「任意売却したいけど、何に注意したら良いの？」
任意売却についてお悩みですね。
確かに、ネットで任意売却について調べると、メリットや良いことばかり書いた宣伝記事ばかり。
そんな宣伝ではなく、本当の注意点やメリットが知りたいですよね。
そんなあなたに、任意売却の本当の話を分かりやすくまとめました。
この記事を読めば、まるで霧の中を手探りで歩く状態から、スッキリとした青空を飛ぶ鳥の様に、任意売却の全体が理解できることでしょう。
またこの記事では、任意売却について理解を深めるために競売についても解説しています。
あなたに最適な選択肢を選ぶために、参考にしてください。
あなたの新しい生活を再スタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。
任意売却とは
- 住宅ローンを貸している金融機関（債権者）>と借りている人（債務者）が協力して
- 裁判所の関与なしに家を売却する
という方法です。
競売と比較すると、任意売却のメリットが分かる
競売と比較すると、任意売却のメリットが分かります。
- 金融機関（債権者）が裁判所へ申立て（申し込み）をして
- 裁判所の主導で家を売る
- あなたは何もできず、家が売れたら家から追い出される
という方法です。
競売にまつわる様々な疑問について、分かりやすく解説します。あなたの競売に対する不安が、少しでも軽くなるために、この記事がお役に立てば幸いです。
ハウス 任意売却の方が、積極的に売却する感じだね。
どちらが高く売れるの？
家博士 どちらかといえば、任意売却の方が高く売れる傾向だど、絶対高く売れるわけじゃない。
それよりも残債務の対応が変わるんだ
残債務の対応は、任意売却の方が柔軟
競売より任意売却の方が、債権者が残債務を減らしたり、可能な返済額に圧縮してくれる可能性は高くなります。
任意売却でも競売でも、家を売った代金で不足する住宅ローンの残債務は残ります。
このあたりの詳しい説明は、後の「よくある任意整理の間違い」で解説します。
任意売却は3種類
任意売却には大きく分けて、次の3種類があります。
3種類の任意売却
- 1. 第三者へ売却
一番多いパターン。購入者は不動産会社・投資家・一般の方まで様々です。
- 2. 親子や親族へ売却（その後買い戻したり、家賃を支払い住み続けたりする）
資産があり協力してくれる親族が居る場合は、買い主を決めて任意売却する方法も可能です。
- 3. 投資家などへ売却し、その後家賃を支払い住み続ける（リースバック）
債権者が納得する売却代金で買ってくれる投資家が居れば、リースバックを利用することも可能です。
リースバックについて詳しくはこちら
⇒家に住んだまま売るリースバックの注意点を分かりやすく解説
ちなみに競売でも親や子、親族に買受人になってもらうという方法はありますが、他の人との価格競争になるため、確実ではありません。
任意売却業者は債権者と交渉してくれる
通常の不動産売却では、仲介業者として不動産会社が売主と買主の間に入って取引を進めます。
任意売却の場合も同じで、間には任意売却業者が入って手続きを進めるのが一般的です。
この任意売却業者は、不動産の売買の他に、債権者とあなたとの間に入り、売却価格や代金の配分などについて調整してくれます。
債権者が任意売却業者を手配することもある
任意売却では、債権者が手配した業者を使わなければならないこともあります。
あなたが業者を手配する方があなたには有利になりますが、決定権はあくまでも債権者なので、従うしかありません。
ハウス 普通に売却出来るけど、決定権は債権者にあるんだね
家博士 債権者がOKしなければ、そもそも任意売却も出来ないんだ
任意売却をするために必要な6つの条件
任意売却するためには、つぎの条件が必要です。
- 条件1. なにより債権者の同意が必要
- 任意売却で一番大切なのが、債権者の同意です。
債権者の同意がなければ任意売却できません。 - 条件2. 税金の滞納で差し押さえられていないこと
- 納税を滞納したことによって家を差し押さえられてしまうと、任意売却はできません。
差し押さえを解除するには、滞納した税金を全額納付するしかありません。
そのうえで役所との交渉が成功すれば、任意売却が可能になります。 - 条件3. 連帯保証人の同意が必要
- 後々のトラブルを避けるために、連帯保証人の同意を任意売却の条件にしている債権者が多いです。
- 条件4. 共有名義人の同意が必要
- 任意売却に限らず、普通の売却でも共有名義人の同意が必要です。
- 条件5. 十分な時間がある
- 住宅ローンを数ヶ月滞納し一括弁済を迫られているような状況では、すでに競売の手続きに入っていることもあります。
競売の開札期間に入ってしまうと、債権者が任意売却に応じてくれなくなる可能性も…。
遅くても競売開札日の1ヶ月程度前までには買主が決まっていなければ、任意売却は難しいでしょう。 - 条件6. そもそも売れる物件であること
- 田舎の家など買う人が居ない家では、任意売却は難しくなります。
以上の条件をクリアして、初めて任意売却を検討できます。
ハウス 債権者が任意売却に同意するか、どうやって確認するの？
家博士 先に任意売却の専門業者へ相談して、専門業者から交渉してもらうと良いよ。
任意売却の専門業者として、例えばこちらがあります。
⇒住宅ローン滞納問題相談室
任意売却について、詳しくはこちらの別記事で解説しています。
任意売却について、単なる宣伝ではない本当の注意点や、それでも選ぶ場合のメリット、競売との違いなどを分かりやすくまとめました。
よくある任意売却の8つの間違い
次に任意売却について調べると見かける、よくある任意売却の間違いについて説明します。
任意売却のよくある間違い8つについて、詳しく見ていきます。
間違い1. ローンが残っても返済は免除される？
任意売却後に残ったローンの返済は免除されるわけではありません。
任意売却でも競売でも、売却代金で支払えなかった場合、不足分の住宅ローンは残ります。
支払い可能な金額を一定期間払うことになる
ただし多くのケースでは、残ったローンは大幅に減額されて、支払いが可能な金額をある程度の期間返済することになります。
なぜなら家を売却後のローンは無担保で、あなたから全額を回収することが難しいと債権者も分かっているため。
一般的にあなたのローン（債権）は、『サービサー』と呼ばれる債権回収業者に、ローン残額の1/10などの安い価格で売却されます。
サービサーは、この買取価格以上を回収するために、あなたの生活ができる範囲で返済プランを考えます。
家博士 返済額や期間については、あくまでも債権者との交渉次第。
競売に比べると任意売却の方が減額等の交渉はしやすいんだ
任意売却の方が減額等の交渉はしやすい
競売に比べると、任意売却の方が債権者に減額交渉をしやすいでしょう。
なぜなら任意売却できるということは、すでに債権者とある程度の交渉ができる関係になっているため。
最終的に自己破産するつもりでなければ、競売より任意売却を選ぶほうが、交渉も楽になります。
間違い2. 残った借金は家族に相続される？
任意売却で売却後に住宅ローンが残った場合、残りの返済期間中にあなたに万が一のことが起きると、遺産とともにこの借金もご家族に相続されます。
ただしご家族が相続を放棄すれば大丈夫。
相続を放棄すると、借金だけでなくあらゆる相続財産が放棄されてしまいますが、少なくとも借金を相続させる心配はありません。
【参考】裁判所・相続の放棄の申述
間違い3. 任意売却が理由でブラックリストに載る？
任意売却が理由でブラックリストに載るわけではありません。
任意売却の準備で住宅ローンを滞納し、代位弁済（保証会社が代わりに一括返済すること）するからブラックリストに載るのです。
つまり任意売却をしなくても、代位弁済の時点でブラックリストにのります。
家博士 代位弁済すると、5年間ブラックリストに載ってしまうんだ。
間違い4. 任意売却すると職場にばれる？
任意売却をしても、直接職場に伝わることはありません。
また、住宅ローンを滞納したことでブラックリストに載ったとしても、普通の会社はまず気付かないもの。
自分から話したり、家族経由で話さない限り、職場に知られる可能性は低いでしょう。
間違い5. 任意売却は無料でできる？
任意売却は無料ではありません。
任意売却も通常の売却と同じように仲介手数料や登記費用が必要。
その他にも、抵当権抹消承諾料やこれまで滞納していたマンションの管理費・修繕積立金、税金関係の支払いが必要です。
こうした費用は物件の売却代金から差し引かれます。
その分、住宅ローンの返済に充てる金額は減ってしまうのです。
ハウス 無料なのではなくて、必要な費用は売却代金から出すから『手出しはない』というのが正しいってこと？
家博士 そう。売却代金からまずは売却費用を引いて、残った分で住宅ローンを返済することになるんだ
なお、競売の場合は債権者負担で競売の申立てを行います。
管理費や修繕積立金の滞納があっても、売却代金から支払うことはありません。
間違い6. 任意売却すると保証人に迷惑がかかる？
任意売却自体は連帯保証人に迷惑がかかるものではありません。
連帯保証人に迷惑がかかるのは、住宅ローンの返済を滞納するから。
滞納した時点で、連帯保証人に請求されてしまいます。
ハウス 任意売却は保証人にとってメリットがあるの？
家博士 任意売却でローンの金額が減らせるから、そこはメリットだね
間違い7. 債権者は任意売却に必ず同意してくれる？
「競売よりも任意売却の方が高値で売却できるから、債権者も必ず同意してくれますよ」
中にはこうしたセールストークで任意売却を勧める業者もいますが、実はこれも間違い。
債権者、特に金融機関は任意売却に同意してくれません。
金融機関としては、まず「普通にローン返済を続けてほしい」と思っているので、あくまでリスケジュールを選びます。
任意売却するためには、まず住宅ローンを滞納して、保証会社の代位弁済後に交渉するケースが一般的。
もちろんフラット35など、任意売却に同意してくれるケースもありますが、数は少なくなります。
間違い8. 任意売却はローンの支払いが難しい時の最善策？
住宅ローンの支払いが難しくなったときは、任意売却こそが最善策だとオススメするインターネットサイトもあります。
しかし、任意売却より他の選択肢の方が良い場合もあるのです。
例えば、住宅ローン以外の無担保ローンが多く、結果として住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意売却よりも個人再生がオススメ。
住宅金融支援機構の公式サイトでもこの様な記述があります。
他にも返済を抱え返済の継続が難しいと思われる方は、個人版民事再生法（注）を利用する方法もあります。弁護士など法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。
(注)個人版民事再生法とは、裁判所を通じて、負債を整理しながら生活を再建するための手続きを行うものです。
個人再生では家を失わずに競売を止めることもできる
個人再生には「住宅資金貸付債権に関する特則」という特別条項が設けられており、これを利用すれば家を失うこともありません。
家博士 この特則は、住宅資金特別条項や住宅ローン特則と呼ばれるもの。
住宅ローンの返済を継続して、他の借金だけを減額したりできるんだ
ハウス 他の借金が多いなら個人再生の方が良さそうだね
個人再生を検討する場合は、弁護士や司法書士に相談します。
依頼するために費用は必要ですが、後払いも分割払いも可能。
相談は無料なので、まず相談してみましょう。
国が設立した法的トラブル解決の総合案内所『法テラス』で無料相談ができます。
【参考】法テラス
また債務整理に強く、全国対応している事務所では、例えばこちらなども。
競売を止めるには2つの方法があります。利用するための条件や具体的な方法について、分かりやすく解説します。
自己破産するなら競売の方が長く住める
任意売却後に自己破産する場合は、任意売却よりも競売の方が長く家に住むことができます。
自己破産する場合も、弁護士や司法書士に相談してみましょう。
競売については、こちらの記事で詳しく解説しています。
競売にまつわる様々な疑問について、分かりやすく解説します。あなたの競売に対する不安が、少しでも軽くなるために、この記事がお役に立てば幸いです。
任意売却の5つのメリット
任意売却や競売には、それぞれメリットとデメリットがあります。
まずは任意売却のメリットから見ていきましょう。
任意売却には次の5つのメリットがあります。
任意売却の5つのメリット
- 1. 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い（ただし確実ではない）
- 2. 一般の売却と変わらないので近所の人には住宅ローンが払えなくなり売却したとは分からない
- 3. 売却後の残債務については、債権者に柔軟な対応をしてもらえるケースが多い（ただし確実ではない）
- 4. 売却代金から引っ越し代として10〜30万円程度を出してもらえる場合がある（ただし確実ではない）
- 5. 競売に比べると心理的負担は軽い
任意売却の場合、家の売り方自体は普通の売却とほとんど変わりません。
そのため、普通に売却するのと同程度の金額で売却できることもあります。
家博士 もちろん、価格については立地や家の状態なども関係してくるから、場合によっては価格が安くなることもあるよ
また、競売のように調査官などが来ることもないため、近隣にばれないのも大きなメリットです。
任意売却の5つの注意点
任意売却の注意点として、次の5点が挙げられます。
任意売却の5つの注意点
- 1. 競売と比較して短期間に家を出なくてはいけない
- 2. 業者の選定や媒介契約するなどの手続きは、自分でしなくてはいけない
- 3. 売却費用は売却代金から引かれる
- 4. ルールが決まっていないので、引渡しが終わるまで確実に売却できるか分からない
- 5. 詐欺業者がいる
場合によっては1年以上住み続けられる競売と違い、任意売却では一般的に3〜6ヶ月程度しか住み続けることができません。
転居に関して時間的な余裕がないのです。
家の売り方自体も普通の売却と変わらないので、業者の選定や媒介契約の締結もあなた自身でやる必要あり。
購入希望者から内覧の申し込みがあれば、立会も必要です。
家博士 競売なら調査官が一度来るだけでOKだから、それに比べると任意売却は手間がかかるんだ
また、任意売却は債権者の同意がなければ手続きも進みません。
仮に購入希望者が見つかって売買契約を結んだとしても、その時点で債権者が「NO」と言えば全てが白紙に戻ってしまうことになります。
ハウス 契約を結んだ後なのに、債権者がNOと言ってもいいの？
家博士 任意売却には明確なルールがなく、あくまでも債権者との協力によって話が進められていくんだ。だから、契約を結んだ後でも債権者はNOと言えるし、売買契約には白紙解除できる特約も付けることになっているんだよ
なお、売却期間についても期間を限定されることが多く、3〜6ヶ月間で限定されるのが一般的です。
ハウス 任意売却業者には詐欺業者もいるんだね
家博士 そう。これが特に注意しなければならないんだ。先に手数料などを受取って、結果として任意売却しないという悪質な業者もいるからね。
業者を選ぶ際には複数の業者と話をして、信頼できそうなところを選ぶようにしよう
任意売却を選ばない場合は、競売になる可能性が高くなります。
任意売却のメリットと注意点をより理解するためには、競売についても知っておいた方が良いでしょう。
任意売却せずに競売になる場合
裁判所が関与せずに家を売却する任意売却に対し、裁判所が関与して家を売却するのが競売です。
競売にもメリット・デメリットがあります。
競売のメリット
競売のメリットとして、次の5点が挙げられます。
競売の5つのメリット
- 1. 手続きは全て債権者が行うので、あなたは何もしなくていい
- 2. 競売の申立て費用も債権者が負担する
- 3. 競売手続きは通常半年〜1年ほどかかり、その間は無料で自宅に住み続けられる
- 4. 入札者（買受人）がいないと2〜3年住み続けられることもあり、場合によってはずっと住み続けられる可能性もある
- 5. 法律で手順やルールが決まっているので、次にどうなるのかが確実に分かる
自分自身で業者の手配などをする任意売却と違い、競売では債権者が全て手続きを行います。
そのため何もする必要がなく、費用負担もナシ。
場合によっては長期間住み続けることも可能です。
ハウス 手続き期間から入札者が見つかるまで、家に住み続けられるのはありがたいね
家博士 ただ、長期間住み続けられるのは地方の田舎など、誰も買わない不動産の場合だけ。東京都内など都市部ではまず無理だと考えておこう
なお、インターネットのBIT 不動産競売物件情報サイトで、自分のエリアの落札率を確認することもできます。
こうしたサイトを活用し、あらかじめ落札率を確認しておくのも良いでしょう。
競売のデメリット
一方で、競売には次のようなデメリットもあります。
競売の5つの注意点
- 1. 市場価格よりかなり低い価格で売却される可能性がある
- 3. 競売後の残債務について、債権者は厳格な対応をすることが多い
- 4. 近所や第三者に競売を知られてしまう
- 5. 裁判所、競売物件情報サイトなどで競売情報を閲覧した不動産会社やブローカー、投資家が大勢自宅に来る
- 6. 心理的負担になる
競売では売却価格がかなり安くなる可能性があるうえ、残債務についても厳しく対応されることが多くなっています。
そのため、思っていた以上の残債務となり、場合によっては支払いができなくなることも。
支払えない場合は自己破産などの対応が必要になります。
また、競売になった場合は、近所に知られずに売却するのはまず無理と考えておきましょう。
家博士 競売では場合によって、入札希望者が近所に聞き込みなどをすることもあるんだ。業者なども大勢自宅に来ることもあるし、心理的負担が大きくなるのもデメリットだよ
なお、競売情報を見てやってくる不動産会社やブローカー、投資家については、無視しておいてOK。
内覧などもないため、応対するのは調査官訪問時の1回だけになります。
任意売却の流れ
最後に任意売却の流れを知っておきましょう。
任意売却は次の様な流れで進められます。
- 一括査定サイトで概算価格を確認
↓ - 任意売却することを決断
↓ - 任意売却業者選び
↓ - 事前相談・不動産価格詳細査定
↓ - 任意売却業者決定・媒介契約
↓ - 債権者との売り出し価格交渉
↓ - 販売活動
↓ - 配当案作成、抵当権抹消承認
↓ - 売買契約
↓ - 引っ越し
↓ - 決済・引き渡し
↓ - 新しいスタートへ
任意売却は通常の売却とは違うため「任意売却の流れ」をまず知っておきましょう。任意売却の流れを知っておくと、任意売却に対しての不安も軽くなります。
任意売却を選ぶと決めている場合も、まだ迷っている場合も、任意売却を選ぶべきか判断するために、先ずあなたの家がいくらで売れそうかを調べてみましょう。
家が高値で売れる場合は、任意売却も簡単になります。
そもそも家を売ってローンが完済できるなら、普通に売るという選択肢もあります。
今は不動産相場が上昇しており、思わぬ高値で売れる可能性もあります。
先ず一括査定サイトで概算価格を確認してみて下さい。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
任意売却の専門業者は例えばこちらなどがあります。
⇒住宅ローン滞納問題相談室
あなたの家の売却が成功し、ローンの問題が解決することを心よりお祈りしております！
