「空き家を放置していると、固定資産税が6倍になるの？」
住まなくなった家（空き家）の固定資産税でお悩みですね。
確かに空き家を放置していると、固定資産税が増える恐れがあります。
しかしある程度の対策をしていれば、今のところは心配ありません。
対策とは、「特定空き家」の指定条件から外れること。
ただし長期的には今より条件が厳しくなる恐れもあるので、知っておいたほうが良いでしょう。
この記事では、今の条件で有効な対策と、今後の見通しについて解説。
また空き家の対策に役立つお得な裏技についても解説します。
あなたの空き家の心配が解決し、最適な選択肢を選ぶために、この記事がお役に立てば幸いです。
固定資産税等が6倍になる空き家とは
そもそも固定資産税・都市計画税とは
固定資産税・都市計画税について簡単におさらいします。
（すでに理解されている方は読み飛ばして下さい。）
固定資産税・都市計画税とは、1月1日時点の土地や建物の所有者に課せられる税金。
所有者には毎年「納税通知書」が届きます。
（都市計画税は原則として市街化区域内のみ。）
【参考】総務省・固定資産税、総務省・都市計画税
住宅用地は特例で優遇されている
住宅の場合「住宅用地の特例」で、この固定資産税・都市計画税が優遇されて安くなっています。
住宅用地の特例
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 更地 (建物がない土地) |
課税標準×1.4％ | 課税標準×0.3％ |
| 小規模住宅用地 (1戸あたり200m2まで) |
課税標準×1／6 ×1.4％ |
課税標準×1／3 ×0.3％ |
| 一般住宅用地 (1戸あたり200m2超) |
課税標準×1／3 ×1.4％ |
課税標準×2／3 ×0.3％ |
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算の元になる価格で、地価公示の約70％といわれます。毎年届く納税通知書に記載されており、役所で確認も可能。
3年毎に見直しされ、最近では令和3年に評価替えが行われている。不服があれば市区町村に申し立ても可能。
【参考】東京都主税局・土地家屋の評価等について
空き家で特例が取り消される
空き家で固定資産税・都市計画税が増えるとは、この表で赤字になっている「住宅用地の特例」が取り消されること。
（参考：空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関する所要の措置）
ハウス 空き家だと、更地と同じ扱いになるってこと？
家博士 全ての空き家じゃなくて、自治体から『特定空き家』に指定された場合だけだよ。
特定空き家は、特例が取り消されるから、固定資産税と都市計画税が増えるんだ。
【計算例】特例が取り消され税金が約3倍に
次のような土地と建物で計算してみます。
課税標準額（土地300m2）： 3,000万円
課税標準額（建物）: 300万円
現在（住宅地の特例あり）
土地（固定資産税）
3,000万円/300×200×1／6×1.4％＝約4.67万円
3,000万円/300×100×1／3×1.4％＝約4.67万円
土地（都市計画税）
3,000万円/300×200×1／3×0.3％＝2万円
3,000万円/300×100×2／3×0.3％＝2万円
建物（固定資産税・都市計画税）
300万円×（1.4％+0.3％）＝5.1万円
合計 約18万4千円
それがこうなります。
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
住宅地の特例がなくなった場合
土地（固定資産税）
3,000万円/300×200×1.4％＝28万円
3,000万円/300×100×1.4％＝14万円
土地（都市計画税）
3,000万円/300×200×0.3％＝6万円
3,000万円/300×100×0.3％＝3万円
建物（固定資産税・都市計画税）
300万円×（1.4％+0.3％）＝5.1万円
合計 56万1千円（約3倍に！）
ハウス 6倍ではないんだ。
でもだいぶ増えるね。
空き家を解体すれば良いの？
家博士 空き家を解体して更地にしても、固定資産税と都市計画税が増えるのは同じなんだ
「特定空き家」の指定が条件
固定資産税・都市計画税が増えないためには、「特定空き家」に指定されないこと。
なぜなら、空き家の固定資産税・都市計画税が増えるのは、市区町村などの自治体があなたの空き家を「特定空き家」に指定した場合だから。
「特定空き家」は、2014年11月に成立した『空き家対策特別措置法』で定められました。
空き家対策特別措置法とは
空き家を減らし、街を活性化させるために2014年11月に成立した法律。
近年増加している空き家によって、住宅環境の悪化や街のスラム化、放火などの犯罪が問題になっています。
しかし今までは空き家に対して、国や自治体が出来ることは、持ち主にお願いすることだけでした。
持ち主すら不明な空き家も数多くあり、途方にくれる自治体も。
自治体が何もできないことが、空き家問題をさらに悪化させていることから、自治体に空き家を撤去する強制権をもたせたのです。
国土交通省のガイドラインによると、『特定空家等』に指定される空き家とはこの様なものです。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
（つまり、地震や強風でいまにも倒れたり崩れたりしそうな危ない建物）- 建物が傾いている。（目安として1/20以上）
- 建物の基礎が大きく割れたり、ズレたりしている。
- 柱やはり、筋交い（斜めの補強）など構造耐力で大切な部分が壊れている。
- 屋根や外壁が落ちたり飛びそうになっている。
- 看板や給湯設備、屋上水槽、屋外階段、バルコニーなどが落ちそうになっている。
- 門や塀が傾いたり、壊れている。
- 擁壁（土を押さえている壁）が崩れそう。
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態
（つまり臭いとか汚い建物）- アスベスト（石綿）が飛散しそう。
- 汚物や排水が流出し臭くて、周りの人に迷惑。
- ゴミが放置されたり不法投棄されて、周りの人に迷惑。
- ネズミやハエ、蚊が発生して、周りの人に迷惑。
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
（つまり見た目がヒドい建物）- 地域で定められた景観法や景観保全ルールが守られていない。
- 落書きや汚物で汚れたまま放置されている。
- 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている。
- 看板が破損、汚れたまま放置されている。
- 立木が建物を覆って茂っている。
- 敷地内にゴミが散乱、山積されたまま放置されている。
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
（つまりなんかしら「まわりから苦情がくる」という建物）- 立木が茂り、道路にはみ出したり落ち葉や枝が大量に散らばっている。
- 動物が住みついて迷惑。（鳴き声、糞や尿、毛や羽毛、ネズミやハエなどの発生、周りの家に侵入する）
- シロアリが住みついて迷惑。
- 門が施錠されていなかったり、窓ガラスが割れていて、誰でも侵入できる。
- 屋根から雪が落ちたりして、歩行者に迷惑。
- 周辺の道路や家屋に土砂等が流れ出ている。
ハウス こんなヒドい空き家じゃなければ大丈夫なんだね
家博士 いまのところは大丈夫。
でも将来的には、全ての空き家の固定資産税が６倍になると予想する専門家も多いよ。
しかし今後は「全ての空き家」になる流れ
今は「特定空き家」に指定されなければ大丈夫ですが、近い将来、全ての空き家が対象になると予想されています。
なぜなら次の2つの理由があるため。
- 世間に批判を浴びず（選挙でマイナスにならず）に税金が増える手段だから。
- 空き家の建て替えを促進でき、経済対策になるため。
例えば、2013年の賃貸を除いた空き家は318万戸。
仮に固定資産税が１戸あたり30万円増えると、約1兆円も税収が増えます。
ハウス 確かに空き家の持ち主は後ろめたいとこもあるから、税金が増えても表立って反対しにくいね。
家博士 増税ではなく、特例を外すだけだからハードルも低い。
将来全ての空き家の固定資産税が6倍になるのも、自然な流れなんだ。
すでに神戸市では2021年度から全ての空き家が対象に
神戸市が全国に先駆けて、2021年度から全ての空き家を対象に、固定資産税・都市計画税の優遇を廃止する方針を決めました。
前例ができたことで、今後は次々と他の自治体が同様の措置に踏み切る流れが予想されます。
【参考】産経新聞・神戸市、空き家の税制優遇を廃止へ 来年度から
すでに法改正の閣議決定
国でも、すでに法改正の閣議決定が2023年3月に完了。
新たな改正案では、特定空家に指定される前の「管理不全空家」で勧告をうけると、税制優遇が無くなります。
国会で承認されると、2023年度中にも施行される見込みです。
【参考】国土交通省・「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を閣議決定2023年3月3日
特例解除で不動産市場が暴落する恐れも
空き家の固定資産税特例が解除されると、不動産市場が暴落する恐れがあります。
なぜなら空き家の大部分は売りに出されず、空き家のまま放置されているため。
空き家の固定資産税特例が解除されることをきっかけに、大量の空き家が売りに出される可能性があるのです。
今のところ、820万戸の空家の内、30万戸程度の空家に限り税金が増える予想なので、まだ大丈夫でしょう。
しかし今後はどうなるか分かりません。
いずれ売るなら早めに動いたほうが有利でしょう。
特定空き家に指定されない対策
とにかくすぐに対応すること
特定空き家に指定されないためには、市区町村から通知等があったらすぐに対応することが大切です。
固定資産税の優遇措置が取り消しになるのは、市区町村から「勧告」をうけた場合。
空家対策では次のような段階があるので、いきなり勧告にはなりません。
市区町村が「特定空家等」に指定
↓
市区町村から「助言又は指導」
↓
あなたが無視
↓
市区町村から「勧告」
ここで始めて固定資産税・都市計画税が増えるのです。
空き家対策特別措置法の進捗
空き家対策特別措置法によると、空き家対策は次のように進められています。
- 国がガイドラインを作成して、市区町村へ指示する。←2015年5月に指示済
- 市区町村は空き家のうち問題のある空き家を「特定空き家等」に指定する。
- 市区町村はまず特定空家等の所有者へ改善を「助言又は指導」
- 改善されなければ「勧告」
- それでも改善されなければ「命令」
- それでも改善されなければ「行政代執行」（所有者の代わりに市区町村が解体、費用を所有者へ請求）←2015年10月に横須賀市で全国初の空き家解体を実施済
| 市区町村数 | 物件数 | |
|---|---|---|
| 助言・指導 | 773 | 30,785 |
| 勧告 | 376 | 2,382 |
| 命令 | 153 | 294 |
| 代執行 | 103 | 140 |
| 略式代執行 | 206 | 342 |
※2022年3月末時点
出典：国土交通省・空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について
できれば空き家は早めに手放す
一番の対策は、空き家を早めに手放すこと。
長期的に空き家は、どんどん売りにくくなります。
報道が加熱する前に売却する方が、高い価格で売れるでしょう。
田舎では立地適正化計画で売りにくくなるリスクも
田舎の家は、立地適正化計画によって居住推進地域外になると、売りにくくなるリスクがあります。
立地適正化計画は、国土交通省の主導で地方自治体が進める新しい都市計画。
人口の減少にあわせて、居住エリアを狭くする政策です。
立地適正化計画で居住誘導区域外になると、家の売却が難しくなる恐れがあります。あなたの家が居住誘導区域外になるのか、立地適正化計画の現状と将来について要点をまとめました。
都市部は2022年の生産緑地問題も
また3大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年から順次開放予定の生産緑地の影響で一戸建ての値下がりが加速する恐れも。
生産緑地とは、都市部に残されている農地のことで、2022年以降に一部が解除されます。
| 2022年に解除見込みの生産緑地面積 | 新築住宅着工床面積2021年度 | 割合 | |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 156万m2 | 870万m2 | 18% |
| 埼玉県 | 133万m2 | 440万m2 | 30% |
| 千葉県 | 98万m2 | 378万m2 | 26% |
| 神奈川県 | 63万m2 | 493万m2 | 13% |
| 首都圏合計 | 450万m2 | 2,181万m2 | 21% |
| 愛知県 | 152万m2 | 514万m2 | 30% |
| 大阪府 | 124万m2 | 485万m2 | 26% |
| 京都府 | 54万m2 | 128万m2 | 42% |
| 兵庫県 | 41万m2 | 258万m2 | 16% |
| 奈良県 | 79万m2 | 60万m2 | 132% |
| 関西圏合計 | 298万m2 | 931万m2 | 32% |
この表で25％を超える地域は、生産緑地の開放が住宅価格に影響する恐れがあります。
特に駅から遠い戸建ては売りにくくなるリスクがあるでしょう。
2022年以降に生産緑地が宅地化され、都市部の住宅価格が値下がりする問題。不動産業界でも意見が2分されていましたが、ようやく影響が見えてきました。信頼できる統計から地域別の影響を解説します。
今は都市部を中心に高騰している
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年で85％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
今ならいくらで売れるか、確認してみると良いでしょう。
ハウス 家の価格はどうやって確認するの？
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空き家で役に立つ裏技
裏技1. 解体するなら助成金があることも
もし建物を解体するなら、市区町村によっては解体費用の助成がある場合があります。
役所のホームページで検索するか、窓口で聞いてみて下さい。
【参考】東京都・空き家に関する支援制度等
ただし空き家を売りに出す場合は、解体前に不動産会社に相談した方が良いでしょう。
無理に解体せずに、そのまま古家付き土地で売り出す方法もあります。
解体については、こちらで詳しく解説しています。
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
裏技2. 空き家を売る8つの方法
空き家を売る方法として次の8つがあります。
- 買取で売る方法
- 方法1. 解体せず買取
- 仲介で解体して売る方法
- 方法2. 解体して更地で売る
- 仲介でそのまま売る方法
- 方法3. 中古住宅として売る
- 方法4. 古家付き土地で売る
- 方法5. 手を加えて売る
- 特殊な方法
- 方法6. 古民家なら専門業者で売る
- 方法7. 空き家バンクに登録する
- 方法8. 隣人・近隣に売る
詳しくはこちらで解説しています。
古い家を売る方法には8つあります。特に迷いがちな「解体するか」は３つの条件で判断しましょう。特殊な方法やテクニックも解説しました。
裏技3. 売れないと断られても別をあたる
田舎では空き家の価格が安いため、不動産会社に「売れない」と断られる場合があります。
しかし別の不動産会社をあたれば、売却を仲介してくれる不動産会社が見つかる可能性があります。
なぜなら価格が安い空き家の売却では、不動産会社が赤字になるリスクがあり、不動産会社によっては断るため。
不動産の売買では、価格に関係なく不動産会社は手間と費用がかかりますが、仲介手数料は価格が安いと極端に安くなってしまいます。
仲介手数料は売買価格200万円以下で取引額の5％又は18万円以下とわずか。
不動産会社を数多くあたれば、売却してくれる不動産会社が見つかることも多いので、一括査定サイトなどを利用して、とにかく多くの不動産会社に話を聞いてみましょう。
裏技4. ゴミ屋敷や遺品が残った空き家も売却できる
ゴミ屋敷や遺品が残った家だと、片付けが面倒でなかなか売却に踏み切れないもの。
こういった家も、片付け業者を使えば費用は多少かかりますが労力をかけずに売却できます。
また不動産会社の買取なら、残置物がある家でも売却可能。
詳しくはこちらで解説しています。
ゴミ屋敷でもちゃんと売却できます。ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたい5つのコツと、4つの売却方法についてまとめました。
遺品・不用品が残っている家を売却する前に知っておきたい3つのコツと、2つの売却方法についてまとめました。
裏技5. 無料で欲しい人に譲る方法も
空き家の価値がゼロだったりマイナスになる場合は、無料で欲しい人に譲る方法もあります。
『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は8割と高い確率。
掲載は無料なので、試してみる価値はあるでしょう。
みんなの0円物件は、価値が0円やマイナスの不動産を他人に譲れるサイト。ただし注意点もあります。みんなの0円物件のメリットと注意点、評判・口コミについてまとめました。
裏技6. 相続した空き家は3年後の年末までに売る
相続した空き家を売却して、利益がでても3,000万円まで控除できる特例があります。
ただし期限は相続してから3年後の12月31日まで。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
特に取得費が不明な場合や、大昔に購入した場合は、課税対象になりやすいため要注意です。
詳しくはこちらで解説しています。
相続した空き家を売るなら3年目の年末までが有利な場合も。なぜなら税金の特例に期限があるため。相続した空き家の売却で知っておきたい税金の特例と3つの注意点、さらに不動産市場の現状について解説します。
これから本格化する日本の空き家問題
人口は急減も新築は増え続ける
日本の住宅戸数と世帯数、人口の推移です。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
日本の人口は2008年にピークを迎えて、急減しています。
世帯数も2023年にピークを迎えて減少しています。
一方で住宅戸数は毎年90万戸の勢いで増加。
新築住宅の建設を減らすと景気が悪くなるので、日本では新築住宅がドンドン建築されています。
住宅価格は平均46％値下がりの予想も
結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
2040年までに半数が消滅可能性都市に
また日本創生会議の資料によると、2040年までの間に、全国の49.8％の自治体896が、消滅可能性都市となるとのこと。
【消滅可能性都市：896自治体】
出典：日本創生会議資料
5割が半減、2割が無人化
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
日本の長期人口変化
さすがに限界も新築は減らせない
空き家問題もさすがに限界ということで、日本政府も動きだしました。
といっても新築住宅の建築を減らすと景気が悪くなるので、新築の抑制はできません。
代わりに空家を減らす対策がとられましたが、空き家問題を根本的に解決するのは難しいでしょう。
空き家が放置されることで、放火などの犯罪が増える結果にもなりかねません。
空き家で心配な放火。その事例と対策についてまとめました。
まとめ
空き家を放置すると、特定空き家に指定されて、固定資産税・都市計画税が増える恐れがあります。
また特定空き家に指定されなくても、管理不全空き家になるだけで税金が増える法整備も進行中。
一方で人口減少と高齢化により、空き家はどんどん売りにくくなっています。
できることなら、なるべく早く空き家を手放すことが、一番の対策になるでしょう。
幸い今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。
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