【決定版】マンション8年貸して分かった「貸す・売る」の診断チャート
(この記事はマンションを8年貸した経験を元に書かれています。)

「マンションを買ったのに、転勤になってしまった…」

「マンションを相続したけど住まない、貸すか売るか…」

マンションを『貸す』か『売る』か、お悩みでしょうか?

貸せば家賃収入があるけど、今はマンション価格が高騰しているから売りどき?
貸すか売るか、どちらが良いか簡単に分かれば理想的なのに…。

そんなあなたに、1分で分かる診断チャートを用意しました!

あなたがマンションを貸すべきか、それとも売るべきか、すぐ分かるので試してみて下さい。

今のマンションを上手く活用すれば、より高いグレードの家に住み替えたり、将来の備えができるでしょう。

またこの記事では、マンションを『貸す』と『売る』のそれぞれでメリットと注意点をまとめ、貸した場合の試算例も分かりやすく解説しました。

あなたのマンションを貸すべきか売るべきか、最適な方法で資産を大きく増やすため、この記事がお役に立てば幸いです。

「貸す」か「売る」か診断チャート

あなたがマンションを貸すべきか売るべきか、簡易診断チャートがこちら。

【貸すか売るかの診断チャート】


マンションを貸すか売るかの診断チャート

【選択肢1】築年数が浅い内に早く売る【選択肢2】一般賃貸契約で賃貸する【選択肢3】損を覚悟で空き家のまま所有する【選択肢4】定期借家か期間サブリースで賃貸する


マンションをどうするか、選択肢は次の4つ。

それぞれ解説します。

【選択肢1】築浅のうちに早く売る

マンションのローンがまだ残っている場合は、貸すより売ってしまう方が良いでしょう。

なぜなら住宅ローンが残っているマンションを貸すと、リスクが大きいからです。

住宅ローンが残るマンションを貸す3つのリスク

住宅ローンが残るマンションを貸すと、次の3つのリスクがあります。

それぞれ説明します。

リスク1. 何より怖い空室リスク

空室リスクイメージ
マンションが空室の間は家賃が入らないため、毎月の住宅ローン・管理費・修繕積立金など全てが持ち出しになります。

この空室期間は短くても3ヶ月、長ければ半年、1年と続く恐れも。

ようやく入居者が見つかっても、数ヶ月〜数年サイクルで退居するため、いずれまた空室になります。

さらに退去後は、内装のリフォーム(現状復旧)費用がかかるだけでなく、築年数が古くなった分だけ家賃を下げないと入居者は決まりません。

もし空室が半年〜1年続くと収支が厳しかったり、損している気分に耐えられないのであれば、賃貸しない方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

入居者を見つけるのは、そんなに大変なの?


家博士家博士

競合に勝つ工夫が必要だね。
例えば、借主を見つけた不動産会社へ支払う広告料(AD)を競合の倍にするとか、家賃や礼金を下げるとか。
だから競合が多いエリアでは、ADが高騰して、家賃・礼金が下がってしまうんだ。

リスク2. アパートローンへの借り換えになるリスク

ローンの借換えイメージ
家を貸すと、ローンの借り換えで金利が高くなる恐れがあります。

なぜなら、今あなたが借りているローンは自宅専用の住宅ローンだから。

金融機関によりますが、マンションを貸すためには賃貸用のアパートローンに借り換えるため、金利が1〜2%上乗せされます。

ハウスくんハウスくん

金利が1〜2%高くなるくらい、大したことないんじゃないの?


家博士家博士

今は低金利だから、金利が1〜2%高くなると負担が急に大きくなるんだ。


例えば金利が0.5%→2.0%と+1.5%高くなるだけで、

  • 毎月の返済額 +28%増
  • 元本に対する総支払額 +9%→+39%

と負担は大きく増えます。 

各金利での月返済額と支払い利息
ローン金額3,000万円
融資期間35年(元利均等で借りた場合)

金利毎月の返済額
(金利0.5%からの増額率)
総支払い額
(元本に対して)
0.5%77,875円3,271万円
(+9%)
1.0%84,685円
(+9%)
3,557万円
(+19%)
2.0%99,378円
(+28%)
4,174万円
(+39%)
3.0%115,455円
(+48%)
4,849万円
(+62%)
4.0%132,832円
(+71%)
5,579万円
(+86%)
5.0%151,406円
(+94%)
6,359万円
(+112%)
6.0%171,057円
(+120%)
7,184万円
(+139%)

ハウスくんハウスくん

じゃあ、銀行に内緒にすれば?


家博士家博士

銀行には必ず報告しよう。内緒にすると最悪の場合、一括返済を迫られる恐れもある

銀行に内緒で貸すと一括返済を迫られる恐れも

もし銀行に黙ったまま、住宅ローンで買った家を人に貸すと、ローン残高の一括返済を迫られる恐れもあります。
いわゆる「期限の利益喪失」というルールで、住宅ローンの金銭消費契約にも記載があります。

第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご注意ください。

ただし転勤などやむを得ない理由で引越し、いずれ戻る予定があるなら、銀行によっては住宅ローンのまま賃貸できます。

判断基準は銀行によって違うため、マンションを貸す前に一度銀行の担当者に相談してみましょう。

リスク3. 次の家の住宅ローンが借りられないリスク

ローン審査に落ちるイメージ
もし次の家を新たな住宅ローンで購入する場合は、ローン審査に落ちたり、ローン総額が少なくなるリスクがあります。

住宅ローンの限度額は、世帯年収によって各銀行の基準で決まっています。

一般的な目安として、35年ローンであればこちら。
ローン限度額の目安=世帯年収×7.5倍
※銀行によって7〜8倍と差があります。

例)世帯年収900万円の場合
住宅ローン限度額
 =900万円×7.5倍
 =約6,750万円

ここで、もし他の銀行にアパートローンなどがあると、ローンの限度額は合算されてしまいます。

例)世帯年収900万円、アパートローン残債3,000万円の場合
住宅ローン限度額
 =900万円×7.5倍−3,000万円
 =3,750万円
しか借りることができません。

ハウスくんハウスくん

でもマンションを貸した家賃収入で、世帯年収が増えるんじゃないの?


家博士家博士

銀行は、マンションの家賃収入を世帯年収に含めないんだ。
空室リスクがあるからね。

ちなみにあなたのローン記録は、信用情報機関というところに記録されて全ての銀行で情報が共有されるため、隠すことはできません。

【参考】全国銀行個人情報センター

家博士家博士

マンションは、築年数が浅いうちに早く売った方が得する場合が多いんだ。

築年数が浅いうちに売った方が得する3つの理由

売買契約イメージ
ほとんどのマンションは、少しでも築年数が浅いうちに、早く売る方が得だといわれます。

例外となるマンション(長期的に値上がりが続くマンション)は、東京でも山の手線の内側などごく一部。

築年数が浅いうちに早く売る方が得する理由は、次の3つ。

築年数が浅いうちに売る方が得する理由

  1. マンション高騰の終わりを予想する専門家が増えているため。
  2. マンションは築年数が古くなると基本的に価格が下がるため。
  3. マンションを貸すと、トータルで損するケースが多いため。
    (詳しくは次章の貸すデメリットで解説)

1と2を、それぞれ解説します。

理由1. マンション高騰の終わりを予想する専門家が増えているため

今はマンション価格が高騰している

今は、都心部を中心に中古マンション価格が上昇しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年11月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。


ハウスくんハウスくん

マンション価格はスゴイ上昇しているんだね。
でもなんで価格高騰が終わるの?


家博士家博士

マンション相場が下落する要因が2つあるんだ。

マンション相場下落が予想される2つの要因

マンション相場にとって今心配な要因は次の2つ。

  • 日銀の金融緩和の限界
  • 新型コロナによる世界的な景気後退

今のマンション価格が高騰した原因は日銀の金融緩和ですが、そろそろ限界を迎えています。

日銀が金融緩和で印刷したお金の量を、米国・欧州・中国と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、GDP比でみると欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国の3.7倍と桁違いの量に。

これ以上金融緩和を続けても、副作用ばかりが大きくなるため、継続は難しい状況です。

もしワクチンが成功し新型コロナ問題が落ち着けば、2021年中頃には日銀の金融緩和が事実上終わる予想も増えてきました。

またワクチンが失敗し新型コロナに問題が長引いても、日本は他の先進国に比べて緩和余地が限られているため、より深刻なダメージを受けることに。

深刻な景気の後退も、マンション価格の下落要因です。

つまり新型コロナ問題が落ち着いても長引いても、いずれにしてもマンション高騰の終わりを予想する専門家が増えているのです。


ハウスくんハウスくん

そろそろマンションの売り時ってこと?


家博士家博士

あくまで自己責任だけど、そう予想する専門家は多いよ。

今いくらでマンションが売れるのか確認してみては

まず今いくらで売れるのか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今はマンション価格が高騰しています。

1年前から数百万円も家の価格が上がっている可能性も。

不動産のプロでも、正確な査定が難しいほどの値上がりだといわれます。

だから複数の不動産会社に査定を依頼して、プロの意見を聞き比べましょう。

ハウスくんハウスくん

複数の不動産会社といっても、どこに依頼すればいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。

一括査定サイトなら、数分の作業で実績豊富な不動産会社、複数にまとめて査定を依頼できます。

査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。
「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

理由2. マンションは築年数が古くなると基本的に価格が下がるため

マンション価格が下がるイメージ

毎年1.7%ずつ下がるマンション価格

国土交通省の調査によると、平均的なマンションの価格は

  • 1年目に10%以上価格が下がる
  • 毎年平均して1.7%ずつ価格が下がる
  • 35年後には新築時の30%の価格になる

ということが分かっています。

マンションの築年数と価格の関係

マンションの築年数と価格の推移

築年数が古いマンションは、大規模修繕や建て替えの問題があるため、買われにくいのです。

マンションの建て替えについては、こちらの記事で解説しています。


ハウスくんハウスくん

新築分譲マンションを買ったら、すぐ値上がりしたって話も聞いたけど?


家博士家博士

それは特殊なケースだよ。
ここ最近5年くらいの、都心部の新築分譲マンションに限られる。
それくらい今回のマンション価格上昇が急激だったんだ。

相場が上昇しても、古くなった分だけ価格は下がる

不動産相場が上昇すれば、マンションが古くなっても価格は上がるのでは? と思うかもしれません。

確かに不動産相場が上昇するとマンションの価格は上がります。

見落としがちなのは、マンション価格が上昇している間にも、あなたのマンションは古くなっているという事実。
マンションが古くなることで、年平均1.7%価格が下がることを考えると、マンション価格の変動はこの様なイメージになります。

価格下落を考慮した不動産価格指数
(全国、マンション)

価格下落込み不動産価格指数(全国マンション)2020年11月
築年数が古くなることを考えると、これだけマンション相場が高騰しても、利益はそれほどないことが分かります。

人口減と新築マンション建設で、長期的には下落傾向

人口は減っても、一方で新築マンションが続々と建築されて、空き家の数が急増しています。

人口と世帯数、住宅戸数の推移

住宅戸数と世帯数の変化2018年

長期的には不動産価格が上がりにくい環境です。

ハウスくんハウスくん

人口が減っても、都市はそんなに減らないんじゃないの?


家博士家博士

日本では他の先進国と違って新築マンションの制限がない。
だから都市に新築マンションが増えているけど、中古マンションを買う人は増えていないんだ。

中古マンションを売る人は増えても、買う人は増えず

中古マンションを売る人は大幅に増えていますが、中古マンションを買う人はわずかしか増えていません。

首都圏の中古マンション売出し件数(レインズ新規登録)と成約件数の変化はこちら。

中古マンション売出し件数・成約件数の変化(首都圏)

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数変化

この6年間で、中古マンションを売り出す人(新規登録件数)は20%も増えていますが、成約件数は5%しか増えていないことが分かります。

レインズとは
国内唯一のデータベースで、過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

【選択肢2】一般賃貸契約で貸す

マンションを貸すイメージ
あなたのマンションを他人に貸すことです。
ここでは一般的な賃貸契約で貸すことを考えます。

次の内容を順番に解説していきましょう。

マンションを貸す3つのメリット

メリット1. マンションを手放さなくて良い

マンションを貸すメリットとして大きいのは、マンションを手放さなくて良いこと。

ご家族の思い入れがあったりすると、なかなか手放すのは難しいですね。

また資産として、所有する安心感や満足感を感じる方も多いでしょう。

所有していることで、将来そのマンションに戻る選択肢も残せます。

メリット2. 家賃収入がある

マンションを貸すと家賃収入があります。
また地域によっては、契約更新料や礼金が入ることも。

これらの収入から、費用を引いた差額が収入になるのは嬉しいメリットです。

分譲マンションの場合は、賃貸専用マンションに比べて防音もしっかりしており、設備や内装のグレードも高いもの。

そのため賃貸専用マンションより家賃を高めに設定できる場合があります。

メリット3. 経費(損金)で節税できる

家を貸すと家賃収入に課税されますが、次のような経費(損金)は控除できます。

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 火災保険料、地震保険料
  3. 減価償却費
  4. ローンの利息分
  5. リフォーム費用(内容による)

これが全て、節税に使えるのは大きいですね。

減価償却費についてはこちらの記事で解説しています。


ローンは「利息分」のみ損金扱いです。
「元本」は経費(損金)になりません。
ローンの返済金額の内訳を見れば利息分が分かります。

リフォームは、基本的に現状復旧は経費(損金)になります。
それ以上の資産価値を上げるようなリフォームは経費になりません。

バリアフリー工事や外壁補修などは資産になり、減価償却費の対象になります。
細かい分類は税理士によって見解が別れるほど判断が難しい内容です。

ちなみにマンション1戸だと事業規模としてみなされないので、青色申告控除は適用されません。

ハウスくんハウスくん

家賃収入があるから得だと思ってたけど、税金の計算とか難しそうだね。


家博士家博士

確定申告を税理士に依頼すると10万円弱はかかる。
マンション1戸だけだと自分で計算した方が良いね。
本などで勉強する必要があるよ。

マンションを貸す9つの注意点

マンションを貸すことでデメリットもあります。

マンションを8年間貸した経験から、実際に苦労した点をまとめています。

注意点1. 「賃貸中」で売ると安くなってしまう

不動産投資イメージ
賃貸中でマンションを売りに出しすと、売買価格が5〜20%安くなります。

なぜなら賃貸中のマンションは『投資物件』になってしまうため。

投資物件が住居用より5〜20%安くなる主な理由は次の4つ。

  • 購入者が投資家で相場勘があり、割安でないと売れないため。
  • 利回りを基準に、幅広いエリア・条件で比較されるため。
  • 賃貸中は内覧ができず、リフォーム費用を多く見積もるため。
  • 投資用ローンの金利は住宅ローン金利より高いため。

投資物件と居住用物件の価格差は、査定方法の違いにも現れています。

投資物件の査定価格は収益還元法

投資用不動産の売却価格は、「収益還元法」という方法で計算します。
収益還元法では、価格は「表面利回り」で決まります。

表面利回りとは
【表面利回り】=【年間家賃収入】÷【売却価格】
マンションの立地と築年数、間取りなどから家賃が決まり、表面利回りから売却価格が決まります。

一方で、投資用でなく居住用として普通にマンションを売る場合、売買価格は「取引事例法」といって、近くの類似マンションの成約価格から計算します。

取引事例法について詳しくはこちら

この計算方法の違いで、立地や築年数によって5〜20%の価格差ができます。

ハウスくんハウスくん

貸したまま売ると、マンション価格が安くなるんだ!


家博士家博士

そうなんだ。
だから不動産投資家の中には、賃貸中のマンションを投資用で安く買い、賃貸人退去後に住居用として高く売って、転売益を稼ぐ人も多いよ。

賃貸中の家を売ると安くなることについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

ハウスくんハウスくん

じゃあマンションを売る前に、入居者に出ていってもらえば?


家博士家博士

普通の賃貸契約では、入居者を追い出すことができないんだ。

注意点2. 入居者はこちらの都合で追い出せない

入居者を追い出せないイメージ
普通の賃貸契約では、大家(マンション所有者)に契約を解除する権利がありません。

あくまで入居者にしか契約を解除する権利はないと「借地借家法28条」で規定されています。

貸す時の賃貸契約で「2年契約」などとしていても、契約更新を拒否できません。

建物が倒れそうで危ないなど「正当な理由」がない限り、大家は立ち退きを請求できないのです。

定期借家契約は退去できるが、家賃が安くなり空室リスクが高い

「定期借家契約」なら、マンション所有者の意思で契約終了時に入居者を退去できます。

定期借家契約とは、入居の際に2年など期間を決めて、あらかじめその期間後に退去すると決めた契約。

【参考】国土交通省・定期賃貸住宅標準契約書

ただし定期借家契約は、入居者に不利な契約なので、入居者には避けられがち。

そのため定期借家契約では、家賃が普通賃貸契約より安くなり、空室リスクも高くなります。

注意点3. 税金の特別控除や特例が使えない

他人に貸すと、自宅として売却できず、税務上で不利になる恐れがあります。

自宅の場合は、売却して利益が出ても「譲渡所得の特別控除」として、3,000万円まで非課税。
また3,000万円以上の利益が出る場合は「マイホーム買替え特例」という制度もあり、さらに非課税枠を大きくできます。

しかし自分が住まなくなってから3年目の12月31日以降に売却した場合、この特別控除や特例が使えません。

ちなみに、売却した時の利益の計算には「減価償却を考慮した資産価値」を計算する必要があります。
マンションを買った時と売った時の価格差ではありませんので、注意してください。
譲渡所得の計算まとめ

賃貸中はこの減価償却を節税に使えますが、「貸す」と償却率が1.5倍になるため、売却時は取得費が安くなり、課税所得が増えてしまいます。

ハウスくんハウスくん

値上がりして利益がでるマンションは、貸さずに売った方が税金がかからないってこと?


家博士家博士

値下がりして損した場合も、自宅なら税金が戻ってくるケースがあるけど、貸すとダメなんだ。


税金と特例について詳しくはこちら

注意点4. 思った以上に費用がかかる

マンションを貸した場合の維持費用として、次の様なものがあります。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • ローン返済(利子、元本)
  • 火災保険、地震保険、その他保険
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 税金(貸して利益が出れば)
  • 入居募集の広告料・手数料
  • 賃貸中の設備修理費
  • 退去後のリフォーム費用
入居者募集には広告費、手数料が必要

入居者の募集には手数料がかかります。
通常は不動産業者と管理委託契約を結ぶのが一般的。
管理委託費は一般的にこのくらいが目安です。

  • 新規入居時に広告費として家賃1ヶ月分程度
  • 入居中は管理委託手数料として月々家賃の5%程度(これは無い場合もあり)
  • 契約更新時に手数料として家賃0.5ヶ月分程度

管理委託会社(元付け)と異なる不動産会社(客付け)が入居者を見つけた場合、上記とは別に客付け不動産会社へ広告費を家賃1〜2ヶ月分支払います。

ハウスくんハウスくん

管理委託契約なしで自分で管理すればどうなの?


家博士家博士

時間に余裕があればそれもありだね。
ただ自主管理でも、入居時の広告費は必要だよ。

賃貸中の設備修理費もオーナー負担

貸している間に設備が故障した場合、オーナーの負担になります。

ウォシュレット、エアコン、給湯器、換気扇、窓ガラス、網戸、インターホンなど、全てオーナーが負担して修理する必要があります。

退去後のリフォーム費用がかかる

リフォームイメージ
退去時のリフォーム(現状復旧費)費用は、基本的にオーナー負担になりつつあります。
最近は入居者に請求することが難しくなってきました。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)
東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(改訂版)」
でもオーナーが負担することが記載されています。

60万円以下であれば、数千円で起訴できる少額訴訟というのもあり、過去の判例から、入居者の過失や故意が明らかでない場合は、経年劣化として現状復旧はオーナーの負担になります。

【参考】裁判所・少額訴訟

この様な情報がインターネットなどを通じて社会に広まっているので、請求しても払ってもらえる可能性が低くなっています。

注意点5. 空室リスク

近隣のマンションの空室状況を確認して、どこも満室なら安心です。
しかし空室が多い場合は、競合より家賃を安めに設定するなどの対策が必要になります。

総務省の平成25年住宅・土地統計調査によると、日本全体で住宅の空室率は13.5%。
賃貸住宅に限ると、空室率は18.9%となります。

賃貸住宅の空室は増えている

全国的に空室が増えています。
総務省の住宅土地統計調査を元に、都道府県別で15年前(1998年)と比較して整理すると、この様になります。
賃貸住宅の空室率(都道府県別、15年前と比較)

都心部に限っても、空室は増えています。
東京23区でも賃貸住宅の空室率は15.7%と大きく、空室率は上がっていることが分かります。
都心部の賃貸住宅空室率15年前と比較

空室リスクを避けるサブリース

空室リスクを避ける方法として、「サブリース」という方法があります。

サブリースとは、マンションを不動産会社に貸すこと。
不動産会社は、借りたマンションを第三者に貸します。

つまり空室になるリスクを不動産会社に背負ってもらう方法です。

サブリースのメリットは…

  • 空室リスクが無い。

ということ。

一方でサブリースのデメリットは…

  • 不動産会社から受け取る家賃は相場の6割〜8割程度に安くなる。
  • 入居者が見つかりやすい都心部や駅近のマンションしか引き受けてもらえない。
  • サブリース価格を大幅に下げる不動産会社など、最近トラブルが増えている

ということも。

もしあなたのマンションが都心部の人気エリアに立地するなら、不動産会社にサブリースの価格も聞いてみて下さい。

なおサブリースのトラブルは、地主が建てる相続対策アパートが多いですが、一応知っておきましょう。

国土交通省がこちらにまとめています。
国土交通省・サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!

注意点6. 家賃は年々下がり滞納リスクもある

マンションは、築年数が古くなると自然と家賃が下がります。
また他の要因、例えば近隣の空室が増えたりすると、家賃は大きく下落します。

目安として年−1〜2%程度は家賃が下がると考えましょう。
10年後には−10%〜−20%家賃は下がります。
築年数が新しいほど、家賃下落率は大きくなります。

家賃を滞納されるリスクがある

家賃の滞納は、管理会社がある程度対応してくれますが、訴訟などになると費用はオーナー負担になります。

家賃トラブルを防ぐためには、保証会社を通して契約するのが一番。
1〜5万円程度の初期費用と更新時費用がかかりますが、一般的には入居者負担にできます。
保証会社は、家賃滞納が発生した場合、実力行使で強力に入居者を退去をさせてくれます。

家賃滞納しても立ち退きはむつかしい

最近の裁判では、入居者が家賃を滞納しても、大家が立ち退きを迫るのは大変です。

契約にもよりますが、通常は家賃が3ヶ月滞納されて、初めて提訴が可能に。
このあと裁判をし、これに勝訴して、賃貸借契約の解消が第一段階。
その後、建物明け渡し請求の提訴。裁判を経て、勝訴が第二段階。
さらにその後、強制執行として、裁判所立会の元で明け渡しを執行して第三段階。
これでようやく部屋を取り戻せます。
その費用は全て大家負担なのです。

注意点7. 孤独死や自殺などで価値が下がるリスクがある

孤独死などの処理も、かかった費用全額を回収することは難しくなります。
遺族にお願いして、相手の判断次第に。

こういった事故物件は、賃貸でも売却でも告知義務が生じます。
家賃は3割〜7割程度になりますし、売買価格も同じく大きく下がります。

数回入居者が入れ替わると、賃貸での告知義務は無くなるとされていますが、売買では義務は無くなりません。

国土交通省が2020年2月からガイドラインの策定に向けて検討会を開始していますが、まだしばらくかかりそうです。

【参考】国土交通省・不動産取引における心理的瑕疵に関する検討を開始します

注意点8. 管理組合への参加が強要される恐れ

お金より時間と手間の問題です。

貸していても、管理組合へは参加して、理事の持ち回りは回ってくるのが普通。
ここを特別扱いしてもらえるかは、管理組合によります。
過去の事例を確認するとよいでしょう。

任期中にトラブルや大規模修繕などが発生すれば、住んでいない分だけ余計に時間と手間がかかることに。
出来れば役職に就くのは避けたいものです。

注意点9. 修繕積立金の値上がりや一時金が必要になる可能性も

大規模修繕イメージ
マンションの修繕積立金が値上げされたり、修繕一時金が必要になるケースが増えています。

国土交通省の調査によると、全国のマンションの34.8%で、修繕積立金が不足している状況。
平成30年度マンション総合調査結果

修繕積立金の金額は、大規模修繕に必要な工事費を元に決まります。

しかし消費税増税、工事費高騰、インフレなどで、多くの場合、大規模修繕工事費は予定より増えることに。

修繕積立金を定期的に見直して増額しないと、12年〜15年サイクルで訪れる大規模修繕で、工事が不足してしまうのです。

不足した工事費は、修繕一時金としてマンション所有者が負担するか、金融機関から借りることに。

いずれにしても、その後の修繕積立金は増額されることになります。

大規模修繕と修繕積立金については、こちらの記事で詳しく解説しています。


ハウスくんハウスくん

なんだか色々大変だね。


家博士家博士

マンション賃貸経営をするなら、1戸でなく数十戸単位で大規模な方がリスクが少ないんだ。
何かトラブルがあっても、他の家賃でカバーできるからね。

貸す場合の試算例

ここまでの全ての情報を想定して、貸す場合の試算をします。

試算例

3,000万円(ローン返済92,000円、2800万円:35年:金利2%)で購入した築15年のマンションを、家賃12.5万円で貸したとします。

項目金額
【収入】
家賃(月額)× 12ヶ月 × 空室率85% =
125,000円×12ヶ月×85%=
1,275,000円
【支出】
管理会社手数料(5%)
125,000円×12ヶ月×5%=
75,000円
【支出】
マンション管理費
10,800円×12ヶ月=
129,600円
【支出】
マンション修繕積立金
8,000円×12ヶ月=
96,000円
【支出】
火災保険・地震保険
19,000円
【支出】
固定資産税・都市計画税
100,000円
【支出】
リフォーム及び広告料
(3年に1回退去想定)
300,000円×1/3=
100,000円
【支出】
ローン支払(2800万円35年ローン)
92,000円×12ヶ月=
1,104,000円
【支出合計】1,623,600円
【収支(年間)】
収入 1,275,000円
支出 1,623,600円
-348,600円

単純に収支で計算すると、約35万円ほどの赤字(現金持ち出し)になることが分かります。

ただし、貸している間にローンの元本が【62,000円×12ヶ月=744,000円】減っています。
同時にマンションの価値(売値)も、築年数が1年古くなると50万円は下がると考えると、
【ローン元本】-【売値】=【利益】
と考えると、
【-77.4万円】-【-50万円】=【27.4万円】
つまり、利益27.4万円を、先ほどの収支34.8万円で手に入れたと考えられます。

投資として、トータルで考えると、
27.4万円 - 34.8万円 = -7.4万円
つまり年間では7.4万円ずつ損をし続ける計算になります。

ハウスくんハウスくん

なんだかよく分からないけど、家賃が127万円でも全然儲からないんだね。


家博士家博士

不動産投資は支出を考えると、実際の利益率がすごく低いんだ。

余裕資金でリスクに備える

マンションを貸すリスクも考慮して、余裕資金は常に用意しておきましょう。

先ほどの試算では、空室率85%で計算しましたが、立地や家賃によっては、もっと長期間に渡って空室になるかもしれません。そうすると、家賃収入は0円です。

また防ぐことの出来ないリスクは必ずあります。
どんなトラブルが起こっても、しばらくは対応できる様に、余裕資金は必ず用意しておきましょう。

いくらで貸せるか確認を

とりあえず今のマンションをいくらで貸せるのか確認してみましょう。

ざっくりと賃貸の相場を知るなら、あなたのマンションの賃貸価格の過去の事例が分かるこちらが便利です。
HOME’S プライスマップ

また周囲のマンションがどのくらいで賃貸に出ているか確認するには、こちらがおすすめ。
不動産ジャパン
全国の9割の不動産会社が加入する4団体の情報を網羅しています。

より正確な価格を知るためには、あなたのエリアで賃貸に詳しい不動産会社に聞くと良いでしょう。

賃貸に詳しい不動産会社の心当たりが無ければ、無料の一括査定サービスが便利です。
サブリースや定期借家も査定可能です。

こちらから査定出来ます
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

【選択肢3】損を覚悟で空き家に

マンションを貸さずに、空き家のまま所有することです。

メリットとしては…

  • 家の内装が傷ついたりしない。
  • 余計な手間やリスクを心配する必要がない。

デメリットとしては…

  • 維持費がかかる。(管理費、修繕積立金、水道光熱費基本料、住宅ローン返済)
  • 内部にカビなどが発生するリスクがある。
  • 築年数が古くなり価格が下落する。
  • 管理組合の理事などがまわってくる可能性がある。
  • 修繕積立金が値上がりするリスクがある。
  • 大規模修繕や建替えなどで多額の負担が発生するリスクがある。

ハウスくんハウスくん

空き家って持っているだけで大変なんだね。


家博士家博士

空き家の所有者は、売ろうかに迷っても決断出来ないことが多いんだ。
でも売ることを迷っている間にも、空き家の価値は下がりどんどん売りにくくなる。
とりあえず今の価格を確認してみると決断しやすくなるよ。

【選択肢4】定期借家や期間サブリース

戻ってくる予定が確実な場合は、定期借家や期間サブリースで貸すという選択肢があります。

定期借家は「期間固定の賃貸契約」

定期借家は、契約する時に期間を決めて契約する特殊な賃貸契約。
例えば3年後に戻る予定が決まっているなら、3年の定期借家契約で貸せば、3年後に入居者に出ていってもらえます。

普通の賃貸契約では2年などと契約期間を決めていても、入居者が住み続けたい場合は5年でも10年でも貸し続けないといけません。

戻ってくる予定が決まっているなら、定期借家契約にすることをおすすめします。

ただし定期借家は、入居者にとっては不利な契約。
だから相場より家賃を安めにしないと、入居者がなかなか入らないというデメリットもあります。

期間サブリースは「期間固定で不動産会社におまかせ」

期間サブリースは、期間限定で不動産会社に貸す契約。

収入は6割〜8割くらいになってしまいますが、空室のリスクや入居者の募集などをすべて不動産会社に任せられるので、手間はかかりません。

ただし期間サブリースは誰でも利用できるものではありません。
立地が良くて人気のエリアの一部マンションに限られます。

リロケーションを利用する

定期借家や期間サブリースを利用する場合は、「リロケーション」と呼ばれるサービスを利用すると良いでしょう。

リロケーションとは、遠隔地への転勤などで賃貸に出したい人向けに、賃貸の客付け・管理・トラブル対応などを全て引き受けてくれるサービス。

リロケーションのデメリットとして、少し管理費が高くなりますが、手間やリスクは圧倒的に減らすことが可能です。

リロケーションについては、こちらの記事で解説しています。

賃貸のメリットとデメリット

マンションを賃した場合のメリットとデメリット、貸した場合の試算について、詳しくは【選択肢2】一般賃貸で普通に貸すをお読み下さい。

いくらで貸せるか確認を

とりあえず今のマンションをいくらで貸せるのか確認してみましょう。

まず周囲のマンションがどのくらいで賃貸に出ているか確認するには、こちらがおすすめ。
不動産ジャパン
全国の9割の不動産会社が加入する4団体の情報を網羅しています。

より正確な価格を知るためには、あなたのエリアで賃貸に詳しい不動産会社に聞くと良いでしょう。

賃貸に詳しい不動産会社の心当たりが無ければ、無料の一括査定サービスが便利です。
サブリースや定期借家も査定可能です。

こちらから査定出来ます
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貸す前にマンションの売却価格もあわせて確認

同時に、現在のマンション売却価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今はマンションの相場が高騰していますが、そろそろ下げに転じると予想する専門家も増えています。

「日銀の金融緩和終了」又は「景気の悪化」のどちらかがあれば、マンション相場は急落する恐れがあります。

今は不動産価格が高騰しています。

1年前から数百万円も家の価格が上がっている可能性も。

不動産のプロでも、正確な査定が難しいほどの値上がりだといわれます。

だから複数の不動産会社に査定を依頼して、プロの意見を聞き比べましょう。

「複数の不動産会社といっても、どこに依頼すればいいの?」

「いちいち不動産会社を何社もまわるのは面倒…」

そう思われるかもしれません。

しかし一括査定サイトを利用すれば、数分の作業で、実績豊富な複数の不動産会社に査定を依頼できます。

利用は完全無料で24時間対応なので、今すぐ査定を依頼してみてください。

査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U