「フラット35適合証明で、家が高く売れるの？」
家の売却で、フラット35適合証明をとるかお悩みですね。
確かにフラット35適合証明があれば、家が売れやすくなるケースがあります。
なぜなら買主の中にはフラット35しか使えない人や、金利上昇に備えてフラット35を選ぶ人がいるため。
ただしフラット35適合証明の効果が高い物件はある程度決まっており、4つの注意点もあります。
この記事では、フラット35適合証明で売れやすくなる家のタイプ、また知っておきたい注意点と取得方法について解説します。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
フラット35適合証明で家が売れやすくなる？
フラット35適合証明を取れば、家が売れやすくなるケースがあります。
なぜなら中古住宅で買主がフラット35を使うためには、フラット35適合証明が必要だから。
中古住宅でフラット35を利用するために必要
専門家の検査に合格
フラット35適合証明は、買主がフラット35を利用するために必要な書類。
フラット35を利用できる住宅には技術基準があり、第三者の検査機関（適合証明検査機関）の専門家が検査を行います。
【参考】【フラット３５】の対象となる住宅・技術基準
融資期間35年を基本とする全期間固定金利の住宅ローン。住宅金融支援機構の運営で、窓口は全国300以上の金融機関。住宅専用なので投資物件には使えない。住宅のタイプなどによって金利が引き下げられるフラット35S、地域連携型、リノベなどがある。利用には住宅性能などの条件がある。
【参考】住宅金融支援機構・フラット35
中古住宅は取得できないものも多い
中古住宅の中にはフラット35適合証明が取得できないものも多くあります。
例えば旧耐震基準（建築確認日が昭和56年5月31日以前）や、マンションで長期修繕計画が20年未満など。
買主からするとせっかく購入を決めても、フラット35適合証明を取得できないと購入できません。
ですからすでに取得済みの住宅は、他の物件より魅力的になるのです。
またフラット35適合証明は、検査に合格した証明にもなるので、買主が安心して購入できるメリットもあるでしょう。
ハウス でも今は変動金利が安いから、固定金利は少ないのでは？
家博士 確かに中古住宅は3％程度だけど、だからこそ差別化できるんだ。
買主の約3％がフラット35を利用
中古住宅の購入した人のうち、フラット35を利用した割合は約3％で約1.6万件。
昔ほど多くありませんが、一定の利用者は居ます。
ハウス 3％ってよく分からないけど、フラット35適合証明は効果あるの？
家博士 全体では3％だけど、家の種類で大きく偏っているから、フラット35に向いている家なら効果は高いよ。
大手ポータルサイトのSUUMOでも、絞り込み条件の一つになっているんだ
SUUMOの検索条件にもなっている
フラット35適合証明は、SUUMOの中古住宅の検索の1つになっています。
ハウス なるほど、検索する人には目立つから効果ありそうだね。
どんな人がフラット35で絞り込むの？
家博士 フラット35しか選択肢がない人と、あえてフラット35を選ぶ人がいるよ。
『フラット35しか利用できない人』と『あえて選ぶ人』がいる
中古住宅をフラット35で購入する人には2種類、フラット35でしか購入できない人とあえてフラット35を選ぶ人がいます。
フラット35しか利用できない人
フラット35しか利用できない人は、次のような理由から一般的な住宅ローン審査が厳しい人です。
- 勤務先や勤続年数、年収といった個人の属性が低い
- 健康上の理由から団信が利用できない
- 自営業など収入が不安定
フラット35は一般のローンに比べて、人に対する審査基準が緩めに設定されているため、こういった人でもフラット35なら住宅ローンを組めるのです。
ハウス 普通の住宅ローンが借りられない人でも、フラット35なら借りられるのか。
それだと効果ありそうだ。
あえてフラット35を選ぶ人とは
一方で、あえてフラット35を選ぶ人も増えてきました。
最近増えてきた『金利上昇に備える人』
最近増えているのは、「変動金利は上昇するだろう」と考えて、フラット35を選ぶ人。
フラット35は借入の全期間を通じて金利が固定されている「全期間固定金利型」の住宅ローン。
借入時に将来の金利も決まるため、実際の金利が大きく上昇しても安心です。
一般的な住宅ローン金利は、半年ごとに金利を見直す「変動金利」や一定期間、金利を固定できる「固定金利期間選択型」があります。
一般的に金利が最も低いのは「変動金利型」ですが、将来的に金利がどうなるかは誰にも想像できません。
どうせ固定金利を選ぶならフラット35という意識で、フラット35を選ぶ人も意外に多いのです。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
金利優遇の魅力も大きい
さらにフラット35Sには金利優遇もあるため、お得感も。
中古住宅で適用されるフラット35S（金利Bプラン）では、当初5年間は金利がマイナス0.25％になります。
金利Aプランは、当初10年がマイナス0.25％なのでお得ですが、中古住宅で取得は難しいでしょう。
借入額3,000万円（融資率9割以下）、借入期間35年、元利均等、ボーナス返済なし、借入金利1.31％の場合
フラット35S（金利Bプラン）
→フラット35より約38万円お得
フラット35S（金利Aプラン）
→フラット35より約72万円お得
ハウス 住宅ローン控除と併せて使えば、金利優遇は魅力的だね。
どんな買主がフラット35を使うの？
家博士 住宅金融支援機構が利用者のデータを発表しているよ。
購入者は年収300〜400万円台が中心
フラット35で中古物件を購入する人の世帯年収は、300〜400万円台が中心です。
フラット35中古物件購入者の世帯年収分布
ハウス この層が購入する価格帯なら、フラット35の効果も高いってことだね。
家博士 そうだね。
具体的に、フラット35利用者にどんな家が選ばれているのか見てみよう。
フラット35適合証明の効果が高い家とは
あなたの家がフラット35適合証明で高く売れるのか知るために、どの様な家がフラット35で有利になるのか確認しましょう。
マンションは築31年以上の築古が多い
実際にフラット35で購入された中古住宅のデータです。
中古住宅フラット35利用者の購入物件（築年数別）
フラット35の利用データから分かるのは、『マンションは築31年以上の築古』が多く購入されていること。
一方で、中古戸建てはマンションほど築年数によらず、まんべんなく購入されています。
家博士 次にフラット35適合証明を取得している競合が、どのくらいいるのか見てみよう
戸建は築年数が古いほどフラット35適合証明で有利
フラット35適合済みの競合をみると、戸建ては築年数が古いほどフラット35適合証明が有効だと分かります。
具体例として、SUUMO（神奈川県）の例を見てみましょう。
中古一戸建てと中古マンション、それぞれ築年数別のフラット35・S適合の割合です。
築年数別フラット35・S適合の割合
- ●中古一戸建て
-
- 全築年数 78/6,836戸（1.1％）
- 築10年以内 26/1,332戸（2.0％）
- 築10〜20年 25/2,126戸（1.2％）
- 築20〜30年 19/2,198戸（0.9％）
- 築30年〜 15/1,769戸（0.8％）
- ●中古マンション
-
- 全築年数 440/12,116戸（3.6％）
- 築10年以内 49/1,251戸（3.9％）
- 築10〜20年 99/3,017戸（3.3％）
- 築20〜30年 139/3,898戸（3.6％）
- 築30年〜 174/4,680戸（3.7％）
ハウス 築29年以上のマンションが人気だけど、競合はそんなに多くないんだね。
家博士 そうだね。
だからマンションでは、特に築30年以上がフラット35適合証明の効果が高いと分かるね。
ハウス 一戸建ては築年数が古くなるほど、フラット35適合の割合が低くなって、競合が減っているね。
購入されるのは築年数に関係なかったから、築年数が古いほどフラット35適合証明の効果が高いってことか。
家博士 そうだね。一戸建ての場合は、どちらかというと築年数が古いほどフラット35適合証明の効果が高いということだね。
次に価格帯で見てみよう。
マンション・戸建てとも3千万円以下が中心
フラット35で購入された中古物件の価格分布です。
フラット35購入中古物件の価格分布
中古マンション、中古戸建てともに、1,000万円以下〜3,000万円が中心。
中古マンションがやや高い価格帯になっています。
ハウス なるほどね。
フラット35適合証明が効果的なのは、これぐらいの価格帯ってことだ。
家博士 ただしフラット35適合証明には、注意点もあるから知っておこう
フラット35適合証明の4つの注意点
フラット35適合証明には4つの注意点があります。
それぞれ詳しく解説します。
注意点1. 証明書の有効期限あり
フラット35の適合証明には、有効期限があります。
「一度取得すればいつまでも有効な書類」ではありません。
取得した証明書の有効期限は、一戸建てとマンションで異なります。
- ●中古一戸建ての場合
- 有効期限は現地検査日から1年以内
- ●中古マンションの場合
- 竣工5年以内のマンションは、現地調査日から5年以内
竣工5年を超えるマンションは、現地調査日から3年以内
売却活動が長引いてしまうと、せっかく取得した証明書の有効期限が切れてしまう恐れもあります。
注意点2. 取得できない建物もある
フラット35の適合証明を取得するためには、対象物件がフラット35の定める技術基準を満たしている必要があります。
技術基準は「フラット35」「フラット35S 金利Bプラン」「フラット35S 金利Aプラン」の3つに分類。
このうち最低でも「フラット35」の技術基準は必須基準となります。
- 耐久性などに配慮した住宅である
→劣化対策等級2かつ維持管理に関する基準 - 省エネルギー性に配慮した住宅である
→断熱等性能等級2 - 安全性・快適性に配慮した住宅である
→接道・住宅の規模・規格・戸建型式・区画などに関する基準
上記の項目について等級などが設定されていて、一定等級以上であれば適合物件として認められることになります。
詳細は、専門家でないと難しい内容ですが、こちらで確認できます。
【参考】フラット35・中古住宅の技術基準の概要
家博士 フラット35SのAプランやBプランでは、この3つの他に「耐震性に優れている」「バリアフリー性に優れている」といった項目が追加されるんだ
ハウス それぞれ基準を満たしていれば、基準に合った適合証明がもらえるってことなんだね
注意点3. インスペクション・瑕疵保険・耐震基準適合証明書は別途必要
家を売れやすくする方法として、フラット35適合証明の他に、インスペクションや瑕疵保険、耐震基準適合証明書があります。
これらはいずれもフラット35の適合証明とは全く別の物。
フラット35の適合証明とは別に、それぞれ取得する必要があります。
どれを選ぶべきかは、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
インスペクション・瑕疵保険・耐震基準適合証明書についてはこちらで解説しています。
インスペクションの説明が宅建業法改正で義務化され、注目されています。売り主の立場でインスペクションについてどう対応するべきか、最新の状況をまとめました。
既存住宅売買かし保険は売却に有利ですが、2022年改正で税制メリットは消滅。さらに4つの注意点があり、無料で利用できる大手の保証の方が利用者は多いのが現実です。詳しく解説します。
耐震基準適合証明書の注意点、取得すべきか判断する方法を解説します。耐震基準適合証明書より他の方法を選んだほうが良いケースもあるので知っておきましょう。
注意点4. あくまでも補助的なもの
フラット35の適合証明は、あくまでも売却成功のための「補助的な書類」です。
適合証明があれば、必ず家が高く売れる訳ではありません。
大切なのは優秀で信頼できる不動産会社を選ぶこと
フラット35適合証明以上に大切なのは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶこと。
不動産の売却では、不動産会社選びで売却の成否が8割決まるといわれています。
なぜなら不動産の売却では、実際の売却活動のほとんどが不動産会社に任せることになるため。
優秀な不動産会社なら、フラット35適合証明について売主を悩ませることなく、必要か不要か教えてくれるでしょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ具体的な方法はこちら。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 複数（3〜6社）の不動産会社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
次に、フラット35適合証明を取得する方法を紹介します。
フラット35適合証明を依頼する方法
フラット35適合証明を取得する方法として最も簡単なのが、不動産会社に依頼すること。
適合証明取得のためにはあらかじめ物件検査（書類審査＋現地調査）が必要ですが、不動産会社経由で手配してもらえます。
自分で手配する場合は、次のフラット35のサイトから問い合わせてみてください。
⇒フラット35適合証明のお問い合わせ窓口
検査を依頼した物件の種別と都道府県を選択すると、物件検査の依頼先が一覧になって表示されます。
費用の目安は5〜10万円、期間は1〜2週間
適合証明書を取得する際には、手数料として費用が発生します。
手数料は検査機関によって異なりますが、目安としては5万円〜10万円。
必要な期間は、物件検査から証明書発行まで1週間〜2週間程度です。
「中古マンションらくらくフラット35」なら適合証明書不要
中古マンションの中には、技術基準を満たしていることがあらかじめ確認された「中古マンションらくらくフラット35」と呼ばれるものもあります。
これに該当するマンションであれば、物件検査や適合証明書が省略可能。
金融機関には「適合証明省略に関する申出書」という書類を出せばOKです。
「中古マンションらくらくフラット35」については、次のページから物件検索もできます。
⇒中古マンションらくらくフラット35検索
築10年以内なら条件次第で検査を省略可能
築10年以内の中古住宅では、次の条件で物件検査を省略できます。
- 新築時に長期優良住宅の認定を受けている。
→フラット35S金利Aプラン耐久性・可変性 - 新築時にフラット35を利用している。
→フラット35S金利Bプラン省エネルギー性
家博士 最後に、フラット35適合証明の基礎知識をおさらいしよう。
すでによく分かっている人は読み飛ばしてね。
フラット35適合証明の基礎知識
最後に適合証明について知っておきたい基礎知識について、簡単にまとめます。
フラット35の技術基準は3つ
フラット35の技術基準は3つに分類でき、
- フラット35
- →フラット35S 金利Bタイプ
- →フラット35S 金利Aタイプ
の順に基準が厳しくなります。
中古住宅の場合、一般的に金利Aタイプの基準を満たすのは難しいため、フラット35Sに適合する場合は金利Bタイプになります。
【参考】フラット35金利情報
フラット35の技術基準
フラット35の技術基準をまとめると、次になります。
- 敷地が一般の道に2m以上接している
- 床面積について、一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上
- 2以上の居室とキッチン、トイレ、浴室がある
- 昭和56年6月1日以降に建てられた（新耐震基準）又は、住宅金融支援機構が定めた耐震評価基準等に適合している
- 屋外・屋内に著しい劣化がない
マンションの場合は次の2点についての基準もあります。
- 管理規約が定められていること
- 長期修繕計画の計画期間が20年以上であること
こうした基準を満たすかどうかを、書類調査と現地調査によって確認していきます。
フラット35Sの場合は、上記内容に加えて次のような基準もあります。
- 省エネルギー性（開口部および外壁等）
- バリアフリー性（段差解消や手すりの設置等）
検査は検査機関もしくは適合証明技術者によって行い、基準を満たしていれば「適合証明書」および「物件検査概要書」を交付。
検査の際に不適合なところがあった場合でも、修繕等によって基準を満たしていることが確認できれば、適合証明書を交付してもらえます。
交付された適合証明書を金融機関に提出すれば、一連の手続きは完了です。
まとめ
フラット35適合証明は、費用5万〜10万円程度かかりますが、家の条件によっては物件の魅力アップにつながります。
フラット35適合証明が有効な家は…
- マンションは築29年以上が効果的、3千万円以下が中心
- 戸建ては築年数が古いほど効果的、3千万円以下が中心
一方でフラット35適合証明の注意点は…
「中古マンションらくらくフラット35」のマンションや、築10年以内で一定の条件を満たす家なら物件検査は不要。
適合証明の取得は自分で検査機関に依頼もできますが、不動産会社経由で手配してもらう方が手間が省けて簡単です。
そんなフラット35適合証明のメリットを活かして売却を成功させるためには、優秀で信頼できる不動産会社選びが大切です。
不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まるといわれるほど。
不動産会社を選ぶときは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社の中から3〜6社に無料査定を依頼し、話を聴き比べて選びましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
