「家を売りに出すと、お金に困っていると思われそう…」
「家を売ると、子供がイジメられないか心配…」
ご近所に内緒で家を売るかお悩みですね。
確かに家を売り出すと目立ちますし、なかなか売れないと気まずさが続くことに。
ご近所トラブルがあるとなおさら知られたくないですね。
そんなあなたのために、近所・親族に内緒で家を売るために、必要な知識をまとめました。
家を内緒で売るには4つの方法があるので、あなたの事情に合った方法を選んでください。
あなたの大切な家を、後悔なくスムーズに売るために、この記事がお役に立てば幸いです。
家を内緒で売る4つの方法
それぞれ解説します。
方法1. 買取
買取とは不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。
| 仲介 （普通の売買） |
買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の人 | 不動産会社 （買取業者） |
| 売却期間 | 場合による （目安3〜6ヶ月程度） |
最短1週間 |
| 売却価格 | ほぼ相場通り | 相場より 2〜4割安い |
知られにくく最短1週間で売れる
買取なら広告なしで売れるため、ご近所に知られることはほとんどありません。
不動産会社が査定に来るタイミングだけ、お隣などに見られる恐れがありますが、リスクは低いでしょう。
また買取では、買い取る不動産会社を決めれば最短1週間程度で売却できる可能性も。
手間をかけずに早く売りたいときは、買取が便利です。
ハウス じゃあ買取で決まりだ！
家博士 でも買取だと、価格が安くなってしまうんだ。
あと不人気物件は断られる恐れもある。
2割以上安くなり、不人気物件は断られる
ただし買取では、不動産会社が転売で利益を稼ぐため、相場より2割以上安くなります。
買取の相場は、普通に売却する相場の6割〜8割が一般的なので、なるべく高く買取る不動産会社を探しましょう。
また地方や築古など転売が難しい不人気物件では買い取ってもらえない恐れも。
判断の基準は不動産会社によって異なるため、断られても複数の不動産会社に当たってみると良いでしょう。
対策1. なるべく多くに査定を依頼する
買取では、最低10社以上、なるべく多くに査定を依頼しましょう。
なぜなら不動産会社の中には、査定ミスや社内事情で「相場に近い価格」で買取る会社もあるため。
特に最近は転売業者が乱立しており、都心部のマンションは高値で売れる可能性があります。
ハウス そんなに多くの不動産会社なんて知らないよ！
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか使うと簡単だよ。
主要な不動産の一括査定サイトはこちらで紹介しています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
対策2. 自社買取なら仲介手数料が不要
買取で知っておきたいのは、自社買取の不動産会社だと仲介手数料がかからないこと。
仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」とそれなりの金額。
（売買価格が400万円以上の場合）
買取価格が同じ場合、仲介手数料がかからない自社買取だと、その分手残りが増えます。
不動産会社による即時買取は、こちらの記事を参考に。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
ハウス 多少安くなっても良いなら、買取が便利だね。
家博士 ただし住宅ローンは全額返済しないと売れない。
今は不動産価格が値上りしているから、まずローン残より高く売れるか査定してみよう。
今は不動産価格が高騰している
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年で85％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
まず家の価格を査定して、普通に売る相場と買取の相場を確認してみましょう。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
方法2. リースバック
売却後もそのまま賃貸で住み続けられる
リースバックとは、家を売却して、売却後も賃貸としてそのまま住み続ける方法。
買主は投資家で、最終的には転売が目的。
場合によっては賃貸中に転売される場合もありますが、賃貸契約中は住み続けられます。
引っ越しもないので、近所や親族に知られるリスクは少ないでしょう。
ハウス 売ってから賃貸で住み続けるのか。
そんな方法もあるんだね。
家博士 ただしリースバックも安くなる。
あと定期借家だと将来は追い出される恐れもあるんだ。
価格は安くなり、定期借家だと追い出される恐れも
リースバックも買取と同じで、将来は転売して利益を得るため、相場より2割以上安くなるのが一般的です。
また賃貸契約が定期借家契約だと、契約期間が終わると更新できない恐れも。
買主が更新を拒否できるため、入居者が住み続けたくても追い出される恐れがあります。
対策1. 複数の業者に相見積もりを取る
リースバックは売却価格と賃貸条件が業者によって違うため、複数の業者に相見積もりをとりましょう。
最近は普通賃貸契約のリースバックも増えています。
リースバック業者同士の競争も激化しているため、条件の良い業者が見つかるかもしれません。
こちらから、複数のリースバック会社へまとめて無料査定を依頼できます。
⇒
家まもルーノ
対策2. 同時に普通の売却価格と比較する
またリースバックを利用する場合は、普通に売却する価格と比較してどれだけ安くなるか、差額に納得してから利用する方が後悔せずに済みます。
普通の売却価格は、複数の不動産会社（3社〜6社程度）に無料査定を依頼すると正確に分かります。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
リースバックについて詳しくは、こちらの別記事も合わせてお読みください。
住んだまま家を売るリースバック。ローン返済の解決策として増えていますが、利用には5つの注意点もあります。リースバックのメリット・注意点、そしてリースバック会社20社をまとめました。
ハウス リースバックは引越しも無いのか。でも安くなるんだね。
家博士 リースバックでもなるべく多く相見積もりをとって高い業者を探そう。
あとは普通の売却相場と比較してから決断しようね。
方法3. 広告を制限して売り出す
普通に仲介で売り出しますが、広告を制限する方法。
仲介は不動産会社に依頼して一般の買主を探すため、売却に時間がかかりますが相場通りの価格で売れます。
査定依頼時に「内緒で売りたい」と伝える
家を内緒で売る場合は、無料査定を依頼するときに不動産会社へ内緒で売りたい旨を伝えましょう。
マンションなら机上査定もあり
マンションの場合は、不動産会社が家を訪問せず査定する「机上査定（簡易査定）」という選択肢もあります。
なぜならマンションでは、机上査定でほぼ正確な査定価格が出るため。
机上査定なら、家に不動産会社が訪問しないため、近所にバレるリスクは低いでしょう。
一方で戸建ての場合は、不動産会社に実際に家を見てもらう「訪問査定（現場査定）」が基本。
戸建ては家の状態が価格に大きく影響するため、家を確認してもらいましょう。
内緒で売ると査定価格は下がる
内緒で売りに出すと、残念ながら査定価格は安くなる傾向があります。
あなたがどの程度内緒にこだわるのか、不動産会社と直接電話などで相談して決めると良いでしょう。
ハウス 内緒にこだわるレベルってあるの？
家博士 内緒のレベルに応じて、広告を制限できるよ。
内緒のレベルに応じて広告は制限できる
あなたがどこまで内緒で売りたいか、内緒のレベルに応じて広告は制限できます。
制限する広告として次があります。
制限する広告1. 近隣ビラ、新聞の折込広告
近隣へのビラ（ポスティング）や新聞の折込広告は、内緒で売るためにまず制限するべき広告です。
なぜなら積極的に家を探していない人も目にするし、近隣へ集中して配布するので、近隣へ知られるリスクが高いため。
ただし近隣住民は家を買う有力な候補です。
さらに狭い範囲で比較検討するため相場より少々高くても購入する傾向があるので、近隣への広告を制限すると高く売るチャンスも減ってしまいます。
制限する広告2. ネット広告
ネット広告とは、具体的にはSUUMOやathome、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトや、不動産会社の自社サイト。
ネット広告は積極的に探す人にしかバレれませんが、誰でも検索できるので常に知られるリスクがあります。
ネット広告は、現在最も多くの人が家を探す手段で、国土交通省の調査でも買主の過半数が利用しているほど。
買主の物件情報収集方法
そのためネット広告の制限は売却へ大きく影響し、売却期間は長くなり、価格も安くなってしまう恐れがあります。
制限する広告3. レインズ掲載
レインズ掲載とは、レインズ経由で他の不動産会社が買主を探す売却ルートです。
不動産会社専用の不動産情報データベース。現在の売り出し物件が登録されており、買主に依頼された他の不動産会社が売出し物件を検索できる。国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営する。
専任・専属専任媒介契約ではレインズ登録が義務なので、レインズに掲載しない場合は一般媒介契約で売りに出す。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウス レインズに掲載すると、他の不動産会社が買主を探してくれるんだ。知らなかった。
レインズまで制限すれば、売りに出しても知られるリスクは少ないね。
家博士 ただしレインズまで制限すると、内緒にするメリットより、家が売りにくくなるデメリットが大きくなる。
あまりオススメしないね。
レインズ掲載を制限すると、あなたが売却を依頼した不動産会社だけが買主を探し、他社に家探しを依頼している人に情報が届きません。
近隣へ知られるリスクは最小限になりますが、ネット広告を制限するよりも、さらに家が売りにくくなってしまいます。
広告を制限するほど売れにくく安くなる
仲介で家を売る場合、広告を制限するほど売れにくくなり、売却に時間がかかって価格が安くなる恐れがあります。
不動産会社と相談して、あなたの許容できる範囲でなるべく広告した方が良いでしょう。
| 制限する広告 | 知られる リスク |
長期化の リスク |
安くなる リスク |
|---|---|---|---|
| 近隣ビラ・折込広告 | 中 | 中 | 中 |
| 近隣ビラ・折込広告 ＋ ネット広告 |
小 | 大 | 大 |
| 近隣ビラ・折込広告 ＋ ネット広告 ＋ レインズ掲載 |
最小 | 最大 | 最大 |
ハウス 広告を制限しても、高くスムーズに売りたいね。
何か良い解決策はないの？
家博士 対策は3つあるよ。
対策1. 顧客を多く抱える大手に依頼する
大手不動産会社なら、家を探している顧客を多く抱えるため、広告を制限して売り出しても比較的売れやすくなります。
大手の直接営業は最短1週間で売れることも
大手の直接営業は、探している条件の合う顧客に直接営業するため、運が良ければ最短1週間で売れることも。
大手ならメールや電話1本だけで家が売れるのです。
一方で普通の広告は、興味のない人や探している条件の違う人も対象なので、効率が悪くなってしまいます。
ハウス 確かに条件が合う買主だと、すぐに売れるね。
これは良さそう！
でも大手ってどこなの？
家博士 大手は実績を見れば分かるよ。
大手はトップ3社（首都圏は4社）が圧倒
顧客を多く抱える大手は、売買仲介件数のランキングを見ると分かります。
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社（首都圏では4社）に偏っています
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
首都圏では4位の野村の仲介も、ほぼ首都圏だけでこの実績なので十分です。
不動産会社を選ぶなら、これら大手トップに無料査定を依頼し、話を聴き比べて選ぶと良いでしょう。
早速これらの大手トップにそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話するのは面倒ですね。
しかし一括査定サイトの「すまいValue」なら、わずか数分でこれらの大手トップを含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。
ハウス 大手にまとめて査定を依頼したら、どこを選べば良いの？
家博士 話を聴き比べて、見込みがありそうな会社を選べば良い。
あと一般媒介契約なら、同時に売却を依頼できるんだ。
対策2. 一般媒介契約で複数に依頼する
広告の制限を条件に、一般媒介契約で複数の不動産会社に同時に売却を依頼する方法です。
一般媒介契約なら同時に複数に依頼できる
媒介契約には3種類あり、このうち一般媒介契約なら複数に同時に売却を依頼できます。
媒介契約の比較
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| 実際の契約数 （2022年実績） |
33％ | 51％ 一番多い |
16％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） |
最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし |
◯ 契約から7日以内 |
◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類と選び方、そして注意点についてまとめました。
ある程度の知識と手間が必要
ただし一般媒介契約は、ある程度の知識と手間が必要です。
なぜなら一般媒介では不動産会社のフォローが期待できず、売主が積極的に売却活動を仕切る必要があるため。
不動産会社の仲介手数料は、売買契約が成立した1社しか受け取れません。
そのため不動産会社は他社に先を越されると赤字になるリスクがあり、一般媒介で依頼されても売主を手厚くフォローできないのです。
一般媒介契約については、こちらの記事で解説しています。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と並行して契約できるので、早く高く売れやすいという意見もあります。しかし一般媒介には注意点も多く、売却を成功するにはちょっとしたコツも必要。失敗しないための注意点、向いている物件などをまとめました。
ハウス 一般媒介だと、自分で積極的に不動産会社を動かさないといけないのか。
家博士 一般媒介でも顧客を多く抱える大手が有利だよ。
対策3. 買取保証（売却保証）で売る
期間限定で売出し、売れないと買取
買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと不動産会社が買取ってくれる保証のこと。
売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。
不動産会社の買取保証（売却保証）は期間限定で家を売り出すもので、売れ残る心配がありません。ただし注意点もあります。買取保証の5つの注意点、代表的な不動産会社と選び方を解説します。
ただし一部の大手のみ
ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。
また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産（旧ソニー不動産）もあります。
買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら
買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。
買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
ハウス 売却保証なら売れ残りの心配が無いね。
家博士 ただし売却保証で広告をどこまで制限できるかは物件次第。
個別に確認したほうが良いね。
方法4. 先に引越して売り出す
いずれバレるなら先に引越す
近隣や親族に内緒で売りに出しても、最後は引越すのでバレることになります。
それならいっそのこと先に引越してから、空き家で売るという方法もあります。
どんなに広告を制限しても、噂は広がってしまう恐れがあります。
先に引越してしまえば、噂を気にせず新しい生活をスタートできます。
空き家だと売れやすい
空き家で売り出せば、購入希望者が気軽に内覧でき、即入居可になるので、売れやすくなる効果も期待できます。
売主にとっても、内覧のたびに掃除やスケジュールを調整せずに済むメリットが。
空き家で売ることは、売却にも有利になるのです。
購入資金の不足やローン負担が問題になる
ただし先に引越すと、今の家の売却代金が使えないため、新居の購入資金が不足しがち。
また今の家のローンが残っていると、ローン負担と新居の負担が重なってしまいます。
買い替えではダブルローンになってしまいます。
ある程度資金に余裕がないと、先に引越すのは難しいでしょう。
ハウス 今の家のローンが残ってると、先に引越すのはムリなの？
家博士 まず不動産会社に相談してみると良いね。
不動産会社の紹介なら、ダブルローン期間の元本返済を猶予してもらえる場合もある。
対策1. 買取保証（売却保証）で売る
大手の売却保証なら、3ヶ月など期間限定で売り出し、売れなければ不動産会社に買い取ってもらえます。
詳しくは、前述の「買取保証（売却保証）で売る」で解説しています。
対策2. つなぎ融資やダブルローンで先に買う
新居の購入資金が不足する場合は、つなぎ融資を利用すると良いでしょう。
つなぎ融資とは、新居の購入資金を一時的に貸してもらえるサービス。
主に大手不動産会社が提供しています。
家の買い替えの「つなぎ融資」はメリットの多い便利なローン。ただし利用する場合はデメリットにも注意が必要です。
また不動産会社の紹介であれば、ダブルローン期間の元本返済を猶予してもらえる場合もあります。
詳しくは不動産会社に相談してみましょう。
家の買い替えでダブルローンを利用するために必要な条件、ダブルローンを利用する場合の注意点、そして利用する方法について、分かりやすくまとめました。
まとめ
家を近所や親族に内緒で売る方法は、次の４つがあります。
いずれの方法でも、今の住宅ローンを売却代金などで完済できないと家は売れません。
まずはいくらで売れそうか、不動産会社に無料査定を依頼して見ると良いでしょう。
査定を依頼したからといって、かならずしも売りに出す必要はありません。
今は不動産価格が高騰しているため、3社以上に無料査定を依頼しましょう。
あなたの家が内緒で無事売れることを、心よりお祈りしております。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
-
おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
