家を売ると、戻ってくるお金があります。
しかし戻ってくるお金の中には、次のようなものがあるので要注意。
- 手続きをしないと戻ってこないもの
- ちょっとした裏技で戻ってくる金額が増えるもの
ハウス えー！
手続きしないともらえなかったり、金額が変わるなんて不公平だよー！
家博士 ここで知ったから良かったじゃない。
身の回りの人にも教えてあげよう。
家を売る前に知っておきたい「家を売ったら戻ってくるお金」についてまとめました。
ちなみに今までに払ったマンションの修繕積立金は戻ってきません。
（前払いした月の日割り清算分は戻ってきますが）
詳しくはこちらの記事で解説しています。
マンション売却で、今まで払った管理費・修繕積立金は返還できないのでしょうか？ マンション売却と管理費・修繕積立金についてまとめました。また、マンション売却で手取りを最大化する方法についても合わせて解説します。
この記事のもくじ
1. 固定資産税、都市計画税の清算金
不動産の「固定資産税」と「都市計画税」は、黙っていても売買時に清算されて、戻ってきます。
売主が1年分を納税する
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者である「売主（あなた）」が1年分を納税するもの。
そのため買主は、引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税を日割りで計算し、売買時に売主（あなた）に支払います。
固定資産税は毎年1月1日時点の固定資産（土地・家屋など）の所有者全員に課せられる税。都市計画税は市街化区域内の土地・家屋のみに課せられる税。いずれも課税評価額に基づいた税率で課税され、条件によって非課税や税率軽減・減免・免税の場合もある。
【参考】総務省・固定資産税、総務省・都市計画税
金額は納税通知書・固定資産課税台帳で分かる
固定資産税・都市計画税は毎年4月〜6月に送られてくる納税通知書で分かります。
もし納税通知書を紛失した場合は、次のいずれかの方法でも可能。
- 市区町村役所で固定資産課税台帳を閲覧する。
- 市区町村役所で固定資産税評価証明書を取得する。
ちなみに課税評価額は3年に1度見直されます。
【参考】東京都主税局・固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
確定申告では売買代金の一部になる
戻ってきた固定資産税・都市計画税の清算金は、税務上は売買代金の一部になります。
確定申告で計算するときは、売買代金として含めた金額を申告しましょう。
【参考】国税庁・未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合
【お得な裏技】
起算日は関西式がお得
実は、清算する際の日割り計算で「起算日」には2種類あります。
一般的には
- 関東式： 1月1日
- 関西式： 4月1日
それ以外の地域では曖昧。
しかも関東でも「関西式で」とあなたがお願いすることは可能な場合があります。
というのも、実はこの「固定資産税と都市計画税の清算」は法的なものではありません。
ただの商習慣なのです。
だから、売り手のあなたは、「関西式の4月1日起算日」を選択することで、【90日/365日＝25％】も多くの固定資産税と都市計画税の還付を受けることが出来ます。
【起算日が1月1日の場合】
20万円 ×（9月1日−12月31日＝122日）÷ 365日 ＝ 66,849円の還付
【起算日が4月1日の場合】
20万円 ×（9月1日−翌3月31日＝214日）÷ 365日 ＝ 117,260円の還付
ということで、117,260円ー66,849円＝50,411円も受け取る金額が増えます。
ハウス これって不動産会社の担当者は知ってることなの？
家博士 不動産会社の人でも、地域で起算日が違うことは知らない人は多いよ。
2. 管理費・修繕積立金・駐車場などの清算金
あなたが先払いした1ヶ月分の費用は、引渡し日で日割りし、清算金として戻ってきます。
清算内容は不動産会社にお任せで大丈夫ですが、念の為に漏れがないかチェックした方が良いでしょう。
具体的には次のようなものが、清算金として戻ります。
- （マンションの場合）管理費
- （マンションの場合）修繕積立金
- （マンションの場合）駐車場使用料
- （マンションの場合）駐輪場使用料
- 自治会費など
- （借地権の場合）地代
- （私道の場合）負担金など
3. 火災保険料や地震保険料の払い戻し
火災保険や地震保険を長期で契約していると、売却時に解約することで払い過ぎた保険料が払い戻しされます。
保険を解約する手順は、
- 保険証書に記載されている保険代理店に、売買契約後に電話で連絡する。
- 書類が郵送されてくるので、署名捺印して送り返す。
- 後日、払戻金が振り込まれる。
解約日は、家の引き渡し日にするのが一般的。
引き渡し前に火事や地震が起きると、売り主負担で復旧する義務があるため、解約日は引渡し日にした方が無難です。
解約日は、代理店に電話した日の翌日以降であれば、いつでも設定できます。
新築住宅購入時に、35年間で25万円の火災保険を支払っていたとします。
10年後に売却すると払い戻し金額は下記の計算になります。
保険料 250,000円 ÷ 契約期間35年間
＝ 1年あたりの保険料 7,140円/年
残りの期間 25年 × 7,140円 – 解約手数料 3,000円
＝ 払戻金 175,500円
※解約手数料は保険会社によって異なります。
【お得な裏技】
長期契約で途中解約がお得
家を買い替えて次にまた保険に加入する場合、火災保険は長期契約の方が保険料が割引されお得です。
ただし契約期間は、2015年10月に最長10年に、2022年10月に最長5年に短縮されています。
それでも10年分一括払いだと、約14％割引で加入できます。
また、あまり知られていませんが、火災保険は解約しても割引率が変わりません。
例えば、5年契約で1年後に解約したら、4年分が払い戻しされます。
ハウス 地震保険は入ったほうが良いの？
家博士 あくまで自己責任だけど、戸建住宅は地震保険に入ったほうが良いと思うよ。
マンションでは共有部が保険適用外だから、あまり入る必要はないと思うけどね。
4. 住宅ローン保証料
住宅ローン保証料を一括で支払っている場合は、残りの期間分が払い戻されます。
保証料の相場は、一括払いでローン総額の2.0〜2.2％程度。
何らかの理由でローンを支払えなくなった場合に、代わりに保証会社がローンを銀行に一括で支払う保証。
ただしあなたのローンが免除されるわけでなく、あなたがローンを支払う相手が銀行から保証会社に変わるだけ。
あなたにはあまりメリットが無い保証料だが、店舗型の銀行では支払うのが一般的。
【お得な裏技】
住宅ローンの比較は、保証料・事務手数料・団信も考慮する
家の買い替えで新しい家を購入する場合、住宅ローンは不動産会社にお任せでなく、自分でも比較して選びましょう。
住宅ローンを比較する場合は、金利だけで選ぶのでなく、次の3つも合わせて比較します。
- ローン保証料
- 事務手数料
- 団信の費用と内容
低金利のネットバンクでは、ローン保証料が安い代わりに事務手数料が高い傾向があります。
住宅ローンを探すのに便利なのが比較サイト。
比較サイトでは、これらが毎月の最新金利でまとめて比較できます。
比較サイトで利用者が多いのは、価格.comや週刊ダイヤモンドの比較サイトでしょう。
また住宅ローンの仮審査をまとめて一括申込みできるサービスもあります。
⇒
住宅ローン一括審査申し込み
5. 売却で損失が出れば、税金が戻る
普通は、家を売って損失があっても、所得税や住民税を節税できません。
なぜなら、家を売った損失は『分離課税』といって、給与など別の所得とは相殺できないため。
しかし税金の特例で、次の2つのケースでは、マイホームを売却した損失を給与所得などから差し引いて（これを損益通算といいます）、所得税と住民税を節税できます。
ケース1. 家を買い替えた場合
家の買い替えで一定の条件を満たすと、マイホームを売却した損失を損益通算して、所得税と住民税を節税できます。
会社員なら、給与から天引きされた所得税と住民税が戻ってくるイメージです。
正確には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
損益通算の要件
- 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
- 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
- 買い替えた新居が50m2以上で国内にあること。
- 売却の前年1月1日〜翌年12月31日までに新居を購入すること。
- 新居購入から翌年12月31日までに、実際に住むこと。
- 新居購入した年の12月31日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。
※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。
【参考】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁
譲渡所得の計算について詳しくはこちらで解説しています。
家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！ 家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！
ハウス 損した分だけ税金が戻ってくるんだ！
これは助かるね！
家博士 きちんと確定申告で申請しないと戻ってこないよ。
不動産を売却すると、人によって確定申告が必要です。確定申告が必要かの判断や簡単に済ませる方法など、不動産売却と確定申告についてまとめました。
ケース2. オーバーローンの場合
住宅ローンが残っている家を売って、売却価格がローンの残額（残債）より安くなってしまった場合も、所得税と住民税が節税できます。
正確には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
損益通算の要件
- 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
- 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
- 売買契約日の前日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。
※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。
【参考】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）・国税庁
譲渡損失の計算については、こちらで解説しています。
家を売っても住宅ローンが返せないオーバーローンでは、損失の一部が税金が戻ります。確定申告で少しでも損失を取り戻しましょう。
ハウス 住宅ローンが返せないときも、損失になるんだ。
家博士 新築で買うと、売った代金だけでは住宅ローン残債が返せない場合が多いからね。
少しでも税金が返ってくるので是非利用したいね。
譲渡損失は３年間繰り越せるので、節税効果も大きくなります。
買い替えでは住宅ローン控除と併用に注意
家を買い替える場合、売却した譲渡損失で節税した年は、新しい家の住宅ローン控除を利用できません。
特に注意したいのは、売却で譲渡利益があり、3,000万円の特別控除を利用する場合。
3,000万円の特別控除など一部の特例は、新しい家の住宅ローン控除と併用できません。
買い替えの特例については、こちらで詳しく解説しています。
家の買換えで、住宅ローン控除（減税）は使えるのか？ 最大400万円を損しないため、簡易判断チャートを元に税金対策について解説します。
ハウス 家の買い替えでは、新しい家の住宅ローン控除と併用できない特例があるんだ！
ところで今の家の住宅ローン控除はどうなるの？
家博士 1年の途中で売却した場合は、その年の住宅ローン控除は受けられないんだ。
年度途中の売却で住宅ローン控除は受けられない
1年の途中で家を売却した場合、その年の住宅ローン控除は受けられません。
なぜなら、住宅ローン控除はその年の12月31日時点で住んでいることが適用条件だから。
【参考】国税庁・No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
【お得な裏技】
ふるさと納税の活用
もし家の売却で利益が出て所得税を払う場合は、ふるさと納税を活用しましょう。
所得税の一部が、2,000円の負担でふるさと納税に振り替えることが出来ます。
例えば、不動産の所得と給与所得などで合わせて2000万円の所得がある場合、約60万円はふるさと納税を利用出来ます。
例えばこちらのサイトの様に、ネットで簡単に納税できます。
⇒さとふる
ふるさと納税についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産を売却して利益があると、ふるさと納税の上限額が上がります。不動産売却とふるさと納税の上限額について、考え方や計算方法、不明点がある場合の問合せ先についてまとめました。
さいごに
ここまで家を売って戻ってくるお金について、解説してきました。
家を売って戻るお金は次の5つ。
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金・駐車場などの清算金
- 火災保険や地震保険の払い戻し
- 住宅ローンの保証料
- （売却で損失があれば）税金の一部
また家を売って戻ってくるお金も大切ですが、実は他に手取りを増やす方法があります。
家の売却でもっと手取りを増やす方法は、家を高く売却すること。
ハウス それはそうだけど…
でもどうしたら家を高く売却できるの？
家博士 大切なことは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことなんだ。
家が高く売れるかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
家を高く売るために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りいたします！
