内緒のイメージ
「マンションを売リに出すと、お金に困っていると思われそう…」

「マンションを売ると、子供がイジメられたりしないか心配…」

マンションを売る時は、できればご近所には内緒にしたいもの。

しかしマンションを「ご近所に内緒」で売ると、大きな損をする可能性が。

「ご近所に内緒」で売ると損する理由とその解決策について解説します。

1. 「ご近所に内緒」で売るデメリット

デメリットは「売れにくい」「安くなる」

「ご近所に内緒で売る」のデメリットとは…

  • 家が売れにくくなり、販売期間が長くなりやすい。
  • 売却価格が相場よりも安くなりやすい。
    (相場の7割程度の可能性も)

ご近所に内緒でマンションを売る場合、販売期間が長くなりがち。
普通なら2ヶ月で売れたものが、運が悪ければ半年や1年かかる可能性も。
それでも売れないこともあります。

また売却価格も相場より安くなる傾向があり、最悪の場合「相場の70%」ということも。
2000万円のマンションなら、最悪で600万円の損失になります。

ハウスくんハウスくん

ご近所に内緒だと、なんでそんなに安くなるの?


家博士家博士

広告ができなくなからだよ。

原因は主要な広告を制限されること

なぜ「ご近所に内緒に売る」と、売れにくくなり、安くなりがちなのでしょうか。

原因は、主要な広告を制限されてしまうこと。
ご近所に内緒で売るためには「ご近所が目にする可能性のある広告」が使えないのです。

(1)主要な広告とは

そもそもあなたのマンションを購入する人は、どの様な方法であなたのマンションを見つけるのでしょうか。

国土交通省が行った調査があります。
中古マンションを購入した人が、購入した物件を見つけた方法がこちら。

【中古マンションを見つけた方法】

中古マンション購入者の情報源

出典:国土交通省・住宅市場動向調査(平成28年)

不動産会社(49.0%)は当然ですが、「インターネット(38.1%)」と「折込広告(22.3%)」が、大きな割合を占めていることが分かります。

(2)「ご近所に内緒」ではこうなる

「ご近所に内緒」で売る場合、ご近所が目にする可能性のある広告をできません。
すると先ほどの調査結果はこうなります。
近所に内緒の場合の広告方法

ご近所に内緒で売る場合は、

  • 新聞等の折込広告
  • インターネット
  • 住宅情報誌

が使えません。

特に今急速に伸びている「インターネット」と「住宅情報誌」が使えないことは大きなマイナスです。
購入者があなたのマンションを見つける確率は低くなります。

ハウスくんハウスくん

これじゃあ、全然売れなくなるね。
中古マンションを見つけた方法で1位の「不動産会社」は内緒にしても影響ないの?


家博士家博士

不動産会社はレインズというデータベースで情報を共有しているから大丈夫だよ。


近所に内緒で家を売りだした場合でも、レインズには登録されます。
だから他の全ての不動産会社にあなたのマンションの情報が公開され、全ての不動産会社が抱えている購入希望者に情報は届きます。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
家博士家博士

ご近所に内緒で売り出すと、さらに「ご近所のお客さん」を逃すことも大きな問題なんだ。

(3)実は多い「同じマンション内」「ご近所の賃貸住民」

実は中古マンションの購入客で多いのは「同じマンション内」からの住み替え。

  • 今賃貸で住んでいる人
  • 1階から上階へ引っ越したい人
  • 間取りを一部屋増やしたいご家族

などが探していることも多いのです。

大規模マンションほど、その可能性は高くなります。

今の近隣環境や交友関係を気に入っていると、特に女性は移り住みたくないという方が多数派。
マンション購入は女性が主導となるケースが多く、この女性客のニーズに応えるのが「同じマンション内の住み替え」なのです。

さらに多い購入客は、「ご近所の賃貸住宅の住民」。

現地でオープンルームをしているの、をあなたも見かけたことがあるかと思います。
オープンルームでの購入者は、多くの場合、偶然通りがかった「ご近所の賃貸住宅の住民」。

賃貸住宅からの引っ越しでは、前の家を売るのではなく賃貸契約を解約するだけ。
だから住替えのハードルが非常に低くなります。

冷やかしで見に行ったマンションをその場で気に入って、数日後に買ってしまったというお客さんがとても多いのです。

あなたのマンションを買うのは、たった1人がお客さん。
この1人をどうやって見つけるかが、マンション売却の営業活動です。

あなたの身近にいる可能性は高いのです。

実際に新築マンションと中古マンションの購入者住所を調査するとこの様な結果に。

【新築と中古マンションの購入者住所】

新築と中古マンションの購入者住所

出典:国土交通省・住宅市場動向調査(平成28年)

中古マンションの購入者は、圧倒的に同一市区町村が多い(63.9%)ことが分かります。

ご近所に内緒でマンションを売る場合は、このお客さんを逃す恐れがあるのです。

ハウスくんハウスくん

近所のお客さんって大切なんだね。


家博士家博士

さらに近所のお客さんは、早く高く買ってくれる傾向があるんだ。

狭い範囲で探す客ほど早く高く買ってくれる

家を探しているイメージ
狭い範囲で探す購入者は、あなたの家を早く・高く買ってくれる傾向があります。

同じマンション内や近所の人がマンションを探す場合、いまの生活を変えたくないという条件があります。
だから探す範囲はとても狭いエリア。

あなたのマンションが、この狭いエリアにある場合は、売り出したらすぐに見つけてもらえます。
こういう場合は、数日で売れるケースも。

また狭いエリアで探している購入客にとっては、競合する物件が他にありません。

競合する物件が無いので…

  • 売却価格が比較できないので、売り出し価格を高くできる。
  • 指値(値下げ交渉)もされにくい。

結果として高く売れるのです。

逆に遠方の購入者の場合、複数の沿線や複数の最寄り駅でマンションを探しています。

結果として、あなたのマンションは他に売り出されている多くのマンションと競合することに。
売り出し価格は相場に合わせることになり、指値(価格交渉)もされやすくなります。

ハウスくんハウスくん

価格交渉されても断って、じっくり待ってたら良いんじゃないの?


家博士家博士

いつまでも売れ残っていると、何か問題があるんじゃないかと敬遠されがちなんだ。
だから時間が経つと、ある程度価格を下げて売れやすくすることになる。

販売が長期化すると、価格を下げることに

売り出しても反響が少なく、問い合わせや内覧が入らない場合、売り出し価格を下げるしか方法がありません。

マンションの売却では、売りながら価格を下げていくのが一般的。

相場よりすこし高めで売り出し、売りながら価格を下げることで、すこしでも高く買ってくれる購入者を探します。

売り出してから2ヶ月程度毎を目安に価格を段階的に下げるため、売り出し期間が長くなるほど、価格も大きく下げることになります。

この価格が下がる下限は、相場価格の70%程度。
このくらいになると、転売目的の不動産会社が即決で買ってくれるからです。

ですから、マンションを「ご近所に内緒で売る」ということは、「売却金額が最悪の場合70%になる」という可能性もあるのです。

ハウスくんハウスくん

そうかぁ、安くなるのはイヤだけど、なんとか内緒で売る方法はないの?


家博士家博士

いくつか方法はあるよ。
ご近所で内緒で売る方法を紹介しよう。

2. 「ご近所に内緒」で売る6つの方法

ご近所に内緒にしても、なんとかして上手くマンションを売却する方法はいくつかあります。

(方法1)即時買取の相見積もりでなるべく高値を狙う

ご近所に内緒で一番確実に最短で売却する方法は、不動産会社に買い取ってもらうこと。

ただし不動産会社の買取では、価格が相場の60〜80%に安くなってしまいます。

そこで買取価格を少しでも高くするために、なるべく多くの不動産会社に見積りを依頼し、不動産会社に競い合ってもらいましょう。

多くの不動産会社に買取の見積りを依頼するためには、一括査定サイトを複数利用すると良いでしょう。

主要な不動産の一括査定サイトはこちらで紹介しています。

不動産会社による即時買取は、こちらの記事を参考に。


家博士家博士

10社、20社と多くに査定を依頼するほど、高く買ってくれる不動産会社が見つかりやすいよ。

(方法2)売却保証のある不動産会社へ依頼する

ご近所に内緒で売る場合でも、売却期間が3ヶ月以上ある場合は、「売却保証」がある不動産会社を利用する方法があります。

「買取保証」とは、媒介契約を結んだ不動産会社が、保証期間内に売却出来なかった場合、代わりに自社で買い取るサービス。

不動産会社によって買取保証に必要な条件が違います。
参考までに不動産会社3社の条件を見てください。
なんとなく雰囲気は分かるかと思います。

【「三井のリハウス」の売却保証条件】
●対象物件
首都圏・関西圏・中部圏の当社営業エリア内の土地・戸建・マンション(専用住宅)
●物件基準
【土地・戸建】
・敷地面積40m2以上
・指定の建物調査実施の場合あり
【マンション】
・専有面積40m2以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
●対象者
専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人(宅建業者除く)
※規定の仲介手数料をお支払の方
●補償金額
1億円以内かつ査定価格の90%以内
●保証期間
3ヶ月間
●適用条件
規定の審査後の保証開始。
予め、ご提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。
【「東急リバブル」の売却保証条件】
●対象物件
東京、神奈川、埼玉、千葉、札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏で営業・販売が可能なエリア、
個人の居住用の土地・一戸建て・マンション
●物件基準
【土地・戸建】
・敷地面積40m2以上
【マンション】
・専有面積30m2以上
・築30年以内
一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
●対象者
専属専任・専任媒介契約を締結した個人
●補償金額
1億円以内かつ査定価格の90%以内
●保証期間
仲介期間(3ヶ月以上6ヶ月以内)終了後
●適用条件
売り出し価格は査定価格の115%が上限。
仲介期間の1/3経過毎に価格を変更。

東急リバブルで面白いのは「利益還元制度」。東急リバブルが買取って転売した際に、経費を差し引いて利益があったら、還元してくれるというもの。もちろん経費は大きく引かれるでしょうが、多少でも利益が出れば嬉しいですね。

【「野村の仲介」の売却保証条件】
●対象物件
首都圏・関西圏の営業エリア内、個人の居住用のマンション・一戸建・土地
●物件基準
【一戸建・土地】
・敷地40m2以上
【マンション】
・新耐震基準(昭和56年6月1日以降の建築確認取得)
・専有面積30m2以上
建築基準法の法令及び条例に適合していること
一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
●対象者
専属専任媒介を締結した個人
●補償金額
1億円以下かつ査定価格の90%を上限
●保証期間
最長1年 ※保証期間は個別に審査
●適用条件
売り出し価格は、保証価格の120%が上限。
3回の価格変更など事前に協議

野村の仲介も、東急リバブルと同じ「利益還元制度」があります。

この他にも、大手の不動産会社では同様の保証制度があります。

不動産会社の売却保証について詳しくはこちら

(方法3)多くの見込み客を抱える「大手不動産会社」に依頼する

ご近所に内緒で売る場合でも、売却に6ヶ月や1年といった長期間をかけても構わないのであれば、普通に不動産会社と媒介契約を結び売り出してみるのも良いでしょう。

このとき契約する不動産会社は、「自社で見込み客を大勢かかえる大手不動産会社」を選択することで多少有利になります。

近所に内緒にするため宣伝広告が制限されても、一定数のお客さんには周知できるからです。

マンション売却に強い大手不動産会社へ査定を依頼をするには、大手6社が運営する一括査定サイト「すまいValue」が便利です。

すまいValueについて詳しくはこちら

(方法4)一般媒介契約で多くの不動産会社へ依頼する

初めての不動産売却ではハードルが高くなりますが、「ご近所に内緒」を条件にして一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼するという方法もあります。

一般媒介契約なので、どの程度宣伝広告してもらえるかは不透明ですが、少なくとも、不動産会社が現在抱えている見込み客には紹介してもらえます。

ですから、広告はしない条件で、とにかく多くの会社に依頼する方が、売却には有利になります。

時間と手間には余裕があり何とか好条件で売却したい場合は、この方法が良いでしょう。

一般媒介契約については、こちらの記事で解説しています。

(方法5)インターネットと住宅情報誌は広告OKにする

近所に内緒で売り出す場合に、

  • チラシとオープンハウスなどを禁止
  • 集客効果の高いインターネットと住宅情報誌は広告を掲載する

という方法もあります。

もう1つ、

  • チラシを近隣地域だけ配布しない

という方法もあります。

ご近所に知られてしまう確率はありますが、不動産会社の広告活動がある程度は自由になります。
この程度であれば、普通に不動産会社と専任媒介契約をしても問題無いでしょう。

(方法6)住みながら売るリースバックを使う

今の家にそのまま住み続けて、家を売却するリースバックという新しい方法があります。

リースバックでは、今の家の所有権を売却後、家賃を支払いながら家に住み続けることができます。

デメリットとしては、やはり売却価格が安くなってしまうこと。

住宅ローンの返済が厳しい場合に向いている方法です。

リースバックについて詳しくはこちら

3. 売却はパートナーとなる不動産会社が一番大切

不動産会社に「ご近所に内緒で売りたい」と言ったとき、きちんとした不動産会社はこういったデメリットを教えてくれます。

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定