士 やっぱり立地が大切だね。
地価を見ても、駅に近いと値上がり傾向だよ。
都市部・地方ともに駅近だと値上がり傾向
不動産相場の傾向を知るなら、国税庁が毎年発表する公示地価が参考になります。
公示地価によると、3大都市圏・地方圏ともに、駅からの距離が近いほど値上がりしています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
過去の傾向を見るなら、日本経済新聞のツールが便利です。
【参考】日本経済新聞・あなたの街の地価は？
ハウス 駅近の方が良いのか。
家博士 やっぱり立地が大切だね。
あとはマンションだと、築古は建て替えの問題も知っておいた方が良い。
とりあえず賃貸に住む選択肢もあり
優先事項と予算のバランスが決まらない場合は、とりあえず賃貸に住む選択肢もあります。
賃貸住宅に住んでじっくり探せば、良い家が見つかるかもしれません。
また相場が下落すれば、今の予算で足りるかもしれません。
賃貸住宅といっても、分譲で賃貸に出ている家もあり、探せば満足できる物件は見つかるもの。
子供の成長に合わせて6年だけ賃貸に住むという家族もいるように、色々な選択肢があります。
ハウス せっかくの買い替えだから、じっくり探した方が良いもんね
家博士 UR賃貸は、礼金も仲介手数料もないから、買い替えの仮住まいにおすすめだよ
手順5. 売り先行か買い先行か決める
家の買い替えでは、次のどちらかになります。
- 先に家を売り出して家を探す『売り先行』
- 先に家を購入してから売り出す『買い先行』
ハウス どちらが良いの？
家博士 まだ住宅ローンが残っているなら、売り先行でダブルローンを避ける方が安全だね。
逆に資金に余裕があれば、買い先行の方が楽だよ。
それぞれメリットとデメリットを整理しよう。
売り先行と買い先行のメリット・デメリット
まずそれぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。
先に売り出す『売り先行』
売り先行のメリット
- 先に売却価格が確定するので、新しい家の資金計画が立てやすい。
- （ローンが残っていても）ダブルローンにならず、購入時の住宅ローンが借りやすい
- （ローンが残っていても）売り急がずに余裕をもって売却できるため、高値売却を狙える。
売り先行のデメリット
- タイミングよく家が見つからないと仮住まいになるリスクがある。
- 住みながら売るので内覧対応が大変。
売り先行はこんな人に向いている
- まだ住宅ローンが多く残っており、資金の余裕が少ない人。
- なるべく安全で確実な方法を選びたい人
先に買う『買い先行』
買い先行のメリット
- タイミングを気にせずに家選びを優先できる。
- 仮住まいが不要で引っ越しもスムーズ。
- 空き家で売れば内覧対応が楽だし、即入居可なら売れやすい。
買い先行のデメリット
- （ローンが残っていると）家が売れるまでダブルローンが続く。（ダブルローン中は元本猶予の金融機関もある）
- （ローンが残っていると）購入時の住宅ローンが条件付き（1年以内に売却など）で金融機関も限られる。
- なかなか売れないと、相場より値下げして売り急ぐ結果になる恐れがある。
- 売却価格が確定せずに家を購入するので、資金に余裕が必要。
買い先行はこんな人に向いている
- 住宅ローン完済済み、又は資金に余裕がある人。
- 快適に住み替えするために、多少のリスクは覚悟できる人。
ハウス 住宅ローンが残っているなら、売り先行が安全なんだね。
家博士 そうだね。
ちなみに買い先行で買い替え特約をつける方法もあるけど、人気物件は買えないからおすすめできないよ。
購入先行では、新しい家の売買契約に「買い替え特約」をつける方法がありますが、購入で不利になります。
買い替え特約とは、今の家が売れない場合に、新しい家の売買契約をキャンセルできるというもの。
家を買い替える人にとっては魅力的な特約です。
しかし買い替え特約は、家の売り主からは嫌われがち。
なぜなら家が売れない場合、売買契約がキャンセルされてしまい、また買い主を探す必要があるからです。
結果として他の買い主が優先されてしまうため、人気物件を購入できなくなる恐れがあります。
ハウス でも売り先行で、買主が現れたのに家が見つからなかったららどうするの？
家博士 買主と交渉するか、仮住まいになるね。
売り先行で先に売れたときの対策
先に家を売り出す『売り先行』では、新しい家が見つからずタイミングがずれると、次のどちらかを選ぶしかありません。
- 買主と交渉して引き渡しを遅らせる又は売却を中止する
- 賃貸などに仮住まいする
家博士 買主次第だけど、買主が了解してくれれば、新しい家の引き渡しまで住み続けることができる。
『引き渡し猶予』という特約をつけて売買契約をするんだ。
ダメなら、一旦どこかに仮住まいするしかないね。
ハウス 引き渡しを遅らせれば、引越しは1度で済むけど、新しい家を選ぶのが難しそうだね。
家博士 売却価格に不満がないなら、仮住まいでじっくり満足できる家を探す方がオススメだね。
仮住まいについては、こちらで詳しく解説しています。
ハウス でも買い先行で先に家を買っても、家が売れないと大変だね。
家博士 特に住宅ローンが残っているとダブルローンが問題になるよ。
買い先行で売れないとダブルローンに
買い先行で家が売れないと、家のローンが2重になるダブルローンが問題になります。
ダブルローンのイメージ
ダブルローンの期間は自分で調整できないため、家が売れないと精神的にもキツい期間が続く恐れも。
またダブルローンの融資条件で、1年以内の売却などが決まっていると、期限が迫ると値下げするしかありません。
焦って売り急ぐと、相場より安い価格で手放す結果になってしまいます。
ハウス ダブルローンで何か対策はあるの？
家博士 金融機関によっては、ダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれるよ。
金融機関によっては元本猶予も
金融機関によっては、ダブルローン期間中の元本返済を猶予してくれるところもあります。
ダブルローンの扱いは金融機関によって様々なので、不動産会社に紹介してもらうと良いでしょう。
例えばフラット35などは、今の家を売り出している証拠として不動産会社との媒介契約書があればOK。
逆に厳しい金融機関では、今の家が売れた『売買契約書』を求められる場合もあります。
ダブルローンの期間についても、3ヶ月、半年、1年以内など条件は様々。
ダブルローンについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
ハウス ダブルローンが長くなると怖いなー
家博士 ダブルローン期間を短くするなら、買取保証を使う方法もあるよ
期間限定で売り出す買取保証（売却保証）
買い先行でも買取保証（売却保証）なら、ダブルローンの期間が長引く心配がありません。
買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。
ただし一部の大手のみ
ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。
また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産（旧ソニー不動産）もあります。
買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら
買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。
すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。
買い先行でつなぎ融資を利用する方法も
家を売った資金を購入に充てる場合は、家が売れるまでの間に「つなぎ融資」を利用する方法もあります。
つなぎ融資は、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋など、ある程度大手であれば、不動産会社で紹介してくれます。
つなぎ融資イメージ
つなぎ融資については、こちらで詳しく解説しています。
家博士 売り先行と買い先行のポイントをまとめておこう。
- 今の家のローンが残っているなら売り先行が安全。
- 買い先行ならダブルローン対策として、
- 元本猶予のダブルローンを使う
- 不動産会社の買取保証を使う
- 買い先行ではつなぎ融資を使う方法もある
家博士 売り先行か買い先行が決まったら、あとは買い替えのスケジュールを考えよう。
手順6. スケジュールを決める
売却期間には余裕をもつ
買い替えでは、売却期間に余裕をもって起きましょう。
なぜなら家を売り急ぐと、想定以上に値下げするハメになってしまうため。
買取では相場より2割以上安くなる
家を売り急ぐケースとして最も避けたいのは『不動産会社による買取』です。
不動産会社の買取では、最短1週間程度で売れますが、買取価格は相場より2割以上安くなってしまいます。
仲介なら相場より2割高く売れることもある
仲介なら競合が少ないと相場から2割くらい高くても売れることがあります。
なぜなら競合が少ないと買主の相場観が弱くなり、少々高くても希望の条件を優先しがちだから。
例えば、
- 立地が特に良かったり
- 展望が良かったり
- ルーフバルコニーが広かったり
個人の好みが合えば、価格は相場を大きく外れることがあります。
相場通り売り出しても、時間がかかる恐れも
運が悪いと、相場通りの価格で売りだしても、買主が見つかるまで数ヶ月かかる場合があります。
不動産会社の査定価格は、3ヶ月以内に売れるであろう予想価格ですが、3ヶ月で売れると保証するものではありません。
不動産の価格には、ある程度の相場はありますが、定価がありません。
どんなに相場から外れた価格でも、買ってくれる人が一人見つかれば売買は成立します。
もし売りだして翌週に売れたという場合は、売り出し価格が安すぎたのかもしれないのです
ハウス でも普通は売れるまでどのくらい時間がかかるの？
家博士 売却にかかる期間は4〜5ヶ月くらいが平均だよ。
売却期間は平均4〜5ヶ月
戸建と中古マンションの平均売却期間はこちら。
- 中古マンション： 約4ヶ月
- 中古戸建て： 約5ヶ月
売却期間の内訳はこちら。
売却期間（首都圏2021年）
ハウス けっこう時間がかかるんだね。
売却時期は、やっぱり3月とか9月を狙った方が良いの？
家博士 季節はそこまで意識しなくて良いよ。
まず家族の事情を優先しよう。
季節より家族の事情を優先
売却に有利な季節として、春（2〜3月）と秋（9〜10月）がよくいわれますが、そこまで大きな差はありません。
特に成約価格が高くなるわけでもありません。
季節よりもご家族の事情を優先してください。
マンション成約戸数（首都圏）
ハウス でも不動産価格がもっと値上がりするなら、もう少し待った方が良いかな？
家博士 家の買い替えでは相場より事情を優先したほうが良いよ。
相場より事情を優先
相場に合わせて家を売買するのではなく、あなたの事情を優先して家を買い替えることをお勧めします。
なぜなら家の買い替えでは、今までの家を売る代わりに新しい家を買うので、相場の影響は少ないため。
やはりご家族の幸せを最優先で事情に合わせるのが一番です。
子供の成長に合わせて買い替えるなら、子供を優先して考える方が良いでしょう。
また親御さんとの同居なら、お互いの最適な環境を用意することが大切です。
ハウス 売り先行なら早く売り出した方が良さそうだね。
買い先行なら、なかなか売れなくても焦らないってことか。
家博士 そうだね。
スケジュールのイメージができたら、いよいよ買い替えをスタートしよう。
手順7. いざ買い替え
ここまで解説したことを踏まえて、買い替えをスタートしましょう。
家の買い替えの流れ
売却を依頼する不動産会社の選び方
無料査定で話を聴き比べて選ぶ
売却を依頼する不動産会社は、手順2で無料査定を依頼した不動産会社の話を聴き比べて、最も信頼できそうな会社を選びましょう。
不動産の売却は、不動産会社選びで8割決まります。
なぜなら不動産の売却では、実際の売却活動がほとんど不動産会社にお任せになるため。
優秀な不動産会社さえ選んだら、後は不動産会社が教えてくれる通りに動けば問題ないでしょう。
普通は専任媒介契約で1社に依頼する
信頼できる不動産会社が見つかれば、売却を依頼する「
媒介契約は3種類ありますが、普通は1社だけに依頼する「専任媒介契約」を選ぶと良いでしょう。
1社に依頼した方が、不動産会社にお任せできますし、買い替えで分からないことも教えてもらえます。
売却時の媒介契約
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約数 （2021年度実績） |
37％ | 48％ 一番多い |
15％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） |
最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし |
◯ 契約から7日以内 |
◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
国土交通省の指定機関が運営する不動産会社専用の不動産情報システム。レインズには過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されており、不動産会社同士はレインズで情報を共有している。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
一般媒介で複数に依頼する方法も
媒介契約では、同時に複数の不動産会社に売却を依頼する「一般媒介契約」もあります。
一般媒介契約なら、不動産会社が競い合って売るため、家が売れやすいケースも。
ただし一般媒介が向いているのは、築浅マンションを適正価格で売り出すなど、明らかに売れやすいケースに限ります。
一般媒介では、不動産会社のモチベーションが下がりやすく、サポートも期待できないため、売主が積極的に行動しなくてはいけません。
初めて不動産を売るなら、特に買い替えでは複数でなく、1社に依頼した方が何かと便利です。
買うときの不動産会社は別でもOK
新しい家を買う不動産会社は、売却を依頼する不動産会社と別で問題ありません。
家の購入では、家を見つけて契約するときに不動産会社と媒介契約を結ぶので、理想の家を見つけることに集中した方が良いでしょう。
基本はネットで探しつつ、不動産会社にも依頼する
売りに出される不動産はほとんどがネットに出るので、自分で探した方が納得できるでしょう。
ネットでは主要なポータルサイトを併用しましょう。
タイミング次第では、不動産ジャパンやアットホームに、レインズに掲載前の物件が見付かることもあります。
なぜなら両手仲介を狙った不動産会社が、レインズ掲載より数日早くネットに自社広告を出す場合があるため。
毎日、新着物件を見ていれば、好条件の物件が見つかる可能性は高くなります。
売主だけでなく、買主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
自然に両手仲介になるのはよくあることで、悪いことではありません。
しかし意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を拒否する「囲い込み」は売主への裏切り行為。
売主にとって、せっかく見つかった購入希望者が知らない間に断られていたことになります。
悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。
不動産会社に依頼すれば非公開情報がもらえる場合もある
不動産会社に家探しを依頼すれば、非公開情報がもらえる場合もあります。
なぜなら売主の中にはネット非公開で売り出すケースや、レインズ掲載前に不動産会社の内輪で情報が回るケースもあるため。
複数の不動産会社に希望条件と予算を伝えておくと、そういった特殊な売り出し情報を取りこぼさずに教えてもらえます。
ハウス 売買を1社にまとめた方が良いのかな？
家博士 1社にまとめるとメリットもあるけど、デメリットもあるね。
売買を1社にまとめるメリット・デメリット
売買を1社にまとめるとメリットもありますが、デメリットもあります。
売買を1社にまとめるメリット
- 契約や引き渡しのタイミング調整が楽
- 購入時の仲介手数料を値引きしてもらいやすい
- 仲介手数料を多く払う客として、色々手厚く優遇してもらえる
売買を1社にまとめるデメリット
- 理想の家は自分で探した方が見つかりやすい。
- 新しい家の紹介で、売却を依頼した不動産会社の両手物件（自社で抱える売主の物件）が優先される恐れがある
- 悪質な不動産会社は、買い先行に誘導して、最後に安く買い叩く恐れもある。
家博士 売却を依頼した不動産会社で購入すると、色々楽だしメリットはあるね。
あくまで物件優先で考えたほうが良いよ。
まとめ
ここまで『家の買い替えを失敗しない7つの手順』として、家の買い替え手順と注意点を解説しました。
家の買い替えの7つの手順
まずは今の家がいくらで売れそうか、不動産会社へ無料査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
家の買い替えは、人生の節目を飾る重要なイベント。
あなたの家の買い替えが成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
