マンションは古くなる前に売る？　マンションの寿命と建替えの真実

「マンションの寿命がきたら建替えになる？　費用はどうなるの？」

マンションの寿命や建替えについてお悩みでしょうか？

マンションが古くなってくると、寿命や建替えが気になりますね。

マンションは何年くらいが寿命なの？
建替えの費用はいくらなの？
売るならいつが売りどきなの？
もしマンションの寿命と建替えについて、サクッと疑問が解決し、あなたに最適な選択肢が分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、マンションの寿命と建替えについて、分かりやすく解説します。

残念ながら、実は多くのマンションで、建替えは難しいのが現実です。

なぜなら建替えの費用負担が高額になり、高齢化した住民には支払いが難しいため。

この記事では、そんなマンションの寿命と建替えの問題を判断するチェックリストも用意しました。

マンションは、あなたの大切な資産ですから、慎重に判断してください。

マンションの不安が解消すれば、この先の老後生活を安心して迎えられますね。

あなたのマンションの寿命とその後が分かり、あなたが最適な選択をするために、この記事がお役に立てば幸いです。

1 マンション寿命と建替えの問題を3分で理解する

マンション寿命と建替えの問題をざっと理解するため、要点をまとめました。

マンション毎に全く違う「マンションの寿命」

マンションの寿命は、マンションによって全く違います。

2019年時点で建替えられたマンションの平均寿命は40.6年。
しかし内訳を見ると、築20年未満から築50年以上まで、マンションによって寿命に大きな差があることが分かります。

最も長い寿命のマンションは、日本の建築史でも有名な「同潤会アパート」。
1929年完成、2013年に取り壊されるまで、84年間も住宅として利用されていました。

しかし2000年以前に建てられたマンションだと、寿命は長くても50年位が限界だと考えた方が良いでしょう。

詳しくは後ほど解説の4. マンションの寿命を決める要因とはをお読み下さい。

建替えられたマンションは0.3％

寿命を迎えたマンションは全て建替えられると思いがちですが、現実に建替えられたマンションはごく一部だけ。

マンションは全国に約655万戸（2018年末時点）、旧耐震基準（1981年以前の基準）で建設された築35年以上のマンションは約106万戸。

しかし建替えられたマンションは約2万戸（244件2019年4月時点）しかありません。
（国土交通省　マンションに関する統計・データ等）

ざっくり計算すると建て替えが必要な旧耐震マンションのわずか2％弱、マンション全体の0.3％しか建て替えられていません。

建替えできたのは条件に恵まれたごく一部のマンションだけ

建替えに成功したマンションは、次の条件に恵まれていました。

1. 容積率制限（土地面積に対する建物床面積の比率制限）に十分な余裕があった。又は容積率が緩和できた。
2. 立地が比較的都心で、マンション購入希望者が大勢いた。

建替後の戸数を大幅に増やし、その売却益で建替え

条件に恵まれたマンションは、建替えの際に次の方法で建替え費用を安くしたのです。

1. マンションの戸数を大幅に増やした。
2. 増やした戸数を新しい入居者に売却。
3. その売却益を建替え費用に充てた。

平均で1.9倍に戸数を増やしている

実際に建替えたマンションを見ると、戸数を1.9倍に増やしています。
（2019年時点で建替中及び建替えられたマンション256件）

建替え前　平均77戸
　↓
建替え後　平均146戸（約1.9倍）

建替えの具体例

いずれの例も、増えた戸数を新築として売ることで、建替え工事費の大部分をまかなえたのです。

1件ずつの詳しいデータは、マンション再生協議会・建替え事例にまとめられています。

ほとんどのマンションは容積率に余裕が無い

しかしほとんどのマンションは、容積率制限に余裕がありません。

なぜならマンションを建設するディベロッパーは、容積率を限界まで使って、販売戸数をなるべく多く設計するため。

都市計画の見直しで、容積率不適格マンションも多い

国土交通省の推計によると、築年数が古いマンションの多くは、すでに容積率がオーバーしています。

多くの地域では、都市計画の見直しによって、容積率は年々低くなります。

そのため、昔の容積率で建てられたマンションの多くは、すでに現状の容積率をオーバーしている『既存不適格』になっているのです。

既存不適格マンションについては、こちらで詳しく解説しています。

容積率緩和が認められなければ2,000万円以上の負担に

多くのマンションは容積率に余裕がないため、自治体と協議して特別に容積率を緩和してもらう必要があります。

もし容積率緩和が認められない場合、マンションの建替えには「1戸あたり2000万円を超える高額な建替え費用」が必要。

住民が高齢化している場合、この建替え費用を支払うのは難しいのが現実です。

建替えできないマンションは空室が増えスラム化する

建替えができないマンションは、次第に空室が増えます。

特に2025年以降は団塊世代が75歳を超え、その多くが施設などに入居し始めることから、マンションの空室が急激に増えると予想されています。

空室の割合が30％を超えるとスラム化・廃墟化が始まる

マンション内で空室の割合が30％を超えると、マンションのスラム化・廃墟化が始まると言われます。

なぜなら空室が増えると、管理組合が機能せず、管理費や修繕積立金の滞納が増えるため。
管理組合が機能しないと、管理会社も管理や修繕ができません。

管理会社はいずれ撤退し、掃除がなくなりゴミが散乱し、照明が切れ、やがてエレベータも止まります

10万円でも売れないマンション

具体例として、バブル時代に建てられた苗場スキー場の数千万円のリゾートマンション。
今は10万円で売りに出されていますが、誰も買いません。

所有権は放棄できない

マンションがスラム化しても、マンションオーナーは所有権を放棄できません。
誰かに売らない限り、不動産の所有権から逃れることができないのです。

マンションを所有している限り、管理費や修繕積立金、固定資産税、都市計画税などの維持費を支払い続けることに。

スラム化したマンションを売ろうとしても、誰も買いません。
スラム化して売ることもできないという状態も、ある意味でマンションの寿命なのです。

相続で子供まで迷惑がかかる

住民の80％が合意できれば解体して土地売却

マンションの建替えができない場合、マンション住民の80％が合意すれば、「建物を取り壊して更地にして売る」という方法があります。

土地を売却した売却代金から、解体費用を差し引いた残りを、住民で分けることになります。

築年数が古くても立地が良いマンションであれば、それなりに利益もあるでしょう。

解体も必ずしも悪い話ではありません。

2 マンション寿命のチェックリスト

マンション寿命を判断するチェックリストです。
この項目に3つ以上あてはまる場合は要注意です。

3つ以上あてはまるなら

3つ以上あてはまる場合、今後の選択肢を考えるために「マンションがいくらで売れそうか？」を確かめましょう

今は不動産相場が高騰し、マンションの価格が高騰しています。
あなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし、次のように予想する専門家も増えてきました。

• 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
• その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い

金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。

マンションをいつか売る予定なら、早めに売ったほうが良いかもしれません。

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

• エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
• 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

長期的にはマンション価格は下がる

一部の都心部や駅徒歩7分圏内を除いて、ほとんどのマンション価格は長期的に下がり続けます。

理由は、日本の世帯数が急減しているのに、新築住宅が増え続けているため。

人口減でも増え続ける新築住宅

日本の人口は2004年にピークを迎え急減。
世帯数も2015年にピークを迎えて減少しています。

一方で住宅戸数は毎年90万戸の勢いで増加。
日本では新築住宅がドンドン建築されています。

【住宅戸数と世帯数】

2013年に13.5％だった空き家戸数も、2040年には空き家率30％を超え、理論的には住宅価格が平均47％下落するという予想もあります。
（※出典：Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society）

2025年には団塊世代が施設に入居で空き家急増

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

首都圏でも大幅下落が始まっている

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

3 マンションの寿命と建替えの問題を10分でより深く理解する

もう少し深く「マンション寿命と建替えの問題」を知りたい方のため、詳しく解説します。

日本のマンションはまだ約半数が築20年未満

国土交通省の調査によると、日本の分譲マンションは2018年末時点で全国に654.7万戸。
この内築30年未満が69.8％と約7割になります。

築年数が40年を超えたマンションは全体のわずか11％。
日本のマンションは、まだ歴史が浅い建築物です。
マンションの寿命と建替えの問題は、これから表面化する問題なのです。

分譲マンションの築年数の推移

マンション建替えの法律が変わった

旧耐震基準で設計されたマンションのほとんどは建替えられていません。

この問題に対して、平成26年に「改正マンション建替え円滑化法」が制定されました。

この法律では、次の2点が変わりました。

（1）「マンションを取り壊して土地を売却」という選択肢が可能になった。

従来は敷地を売却するために必要な賛成票が「住民全員」。
たったひとりの反対者がいるとダメという、ありえない選択肢でした。
これが「住民の80％以上の賛成」に緩和され、「ありえる選択肢」となりました。

（2）市街地中心部の旧耐震マンションは、建替えしやすくなった

耐震性が不足していると認定されたマンションは、地方自治体の権限で建替え後の容積率制限を緩和できることに。
中心市街地や再開発地域では、地方自治体が容積率を緩和しやすくなり、建替えが現実的になりました。

容積率制限の緩和率がどの程度進むのか、今後の事例に注目が集まります。
自治体が再開発をすすめたい地域では、旧耐震設計マンションの建て替えが進む可能性もあります。

新耐震マンションでも解体して売却が容易に

2020年2月の閣議決定で、新耐震マンションでも次のようなマンションは、「住民の80％以上の賛成」で解体・敷地売却ができる様になりました。

• 外壁の剝落等により危害を生ずるおそれがあるマンション
• バリアフリー性能が確保されていないマンション等

今後は、新耐震のマンションも解体して敷地売却が進みそうです。

【参考】国土交通省・マンションの管理の適正化と再生の円滑化を推進します

東京都でも法改正の予定

東京都では、2019年度に老朽化マンションを連続して建て替える為の新制度を創設する予定。

不動産会社が老朽マンション1棟を買い取って、別の場所へ転居先となる新たなマンションを建設すれば、新たなマンションの容積率を積み増せる制度です。

この制度が活用されれば、不動産会社が主導で、老朽化マンションを連続的に建替えするケースが増えると予想されます。

では、なぜこの様な制度を東京都が創設しているのでしょうか。
その理由は、東京都に築40年超のマンションが急増するためです。

東京都の着工から40年以上のマンションの推移

東京都内の分譲マンションは約181万戸あり、全国の約3割。

都内の分譲マンションの内、建替えを検討し始める築40年以上のマンション戸数が、
2013年　約12.6万戸
　　　↓
2023年　約42.8万戸
と大幅に増加します。

この築40年以上のマンションを建て替えないと、東京全体がスラム化してしまうため、東京都も本腰を入れているのです。

マンション建替えの費用は？

マンションの建替え費用はどのくらいか、ざっくりと計算してみます。
ここでは容積率に余裕が無い、建替えに不利なマンションの事例を考えます。

この場合、単純に

となります。

RCマンションの解体費用は、杭残置で概ね坪単価5万円〜8万円程度（1m²当たり1.5万〜2.5万円）。
再建築費用は、時期や場所、グレードによりますが、坪単価120万円程度（1m²当たり36万円）。

建替え費用が2,500万円では、さすがに誰も建替えに賛成しません。

マンション建替えの一般的な方法

そこで一般的には１戸あたりの面積を小さくして、一部を新築として売り出し、住民の建替え費用負担を軽くします。

例えば、この様に建替えができます。

新築で売却価格が、坪250万円だとすると、
250万円×13.6坪×23戸＝7億8,200万
は新たに入居する住民から調達できます。

建替え費用が、
解体8,000万円+新築12億円＝12億8,000万円
とすると、その差額　
12億8,000万円-7億8,200万円＝4.98億円
が住民の負担になります。

これを50戸で負担しますので、
4.98億円÷50戸＝約1,000万円

この方法だと、部屋は30％ほど狭くなりますが、1,000万円の負担で建替えは出来ることになります。

具体的に、一戸あたりの面積を小さくして建替え費用を抑えた例がこちら。

マンション建替えの期間

マンション建替えには…

• 建替え工事開始まで約2年間の協議、交渉、決議などの労力
• 着工からマンション完成まで約2年間の仮住まい費用

と長い期間の労力と費用が必要です。

建替えの具体例を見てみましょう。

マンション建替えに反対したらどうなる？

マンションの建替えは、住民の80％以上の賛成票が必要。
住民の20％が反対しても建替えできます。

法改正の影響で、建替えではなく、敷地売却（取り壊し）という選択肢も今後は増えることでしょう。

どちらにしても管理組合で一旦決議されれば、たとえ反対でも決議に従うことになります。

あなたが反対しても決議された場合、あなたの選択肢は2つ。

• 時価で管理組合に買い取ってもらう。
• 不動産会社や投資家に買い取ってもらう。

住み続けるという選択肢はありません。

建て替えが決まったマンションは、一般の人には売れません。
買うのは、管理組合か不動産会社、投資家になります。
価格は立地次第で高くも安くもなります。

4 マンションの寿命を決める要因とは

マンションの寿命は何で決まるのでしょうか。
マンションの寿命を決める要素はこれ。

これらの要素が複雑に影響し、マンションの寿命が決まります。

内装・設備

内装や設備は、5年〜12年という短いサイクルで交換が必要になります。

初めは寿命の短い鉄部の塗装が4〜6年に始まります。
8年頃から給排水ポンプなどの交換。
12年頃から自動ドア、共有部内装の交換などが必要になります。

この内装や設備の修繕・交換は、1度きりでなく繰り返し必要。
徐々に大規模修繕工事の費用が増える要因です。

外壁・防水

12〜15年目頃からは屋外足場を伴った外壁や防水工事が始まります。

これは外壁の目地に使われるシーリング材の耐用年数が12〜15年であることから、シーリング材交換にあわせてタイルの浮きを調べる全面打音検査・剥離補修や各所防水の補修を行うもの。

ちなみに外壁がタイル張りのマンションでは、築10年前後に打音検査を実施することが、国土交通省の指針でも推奨されています。

【参考】国土交通省・剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針

平成元年11月に北九州市でマンション外壁が落下し、2名が死亡1名が重傷という痛ましい事故がありました。

外壁タイルの検査指針は、この事故がきっかけ。

ただし今でも毎年のように、外壁タイルの落下は報告されています。

【参考】国土交通省・特定行政庁より報告を受けた建築物事故の概要

国土交通省が平成26年に調査したところ、10％以上の建物が外壁落下の恐れがあるとの結果もあります。

【参考】国土交通省・既存建築物における外壁材の落下防止対策に関する調査結果

重設備の寿命

大規模修繕で問題が深刻になるのは、特に金額の大きな修繕が築30年〜36年頃に必要になること。

重設備（給排水管取替、ガス管取替、エレベーター全取替、サッシなど建具取替）には多額の修繕費用が必要です。
給排水管やガス管の取替は1戸あたりの負担が100万円以上。
エレベーター取替や機械式駐車場では、1基あたり数千万円から。
タワーマンションのエレベーターは数億円かかります。

この修繕費用は、マンション管理組合が所有者から預かり積み立てた「修繕積立金」から、本来は支払われるもの。
しかし多くのマンションでは修繕積立金が不足します。
それまでの大規模修繕で使いきってしまうのです。

そこでマンションの管理組合は次のどれかを選びます。

• 不足した修繕費を一時金として住民から集める
• 金融機関から借りる（今後の修繕積立金を増やして返済する）
• 大規模修繕をあきらめる

大規模修繕については、こちらも参考に

意見がまとまらない管理体制の寿命

ここでマンションの管理組合がまとまれば良いのですが、住民が高齢化するとまとまらない場合もあります。

築30年を超えると、入居者の中には年金暮らしの人も多くなります。
80才を超える方もいます。

余命10年と思っている人と、マンションの価値を数十年間保ちたいと思っている人とでは、意見が対立します。
管理組合として、全ての住民が意見を統一して大規模修繕計画をまとめるのは難しくなります。

住民の意見をまとめる強力なリーダーが管理組合には必要なのです。

マンションの社会的寿命とは

（1）中古マンションが買われない日本

日本の不動産市場は、

• 新築住宅が大量に建てられ続けている
• 中古住宅は買われない。

という特徴があります。

他の先進国と比較すると、売買される住宅に占める中古住宅の割合は

• 日本：　13.5％
• アメリカ：　77.6%
• イギリス：　88.8％
• フランス：　66.4%

日本では、中古住宅を買う人が極端に少ないのです。

（2）価格下落が著しく、修繕が割にあわない

なぜ日本では中古住宅を買う人が少ないのでしょうか。
これは日本の住宅事情と消費者心理が原因です。

しかし日本では、住宅の規制は全くありません。

日本では、このように消費者の好みが新築住宅に偏っています。
とにかく新築がいい、中古はイヤという風潮が強いのです。

このため中古住宅は買い手も少なく、売れても安い価格になる傾向があります。

中古住宅は安くしか売れないので、リフォームしても割にあわなくなります。
リフォームをされない中古住宅は、デザイン、安全性、快適性が時代遅れに。

結果として社会からのニーズが無くなり、マンションの社会的寿命を迎えます。

中古マンションの価格下落率

マンションは築20年〜30年までに、大きく価値が無くなることが分かります。

さらにこの価格で売れているのは、資産価値が高いマンションだけ。

実は多くのマンションは、売りに出しても希望する価格で売れず、売却をあきらめています。

多くの中古マンションは売ることをあきらめる

首都圏の中古マンションで2019年に売り出された内、実際に売れたマンションの割合がこちら。

【中古マンション・戸建が売れた割合】

これを見ると築25年を過ぎたマンションは、売りに出しても約15％（6戸に1戸）しか買われないことが分かります。

もちろんこの中には「試しに高値で売り出してみただけ」という方も含まれてはいますが、それにしても低い割合だといえるでしょう。

住宅ローンや税制でも不利

中古マンションが売りにくい原因として、金融機関の住宅ローンでも不利なことがあります。

旧耐震基準のマンションには融資がつきません。
新耐震基準でも築年数が古いと、融資額が減額されたり融資期間が短くなる傾向があります。

住宅ローン減税も築25年を超えるマンションは対象外になります。

（3）入居者が入れ替われず、管理組合も高齢化

中古住宅として途中から入居する若い世代が少ないことは、所有者の年齢がマンションの築年数と共に高齢化する結果に。
高齢者だらけのマンションは居住者と共に一生を終える結果にもつながりかねません。

この問題は国土交通省でも認識され、様々な取り組みが始まっています。
中古マンションのリノベーションや瑕疵担保責任保険など、新しい動きも少しずつ増えています。

ただし国土交通省も、景気対策を考えると新築住宅の着工戸数を減らすことはできません。
新築マンションが続々と建てられている現状では、中古マンションを購入する人が急に増えるとは考えにくいのです。

（4）立地適正化計画で郊外は無人化

2014年に施行された「改正都市再開発特別措置法」によって、地方自治体が次々と立地適正化計画を発表しています。

立地適正化計画とは、人が住むエリアを、従来の都市計画で決めた市街化地域よりさらに狭いエリア「居住誘導地域」に集める計画。

今後の人口減少で、上下水道・ごみ収集などの公共サービス維持が困難になるため、急ピッチで計画が進められています。

もしあなたのマンションが、駅から遠く不便なエリアだと、もしかしたら数年後には「人が住まない区域」として無価値になる可能性もあります。

最も長い「コンクリート躯体の寿命」とは

最も長いのはコンクリート躯体の寿命。

正しい工事方法と材料で、理想的なコンクリート躯体が構築された場合、きちんとしたメンテナンスが行われると、60年〜100年以上の寿命があります。

平成28年8月に国土交通省建設産業局と住宅局が発表した資料「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、この様な内容が示されています。

鉄筋コンクリートの耐用年数について	出典
実態調査を行った結果、鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上あると認められた。	篠崎徹・毛見虎雄・平賀友晃・中川宗夫・三浦勇雄(1974) 「約50年を経過した鉄筋コンクリート造の調査」日本建築学会学術講演梗概集
実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ－ト造建物の物理的寿命を117年と推定。	飯塚裕(1979) 「建築の維持管理」鹿島出版会
鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、鉄筋を被覆するコンクリートの中性化速度から算定し中性化が終わったときをもって効用持続年数が尽きるものと考える。鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる。)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年。	大蔵省主税局(1951) ｢固定資産の耐用年数の算定方式｣
固定資産台帳の滅失データを基に、区間残存率推計法を用いて、家屋の平均寿命(残存率が50％となる期間)を推計した 結果(2011年調査) RC系住宅は68年、RC系事務所は56年	小松幸夫（2013） 「建物の平均寿命実態調査」

これらを見ると、

• 物理的には鉄筋コンクリートの寿命は50年〜100年
• 実際は68年で取り壊されている

ということが分かります。

コンクリートの一般的な劣化メカニズムは中性化。
コンクリートが酸性雨などにさらされて、外から徐々に中性化するというもの。
その影響で中の鉄筋が錆び、体積がふくらんで「爆裂」という状態が起きます。

工事の時に使用したコンクリートの材料に問題があると、「アルカリ骨材反応」や「海砂による塩分」など、別の劣化メカニズムが起こることも。
特に1960年〜70年代に建てられたマンションでは、「洗浄不足で塩分が残った海砂」による欠陥コンクリート住宅が多く、1980年頃には社会問題となりました。
その後、コンクリートの品質管理項目として、コンクリート塩分濃度が必ず測定される結果となっています。

また竣工後のメンテナンス不良でも、コンクリートの寿命は大きく変わります。
外装が補修されないと「微細なクラックからの浸水」などが起き、酸性雨がコンクリート内部に侵入して劣化（中性化）を加速するケースもあります。

こういったコンクリート躯体の劣化が進むと、外壁のタイルや塗装にも表れます。
外回りと内装の見える範囲を確認して、大きな亀裂やタイルの割れ、落下などがなければ、そこまで心配する必要はありません。
特に、ひさしやバルコニーの付け根など、力がかかりやすいところを注意して確認してみてください。

耐震設計

今存在するマンションには、大きく分けて2種類の耐震基準があります。

1981年（昭和56年）の5月31日以前に着工されたマンションは「旧耐震」、それ以降は「新耐震」と呼ばれます。

旧耐震のマンションは、今の耐震基準より弱く設計されており、震度6以上の地震では瞬間的に崩壊・倒壊する可能性があります。

新耐震のマンションは、震度6以上の地震でも、すぐには崩壊・倒壊しないように設計されています。

ただし旧耐震のマンションでも、全てが新耐震より弱い訳ではありません。

一部の旧耐震のマンションでは、設計時に余裕が十分にあり、偶然新耐震の基準をクリアするものもあります。

東京都の調査（2013年）によると、耐震診断を実施した旧耐震の分譲マンション182棟のうち36.8％は、耐震性がある（Is値0.6以上）と診断されています。

このように、旧耐震のマンションが耐震性があるかどうかを判定するためには、「耐震診断」という調査をする必要があります。

耐震診断をおこなった結果、運良く新耐震基準（Is値0.6以上）を満足していれば何もする必要ありません。

しかし耐震性能が新耐震基準に不足している場合は、「耐震改修工事」をする必要があります。

耐震改修工事の工事費は、1戸あたり数十万〜数百万円かかるため、年金暮らしの高齢者には厳しい負担になります。

耐震改修工事の事例

【事例1】

1973年築、東京都目黒区マンション、173戸
耐震改修工事費用：2億円（1戸当たり115万円）

【事例2】

1978年築、東京都豊島区マンション、126戸
耐震改修工事費用：8,000万円（1戸当たり63万円）

【事例3】

1973年築、東京都港区マンション、45戸
耐震改修工事費用：4億円（1戸当たり889万円）

出典：　国土交通省/マンション耐震化マニュアル

今後は耐震診断が義務化される流れに

耐震改修促進法の改正（2013年11月25日施工）により、自治体が指定した緊急輸送道路の沿道のマンションには、耐震診断が義務化されました。

今後も耐震診断が義務化される流れは続き、耐震診断の結果、耐震性が不足しているマンションは、売ることが難しくなると予想されます。

もし金融機関が、耐震性不足のマンションへの住宅ローン融資を止めた場合は、その日を境に売ることができなくなる恐れもあります。

旧耐震基準のマンション売却については、こちらで解説しています。

5 売ることも考えておく

あなたのマンションの寿命に不安がある場合は、まず売却価格を確認して、今後の選択肢を考えてみてはいかがでしょうか。

売却したお金で、郊外の築浅マンションを購入するという選択肢もあります。
また戸建住宅であれば、庭仕事や家庭菜園などを楽しめますし、相続後は更地にして売却するという選択肢も。
もちろん子供に残すことができます。

不動産相場が高騰している今なら、あなたのマンションが意外な高値で売れる可能性もあります。