家を買い替えるイメージ
「家の買い替えでつなぎ融資があるみたいだけど、実際どうなの? 注意点は?」

家の買い替えでつなぎ融資を利用するか、お悩みでしょうか?

気に入った家を先に買ってから、今の家を売りたいけれど、購入資金が足りない。
家が売れるまでの間だけ、つなぎ融資を利用したいけど、大丈夫だろうか?
安心してつなぎ融資を利用できれば理想的なのに。

そんなあなたのために、家の買い替えのつなぎ融資について、分かりやすく解説します。

家の買い替えの「つなぎ融資」は、上手に利用するとメリットの多い便利なローンです。

ただし利用する場合は、デメリットもあるので対策を知っておきましょう。

つなぎ融資で理想の住み替えを実現することは、ご家族の幸せに繋がりますね。

あなたの家の買い替えが、つなぎ融資を利用して成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

家の買い替えの「つなぎ融資」で、買い先行が可能になる

家の買い替えの「つなぎ融資」とは、「新しい家の購入資金」と「古い家の売却資金」のタイミングがずれる場合に利用される短期のローン。

つなぎ融資を利用することで、今の家を売却する前に、新しい家を購入することができます。

「つなぎ融資」が必要になるのは、次の2つの条件が当てはまる場合。

「つなぎ融資」が必要なケース

  • 新しい家の購入資金として、今の家の売却代金が必要。
  • しかし今の家の売却より先に、新しい家の購入を先にする。

つなぎ融資を利用した買い替えの手順

つなぎ融資を利用した買い替えの手順はこちら。
家の買い替えでのつなぎ融資

ハウスくんハウスくん

つなぎ融資を使えば、先に家を購入できるのは良いね。


家博士家博士

そうだね、やっぱり先に買うと色々メリットがあるからね。
つなぎ融資の、メリットとデメリットを整理しよう。

つなぎ融資を利用するメリットとデメリット

つなぎ融資を利用する3つのメリット

家の買い替えでのつなぎ融資を利用するメリットは次の3つ。

【買い替えのつなぎ融資の3つのメリット】
  • 先に新しい家を購入できるので、引越しが一度で済む。
  • 売却のタイミングに縛られず、気に入った家をすぐに買える。
  • 空き家にして売り出すことで、内覧が増え、即入居可で売れやすくなる。

子供の通学や仮住まいの費用を考えると、引越が一度で済むのは魅力的です。

また気に入った家をすぐに買えるというのも、今後の人生を考えると大切なことですね。

さらに空き家として売り出すことで、内覧対応も楽に。
不動産会社もアポ無しで内覧できるために、内覧件数が増え、即入居可というメリットもあることから、売却で有利です。

ハウスくんハウスくん

つなぎ融資はスゴイ良さそうだね!


家博士家博士

まぁまぁ、デメリットも知っておこう。

つなぎ融資を利用する2つのデメリット

つなぎ融資の利用にはデメリットもあります。

【買い替えのつなぎ融資の2つのデメリット】
  • 多くは不動産会社の売却保証とセットになっており、売却価格が下がるリスクがある。
  • トラブルがあっても、途中で不動産会社を替えられない。

買い替えのつなぎ融資は、ほとんどが不動産会社の売却保証制度とセット。

だから買い手が現れない場合は、査定価格の80〜90%で不動産会社に売却することになります。

売却保証については、こちらで解説しています。

他にも、売り出し価格の制限など会社により規定があるので、複数の不動産会社に相談しましょう。

また新しい家を購入してつなぎ融資を受けた後は、不動産会社を替えることができません。

信頼できる担当者と出会い、人間関係を築くことも大切です。

ハウスくんハウスくん

不動産会社選びが大切ってことだね。
どうやって不動産会社を選べば良いの?


家博士家博士

3〜6社の不動産会社に無料査定を依頼して、しっかり話を聴き比べることだね。

つなぎ融資は大手不動産会社に依頼する

買い替えのつなぎ融資を利用する場合、まず大手不動産会社に依頼して、不動産会社の斡旋で金融機関から借ります。
(東急リバブルなど一部は、自社の立替です。)

買い替えのつなぎ融資が利用できる不動産会社

買い替えのつなぎ融資が利用できる大手不動産会社として、こちらがあります。

【つなぎ融資が利用できる不動産会社】
(表は横にスクロールします)
不動産会社 融資限度額 融資期間 参考金利 融資条件 金融機関 備考
三井のリハウス 【担保物件未成約】300万円~5,600万円以内※評価額70%が上限【担保物件成約済】300万円~6,800万円※評価額の85%が上限 当初6ヶ月以内(延長を含め最長12ヶ月) 年4.4% 当社仲介にて買替の購入契約を締結、当社仲介にて担保物件売却の売買契約を締結済または専属専任・専任媒介契約を締結済みの個人、仲介手数料をお支払いの方 アルヒ株式会社
住友不動産販売 最大3億円(売価の70%以内・上記資金使途の範囲まで) 1年以内(売却不動産の引渡完了まで) 3.225%(短期プライムレート連動) 融資実行時20歳以上、売主及び買主の両者とも住友不動産販売の仲介による売買契約済みの売主 三井住友銀行 売却物件に住友不動産販売の抵当権設定仮登記(費用客負担)
東急リバブル 立替払制度(売却代金の85%又は売却保証の金額の100%) 個別相談 個別相談 個別相談 自社 ●買換えつなぎ●抹消つなぎ●ローンつなぎの3種類あり
野村の仲介 1億円(売却保証額が上限) 最長12ヶ月 ※借入期間は個別に審査の上、決定いたします 短プラ連動の住宅ローン+0.75% 当社買換保証制度をご利用いただく個人のお客様 三井住友銀行
小田急不動産 1億円(売却保証額が上限) 最長12ヶ月 短期プライムレート+1.75% 「買取保証制度」利用の個人、購入時の住宅ローンは提携金融機関を利用、融資実行時満20歳以上、提携金融機関の融資審査に適合 提携金融機関

これらつなぎ融資の制度がある不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定サイト「すまいValue」が便利。

すまいValueでは、数分の入力で、これらの不動産会社へまとめて査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

ハウスくんハウスくん

とりあえず無料査定を依頼して、話を聴き比べるのが良さそうだね。
つなぎ融資がイマイチだったら、他に選択肢はあるの?


家博士家博士

つなぎ融資以外にもダブルローンを使う方法などもあるよ。

「つなぎ融資」以外の2つの方法

家の買い替えで、つなぎ融資以外の選択肢として、次の2つがあります。

方法1. ダブルローンや普通の住宅ローンを利用する方法

条件と銀行次第では、ダブルローンや住み替えローンを利用することも可能です。

今の家のローンが残っている場合はダブルローン

ダブルローンとは、今の家が半年や1年で売却できる前提で、新しい家のローンを借りる方法。

家が売れるまでの間は、月々の返済が2重になってしまいますが、金融機関によっては利子分だけに猶予してくれる場合も。

一般的に次のような場合は、融資審査に通りやすいでしょう。

  • 今の家の住宅ローン残債が少額。
  • 世帯年収や属性に対してローン余力が十分にある。
  • 今の住宅ローンを順調に返済しており、他にローンが無い。

先ずは住宅ローンを借りている銀行に相談してみましょう。

ダブルローンについて、詳しくはこちらで解説しています。

今の家のローンが無いなら通常の住宅ローン

今の家のローンが無い場合は、通常の住宅ローンを利用する方法も。

普通に住宅ローンを借りて、今の家が売れてから一括返済をします。

住宅ローン減税が利用できるなら、低金利で借りて返済を遅らせても良いでしょう。

方法2. 今の家を先に売却する

つなぎ融資を利用せず、今の家を先に売却する方法もあります。

家の売却を優先する欠点として、家が売れたのに新しい家が見つからないと、売却後の仮住まいが必要になってしまう事。

ただ運が良ければ、買い主に家賃を支払って売却後もしばらく住まわせてもらえるケースもあります。

相場が落ち着くまで賃貸という方法も

さらに発想を変えると、思い切って数年間を賃貸住宅で過ごし、数年後に不動産価格が落ち着いてから、新しい家を購入するという選択肢もあります。

この様なイメージですね。
賃貸に仮住まいするイメージ

今は、都心部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年11月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。

売却するには良いタイミングですが、家を購入するにはあまり良いタイミングではないかもしれません。

まとめ

ここまで「家を買い替えるなら、知っておくべき『つなぎ融資』」として解説してきました。

つなぎ融資の3つのメリットは、

  • 引っ越しが一度で済む
  • 気に入った家をすぐに買える
  • 家が売りやすくなる

一方でデメリットは、

  • 売却価格が下がるリスクがある
  • 不動産会社を途中で変更できない

デメリットの対策として、3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を選びましょう。

つなぎ融資が利用できる不動産会社は、三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+などの大手不動産会社があります。

家の買い替えは不動産売買でも一番複雑で専門知識が不可欠です。

買い替えについてはこちらも参考に

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U



あなたの家の買い替えが成功することを、心よりお祈りしております!