家を売って戻るお金イメージ
家を売ると、戻ってくるお金があります。

しかし戻ってくるお金の中には、次のようなものがあるので要注意!

  • 受け取る手続きが必要で、何もしないと戻ってこないお金
  • ちょっとした裏技で戻ってくる額が増えるお金

ハウスくんハウスくん

えー!
手続きしないともらえなかったり、金額が変わるなんて不公平だよー!


家博士家博士

ここで知ったから良かったじゃない。
身の回りの人にも教えてあげよう。


家を売る前に知っておきたい「家を売ったら戻ってくるお金」についてまとめました。

ちなみに今まで払ったマンションの修繕積立金は戻ってきません。
詳しくはこちらの記事で解説しています。

1. 固定資産税、都市計画税の残り

不動産の「固定資産税」と「都市計画税」は、黙っていても売買時に精算されて、戻ってきます。

理由は、1月1日時点の所有者である「売り主(あなた)」に1年分の納税義務があるため。

「家の買い主」は、引き渡し日以降の期間の固定資産税と都市計画税を日割りで計算し、売買時に売り主(あなた)に支払います。

つまり売り主(あなた)は「払い過ぎた都市計画税と固定資産税」を購入者から受け取ることが出来ます。

【固定資産税と都市計画税の清算イメージ】

固定資産税と都市計画税の清算イメージ

【お得な裏技】
起算日は関西式がお得

実は、精算する際の日割り計算で「起算日」には2種類あります。

一般的には

  • 関東式: 1月1日
  • 関西式: 4月1日

それ以外の地域では曖昧。

しかも関東でも「関西式で」とあなたがお願いすることは可能な場合があります。

というのも、実はこの「固定資産税と都市計画税の精算」は法的なものではありません。
ただの商習慣なのです。

だから、売り手のあなたは、「関西式の4月1日起算日」を選択することで、【90日/365日=25%】も多くの固定資産税と都市計画税の還付を受けることが出来ます。
起算日の違い

【例】固定資産税と都市計画税が年間20万円の場合、9月1日を引き渡し日とすると、
【起算日が1月1日の場合】
20万円 ×(9月1日−12月31日=122日)÷ 365日 = 66,849円の還付
【起算日が4月1日の場合】
20万円 ×(9月1日−翌3月31日=214日)÷ 365日 = 117,260円の還付
ということで、117,260円ー66,849円=50,411円も受け取る金額が増えます。

ハウスくんハウスくん

これって不動産会社の担当者は知ってることなの?


家博士家博士

不動産会社の人でも、地域で起算日が違うことは知らない人は多いよ。

2. 長期契約なら、火災保険料や地震保険料

火災保険・地震保険イメージ
火災保険や地震保険を長期で契約していると、売却時に解約することで払い過ぎた保険料が払い戻しされます。

保険を解約する手順は、

  1. 保険証書に記載されている保険代理店に、売買契約後に電話で連絡する。
  2. 書類が郵送されてくるので、署名捺印して送り返す。
  3. 後日、払戻金が振り込まれる。

解約日は、家の引き渡し日にするのが一般的。

引き渡し前に火事や地震が起きると、売り主負担で復旧する義務があるため、解約日は引渡し日にした方が無難です。

解約日は、代理店に電話した日の翌日以降であれば、いつでも設定できます。

【火災保険の払い戻し例】
新築住宅購入時に、35年間で25万円の火災保険を支払っていたとします。
10年後に売却すると払い戻し金額は下記の計算になります。
保険料 250,000円 ÷ 契約期間35年間 
= 1年あたりの保険料 7,140円/年
残りの期間 25年 × 7,140円 – 解約手数料 3,000円 
= 払戻金 175,500円 
※解約手数料は保険会社によって異なります。

【お得な裏技】
長期契約で途中解約がお得

家を買い替えて、次にまた保険に加入する場合、火災保険は長期になるほど保険料が割引されお得です。

ただし2015年10月に最長10年に制限されたため、今は最長でも10年ですが。

それでも10年分一括払いだと、約8.2年分の金額で加入できます。

また、あまり知られていませんが、火災保険は解約しても割引率が変わりません。

例えば、10年契約で1年後に解約したら、9年分は払い戻されます。
つまり1年契約の約2割引きで、1年だけ利用できるのです。

ただし保険料を一括で支払うので、その分手持ちの現金が必要。
また地震保険は最長5年なので、火災保険ほどメリットはありません。

ハウスくんハウスくん

地震保険は入ったほうが良いの?


家博士家博士

あくまで自己責任だけど、戸建住宅は地震保険に入ったほうが良いと思うよ。
マンションでは共有部が保険適用外だから、あまり入る必要はないと思うけどね。

3. 住宅ローン保証料

銀行イメージ
住宅ローン保証料を一括で支払っている場合は、残りの期間分が払い戻されます。

保証料の相場は、一括払いでローン総額の2.0〜2.2%程度。

ローン保証料とは
何らかの理由であなたがローンを支払えなくなった場合に、代わりに保証会社がローンを銀行に一括で支払う保証。
ただしあなたのローンが免除されるわけでなく、あなたがローンを支払う相手が銀行から保証会社に変わるだけ。
あなたにとってはあまりメリットが無い保証料ですが、店舗型の銀行では支払うのが一般的です。

【お得な裏技】
住宅ローンの比較は、保証料・事務手数料・団信も考慮する

家の買い替えで新しい家を購入する場合、住宅ローンは不動産会社にお任せでなく、自分でも比較して選びましょう。

住宅ローンを比較する場合は、金利だけで選ぶのでなく、次の3つも合わせて比較します。

  1. ローン保証料
  2. 事務手数料
  3. 団信の費用と内容

住宅ローンを探すのに便利なのが比較サイト。

比較サイトでは、これらが毎月の最新金利でまとめて比較できます。

比較サイトで利用者が多いのは、価格.comや週刊ダイヤモンドの比較サイトでしょう。

価格.comの住宅ローン比較

週刊ダイヤモンドの住宅ローン比較

また住宅ローンの仮審査をまとめて一括申込みできるサービスもあります。
住宅ローン一括審査申し込み

4. 売却で損失が出れば、税金が戻ってくる

確定申告イメージ
普通は、家を売って損失があっても、所得税や住民税を節税できません。

なぜなら、家を売った損失は『分離課税』といって、給与など別の所得とは相殺できないため。

しかし税金の特例で、次の2つのケースでは、マイホームを売却した損失を給与所得などから差し引いて(これを損益通算といいます)、所得税と住民税を節税できます。

ケース1. 家を買い替えた場合

家の買い替えで一定の条件を満たすと、マイホームを売却した損失を損益通算して、所得税と住民税を節税できます。

会社員なら、給与から天引きされた所得税と住民税が戻ってくるイメージです。

損益通算イメージ

正確には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。

損益通算するための要件はこちら。

  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
  • 買い替えた新居が50m2以上で国内にあること。
  • 売却の前年1月1日〜翌年12月31日までに新居を購入すること。
  • 新居購入から翌年12月31日までに、実際に住むこと。
  • 新居購入した年の12月31日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。

※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。

【参考】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁

譲渡所得の計算について詳しくはこちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

損した分だけ税金が戻ってくるんだ!
これは助かるね!


家博士家博士

きちんと確定申告で申請しないと戻ってこないよ。

ただし、家を買い替える場合は3,000万円の特別控除など一部の特例は、新しい家の住宅ローン控除と併用できないので要注意。

買い替えの特例については、こちらで詳しく解説しています。


ハウスくんハウスくん

家の買い替えでは、新しい家の住宅ローン控除と併用できない特例があるんだ!
今の家の住宅ローン控除はどうなるの?


家博士家博士

1年の途中で売却した場合は、その年の住宅ローン控除は受けられないんだ。
12月31日時点で住んでいることが適用条件だからね。

【参考】国税庁・No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

ケース2. オーバーローンの場合

住宅ローンが残っている家を売って、売却価格がローンの残額(残債)より安くなってしまった場合も、所得税と住民税が節税できます。
住宅ローン残債と売却価格

正確には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
損益通算できる要件はこちら。

  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
  • 売買契約日の前日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。

※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。

【参考】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁

譲渡損失の計算については、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

住宅ローンが返せないときも、損失になるんだ。


家博士家博士

新築で買うと、売った代金だけでは住宅ローン残債が返せない場合が多いからね。
少しでも税金が返ってくるので是非利用したいね。


譲渡損失は3年間繰り越せるので、節税効果も大きくなります。

【お得な裏技】
ふるさと納税の活用

ふるさと納税
もし家の売却で利益が出て所得税を払う場合は、ふるさと納税を活用しましょう。
所得税の一部が、2,000円の負担でふるさと納税に振り替えることが出来ます。

例えば、不動産の所得と給与所得などで合わせて2000万円の所得がある場合、約60万円はふるさと納税を利用出来ます。

例えばこちらのサイトの様に、ネットで簡単に納税できます。
さとふる

ふるさと納税についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

5 家を高く売却するために

戻ってくるお金も大切ですが、家を高く売却すれば、さらに手取りを増やすことができます。

ハウスくんハウスくん

どうしたら家を高く売却できるの?


家博士家博士

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことだね。

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
大手不動産会社イメージ

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U



あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りいたします!