「マンションの査定を自分でできないの？」
マンション価格を自分で調べる方法をお探しですね。
確かに不動産会社に無料査定を依頼すると、営業される恐れがあるし、対応が面倒かもしれません。
そんなあなたに朗報です。
いくつかの条件さえクリアすれば、自分でマンションの売却価格を査定できます。
自分で査定すれば、納得できますし、不動産会社選びの基準にも役立つでしょう。
この記事では、あなたがマンションを自分で査定する方法を具体的に解説します。
あなたのマンション価格がスッキリ分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
自分で査定できる条件
最近売れた近隣の類似物件を複数分かること
自分でマンションを査定できる条件は次の2つ。
- 最近売れた近隣の類似物件の成約事例（成約価格やリフォーム履歴など）が正確に分かること
- 成約事例は1件でなく3件以上分かること
理由として、マンションの査定は「取引事例比較法」という方法で、最近近隣で売れた類似物件と比較して査定するため。
比較する対象が1件だと査定誤差が出やすいので、できれば3件以上ある方が良いでしょう。
ハウス 分からないとどうすれば良いの？
家博士 自分で査定するのは厳しいかな。
将来的に売る可能性が少しでもあるなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼するのが無難だね。
ハウス どこの不動産会社に依頼すれば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ここからは具体的にマンションを自分で査定する方法を解説します。
マンションの査定は「取引事例比較法」
マンションの価格査定には「取引事例比較法（取引事例法）」を利用します。
【参考】国土交通省・住宅に関する価格評価手法
取引事例比較法とは
過去に取引された事例と比較して価格を推定する
取引事例法とは、過去に取引された事例と比較して、不動産価格を推定する方法のこと。
ただし具体的な比較方法は、不動産会社や営業担当者によって違い、査定価格もそれぞれ違います。
傾向として、中小不動産会社は担当者の勘で査定し、大手は会社独自の査定システムで自動計算することが多いでしょう。
ハウス じゃあ会社や人で査定方法が違うんだ！
そんなの自分で査定なんてできるの？
家博士 一応、公的な機関が標準的な査定方法を決めているんだ。
不動産会社にはあまり使われてないけどね。
この記事では、その標準的な査定方法を元に解説するよ。
他の査定方法とは
ハウス 他には、どんな査定方法があるの？
家博士 不動産鑑定などで使う「原価法」、賃貸している場合は収益物件として「収益還元法」をつかうよ
【主なマンション査定方法】
マンションを査定する方法は、主に3種類あります。
- ●取引事例比較法 ←普通はこれ
- 近隣や同じマンションの取引事例を元に、価格を算出する方法。
不動産会社によるマンション査定では、通常この査定方法を使います。 - ●原価法
- 物件を建築するコストと土地の価格で新築時の価格を算出し、そこから耐久年数と築年数で今の価値を計算する方法。
銀行が融資金額を決めるときなどに利用されます。 - ●収益還元法
- マンションを貸した時の家賃と利回りから、価格を算出する方法。
マンションを賃貸した状態で売ると、収益不動産としてこの方法で査定されます。
この査定の方が、取引事例比較法より安くなるのが一般的。マンションを「貸して売る」と「普通に売る」より安くなるのはこれが原因です。（マンションを貸すか売るかについて、詳しくはこちら⇒【保存版】マンションを「貸す」か「売る」かはこれで決まり）
ここでは取引事例法について解説していますが、原価法や収益還元法については、こちらの記事で解説しています。
不動産査定には無料査定と有料査定があり、売却を検討しているなら無料査定が一般的です。ただし無料査定には5つの注意点があるので要注意。無料で正確に査定する方法を解説します。
取引事例比較法の具体的方法
具体的にマンション価格を査定をするための方法を説明します。
ここでは、標準的な査定方法、不動産流通センター・Web版価格査定システムを元に解説します。
取引事例比較法の手順
- あなたのマンションに似た条件の取引事例を探す
- その取引事例とあなたのマンションをポイント換算で評価し、合計のポイント差から価格差を計算する。
- 計算された査定価格を元に、今の相場や競合売り出し物件などを勘案した「流動性比率」を推定し、価格を最終調整する。
取引事例比較法で使う公式
取引事例比較法で、具体的な計算に使う公式はこちら。
それでは、公式を一つずつ埋めていきましょう。
【Step1】
取引事例を探す
マンション価格を査定するために、まず近隣や同じマンション内で売買が成立した事例（取引事例）を探します。
（1）「売出し価格」ではなく「成約価格」
ここで注意したいのは、実際に売買が成立した「成約価格」を参考にすること。
よく似て間違いやすいですが、「売り出し価格」ではありません。
売出し価格は売主の希望価格で売れ残り価格
「売り出し価格」は、売り主が一方的に決めて、市場に売り出した価格。
つまり、売り主が希望する価格で、売れ残っている価格です。
実際は、半数以上の物件は売れずに、売却を止めています。
さらに売れた場合も、値引きされた「成約価格」で売買が成立することも。
「売り出し価格」を参考にしてしまうと、相場より高い価格設定になってしまうのです。
売出し価格と成約価格は30％以上の差があることも
売出し価格と成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちらです。
売り出し価格と成約価格は誤差が大きく、築年数によっては30％以上の誤差になります。
売り出し価格と成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちら。
築年数別のマンション売出し価格と成約価格
（2022年・首都圏）
誤差が特に大きいのは、
- 築0〜5年 17％
- 築21〜25年 20％
- 築26〜30年 24％
- 築31年〜 34％！
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス こんなに差があるなら売り出し価格は使わない方が良いね。
じゃあ、成約価格はどうやって調べるの？
家博士 残念ながら個人ではレインズを利用できないから、正確な成約価格が分からないんだ。
取引事例が分かるレインズは、不動産会社しか使えない
成約価格が記録されているレインズは、不動産会社専用なため、個人では見ることができません。
国内で唯一の不動産データベース。国土交通省の指定流通機関が運営する。過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されているが、不動産会社しか利用できない。統計と情報の一部のみ一般に公開されている。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウス えー！ じゃあ取引事例は分からないの？
家博士 個人でも、ザックリとした概要だけなら分かるよ。
（2）個人で取引事例が分かるサイト
個人で分かるのは取引事例の概要だけです。
具体的なマンション名などは隠されていますが、築年数と駅からの距離などから、推定してみてください。
|
レインズ マーケットインフォメーション |
国土交通省 不動産情報ライブラリ |
|
|---|---|---|
| 住所 | 町名まで（番地不明） | 町名まで（番地不明） |
| 成約価格 | 1m2当たり単価 | 総額（100万円単位） |
| 面積（専有） | 5m2単位 | 5m2単位 |
| 所在階 | 不明 | 不明 |
| 向き・眺望 | 不明 | 不明 |
| リフォーム | 不明 | 有無のみ（程度不明） |
| 耐震性・規模・管理状況 | 不明 | 不明 |
| 業者買取・仲介 | 不明 | 不明 |
| 成約時期 | 過去1年分（3ヶ月単位） | 2005年〜（3ヶ月単位） |
|
その他 分かること |
築年、最寄り駅からの距離、間取り、用途地域 | 築年、最寄り駅からの距離、間取り、用途地域、建ぺい率、容積率、取引の事情等 |
| 情報元 | レインズの成約登録情報 | 国土交通省のアンケート |
ハウス なんだ。
個人ではレインズを見れないから、取引事例もよく分からないんだ。
家博士 正確に査定をするなら、不動産会社の無料査定を3〜6社に依頼した方が確実だ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると簡単だよ。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
（3）探すのはこんな取引事例
同じマンションの別の部屋
理想的なのは、あなたと同じマンションの別の部屋です。
これだと、条件の違いは階と方向、間取り、時期だけ。
価格補正する項目が少なく、誤差を小さくできます。
なるべく過去1年以内が理想です。
ただし注意したいのは、「特別な条件」で売られていなかったかということ。
例えば
- 時間がなくて至急売りたい
- マンション買取業者に売った
など価格が20〜30％安い場合もあります。
複数の取引事例が分かり、大きな価格差が無ければ大丈夫です。
同じマンションが無い場合
同じマンションの取引事例が無い場合、この様なマンションの取引事例を探して下さい。
- 最寄り駅が同じで、駅から同じ方向。これがなければ、価格水準が同じ地域内。
- マンション全体の規模・仕様（総戸数、建物の地上階数）が似ている
- 部屋の条件（所在階、専有面積、間取り）が似ている
- 築年数が±3年以内
ただし、この様なマンションは比較できないのでダメです。
- 新築分譲マンションとの比較
- 団地型のマンションと単棟建てのマンションとの比較
- 徒歩圏マンションとバス圏マンションとの比較
- エレベーター付きマンションとエレベーター無しマンションの比較
【Step2】
取引事例からあなたのマンションへ補正する
取引事例が見つかったら、事例のマンションとあなたのマンションをポイント換算で比較して査定価格を補正します。
（1）Web版価格査定システムが一番簡単
同じマンション内の事例が見つからなかった場合は、近隣の類似マンションとあなたのマンションの評点を計算して比較することになります。
近隣の類似マンションと比較する場合、評点計算はとても複雑になります。
プロと同じ様に査定ツールを使った方が良いでしょう。
不動産流通センターのサイトにある「Web版価格査定システム」を利用しましょう。
個人の場合、年間利用料3,240円。マニュアルも付いています。
ある程度時間もかかりますし、一般の人には判断しにくい項目もありますが、不可能ではありません。
●不動産流通センター「Web版価格査定システム」 http://www.retpc.jp/chosa/satei-2
このシステムは、不動産業界で長年経験を積んだ方々の意見を取り入れ、不動産会社が利用できるシステムとして提供されています。
実際は、あまり不動産会社には利用されていませんが、内容はしっかり検証されているので安心して下さい。
つまり、この「Web版価格査定システム」を利用すると、ある程度はプロの不動産会社と同じ査定ができます。
年間3,240円で利用出来るのは、非常にお得だと思います。
（2）同じマンションで取引事例がある場合
もし同じマンション内に取引事例が見つかったあなたは幸運。
評点で比較する項目が少ないので、査定ツールを使わなくても計算できます。
次の項目を、取引事例の部屋とあなたの部屋で採点して下さい。
初めの評点を100点とします。
そこから該当する基準に合わせて増減します。
所在階は何階か？
次のポイントになります。
【最上階の場合】
何階でも、建物の最上階の場合は、先ず2.0点が加算されます。
その後、次の階数の点を加算します。
【エレベーターが無い場合】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 1階 | -1.5点 |
| 2階 | 0.0点 |
| 3階 | -1.0点 |
| 4階 | -3.0点 |
| 5階以上 | -5.0点 |
【エレベーターがある場合】
| 基準 | 評点 | 基準 | 評点 |
|---|---|---|---|
| 1階 | -5.0点 | 2階 | -2.5点 |
| 3階 | 0.0点 | 4階 | 0.5点 |
| 5階 | 1.0点 | 6階 | 1.5点 |
| 7階 | 2.0点 | 8階 | 2.5点 |
| 9階 | 3.0点 | 10階 | 3.5点 |
| 11階 | 4.0点 | 12階 | 4.5点 |
| 13階 | 5.0点 | 14階 | 5.5点 |
| 15階 | 6.0点 | 16階 | 6.5点 |
| 17階 | 7.0点 | 18階 | 7.5点 |
| 19階 | 8.0点 | 20階 | 8.5点 |
| 21階 | 9.0点 | 22階 | 9.5点 |
| 23階 | 10.0点 | 24階 | 10.5点 |
| 25階 | 11.0点 | 26階 | 11.5点 |
| 27階 | 12.0点 | 28階 | 12.5点 |
| 29階 | 13.0点 | 30階 | 13.5点 |
| 31階 | 14.0点 | 32階 | 14.5点 |
| 33階 | 5.0点 | 34階 | 15.5点 |
| 35階 | 16.0点 | 36階 | 16.5点 |
| 37階 | 17.0点 | 38階 | 17.5点 |
| 39階 | 18.0点 | 40階 | 18.5点 |
| 41階 | 19.0点 | 42階 | 19.5点 |
| 43階 | 19.9点 | 44階 | 20.3点 |
| 45階 | 20.6点 | 46階 | 20.9点 |
| 47階 | 21.2点 | 48階 | 21.5点 |
| 49階 | 21.8点 | 50階 | 22.1点 |
| 51階 | 22.4点 | 52階 | 22.7点 |
| 53階 | 23.0点 | 54階 | 23.3点 |
| 55階 | 23.6点 | 56階 | 23.9点 |
| 57階 | 24.2点 | 58階 | 24.4点 |
| 59階 | 24.6点 | 60階以上 | 24.8点 |
主要採光面のバルコニーの向き
先ず、窓が2面にある2面採光やL型採光などの場合、2.0点を加点します。
さらに、メインバルコニーと配置について次の加点をします。
【主要採光面のメインバルコニー向きと配置】
| マンションの方向 | 部屋の位置 | 評点 |
|---|---|---|
 |
東 | -5.0点 |
| 西 | -5.0点 | |
| 南 | 0.0点 | |
| 北 | -10.0点 | |
| 南東角 | 5.0点 | |
| 南西角 | 5.0点 | |
| 北東角 | -3.0点 | |
| 北西角 | -3.0点 | |
 |
南東 | -2.0点 |
| 南西 | -2.0点 | |
| 北東 | -8.0点 | |
| 北西 | -8.0点 | |
| 東角 | -1.0点 | |
| 西角 | -1.0点 | |
| 南角 | 5.0点 | |
| 北角 | -5.0点 |
日照通風の良否
主観的な判断になりますが、4段階で評価します。
【日照・通風の良否】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 良好 開口部の前面に日照・通風を阻害する建物・構造物がなく、日照・通風が良い。 |
0.0点 |
| やや悪い 開口部の前面に建物・構造物があるため、日照・通風がやや阻害されている。 |
-3.0点 |
| 悪い 開口部の前面に建物・構造物があるため、日照・通風が阻害されている。 |
-5.0点 |
| 極めて悪い 開口部の前面に建物・構造物があるため、著しく日照・通風が阻害されている場合。 |
-10.0点 |
室内のリフォームや維持管理
これも主観になりますが、7段階での評価になります
【室内のリフォームや管理の良否】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 特に優れる リフォームや維持管理の状況が特に優れている。 |
10.0点 |
| 優れる リフォームや維持管理の状況が優れている。 |
5.0点 |
| やや優れる リフォームや維持管理の状況がやや優れている。 |
3.0点 |
| 普通 リフォームや維持管理の状況が普通。 |
0.0点 |
| やや劣る リフォームや維持管理の状況があまり良くない。 |
-3.0点 |
| 劣る リフォームや維持管理の状況がよくない。 |
-5.0点 |
| 悪い リフォームや維持管理の状況が非常に悪い。 |
-10.0点 |
収納の確保
収納は間口が約1.8ｍ以上のものを1箇所とカウントします。間口が約0.9ｍの場合は0.5箇所でカウントします。
【収納の確保】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 3.0箇所以上 | 1.0点 |
| 1.5〜2.5箇所 | 0.0点 |
| 1.0箇所以下 | -1.0点 |
LDの広さ
リビング・ダイニングルームの広さです。
【リビング・ダイニングルームの広さ】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 約14畳以上 | 1.0点 |
| 約10〜14畳 | 0.0点 |
| 約10畳以下 | -1.0点 |
バルコニーの広さ
バルコニー（ルーフバルコニー含む）の面積です。2箇所以上あるときは、合計の面積です。
【バルコニーの広さ】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 広い 「バルコニー」の広さが室内専有面積の20％以上、またはルーフバルコニーもしくは取り巻きバルコニーの場合 |
1.0点 |
| 普通 「バルコニー」の広さが室内専有面積の10〜20％未満の場合 |
0.0点 |
| 狭い 「バルコニー」の広さが室内専有面積の10％未満の場合 |
-1.0点 |
専用庭の有無
専用庭の有無です。
【専用庭の有無】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 専用庭あり | 2.0点 |
| 専用庭なし | 0.0点 |
眺望・景観
部屋からの眺望・景観が特に優れている場合（昼間は特に優れていなくても、夜景が特に優れている場合を含む）の価格への影響度合いを調査し、判定します。
高層階から周辺（一般的な街並み・風景）を見晴らすことができる程度の場合は「普通」とします。
【眺望・景観】
| 基準 | 評点 |
|---|---|
| 特に優れている 専用部分からの眺望景観が特に優れている場合 |
3.0点 |
| 優れる 専用部分からの眺望景観が特に優れている場合 |
0.0点 |
| 普通 専用部分からの眺望景観が普通の場合 |
0.0点 |
（3）100点からこれらを加算する
取引事例の部屋とあなたの部屋のそれぞれについて、初期値を100点とします。そこから、これらの評点を加算していきます。例えばこんな感じです。
【評点の例】
| 基準 | 取引事例の 部屋の評点 | あなたの 部屋の評点 |
|---|---|---|
| 初期値 | 100点 | 100点 |
| 所在階 | （9階）3.0点 | （11階）4.0点 |
| 主要採光面のバルコニー向き | （東）-5.0点 | （南）0.0点 |
| 日照通風 | （良好）0.0点 | （良好）0.0点 |
| 室内のリフォーム維持管理 | （普通）0.0点 | （やや優れる）3.0点 |
| 収納の確保 | （2.5箇所）0.0点 | （3.0箇所）1.0点 |
| LDの広さ | （14畳以上）1.0点 | （14畳以上）1.0点 |
| バルコニーの広さ | （普通）0.0点 | （普通）0.0点 |
| 専用庭の有無 | （なし）0.0点 | （なし）0.0点 |
| 眺望景観 | （普通）0.0点 | （普通）0.0点 |
| 集計結果 | 99.0点 | 109.0点 |
【Step3】
相場の情勢を考えて補正する
「流動性比率」とは、あなたのマンションが「売りやすい物件」か「売れにくい物件」かという係数です。
最大1.07〜最小0.93の間でランク付けします。
主観的な判断なので、なかなか難しいのですが、判断のポイントはこちらです。
- ●単価と総額
- 単価は妥当か。単価が妥当でも面積が大きくて総額が大きくなり売りにくくないか。
- ●購入者層と購入価格帯
- その地域でマンションを探している人が買う価格帯か
- ●マンションの所在地域における不動産流通市場の受給関係
- あまり人気のない地域で売れにくい。近くに近い価格帯で新築マンションが分譲された。供給が少なく、人気があり売りやすいなど
【流動性比率】（1.07〜0.93の間で判断する）
| 基準 | 流動性比率 |
|---|---|
市場流動性が優れている
|
1.07 ↓ |
| 市場流動性が標準的
|
1.00 |
市場流動性が劣っている
|
↓ 0.93 |
市場の状態
市場の状態はこちらを参考にして下さい。
まとめ
ここまで、自分でマンション売却価格を査定する手順を紹介しました。
取引事例さえ見つかれば、あなたのマンションの売却価格をある程度推定できます。
ただし、取引事例の正確性や、市場の判断などは経験や主観的な判断になってしまうもの。
だから査定する人の経験や勘で、査定価格は誤差があると考えましょう。
特に今はマンション価格の変動が大きく査定が難しい状況です。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で98％も値上がりしています。
今の相場で正確に査定するなら、不動産会社に査定を依頼した方が確実でしょう。
不動産会社に査定を依頼する場は、次の2点が大切。
- なるべくエリアで不動産売却に詳しい不動産会社を選ぶ。
- 複数の不動産会社（3〜6社）の査定価格を比較する
不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すれば便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 87万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国841店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
-
おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計55万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,300社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております。
