不動産会社を選ぶ方法
「家を売る時は、大手か地元の会社のどちらが良いのだろう?」
「不動産会社ってどこも怪しくてダマされそうで怖い…」

普段なかなか接する機会の少ない不動産会社。
よく分からないのも当然です。

しかし家の売却が成功するかは、不動産会社の選定で8割決まるともいわれます。

はじめて家を売る時の不動産会社の選び方、失敗を防ぐ注意点をまとめました。

先ず候補の不動産会社3〜6社に無料査定を依頼

まず候補となる不動産会社に、あなたの家がいくらで売れそうか無料査定を依頼します。

候補となる不動産会社を選ぶために、まず知っておくべきなのは、不動産会社によって得意分野が違うということ。

中古住宅の売買仲介が得意な不動産会社を選ぶ

あなたが選ぶべき不動産会社は、中古住宅の売買仲介が得意な不動産会社。

ハウスくんハウスくん

どこの不動産会社でも、家を売ってくれるんじゃないの?


家博士家博士

売ってくれるけど、得意じゃない不動産会社も多いんだ。
不動産会社といっても、得意分野はそれぞれ違うからね

不動産会社の得意分野は幅広い

不動産会社の得意分野として、多い順に並べるとこちら。

  1. 賃貸の媒介(仲介)
  2. 賃貸の管理
  3. 中古住宅の売買媒介(仲介)←あなたが探すのはこれ
  4. 収益物件(住居)の売買媒介(仲介)
  5. 商業物件の売買媒介(仲介)、賃貸媒介(仲介)
  6. 買取再販
  7. 新築分譲物件の販売
  8. その他(大規模物件、証券化関係、再開発等々)

不動産会社によって、1分野だけ扱う会社、2つや3つの得意分野がある会社など様々。

どれも同じ免許「宅建業者」なので、看板や免許では見分けがつきません。

ハウスくんハウスくん

不動産会社にも色々あるんだね


家博士家博士

特に賃貸と売買の区別がつきにくいよ

【まめ知識】 賃貸が得意で、さらに売買も得意な不動産会社もある

賃貸の媒介と管理に合わせて、売買の媒介が得意の不動産会社も多くあります。

例えば、駅前に必ずあるのが、賃貸の媒介を得意とする不動産会社。

あまり知られていませんが、「賃貸の媒介」を得意とする不動産会社は、その多くが「賃貸の管理」も得意です。

大家から賃貸管理の仕事を受けて、賃貸媒介で入居者を自社の管理物件に優先的に入居させるというビジネスモデルで、2種類の収入源を軸に経営されています。

中には古くから地元の大家から管理を受けて、ほとんど管理だけで成り立っている不動産会社も。

こういった賃貸の媒介や管理が得意な不動産会社を選ぶとダメなのかというと、単純にそうも言えません。

賃貸や管理と同じくらい住宅の売買を得意とする不動産会社もあったりします。

ハウスくんハウスくん

ややこしいなー
どうやって確認すれば良いの?


家博士家博士

必ず実績を確認することだよ


ハウスくんハウスくん

実績で考えるなら大手のほうが良さそうだね?


家博士家博士

都市部では大手が強いけど、地方では大手より地元密着の中小が強いことも多いんだ。

大手か中小(地元)の不動産会社はどちらが良い?

家を売る時に、大手不動産会社が良いか、地元密着の中小不動産会社が良いかという疑問をよく聞かれます。

大手か中小のどちらが良いかは、単純に判断できません。

単純に判断できない理由として次の3点があります。

  • 都市部は大手が強いが、地方では地域によって有力な中小不動産会社があるかで違うから
  • 売れにくい物件や価格が安すぎる物件は、大手では扱ってもらえない場合も多いから
  • 担当者の経験や能力次第で違うから

ハウスくんハウスくん

条件次第ってことだね


家博士家博士

すこし面倒でも、実際に話を聞き比べるのが一番確実なんだ

都市部は大手が有利

都心イメージ
不動産の売却では、基本的に一部の大手が市場を独占しています。

【不動産売買の仲介件数】
(売買取扱高上位26社・2017年)

圧倒的に強いのはこちらのトップ3社。

1位 三井のリハウス(三井不動産リアルティネットワーク)
売買仲介件数:38,612件
2位 住友不動産販売
売買仲介件数:36,108件
3位 東急リバブル
売買仲介件数:23,278件

※センチュリー21グループは、フランチャイズ経営中心の企業集団なので、ここでは大手から除きます。

全国上位10位〜26位の17社の仲介件数を合計しても、1位三井のリハウスの仲介件数より少ないというのが現実です。

不動産会社は大手ほど、査定にも売却にも有利になります。

ハウスくんハウスくん

なんでこんなに圧倒的に差があるの?


家博士家博士

情報量、ブランド力、オプションサービスの違いかな。

大手不動産会社の実績が圧倒的に強い理由

  1. 自社の売買実績が豊富なので、査定精度が高い。
  2. 大手ポータルサイトなど広告単価が優遇されているため、大量の広告を出せる。
  3. 常に多くの物件に問い合わせを受けている結果、購入希望者を数多く抱えている。
  4. 大手のブランド力で顧客も物件も集まりやすい。
  5. 資金力を活かした豊富なオプションサービスで売れやすい。(瑕疵保険・売却保証・ホームステージング等)

札幌から福岡まで、全国の都市部では、大手不動産会社が圧倒的に強いため、大手を中心に話を聞いた方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

都市部は大手不動産会社を優先で話を聞いたほうが良いってことね


家博士家博士

トップ3社にまとめて査定を依頼するなら、すまいValueを使うと良いよ。
他の一括査定サイトではトップ3社に査定を依頼できないからね。

地方の場合は積極的に売ってくれる不動産会社を探す

田舎イメージ
大手不動産会社の営業エリア外になる地方の場合は、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して、家を高く評価してくれるところを探しましょう。

地方都市では、エリア限定で売却に強い不動産会社もあります。

中小不動産会社は、当たり外れがあるので、できれば3社以上の会社の話を聞き比べることがおすすめです。

あとで詳しく解説しますが、不動産会社はあくまで担当者重視で選ぶべきだということもあります。

また地方でも不人気エリアになると、そもそも売買に積極的に取り組んでくれる不動産会社が少ないという現実もあります。

大手も中小も含めてとにかく数を多く当たったほうが良いでしょう。

不動産一括査定サイトを複数利用して、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼してみて下さい。

主な不動産一括査定はこちら

地方の家を積極的に売ってくれる不動産会社が少ない理由

地方の不動産を積極的に売ってくれる不動産会社が少ない理由は、売りにくくコストがかかる割に儲からないため。

不動産の売買仲介手数料は上限が宅建業法で決まっています。

例えば不動産売買を仲介して受け取る手数料の上限は、

  • 不動産400万円: 手数料19万4,400円(税込)
  • 不動産3,000万円: 手数料103万6,800円(税込)

3,000万円の不動産を売ったほうが、400万円の不動産を売るより5倍も売上があります。

400万円の不動産でも3,000万円の不動産でも、売る手間はほとんど変わりません。
逆に3,000万円の不動産の方が売れやすいくらいです。

結果として、地方の不動産は、媒介契約をしてもレインズに登録するだけで、広告もされずに放置されることになりかねません。

あなたの家をすこしでも高く評価してくれる不動産会社(つまり家を売るのに積極的な不動産会社)を探すことが大切です。

ハウスくんハウスくん

地方は厳しいんだね


家博士家博士

地方でも人気がある地域だと良いんだけど、不人気エリアは本当に厳しいよ

あなたの地域に有力な中小不動産会社があるかどうか

中小不動産会社でもエリア限定で強い販売力を持つ不動産会社があります。

私の知る限りでは、私鉄沿線の電鉄系不動産会社、地方では宇都宮や湘南地区などが有名です。

こういった不動産会社を知っている場合は、査定を依頼してみましょう。

もし知らない場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に分かります。

一括査定サイトでは、あなたの家の住所を入力すると、エリアで有力な不動産会社が自動で絞り込まれます。

あなたのエリアで売買の実績が豊富な不動産会社が分かり、無料で査定も依頼できるので、試してみると良いでしょう。

主な不動産一括査定はこちら


ハウスくんハウスくん

一括査定サイトは無料で使えるの?


家博士家博士

不動産会社から広告費をもらって運営されているから、利用は無料なんだ


ハウスくんハウスくん

じゃあ、不動産会社から営業の電話がかかってくるの?


家博士家博士

査定を依頼した不動産会社にしか連絡先は通知されないよ。
電話がどうしてもイヤなら、メールで連絡を欲しいと書けば大丈夫。

免許更新回数などはあてにしない

免許番号の更新回数、業界団体の加盟、行政処分の履歴などはあまりあてにならない

宅建免許番号の更新回数はあまり参考になりません。

古くから営業している不動産会社でも、売買媒介の実績がない不動産会社は数多くあるからです。

宅建免許番号の更新回数とは

免許番号のカッコ内の数字を見ると、免許の更新回数がわかります。
1996年4月以前は3年毎、それ以降は5年毎の更新期間。
免許の古さは分かりますが、古いから優秀なわけではありません。
新しい不動産会社でも優秀な営業マンが独立したところなどは、優秀だったりします。

また不動産会社の入り口やホームページを見れば、加盟している業界団体がわかりますが、これもあまり関係ありません。

ほとんどの不動産会社はどこかの業界団体に加盟しているからです。
年会費を払えば、簡単に加盟できます。

行政処分をチェックするという意見もありますが、そもそも行政処分を受けた不動産会社を探すほうが難しいくらいです。
(参考)国土交通省 ネガティブ情報等検索 宅建業者

ハウスくんハウスくん

面白いね、こんなのがあるんだ。


家博士家博士

豆知識としては面白いけど、あんまり参考にはならないかな

新築分譲時の不動産会社、知人の紹介は並行して複数に依頼

新築分譲時に担当してくれた不動産会社、知人から紹介してもらった不動産会社、どちらも1社だけだと不安です。

媒介契約を結ぶ前に、必ず他の複数の不動産会社へ査定を依頼して意見を聞きましょう。

1社の意見しか聞かずに媒介契約を結ぶと、後で不安になったり後悔することが多くなります。

例えば、なかなか売れずに売り出し価格を下げるとき、査定と売却戦略について1社の意見しか聞いていないと、騙されているもしれないと不安になりがち。

室内の一部をリフォームした方が良いと言われても、それが一般的な意見なのか、担当者がリフォーム費用を儲けたいだけなのか不安になることも。

事前に複数の不動産会社に査定を依頼して、後に書いているような質問の回答を聞き比べると、売却中に不安になることが防げます。

ハウスくんハウスくん

初めから1社に絞るのは危険ってことだね


家博士家博士

不動産の売却は不動産会社選びで8割決まるといわれる。
大変なのは不動産会社を選ぶまでなので、ここだけは手間を惜しまない方が良いよ

ネット掲示板などの口コミも怪しい

残念なことですが、ネット掲示板などの口コミは、一部のクレーマーの誹謗中傷や同業他社ライバルの悪口で荒れています。

ネット掲示板の口コミはあまり参考になりません。

不動産会社を1社にするか複数同時にするか

候補となる不動産会社に査定を依頼したら、候補の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。

媒介契約は1社だけの方法と複数社同時の方法があり、媒介契約の種類によって違います。

不動産会社との媒介契約には3種類あります。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

初心者は1社に絞る専任媒介契約がおすすめ

1社に絞るイメージ
初心者が家を売る時は、不動産会社1社と媒介契約を結ぶ専任媒介契約ががおすすめ。

1社に任せる契約なので、不動産会社もきちんと広告活動をしてくれます。

困ったことや悩み事にもきちんと相談に乗ってくれます。

一般媒介契約は経験者向け

一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約できますが、売買経験者向けのため当サイトではおすすめしません。

一般媒介契約は、不動産会社からすると媒介手数料を他社にとられてしまう可能性があるので、全てにおいて優先順位が低くなります。

赤字になる可能性があるので広告も積極的にしてもらえません。

分からないことを相談しても、忙しいと相手にしてもらえません。

レインズにすら登録してもらえないことがあります。

一般媒介契約について詳しくはこちら

媒介契約について詳しくはこちらもあわせてお読み下さい。


ハウスくんハウスくん

初心者は専任媒介契約で1社にお願いするのが良いんだね。


家博士家博士

信頼できる担当者を探すことが大切だよ。

候補から不動産会社を選ぶ方法

不動産会社を選ぶポイントは3つあります。

  1. 不動産会社は担当者重視で選ぶ。
  2. 複数の不動産会社の話を聞き比べる。
  3. 質問に対する答えでチェック

1. 不動産会社は担当者重視で選ぶ

不動産会社担当者イメージ
都市部なら大手不動産会社、地方では中小不動産会社の中から不動産会社を1社選ぶことになります。

家を売るときの不動産会社は、担当者重視で選びます。

あなたが媒介契約を結ぶのは不動産会社ですが、実際にあなたの窓口になるのははたった一人の担当者。

不動産業界は転職が多く、営業マン同士の連携はどの会社も強くありません。

さらに不動産業界の中でも個人住宅の仲介では、小さな案件を一人でいくつも抱えるため、部内や社内で情報を共有するには限度があります。

あなたの家の売却に携わるのは、たった一人の担当者だけだと考えた方が良いでしょう。

中古住宅の売却はとても複雑。
世の中に同じ家はなく、全ての条件が毎回違います。

あなたの家の特徴を見極め、売却に成功するためには、担当者の豊富な知識と経験が欠かせません。

担当者の能力次第で、家の売却が成功するかどうか8割決まると考えましょう。

2. 多くの担当者と直接会ってから選ぶ

競争イメージ
信頼できる優秀な担当者と出会うためには、多くの担当者と会うことが必要。少なくとも3社、出来れば5〜6社くらいが理想です。

多くの担当者と実際に会って話をすると、その違いが自然と分かります。

優秀で口が上手でも誠意の無い人、
誠意はあっても知識や経験が足りない人、
どちらもいけません。

誠実で信頼できて、かつ豊富な知識と経験がある優秀な担当者を探して下さい。

全員の話を聞くまで媒介契約は断る

契約イメージ
査定を依頼した不動産会社の話を全て聞き比べるまでは、媒介契約を結ぶのは避けましょう。

不動産会社に査定を依頼して査定結果の説明を聞くと、担当者はその場で媒介契約を勧めることが多いでしょう。

「とりあえず他社の話も聞きたい」と断れば、担当者もしつこく媒介契約を勧めてくる事はありません。

この段階で色々な不動産会社の意見を聞いておくと、後で必ず役に立ちます。

3. 質問に対する答えでチェック

信頼できる担当者を選ぶ時は、質問に対する答えが参考になります。

次のような質問をしてみて下さい。

この査定価格はどうやって決めたのですか?

これは査定を受け取った後に確認することですが、最も大切なポイントです。

価格査定には、取引事例法といって、近隣の取引事例からあなたの家を査定します。
この近隣の事例を、他の会社の事例と比較してみましょう。

なぜこの事例を使ったのか、明確な説明があれば安心できます。

また価格査定に用いる用語に「時点修正」「流動性比率」という言葉があります。

ここで極端に価格を上げたり下げたりしている場合は、担当者の意見をしっかり聞きましょう。

これは複数の不動産会社に査定を依頼して、価格査定結果と根拠資料を比較することで、初めて分かる内容です。
極端に数字が違う査定をする担当者には、きちんと根拠を確認しましょう。
(詳しくはこちらも参考に⇒あなたのマンションを「自分で査定する方法」とは

売り出し価格とメインの広告手段・反響のイメージ・価格を見直すタイミングは?

あなたの家の売却成功に向けて、高く売るための戦略(広告戦略、価格戦略)を具体的に考えているか。

そして、それをしっかり分かりやすくあなたに説明してくれるかということ。

特に確認するべきは、

  • 売り出してからの価格見直しのタイミング
  • 反響の予想
  • 反響が悪い場合の第二第三の広告手法

これらを数字で定量的に説明できて、常に先を考えていることが大切です。

【こんな質問で確認】

  • どういった広告媒体がメインになりますか? 他にどんな方法がありますか?
  • 売り出し価格は「査定価格と同じ」か「査定価格より高い」方が良いか、どう考えますか?
  • その価格で売り出した場合、反響はどれくらいあると思いますか?
  • 売り出し価格を見直すタイミングとその時の価格幅について、どう考えますか?

悪い情報やデメリットをきちんと教えてくれるか。

メリットの裏には、必ずデメリットがあります。

例えば、相場より高めの価格で売り出す場合、販売期間が長期化するデメリットがあります。
またご近所に内緒で売る場合は、販売期間が長期化し、かつ価格が安くなる可能性もあります。

こういったデメリットをしっかり説明してくれるかも大切です。

良い担当者は必ずメリットとデメリットを説明した上で、あなたの判断を仰ぎます。
また悪い情報ほど早く伝えて、早めに対応することを心掛けるものです。

【こんな質問で確認】

  • すこし無理して、相場より高めの価格で売り出すことはできますか?
    ⇒「可能だが、長期化する可能性がある」というデメリット。
  • ご近所に内緒で売ることは可能ですか?
    ⇒「可能だが、広告手段が限られ、長期化する可能性と安くなる可能性がある」というデメリット

4. 迷ったらこれらも参考に

売り込みに熱心すぎず、こちらの話に耳を傾ける意識があるか

不動産の査定は、売り主(あなた)からの情報も大切です。

初回に査定で訪れたとき、どれだけ熱心にあなたの事情や情報を聞く姿勢があるか、これも一つのポイントです。

いきなり自社の宣伝を熱心に始める人。
質問をしても「これが不動産業界の慣習です」などとごまかす人。
こんな人は不安になります。

また人柄は良さそうでも、一方的に「頑張ります!」「自信があります!」など根拠の無い宣言が多い人も不安ですね。

宅地建物取引主任者の資格はあるか

宅建(宅地建物取引主任者)は、不動産の仕事をする上で必要最低限の資格です。

これを持っているから安心というものではありませんが、これすら持っていないと不安だと思って下さい。

社会人としてのマナーやレスポンス

メールや電話のレスポンスが遅かったり、いつも忙しそうにして余裕がない人は、良い仕事ができない場合が多いもの。

また誤字脱字が多かったり、服装に清潔感がないなど、ちょっとあなたが気になる感じの人は、今後の大切なパートナーとして不安になってしまいます。

ローンや税金などの質問にも誠実に答えてくれるか

家を売ることに関連するけれど、直接関係のない質問(ローンや税金)について誠実に答えてくれるかで、顧客に対する姿勢が分かります。

一般的な質問は、即答してくれるでしょう。

込み入った話で分からないことは「分かりません、調べます」といって、しっかり調べて後で報告してくれるか。
そういった姿勢も今後のために大切です。

多くの担当者に見積り査定を依頼して会話する

この様に、家の売却を成功するためには、多くの不動産会社の担当者と会うことが大切です。
できれば3〜5社の担当者に査定してもらい、その査定根拠と売却戦略を説明してもらいましょう。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


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