減価償却イメージ
家を売却して利益が発生したら、税務署に申告して納税しなければいけません。

その計算の元になる「建物の減価償却」について解説します。

1 減価償却の計算方法

どんな建物でも、年々少しずつ古くなり、価値が少しずつ減ってしまいます。

これはあなたの家も同じ。

この「年々価値が減る現象」を、税金の計算では「減価償却」と呼びます。

そしてこの減った分は「償却費」と呼ばれます。

ハウスくんハウスくん

げんかしょうきゃく…。しょうきゃくひ…。
なんでこんな計算をするの?


家博士家博士

現実の利益に見合った金額を計算するためだよ。
償却費がないと、ほとんどの人は利益があっても損した計算になって、非課税になってしまうからね


減価償却の計算には2種類、

  • 定額法:毎年同じ金額が減る
    ↑不動産はこちら
  • 定率法:毎年同じ割合で減る

があります。

不動産の減価償却は「定額法」を使います。

イメージとしては、この様になります。
減価償却(定額法)のイメージ

償却費の計算は、この様に決められています。

【償却費の計算】
 償却費=建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

(ただし、平成19年4月1日以前に取得した事業用(賃貸)の場合は、
償却費=建物購入価格 × 償却率 × 経過年数)

ここで、「償却率」は、建物の構造と用途によって異なり、それぞれ次の表の値になります。

【償却率の一覧表】

構造自宅や別荘利用の場合居住用に賃した場合
耐用年数
(法定耐用年数の1.5倍)
償却率耐用年数
(法定耐用年数と同じ)
償却率
木造33年0.03122年
(24年)
0.046
(0.042)
軽量鉄骨造
(骨格材厚3〜4㎜)
40年0.02527年
(30年)
0.038
(0.034)
重量鉄骨造
(骨格材厚4㎜超)
51年0.02034年
(40年)
0.030
(0.025)
RC造(マンション)70年0.01547年
(60年)
0.022
(0.017)

(注1)平成10年1月1日以前に取得した賃貸住宅は()内になります。
(注2)減価償却については、頻繁に法改正があるので必ず税理士や不動産会社に確認して下さい。
(注3)自宅や別荘用だと、非事業用として耐用年数が法定耐用年数の1.5倍になります。
(参考)国税庁・No.2100 減価償却のあらまし

ハウスくんハウスくん

分譲マンションは木造戸建の倍以上の耐用年数なんだ!


家博士家博士

そうだね。
耐用年数70年は、30年以上前の分譲マンションでは厳しいと思うけど、最近のマンションなら妥当な年数じゃないかな。

【計算例】
分譲マンション(RC造)を、14年前に4,000万円(土地1,000万円、建物3,000万円)で購入したとします。

償却費=建物購入費×0.9×償却率×経過年数
   =3,000万円×0.9×0.015×14年
   =576万円

つまり、今のマンションの価値は、減価償却を考慮すると、
購入時価格4,000万円 − 償却費576万円 = 3,433万円 
となります。

この金額より高く売れた場合は、利益(譲渡所得)が発生するのです。

2 家の減価償却のポイント

家の減価償却の計算では、次のポイントに注意して下さい。

2-1 土地ではなく、建物だけ減価償却

減価償却の対象は「建物」のみ。「土地」は減価償却の対象ではありません。

そのため購入した不動産を「建物の価格」と「土地の価格」に分ける必要があります。

ところがここで面倒な問題が。
実は建物と土地の価格は、多くのケースで明記されていないのです。

「建物の価格」を決める必要があるのですが、その方法は法律で定められていません。
いくつかの方法からあなたが選び、「建物の価格」を決めることが出来るのです。

ハウスくんハウスくん

なんで土地は減価償却の対象じゃないの?


家博士家博士

土地は古くなっても価値が下がらないからだよ


ハウスくんハウスくん

計算がメンドウだから建物は0円! じゃダメなの?


家博士家博士

本来納める税金の金額が減ると、後で税務調査が来て指摘される可能性がある。
税金が発生する場合は、きちんと計算した方が良いよ。

2-2 建物の価格を決める手順

建物の価格を決める手順は、売買契約の記載内容によって変わります。

(1)契約書に建物価格の記載がある場合

購入時の契約書に記載があれば、話は単純です。
「建物〇〇円、土地〇〇円」と書いてあれば、迷う必要はありません。
しかし多くの契約書では建物と土地の価格を分けて書いていません。

(2)契約書に消費税の記載がある場合

契約書に消費税の金額が記載されている場合、消費税から逆算する方法があります。
というのも、消費税は「建物」のみにかかる税金。「土地」にはかからないのです。
従って、消費税を税率で割り戻せば、建物の価格が分かります。

【計算例】
消費税率が3%で、消費税額が600,000円だった場合
 600,000円 ÷ 0.03 = 20,000,000円←これが建物価格

ちなみに消費税率はこちら。
平成元年(1989年)4月1日〜 3.0%
平成9年(1997年)4月1日〜 5.0%
平成26年(2014年)4月1日〜 8.0%

(3)その他の場合

契約書に何も記載が無い場合、いくつかの方法を選択できます。主な方法は、次のいずれか。

  • a.固定資産税評価額の「土地」と「建物」の比率を根拠に計算する。
  • b.建築当時の標準建築単価で建物価格を計算する。
  • c.土地の時価で土地の価格を計算して、建物価格を決める

いずれを用いても、根拠があれば税法的には認められます。

a.固定資産税評価額の「土地」と「建物」の比率

これは、毎年請求が来る「固定資産税及び都市計画税」の詳細を確認することで分かります。
固定資産税評価額割合の例

b.建築当時の標準建築単価で建物価格を計算

国土交通省が毎年「標準建築単価」というものをまとめています。建物の構造と建築年が分かれば、床面積当たりの建築単価が分かります。国税庁でもこれを利用することが認められています。

建物の取得価格=(標準建築単価)×(延べ床面積)
として、減価償却の元になる「建物の取得価格」を決めることができます。

【標準建築単価】
(全幅表示されない場合は横スクロール)
建築年
(西暦)
建築年
(和暦)
木造・木骨モルタル
(千円/m2
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)
(千円/m2
鉄筋コンクリート(RC造)
(千円/m2
鉄骨(S造)
(千円/m2
1966年 昭和41年 18.2 42.4 30.6 17.8
1967年 昭和42年 19.9 43.6 33.7 19.6
1968年 昭和43年 22.2 48.6 36.2 21.7
1969年 昭和44年 24.9 50.9 39 23.6
1970年 昭和45年 28 54.3 42.9 26.1
1971年 昭和46年 31.2 61.2 47.2 30.3
1972年 昭和47年 34.2 61.6 50.2 32.4
1973年 昭和48年 45.3 77.6 64.3 42.2
1974年 昭和49年 61.8 113 90.1 55.7
1975年 昭和50年 67.7 126.4 97.4 60.5
1976年 昭和51年 70.3 114.6 98.2 62.1
1977年 昭和52年 74.1 121.8 102 65.3
1978年 昭和53年 77.9 122.4 105.9 70.1
1979年 昭和54年 82.5 128.9 114.3 75.4
1980年 昭和55年 92.5 149.4 129.7 84.1
1981年 昭和56年 98.3 161.8 138.7 91.7
1982年 昭和57年 101.3 170.9 143 93.9
1983年 昭和58年 102.2 168 143.8 94.3
1984年 昭和59年 102.8 161.2 141.7 95.3
1985年 昭和60年 104.2 172.2 144.5 96.9
1986年 昭和61年 106.2 181.9 149.5 102.6
1987年 昭和62年 110 191.8 156.6 108.4
1988年 昭和63年 116.5 203.6 175 117.3
1989年 平成元年 123.1 237.3 193.3 128.4
1990年 平成2年 131.7 286.7 222.9 147.4
1991年 平成3年 137.6 329.8 246.8 158.7
1992年 平成4年 143.5 333.7 245.6 162.4
1993年 平成5年 150.9 300.3 227.5 159.2
1994年 平成6年 156.6 262.9 212.8 148.4
1995年 平成7年 158.3 228.8 199 143.2
1996年 平成8年 161 229.7 198 143.6
1997年 平成9年 160.5 223 201 141
1998年 平成10年 158.6 225.6 203.8 138.7
1999年 平成11年 159.3 220.9 197.9 139.4
2000年 平成12年 159 204.3 182.6 132.3
2001年 平成13年 157.2 186.1 177.8 136.4
2002年 平成14年 153.6 195.2 180.5 135
2003年 平成15年 152.7 187.3 179.5 131.4
2004年 平成16年 152.1 190.1 176.1 130.6
2005年 平成17年 151.9 185.7 171.5 132.8
2006年 平成18年 152.9 170.5 178.6 133.7
2007年 平成19年 153.6 182.5 185.8 135.6
2008年 平成20年 156 229.1 206.1 158.3
2009年 平成21年 156.6 265.2 219 169.5
2010年 平成22年 156.5 226.4 205.9 163
c.土地の時価で土地の価格を計算

これは、個人では難しい方法です。不動産に詳しい税理士などに相談したほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

どれが一番多いの?


家博士家博士

固定資産税評価額で分けることが多いね。

【豆知識】売買契約で建物の割合を大きくしたがる投資家も
不動産投資の目的で家を購入する買い手の中には、建物の割合を大きくしたがる人がたまにいます。
これは売買契約で建物の割合を大きくすると、購入時の消費税還付が多くなり、所有期間の償却費が多くなるため。
買い手にとって節税効果(税の先送り効果)があります。
個人の売り手にとっては特に影響しないので、指値交渉の材料として使いましょう。
※かなり特殊な話なので、投資家相手に売却する方以外は読み飛ばして下さい。

2-3 構造(木造、鉄骨造、RC造)と用途で法定耐用年数が違う?

建物の構造と用途によって、法定耐用年数が異なります。住宅の用途における建物の法定耐用年数は、先ほどの表の通りです。(用途が「自宅や別荘」の場合は、法定耐用年数の1.5倍が耐用年数になります。)

  • RC造、SRC造(マンションなど): 法定耐用年数47年
  • 重量鉄骨造(骨格材厚3〜4㎜): 法定耐用年数34年
  • 軽量鉄骨造(骨格材厚3〜4㎜): 法定耐用年数27年
  • 木造: 法定耐用年数22年

※事務所や店舗など、住宅用以外の建物は耐用年数が異なります。

ハウスくんハウスくん

分譲マンションのPC造は?


家博士家博士

PC造(プレキャストコンクリート造)もRC造(鉄筋コンクリート造)の一種だよ。

2-4 中古住宅の耐用年数

中古の家を購入した場合は、耐用年数の計算が複雑になります。

【法定耐用年数の全部を経過した建物】
 法定耐用年数×20%=残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した建物】
 (法定耐用年数−経過年数)+(経過年数×20%)=残存耐用年数

計算結果で1年に満たない端数は切り捨て、また2年未満の場合は2年とします。

【計算例】
法定耐用年数が木造22年で、経過年数が10年の中古住宅を購入した場合
 (22年-10年)+(10年×20%)=14年←残存耐用年数

ハウスくんハウスくん

難しい…


家博士家博士

これくらいの計算なら、不動産会社の担当者に聞けば教えてくれるんじゃないかな。

2-5 賃貸すると償却期間が短くなる?

自宅や別荘として利用していた場合、償却期間が法定耐用年数の1.5倍になります。

家を他人に貸すと、自宅ではなくなり「事業用」の建物として、償却期間が法定耐用年数通りになるのです。

つまり家を貸した場合「建物の価格下落が早まり、売却した時の利益(譲渡所得)が増えてしまう」ということになります。

その代わり、賃貸している間に償却費を損金(経費)として計上することができるので、節税することが可能です。

ハウスくんハウスくん

他人に家を貸す場合は、家賃収入から償却費を引かないと損なんだね。


家博士家博士

売却するときに気付いても、5年分は修正申告をすれば税金は戻ってくるよ。

2-6 買った時期で償却率が違う?

購入時期が平成19年4月を境に、償却率が微妙に異なります。
【償却率一覧表】

耐用年数平成19年3月31日
以前に取得した
建物の償却率
平成19年4月1日
以後に取得した
建物の償却率
20.5000.500
30.3330.334
40.2500.250
50.2000.200
60.1660.167
70.1420.143
80.1250.125
90.1110.112
100.1000.100
110.0900.091
120.0830.084
130.0760.077
140.0710.072
150.0660.067
160.0620.063
170.0580.059
180.0550.056
190.0520.053
200.0500.050
210.0480.048
220.0460.046
230.0440.044
240.0420.042
250.0400.040
260.0390.039
270.0370.038
280.0360.036
290.0350.035
300.0340.034
310.0330.033
320.0320.032
330.0310.031
340.0300.030
350.0290.029
360.0280.028
370.0270.028
380.0270.027
390.0260.026
400.0250.025
410.0250.025
420.0240.024
430.0240.024
440.0230.023
450.0230.023
460.0220.022
470.0220.022
480.0210.021
490.0210.021
500.0200.020

(参考)国税庁・No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)定額法と定率法による減価償却

2-7 設備は別で減価償却する?

この方法は、個人の住居を売る場合はメリットがないので、一般的には考える必要ありません。

減価償却の対象は建物だけですが、建物をさらに建物と設備に分けて、別々に償却費を計算するという考え方もあります。

設備を分けて償却するメリットは、償却期間が短くなり、毎年の減価償却が増えること。

賃貸経営などをして家賃収入があり、税金を先送りにしたい場合に有効です。

デメリットは、計算が複雑なうえ、計算根拠があいまいで税務調査で否認される危険性があること。

建物に比べて設備は耐用年数が短く、定率法で計算することも可能なので、償却費を多く計算できるのです。

ハウスくんハウスくん

色んなことを考える人がいるねぇ。


家博士家博士

無理な根拠で不自然な計算をしても、税務調査で否認されてしまうんだ。

3 不動産は税務調査の対象になりやすい

不動産の売買は、金額が大きくて記録がしっかり残るため、税務調査の対象になりやすいと言われます。

2013年の統計では、不動産が関係した相続税の税務調査は4件に1件の割合。

その80%で申告漏れがあり、申告漏れが平均2592万円、追徴課税が平均452万円課せられています。

本人に悪意がなくても、税金の申告漏れがあれば、税務調査によって追徴課税になる可能性もあります。

金額が大きい場合は、必ず税理士の先生に相談しましょう。

税金の計算についてはこちらも参考に


まず家の価格を確認してみては

これから家の売却を考えているなら、今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年7月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年半で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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