「立地適正化計画で家が売れなくなるの？」
立地適正化計画についてお悩みですね。
確かに国土交通省の主導で、各自治体では立地適正化計画が着々と進んでいます。
ただ自治体の一部には、国からの補助金を目的に形だけ計画を進めているケースもあり、実態は様々。
この記事では、立地適正化計画で家が売れにくくなるリスク、立地適正化計画の現状と今後について解説します。
あなたの立地適正化計画への不安が解消し、最適な選択肢を判断するためにこの記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
立地適正化計画とは
人が住むエリアを狭くして、人を集める
立地適正化計画とは、簡単に説明すると「人が住むエリアを今より狭く、集める政策」。
これから人口が減少する都市機能を維持するために、中心部のより狭いエリアに人が集まって住む「コンパクトシティー」を目指すものです。
大きく3つのエリアに分けられる
立地適正化計画では、大きく次の3つのエリアに分けます。
- 都市機能誘導区域（赤色）
→店舗や福祉施設などの立地を促すエリア - 居住誘導区域（青色）
→住宅を集めて人口密度を保ち、生活サービスなどの水準を確保するエリア - 居住誘導区域外（緑色）
→人が減り、生活サービスなどの水準が維持できないエリア
ハウス 居住誘導区域外だと、生活サービスが維持できないの？
家博士 すぐにではないけど、10年後、20年後に住みにくくなるね。
居住誘導区域外は住みにくくなる
いずれゴミ収集や電気・水道が止まる
長期的に居住誘導区域外は住みにくくなります。
なぜなら居住誘導区域外は人が減り続け、いずれ生活サービスが維持できなくなるため。
生活サービスとは、ゴミ収集・上下水道・電気・公共交通・道路・橋など、今までは当たり前に使えたサービスです。
ハウス でも水道や電気はすでにあるから、料金を支払えばそのまま利用できるんじゃないの？
家博士 水道管は30年程度で交換しないと漏水で使えなくなる。電気も同じ。
設備の更新は利用料金だけではとても足りないんだ。
国と自治体は居住誘導区域に人を集める
国と自治体は、居住誘導区域内に人を集めようと、補助金や税優遇、規制緩和で後押しします。
例えば、住宅ローン控除が、居住誘導区域内しか利用できなくなる可能性もあるでしょう。
その結果、居住誘導区域外には新しい人が増えず、徐々に居住誘導区域内に移住する人が増えると予想されます。
ハウス でもそんなに上手くいくかな？
なんだかんだ、今のままで特に変わらないような気もするけど。
家博士 もちろん自治体の中には、変わらない自治体もある。
国からの補助金を目的に計画だけ立てている自治体も多いよ。
ただそんな自治体は、ゆるやかに破綻に向かっていくしかないんだ。
何もしない自治体はいずれ破綻する
急激に減っている日本の人口
日本の人口は、急激に減っています。
日本の長期人口変化
終戦時（1945年）には7,199万人だった人口が、その後60年で約1.8倍の12,808万人に増加。
しかし2008年にピークを迎え、日本の歴史上で初めての人口減少期に入りました。
2050年には、1970年と同じ水準の10,192万人まで日本の人口は減少します。
ハウス でも1970年くらいに戻るだけでしょ。
家博士 ところが人口の中身が全然違う。
老人だらけで、税収は減、年金医療費の負担が激増するんだ。
老人だらけの2050年
2050年の人口は1970年と同じですが、年齢構成は全く違います。
65歳以上の高齢者の割合は、
- 7.1％（1970年）
↓ 5.1倍 - 37.7％（2050年）
と大幅に増え、老人だらけの2050年に。
人口減少で公共サービスは維持困難に
この人口減少と共に地方の過疎化も進み、2050年には…
- 住宅地の18.7％が無人化する
- さらに32.3％が人口半数以下になる
と予想されています。
人口密度が減ると行政コストが増えてしまうため、いずれ行政が破綻してしまいます。
ハウス うーん、地方には厳しい未来が待っているんだね。
家博士 地方だけじゃない。
都市でも郊外のニュータウンなどは過疎化が進んで、売れないエリアも増えてきたよ。
都市でも郊外は過疎化が進む
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアも同じ
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
首都圏でも、すでに売れないエリアが
家博士 そもそも、今でもすでに売れないエリアがある。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
ハウス うーん、すでに首都圏でも売れないエリアがあるのか。
家博士 田舎はすでに売りにくいエリアも多いけど、今後はますます売りにくくなる。
立地適正化計画で居住誘導区域外になったら、やっぱり影響はあるよ。
あなたの家は居住誘導区域の内か外か
あなたの家は、立地適正化計画の影響を受けるでしょうか？
ある程度は予測が可能です。
「居住誘導区域」の条件
居住誘導区域には、目安が公表されており、ざっくりと次の様な場所です。
- （ある程度利用客数のある）鉄道の駅から徒歩圏内
- 主要幹線道路の沿道
- 市役所や大病院、主要公共施設のある周辺
国土交通省の資料では次のような表現になっています。
居住誘導区域を定めることが考えられる区域
- 都市機能や居住が集積している都市の中心拠点及び生活拠点並びにその周辺区域
- 都市の中心拠点及び生活拠点に公共交通により比較的容易にアクセスすることができ、都市の中心拠点及び生活拠点に立地する都市機能の利用圏として一体的である区域
- 合併前の旧町村の中心部等、都市機能や居住が一定程度集積している区域
居住誘導区域の例
例1. 青森県弘前市
「居住誘導区域」を市街化区域の総面積の69％に絞り込んだ。
具体的に
- ＪＲ駅から約800メートル以内
- 主要バス路線の停留所から約300メートル以内
を「居住誘導区域」に設定。
冬でも暮らしやすくなるよう、融雪設備を備えた街路を導入。
融雪設備を入れた地域ではマンション建設が進んでいる。
【参考】弘前市立地適正化計画
例2. 富山市
２００５年からコンパクトシティーづくりに乗り出した富山市は中心部と拠点になる地域をＬＲＴ（次世代型路面電車）やバスで結び、沿線居住を誘導。
中心市街地の人口は１５年まで８年連続で増え、地価も回復傾向にある。
ＬＲＴやバス沿線に住む人口比率を１６年の３７％から２５年に４２％に引き上げるのが目標。
【参考】富山市立地適正化計画
例3. 山形県鶴岡市
「居住誘導区域」を市街化区域の総面積の40％に絞り込んだ。
住宅の建て替えを周辺の空き地や狭い路地と一体で進めて、広い道路に面した住宅地に再生。
日本版「ランドバンク」と呼ばれる手法で、中心部の居住環境を改善し、移り住みやすくしている。
【参考】鶴岡市都市再興基本計画
区域外になりそうなら
いずれ売るなら、早く売る方が良い
「居住誘導区域」の外になりそうな家で、いずれ売るつもりなら、なるべく早く売ったほうが良いでしょう。
まだ今なら「立地適正化計画」の影響はほとんどありません。
今なら「立地適正化計画」の影響は少ない
なぜなら多くの自治体では、まだ具体的なエリア分けが発表されていないため。
居住誘導区域が具体的に発表されたり、地方自治体による住民説明会などが始まれば、重要事項説明に記載しなくてはいけません。
また居住誘導区域の認知度はまだ低いため、エリア分けが発表されても、売買価格にまだそれほど影響していません。
今後は徐々に影響が出てくるため、最新の情報を不動産会社にヒアリングした方が良いでしょう。
いくらで売れるのか確認してみる
売却するか迷っているなら、まずいくらで売れるのか確認してみてはいかがでしょうか。
家の価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
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ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
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【公式サイト】すまいValue
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
もっと詳しく立地適正化計画を知る
人口急減と高齢化でも、地方が生き残るための政策
立地適正化計画は、コンパクトシティを目指す政策として、2014年成立の改正都市再生特別措置法により創設。
立地適正化計画は、人口急減と高齢化の進む環境でも地方が都市機能を維持し、生き残りを図るための政策として進められています。
急激に進む地方の人口減少と高齢化
日本では人口が2008年にピークを迎え、以降は歴史上で初めての人口減少期に入っています。
そんな中で、特に地方都市は人口減少と高齢化が急速に進んでおり、このままでは都市機能が維持できない状況です。
例えば地方の都市（5万人クラス）では2010年→2040年の30年間で総人口が3割減少し、生鮮年齢人口（15歳〜64歳）は4割減少すると見込まれます。
地方はコンパクトなまちづくりが必須
これから地方が生き残るためには、コンパクトなまちづくりが欠かせません。
コンパクトなまちであれば、人口が減少し税収が減っても、今の都市機能やインフラを維持できます。
インフラとは、上水道、下水道、電気、電話、道路、橋、警察、消防、公共交通、ゴミ収集など。
これらのインフラは、人口密度が低いほど維持費用が高くなり、大幅な赤字となる傾向にあります。
今まではなんとか維持してきましたが、急激な人口減少でさらに赤字がふくらみ、一部ではすでに維持できない自治体も。
だからやむを得なく、人が住むエリアを中心部に集め、人口密度が低いエリアに人が住まないことを目指しているのです。
旧東ドイツで成功している
この政策には実績があります。
冷戦終了後の東西ドイツ合併時、東ドイツの多くの地域から西ドイツに人が移動し、東ドイツでは街が荒廃しました。
人口の減った東ドイツでは、この「居住誘導区域」に人を集め、その結果、街を再び活性化することに成功したのです。
686都市がすでに取り組んでいる
2014年8月「改正都市再生特別措置法」が施行。
「立地適正化計画」は地方自治体が計画を作成・公表しますが、すでに686都市が具体的に取り組み、448都市が計画を作成・公表しています。
立地適正化計画の作成状況（2023年7月）
最終的に全ての自治体が対象
この「立地適正化計画」は、いずれ全ての地域に適用されます。
具体的に取り組んでいる自治体の数も、2015年初めには40ほどだったのが、既に600超。
ある程度の時差はあるかもしれませんが、あなたの地域にもいつか確実に適用されます。
あなたの市区町村の進捗は、「〇〇市 立地適正化計画」で検索すれば分かります。
県庁所在地や3大都市圏も対象
立地適正化計画は、地方や田舎に限った話でなく、県庁所在地や3大都市圏の郊外も対象です。
モデル都市の居住誘導区域は31％〜89％に縮小
国土交通省では立地適正化計画のモデル都市をまとめています。
モデル都市の中には県庁所在地や人口40万人以上の大きな都市が含まれています。
これらのモデル都市では、居住誘導区域の面積が市街化区域の31％〜89％に縮小。
つまりこれまでの都市計画で市街化区域（都市化を目指す地域）だったエリアが、居住誘導区域ではこれだけ小さくなっているのです。
| 人口 | 居住誘導区域の市街化区域等の面積に占める割合 | |
|---|---|---|
| 青森県弘前市 | 17.7万人 | 69% |
| 山形県鶴岡市 | 13万人 | 40% |
| 新潟県見附市 | 4万人 | 68% |
| 石川県金沢市 | 46.6万人 | 43% |
| 岐阜県岐阜市 | 40.7万人 | 57% |
| 大阪府大東市 | 12.3万人 | 89% |
| 和歌山県和歌山市 | 36.4万人 | 67% |
| 山口県周南市 | 14.5万人 | 31% |
| 福岡県飯塚市 | 12.9万人 | 51% |
| 熊本県熊本市 | 74.1万人 | 55% |
| 青森県むつ市 | 5.8万人 | 56% |
| 千葉県柏市 | 41.3万人 | 80% |
| 長野県松本市 | 24.3万人 | 50% |
| 富山県黒部市 | 4.1万人 | 33% |
| 静岡県藤枝市 | 14.4万人 | 81% |
| 福井県大野市 | 3.3万人 | 72% |
| 大阪府枚方市 | 40.4万人 | 86% |
| 広島県三原市 | 9.6万人 | 50% |
| 香川県高松市 | 42.1万人 | 91% |
| 福岡県北九州市 | 96.1万人 | 47% |
| 長崎県長崎市 | 42.9万人 | 63% |
| 富山県高岡市 | 17.2万人 | 46% |
| 愛知県岡崎市 | 38.1万人 | 86% |
| 兵庫県西脇市 | 4.1万人 | 50% |
| 山口県宇部市 | 16.9万人 | 32% |
さらに見直しが進む予定
立地適正化計画は適時見直しされる事になっています。
だから今は居住誘導区域になっていたとしても、数年後には区域外になる可能性もあるのです。
公式パンフレットにも、「不断の見直し」が必要だと強調されています。
まとめ
ここまで立地適正化計画について解説してきました。
立地適正化計画は、人口が急減し高齢化が進むなかで、日本が撤退戦を戦う戦略です。
居住誘導区域内は生活サービスを維持しますが、区域外は人口を減らして生活サービスを撤退します。
残念ながら、今の人口構成はすぐに変わらず、出生率も大きな改善は期待できません。
確実にやってくる人口減少と高齢化に対応できない都市は、いずれ破綻します。
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
なんとなく家の周りが過疎化していると感じるなら、まずは今いくらで売れるのか確かめてみてはいかがでしょうか。
あなたが最適な決断をし、将来も後悔することなく、次世代へ資産を受け継がれることを心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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