家を買い替えるイメージ
家の買い替えの「つなぎ融資」は、上手に利用するとメリットの多い便利なローンです。
ただし利用する場合はリスクにも注意が必要。

家の買い替えで「つなぎ融資」が必要なケースとは

「つなぎ融資(つなぎローン)」の一般的な定義は、「新築戸建住宅を購入する際、土地購入から建物完成までの間に工務店などに支払う資金を短期で借りるローン」。

家の買い替えの「つなぎ融資」はこれとは別。
「新しい家の購入資金」と「古い家の売却資金」のタイミングがずれる場合に利用される短期のローンです。

家の買い替えでは、「家の売却」と「家の購入」を両方行うため、手順が複雑になります。
「つなぎ融資」が必要になるケースとは、2つの条件が当てはまる場合です。

「つなぎ融資」が必要なケース

  • 資金の都合で、新しい家の購入資金として、今の家の売却代金が必要な場合。(住宅ローン利用も含む)
  • 買い替えのタイミングで、新しい家の購入が先になり、家の売却が間に合わない場合。

イメージとしてはこれ。
家の買い替えでのつなぎ融資

メリットとデメリットは?

メリットはこれ

家の買い替えでのつなぎ融資のメリットは…

【買い替えのつなぎ融資のメリット】
  • 先に新しい家を購入できるので、引越しが一度で済む。
  • 売却のタイミングに縛られず、気に入った家をすぐに買うことが可能。

子供の通学や仮住まいの費用を考えると、引越が一度で済むのは魅力的です。また気に入った家をすぐに買えるというのも、今後の人生を考えると大切なことですね。

デメリットもある

メリットばかりではありません。デメリットもあります。

【買い替えのつなぎ融資のデメリット】
  • 多くは不動産会社の売却保証とセットになっており、売却価格が下る可能性あり。
  • トラブルがあっても、途中で不動産会社を替えられない。

買い替えのつなぎ融資は、ほとんどが不動産会社の売却保証制度とセット。

だから買い手が現れない場合は、査定価格の80〜90%で不動産会社に売却することになります。

売却保証については、こちらで解説しています。

他にも、売り出し価格の制限など会社により規定があるので、複数の不動産会社に相談しましょう。

また新しい家を購入してつなぎ融資を受けた後は、不動産会社を替えることができません。
信頼できる担当者と出会い、人間関係を築くことも大切です。

利用方法

買い替えのつなぎ融資は、基本的に不動産会社に依頼し、不動産会社の斡旋で金融機関から借りるローン。
(東急リバブルなど一部は、自社の立替です。)

不動産会社の例

不動産会社が用意しているつなぎ融資の例です。

【不動産会社のつなぎ融資の例】
(表は横にスクロールします)
不動産会社 融資限度額 融資期間 参考金利 融資条件 金融機関 備考
三井のリハウス 【担保物件未成約】300万円~5,600万円以内※評価額70%が上限【担保物件成約済】300万円~6,800万円※評価額の85%が上限 当初6ヶ月以内(延長を含め最長12ヶ月) 年4.4% 当社仲介にて買替の購入契約を締結、当社仲介にて担保物件売却の売買契約を締結済または専属専任・専任媒介契約を締結済みの個人、仲介手数料をお支払いの方 アルヒ株式会社
住友不動産販売 最大3億円(売価の70%以内・上記資金使途の範囲まで) 1年以内(売却不動産の引渡完了まで) 3.225%(短期プライムレート連動) 融資実行時20歳以上、売主及び買主の両者とも住友不動産販売の仲介による売買契約済みの売主 三井住友銀行 売却物件に住友不動産販売の抵当権設定仮登記(費用客負担)
東急リバブル 立替払制度(売却代金の85%又は売却保証の金額の100%) 個別相談 個別相談 個別相談 自社 ●買換えつなぎ●抹消つなぎ●ローンつなぎの3種類あり
野村の仲介 1億円(売却保証額が上限) 最長12ヶ月 ※借入期間は個別に審査の上、決定いたします 短プラ連動の住宅ローン+0.75% 当社買換保証制度をご利用いただく個人のお客様 三井住友銀行
三井住友トラスト不動産 1億円(売却保証額が上限) 6ヶ月程度(個別審査) 個別相談 個別相談 三井住友信託銀行

これらつなぎ融資の制度がある不動産会社に査定を依頼するなら、一括査定サイト「すまいValue」が便利。

今すぐ無料であなたの家の査定を依頼できます。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

「つなぎ融資」をしないとどうなる?

直接金融機関に依頼する方法も

条件と銀行次第では、不動産会社を経由せずに、直接金融機関にローンを依頼することも可能です。

一般的に次のようなケースは融資審査も通りやすくなります。

  • 今の家の住宅ローン残債が少額。
  • 世帯年収や属性に対してローン余力が十分にある。
  • 今の住宅ローンを順調に返済しており、他にローンが無い。

先ずは住宅ローンを借りている銀行に相談してみましょう。

抵当権設定などで別費用が必要になったり、返済が一括ではなく毎月返済だったり、金融機関によって条件が異なります。

収入などにもよりますが、一般的には300万円程度までの少額であればフリーローン、それ以上は不動産担保ローンというイメージ。

新しい家の住宅ローンを多目に借りて、売却後に一括返済する住み替えローンという方法もあります。

住み替えローンについては、こちらで詳しく解説しています。

売却を優先するのもあり

つなぎ融資をしない方法として、家の売却を優先する方法があります。

家の売却を優先する方法の欠点としては、家が売れたのに新しい家が見つからないと、売却後の仮住まいが必要になってしまう事。

ただ運が良ければ、買い主に家賃を支払って売却後もしばらく住まわせてもらえるケースもあります。

さらに発想を変えると、思い切って数年間を賃貸住宅で過ごし、数年後に不動産価格が落ち着いてから、新しい家を購入するという選択肢もあります。

この様なイメージですね。
賃貸に仮住まいするイメージ

今は、都心部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年5月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

売却するには良いタイミングですが、家を購入するにはあまり良いタイミングではないかもしれません。

家の買い替えでは、不動産会社選びが重要

家の買い替えは不動産売買でも一番複雑で専門知識が不可欠です。

買い替えについてはこちらも参考に

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,759社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


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