マンション査定って、どこの不動産会社に頼めば良いの？
マンション査定の前に、何を準備すれば良いの？
初めてのマンション査定では、分からないことが多く大変ですね。
そんなあなたも感じているかもしれませんが、マンション査定はとても重要な作業です。
このマンション査定で、マンション売却が成功するどうかが8割が決まるといえるほど。
ハウスくんえー、いきなり8割が決まんだ！
じゃあ、どうしたら成功できるの？
家博士マンション査定で差がつくのは、2つの注意点+5つのポイントなんだ。
マンション査定で失敗する人と成功する人の差がつく、2つの注意点と5つのポイントを解説します。
この記事のもくじ
マンション査定の2つの注意点
マンション査定の2つの注意点はこちら
マンション査定の2つの注意点
- 不動産会社は、売却実績で選ぶ。
- 査定は複数の不動産会社に依頼して話を聴き比べる。
1. 不動産会社は売却実績で選ぶ
実はマンション査定で失敗する人の多くは、今のマンションを買うときに使った不動産会社など、売却実績を知らずに不動産会社を選んでいます。
ハウスくん不動産会社なんて、どこに頼んでも同じじゃないの？
家博士実は不動産の売却実績は、大手不動産会社に大きく偏っているんだ
売却実績が豊富な不動産会社とは
2018年の不動産売買で仲介件数上位28社をランキングしたグラフがこちら。
（上位28社・2018年）
ハウスくんえ！ こんなに差があるの！
上位28社の中でも差が大きすぎない？
家博士売却実績では、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社が圧倒的なんだ。
マンション査定では、この3社には査定を依頼したほうが良いね。
ハウスくんじゃあこの中から1社選んで査定を依頼すればいいんだ。
家博士いや、査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼した方が良いよ。
2. 査定は複数の不動産会社へ依頼し、話を聴き比べる
マンション査定では、必ず複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する理由はこちら。
複数の不動産会社へ査定を依頼する理由
- 不動産会社によって査定価格に差があるため。
- 査定価格だけでなく、販売戦略などを聴き比べることで、信頼できる不動産会社が選びやすくなるため。
- 事前に複数の不動産会社の話を聞くことで、販売中や売却後も迷ったり後悔しなくなるため。
ハウスくんなんで査定価格に差がつくの？
家博士査定根拠が違うと、査定価格が変わるからだよ。
査定価格に差がつく理由とは
マンション査定価格に差がつく理由は、査定根拠が原因。
不動産会社のマンション査定には「取引事例法」という方法が使われます。
取引事例法では、過去に取引が成約したマンションの売買価格を元に、あなたのマンションとの差額を分析し、マンション査定価格を算出します。
だからマンション査定に差がつくケースの多くは…
- 違う取引事例を元に査定している場合
- 同じ取引事例でもあなたのマンションとの差額の査定方法が違う場合
の2点が原因です。
査定については、こちらで詳しく解説しています。
⇒不動産会社がマンションを査定する方法と注意点のまとめ
ハウスくんじゃあ何社くらいに査定を依頼すれば良いの？
家博士最低3社〜多くて6社くらいが良いよ。
多すぎても対応が大変だからね。
マンション査定を複数の不動産会社に依頼する方法
マンション査定を複数の不動産会社に依頼する方法として、
- 1社ずつ個別に不動産会社へ査定を依頼する。
- 一括査定サイトでまとめて査定を依頼する。
という選択肢があります。
時間に余裕がある場合は、1社づつ不動産会社に訪問してマンション査定を依頼しても良いでしょう。
しかし時間と手間を省きたい方は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
マンション査定の5つのポイントとは
マンション査定の2つの注意点が分かれば、次は5つのポイントを押さえましょう。
マンション査定の5つのポイント
1. 不動産会社のやる気を引き出す
マンション査定を依頼するときは、ある程度は売却の可能性を見せて、不動産会社のやる気を引き出しましょう。
なぜなら不動産会社の無料査定は、あくまで売却を成功させて仲介手数料（売買価格の3%+6万円）を得るための営業活動。
もしあなたが、営業電話が嫌などの理由で不動産会社を拒絶すると、不動産会社にとっては「営業する意味の無い客」になってしまいます。
かといって、あなたが不動産会社にウソをつく必要はありません。
もしマンションを売却する可能性が低い場合は、「将来的に売却を考えている」という程度で十分です。
ハウスくんさすがに絶対売らないけど、査定だけお願いするのはNGってことだね
家博士担当者も人間だからね。
もちろん表面はきちんと対応してくれるけど、査定は適当になると思ったほうが良いね
もし売る予定が全くなく、相続や離婚などで価格を知りたい場合は、費用はかかりますが不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
不動産鑑定について詳しくはこちら
査定に必要な情報を準備する
不動産会社のやる気を引き出すためには、査定に必要な情報を揃えて、あなたの意気込みを使えましょう。
どうしても限られた時間の中で、不動産会社はマンション査定を行うため、資料がないと「大体こんなものかな…」と大雑把な査定になってしまいがち。
不動産会社がスムーズに査定できる様に、資料をキチン揃えた方が、結果として査定精度は上がります。
具体的には、次のような情報は、不動産会社へ正確に伝えましょう。
1枚の紙にまとめると手間も省けるし、図面や管理規約などはコピーしておくと複数の不動産会社が来てもスムーズに対応できます。
- マンション全体の情報
総戸数、階数、棟数、築年数、施工会社、販売会社、管理会社、耐震診断や耐震補強の有無
（大規模マンションで他の居室を売却経験ある不動産会社は省略可） - 管理費、修繕積立金、自治会費、駐輪場費用など
- 徒歩圏内の駅（複数ある場合はそれぞれ1分80mで換算した徒歩時間）
- 部屋の図面（面積、方角が分かる物）
- 購入時の重要事項説明書と売買契約書（中古で購入した場合）
- 駐車場の空き状況と費用、近隣駐車場の相場と空き状況
- リフォームの履歴（時期とリフォーム箇所）
- マンション管理規約と使用細則（特にペットと楽器）
- 共有部の大規模履歴、長期修繕計画（あれば）
- 近隣のスーパー、学校、病院などの施設
またあまり言いたくない様な…
- 売却に都合の悪いこと
（近隣とのトラブル、大規模修繕など） - 売却理由
（ローンの支払いが厳しい・離婚など）
なども全て隠さずに打ち明けましょう。
さらに売却で希望する条件も伝えましょう。
特に「売却の期限」は大切です。
マンションの売却には最低でも3ヶ月、できれば6ヶ月以上を見込む方が高く売れやすいと考えましょう。
特に売却を急がない場合は、査定価格より高めで売り出して、反響を確認しながら価格を下げることになります。
もし売却にかける期間が短い場合は、査定価格よりも価格を下げて売り出すことが一般的です。
売り出し価格は、不動産会社と相談して決めると良いでしょう。
売却期間は、こちらで詳しく解説しています。
売出し価格の考え方はこちら。
短期間で確実に売却する方法として、不動産会社の即時買取という選択肢もありますが、価格は相場の6〜8割に安くなってしまいます。
買取についてはこちらの記事で解説しています。
マンション査定結果を聞く際に、希望する売却期間での売り出し価格や値下げのタイミングなどを聞いておくと、後々実際に売るときの参考になります。
ハウスくん売却の希望条件を、きちんと伝えることが大切なんだね
家博士いろんな不動産会社の意見を聴き比べると、自信をもって売り出すことができるよ。
2. できれば現場査定で実際に話を聞く
一括査定サイトのマンション査定では、「簡易査定」と「現場査定」を選ぶことができます。
マンション売却の予定が固まっているなら、なるべく現場査定を選んだ方が良いでしょう。
現場査定の最大のメリットは、不動産会社の担当者と会って話ができること。
担当者は周辺の最新のマンション相場について教えてくれます。
会話の中で様々な気付きがあるでしょう。
現場査定で3社から6社の不動産会社を相手にすることは大変ですが、このマンション査定を受けるだけで、あなたは相当な事情通になることができます。
その知識は、不動産会社を選ぶためにとても役に立つのです。
簡易査定でも条件次第で査定精度は高い
ちなみに簡易査定では、一括査定サイトに入力した情報を元に、不動産会社がマンション査定の概算をメールや電話で教えてくれます。
マンションの場合は、簡易査定でもある程度正確な数字は出ます。
特に大規模マンションで過去の成約事例が多数ある場合などは、精度は高くなります。
しかし次のようなマンションでは簡易査定の誤差は大きくなります。
- 内装を大幅にリフォームした場合
- 総戸数100戸以下で成約事例の少ないマンション
- 周辺に大規模な新築マンションが最近できるなど、競合物件の環境が変わった場合
この様な場合は、できれば現場査定を選んだ方が良いでしょう。
スケジュールの調整が難しい場合は、電話で疑問点を聞くだけでも、後々の判断に役立ちます。
ハウスくんできれば現場査定をしてもらった方が良いってことね
家博士直接話した方が、多くの情報を得ることができるしね
簡易査定と訪問査定について、詳しくはこちら
3. 査定価格が高いからというだけで不動産会社を選ばない
マンション査定が複数の不動産会社から上がってきたら、不動産会社を選ぶことになります。
不動産会社を選ぶ時に、単純に査定価格が高い不動産会社を選ぶのは間違い。
というのも不動産会社の中には、査定価格を相場より明らかに高くして、目立とうとする会社がごく一部ですがあるため。
このような不動産会社は、あくまで媒介契約を結ぶことが目的なので、実際に売れるかどうかは契約後に考えれば良い、というスタンスなのです。
こういった不動産会社を選んでしまうと、売り出してから3ヶ月後に相場価格まで値下げして、結局相場価格で売るという結果になりかねません。
査定価格が1社だけ高い場合は、その査定根拠をしっかりと聞いて、納得してから媒介契約を結ぶようにしましょう。
ハウスくん査定価格だけで決めないで、根拠をしっかり確認するってことね
家博士不動産会社の話を聞き比べることで、信頼できそうかどうかが不思議と分かるんだ
自分でもある程度査定方法を知っておくと、査定の根拠を理解しやすくなります。
マンションの査定方法について詳しくはこちら
4. 1社だけの不動産会社の話を聞いて契約しない
一括査定サイトで複数の不動産会社にマンション査定を依頼したら、初めに連絡してきた不動産会社とだけ話をして契約することは避けましょう。
マンション査定を一括査定サイトに依頼すると、やる気のある不動産会社は、すぐに電話を掛けてきます。
場合によっては当日に現場査定をする不動産会社も。
ここでいきなり媒介契約を勧められることもありますが、先に全ての不動産会社の話を聞きましょう。
訪問査定では、訪問順に話を聞くしかありませんが、簡易査定の場合は下記の手順が良いでしょう。
- 全ての不動産会社からマンション査定結果を受け取る。
- マンション査定価格が一番安い不動産会社から順番に査定根拠を聞く。（電話でもOK）
- 査定根拠の説明に納得したら、次の不動産会社へ査定根拠を聞く。（この繰り返しで話を聞き比べる）
- 最後に本命（一番査定価格が高い不動産会社）の査定根拠を聞く。納得したら媒介契約を結ぶ。納得できなければ2番目に査定価格が高い不動産会社と媒介契約を結ぶ。
この手順で、不動産会社の担当者の話を聞き比べると、最後に本命の不動産会社の話を聞く頃には、しっかりと不動産会社の査定根拠が正しいのか判断することができます。
ハウスくん不動産会社はできれば早く契約したいんだね
家博士せっかく複数の不動産会社に査定を依頼したんだから、きちんと話を聴き比べよう
不動産会社の選び方について詳しくはこちら
5. 買取価格と普通に売る価格の両方を査定してもらう
不動産会社へ査定を依頼するときに、2種類の査定価格を依頼することで、不動産会社の本音が分かります。
というのも、不動産を売却する方法には大きく2種類あります。
それは「不動産会社による買取価格」と「普通に売る価格」。
不動産会社による買取では、不動産会社が自社でお金を負担して買い取るため、高すぎる価格では絶対に買いません。
つまり買取では、不動産会社は本音の価格を提示します。
一方で、普通に売る価格では、一般のお客さんがお金を負担して買うため、相場より高値でも買う可能性があります。
つまり普通に売る価格では、不動産会社は「楽観的な予想」と「他社より目立ちたいという理由」から、相場よりやや高めの査定を出しがち。
そのため、この2つの査定価格の差が大きい不動産会社は、すこし怪しいと考えることもできるでしょう。
複数の不動産会社の査定価格を聴き比べることで、違いがよく分かります。
査定で間違いがちなポイント
ハウスくんところで、査定前に家は掃除した方が良いよね？
家博士掃除は最低限の片付けだけで良いよ。
査定には影響しないからね。
リフォーム・ハウスクリーニングは不要
査定前にリフォームやハウスクリーニングは不要です。
いくら家をきれいに掃除しても。マンションの査定価格には影響しません。
また、家をリフォームしても、リフォームにかかった費用以上に査定価格が上がることはありません。
リフォームやハウスクリーニングは、必要最低限の箇所を内覧前にする方が効果的です。
ハウスくん必要最低限の箇所ってどうやって判断すればいいの？
家博士不動産会社に相談するのが、一番確実だよ。
不動産会社は、他のマンションの室内を数多く見ており、常に購入希望者と接していることもあり、リフォームやハウスクリーニングがどの程度必要かよく分かっています。
査定を依頼する際に、複数の不動産会社の意見を聴き比べると良いでしょう。
リフォームやハウスクリーニングについて詳しくはこちら
ハウスくんリフォームやハウスクリーニングが不要なら、査定って何が影響するの？
家博士簡単に変えられないマンション自体の価値だよ
マンション査定に影響するポイントとは
不動産会社がマンションを査定するポイントはこちら。
不動産会社がマンションを査定するポイント
- 立地（駅からの距離・最寄り駅・環境・利便性・学区・自治体）
- 築年数・構造
- 専有部の広さ・間取り・収納など
- エレベーターの有無と階数・方位・位置
- 日照・通風、眺望・景観、外からの騒音・振動
- 管理費・修繕積立金
- 規模・グレード・デベロッパー・ゼネコン
- 建物の外観・エントランス、共有設備・駐車場・駐輪場
- 管理状況（大規模修繕・修繕積立金・管理組合の状況・修繕実施・保守清掃状況・管理員勤務形態）
- 嫌悪施設の有無や事故、心理的瑕疵など
- 専有部分の内装や設備、柱や梁の出入り・天井高
- 耐震性・省エネルギーなど
- マンション相場の動き
ハウスくん色々あるんだねぇ
家博士最近は特に、駅からの距離が重視されているよ。
信頼できる不動産会社と出会うことができれば
信頼できる不動産会社と出会えたら、後の作業は相談しながら進められますが、一応簡単に知っておきましょう。
こちらの記事でマンション売却の流れを解説しています。
まずは複数の不動産会社にコンタクト
今はマンション価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
マンションは、この6年半で45％も値上がりしています。
あなたのマンションも予想外の高値で売れるかもしれません。
しかし今を逃すと、今後は今以上の高値で売れる保障はありません。
日本では人口減少と高齢化が進んでいるにもかかわらず、新築マンションが次々に建てられており、長期的にマンション価格は下がる傾向です。
日本の人口・世帯数と住宅戸数
アベノミクスによる金融緩和で住宅ローン金利が下がり、一時的にマンション価格は高値です。
しかしすでに欧米が金利上昇（金融緩和縮小）に動き始めていることで、日本でも近いうちに金利上昇が始まります。
住宅ローン金利が上がると、マンション相場は下がります。
金利上昇とマンション価格の下落について詳しくはこちら
あなたのマンション査定が成功することをお祈りしています！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
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