「家を売ると税金はある? 税理士に相談するの？」
家の売却で、税金についてお悩みですね。
家を売るなんて一生に一度あるかないかのこと。
さらに税金なんて、誰に聞けば良いのかも分からないですよね。
そんなあなたのために、家を売るときの税金について、分かりやすく解説します。
※あくまで実際の申告では、税理士や税務当局の窓口で確認してください。普通の売却で特に難しい内容でなければ、不動産会社の担当者でも教えてくれます。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue
」を使うと、まとめて査定を依頼できます。地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME４U
」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
まず知っておきたい4つのポイント
家を売るときの税金でまず知っておきたい4つのポイントはこちら
それぞれ解説します。
ポイント1. ほとんどの人は家を売っても税金はない
ほとんどの人は、家を売っても税金（所得税・住民税）はありません。
なぜなら、マイホームを売却した場合は、3,000万円までの利益（譲渡所得）が非課税になるため。
（詳しくはこちらで後述します。）
もし利益（譲渡所得）が3,000万円以上のあれば、超えた分に課税されます。
特例を利用できるかは、後に適用条件をまとめているのでチェックして下さい。
また3,000万円以上の利益（譲渡所得）がある場合は、他に節税方法があるので税理士に相談した方が良いでしょう。
ちなみに他の節税方法として例えば次があります。
- 所有期間を延ばして税率を下げる
- 夫婦共有財産にして6,000万円まで控除する
- 買い替えで税金を繰り延べる
ハウス 普通は税金は無いんだね。
なんだか拍子抜けしたよ。
家博士 特例の適用条件は必ず確認しようね。
3,000万円の特別控除については、こちらで後述しています。
ポイント2. しかし買い替えでは要注意
しかし家を買い換える場合は要注意。
なぜなら「3,000万円の特例」と「新しい家の住宅ローン控除」が併用できないため。
買い替えでは、どちらが節税効果が高いか比較して、どちらか一方を選ぶしかありません。
ハウス 買い替えは難しいんだね。
家博士 買い替えでは、節税効果が高い特例を選ぶ必要がある。
ケースによって色々なので、別記事で詳しく解説しているよ。
買い替えの税金について、詳しくはこちらをお読み下さい。
ポイント3. 売却で損したら税金が戻る可能性も
家が値下がりして売却で損したら、税金が戻ってくる可能性があります。
具体的には次の2つのケース。
- 家の買い換えで、譲渡所得を計算すると損（譲渡損失）がある。
- 家を売る時に、住宅ローン残債の方が売却価格より高い。（オーバーローン）
どちらかであれば、売却で損した分を給与など他の収入から控除することで、所得税と住民税が戻ります。
これも適用条件があるので、詳しくはこちらとこちらで後述します。
ハウス 家が値下がりしてガッカリだけど、少しは良いこともあるんだね。
家博士 そうだね。
損失は3年間繰り越すこともできるので、大きな金額でも大丈夫だよ。
ポイント4. どちらにしても確定申告が必要
家を売って税金がある場合、または特例で税金がない場合、損してしまった場合、いずれにしても確定申告が必要です。
確定申告といっても、パソコンとプリンタがあれば簡単。
国税庁のホームページで記入して、プリントアウトし、郵送するだけです。
分からない場合は、税務署に行けば窓口で教えてくれます。
くわしくはこちらで後述しています。
ハウス 税理士に依頼しなくても良いの？
家博士 金額が大きい場合や計算が苦手な場合は、税理士に依頼した方が良いね。
費用は数万円〜10万円くらいだよ。
でも特例で税金が無いなら、この記事と国税庁のページを読んで、自分で確定申告するのもありかな。
ハウス 税理士にお願いするのはもったいないし、自分で計算するのも面倒だな…
家博士 まあ不動産会社の担当者でも教えてくれるよ。
これから家を売るなら、先に不動産会社を決めた方が良いかもね。
一括査定サイトの「すまいバリュー」などを利用して、先ず無料査定を依頼すると良いよ。
それでは実際に税金を計算する方法を、順番に分かりやすく解説します。
1 譲渡所得の計算方法
家を売ったときの利益を、正式には「（課税）譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得は次の計算式を使います。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
【参考】国税庁・令和2年譲渡所得の申告のしかた（記載例）
マイホームを売却した場合は、3,000万円の特別控除が利用できます。
ハウス 漢字が多くて、頭がイタイよ
家博士 計算が苦手なら、不動産会社の担当者に聞いた方が早いかもね
それぞれ解説します。
譲渡価額とは
譲渡価額は家を売った価格のことで、厳密には固定資産税・都市計画税の精算金も含みます。
譲渡価額 ＝ 土地と建物の売却価格＋固定資産税・都市計画税の精算金
ハウス 精算金って何？
家博士 固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の所有者が1年分を支払うから、引き渡し以降の分を売買時に精算するんだ
精算金についてはこちらを参考に
取得費とは
取得費の計算には2種類あり、次のどちらかを選ぶことができます。
- 取得費 ＝ 譲渡価額×5％
- 取得費 ＝ （土地と建物の購入価格 ＋ 購入費用） − 減価償却費
購入金額がよく分からない場合は、「１.譲渡価額×5%」を使うことになりますが、特例を利用しても非課税にならない場合は、2の式を使えないか検討してみて下さい。
例えば、売買契約書を紛失した場合は、コピーや再発行する方法をこちらで説明しています。
また、市街地化指数を利用する裏ワザもあります。
市街地価指数などを使って、当時の購入価格を推定計算する方法で、平成12年11月16日裁決で認められています。
市街地価指数とは、全国主要198都市で選定された宅地の調査地点について、年2回不動産鑑定士が指数化したもの。
昭和11年から旧日本勧業銀行が宅地価格を調査し、昭和34年から日本不動産研究所が承継し、有料web会員になると閲覧できます。
（計算式）売却金額×購入時の市街地価指数÷売却時の市街地価指数
公式サイトはこちら
⇒市街地価指数
ハウス 減価償却費って何？
家博士 建物が古くなって価値が減った分のことだよ。
計算方法が決まっているよ
償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
経過年数は6ヶ月以上の端数を1年にし、6ヶ月未満の端数は切り捨て。
償却率は、建物の構造によって違い下記になります。
- 木造： 0.031
- 木骨モルタル： 0.034
- 鉄筋コンクリート： 0.015
- 鉄骨（肉厚3mm以下）： 0.036
- 鉄骨（肉厚3〜4mm）： 0.025
減価償却費の計算方法について、詳しくはこちらで解説しています。
参考：No.3261 建物の取得費の計算・国税庁
参考：No.2100 減価償却のあらまし・国税庁
また「購入費用」とはこれらの合計です。
- 不動産会社への仲介手数料
- 登録免許税、登記手数料
- 不動産取得税
- 改築や増築の費用
- ローン保証事務手数料
- 固定資産税・都市計画税の精算金
- 建物付き土地を購入して、1年以内に建物を取り壊した場合はその撤去費
- ローンの開始から入居まで期間があいた場合は、その期間の金利、ローン保証料、団体信用生命保険料
譲渡費用とは
譲渡費用とはこれらの合計です。
- 不動産会社への仲介手数料
- 登録免許税、登記手数料
- 印紙税
- 測量などの費用
- 建物を取り壊して土地を売った場合は、建物の撤去費用
印紙税は無料にできる
ちなみに税金には売買契約書に貼る「印紙税」がありますが、売却時は売主分をコピーにすれば無料にできます。
詳しくはこちらをお読み下さい。
特別控除とは
マイホームを売却した場合は、最高3,000万円まで譲渡所得を控除出来る（減らせる）という特例です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。この特例を摘要するための条件はこちら。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と一緒にその敷地（借地権含む）を売ること。ただし、以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。ただし、建物を取り壊した場合は、次の２つを満たした場合のみ認められる。
- 土地の売買契約が、建物を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ住まなくなった日から３年目の12月31日までに売ること。
- 建物を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸し駐車場など他の用途に使用していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失の特例などを利用していないこと。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
- 別荘など、主に趣味や保養のために所有する建物でないこと。
- 一時的な仮住まいやこの特例を目的に入居した建物でないこと。
ハウス じゃあ家を売った価格が3,000万円以下なら、税金なんてかからないんだ
家博士 そうだよ。
特例の条件だけちゃんと確認しておこう
もし3,000万円の特例が使えない場合は、他にこの様な特例もあります。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
収用等により土地建物を売ったときの特例
公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。
この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除
平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
買換え（交換）の特例
マイホームを買い換える際に売却価格より高い家に買い換えると、売却時の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
この特例はあくまでも「課税を将来に先延ばしする」ものなので、非課税になるものではありません。
譲渡所得の計算まとめ
譲渡所得の計算をまとめると、こちらのイメージになります。
2 譲渡所得にかかる税金の計算方法
家博士 譲渡所得が分かったら、次は譲渡所得にいくら税金がかかるかの計算だ
譲渡所得にかかる税金の計算方法はこちらです。
税額＝譲渡所得×税率
税率は所有期間で大きく違う
譲渡所得には、所得税と住民税がかかり、所有していた期間で税率が変わります。
（所得税には復興特別所得税も含みます。）
期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。
さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） |
30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） |
9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） |
39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
ハウス 5年を超えるかで税率が全然違うんだね！
家博士 そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ
3 譲渡所得の税金で注意するポイント
譲渡所得の税金では、次の点に注意が必要です。
分離課税になる
譲渡所得の税金は、分離課税となります。
分離課税とは給与収入や事業収入とは別の枠で計算されるもの。
つまり事業などで損失があっても、譲渡所得と合計（損益通算）することはできないのです。
ハウス 株の損とも合計できないの？
家博士 そうだよ。
ハウスくんって株やってるんだっけ（汗）
買い替えはローン控除に注意
はじめにもポイントとして挙げましたが、買い替えの場合、注意が必要なのは、新しい家のローン控除。
3,000万円控除の特例などを利用すると、その前3年・後2年を含む6年間に購入した家には、ローン控除を摘要できません。
詳しくはこちらを参考に
ハウス ローン控除と特例はどちらを選んでも良いの？
家博士 金額を計算して、お得な方を選べるよ。
買い替えで損した場合は税金が戻る
家の買い換えで、譲渡所得を計算した結果損している（譲渡損失がある）場合は、損失分を他の収入と合計（損益通算）することができます。
その結果、所得が減り、給与所得から天引きされている所得税・住民税について、支払いすぎた分だけ戻ってくるのです。
また損失が大きく、1年だけで損益通算できない場合は、翌年以降3年間繰り越すことも可能です。
この場合は所得控除の年だけ、新しい家の住宅ローン控除がうけられません。
正式には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
参考：No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁
詳しくはこちら
ハウス 家の買い替えでは、損をしても特例があるんだね。
家博士 買い替えだけでなく、オーバーローンの場合は売却するだけで特例があるよ。
オーバーローンでも税金が戻る
5年を超える長期所有で、住宅ローン全額が売却代金で返せないオーバーローンの場合、不足金額を他の収入と合計（損益通算）することができます。
その結果、所得が減り、給与所得から天引きされている所得税・住民税について、支払いすぎた分だけ戻ってくるのです。
また損失が大きく、1年だけで損益通算できない場合は、翌年以降3年間繰り越すことも可能です。
正式には、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
参考：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）・国税庁
この特例について詳しくはこちら
ハウス 住宅ローンより安い価格でしか売れなかった人にはうれしいね
家博士 これも適用条件があるので、条件をよく確認してね。
必ず確定申告をすること
譲渡所得又は譲渡損失のどちらがある場合も、特例を適用するためには「確定申告」が必要です。
税金の計算に自信が無い場合は、税理士に依頼しましょう。
税理士は、不動産会社にお願いすれば紹介してくれます。
税理士の心当たりがなければ、こちらのような税理士紹介サービスもあります。
一応、確定申告について簡単に説明しておきますね。
確定申告の提出期間
翌年2月16日〜3月15日
（一般的な確定申告の提出期間です）
確定申告の提出方法
確定申告提出時の居住地を所轄する国税局へ提出
（こちらから郵便番号で確認できます。）
一番簡単でおすすめな確定申告提出方法は、
- 国税庁の確定申告専用サイトで記入してプリントアウト
- 郵送で所轄の税務署へ送付
という方法。
国税庁の確定申告専用サイトはこちらから
⇒国税庁サイト／所得税（確定申告書作成）
他にも、
- e-taxという電子申請
- 税務署の窓口に持参する方法
などの提出方法がありますが、郵送が一番簡単です。
確定申告について詳しくはこちら
特例を利用しても税金がある場合は、ふるさと納税を利用してみましょう。
ふるさと納税についてはこちらの記事で解説しています。
まとめ
ここまで家を売った場合の譲渡所得と税金の計算について解説しました。
不動産の売却では、税金の他にも様々な専門知識が必要なので、専門家の力を上手く利用しましょう。
多額の譲渡所得が発生する場合は税理士に相談するのが基本。
ですがそこまで大きな金額では無い場合、不動産会社の担当者でも教えてくれます。
家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
-
おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
