空き家イメージ
今、空き家が急増しています。

政府もようやく本格的な空き家対策を開始。

その結果、空き家の固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になるという「特定空き家」の指定が始まっています。

もしあなたが、親や親族から相続・贈与された家を、誰も住まない「空き家」として所有しているなら要注意。

毎年支払っている固定資産税が6倍・都市計画税が3倍になる可能性もあります。

さらに最悪の場合、自治体が空き家の建物を解体し、その撤去費用をあなたに請求してくる可能性も。

そんな最悪の事態を避けるために、あなたが簡単にできる対策とお得な裏技について、徹底解説します。

固定資産税等が6倍になる空き家とは

そもそも固定資産税・都市計画税とは

固定資産税・都市計画税について簡単におさらいします。
(すでに理解されている方は読み飛ばして下さい。)

固定資産税・都市計画税とは、1月1日時点の土地や建物の所有者に課せられる税金。
所有者には毎年「納税通知書」が届きます。
(一部の地域では都市計画税は無かったり、安い場合もあります)

実は住宅の場合「住宅用地の特例」で、この固定資産税・都市計画税が安くなっているのです。

住宅用地の特例

固定資産税都市計画税
更地
建物がない土地
課税標準×1.4%課税標準×0.3%
小規模住宅用地
住戸1戸あたり200m2まで
課税標準×1/6×1.4%課税標準×1/3×0.3%
一般住宅用地
住戸1戸あたり200m2
課税標準×1/3×1.4%課税標準×2/3×0.3%

この表で赤字になっている「住宅用地の特例」が取り消されるということです。

ハウスくんハウスくん

空き家だと、更地と同じ扱いになるってこと?


家博士家博士

そうだね。
特例が取り消されて、更地と同じ税率になるから、固定資産税と都市計画税が増えるんだ。

固定資産税と都市計画税の計算例

次のような土地と建物で計算してみます。

課税標準額(土地300m2):  3,000万円
課税標準額(建物): 300万円

現在(住宅地の特例あり)

土地(固定資産税)
3,000万円/300×200×1/6×1.4%=約4.67万円
3,000万円/300×100×1/3×1.4%=約4.67万円
土地(都市計画税)
3,000万円/300×200×1/3×0.3%=2万円
3,000万円/300×100×2/3×0.3%=2万円
建物(固定資産税・都市計画税)
300万円×(1.4%+0.3%)=5.1万円
合計 約18万4千円

それがこうなります。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓

住宅地の特例がなくなった場合

土地(固定資産税)
3,000万円/300×200×1.4%=28万円
3,000万円/300×100×1.4%=14万円
土地(都市計画税)
3,000万円/300×200×0.3%=6万円
3,000万円/300×100×0.3%=3万円
建物(固定資産税・都市計画税)
300万円×(1.4%+0.3%)=5.1万円
合計 56万1千円(約3倍に!)

ハウスくんハウスくん

6倍ではないんだ。
でもだいぶ増えるね。
空き家を解体すれば良いの?


家博士家博士

空き家を解体して更地にしても、固定資産税と都市計画税が増えるのは同じなんだ

課税標準額とは

固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算の元になる価格で、公示価格の約70%。
毎年届く納税通知書に記載されています。
役所に行って確認することも可能。
3年毎に見直しされ、最近では平成27年に評価替えが行われています。
不服であれば市区町村に申し立てすることもできます。

今のところ「特定空き家」に指定されなければ大丈夫

空き家の固定資産税が6倍になるのは、市区町村などの自治体があなたの空き家を「特定空き家」に指定した場合です。

だから先ずあなたが考えるべきことは「特定空き家」に指定されないこと。

「特定空き家」は、2014年11月に成立した『空き家対策特別措置法』で定められました。

空き家対策特別措置法とは

空き家を減らし、街を活性化させるために2014年11月に成立した法律。
近年増加している空き家によって、住宅環境の悪化や街のスラム化、放火などの犯罪が問題になっています。
しかし今までは空き家に対して、国や自治体が出来ることは、持ち主にお願いすることだけでした。
持ち主すら不明な空き家も数多くあり、途方にくれる自治体も。
自治体が何もできないことが、空き家問題をさらに悪化させていることから、自治体に空き家を撤去する強制権をもたせたのです。

【参考】空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報・国土交通省

国土交通省のガイドラインによると、『特定空家等』に指定される空き家とはこの様なものです。

【特定空家等の定義(ガイドラインより)】
  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
    (つまり、地震や強風でいまにも倒れたり崩れたりしそうな危ない建物)
    • 建物が傾いている。(目安として1/20以上)
    • 建物の基礎が大きく割れたり、ズレたりしている。
    • 柱やはり、筋交い(斜めの補強)など構造耐力で大切な部分が壊れている。
    • 屋根や外壁が落ちたり飛びそうになっている。
    • 看板や給湯設備、屋上水槽、屋外階段、バルコニーなどが落ちそうになっている。
    • 門や塀が傾いたり、壊れている。
    • 擁壁(土を押さえている壁)が崩れそう。
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
    (つまり臭いとか汚い建物)
    • アスベスト(石綿)が飛散しそう。
    • 汚物や排水が流出し臭くて、周りの人に迷惑。
    • ゴミが放置されたり不法投棄されて、周りの人に迷惑。
    • ネズミやハエ、蚊が発生して、周りの人に迷惑。
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
    (つまり見た目がヒドい建物)
    • 地域で定められた景観法や景観保全ルールが守られていない。
    • 落書きや汚物で汚れたまま放置されている。
    • 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
    • 看板が破損、汚れたまま放置されている。
    • 立木が建物を覆って茂っている。
    • 敷地内にゴミが散乱、山積されたまま放置されている。
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
    (つまりなんかしら「まわりから苦情がくる」という建物)
    • 立木が茂り、道路にはみ出したり落ち葉や枝が大量に散らばっている。
    • 動物が住みついて迷惑。(鳴き声、糞や尿、毛や羽毛、ネズミやハエなどの発生、周りの家に侵入する)
    • シロアリが住みついて迷惑。
    • 門が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れていて、誰でも侵入できる。
    • 屋根から雪が落ちたりして、歩行者に迷惑。
    • 周辺の道路や家屋に土砂等が流れ出ている。

ハウスくんハウスくん

こんなヒドい空き家じゃなければ大丈夫なんだね


家博士家博士

いまのところは大丈夫。
でも将来的には、全ての空き家の固定資産税が6倍になると予想する専門家も多いよ。

しかし将来的には増税のため「全ての空き家」になる可能性も

今は「特定空き家」に指定されなければ大丈夫です。

じゃあ関係ないか、と思われたかもしれません。

これはあくまで現時点での話で、近い将来、全ての空き家が対象になると予想する専門家も多いのです。

全ての空き家が対象になるといわれる理由は…

  • 世間に批判を浴びず(選挙でマイナスにならず)に税金が増える手段だから。
  • 空き家の建て替えを促進できる良い手段だから

例えば、2013年の賃貸を除いた空き家は318万戸。
仮に固定資産税が1戸あたり30万円増えると、約1兆円も税収が増えます。

ハウスくんハウスくん

確かに空き家の持ち主は後ろめたいとこもあるから、税金が増えても表立って反対しにくいね。


家博士家博士

増税ではなく、特例を外すだけだからハードルも低い。
将来的に全ての空き家の固定資産税が6倍になるという予想も、確かにうなずけるんだ。

特例解除で不動産市場が暴落する恐れも

空き家の大部分は売りに出されず、今も空き家として放置されています。

ところが特例が解除されると、空き家を所有しているだけで出費がかさむことに。

そうなると「税金を払うより売ってしまおう」という人が急増し、一気に不動産が売りに出されます。

結果、不動産市場が暴落するという心配があるのです。

今のところ、820万戸の空家の内、30万戸程度の空家に限り税金が増える予想。
今のところはまだ大丈夫です。

ただし、今後はどうなるか分かりません。

特定空き家に指定されない対策を知る

とにかくすぐに対応すること

特定空き家に指定されないためには、市区町村から通知等があったらすぐに対応することが大切です。

固定資産税の優遇措置が取り消しになるのは、市区町村から「勧告」をうけた場合。

空家対策では次のような段階があるので、いきなり勧告にはなりません。

市区町村が「特定空家等」に指定
   ↓
市区町村から「助言又は指導」
   ↓
あなたが無視
   ↓
市区町村から「勧告」
 
ここで始めて固定資産税が6倍になるのです。

空き家対策特別措置法の進捗

空き家対策特別措置法によると、空き家対策は次のように進められています。

  1. 国がガイドラインを作成して、市区町村へ指示する。←2015年5月に指示済
  2. 市区町村は空き家のうち問題のある空き家を「特定空き家等」に指定する。
  3. 市区町村はまず特定空家等の所有者へ改善を「助言又は指導」
  4. 改善されなければ「勧告」
  5. それでも改善されなければ「命令」
  6. それでも改善されなければ「行政代執行」(所有者の代わりに市区町村が解体、費用を所有者へ請求)←2015年10月に横須賀市で全国初の空き家解体を実施済
市区町村数物件数
助言・指導45210,676
勧告143552
命令4470
代執行2123
略式代執行5775

※2018年3月末時点

空き家イメージ

できれば空き家は早めに手放す

長期的には空き家は、どんどん売りにくくなります。

空き家を所有しているなら、なるべく早めに手放すことが一番の対策です。

相続した空き家を3年以内に売る場合、税金で優遇される特例もあります。

詳しくはこちら


空き家の固定資産税について、具体的な報道がある前に動き始める方が、高い価格で売却することが可能です。

実はそれだけではありません。

田舎の家が無価値になるという法改正も進んでいます。

詳しくはこちら

また都心部では、2022年以降に大量の新築住宅が供給される予想もあります。

もし具体的に手放すことを検討するなら、先ずいくらで売れるのか、売却価格を把握することが大切です。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年10月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

マンションは、この6年半で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

空き家を売却するための知識

解体費用の助成金がでる地域も

もし売りに出す場合は、家屋を無理に解体する必要はありません。

不動産会社に査定を依頼して、解体した方が売りやすいかどうか相談したほうが良いでしょう。

しかし土地をそのまま所有し続ける場合は、建物を解体して建て替えたり、駐車場にするという選択肢もあります。

市区町村によっては、解体費用を助成してくれる場合があります。

役所のホームページで検索するか、窓口で聞いてみて下さい。

解体については、こちらで詳しく解説しています。

安すぎて売れない空き家を売る方法もある

田舎などで空き家の価格が安い場合は、不動産会社が空き家を売ってくれない場合があります。

取引額200万円以下の場合、不動産会社の受け取る手数料は取引額の5%又は18万円以下。

不動産の売買は5,000万円の家でも100万円の家でも、同じくらい手間がかかるのですが、媒介手数料の上限は全く違います。

不動産会社にとって安い空き家の売買は割にあわないので嫌がるのです。

しかし最近は、100万円以下の空き家でも簡単に売りに出すことができる方法が色々出来ています。

地方自治体の空き家バンク
地方自治体経由で空き家を登録して、移住者に貸したり売ったりすることができます。
問題はほとんど活用されていないことだったのですが、最近は国土交通省の主導でHOME’Sなどが全国の空き家をまとめて掲載するサイトをスタートしています。
HOME’S 空き家バンク
不動産を直接売るサイト
不動産会社を仲介せずに直接売買できるサイトもいくつか増えています。
代表的なのは家いちば
中には0円で売られている家もあります。

これはあくまで100万円以下の不動産の場合なので、普通の空き家は不動産会社に売ってもらった方が楽だし高く売れます。

不動産会社を数多くあたれば、売却してくれる不動産会社が見つかることも多いので、一括査定サイトなどを利用して、とにかく多くの不動産会社へ話を聞いてみましょう。

ゴミ屋敷や遺品が残った空き家でも売却できる

ゴミ屋敷や遺品が残った家だと、片付けが面倒でなかなか売却に踏み切れないもの。

こういった家も、片付け業者を依頼したり、不動産会社の買取を利用することで、労力をかけずに売却することが可能です。

ゴミ屋敷の売却について、詳しくはこちら。


遺品や不用品の残った空き家についてはこちら。

相続した空き家の売却では3年後の年末までに売る

相続した空き家を売却して、利益がでても3,000万円まで控除できる特例があります。

ただし期限は相続してから3年後の12月31日まで。

特に取得費が不明な場合や、大昔に購入した場合は、税金に要注意です。

詳しくはこちらで解説しています。

多くの人が知らない日本の空き家問題

日本の住宅戸数と世帯数、人口の推移です。

【住宅戸数と世帯数】

住宅戸数と世帯数の変化

出典:総務省/住宅土地統計調査
総務省/国勢調査
国立社会保障・人口問題研究所/
日本の将来推計人口、日本の世帯数の将来推計

日本の人口は2004年にピークを迎えて、急減しています。
世帯数も2015年にピークを迎えて減少しています。

一方で住宅戸数は毎年90万戸の勢いで増加。
新築住宅の建設を減らすと景気が悪くなるので、日本では新築住宅がドンドン建築されています。

2013年に820万戸だった空き家戸数も、2017年には1,000万以上に。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅は2030年に空き家率30%、空き家戸数2,000万戸を超える。(1/3が空き家に)
  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

日本創生会議の資料によると、2040年までの間に、全国の49.8%の自治体896が、消滅可能性都市となるとのこと。

【消滅可能性都市:896自治体】

消滅可能性都市
出典:日本創生会議資料

さすがに限界も新築は減らせない

さすがに限界ということで、日本政府も動きだしました。

といっても新築住宅の建築を減らすと景気が悪くなるので、新築の抑制はできません。

代わりに空家を減らす対策がとられましたが、空き家問題を根本的に解決するのは難しいでしょう。

空き家が放置されることで、放火などの犯罪が増える結果にもなりかねません。

空き家はどんどん売りにくくなります。

できることなら、なるべく早く空き家を手放すことが、一番の対策になります。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産