媒介契約について
不動産を売るとき、不動産会社と「媒介契約(ばいかいけいやく)」を結びます。

この媒介契約、実は3種類あり、それぞれに注意点が。

この記事の内容を知っておくと、不動産会社を選ぶ際にも役に立ちます。

不動産会社の媒介契約とは

家を売るときは、不動産会社に売却を依頼します。
この時に不動産会社とあなたの間で締結される契約が「媒介契約」です。
媒介契約イメージ
媒介契約のポイントはこちら。

  • 媒介契約には3種類ある。
  • 3種類の媒介契約は、支払う手数料は同じだけど、契約の自由度が違う。
  • 媒介契約を結ぶだけなら0円。家が売れたら媒介手数料を支払う。
  • 契約の内容は法律(宅地建物取引業法第34条の2)で決められている。
  • 不動産会社に支払う媒介手数料は「上限」が決まっている。

ハウスくんハウスくん

「媒介(ばいかい)」と「仲介(ちゅうかい)」は違うの?


家博士家博士

同じ意味だよ。
媒介が正式な呼び方だね。

よく間違えやすいのですが、売却方法として媒介契約とは別に「不動産会社による即時買取」があります。

即時買取は媒介契約と違う

一般の売買では、媒介契約を結んだ不動産会社に買い主を探してもらいます。

一方で、即時買取は、不動産会社が家をそのまま買い取ってくれるというもの。

こちらのイメージです。
買取と売買の違いイメージ

即時買取の大きなメリットはこの2つ。

  • 売却に比べて手間がかからない。
  • 最短1週間程度で確実に売れる

一方で即時買取にはこちらの致命的なデメリットが。

  • 価格が相場の6〜8割程度に安くなる。

不動産会社による即時買取については、こちらの記事で解説しています。

媒介契約には3種類ある

売買契約イメージ
媒介契約には3種類あり、契約の自由度が違います。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2018年東日本の実績)
19%48%
一番多い
33%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

いっぱい書いてあるけど、結局どれが良いの?


家博士家博士

普通の人なら、専任媒介契約だね。

普通は専任媒介契約がおすすめ

普通の人は「専任媒介契約」がおすすめ。

しかし不動産の売却経験があり、今回の売却にかける時間も十分にある人は、「一般媒介契約」で複数の不動産会社に依頼しても良いでしょう。

残る「専属専任媒介契約」は、下記の理由から選ぶ必要ありません。

  • デメリットが大きい。(自分で買い手を見つけることができない)
  • メリットが少ない。(報告頻度が多い(1週間に1回)のとレインズ登録が少し早い(5日以内)だけ)

報告をこまめに欲しければ電話して聞けば良いだけですから。

普通の人が専任媒介契約を選ぶべき理由

普通の人が専任媒介契約を選ぶべき理由はこちら。

専任媒介を選ぶべき理由

  • 理由1. 専任媒介契約はしっかり売ってくれる
  • 理由2. 専任媒介契約の方がサービスが手厚い

それぞれ解説します。

理由1. 専任媒介契約はしっかり売ってくれる

専任媒介契約では、不動産会社1社だけと契約するため、不動産会社も頑張って売ってくれます。

広告費用もかけやすいので、早く売れやすくなります。

売却中に分からないことや、困った場合も、親身になって相談に乗ってくれます。

一方の一般媒介契約では

一般媒介契約では、不動産会社にとって片手間のお客さんとして、後回しになってしまいます。

そもそも不動産会社からしてみると、一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼しているお客さんは、他社に売買契約をとられるリスクがあります。

もし他社に売買契約をとられてしまうと、不動産会社の広告費や経費が全てムダになってしまいます。
たとえば、営業の人件費と広告費が数十万円かかっても、家が売れなければ1円も稼げないので、大赤字になってしまいます。

そして不動産の営業は、過酷な労働環境の厳しい仕事。
どうしても優先順位をつけて仕事を処理することになり、専任媒介契約のお客さんが優先になってしまうのです。

だから一般媒介契約では、広告費をかけて宣伝してもらえません。
また、困って相談をしても、適当にしか相手にしてもらえません。

理由2. 専任媒介契約の方がサービスが手厚い

特に大手の不動産会社では、売却をサポートするサービスが数多くあります。
いずれも一般媒介契約では、サービスを受けられません。
専任媒介契約又は専属専任媒介契約が条件になります。

具体的にはこの様な売却サポートがあります。

大手不動産会社の売却サポートの例

売却保障
普通に3ヶ月売ってみて、売れなければ不動産会社が査定価格の最大90%などで買い取ってくれるサービス。
売却保証の詳細はこちら
不動産会社の買取保証(売却保障)はこれに注意! 売却に失敗しないために知っておきたいこと
瑕疵保険
設備や構造上主要な部分、雨漏り、シロアリなどの瑕疵を、1〜3年保障してくれるサービス。家が売れやすくなる効果があります。
瑕疵について詳しくはこちら
家を売る前に確認すべき「瑕疵(かし)」の範囲と対策まとめ
つなぎ融資
家の買い替えで、先に家を買ってしまった場合、家が売れるまで一時的な資金不足をカバーしてくれる融資サービス。
つなぎ融資について詳しくはこちら
家を買い替えるなら、知っておくべき「つなぎ融資」
ホームステージング
空き家で売る場合に、家具などを配置して、モデルルームのような素敵な空間を演出してくれるサービス。競合との差別化により、家が売れやすくなります。
ホームステージングについて詳しくはこちら
ホームステージングで家を高く売る! 向いている家とお得な方法を徹底解説

こういったサービスを利用できるのは、業界トップのごく一部の大手不動産会社。
具体的には、仲介件数上位4社で

  • 三井のリハウス
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介

これらに査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueを利用すると、まとめて一度に依頼できるので便利です。

ハウスくんハウスくん

こんなにサービスがあるなら、「大手に専任媒介契約」が良さそうだね。


家博士家博士

大手不動産会社の場合も、複数の不動産会社に査定を依頼して、話を聞き比べると良いよ。

まとめると専任媒介契約が向いている人は、この様なタイプです。

専任媒介契約が向いているタイプ

  • 不動産業界にはあまり詳しくない。なるべくプロに任せたい。
  • 忙しくて時間に余裕がない。家の売却にあまり手間をかけたくない。
  • なるべくスムーズに売却したい。

ハウスくんハウスくん

1社に任せるのがどうしても不安だったらどうすればいいの


家博士家博士

初回の契約期間を3ヶ月ではなく、1ヶ月にするという方法もある。

専任媒介契約では、一人の担当者に全てを任せることになります。

だからあなたの家の売却を成功させるためには、担当者を選ぶことに時間をかけましょう。

ハウスくんハウスくん

家の売却の成功は、不動産会社選びで8割が決まると言われているよ

なるべく多くの担当者と会い複数の意見を聞くことで、信頼できる担当者を選ぶことが出来ます。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

経験者向けの一般媒介契約

一般媒介契約が向いているのはこの様なタイプ。

一般媒介契約が向いているタイプ

  • 不動産業界にある程度詳しいか、詳しい人が身近に居る。またこれを機会に色々勉強したい。
  • 時間に余裕があり、家の売却に手間をかけることが出来る。
  • 多少時間がかかっても、なんとか高い価格で売りたい。その熱意には自信がある。

一般媒介契約では、数多くの不動産会社と同時に一般媒介契約ができます。
販売のルートを広げられることが最大のメリット。

その半面、一般媒介契約では状況の報告義務もなく、レインズへの登録義務もないので、不動産会社が忙しいと他の後回しにされることがあります。

また不動産会社にとって、一般媒介は頑張っても利益が0かもしれないリスクも。

なぜなら不動産会社の手数料は、売買が成約したときに初めて支払われます。
そのため、一般媒介で頑張って広告しても、結果他社で売買が成立すると1円にもならないのです。

売れないと思われると相手にしてもらえない

一般媒介契約では、「売りにくい不動産」だと思われると、不動産会社には相手にしてもらえません。

売りにくい不動産とは、例えばこの様なものです。

  • あなたの希望する売り出し価格が相場より高い
  • 需要の少ない地域で人気がない

もちろん媒介契約は断られませんが、契約後にネット広告だけ掲載して、あとは放置される結果に。

その後も不動産会社から売り出し価格を下げる提案や、広告方法を替える提案などは一切ありません。

つまり一般媒介で大切なのは、次の2点です。

  • 人気の物件を適正な価格で売り出すこと。
  • 時間と手間をかけて担当者としっかりした人間関係を築くこと。

これができる人は一般媒介もありでしょう。

一般媒介については、こちらで解説しています。

改めて違いをまとめると

【媒介契約の割合】

媒介契約の比率

(東日本不動産流通機構/2015年度新規登録41.8万件の媒介契約の内訳)

(1)一番多い「専任」

一番多い媒介契約は「専任媒介契約」。

ポイントはこちら。

【専任媒介契約のポイント】
●1社としか契約できない
専任媒介契約を1社と結んだら、他の不動産会社とは媒介契約を結ぶことができません。
●自分で買い手を見つけたら無料
自分で個人的に買い手を見つけて売買契約をする場合は、手数料を払う必要もなく自由に契約できます。
●報告義務が2週間に1回
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、2週間に1回以上の頻度で、営業状況を報告しなければいけません。ただし、書式や報告内容はとくに規定がありません。会社によって違います。
●レインズへの登録義務あり(7日以内)
専任媒介契約後7日以内「レインズ」へあなたの物件情報を登録しなければいけません。
●最長で3ヶ月の契約期間
専任では契約期間は最長で3ヶ月。あなたが再依頼することで、3ヶ月毎に更新できます。ただし、3ヶ月未満でも、双方が合意すれば専任媒介契約は解消できます。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

(2)制約の厳しい「専属専任」

専任よりさらに制約が厳しいのが「専属専任媒介契約」です。

ポイントはこちら。

【専属専任媒介契約のポイント】
●1社としか契約できない
専任媒介契約と同じで、専属専任契約を1社と結んだら、他の不動産会社とは媒介契約を結ぶことができません。
●自分で買い手を見つけてもダメ
この契約だけは、自分で個人的に買い手を見つけてもダメ。必ず不動産会社を通して手数料を支払う義務があります。
●報告義務が1週間に1回
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、1週間に1回以上の頻度で、営業状況を報告しなければいけません。ただし、書式や報告内容はとくに規定がありません。会社によって違います。
●レインズへの登録義務あり(5日以内)
媒介契約後に5日以内に「レインズ」へあなたの物件情報を登録しなければいけません。
●最長で3ヶ月の契約期間
契約期間は最長で3ヶ月。あなたが再依頼することで、3ヶ月毎に更新できます。ただし、3ヶ月未満でも、双方が合意すれば契約は解消できます。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

(3)経験者向けの「一般」

不動産売却の経験があり、時間に余裕がある人に向いた媒介契約が「一般媒介契約」です。

ポイントはこちら。

【一般媒介契約のポイント】
●何社とでも契約できる
この契約だけは、同時に何社でも他の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができます。
ただし一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、「明示型」では他社と契約したことを不動産会社に通知する義務があります。
●自分で買い手を見つけたら無料
自分で個人的に買い手を見つけたら、自由に契約できます。
●報告義務なし
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、営業状況を報告する義務がありません。
●レインズへの登録義務なし
一般媒介契約では「レインズ」へ登録する義務はありません。
●契約期間は自由
一般媒介契約では契約期間に規定はありません。
●明示型と非明示型
明示型とは、他の不動産会社と並行して媒介契約をむすんだらその都度会社名を不動産会社へ通知するタイプ。非明示型は、通知しない。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

まず家の価格を確認してみては

これから家の売却を考えているなら、今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、今の価格を確認してみましょう。

家の価格を正確に知る方法は、複数(3〜6社程度)の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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