媒介契約について
「媒介契約は3種類あるけど、どれが良いの? 注意点は?」

不動産会社との媒介契約(ばいかいけいやく)でお悩みでしょうか?

不動産会社に勧められた契約だと、自分が不利になりそうで不安…。
でもどの媒介契約を選べば良いのか、よく分からない…。

そんなあなたに、最適な媒介契約を選ぶ方法をまとめました。

この記事を読めば、あなたに最適な媒介契約の種類がサクッと分かります。

さらに、媒介契約で失敗しないための注意点についても解説。

あなたが自信満々で不動産会社と媒介契約を結び、売却をスタートすることができるでしょう。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産会社の媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買を不動産会社に依頼するために、あなたが不動産会社と結ぶ契約。

媒介契約は、不動産を売るときだけでなく、不動産を買うときにも結びます。

こちらのイメージです。

媒介契約のイメージ

媒介契約の種類

この媒介契約で売却時に問題になるのが、契約の種類が1種類ではないこと。

購入時の契約は1種類で選ぶ余地はありませんが、売却時は売主が選ぶ必要があるのです。

ハウスくんハウスくん

売主が契約の種類を選ぶって、そんなのいきなり言われても分からないよ!


家博士家博士

実際、売主は簡単な説明だけ受けて、いきなり選んで契約することになる。
あとで後悔しないために、選び方を知っておいたほうが良いよ


まず売却の媒介契約の種類について解説しましょう。

売却の媒介契約には3種類ある

売買契約イメージ
媒介契約には次の3種類あり、契約の自由度が違います。

詳しい内容を覚える必要はありません。
ザックリと目を通して、先へ読み進んで下さい。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2019年東日本の実績)
16%44%
一番多い
40%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

いっぱい書いてあるけど、結局どれが良いの?


家博士家博士

普通の人なら、専任媒介契約か専属専任媒介契約だね。

普通は『専任媒介契約』又は『専属専任媒介契約』のどちらか

普通は『専任媒介契約』又は『専属専任媒介契約』のどちらかを選びます。

残る『一般媒介契約』は、一部の人や限られた条件の物件向きです。

『一般媒介契約』は一部の人や限られた条件の物件向き

一般媒介契約は、一部の人や限られた条件の物件に向いている契約。

一般媒介契約が向いている人とは、次のような人です。

  • 不動産の売買に慣れている人
  • 自分で色々調べて工夫するのが得意な人
  • 売却にかける時間が十分にある人

さらに物件の条件も、次に限られます。

  • 都心部の駅近で築浅のマンションなど、好立地で売れやすい人気物件
  • さらにこういった任意気物件を、高すぎない適正価格で売り出すこと



ハウスくんハウスくん

なんでこんなに条件が限られているの?


家博士家博士

一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約できるメリットがあるけど、逆にそれがデメリットにもなるからだよ。


一般媒介契約では、数多くの不動産会社と同時に一般媒介契約ができます。
販売のルートを広げられることが最大のメリット。

その半面、一般媒介契約では状況の報告義務もなく、レインズへの登録義務もないので、不動産会社が忙しいと他の後回しにされることがあります。

【一般媒介契約のポイント】
●何社とでも契約できる
この契約だけは、同時に何社でも他の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができます。
ただし一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、「明示型」では他社と契約したことを不動産会社に通知する義務があります。
●自分で買い手を見つけたら無料
自分で個人的に買い手を見つけたら、自由に契約できます。
●報告義務なし
一般媒介契約を結んだ不動産会社は、営業状況を報告する義務がありません。
●レインズへの登録義務なし
一般媒介契約では「レインズ」へ登録する義務はありません。
●契約期間は自由
一般媒介契約では契約期間に規定はありません。
●明示型と非明示型
明示型とは、他の不動産会社と並行して媒介契約をむすんだらその都度会社名を不動産会社へ通知するタイプ。非明示型は、通知しない。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約できるメリットが、逆にデメリットになりがち。

デメリットとは、次の3つです。

一般媒介契約の3つのデメリット

  1. 不動産会社のモチベーションが下がりやすい
  2. 各社との個別連絡に手間がかかる
  3. 不動産会社のサポートが期待できない

一般媒介契約では、不動産会社にとって優先順位が低いお客さんとして、後回しになってしまいます。

なぜなら不動産会社にとって、一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼しているお客さんは、他社に売買契約をとられるリスクがああるため。

他社が先に買主を見つけると大赤字になる

もし他社に売買契約をとられてしまうと、不動産会社の広告費や経費が全てムダになってしまいます。
たとえば、営業の人件費と広告費が数十万円かかっても、家が売れなければ1円も稼げないので、大赤字に。

さらに不動産の営業マンは、同時に何件も売却を担当しているため多忙で、全てのお客さんに完璧な対応をすることは困難。
どうしても優先順位をつけて仕事を処理することになり、専任媒介契約を結んだ他のお客さんが優先になってしまうのです。

だから一般媒介契約では、明らかにお得で奪い合いになるような人気物件でないと、手間をかけて売ってもらえません。
また、困って相談をしても、適当に相手をされてしまいます。

売れないと思われると相手にしてもらえない

一般媒介契約では、「売りにくい不動産」だと思われると、不動産会社には相手にしてもらえません。

売りにくい不動産とは、例えばこの様なものです。

  • あなたの希望する売り出し価格が相場より高い
  • 需要の少ない地域で人気がない

もちろん媒介契約は断られませんが、契約後にネット広告だけ掲載して、あとは放置される結果に。

その後も不動産会社から売り出し価格を下げる提案や、広告方法の提案などは一切ありません。

つまり一般媒介で大切なのは、次の2点です。

  • 人気の物件を適正な価格で売り出すこと。
  • 時間と手間をかけて担当者としっかりした人間関係を築くこと。

これができる人は一般媒介もありでしょう。

一般媒介契約について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

1社に絞って契約する方が成功しやすい

不動産会社選びさえ間違えなければ、不動産会社を1社に絞って契約する方が、売却に成功する可能性が高くなります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つは、不動産会社を1社に絞って契約するため、一般媒介の様なデメリットがありません。

通常は契約期間3ヶ月で契約するため、この期間は不動産会社にとって販売を独占できます。

不動産会社は、なんとか3ヶ月間で売ろうと、広告費用と手間をかけて、頑張って売ってくれます。

もしあなたが売却中に分からないことや、困ったことがあって不動産会社に相談した場合も、親身になって相談に乗ってくれます。

ハウスくんハウスくん

じゃあ一般媒介だけど1社とだけ契約するのはどうなの?


家博士家博士

レインズ登録の義務が無くなるから、注意した方が良いね

【注意】一般媒介契約で1社契約は囲い込みの恐れがある

一般媒介契約で1社だけと契約すると、不動産会社に囲い込まれる恐れがあります。

なぜなら一般媒介契約では、レインズに登録する義務が無いため。

レインズに登録しないと、他の不動産会社に不動産を売り出している情報が伝わりません。

その結果、売却に時間がかかったり、価格が安くなってしまう恐れがあります。

一般媒介で1社と契約する場合は、かならずレインズに登録してもらうことを条件にしましょう。

囲い込みとは
不動産会社が自社で買主を見つけるために、他社へ情報を提供しなかったり、他社の見つけた買主を勝手に断る行為。
不動産会社の目的は、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」で2倍の仲介手数料を得ること。
売主にとっては、売却期間が長くなったり、価格が安くなるデメリットしかありません。

囲い込みについては、こちらで詳しく解説しています。

極秘で売るために、一般媒介でレインズに登録しない方法もある

一般媒介契約でレインズにワザと登録せず、希少性を演出する売り方もあります。

限られた買主に対して「極秘物件」として売り出すことで、価値を高めるのです。

ただしこの方法が有効なのは、居住用の住居でなく、例えば3億円を超える高額な投資用物件など、そもそも買主限られる不動産。

普通の家であれば、レインズに載せて広く売り出すほうが、早く高く売れるでしょう。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、『専任媒介』と『専属専任媒介』だと、どちらが良いの?


家博士家博士

どちらにするか、判断するポイントは2つあるね

『専任媒介』と『専属専任媒介』でどちらを選ぶか

『専任媒介』と『専属専任媒介』のどちらを選ぶか、判断するポイントは次の2つ。

  1. 契約期間(3ヶ月)の間に買取を選ぶか
  2. 不動産会社のオプションサービスを利用するか

それぞれ解説します。

ポイント1. 契約期間(3ヶ月)の間に買取を選ぶか

1つ目のポイントは、媒介契約期間(通常3ヶ月)の期間中に、急に事情が変わって『買取』で売る可能性があるかどうか。

なぜなら、専任と専属専任では次の違いがあるため。

  • 専任媒介契約
     →自分で買主を見つけると仲介なし(仲介手数料が不要
  • 専属専任媒介契約
     →自分で買主を見つけても仲介あり(仲介手数料が必要

専任媒介契約なら、媒介期間中でも関係なく、自分で見つけた買取業者に、仲介手数料(売買価格×3%+6万円+消費税)を払わずに買取してもらえます。

仲介手数料の分だけ、専任媒介契約がお得。

複数の買取業者に査定を依頼して、最も高値で自社買取してくれる業者へ売ることで、少しでも高値で買取してもらえます。

自社買取は媒介契約と違う

不動産会社の自社買取とは、不動産会社が家をそのまま買い取ってくれるというもので、媒介契約とは違います。

こちらのイメージです。
買取と売買の違いイメージ

自社買取の大きなメリットはこの2つ。

  • 売却に比べて内覧などの手間がかからない。
  • 最短1週間程度で確実に売れる

一方で自社買取にはこちらの致命的なデメリットが。

  • 価格が相場の6〜8割程度に安くなる。

最近は買取再販業者の乱立で、買取価格が高騰傾向なので、運が良ければ相場に近い価格で売れることもあります。

自社買取を選ぶ場合は、10社20社とすこしでも多くの買取業者へ査定を依頼してみましょう。

不動産会社による即時買取については、こちらの記事で解説しています。

【注意】媒介契約で買取業者に売ると仲介手数料がかかる

注意したいのは、媒介契約した不動産会社の仲介で、別の買取業者に売ると仲介手数料が余計にかかってしまうこと。

自社買取では仲介手数料がかかりませんが、仲介で買取業者に売ると、仲介手数料がかかってしまいます。

しかも最高値の買取業者でなく、仲介業者と取引のある買取業者になってしまい、買取価格も安くなることに。

買取を選ぶなら、自社買取の買取業者へ直接査定を依頼して、最安値の業者を選んだほうが高く売れて、仲介手数料も不要です。

ポイント2. 不動産会社のオプションサービスを利用するか

売却で、不動産会社のオプションサービスを利用する場合、サービスによっては専属専任媒介契約が条件になります。

具体的には次のサービスです。

  1. 売却保証(買取保証)
  2. (買い替えの)つなぎ融資

それぞれ解説します。

専属専任のサービス1. 売却保証(買取保証)

売却保証(買取保証)とは、普通に3ヶ月だけ売り出して、売れなければ不動産会社が買い取ってくれるサービス。

買取価格は、査定価格の最大90%ですが、売出し価格は査定価格の115%など高値を狙って売り出すこともできます

特に期限内に売ってしまいたい買い替えでは便利なサービスです。

具体的には、三井のリハウス、住友不動産、東急リバブルなど、一部の大手不動産会社で扱っています。

詳しくはこちらで解説しています。

専属専任のサービス2. (買い替えの)つなぎ融資

買い替えで、家が売れるタイミングと買うタイミングがズレた場合に、資金を融資してくれるサービス。

売却保証とセットで利用することが多くなります。

こちらも、三井のリハウス、住友不動産、東急リバブルなど、一部の大手不動産会社で扱っています。

詳しくはこちらで解説しています。


以上の2つを利用する場合は、専属専任媒介契約を利用することになります。
ハウスくんハウスくん

どちらもスゴく便利なサービスだね!


家博士家博士

条件さえクリアすれば、利用した方が良いね。
ちなみに、専任媒介でも利用できる便利なサービスも知っておこう。

専任・専属専任の両方で利用できるサービス

専任媒介契約・専属専任媒介契約のどちらでも利用できる便利なサービスとして、次のようなものがあります。

両方で利用できるサービス1. 建物保証・設備保証

建物の構造上主要な部分、雨漏り、シロアリ、各種設備などの瑕疵を、不動産会社が1〜3年保障してくれるサービス。

買主のメリットが大きいため、家が売れやすくなる効果があります。

通常は、売却後3ヶ月を『瑕疵担保期間』として売主の負担で修理し、それ以降は買主の負担で修理します。

両方で利用できるサービス2. ホームステージング

空き家で売る場合に、家具などを配置して、モデルルームのような素敵な空間を演出してくれるサービス。

競合との差別化により、家が売れやすくなる効果があります。

両方で利用できるサービス3. 最新の3D技術で広告

最新の3D技術を利用して、家の広告をしてくれるサービスです。

家の魅力が伝わりやすいため、家が売れやすくなる効果があります。

例えば次のようなものがあります。

●3Dウォークスルー
インターネットで内覧ができる、360度パノラマ映像と3D見取り図のシステム。VRを利用する不動産会社もあります。
●CGリフォーム
部屋にある荷物や家具を消して、壁紙や床をリフォームしたイメージを作成するもの。
●バーチャルステージング
3Dイメージで部屋に家具を配置して、部屋のイメージを作成するもの

その他こんなサービスもある

他にも不動産会社が独自のサービスを提供しています。

例えば、東急リバブルでは、リフォームとホームステージング、売却保証の3つをセットにした『アクティブ売却パッケージ アクセル君』というサービスがあります。

リフォームをして売出し、売れなければリフォーム代+査定価格で買取りしてもらえるという、他社にないサービスです。

こういったサービスを利用できるのは、業界トップのごく一部の大手不動産会社。

具体的には、仲介件数上位4社で

  • 三井のリハウス
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介

これらに査定を依頼するなら、一括査定サイトのすまいValueを利用すると、まとめて一度に依頼できるので便利です。

ハウスくんハウスくん

こんなにサービスがあるなら、「大手に専任媒介契約」が良さそうだね。


家博士家博士

大手不動産会社も各社で査定価格に差があるから、複数の不動産会社に査定を依頼して、話を聞き比べると良いよ。

ここまで、専任と専属専任のどちらかを判断する2つのポイントについて解説しました。

まとめると、

  • 3ヶ月以内に買取の可能性があれば、『専任媒介契約』を選びます。
  • また売却保証(買取保証)又とつなぎ融資を利用するなら『専属専任媒介契約』を選ぶことになります。

専任と専属専任の特徴まとめ

それぞれの特徴をまとめるとこちら。

【専任媒介契約のポイント】
●1社としか契約できない
専任媒介契約を1社と結んだら、他の不動産会社とは媒介契約を結ぶことができません。
●自分で買い手を見つけたら無料
自分で個人的に買い手を見つけて売買契約をする場合は、手数料を払う必要もなく自由に契約できます。
●報告義務が2週間に1回
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、2週間に1回以上の頻度で、営業状況を報告しなければいけません。ただし、書式や報告内容はとくに規定がありません。会社によって違います。
●レインズへの登録義務あり(7日以内)
専任媒介契約後7日以内「レインズ」へあなたの物件情報を登録しなければいけません。
●最長で3ヶ月の契約期間
専任では契約期間は最長で3ヶ月。あなたが再依頼することで、3ヶ月毎に更新できます。ただし、3ヶ月未満でも、双方が合意すれば専任媒介契約は解消できます。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

【専属専任媒介契約のポイント】
●1社としか契約できない
専任媒介契約と同じで、専属専任契約を1社と結んだら、他の不動産会社とは媒介契約を結ぶことができません。
●自分で買い手を見つけてもダメ
この契約だけは、自分で個人的に買い手を見つけてもダメ。必ず不動産会社を通して手数料を支払う義務があります。
●報告義務が1週間に1回
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、1週間に1回以上の頻度で、営業状況を報告しなければいけません。ただし、書式や報告内容はとくに規定がありません。会社によって違います。
●レインズへの登録義務あり(5日以内)
媒介契約後に5日以内に「レインズ」へあなたの物件情報を登録しなければいけません。
●最長で3ヶ月の契約期間
契約期間は最長で3ヶ月。あなたが再依頼することで、3ヶ月毎に更新できます。ただし、3ヶ月未満でも、双方が合意すれば契約は解消できます。

(宅地建物取引業法第34条の2より)

次に、専任・専属専任媒介契約の注意点について解説します。

専任・専属専任媒介契約の注意点

専任・専属専任媒介契約の注意点として、たった一つ挙げられるのはこちら。

  1. 優秀で信頼できる不動産会社(担当者)を選ぶこと

専任・専属専任媒介契約では、不動産会社1社だけに全てを任せることになります。

だからあなたの家の売却を成功させるためには、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことに時間をかけましょう。

家博士家博士

家の売却の成功は、不動産会社選びで8割が決まると言われているよ

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイント

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年11月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、不動産会社でも査定が難しいといわれます。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

媒介契約で知っておきたいその他知識

仲介手数料はどの契約でも同じ

媒介契約を結んだ不動産会社には、売買契約が成立したら、仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額は、売買価格が400万円以上の場合は、次の価格が上限です。
仲介手数料の上限=売買価格×3%+6万円+消費税

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決まっており、3種類の媒介契約のどれでも同じです。

ハウスくんハウスくん

「媒介(ばいかい)」と「仲介(ちゅうかい)」は違うの?


家博士家博士

同じ意味だよ。
媒介が正式な呼び方だね。

仲介手数料を支払うタイミングは2種類ある

仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって次の2種類があります。

  1. 売買契約時に50%、引き渡し精算時に残り50%
  2. 売買契約時に0%、引き渡し精算時に100%

どちらになっているかは、不動産会社によって違いますし、希望すれば交渉できます。

仲介手数料は無理に値切らない方が良い

仲介手数料の価格交渉は、無理にしないほうが良いでしょう。

価格交渉をする場合は、媒介契約を結ぶ前に、サラッと聞いてみる程度にした方が無難です。

なぜなら不動産の売却価格は、不動産会社の担当者の頑張り次第で、簡単に100万円単位で変わります。

一方で仲介手数料を値切ってもせいぜい10万〜30万円程度。

不動産会社の担当者との信頼関係を大切にした方が、トータルではプラスになることが多いでしょう。

契約期間は1ヶ月限定とする方法もある

媒介契約を結ぶときにどうしても不安なら、初めだけ契約期間を1ヶ月とすることも可能です。

宅建業法で決まっているのは、最長3ヶ月という上限だけなので、不動産会社に交渉すればおそらく1ヶ月でも了承してくれるでしょう。

不動産会社を替えるなら契約終了後の方が簡単

もし不動産会社と媒介契約を結んでから、違う不動産会社へ替える場合は、できれば媒介契約の期間が終了するタイミングまで待った方が良いでしょう。

なぜなら、契約期間の途中で解約すると、それまでの広告費を請求される恐れがあるため。

不動産会社に明らかなミスや失敗があれば交渉できますが、あくまでそれぞれの不動産会社によって対応は違います。

不動産会社の動きが悪い場合は、まず苦情を伝えて、それでも直らなければ担当者を変更してもらいましょう。

不動産会社には正直に全て話す

売却を依頼する不動産会社には、正直に全ての事情を話しましょう。

なぜなら、売主(あなた)が問題を隠したまま不動産を売却すると、売主の告知義務違反や説明義務違反となるため。

最悪の場合は、買主から損害賠償金を請求されたり、売買契約を破棄される恐れもあります。

まとめ

まとめると、一般媒介契約が向いているのはこの様なタイプ。

  • 不動産業界にある程度詳しいか、詳しい人が身近に居る。またこれを機会に色々勉強したい。
  • 時間に余裕があり、家の売却に手間をかけることが出来る。
  • 多少時間がかかっても、なんとか高い価格で売りたい。その熱意には自信がある。

また専任・専属専任媒介契約が向いている人は、この様なタイプです。

専任媒介契約が向いているタイプ

  • 不動産業界にはあまり詳しくない。なるべくプロに任せたい。
  • 忙しくて時間に余裕がない。家の売却にあまり手間をかけたくない。
  • なるべくスムーズに売却したい。

いずれにしても不動産会社選びが大切です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの不動産売却が成功することを、こころよりお祈りしております!