「空き家を放置していると、固定資産税が6倍になるの?」

住まなくなった家(空き家)の固定資産税でお悩みですね。

確かに空き家を放置していると、固定資産税が増える恐れがあります。

しかしある程度の対策をしていれば、今のところは心配ありません。

対策とは、自治体から管理不全空家の勧告を受けないこと。
(2023年12月の改正法施行で、特定空家の指定→管理不全空家の勧告になりました。)

今後もますます厳しくなると予想されるため、対策するなら早い方が良いでしょう

この記事では、今の条件で有効な空き家対策と、今後の見通しについて解説。

また空き家の対策に役立つお得な裏技についても解説します。

あなたの空き家の心配が解決し、最適な選択肢を選ぶために、この記事がお役に立てば幸いです。

固定資産税等が6倍になる空き家とは

そもそも固定資産税・都市計画税とは

固定資産税・都市計画税について簡単におさらいします。
(すでに理解されている方は読み飛ばして下さい。)

固定資産税・都市計画税とは、1月1日時点の土地や建物の所有者に課せられる税金。
所有者には毎年「納税通知書」が届きます。
(都市計画税は原則として市街化区域内のみ。)
【参考】総務省・固定資産税総務省・都市計画税

住宅用地は特例で優遇されている

住宅の場合「住宅用地の特例」で、この固定資産税・都市計画税が優遇されて安くなっています。

住宅用地の特例

固定資産税 都市計画税
更地
(建物がない土地)
課税標準×1.4% 課税標準×0.3%
小規模住宅用地
(1戸あたり200m2まで)
課税標準×1/6
×1.4%
課税標準×1/3
×0.3%
一般住宅用地
(1戸あたり200m2超)
課税標準×1/3
×1.4%
課税標準×2/3
×0.3%
課税標準額とは
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算の元になる価格で、地価公示の約70%といわれます。毎年届く納税通知書に記載されており、役所で確認も可能。
3年毎に見直しされ、最近では令和3年に評価替えが行われている。不服があれば市区町村に申し立ても可能。
【参考】東京都主税局・土地家屋の評価等について

空き家で特例が取り消される

空き家で固定資産税・都市計画税が増えるとは、この表で赤字になっている「住宅用地の特例」が取り消されること。

ハウスハウス

空き家だと、更地と同じ扱いになるってこと?


家博士家博士

全ての空き家じゃなくて、自治体から『管理不全空家の勧告』を受けた場合だけだよ。

【計算例】特例が取り消され税金が約3倍に

次のような土地と建物で計算してみます。

課税標準額(土地300m2): 3,000万円
課税標準額(建物): 300万円

現在(住宅地の特例あり)

土地(固定資産税)
3,000万円/300×200×1/6×1.4%=約4.67万円
3,000万円/300×100×1/3×1.4%=約4.67万円
土地(都市計画税)
3,000万円/300×200×1/3×0.3%=2万円
3,000万円/300×100×2/3×0.3%=2万円
建物(固定資産税・都市計画税)
300万円×(1.4%+0.3%)=5.1万円
合計 約18万4千円

それがこうなります。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓

住宅地の特例がなくなった場合

土地(固定資産税)
3,000万円/300×200×1.4%=28万円
3,000万円/300×100×1.4%=14万円
土地(都市計画税)
3,000万円/300×200×0.3%=6万円
3,000万円/300×100×0.3%=3万円
建物(固定資産税・都市計画税)
300万円×(1.4%+0.3%)=5.1万円
合計 56万1千円(約3倍に!)

ハウスハウス

6倍ではないんだ。
でもだいぶ増えるね。
空き家を解体すれば良いの?


家博士家博士

空き家を解体して更地にしても、土地の固定資産税と都市計画税が増えるのは同じなんだ。
建物の分は無くなるけどね。

2023年12月から「管理不全空家の勧告」が条件

税金の特例が取り消されて固定資産税・都市計画税が増える条件は、管理不全空家の勧告を受けること。

2023年12月13日の改正法施行で、「特定空家の指定」から「管理不全空家の勧告」で税金の特例が取り消されるようになりました。

管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になる恐れのある空家のこと。

管理不全の空き家は全国で約100.6万戸。(平成30年度(2018年度)住宅・土地統計調査による)

一方で特定空家は約4万件(令和4年3月時点)なので、対象となる管理不全空家は約25倍に増える計算です。
【参考】空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について

特定空家とは

「特定空家」は、2014年11月に成立した『空家等対策の推進に関する特別措置法』で定められました。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは
空き家を減らし、街を活性化させるために2014年11月に成立した法律。
近年空き家が増加し、住宅環境の悪化や街のスラム化、放火などの犯罪が社会問題に。しかし空き家に対して国や自治体が出来ることは、持ち主にお願いするだけで、持ち主すら不明な空き家も多い。
自治体が何もできないことが、空き家問題をさらに悪化させていることから、自治体に空き家を撤去する強制権をもたせた。
【参考】空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報・国土交通省

国土交通省のガイドラインによると、『特定空家等』に指定される空き家とはこの様なものです。

【特定空家等の定義(ガイドラインより)】
  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
    (つまり、地震や強風でいまにも倒れたり崩れたりしそうな危ない建物)
    • 建物が傾いている。(目安として1/20以上)
    • 建物の基礎が大きく割れたり、ズレたりしている。
    • 柱やはり、筋交い(斜めの補強)など構造耐力で大切な部分が壊れている。
    • 屋根や外壁が落ちたり飛びそうになっている。
    • 看板や給湯設備、屋上水槽、屋外階段、バルコニーなどが落ちそうになっている。
    • 門や塀が傾いたり、壊れている。
    • 擁壁(土を押さえている壁)が崩れそう。
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
    (つまり臭いとか汚い建物)
    • アスベスト(石綿)が飛散しそう。
    • 汚物や排水が流出し臭くて、周りの人に迷惑。
    • ゴミが放置されたり不法投棄されて、周りの人に迷惑。
    • ネズミやハエ、蚊が発生して、周りの人に迷惑。
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
    (つまり見た目がヒドい建物)
    • 地域で定められた景観法や景観保全ルールが守られていない。
    • 落書きや汚物で汚れたまま放置されている。
    • 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
    • 看板が破損、汚れたまま放置されている。
    • 立木が建物を覆って茂っている。
    • 敷地内にゴミが散乱、山積されたまま放置されている。
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
    (つまりなんかしら「まわりから苦情がくる」という建物)
    • 立木が茂り、道路にはみ出したり落ち葉や枝が大量に散らばっている。
    • 動物が住みついて迷惑。(鳴き声、糞や尿、毛や羽毛、ネズミやハエなどの発生、周りの家に侵入する)
    • シロアリが住みついて迷惑。
    • 門が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れていて、誰でも侵入できる。
    • 屋根から雪が落ちたりして、歩行者に迷惑。
    • 周辺の道路や家屋に土砂等が流れ出ている。

ハウスハウス

こんなヒドい空き家じゃなければ大丈夫なんだね


家博士家博士

いまのところは大丈夫。
でも法改正で管理不全空家が対象になるし、今後は全ての空き家が対象になる流れだよ。

今後は「全ての空き家」になる流れ

法制定当初は「特定空き家」に指定されなければ大丈夫でしたが、2023年12月の改正法施行で対象は「管理不全空家」に広がりました。

さらに近い将来、全ての空き家が対象になる可能性が高いでしょう。

なぜなら次の2つの理由があるため。

  • 世間に批判を浴びず(選挙でマイナスにならず)に税金が増える手段だから。
  • 空き家の建て替えを促進でき、経済対策になるため。

例えば、2013年の賃貸を除いた空き家は318万戸。
仮に固定資産税が1戸あたり30万円増えると、約1兆円も税収が増えます。

ハウスハウス

確かに空き家の持ち主は後ろめたいとこもあるから、税金が増えても表立って反対しにくいね。


家博士家博士

増税ではなく、特例を外すだけだからハードルも低い。
将来全ての空き家の固定資産税が6倍になるのも、自然な流れなんだ。

特例解除で不動産市場が暴落する恐れも

空き家の固定資産税特例が解除されると、不動産市場が暴落する恐れがあります。

なぜなら空き家の大部分は売りに出されず、空き家のまま放置されているため。

空き家の固定資産税特例が解除されることをきっかけに、大量の空き家が売りに出される恐れがあるのです。

今回の法改正で、新たに約30万戸以上の空家が対象になる恐れがあります。

いずれ売るなら早めに動いたほうが有利でしょう。

特定空家や管理不全空家にならない対策

とにかくすぐに対応すること

管理不全空家の勧告を受けないためには、市区町村から通知等があったらすぐに対応することが大切です。

固定資産税の優遇措置が取り消しになるのは、市区町村から「勧告」をうけた場合。

空家対策では次のような段階があるので、いきなり勧告にはなりません。

市区町村から「助言又は指導」
   ↓
あなたが無視
   ↓
市区町村から「勧告」
 
ここで始めて固定資産税・都市計画税が増えるのです。

空き家対策特別措置法の進捗

2023年3月末時点で、

  • 市区町村が把握した管理不全空き家: 53.5万戸
    (除去や修繕14.6万戸、現存25.6万戸)
  • 市区町村が把握した特定空家等: 4.1万戸
    (除去や修繕2.2万戸、現存1.9万戸)

空き家対策特別措置法による空き家対策は次のように進められます。

  1. 国がガイドラインを作成して、市区町村へ指示する。←2015年5月に指示済
  2. 市区町村は空き家のうち問題のある空き家を「特定空き家等」に指定する。
  3. 市区町村はまず特定空家等の所有者へ改善を「助言又は指導」
  4. 改善されなければ「勧告」
  5. それでも改善されなければ「命令」
  6. それでも改善されなければ「行政代執行」(所有者の代わりに市区町村が解体、費用を所有者へ請求)←2015年10月に横須賀市で全国初の空き家解体を実施済

できれば空き家は早めに手放す

一番の対策は、空き家を早めに手放すこと。

長期的に空き家は、ますます売りにくくなります。

報道が加熱する前に売却する方が、高く売りやすいでしょう。

田舎では立地適正化計画で売りにくくなるリスクも

田舎の家は、立地適正化計画によって居住推進地域外になると、売りにくくなるリスクがあります。

立地適正化計画は、国土交通省の主導で地方自治体が進める新しい都市計画。

人口の減少にあわせて、居住エリアを狭くする政策です。

都市部は2022年の生産緑地問題も

また3大都市圏(首都圏・名古屋圏・近畿圏)では、2022年から順次開放されている生産緑地の影響で一戸建ての値下がりが加速する恐れも。

生産緑地とは、都市部に残されている農地のことで、2022年以降に一部が解除されています。

解除見込みの生産緑地と住宅着工面積
2022年以降に解除見込の生産緑地面積 新築住宅着工床面積2022年度 割合
東京都 143万m2 884万m2 16%
埼玉県 138万m2 438万m2 32%
千葉県 107万m2 377万m2 28%
神奈川県 75万m2 503万m2 15%
首都圏合計 463万m2 2,202万m2 21%
愛知県 166万m2 481万m2 35%
大阪府 132万m2 491万m2 27%
京都府 57万m2 118万m2 48%
兵庫県 41万m2 258万m2 16%
奈良県 85万m2 59万m2 144%
関西圏合計 315万m2 926万m2 34%

この表で25%を超える地域は、生産緑地の開放が住宅価格に影響する恐れがあります。

特に駅から遠い戸建ては売りにくくなるリスクがあるでしょう。

今は都市部を中心に高騰している

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国202404)

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

中古マンションは約11年で92%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

今ならいくらで売れるか、確認してみると良いでしょう。

ハウスハウス

家の価格はどうやって確認するの?


家博士家博士

エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼するんだ。

不動産会社に無料査定を依頼する

今の家の価格を正確に知るなら、不動産会社に無料査定を依頼します。

具体的な手順は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度は高くなります。

また今は不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が現実的です。

ハウスハウス

実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所の住まいリレー)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

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    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

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    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    空き家で役に立つ裏技

    裏技1. 解体するなら助成金があることも

    もし建物を解体するなら、市区町村によっては解体費用の助成がある場合があります。

    役所のホームページで検索するか、窓口で聞いてみて下さい。

    【参考】東京都・空き家に関する支援制度等

    ただし空き家を売りに出す場合は、解体前に不動産会社に相談した方が良いでしょう。

    無理に解体せずに、そのまま古家付き土地で売り出す方法もあります。

    解体については、こちらで詳しく解説しています。

    裏技2. 空き家を売る8つの方法

    空き家を売る方法として次の8つがあります。

    空き家を売る8つの方法

    • 買取で売る方法
      • 方法1. 解体せず買取
    • 仲介で解体して売る方法
      • 方法2. 解体して更地で売る
    • 仲介でそのまま売る方法
      • 方法3. 中古住宅として売る
      • 方法4. 古家付き土地で売る
      • 方法5. 手を加えて売る
    • 特殊な方法
      • 方法6. 古民家なら専門業者で売る
      • 方法7. 空き家バンクに登録する
      • 方法8. 隣人・近隣に売る

    詳しくはこちらで解説しています。

    裏技3. 売れないと断られても別をあたる

    田舎では空き家の価格が安いため、不動産会社に「売れない」と断られる場合があります。

    しかし別の不動産会社をあたれば、売却を仲介してくれる不動産会社が見つかる可能性があります。

    なぜなら価格が安い空き家の売却では、不動産会社が赤字になるリスクがあり、不動産会社によっては断るため。

    不動産の売買では、価格に関係なく不動産会社は手間と費用がかかりますが、仲介手数料は価格が安いと極端に安くなってしまいます。

    仲介手数料は売買価格200万円以下で取引額の5%又は18万円以下とわずか。

    不動産会社を数多くあたれば、売却してくれる不動産会社が見つかることも多いので、一括査定サイトなどを利用して、とにかく多くの不動産会社に話を聞いてみましょう。

    裏技4. ゴミ屋敷や遺品が残った空き家も売却できる

    ゴミ屋敷や遺品が残った家だと、片付けが面倒でなかなか売却に踏み切れないもの。

    こういった家も、片付け業者を使えば費用は多少かかりますが労力をかけずに売却できます。

    また不動産会社の買取なら、残置物がある家でも売却可能。

    詳しくはこちらで解説しています。


    裏技5. 無料で欲しい人に譲る方法も

    空き家の価値がゼロだったりマイナスになる場合は、無料で欲しい人に譲る方法もあります。

    『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
    みんなの0円物件
    必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は8割と高い確率。

    掲載は無料なので、試してみる価値はあるでしょう。

    みんなの0円物件を試してみるならこちら
    「みんなの0円物件」

    裏技6. 相続した空き家は3年後の年末までに売る

    相続した空き家を売却して、利益がでても3,000万円まで控除できる特例があります。

    ただし期限は相続してから3年後の12月31日まで。
    【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

    特に取得費が不明な場合や、大昔に購入した場合は、課税対象になりやすいため要注意です。

    詳しくはこちらで解説しています。

    これから本格化する日本の空き家問題

    人口は急減も新築は増え続ける

    日本の住宅戸数と世帯数、人口の推移です。

    日本人の人口・世帯数と住宅戸数

    住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

    日本の人口は2008年にピークを迎えて、急減しています。
    世帯数も2023年にピークを迎えて減少しています。

    一方で住宅戸数は毎年90万戸の勢いで増加。
    新築住宅の建設を減らすと景気が悪くなるので、日本では新築住宅がドンドン建築されています。

    住宅価格は平均46%値下がりの予想も

    結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46%下がる(価格は半額)と予想されています。

    (※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

    2040年までに半数が消滅可能性都市に

    また日本創生会議の資料によると、2040年までの間に、全国の49.8%の自治体896が、消滅可能性都市となるとのこと。

    【消滅可能性都市:896自治体】

    消滅可能性都市
    出典:日本創生会議資料

    5割が半減、2割が無人化

    国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

    • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
    • 2割の地域で、無人化する。

    ことが分かっています。

    日本の長期人口変化

    日本の長期人口変化

    さすがに限界も新築は減らせない

    空き家問題もさすがに限界ということで、日本政府も動きだしました。

    といっても新築住宅の建築を減らすと景気が悪くなるので、新築の抑制はできません。

    代わりに空家を減らす対策がとられましたが、空き家問題を根本的に解決するのは難しいでしょう。

    空き家が放置されることで、放火などの犯罪が増える結果にもなりかねません。

    まとめ

    空き家を放置すると、特定空き家に指定されて、固定資産税・都市計画税が増える恐れがあります。

    また特定空き家に指定されなくても、管理不全空き家になるだけで税金が増える法改正も年内に施行。

    一方で人口減少と高齢化により、空き家はどんどん売りにくくなっています。

    できることなら、なるべく早く空き家を手放すことが、一番の対策になるでしょう。

    幸い今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

    まずは今いくらで空き家が売れるか、確認してみると良いでしょう。

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    首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

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    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!