家を売って戻るお金イメージ
家を売ると、戻ってくるお金があります。

しかし戻ってくるお金の中には、次のようなものがあるので要注意!

  • 受け取る手続きが必要で、何もしないと戻ってこないお金
  • ちょっとした裏技で戻ってくる額が増えるお金

ハウスくんハウスくん

えー!
手続きしないともらえなかったり、金額が変わるなんて不公平だよー!


家博士家博士

確かに知らないと損するなんて不公平だけど、ここで知ることができたから良かったじゃない。
身の回りの人にも教えてあげよう。


家を売る前に知っておきたい「家を売ったら戻ってくるお金」についてまとめました。

ちなみに今まで払ったマンションの修繕積立金は戻ってきません。
詳しくはこちらの記事で解説しています。

1. 固定資産税、都市計画税の残り

不動産の「固定資産税」と「都市計画税」は、黙っていても売買時に精算されます。

理由は、1月1日時点の所有者である「売り主(あなた)」に1年分の納税義務があるため。

「家の買い主」は、引き渡し日以降の期間の固定資産税と都市計画税を日割りで計算し、売買時に売り主(あなた)に支払います。

つまり売り主(あなた)は「払い過ぎた都市計画税と固定資産税」を購入者から受け取ることが出来ます。

【固定資産税と都市計画税の清算イメージ】

固定資産税と都市計画税の清算イメージ

【お得な裏技】
起算日は関西式がお得

実は、精算する際の日割り計算で「起算日」には2種類あります。

一般的には

  • 関東式: 1月1日
  • 関西式:4月1日

それ以外の地域では曖昧。

しかも関東でも「関西式で」とあなたがお願いすることは可能な場合があります。

というのも、実はこの「固定資産税と都市計画税の精算」は法的なものではありません。
ただの商習慣なのです。

だから、売り手のあなたは、「関西式の4月1日起算日」を選択することで、【90日/365日=25%】も多くの固定資産税と都市計画税の還付を受けることが出来ます。
起算日の違い

【例】固定資産税と都市計画税が年間20万円の場合、9月1日を引き渡し日とすると、

【起算日が1月1日の場合】
20万円 ×(9月1日−12月31日=122日)÷ 365日 = 66,849円の還付

【起算日が4月1日の場合】
20万円 ×(9月1日−翌3月31日=214日)÷ 365日 = 117,260円の還付

ということで、117,260円ー66,849円=50,411円も受け取る金額が増えます。

ハウスくんハウスくん

これって不動産会社の担当者は知ってることなの?


家博士家博士

実は不動産会社の人でも、地域で起算日が違うことは知らない場合があるんだ。

2. 長期契約なら、火災保険料や地震保険料

火災保険・地震保険イメージ
火災保険や地震保険を長期で契約している方も多いと思います。

住宅ローンを利用している場合は、ローン期間中の火災保険付保が融資条件となっている場合も多いでしょう。

長期契約の保険料は、売却時に解約することで払い過ぎた保険料が払い戻しされます。

保険を解約する手順は、

  1. 保険証書に記載されている保険代理店に、売買契約後に電話で連絡する。
  2. 書類が郵送されてくるので、署名捺印して送り返す。
  3. 後日、払戻金が振り込まれる。

解約日は家の引き渡し日にするのが一般的。

電話した日の翌日以降であれば、いつでも解約日は設定できます。

【火災保険の払い戻し例】
新築住宅購入時に、35年間で25万円の火災保険を支払っていたとします。
10年後に売却すると払い戻し金額は下記の計算になります。

保険料 250,000円 ÷ 契約期間35年間 
= 1年あたりの保険料 7,140円/年

残りの期間 25年 × 7,140円 – 解約手数料 3,000円 
= 払戻金 175,500円 

※解約手数料は保険会社によって異なります。

【お得な裏技】
長期契約で途中解約がお得

家を買い換える場合、次にまた保険に加入することになると思います。
火災保険は長期になるほど保険料が割引されてお得。
例えば、火災保険は30年契約の場合で約3割もお得に。

しかしあまり知られていないのは、解約しても割引率は変わらないということ。
30年契約で1年後に解約したら、29年分は払い戻されます。
つまり1年契約の3割引きで、1年だけ利用できるのです。

ただし保険料を一括で支払うので、その分手持ちの現金が必要になります。
また地震保険は最長5年なので、火災保険ほどメリットはありません。

ハウスくんハウスくん

地震保険は入ったほうが良いの?


家博士家博士

あくまで自己責任だけど、戸建住宅は地震保険に入ったほうが良いと思うよ。
マンションでは共有部が保険適用外だから、あまり入る必要はないと思うけどね。

3. 住宅ローン保証料

銀行イメージ
住宅ローンには保証料というものが付いています。
保証料の相場は、ローン総額の2%程度。

これを一括で支払っている場合は、残りの期間について払い戻しがあります。

ちなみに保証料とは、そもそも何らかの理由であなたがローンを支払えなくなった場合の保険。
ローンを支払えなくなったあなたの代わりに、保証会社がローンを銀行に支払う保険です。

ただしあなたのローンが免除されるわけではありません。
あなたにとっては、ローンを支払う相手が銀行から保証会社に変わるだけ。
つまりあなたにとってはあまりメリットが無い保証料ですが、どこの金融機関でも支払うのが一般的です。

【お得な裏技】
保証料(事務手数料)が定額の銀行も

家の買い替えなどで次の家をローンで購入する場合、保証料(事務手数料)が定額の金融機関を利用するとお得です。

保証料と事務手数料は、違うものではないの? と思われるかもしれません。

実は最近、金融機関によって、保証料が1万円前後で代わりに「事務手数料」がローン総額の2%程度となっているケースが増えています。

これは、事務手数料の名目だと、保証料と違ってローンを繰り上げ返済してもお金を返す必要がないため。

だから事務手数料ではなく保証料となっている金融機関の方がお得です。

しかしここで注目なのは、通常はローン総額の2%程度の保証料(事務手数料)を定額にしている楽天銀行。

楽天銀行では、他行になり事務手数料を一律324,000円(税込)というお得なプランを提供しています。

例えば、4,000万円を借りた場合、
4,000万円×2%×消費税=86万4,000円
→32万4,000円(54万円お得に!)

詳しくはこちら
⇒【公式サイト】楽天銀行

4. 売却で損失が出れば、税金が戻ってくる

確定申告イメージ

家を買い替えた場合

家を売って損失があっても、通常は給与などの別の所得と合算して所得税や住民税を節税することはできません。
これを「分離課税」といいます。

しかし家の買い替えで一定の条件を満たすと、マイホームを売却した損失を給与所得などから差し引いて(これを損益通算といいます)、所得税と住民税を節税することが出来ます。

給与から天引きされた所得税と住民税が、戻ってくるイメージです。

損益通算イメージ

正確には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。

損益通算できる要件はこちら。

  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
  • 買い替えた新居が50m2以上で国内にあること。
  • 売却の前年1月1日〜翌年12月31日までに新居を購入すること。
  • 新居購入から翌年12月31日までに、実際に住むこと。
  • 新居購入した年の12月31日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。

※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。

【参考】No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁

譲渡所得の計算について詳しくはこちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

損した分だけ税金が戻ってくるんだ!
これは助かるね!


家博士家博士

きちんと確定申告で申請しないと戻ってこないよ。

ただし、家を買い替える場合は注意が必要です。
それは特例を使ってしまうと、新しい家の住宅ローン控除が使えない場合があるということ。

買い替えの特例について詳しくはこちらを参考に


ハウスくんハウスくん

家の買い替えでは、新しい家の住宅ローン控除と併用できないんだ!


家博士家博士

譲渡所得の特例とローン控除の両立は、ケースによって判断が難しいから別ページで詳しく解説しているよ

オーバーローンの場合

また、住宅ローンが残っている家を売って、ローンの残額(残債)より売却価格が安くなってしまった場合も、同じように所得税と住民税が節税できます。
住宅ローン残債と売却価格

正確には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
損益通算できる要件はこちら。

  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 所有期間が売却の年の1月1日時点で5年以上。
  • 売買契約日の前日時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること。

※その他、他の特例と併用できないなど、詳細の要件があります。

【参考】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁

譲渡損失の計算については、こちらで解説しています。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンが返せないときも、損失になるんだ。


家博士家博士

新築で買うと、売った代金だけでは住宅ローン残債が返せない場合が多いからね。
少しでも税金が返ってくるので是非利用したいね。


譲渡損失は3年間繰り越せるので、節税効果も大きくなります。

【お得な裏技】
ふるさと納税でお得体験も

ふるさと納税
今話題のふるさと納税。
もし家の売却で利益が出て所得税が発生する場合は、最大限に活用しましょう。
所得税の一部が、2,000円の負担でふるさと納税に振り替えることが出来ます。

例えば、不動産の所得と給与所得などで合わせて2000万円の所得がある場合、約60万円はふるさと納税を利用出来ます。

例えばこちらのサイトの様に、ネットで簡単に納税できるので、実質負担2,000円で豪華な特産品がもらえますので、試してみて下さい。
さとふる

ふるさと納税についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

5 お得な提案ができる担当者を見つけましょう

大手不動産会社イメージ
こういったお得な情報は、あなたにはメリットがありますが不動産会社にはあまり関係ありません。

経験豊富な不動産会社の担当者であれば知っていますし、あなたが聞かなくても教えてくれます。

家博士家博士

こういった「知っているだけで得する知識」は、経験豊富な不動産会社担当者だとたくさん知っているよ。
不動産の売却が成功するかどうかは、不動産会社の担当者で8割決まると言われている


家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

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