レインズの地域
「不動産を売却するために、レインズをどう使えば良いの?」

不動産売却でレインズについてお悩みでしょうか?

レインズについてなんとなく分かるけど、売却での要点を知りたい。
不動産を売却するために、レインズで何に注意すれば良いのだろう…。

そんなあなたに、不動産売却で売主に必要なレインズの知識をまとめて解説します。

不動産の売却では、レインズの2つの機能を上手く利用する必要があります。

ただしレインズは不動産会社しか使えないため、あなたは不動産会社を通してレインズを利用することに。

またレインズには重大な欠点があるため、売却では注意が必要です。

この記事では、レインズについて売主が知るべき4つの注意点とその対策についても紹介します。

レインズを正しく利用すれば、あなたの不動産売却が成功する可能性は飛躍的に高まります。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

レインズの基本

まずレインズについて基本的なことをザックリ解説します。

家博士家博士

知っている人は、読み飛ばしてね。

不動産会社専用の情報共有システム

レインズ(REINS)とは、国内で唯一の不動産データベースで、不動産会社が情報を共有するために使われます。

レインズに登録されている情報は主にこの4つ。

  1. 売出し物件: 売り出している物件の情報←大切!
  2. 成約事例: 過去に売買が成立した事例←大切!
  3. 賃貸物件: 募集中の賃貸物件の情報
  4. 不動産会社情報: 登録している不動産会社の連絡先など
【参考】レインズの詳細
レインズは、1990年に国土交通省の主導で設けられました。
レインズを運営するのは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構。
東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つに分かれており、各不動産流通機構の公式サイトとエリアはこちら。

英語の「Real Estate Information Network Sysytem」の頭文字からREINSという名前が付いています。

ハウスくんハウスくん

いきなり細かくて読む気しないよ


家博士家博士

大切なのはここから先だよ

レインズは不動産会社しか利用できない

レインズを利用できるのは不動産会社のみ。

一般人はレインズを利用できません。

ただしレインズの統計と取引事例の一部は公開されている

レインズは不動産会社しか利用できませんが、レインズがまとめた『統計』と『物件名などを隠した取引事例』は、公開されています。

レインズの統計情報はそのままだと見にくいので、当サイトではマンション相場を見やすくまとめています。

詳しくはこちら
東京のマンション相場
横浜・神奈川のマンション相場
千葉のマンション相場
埼玉のマンション相場
名古屋のマンション相場
大坂のマンション相場
神戸・兵庫のマンション相場
福岡のマンション相場

一般人が見ることができる貴重な成約価格データ

過去の取引事例(レインズマーケットインフォメーション)は、詳細の住所や面積・価格の端数が丸められていて、具体的な物件が特定できないようになっています。

しかし一般人が見ることができる成約価格のデータは、日本では2つしかありません。
国土交通省の運営する「土地総合情報システム」とこの「レインズ マーケットインフォメーション」だけ。

どちらも詳細は隠されていますが、大規模マンションなどであれば、ある程度推測することは可能です。

価格は参考程度ですが、不動産会社に査定を依頼するときに、合わせて見てみると参考になります。

国土交通省の運営する「土地総合情報システム」とは

不動産の登記情報を元に、国土交通省が不動産購入者にアンケート調査票を送付し、集めた回答からまとめた不動産価格データ。
公示地価の判定などに利用され、個別の情報も詳細を隠して公開されています。

公式サイトはこちら
国土交通省 土地総合情報システム

売り物件情報は不動産ジャパンが近い

ちなみに売り物件の情報でレインズ内部のデータと一番近いのは、不動産ジャパンという公共主導の不動産ポータルサイトです。

公式サイトはこちら
不動産ジャパン

ただし不動産ジャパンとレインズは全く同じではありません。

網羅している情報は近いですが、レインズのほうがより多く、逆にレインズに掲載される前に不動産ジャパンに載ることもあります。

以上、ここまでレインズの基本的な知識について解説しました。

次に不動産売却で大切なレインズの2つの機能について解説します。

不動産売却で大切なレインズ2つの機能

不動産売却では、レインズの次の2つの機能が大切です。

不動産売却で大切なレインズ2つの機能

  1. レインズに登録して売却を加速する!
  2. レインズで相場を知る!

それぞれ解説します。

機能1. レインズに登録して売却を加速する!

不動産売却では、レインズの売出し物件に登録することで、不動産が売れやすくなります。

なぜなら、他の不動産会社がレインズ経由で、あなたの不動産を広告・販売してくれるため。

こちらのイメージです。
マンションを売る時の不動産会社の正しいイメージ
売却を依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社があなたの家を売ることで、より多くの購入希望者に情報が行き渡るのです。

ハウスくんハウスくん

どうやってレインズに掲載するの?


家博士家博士

売却を依頼した不動産会社に、レインズに掲載してもらうんだ。
契約の種類によっては登録義務もあるよ。

不動産会社はレインズ登録義務がある

家の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社と「媒介契約(ばいかいけいやく)」を結びます。

この媒介契約の種類によって、不動産会社はあなたの家の情報をレインズに登録する義務があります。

宅地建物取引業法では、媒介契約は3種類あり、

  • 一般媒介契約: レインズ登録義務なし
  • 専任媒介契約: 7日以内に登録←多いのはこれ
  • 専属専任媒介契約: 5日以内に登録

と決められています。

媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。

一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できるため、レインズの登録は任意となっています。

売主が不動産会社に依頼すれば、一般媒介契約でもレインズに登録してもらえます。

ハウスくんハウスくん

でも最近はネットで検索するから不動産会社って効果あるの?


家博士家博士

今でも情報収集は不動産会社経由の人が一番多いよ

半数の人が不動産会社経由で探している

国土交通省の調査によると、中古不動産の購入者が物件情報収集で、最も利用した方法は不動産会社でした。

中古マンション購入者の情報収集方法

  1. 不動産会社 52.5%
  2. インターネット 42.7%

中古戸建て購入者の情報収集方法

  1. 不動産会社 45.2%
  2. インターネット 40.0%

国土交通省・住宅市場動向調査(平成30年)

今でも、不動産会社経由で不動産を探している人が最も多いことが分かります。

ハウスくんハウスくん

そうか不動産会社経由で探す人は多いんだね


家博士家博士

レインズの売出し物件に登録すれば、不動産会社が紹介してくれるんだ。

機能2. レインズで相場を知る!

レインズのもう一つの大切な機能は、不動産の相場を知るということ。

なぜなら住居用不動産では、レインズの過去の取引事例と比較して不動産価格を査定するため。

この査定方法は、『取引事例比較法』と呼ばれ、土地とマンションの価格査定で標準となっています。

戸建住宅の場合は、建物価格だけは積算評価という別の方法で査定しますが、土地は『取引事例比較法』で査定します。

査定方法について、詳しくはこちらで解説しています。

ハウスくんハウスくん

でもネットで売出し価格を見れば良いんじゃないの?


家博士家博士

売り出し価格は成約価格と違うんだ。
売り出している物件の半分は売れずに売却をあきらめているからね。

売出し価格は成約価格と違う

不動産ポータルサイトなどで分かる『売出し価格』は、売主の希望する価格で、ある意味売れ残っている価格。

売出している不動産は、半分以上が売れずに売却をあきらめているのが現実です。

他の物件の売出し価格を参考に、不動産の売り出し価格を決めると、売れずにズルズルと時間が過ぎるだけの恐れがあります。

成約価格が登録されている不動産データベースは、レインズしかありません。

一般の人が成約価格を知る方法は、(前に紹介しましたが)物件名や詳細情報が隠されたレインズマーケットインフォメーション国土交通省・土地総合情報システムだけ。

正しい価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼して、レインズの成約価格から査定してもらう必要があります。

ハウスくんハウスくん

でも最近は、AIでマンション価格診断ができるよね


家博士家博士

AIは画期的だけど、AIの元になる学習データにレインズを使えないから、レインズとは違った価格になってしまうんだ。

AIもレインズを利用できない

レインズの規定により、AIの価格査定ではレインズの成約価格を利用できません。

AIとは、簡単に解説すると、赤ちゃんが言語を学ぶ様に学習データからパターンを読み取り、そのパターンを元に答えを予想するシステム。

だから間違ったデータを元に学習したAIの予想は、間違った結果になってしまいます。

不動産の価格診断をするAIでは、レインズの成約価格が使えないため、やむなくネットの無料情報を学習しています。

その結果、国内の不動産価格を推定するAIは、レインズの成約価格と違う価格になってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

結局、正確な価格を知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないってことだね。


家博士家博士

不動産会社の査定は無料だしね。
ただしレインズには注意点もあるから、査定を依頼する前に知っておこう。

レインズの4つの注意点と対策

レインズには次の4つの注意点があります。

レインズの4つの注意点

  1. レインズ登録に消極的な不動産会社もいる
  2. セルフ売却など個人間売買ではレインズに登録できない
  3. 不動産会社によって査定に使う成約事例が違う
  4. レインズの成約事例は少なく、内容も不足している

それぞれ解説します。

注意点1. レインズ登録に消極的な不動産会社もいる

不動産会社の中には、あなたの不動産情報をレインズに登録することに消極的なところもあります。

なぜなら不動産会社は、買主を自社で見つけて『両手仲介』をした方で、利益が増えるため。

両手仲介とは
売り主だけでなく、買い主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
両手仲介と片手仲介のイメージ
自然に両手仲介になるのはよくあることで、悪いことではありません。
しかし意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を拒否したりすれば完全な売主への裏切り行為。
売り主にとって、せっかく見つかった購入希望者が知らない間に断られていたことになります。
悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。

両手仲介を狙って、他社の見つけた買主を断る行為を『囲い込み』と呼びます。

ハウスくんハウスくん

こんなに悪い不動産会社がいるの?


家博士家博士

ごく一部だけど、中にはいるんだ。
囲い込みを避けるためには、不動産会社を選ぶときに、話を聴き比べて信頼できそうなところを選ぼう。


囲い込みをされないための対策として次のようなものがあります。

囲い込みのされないための対策1.
まず信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときは、3社〜6社程度に無料査定を依頼して、査定価格だけでなく話を聴き比べて、信頼できそうな不動産会社を選びましょう。

複数の不動産会社の話を聴き比べることで、自然と信頼できそうかが見抜けるようになります。

囲い込みされないための対策2.
レインズ登録証明を確認する

不動産会社はレインズに登録したら、登録証明をあなたに提出します。

もし提出がなければ担当者へ請求して下さい。

この様なレインズ登録証明がもらえます。
レインズの登録証明見本
2016年1月以降は、一番下にIDとパスワードが記載されています。
最新のレインズ登録証明
ここでチェックするべきは、この3点。

図面が「有」になっているか
不動産会社はあなたの家の図面や写真をA4の紙にまとめた「マイソク」というものを作成します。
これをレインズに登録した場合、この図面の有無が「有」になります。
「無」というのはマイソクを登録していないということなので、お願いして登録してもらいましょう。
備考が「広告不可」になっていないか
他の不動産会社にも募集してもらった方が買い手が見つかる確率があがります。
売り主がログインするためのIDとパスワードが記載されているか
2016年1月以降、売り主がレインズに自分でログインし、自分の売却依頼物件の情報を確認するためのIDとパスワードが記載される様になりました。

売り出した後も定期的にレインズをチェックしましょう。

2016年1月からレインズがルール変更。
ポイントはこの2つ。

  • 不動産会社が「取引状況」をレインズに記載することになった。
  • 売り主が自分の売却依頼物件の情報を、レインズで確認できる様になった。

レインズの取引情報では、3種類の状態に分類されます。

  • 公開中:客付業者から案内等が受けられる状態で基本的に断れません。
  • 書面による購入申込みあり:書面により購入申し込みを受けた状態
  • 売主都合で一時紹介停止中:売主の事情により一時的に物件を紹介できないとき

売り主は、レインズ登録証明書に記載されているIDとパスワードで、自分の物件について下記の情報を確認できます。

  • 現在のレインズ登録内容(主要項目)
  • 登録されている図面(図面が登録されている場合のみ)
  • 現在の取引状況と取引状況の補足
  • 取引状況の履歴
家博士家博士

チェックしても完全に防げるわけではないけど、こんなことを知っている売主というだけで、不動産会社は囲い込みしにくいからね。

注意点2. セルフ売却など個人間売買ではレインズに登録できない

セルフ売却などの個人間売買では、レインズに登録できません。

なぜならレインズに登録するためには、どこかの不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があるため。

最近はネットで売主が売り出せるシステムも色々ありますが、レインズに登録できないところが大半です。

対策としては、次のどちらか。

  • レインズを利用できる個人間売買システムを利用する。
  • 一般媒介契約で不動産会社と媒介契約を結び、レインズに掲載してもらう。

当サイトでは個人間売買をオススメしていませんが、詳しくはこちらで解説しています。

注意点3. 不動産会社によって査定に使う成約事例が違う

不動産会社によって、あなたの不動産を査定するときにに使う成約事例が違うケースがよくあります。

なぜなら、レインズには数多くの成約事例があり、どれを選ぶかは担当者の判断になってしまうため。

もちろん基本的には、なるべく条件が近くて新しい取引事例を利用するのですが、どうしても不動産会社によって違います。

また不動産会社の一部には、媒介契約を取るために意図的に高めの査定を作成するところも。

意図的に査定価格を高くする不動産会社は、強引に遠いエリアや違う条件の取引事例を利用して、査定価格を高く計算します。

こういった査定価格のノイズや誤差に惑わされないための対策は、複数(目安として3社〜6社程度)の不動産会社に査定を依頼すること。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、あなたの不動産価格を正しく把握できます。

注意点4. レインズの成約事例は少なく、内容も不足している

レインズには成約情報が登録されていますが、登録されていない情報も数多くあります。

本来はレインズに登録している不動産会社には成約情報を登録する義務があるのですが、罰則がないためあまり守られていません。

そもそも日本には、中古住宅の成約件数を正確にまとめるシステムがないため、本当はどれだけ中古住宅が売れているのか誰も知らないのです。

その中で一番正確だと思われるデータは、公益財団法人不動産流通推進センターが公表している推測値。

この推測値によると、2017年のデータでレインズには22%しか登録されていません。

  • 中古住宅成約件数: 59.7万件
  • レインズ登録成約件数: 13.2万件(22%)

ハウスくんハウスくん

2割しかレインズに登録されていないんだ!


家博士家博士

業者売り主などはレインズの登録対象外だから、正確には分からないけど、おそらく半分は登録されていないと考えられるよ。


レインズも万能では無いことが分かります。

レインズの成約情報は簡易的すぎるので追加調査が必要

レインズの成約情報では、成約価格や売った不動産会社までは分かりますが、成約価格に大きな影響を与える要因については全く分かりません。

例えばこの様な情報はレインズの成約情報では分かりません。

  • 売り主は(価格を相場より安くして)特別な事情で売り急いでいた。
  • 任意売却など特別な事情で売却していた。
  • 内装リフォームの程度、どのくらい傷んでいたか。
  • 何件くらい問い合わせや買い付けがあったのか、価格交渉の経緯など。
  • 売却時の競合物件の状態
  • 騒音や近隣の嫌悪施設など価格が下る要因があったか

だからレインズの成約情報を見た不動産会社は、売却を媒介した不動産会社へ問い合わせて、こういった事情を調査しなくてはいけないのです。

しかし、問い合わせを受けた不動産会社にとっては、詳しい情報をライバルの不動産会社へ教えるメリットはありません。

場合によっては、担当者が居ないなどという口実で情報を渡さないことも多いのです。

ハウスくんハウスくん

レインズがあるから、どこの不動産会社でも同じじゃないんだね。


家博士家博士

結局は、自社で売却実績が豊富な不動産会社が一番強いんだ。

結局は自社で売った実績を多く持つ不動産会社が最強

レインズによって成約情報の概要は分かりますが、詳しい情報は実際に売却した不動産会社しか知りません。

だからあなたが不動産会社を選ぶ際には、実際にあなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶほうが、より正確な査定結果を知ることができます。

実際に売却する際も、売り出してからの反応など、実際に成約した事例と比較しながら売却できるので、安心です。

売買仲介件数ランキング上位25社(2019年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2019年3月

ハウスくんハウスくん

一部の大手が圧倒的に強いんだね


家博士家博士

三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は圧倒的だね。
都市部ではこの3社には査定を依頼した方が良いよ。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

まとめ

レインズは国内で唯一の不動産データベースですが、不動産会社しか利用できません。

不動産売却で大切なレインズの機能は次の2つ。

  1. レインズに登録して売却を加速すること
  2. レインズで相場を知ること

また売却で知っておきたいレインズの注意点は次の4つ。

  1. レインズ登録に消極的な不動産会社もいる
  2. セルフ売却など個人間売買ではレインズに登録できない
  3. 不動産会社によって査定に使う成約事例が違う
  4. レインズの成約事例は簡易的すぎるので追加調査が必要

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年9月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で50%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

もし売却を考えている場合は、価格を確認してみてはいかがでしょうか。

査定を依頼する不動産会社は、3社〜6社を目安に選ぶと良いでしょう。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたの不動産売却が成功することを心よりお祈りしております。