家を売る時に重要な役割を果たす「レインズ」。
このレインズについて、家を売る時にあなたが知っておくべきポイントをまとめました。
この記事のもくじ
レインズの基本
1.不動産会社専用の情報共有システム
「レインズ（REINS）」は、不動産会社同士が情報を共有するためのシステムです。
レインズに登録されている情報は主にこの4種類。
- 今現在売っている「売物件」
- 過去に売買が成立した「成約報告」
- 今現在募集中の「賃貸物件」
- 登録している不動産会社の連絡先など
あなたの家も売りに出したら、レインズに登録されます。
レインズを利用できるのは不動産会社のみ。
一般人はレインズを利用できません。
ただし、2016年から売り主だけは、自分の不動産がきちんとレインズに登録されているか確認できるようになりました。
（詳細は3. 2016年1月から売り主がチェック可能にで紹介します。）
もっと知りたい人のためのレインズの詳細
レインズは、1990年に国土交通省の主導で設けられました。
レインズを運営するのは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構。
東日本、中部圏、近畿圏、西日本の４つのレインズに分かれています。
各不動産流通機構の公式サイトはこちら
英語の「Real Estate Information Network Sysytem」の頭文字からREINSという名前が付いています。
ハウスくん不動産会社はレインズで過去の成約価格が見れるから、家の価格を査定できるんだね
家博士そうなんだ。
今売り出している売り出し価格ではなく、実際に売買が成立した成約価格が分かるのはレインズだけだからね。
一般人は統計データなど一部だけ見ることができる
一般人はレインズを利用できませんが、レインズがまとめた統計データなどを見ることができます。
一般人が見れるレインズの情報
- 市場の統計データ
- 物件名を隠した過去の取引事例
- 過去の取引事例（レインズ マーケットインフォメーション）
レインズの統計情報はそのままだと見にくいので、当サイトではマンション相場のみ見やすく整理してまとめています。
詳しくはこちら
⇒東京のマンション相場
⇒横浜・神奈川のマンション相場
⇒千葉のマンション相場
⇒埼玉のマンション相場
⇒名古屋のマンション相場
⇒大坂のマンション相場
⇒神戸・兵庫のマンション相場
過去の取引事例（レインズマーケットインフォメーション）は、詳細の住所や面積・価格の端数が丸められていて、具体的な物件が特定できないようになっています。
しかし一般人が見ることができる成約価格のデータは、日本では2つしかありません。
国土交通省の運営する「土地総合情報システム」とこの「レインズ マーケットインフォメーション」だけ。
どちらも詳細は隠されていますが、大規模マンションなどであれば、ある程度推測することは可能です。
価格は参考程度ですが、不動産会社に査定を依頼するときに、合わせて見てみると参考になります。
国土交通省の運営する「土地総合情報システム」とは
不動産の登記情報を元に、国土交通省が不動産購入者にアンケート調査票を送付し、集めた回答からまとめた不動産価格データ。
公示地価の判定などに利用され、個別の情報も詳細を隠して公開されています。
公式サイトはこちら
⇒国土交通省 土地総合情報システム
ちなみに、売り物件でレインズ内部のデータと一番近いのは、不動産ジャパンという公共主導の不動産ポータルサイトです。
公式サイトはこちら
⇒不動産ジャパン
ハウスくん不動産ジャパンとレインズは全く同じなの。
家博士同じではない。
網羅している情報は近いけど、レインズのほうが多いね。
逆にレインズに載る前に、数日先に不動産ジャパンに載ることもあるし。
2.法律でレインズ登録義務がある
家を売ることを不動産会社に依頼すると、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。
この媒介契約の種類によって、不動産会社はあなたの家の情報をレインズに登録する義務があります。
宅地建物取引業法では、媒介契約は3種類あり、
- 一般媒介契約： レインズ登録義務なし
- 専任媒介契約： 7日以内に登録←普通はこれ
- 専属専任媒介契約： 5日以内に登録
と決められています。
媒介契約については、こちらで詳しく解説しています。
ハウスくん普通は専任媒介契約だから、レインズには7日以内に登録されるんだ。
家博士レインズに登録されたら、すぐに買い付けが入ることもあるよ。
3. 他の不動産会社はレインズ経由で
なぜレインズに登録しなければいけないのでしょうか。
それはあなたの家をより多くの買い手に知ってもらうため。
レインズを経由し、他の不動産会社があなたの家の情報を知ることで、より多くの買い手に情報が行き渡ります。
ハウスくんレインズに登録して、どれくらいの期間で情報が行き渡るイメージなの？
家博士よく言われるのは、大体1ヶ月くらいのイメージだね。
家を売るときのレインズの注意点
あなたが家を売る時に、レインズについてこれだけは知っておきましょう。
1.売るときにはレインズ登録証明を確認
不動産会社はレインズに登録したら、登録証明をあなたに提出します。
もし提出がなければ担当者へ請求して下さい。
この様なレインズ登録証明がもらえます。
2016年1月以降は、一番下にIDとパスワードが記載されています。
ここでチェックするべきは、この3点。
- 図面が「有」になっているか
- 不動産会社はあなたの家の図面や写真をA4の紙にまとめた「マイソク」というものを作成します。
これをレインズに登録した場合、この図面の有無が「有」になります。
「無」というのはマイソクを登録していないということなので、お願いして登録してもらいましょう。 - 備考が「広告不可」になっていないか
- 他の不動産会社にも募集してもらった方が買い手が見つかる確率があがります。
- 売り主がログインするためのIDとパスワードが記載されているか
- 2016年1月以降、売り主がレインズに自分でログインし、自分の売却依頼物件の情報を確認するためのIDとパスワードが記載される様になりました。
2.写真などなるべく多くの項目を掲載する
レインズには、実は500以上の項目を記入できます。
もちろん記入項目が多いほど、買い手には分かりやすく、売却につながりやすくなります。
マイソクはもちろん、特に写真などは、多いほど良いアピールに。
不動産会社の担当者には、写真多めで登録するようにお願いしましょう。
ハウスくんきちんとレインズに登録されているか分かるんだね。
家博士登録されている情報が間違っていないか、写真や図面もあるか確認しよう。
3. 2016年1月から売り主がチェック可能に
2016年1月からレインズがルール変更。
ポイントはこの2つ。
- 不動産会社が「取引状況」をレインズに記載することになった。
- 売り主が自分の売却依頼物件の情報を、レインズで確認できる様になった。
レインズの取引情報では、3種類の状態に分類されます。
- 公開中：客付業者から案内等が受けられる状態で基本的に断れません。
- 書面による購入申込みあり：書面により購入申し込みを受けた状態
- 売主都合で一時紹介停止中：売主の事情により一時的に物件を紹介できないとき
売り主は、レインズ登録証明書に記載されているIDとパスワードで、自分の物件について下記の情報を確認できます。
- 現在のレインズ登録内容（主要項目）
- 登録されている図面（図面が登録されている場合のみ）
- 現在の取引状況と取引状況の補足
- 取引状況の履歴
ハウスくんリアルタイムで分かるんだ。
家博士そうだね、囲い込みといわれる不正行為を防ぐためのルールだよ。
そんな心配をしなくても良い様に、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切だ。
レインズは改善されていますが、まだまだ問題も多いシステムです。
囲い込みについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
知っておきたいレインズの問題点
レインズは日本で唯一の不動産データベースですが、システムとして限界があり問題点もいくつかあります。
それぞれ解説します。
成約情報は登録されていないことも多い
レインズには成約情報が登録されていますが、登録されていない情報も数多くあります。
本来はレインズに登録している不動産会社には成約情報を登録する義務があるのですが、罰則がないためあまり守られていません。
そもそも日本には、中古住宅の成約件数を正確にまとめるシステムがないため、本当はどれだけ中古住宅が売れているのか誰も知らないのです。
その中で一番正確だと思われるデータは、公益財団法人不動産流通推進センターが公表している推測値。
この推測値によると、2017年のデータでレインズには21％しか登録されていません。
- 中古住宅成約件数： 59.4万件
- レインズ登録成約件数： 12.5万件（21％）
ハウスくん2割しかレインズに登録されていないんだ！
家博士業者売り主などはレインズの登録対象外だから、正確には分からないけど、おそらく半分は登録されていないと考えられるよ。
レインズも万能では無いことが分かります。
レインズの成約情報は簡易的すぎるので追加調査が必要
レインズの成約情報では、成約価格や売った不動産会社までは分かりますが、成約価格に大きな影響を与える要因については全く分かりません。
例えばこの様な情報はレインズの成約情報では分かりません。
- 売り主は（価格を相場より安くして）特別な事情で売り急いでいた。
- 任意売却など特別な事情で売却していた。
- 内装リフォームの程度、どのくらい傷んでいたか。
- 何件くらい問い合わせや買い付けがあったのか、価格交渉の経緯など。
- 売却時の競合物件の状態
- 騒音や近隣の嫌悪施設など価格が下る要因があったか
だからレインズの成約情報を見た不動産会社は、売却を媒介した不動産会社へ問い合わせて、こういった事情を調査しなくてはいけないのです。
しかし、問い合わせを受けた不動産会社にとっては、詳しい情報をライバルの不動産会社へ教えるメリットはありません。
場合によっては、担当者が居ないなどという口実で情報を渡さないことも多いのです。
ハウスくんレインズがあるから、どこの不動産会社でも同じじゃないんだね。
家博士結局は、自社で売却実績が豊富な不動産会社が一番強いんだ。
結局は自社で売った実績を多く持つ不動産会社が最強
レインズによって成約情報の概要は分かりますが、詳しい情報は実際に売却した不動産会社しか知りません。
だからあなたが不動産会社を選ぶ際には、実際にあなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶほうが、より正確な査定結果を知ることができます。
実際に売却する際も、売り出してからの反応など、実際に成約した事例と比較しながら売却できるので、安心です。
売買仲介件数の上位26社ランキング（2017年）
ハウスくん一部の大手が圧倒的に強いんだね
家博士三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は圧倒的だね。
都市部ではこの3社には査定を依頼した方が良いよ。
家の売却が成功するかどうかは、パートナーとなる不動産会社で8割が決まるといわれます。
信頼できる不動産会社と出会うためのポイントは…
- 不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、担当者の話を聞き比べること。
「実績が豊富な不動産会社といっても、どこの会社か分からない…」
「いちいち不動産会社を何社もまわるのは面倒…」
そう思われるかもしれません。
しかし一括査定サイトを利用すれば簡単です。
数分の作業で、実績豊富な不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
利用は完全無料で24時間対応なので、今すぐ査定が依頼可能。
査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。
定番の一括査定サイト3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
定番の一括査定サイト3社はこちら。
この3社以外はこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 年間36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。
さらに詳しくはこちら
⇒すまいValueの詳細管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,712社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
