住宅ローンを滞納したらどうなる?
「住宅ローンを滞納すると、どうなるの?」
「すぐに家を追い出されて、住む場所がなくなる?」

住宅ローンの支払ができないと、どうなるのか不安ですね。

気をつけたいのは、あせってさらに事態を悪くしないこと。

住宅ローン滞納をきっかけに、人生が最悪の状態に堕ちるのは避けたいもの。
なるべく生活を犠牲にせずに、住宅ローンの問題を解決できれば理想的ですね。

そんなあなたに、住宅ローン滞納の影響を最小に抑え、問題を解決するための注意点をまとめました。

この注意点を知ることで、住宅ローン滞納の影響を最小限に抑え、事態の悪化を防げます。

さらに注意点を知ることで不安が軽減し、安心して今後の生活を考えることもできるでしょう。

ここでは、住宅ローンを滞納したときの注意点を、「いつ」「何が起きるのか」と合わせてまとめました。

あなたの問題が無事解決し、新たな生活をスタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。

住宅ローン滞納の後はどうなる?

住宅ローンを滞納しても、すぐに家を追い出される訳ではありません。

手続きが順番に進められるので、段階によっては競売を防ぐことも可能です。

最終的には競売になり、家を出ることになる

住宅ローン滞納が数ヶ月間続くと、必要な手続き踏んで、最終的には家が競売にかけられます。

この間何もしないと、家の購入者(買受人(かいうけにん))が決まった後に、家を出ていくことになります。

住宅ローンは不足分が残る

ハウスくんハウスくん

住宅ローンはどうなるの?

家博士家博士

家の売却代金でローンは減るけれど、不足分は残ってしまうんだ

次の図のように、住宅ローンは、一部が残ります。
不足分イメージ

例)
住宅ローンの残債が1,500万円
競売による売却価格が1,200万円
売却費用(延滞利息など含む)100万円
1,500万円−(1,200万円-100万円)=400万円
不足分の400万円分は競売後も残ります。

最短8ヶ月で出ていくことに

競売開始決定通知が出てから、どのくらいの期間で家を追い出されるのかは、裁判所や時期によって違います。

最短だと、競売開始決定通知が出てから8ヶ月。

実際の統計では、64.5%が6ヶ月〜1年以内に競売が実行されています。

  • 不動産関係の競売件数: 18,568件
  • この内6ヶ月〜1年以内に実行: 11,982件(64.5%)

ハウスくんハウスくん

滞納から競売開始決定通知までは、どのくらいなの?


家博士家博士

債権者によって期間が違うけど、通知が順番に届くからその通知でどの段階か分かるよ

滞納・競売・退去の流れ

住宅ローンの滞納から競売、退去までは、次のような流れで進みます。

競売の流れ

  • 住宅ローンの滞納
      ↓
  • 書面・電話による督促
      ↓
  • 期限の利益喪失通知(滞納開始から3〜6ヶ月)
      ↓
  • 代位弁済通知・一括払い請求書
      ↓
  • 競売開始決定通知書(地方裁判所から「特別送達」で届く)
      ↓(約2ヶ月)
  • 不動産現状調査(地方裁判所から執行官が訪問)
      ↓(約4ヶ月)
  • 入札の通知
      ↓(約1ヶ月)
  • 期間入札の開始
      ↓(約2週間)
  • 開札日
      ↓(約1週間)
  • 売却許可決定・所有権移転
      ↓
  • 同意すれば即時に退去・拒否すれば約2ヶ月間住み続け強制執行

滞納後の流れに関して、少し補足します。

滞納が3ヶ月以上続くと「事故」になりブラックリスト登録

住宅ローンの滞納から2ヶ月程度は、金融機関から手紙や電話で支払いを催促されます。

この時には「法的手段を取る」といった文言がないため、普通はあまり危機感を感じないでしょう。

しかし、滞納が3ヶ月以上続くと「事故」扱いとなり、個人信用情報センターに延滞情報が登録されることに。

いわゆる「ブラックリスト」で、延滞情報が登録されると他の借入やクレジットカード作成時等の審査に通りにくくなってしまいます。

ちなみに3ヶ月というのは一般的な数字で、中には4ヶ月や6ヶ月という金融機関もあります。

期限の利益喪失通知から一括払い請求書まで

ブラックリストに登録された後は、金融機関から期限の利益(きげんのりえき)喪失通知(そうしつつうち)という書面が届きます。

「期限の利益」とは、金融機関から急に「残りを一括返済してくれ」と言われない権利。

あなたの住宅ローンには「期限の利益(きげんのりえき)」というものが含まれています。

あなたが毎月の返済日に決められた額をきちんと返済していれば、期限の利益が守られます。

しかし、滞納が続くとこの「期限の利益」を喪失するのです。

ハウスくんハウスくん

「期限の利益」を失うとどうなるの?


家博士家博士

一括返済を求められるんだ

しかしあなたは一括返済できないため、あなたではなく、ローンを組んだ時に契約した保証会社に残債分を一括請求します。

つまり、保証会社があなたに代わってローンを返済(代位弁済)するのです。

保証会社があなたのローンを肩代わりした後は、保証会社からあなたに対して肩代わり分を全額返済するよう、請求があります。

家博士家博士

この後も返済がないようであれば、いよいよ競売の申し立て手続きに進むことになるんだ

競売開始決定通知から立ち退きまで

競売の申し立て後、早ければ数日で開始決定が出る事も少なくありません。

開始決定後には通知が届き、家には差押え登記が。

この後は、債権者が競売を取下げない限り、家を売却できません。

競売開始決定後から約2ヶ月後、裁判所執行官があなたの家を訪問し、家の現況調査を実施。

この時は不動産鑑定士と一緒に訪問するのが一般的です。

現況調査から約5ヶ月後には入札が行われ、約2週間の期間入札後に開札。

買受人が決まれば立ち退きとなります。

ここで「退去したくない」とさらに粘ったとしても、住み続けられるのは長くて2ヶ月間。

最終的には強制執行により退去せざるを得なくなります。

残ったローンの返済はどうなる? 3つのケース

競売によってローンを全て返済できれば良いですが、実際にはローンが残る事も多いもの。

残ったローンは返済の義務があり、返済については3つのケースが考えられます。

ケース1. 公正証書に署名捺印してしまった場合

公正証書とは、法律に基づいて法務大臣に任命された公証人が作る公文書のこと。

証明力と執行力を有する文書です。

「ローンを滞納したら強制執行を認める」という内容の公正証書を作成し署名捺印した場合、給与や貯金などの動産が差し押さえられてしまいます。

こうした書類は「よく分からないけれど、言われるまま署名捺印してしまった」では済まされないもの。

公正証書はもちろん、よく分からないまま書類に署名捺印しないように注意しましょう。

ケース2. 悪質な場合や十分な貯金がある場合

この場合は裁判や調停で動産を差し押さえられる可能性も。

返済能力があるのにわざと滞納した場合など、悪質だと認められる場合はこうした対応になることがあります。

ケース3. 支払える範囲で返済を続ける場合

残ったローンの返済で最も多いケースが、引き続き返済を続けるもの。

ただし、この場合は額面通りに請求されるものの、最終的にはローンの残債が1/5〜1/10など、現実的に支払える額に減額されます。

このときにローン残額を支払う先は、あなたのローンを肩代わりした保証会社ではなく、サービサーと呼ばれる債権回収会社です。

ハウスくんハウスくん

どうしてローンが減額されるの?

家博士家博士

競売後に保証会社からサービサーへ、安い価格で債権(さいけん:あなたから取り立てる権利)が売られるんだ。だから減額されることが多いんだ

家が競売になると、給与や貯金など身ぐるみ剥がれるのでは・・・と不安になるかもしれませんが、そうしたケースは少ないのです。

滞納前・滞納後に知っておきたい注意点

住宅ローンを滞納する前、そして滞納後に、最低限知っておきたい注意点があります。

注意点1. 絶対に無担保ローンで住宅ローンを支払わない

とにかく住宅ローンを返さなければ!

そう考えていると、他でお金を借りてでも返済に充てようと考えるかもしれません。

しかし、住宅ローンを支払う目的で無担保ローンなど他の借り入れをするのは、絶対にNG!

なぜなら、無担保ローンは金利が高いため、結果として借金が膨らみ、多重債務に陥ってしまうからです。

こうなると最終的には自己破産となってしまいます。

家博士家博士

住宅ローンの金利は無担保ローンと比べても低金利。
とにかく、他の借金でその場をしのぐのはやめよう。

注意点2. 一時的に支払いが困難ならリスケジュール

ケガや病気、離職などによって一時的に支払いが難しい状況であれば、リスケジュールという方法もあります。

こうした状況なら、とにかく早めに銀行に相談しましょう。

一例を挙げると、住宅金融支援機構では次のような選択肢があります。

  • 離職や病気等で収入が減少し、返済が大変になった場合・・・返済期間の延長
  • しばらくの間、返済額を減らしたい・・・一定期間における返済額の減額
  • ボーナス返済が負担になっている・・・ボーナス返済分の返済額変更・ボーナス返済の取り止めなど

これらは同時に組み合わせる事も可能。

まずは金融機関へ相談し、審査に通れば返済方法を一時的に変更することができます。

注意点3. 住宅ローン以外のローンが多いなら3つの方法

住宅ローン以外のローンが多く、結果的に住宅ローンの返済が厳しくなっている場合は、3つの方法(任意整理・特定調停・個人再生)があります。

これらはいずれも、借金を減らす「債務整理」です。

「任意整理」は裁判所なしで利息分を軽減

任意整理は、裁判所は関与せずに弁護士・司法書士だけで債権者と調整する方法。

元本だけを3年などかけて返済し、利息分が軽減されるもので、費用がかかりますが、弁護士・司法書士にお任せできます。

費用の目安は着手金として1社あたり2〜3万円。

調整が無事に済めば、成功報酬として減額分の10%程度を支払います。

「特定調停」は裁判所の元で公平に話し合い

特定調停は、簡易裁判所が間に入り、債権者とあなた(債務者)の話し合いを仲裁する方法。

任意整理と似ていますが、裁判所が関与する点が異なります。

費用は任意整理より安く数千円で済みますが、書類作成や平日の出廷など手間がかかるのは特定調停の方です。

出廷回数は月に1回のペースで、3〜4回程度。

借入先が多いと出廷回数が増える事もあります。

家博士家博士

特定調停だと簡易裁判所に申し立てを行う際の申立書の他、自身の財産状況や家族の収入、債権者名簿の作成などが必要になる。
それに対し、任意整理ではこうした書類の作成も弁護士や司法書士にお任せできるし、裁判所が関与しないから出廷も不要なんだよ

ハウスくんハウスくん

費用をかけずにやるか、手間をかけずにやるかの違いって感じかな

家博士家博士

そうだね。
ただ特定調停だと公平な立場で簡易裁判所が判断するから、申し立てが取り下げられたり、個人再生・自己破産になる場合もあるんだ

なお、2017年度の特定調停件数は全部で3,208件。

内訳は次の通り。

  • 成立: 699件
  • 不成立: 119件
  • 調停に代わる決定: 1,590件
  • 取り下げ・調停なし: 795件

多くが調停に代わる決定(個人再生や自己破産)になっていることが分かります。

「個人再生」は最大1/10にローンを圧縮

住宅ローン以外のローン総額が5,000万円以下なら、個人再生という選択肢も。

個人再生なら、マイホームを手放すことなく、住宅ローン以外の借金を大幅に圧縮できる可能性があります。

家博士家博士

住宅ローン特則と呼ばれる特別条項によって、マイホームを手放すことなく借金を減らせるんだ

ハウスくんハウスくん

マイホームが残れば安心だね

なお、住宅ローン特則を利用するには、要件を満たしている必要があります。

まずは専門家に相談してみるのがオススメです。

費用の目安としては、裁判所へ支払う費用が18〜28万円程度。

内訳は次の通りとなっています。

また、個人再生の手続きを弁護士や司法書士に依頼するのが一般的なので、その報酬として20〜60万円程度必要。

専門家に支払う報酬が高く支払いが難しいと感じるかもしれませんが、分割払いもできます。

個人再生については、こちらで詳しく解説しています。

注意点4. 一部支払いで時間稼ぎできる事もある

代位弁済や競売開始を遅らせたい場合は、ローンを一部だけ支払うことで時間稼ぎできる事も。

1ヶ月分や遅延金を支払い、謝罪文などを添付することで、金融機関によっては数ヶ月待ってもらえることもあります。

注意点5. 自己破産するなら競売後の方が有利

住宅ローン以外のローン総額が5,000万円を超えていれば、個人再生ができないため、自己破産を選択することに。

もし自己破産するのであれば、先に競売で家を売却してから手続きに入る方が有利になることが多いでしょう。

理由は主に2つ。

理由1. 競売中は無料で家に住み続けられるため

競売中は無料で家に住み続けることができます。

ハウスくんハウスくん

どれくらいの期間、住み続けられるの?

家博士家博士

立地や物件にもよるけれど、10ヶ月〜1年程度は無料で住み続けられるよ

田舎など不人気物件で買受人が現れない場合は、そのまま住み続けられる可能性もあります。

一方、「競売より高く売れそうだから」と任意売却してしまうと、3ヶ月未満で退去することに。

そうなると次の家を探す必要も出てくるため、自己破産の場合は競売の方が良いことになります。

理由2. 家などの財産がない方が申立金が安くなるため

2つ目の理由は、競売後で家などの財産がない方が申立金が安くなるため。

競売後であれば同時廃止事件扱いとなり、申立金は1〜3万円程度。

しかし、競売前だと少額管財事件扱いとなり、申立金は最低でも20万円〜となります。

ただし、オーバーローンの場合(家の売却価格がローン残額より安い場合)は、競売前でも同時廃止事件扱いにしてくれる事も。

これは各裁判所の判断となるため、まずは弁護士など専門家か、管轄の裁判所に相談してみると良いでしょう。

注意点6. 自己破産しても消えない税金関係は優先して支払う

自己破産すると借金を返さなくても済むようになりますが、固定資産税や都市計画税などの税金は別。

自己破産しても、滞納した税金は免除されず残ります。

ローンと比べると税金の督促は弱いため、つい税金の支払いを後回しにしがち。

しかし税金こそ、優先して支払いましょう。

なお、自治体では納税が難しい場合の納税相談も受け付けています。

納税の猶予や分納といった措置が受けられる事もあるので、まずは相談してみましょう。

注意点7. 公正証書に署名捺印しない

公正証書に署名捺印すると、債権者に給与や貯金などの「動産」を差し押さえられてしまいます。

そもそも、動産を差し押さえるためには「債務名義」という書類が必要。

公正証書はその債務名義に該当するためです。

家博士家博士

債務名義は公正証書以外にも、裁判や調停などがあるんだ。
でも、裁判・調停は時間と費用がかかるうえ、裁判中に動産を処分されるリスクもある。
だから、あまり行われないんだ

ハウスくんハウスくん

公正証書なら時間も手間もかけずに債務名義が準備できるわけだ。
言われるがまま署名捺印しないよう、注意しないといけないね

注意点8. 任意売却には債権者の同意が必要

競売を回避する方法に「任意売却」があります。

競売よりも高く売れると言われる任意売却ですが、任意売却するためには債権者の同意が必要。

複数の債権者がいる場合は、すべての債権者の同意が必要です。

ただ、最近は競売の価格が高くなっているため、債権者が任意売却を認めにくい傾向も。

そのため、代位弁済後の保証会社と交渉した方が同意される可能性は高いのです。

ハウスくんハウスくん

ということは、代位弁済まで済んでから交渉した方が良いってこと?

家博士家博士

そうだね。そもそも金融機関は決算に悪影響が出るから、任意売却よりも保証会社から全額を代位弁済される方を選ぶんだ

もし、どうしても任意売却で・・・と考えるのであれば、債権者との調整能力が高い不動産会社へ相談してみることをオススメします。

任意売却については、こちらで解説しています。

競売になったら知っておきたい注意点

滞納が続き、いよいよ競売になってしまった場合は、次の点に注意しましょう。

注意点9. 競売に協力した方が後で楽になる可能性も

「競売だと高く売るのは無理」と最初から諦めてしまうのではなく、協力できるところはできるだけ協力した方が、後で楽になる可能性があります。

高く売れると、残るローンが減る

競売では、入居しているあなたが協力的な方が、入札価格が高くなります。

高値で落札された方が残るローンは少なくなり、後々楽になる可能性が高いのです。

競売後に残ったローンは、サービサーに売られて減額されるのが一般的ですが、それでもローン残額が少ない方が楽になります。

買受人が引越し費用を補助してくれる可能性も

競売情報が公開されると、事情をヒアリングするために入札予定者が家を訪問することがあります。

面倒かもしれませんが、ここもなるべく丁寧に対応するのがポイント。

あくまでも買受人次第ですが、良い関係が築けていれば、退去時の引っ越し費用の一部を出してくれる場合もあります。

さらに場合によっては、家賃を支払うことで、住み続け得られる場合もあります。

しかし、誰が落札するか事前に知ることはできません。

誰になるか分からない以上、できる範囲で同じように協力する方が良いでしょう。

注意点10. よほど不人気な田舎以外は落札される

競売になっても、買受人が現れなければその家に住み続けることができます。

「もしかしたら、自分の家も・・・」と期待したくなりますが、よほど不人気な田舎の物件以外は落札されるものと考えておきましょう。

そもそも、1度目の競売で落札されない場合でも、3回まで競売申立できるようになっています。

ハウスくんハウスくん

落札率ってどれくらいなのかな?

家博士家博士

都内など、都市部の落札率は95%以上、全国平均では62.2%だね

全体的な傾向としては、マンションは落札率が高く、土地や農地は低くなっています。

注意点11. 競売を止める方法は2つ

競売になってしまったけれど、それでも競売を止めたい!

この場合、止める方法としては「任意売却」と「個人再生」の2つがあります。

ただし、いずれの場合も期限あり。

任意売却は競売の開札前が実質の期限で、債権者の同意と競売申立の取下げが必要です。

個人再生の場合は、代位弁済から6ヶ月が期限になります。

注意点12. 強制執行の費用など請求される

競売物件を落札した買受人が代金を納付すると、所有権は買受人に移ります。

そのため、あなたは物件から退去しなければいけません。

退去せずに引き渡しに応じなかった場合、買受人は強制執行という法的手段に出ることに。

強制執行の費用は、後日あなたに請求されます。

しかし、あなたが経済的に厳しいことは買受人も分かっているため、強制執行の費用をあなたが払うとは思っていないもの。

あまり深刻に悩む必要はないでしょう。

あらかじめ、自ら立ち退くことを条件に立ち退き料をもらうなど、対策を立てておくのも有効です。

家博士家博士

ただし、買受人には立ち退き料の支払い義務はないから、必ずもらえるとは限らない。
それでも、買受人と良い関係が築けていれば応じてもらえる可能性は高くなる

ハウスくんハウスくん

こうした意味でも、できるだけ競売に協力しておいたほうが良いってことなんだね

まとめ

住宅ローンの滞納に関して、様々な注意点を解説しました。

住宅ローンを滞納しても、大きな間違いをしなければ、事態を悪化することは避けられます。

一時的に支払いが難しい場合はリスケジュールが選択肢となり、とにかく早めに金融機関へ相談すること。

住宅ローン以外のローンが多い場合は任意整理や個人再生、特別調停が選択肢になります。

任意整理・個人再生なら弁護士や司法書士に相談、特別調停なら簡易裁判所へ申し立てましょう。

競売を止めるために任意売却するなら、交渉力のある不動産会社へ相談するのが成功のコツです。

それぞれ問題を解決するために、正しい方法を選んで下さい。

あなたのローン問題が解決して、新たな生活をスタートできることをお祈りいたします!