価格戦略のイメージ
家を売るときは、売り主のあなたが売り出し価格を決めなくてはいけません。

もちろん不動産会社にアドバイスしてもらえますが、あくまで最終的な決断は売り主の仕事。

売り出し価格を安くしすぎると、早く売れた場合に「もっと高く売れたのかも」と後悔することに。

逆に売り出し価格を高くし過ぎると、全く反響がないままズルズルと時間が過ぎる場合も。

そんなことにならないために、家を売るときの売り出し価格の決め方、価格調整のタイミングなど売却戦略について解説します。

戦略は「価格」と「時間」

売却戦略で基本となるのは、

  • 家を売却する「価格」
  • 売却にかける「時間」

これは不動産会社と相談しながら、売り主のあなたが決めます。

「価格」と「時間」は相反する要素。

少しでも高い「価格」で売る場合は、どうしても「時間」がかかります。
逆に「時間」を急ぐ場合、「価格」は低めに設定することになります。

まず3つの価格を決める

価格イメージ
家の売却戦略を決めるためには、まず次の3つの価格を決めます。

  1. 適正価格
  2. 目標価格
  3. 下限価格

1. 適正価格

「適正価格」には「不動産会社の査定価格」を使います。

あなたが信頼できると判断した不動産会社の査定価格か、又は複数の不動産会社の平均値が良いでしょう。

大規模なマンションで、同じマンション内の取引事例が分かれば、自分で査定価格を計算できなくもありません。

価格の調べ方についてはこちらを参考に

2. 目標価格

「目標価格」は「あなたが売りたいと思う価格」。

目安としては、適正価格に10〜20%程度の金額を上乗せするイメージ。

ただし中古住宅の場合、タイミングさえ良ければ、相場より多少高くても売れるケースがあります。
特に今の市場に競合物件が少ない場合は、高く売れる可能性が高くなります。

というのも、中古住宅を購入する人は、限られたエリアで、予算・広さ・築年数などを絞って探しているケースが多いからです。
この条件にあなたの家があてはまれば、売れてしまいます。
市場より少々高くても、希望のエリアや条件が優先されます。

ですから、目標価格がどの程度まで上乗せできるかを決めるために、近隣の競合物件の販売状況を確認しましょう。

いくつも競合物件があるようでしたら、それらの競合物件より高値に感じる価格で売り出しても、売れにくいでしょう。
売りに出ている価格と同等に感じる価格帯を希望価格としましょう。

逆に競合物件が少ない場合は、目標価格を適正価格から20%以上にしても売れる可能性があります。

3. 下限価格

予算の都合で、これ以上で売らないと厳しい価格を「下限価格」としましょう。

目安としては、適正価格の20〜30%引きが一つのライン。
担当者に、「御社ならいくらで買い取るか」と聞いてみても一つの目安となります。

複数の不動産会社に見積り査定を依頼する際に、買取価格もあわせてヒアリングすると、下限価格の目安がより明確になります。

あらかじめ下限価格を決めることで、

  • 購入者との値下げ交渉(指値)が円滑に進む。
  • 売却期間が延びて、時間が無くなった場合も速やかに判断できる。
  • 売却判断の間違いを防ぐことができる。

というメリットがあります。

不動産会社の買取について詳しくはこちらで解説しています。

次に時間軸を考える

 
スケジュールイメージ
これらの3つの価格を決めたら、つぎに販売にかけられる時間を考えます。

高く売るためにはある程度時間が必要。

売却期間は

  • 最低でも3ヶ月
  • 出来れば6ヶ月

は必要だと考えて下さい。

時間が無い場合、例えば1ヶ月も待てない場合は、

  • 相場より低めで売り出す
  • 不動産会社に買取ってもらう

という選択肢の方が現実的です。

売却期間についてはこちらの記事でも解説しています。

売却戦略の具体例

具体的な売却戦略の例です。

価格重視の場合

【戦略の条件】
査定価格が、4社平均で、2,400万円(これがベースとなる適正価格)。
希望価格は、競合も少ないので2,800万円(これが上限)。
下限価格は、ローン残債と手数料などから2,000万円(これが下限)。
売却期間は6ヶ月。


これを伝えると、不動産担当者は例えばこの様なプランを提案してくれます。
あくまで、市場の反響を見ながら価格を下げるか判断します。
市場の反響とは、物件確認の問い合わせと内覧の件数。
内覧が数件あるようなら、価格は下げなくても売れる可能性があると考えられます。
家を売却する価格戦略の例

時間重視の場合

【戦略の条件】
査定価格が、3社平均で、3,200万円(これがベースとなる適正価格)。
希望価格は、時間が少ないので適正価格と同じ3,200万円(これが上限)。
下限価格は、ローン残債と手数料などから2,600万円(これが下限)。
売却期間は2ヶ月。


時間がないので、時間を重視して、適正価格で売れれば良しとした戦略です。
これを伝えると、例えばこの様なプランを提案してくれます。
家を売る価格戦略の例2

信頼できる不動産会社と戦略確認が大切

いかがでしょうか。家を高く売るための価格戦略についてイメージが湧いたでしょうか。

先ずは良い不動産会社を見つけることを、優先してみて下さい。

不動産会社を探す場合は、ネットの一括査定を利用すると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定