「マンション査定は、どこの不動産会社が良いの？ 何に注意すれば良いの？」
マンション査定でお悩みでしょうか？
マンション査定は初めてで、よく分からない…。
どこの不動産会社に、どうやって査定を依頼すればいいの？
マンション査定の正しい方法がサクッと分かれば良いのに。
そんなあなたのために、マンション査定で失敗しないための知識を分かりやすくまとめました。
マンション査定は、マンション売却の成否を8割が決めるほど大切な作業です。
もしマンション査定で失敗すると、後から挽回することはかなり難しいでしょう。
この記事では、マンション査定で失敗する人と成功する人の差がつく4つの注意点を解説します。
あなたのマンション査定が成功し、満足な売却結果となるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
マンション査定の4つの注意点
マンション査定の4つの注意点はこちら
それぞれ解説します。
注意点1. 査定前に余計な手間や費用をかけない
マンション査定前に、余計な手間や費用をかける必要ありません。
ハウスくんでも査定前に家は掃除した方が良いよね？
家博士掃除は最低限の片付けだけで良いよ。
査定には影響しないからね。
リフォーム・ハウスクリーニングは不要
マンション査定の前に、リフォームやハウスクリーニングは不要です。
いくら家をきれいに掃除しても。マンションの査定価格には影響しません。
また、家をリフォームしても、リフォームにかかった費用以上に査定価格が上がることはありません。
掛けた費用を売却価格に上乗せできず、トータルで損するケースがほとんどです。
リフォームやハウスクリーニングは、査定前でなく、買主の内覧前にした方が効果的。
また範囲も、必要最低限の箇所をする方が良いでしょう。
ハウスくん内覧前にはした方が良いんだね。
でも必要最低限の箇所ってどう判断すればいいの？
家博士不動産会社に相談するのが、一番確実だよ。
売却実績が豊富な不動産会社であれば、リフォームやハウスクリーニングがどの程度必要かよく知っています。
なぜなら他のマンションの室内を数多く見ており、常に購入希望者と接して希望を聞いているため。
できれば複数の不動産会社の意見を聴き比べると、なお良いでしょう。
リフォームやハウスクリーニングについて。詳しくはこちらで解説しています。
ハウスくんリフォームやハウスクリーニングが不要なら、査定って何が影響するの？
家博士簡単に変えられないマンション自体の価値だよ
査定に影響するのはマンション自体の価値
不動産会社がマンションを査定するポイントはこちら。
不動産会社がマンションを査定するポイント
- 立地（駅からの距離・最寄り駅・環境・利便性・学区・自治体）
- 築年数・構造
- 専有部の広さ・間取り・収納など
- エレベーターの有無と階数・方位・位置
- 日照・通風、眺望・景観、外からの騒音・振動
- 管理費・修繕積立金
- 規模・グレード・デベロッパー・ゼネコン
- 建物の外観・エントランス、共有設備・駐車場・駐輪場
- 管理状況（大規模修繕・修繕積立金・管理組合の状況・修繕実施・保守清掃状況・管理員勤務形態）
- 嫌悪施設の有無や事故、心理的瑕疵など
- 専有部分の内装や設備、柱や梁の出入り・天井高
- 耐震性・省エネルギーなど
- マンション相場の動き
ハウスくん色々あるんだねぇ。読む気しないよ。
家博士まぁ、査定は不動産会社に任せておけば良いよ。
資料は無くてもOK
マンション査定を依頼するときに、基本的には資料は要りません。
なぜなら、不動産会社は自ら登記などを調べるため。
また不動産会社が査定に必要な情報を聞いてくれるので、あなたは質問に応えるだけで大丈夫です。
ただし、もし次のような資料があれば、不動産会社やマンションによっては、査定精度が上がる可能性があります。
- マンション全体の情報
総戸数、階数、棟数、築年数、施工会社、販売会社、管理会社、耐震診断や耐震補強の有無
（大規模マンションで他の居室を売却経験ある不動産会社には省略可） - 管理費、修繕積立金、自治会費、駐輪場費用など
- 部屋の図面（面積、方角が分かる物）
- 購入時の重要事項説明書と売買契約書（中古で購入した場合）
- 駐車場の空き状況と費用、近隣駐車場の相場と空き状況
- リフォームの履歴（時期とリフォーム箇所）
- マンション管理規約と使用細則（特にペットと楽器）
- 共有部の大規模履歴、長期修繕計画（あれば）
図面や管理規約などはコピーしておくと複数の不動産会社が来てもスムーズに対応できます。
注意点2. 不動産会社のやる気と本音を引き出す
売る気を見せて、不動産会社のやる気を引き出す
マンション査定を依頼するときは、ある程度売却の可能性を見せて、不動産会社のやる気を引き出しましょう。
なぜなら不動産会社の無料査定は、あくまで売却を成功させて仲介手数料（売買価格の3%+6万円）を得るための営業活動だから。
例えば、あなたが、『売る気は全くありません』と言うと、不動産会社にとっては『営業する意味の無い客』になってしまいます。
ウソをつく必要はない
かといって不動産会社にウソをつく必要はありません。
もしマンションを売却する可能性が低い場合は、「将来的に売却を考えている」という程度で十分です。
ハウスくんさすがに絶対売らないけど、査定だけお願いするのはNGってことだね
家博士担当者も人間だからね。
もちろん表面はきちんと対応してくれるけど、査定は適当になると思ったほうが良いね
売る可能性がゼロなら不動産鑑定士に依頼
もし売る予定が全くなく、相続や離婚などで価格を知りたい場合は、費用はかかりますが不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
不動産鑑定について詳しくはこちら
買取と仲介の査定で不動産会社本音を引き出す
不動産会社へマンション査定を依頼するときは、買取と仲介の両方の査定価格を依頼することで、不動産会社の本音が分かります。
なぜなら買取と仲介では、査定価格の意味合いが違うため。
買取は『本音』の査定価格、仲介は『建前』の査定価格です。
買取と仲介の査定価格の差が大きい不動産会社は、信用できない恐れがあります。
買取と仲介の違いとは
まず買取と仲介の違いについて、簡単に解説します。
買取と仲介の違い
- 買取とは
- 不動産会社が自社で費用を負担して買取ること。
不動産会社は、リフォーム後に転売して、差額で利益を得ます。 - 仲介（普通の売買）とは
- 第3者へ不動産を売却するために不動産会社が仲介すること。
不動産会社は売買成立の成功報酬として受け取る仲介手数料で利益を得ます。
それぞれ、この様なイメージです。
買取と仲介のイメージ
買取についてはこちらの記事で解説しています。
仲介は建前の価格
仲介のマンション査定では、不動産会社は建前の価格になりがち。
なぜなら不動産会社は、媒介契約を取ろうと、他社より目立つ目的で高めの査定を出す傾向があるため。
確かに仲介で普通に売る場合は、お客さんも素人なので、相場より少し高値でも売れる可能性があります。
ただし、あくまで競合や購入希望者の状況によって違います。
競合より明らかに高い価格で売り出しても、売れずに無駄に時間が過ぎるだけ。
悪質な不動産会社は、始めから3ヶ月後に値下げして、相場通りの価格に値こなししてから売るつもりのどころもあります。
高めの査定価格を提示されたら、不動産会社に査定の根拠を聞いてみましょう。
不動産会社から納得できる説明があれば、高値の査定を信じても良いでしょう。
ハウスくん査定価格が高いのかなんて、どうやって判断すればいいの？
家博士買取の査定価格も聞くことで、不動産会社の本音を引き出すんだ
買取の査定は本音
マンション査定では、買取の査定も合わせて依頼することで、不動産会社の本音が引き出せます。
なぜなら買取の査定価格では、不動産会社が高めの査定価格を提示することはないため。
もし高めの査定価格を提示すると、転売利益が減ってしまい、下手をすると損するリスクすらあります。
買取では、不動産会社（又は転売業者）が自社で費用を負担して買取り、転売して利益を得るため、相場は仲介の6〜8割程度が一般的。
買取と仲介の2つの査定価格の差が大きい不動産会社は、怪しいと考えられるのです。
ハウスくん確かに、仲介の査定価格が4千万円なのに、買取の査定価格が2千万円とか安すぎたら怪しいね。
家博士買取の査定価格も聞くことで、仲介の査定価格を本音の価格に抑えられるんだ。
注意点3. 不動産会社は売却実績で選ぶ
不動産会社は売却実績で選びましょう。
マンション査定で失敗する人の多くは、売却実績を知らずに不動産会社を選んでいます。
ハウスくん不動産会社なんて、どこに頼んでも同じじゃないの？
家博士実は不動産の売却実績は、大手不動産会社に大きく偏っているんだ
売却実績が豊富な不動産会社とは
2019年の不動産売買で仲介件数上位25社をランキングしたグラフがこちら。
売買仲介件数ランキング上位25社（2019年）
ハウスくんえ！ こんなに差があるの！
上位28社の中でも差が大きすぎない？
家博士売却実績では、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社が圧倒的なんだ。
マンション査定では、この3社には査定を依頼したほうが良いね。
ハウスくんじゃあこの中から1社選んで査定を依頼すればいいんだ。
家博士いや、査定は1社だけでなく、複数の不動産会社に依頼した方が良いよ。
注意点4. 査定は複数の不動産会社へ依頼し、話を聴き比べる
マンション査定では、必ず複数の不動産会社へ査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する理由はこちら。
複数の不動産会社へ査定を依頼する理由
- 不動産会社によって査定価格に差があるため。
- 査定価格だけでなく、販売戦略などを聴き比べることで、信頼できる不動産会社が選びやすくなるため。
- 事前に複数の不動産会社の話を聞くことで、販売中や売却後も迷ったり後悔しなくなるため。
今はマンション価格が高騰している
今はマンション価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、この約7年で50％も値上がりしています。
あなたのマンションも、1年前より数百万円値上りしているかもしれません。
今のマンション相場は、価格の変動が激しいため、不動産のプロでも査定が難しく、査定価格に差が付きやすいのです。
ハウスくんなんで査定価格に差がつくの？
家博士査定根拠が違うと、査定価格が変わるからだよ。
査定価格に差がつく理由とは
マンション査定価格に差がつく理由は、査定根拠が原因。
不動産会社のマンション査定には「取引事例法」という方法が使われます。
取引事例法では、過去に取引が成約したマンションの売買価格を元に、あなたのマンションとの差額を分析し、マンション査定価格を算出します。
だからマンション査定に差がつくケースの多くは…
- 違う取引事例を元に査定している場合
- 同じ取引事例でもあなたのマンションとの差額の査定方法や時点修正（相場の値動きの修正）が違う
の2点が原因です。
査定については、こちらで詳しく解説しています。
⇒不動産会社がマンションを査定する方法と注意点のまとめ
ハウスくんじゃあ何社くらいに査定を依頼すれば良いの？
家博士最低3社〜多くて6社くらいが良いよ。
多すぎても対応が大変だからね。
マンション査定を複数の不動産会社に依頼する方法
マンション査定を複数の不動産会社に依頼する方法として、
- 1社ずつ個別に不動産会社へ査定を依頼する。
- 一括査定サイトでまとめて査定を依頼する。
という選択肢があります。
時間に余裕がある場合は、1社づつ不動産会社に訪問してマンション査定を依頼しても良いでしょう。
しかし時間と手間を省きたい方は、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
できれば現場査定で実際に話を聞く
一括査定サイトのマンション査定では、「簡易査定」と「現場査定」を選ぶことができます。
マンション売却の予定が固まっているなら、なるべく現場査定を選んだ方が良いでしょう。
現場査定の最大のメリットは、不動産会社の担当者と会って話ができること。
担当者は周辺の最新のマンション相場について教えてくれます。
会話の中で様々な気付きがあるでしょう。
現場査定で3社から6社の不動産会社を相手にすることは大変ですが、このマンション査定を受けるだけで、あなたは相当な事情通になることができます。
その知識は、不動産会社を選ぶためにとても役に立つのです。
簡易査定でも条件次第で査定精度は高い
ちなみに簡易査定では、一括査定サイトに入力した情報を元に、不動産会社がマンション査定の概算をメールや電話で教えてくれます。
マンションの場合は、簡易査定でもある程度正確な数字は出ます。
特に大規模マンションで過去の成約事例が多数ある場合などは、精度は高くなります。
しかし次のようなマンションでは簡易査定の誤差は大きくなります。
- 内装を大幅にリフォームした場合
- 総戸数100戸以下で成約事例の少ないマンション
- 周辺に大規模な新築マンションが最近できるなど、競合物件の環境が変わった場合
この様な場合は、できれば現場査定を選んだ方が良いでしょう。
スケジュールの調整が難しい場合は、電話で疑問点を聞くだけでも、後々の判断に役立ちます。
ハウスくんできれば現場査定をしてもらった方が良いってことね
家博士直接話した方が、多くの情報を得ることができるしね
簡易査定と訪問査定について、詳しくはこちら
売却の事情や希望条件は全て不動産会社に伝える
あまり言いたくない様な…
- 売却に都合の悪いこと
（近隣とのトラブル、大規模修繕など） - 売却理由
（ローンの支払いが厳しい・離婚など）
なども全て隠さずに打ち明けましょう。
さらに売却で希望する条件も伝えましょう。
特に「売却の期限」は大切です。
マンションの売却には最低でも3ヶ月、できれば6ヶ月以上を見込む方が高く売れやすいと考えましょう。
特に売却を急がない場合は、査定価格より高めで売り出して、反響を確認しながら価格を下げることになります。
もし売却にかける期間が短い場合は、査定価格よりも価格を下げて売り出すことが一般的です。
売り出し価格は、不動産会社と相談して決めると良いでしょう。
売却期間は、こちらで詳しく解説しています。
売出し価格の考え方はこちら。
マンション査定結果を聞く際に、希望する売却期間での売り出し価格や値下げのタイミングなどを聞いておくと、後々実際に売るときの参考になります。
ハウスくん売却の希望条件を、きちんと伝えることが大切なんだね
家博士いろんな不動産会社の意見を聴き比べると、自信をもって売り出すことができるよ。
査定価格が高いからというだけで不動産会社を選ばない
マンション査定が複数の不動産会社から上がってきたら、不動産会社を選ぶことになります。
不動産会社を選ぶ時に、単純に査定価格が高い不動産会社を選ぶのは間違い。
というのも不動産会社の中には、査定価格を相場より明らかに高くして、目立とうとする会社がごく一部ですがあるため。
このような不動産会社は、あくまで媒介契約を結ぶことが目的なので、実際に売れるかどうかは契約後に考えれば良い、というスタンスなのです。
こういった不動産会社を選んでしまうと、売り出してから3ヶ月後に相場価格まで値下げして、結局相場価格で売るという結果になりかねません。
査定価格が1社だけ高い場合は、その査定根拠をしっかりと聞いて、納得してから媒介契約を結ぶようにしましょう。
ハウスくん査定価格だけで決めないで、根拠をしっかり確認するってことね
家博士不動産会社の話を聞き比べることで、信頼できそうかどうかが不思議と分かるんだ
自分でもある程度査定方法を知っておくと、査定の根拠を理解しやすくなります。
マンションの査定方法について詳しくはこちら
1社だけの不動産会社の話を聞いて契約しない
一括査定サイトで複数の不動産会社にマンション査定を依頼したら、初めに連絡してきた不動産会社とだけ話をして契約することは避けましょう。
マンション査定を一括査定サイトに依頼すると、やる気のある不動産会社は、すぐに電話を掛けてきます。
場合によっては当日に現場査定をする不動産会社も。
ここでいきなり媒介契約を勧められることもありますが、先に全ての不動産会社の話を聞きましょう。
訪問査定では、訪問順に話を聞くしかありませんが、簡易査定の場合は下記の手順が良いでしょう。
- 全ての不動産会社からマンション査定結果を受け取る。
- マンション査定価格が一番安い不動産会社から順番に査定根拠を聞く。（電話でもOK）
- 査定根拠の説明に納得したら、次の不動産会社へ査定根拠を聞く。（この繰り返しで話を聞き比べる）
- 最後に本命（一番査定価格が高い不動産会社）の査定根拠を聞く。納得したら媒介契約を結ぶ。納得できなければ2番目に査定価格が高い不動産会社と媒介契約を結ぶ。
この手順で、不動産会社の担当者の話を聞き比べると、最後に本命の不動産会社の話を聞く頃には、しっかりと不動産会社の査定根拠が正しいのか判断することができます。
ハウスくん不動産会社はできれば早く契約したいんだね
家博士せっかく複数の不動産会社に査定を依頼したんだから、きちんと話を聴き比べよう
不動産会社の選び方について詳しくはこちら
まとめ
ここまで『マンション査定の4つの注意点！ 失敗する人と成功する人はこれで差がつく！』として解説してきました。
マンション査定の4つの注意点は、
信頼できる不動産会社と出会えたら、後の作業は相談しながら進められますが、一応簡単に知っておきましょう。
こちらの記事でマンション売却の流れを解説しています。
あなたのマンション査定が成功することをお祈りしています！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
