「不動産鑑定の費用は？ 誰に依頼するの？」
不動産の鑑定でお悩みですね。
確かに不動産の鑑定なんて、普段は機会がないので、よく分からないもの。
どこに依頼するのか、費用はいくらか、簡単に分かれば安心ですね。
この記事を読めば、不動産鑑定を依頼する方法、査定の種類、費用の相場が分かります。
あなたの疑問や不安が解決し、不動産価格がスッキリ分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
不動産鑑定は不動産鑑定士に依頼する
不動産の鑑定は、不動産鑑定士に依頼します。
不動産鑑定士は国家資格で不動産の専門家
不動産鑑定士は国家資格で、不動産の適正な価格や利用方法を判断する専門家。
不動産鑑定士の主な業務はこちら。
ハウス 不動産鑑定士に依頼するのは、裁判とか税金の鑑定評価だけなの？
家博士 個人だと裁判と納税が多いかな。
不動産鑑定士に査定を依頼する方法は2種類あるよ
「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2つがある
個人で不動産鑑定士に依頼する鑑定には、次の2種類があります。
- 不動産鑑定評価： 本格的な鑑定
- 価格調査： 簡易的な鑑定
裁判や納税では「不動産鑑定評価」
不動産鑑定評価は、簡単にいうと『本格的な鑑定』。
不動産鑑定士が、法律や不動産鑑定評価基準に則り（のっとり）、不動産を鑑定します。
不動産鑑定評価は、時間と費用がかかりますが、裁判所や税務署など公的機関に提出する正式な資料として利用できます。
【参考】国土交通省・不動産鑑定評価基準等
家博士 個人で不動産鑑定評価を依頼するのは、裁判や税金のときが多いね。
簡易的な査定は「価格調査」
一方で価格調査は『簡易的な鑑定』。
価格調査は、不動産鑑定評価に比べると時間も費用も少なくて済みます。
ただし不動産鑑定評価基準に則っていないので、公的機関には提出できません。
価格調査を利用するのは、例えば次の場合。
- 話し合いで決める「協議離婚」で財産を分けるとき。
- 不動産を担保にして、個人間でお金を借りる時
- 個人間で不動産を売買または等価交換するとき
ハウス 裁判や納税じゃなければ、価格調査で良いんだね。
家博士 ただ価格調査だと誤差も出やすいけどね
不動産鑑定士によって評価額は違う
不動産鑑定士によって、評価額は違います。
なぜなら不動産にはそもそも定価がなく、買う人さえいればいくらでも売れるものだから。
さらに相場の動き次第で、1ヶ月もすれば不動産価格が変わることもあります。
ハウス 確かに評価額が3,000万円の土地でも、たまたま買う人がいれば3,300万円で売れるかもしれないね。
家博士 不動産の価格査定は、本当に難しいんだ。
鑑定士によって評価額が違うのは、不動産鑑定でも価格調査でも同じです。
ただし価格調査は、ガイドラインも無いため、価格差が大きくなる傾向に。
もし価格調査でどうしても正確な価格を知りたい場合は、複数の不動産鑑定士に依頼して平均値をとるのが良いでしょう。
ハウス 複数に依頼すると、費用が高くなりそうだね
家博士 費用をとるか、正確な価格をとるか、どちらを選ぶかだね。
不動産鑑定の費用
費用は鑑定士によって違う
不動産鑑定の報酬は法律などで定められていません。
査定のレベルと難易度、さらに鑑定士によって、不動産鑑定の費用は変わります。
ハウス じゃあ不動産鑑定の費用がいくらかかるか、どうやって知れば良いの？
家博士 事前に見積もりを取ると良いよ。
見積もりは無料だから、まず複数の不動産鑑定士に相見積もりを依頼しよう。
一応、費用の目安もあるので紹介するね。
不動産鑑定評価の相場
不動産鑑定士の費用として、大まかな相場はこちら。
ただし、鑑定の手間と難易度、不動産鑑定士によって違いますので、あくまで参考です。
- 土地または建物のいずれか（戸建て住宅）…15万円〜
- 土地建物（戸建て住宅）…18万円〜
- マンション（区分所有・1部屋）…18万円〜
上記はあくまでも目安なので、金額は不動産鑑定士や事務所によっても異なります。
ちなみに個人が依頼した鑑定評価の平均費用は、28万8千円（令和元年）でした。
借地権・地上権・高額物件では高くなる
この相場は「所有権」の場合で、借地権や地上権などはさらに高くなります。
また、鑑定評価額が高くなるほど、鑑定の費用は高くなります。
ハウス なんで費用が高くなるの？
家博士 借地権や地上権は、難しくて作業量が増えるからだよ。
あと高額な物件は責任が大きいから慎重になるしね。
価格調査の相場
不動産鑑定士による価格調査の相場はこちら。
- 戸建て住宅が13万円〜
- マンションが15万円〜
ちなみに個人が依頼した価格調査の平均費用は、14万9千円（令和元年）でした。
ハウス 簡易的といっても、あんまり安くないんだね。
家博士 不動産鑑定よりは少し安いけど、それなりに費用はかかるね。
だから不動産会社の無料査定を選ぶ人が多いんだ。
売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いよ。
無料で査定するなら不動産会社の査定
将来的に売却の可能性があればOK
費用をかけずに価格調査する方法として、不動産会社の無料査定があります。
例えば協議離婚の場合は、当事者同士が納得すれば、不動産会社の無料査定で十分です。
無料査定は不動産会社の営業活動ですが、査定を依頼しても必ず売却しなくてはいけないわけではありません。
将来的に売却の可能性が少しでもあれば、査定を依頼できます。
また将来売却するときの相談窓口ができるので、売却の判断もしやすくなります。
売る予定なら不動産会社の方が向いている
売却の可能性が高い場合は、不動産会社の無料査定の方が良いでしょう。
なぜなら不動産鑑定士より不動産会社の方が、市場の最新の動きやレインズの情報など、売買価格に詳しいため。
国内唯一の不動産情報をまとめたデータベース。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
今は不動産価格が高騰している
今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。
不動産の売却を考えているなら、まず今いくらで売れるのか正確な価格を確認しましょう
この1年で数百万円値上がりしているかもしれません。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
戸建てはあまり上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
売買実績が豊富な3社以上に査定を依頼する
不動産会社に無料査定を依頼する手順は、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度は高くなります。
また今は不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が現実的です。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
不動産鑑定評価の期間
不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼した場合の査定期間は、通常2〜3週間程度。
現地調査や役所調査を行い、その結果を元に鑑定評価を実施します。
急ぎの場合は相談すれば個別対応してくれるところもあります。
不動産鑑定士を探す方法
不動産鑑定士を探す場合は、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページから検索できます。
心当たりの不動産鑑定士がいない場合は、「受講した研修から検索」が便利です。
これはテーマに沿った研修に参加して単位を取得した不動産鑑定士を検索できるもの。
あなたが依頼したいテーマやキーワードにチェックを入れて検索すれば、近くで依頼できる不動産鑑定士を見つけられます。
公式サイトはこちら
⇒不動産鑑定士協会連合会
また、不動産鑑定士による無料相談会も各地で開催されています。
こうした相談会で不動産鑑定士を探すのも良いでしょう。
無料相談会を探すならこちら
⇒不動産鑑定相談所
ハウス 時間がない人はネットで検索、時間的にも余裕があって都合がつきそうなら無料相談会で探すと良さそうだね
家博士 そうだね。相談会の開催頻度はエリアによって違うから、まずは自分の住む地域の相談会日程を確認してみよう
まとめ
不動産鑑定士に価格査定を依頼する方法は、次の2種類があり、目的に応じて使い分けます。
- 裁判や納税のための「不動産鑑定評価」
- 価格を知るための「価格調査」
ただし、売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いでしょう。
売買実績が豊富な不動産会社3社以上に無料査定を依頼すれば、査定精度も高くなります。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
