「相続した空き家を売ろうと思うが、そのまま放置している…」
相続した空き家の売却でお悩みですね。
確かに、相続した空き家を売りたくても、片付けや手続きが大変で、ついつい先送りしてしまうもの。
しかし相続した空き家を売るなら、急がないと税金で大損する恐れがあります。
なぜなら相続した空き家の売却では、税金が3,000万円まで非課税になりますが、利用には期限があるため。
空き家なんて利益は無いと思うかもしれませんが、購入価格が分からないと売却価格の5％で買ったことになり、ほぼ全額に課税されます。
この記事では、相続した空き家の売却で知っておきたい税金の特例と期限について解説。
さらに空き家について知っておきたい不動産市場の現状と、空き家を高く売るための方法について解説します。
あなたの相続した空き家の売却で、余計な税金を支払わずに済ませるため、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
相続した空き家の特例とは
売却した利益が3,000万円まで非課税
相続した空き家を売却すると、利益（譲渡所得）が3000万円まで控除（非課税）されます。
この特例の名前は「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」。
平成28年度（2016年度）税制改正で創設され、2019年度税制改正で期限が4年延長（2023年末まで）、故人が老人ホーム等に入居中でも利用できる様になりました。
この特例の目的は、増え続ける空き家を塩漬けせずに流通させて、空き家を減らすことです。
ハウス 3,000万円も非課税なら、お得だね！
家博士 ただし期限があるから、売るなら急いた方が良いよ。
期限は相続から3年目の年末まで
相続した空き家の3,000万円の特例は、次の2つの期限があります。
- 相続から3年目の12月31日までに売ること。
- 令和5年（2023年）12月31日までに売ること。
（ただし再延長の可能性あり）
2つ目の期限は令和5年の税制改正で再延長される可能性がありますが、1つ目の期限は変わらないので要注意です。
ハウス 相続から3年って、結構厳しいね。
家博士 その他の条件も厳しいから、一応確認しておこう。
その他条件も厳しい
この特例を利用するためには、以下の条件を全て満たす必要があります。
亡くなった時点で、住民は故人だけ（施設に入居は可）
故人が亡くなった時点で、故人の他に居住者がいなかったことも条件。
ただし故人が老人ホームなどの施設に入居していても認められます。
【参考】国税庁・No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
建物は旧耐震の戸建てで、解体か耐震診断が必要
相続した空き家の建物には、次の条件があります。
- 建物は旧耐震（昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたこと）。
- 戸建てでマンション（区分所有建物登記がされている建物）でないこと。
- 譲渡の時において建物を解体するか、一定の耐震基準を満たすこと。
- 売却代金が1億円以下であること。
【参考】No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例・国税庁
※この他に確定申告書へ記載事項と添付書類を添える必要があります。実際に特例を適用する場合は、必ず税理士や税務署へ詳細を確認して下さい。
ハウス 色々と細かいね。
家博士 まあ、まずザックリと当てはまるかどうかだけ知っておこう
相続した空き家の特例の注意点
相続した空き家の特例が使えそうなら、知っておきたい注意点があります。
注意点1. 税金は意外と多い
最大で売却価格の95％に課税される
相続した空き家の税金は意外と多いので、注意しましょう。
なぜなら売却益（譲渡所得）は最大で売却価格の95％にもなるため。
これに税率約14％〜40％がかかります。
ハウス えー、ほとんど利益になるの！
家博士 税金の計算は、決まった計算方法があるからね。
取得時の価格が分からない場合は、売却価格の5％になるんだ。
購入価格が分からないと、取得費は売却価格の5％になる
相続した空き家の購入価格（取得費）が分からないと、取得費は売却価格の5％になってしまいます。
家を売却した時の利益（譲渡所得）の計算はこちらのイメージ。
詳しくは、こちらで解説しています。
減価償却で建物価値は低い
もし取得時の契約書などが見つかっても、減価償却で建物の価値は購入時より低くなっています。
旧耐震の家なら、ほぼ建物の価値はありません。
譲渡所得の計算について詳しくはこちらを参考に
税率は約14％〜40％
相続した空き家の譲渡所得は分離課税で、給与などの所得とは税率が違います。
税率は空き家の所有期間によって違い、所有期間は相続前に故人が購入した時からの期間を引き継げます。
家を売った利益（課税所得）の税率
- 5年以下の場合
- 短期譲渡所得： 税率39.63%
（所得税30.63%、住民税9%） - 5年超の場合
- 長期期譲渡所得：税率20.315%
（所得税15.315%、住民税5%） - 10年超の場合
- 10年超所有軽減税率の特例（6000万円以下）：税率14.21%
（所得税10.41%、住民税4%）
所有期間は、家を売った年の1月1日時点の所有期間で判断します。
【参考】国税庁・No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
注意点2. 以前からの特例とは併用不可
以前からある「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と併用することは出来ません。
この特例は、不動産などを相続してから売却（譲渡）した場合に、支払った相続税を不動産などの取得費として、譲渡所得（売却利益）を減らせるもの。
どちらかを選択することになりますが、新しい特例「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の方がほとんどの場合でお得なので、こちらを選ぶべきでしょう。
注意点3. 空き家の売却には時間がかかる
田舎では数年かかる恐れも
空き家の売却には、長い時間がかかります。
また時間をかけた方が、より高く売却できるということもあります。
売却にかかる期間は、通常半年、地方では数年かかる恐れも。
ハウス そんなに時間がかかるんだ！
家博士 いずれ売る予定なら、とにかく早めに売却活動を始めよう。
まず今の売却価格と売却期間の目安を確認する
先ずは不動産会社に問い合わせて、今の売却価格と売却期間がどのくらいかかりそうか、確認してみて下さい。
正確な価格を知るためには、次の2つが大切です。
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
空き家について知っておきたい不動産市場
相続した空き家の売却を考えるときに、今の不動産市場について知っておきましょう。
空き家が急増し、売れにくくなっている
日本では、空き家が急増しています。
なぜなら、人口が急減している一方で、新築住宅がどんどん建てられているため。
人口は2008年のピークから史上初の減少に
日本の人口は2008年にピークを迎えて、歴史上で初めて減少しています。
日本の長期人口変化
新築住宅は年90万戸ペースで建てられている
しかし住宅は毎年新築住宅が90万戸ペースで供給され、増え続けているため、このような状況です。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
ハウス なんで人口が減っているのに新築が建てられてるの？
家博士 日本では他の先進国と違って、新築住宅の戸数を制限する法律が無いんだ。
新築を制限すると景気に悪いから、政治的な事情でこれからも規制されないだろうね
地方では空き家率20％以上にも
既に2018年には全国の空き家率が13.6％に。
地方では状況は更に深刻で、山梨県（21.3％）や和歌山県（20.3％）では既に空き家率が20％を超えています。
また首都圏でも千葉県勝浦市（47.1％）や神奈川県湯河原町（33.4％）など30％を超える地域が増えてきています。
都道府県別の空き家率（2018年）
| 都道府県 | 空き家率 |
|---|---|
| 北海道 | 13.5% |
| 青森県 | 15.0% |
| 岩手県 | 16.1% |
| 宮城県 | 12.0% |
| 秋田県 | 13.6% |
| 山形県 | 12.1% |
| 福島県 | 14.3% |
| 茨城県 | 14.8% |
| 栃木県 | 17.3% |
| 群馬県 | 16.7% |
| 埼玉県 | 10.2% |
| 千葉県 | 12.6% |
| 東京都 | 10.6% |
| 神奈川県 | 10.8% |
| 新潟県 | 14.7% |
| 富山県 | 13.3% |
| 石川県 | 14.5% |
| 福井県 | 13.8% |
| 山梨県 | 21.3% |
| 長野県 | 19.6% |
| 岐阜県 | 15.6% |
| 静岡県 | 16.4% |
| 愛知県 | 11.3% |
| 三重県 | 15.2% |
| 滋賀県 | 13.0% |
| 京都府 | 12.8% |
| 大阪府 | 15.2% |
| 兵庫県 | 13.4% |
| 奈良県 | 14.1% |
| 和歌山県 | 20.3% |
| 鳥取県 | 15.5% |
| 島根県 | 15.4% |
| 岡山県 | 15.6% |
| 広島県 | 15.1% |
| 山口県 | 17.6% |
| 徳島県 | 19.5% |
| 香川県 | 18.1% |
| 愛媛県 | 18.2% |
| 高知県 | 19.1% |
| 福岡県 | 12.7% |
| 佐賀県 | 14.3% |
| 長崎県 | 15.4% |
| 熊本県 | 13.8% |
| 大分県 | 16.8% |
| 宮崎県 | 15.4% |
| 鹿児島県 | 19.0% |
| 沖縄県 | 10.4% |
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
ハウス 田舎は大変だね。
でも都市は大丈夫だよね
家博士 都市は高齢化で、空き家が急増する見込みだよ。
3大都市圏では、持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
空き家の固定資産税が6倍になる？
空き家が放置され、国や自治体も動き出した
空き家が放置されると心配されるのは…
- 倒壊や火災
- 害虫発生
- 犬猫の糞などによる悪臭
- 放火や犯罪
- 雑草やゴミの不法投棄などによる景観阻害
など。
国や地方自治体としても対策が必要です。
空き家対策特別措置法が2015年に施行
そこで政府が始めた対策が「空き家対策特別措置法」。
平成27年（2015年）2月に施行され、徐々に関連法が整えられつつあります。
この法律によって、地方自治体が空き家の所有者に厳しいペナルティを課すことができる様になりました。
簡単にはこの様な内容。
- 管理がしっかり行われていない空き家には、自治体から所有者に「指導・勧告・命令」がある。
- 最終的には自治体が強制的に取り壊して、所有者に取り壊し費用を請求。
- 空家を「特定空き家」に認定すると、固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になる。
今後、大きな社会問題に発展していくでしょう。
相続した空き家は、なるべく早く売る方がよいかもしれません。
空き家の固定資産税について詳しくはこちら
すべての空き家に増税される流れに
今後は特定空き家に指定されなくても、固定資産税・都市計画税が増税される流れになってきました。
神戸市は、全国に先駆けて2021年度から、全ての空き家の固定資産税と都市計画税を増税（優遇措置の廃止）すると発表。
前例ができたことで、今後は多くの自治体が、少しでも税収を増やすために、同様の措置をとると予想されます。
【参考】産経新聞・神戸市、空き家の税制優遇を廃止へ 来年度から
非居住地域では家が無価値になる恐れも
田舎の家では、さらに他の心配も。
田舎の家が、売りにくくなる法整備が進んでいます。
2014年に施工された「改正都市再生特別措置法」と、それにもとづき各地方自治体がすすめる「立地適正化計画」という新しい土地区分。
今までは都市計画地域として住宅地だったエリアが、立地適正化計画である日突然「非居住地域」として認定。
「非居住地域」は人が住まない地域となり、不動産の売却が難しくなる恐れがあります。
幹線道路や駅から離れたエリア、役所など主要公共施設が近くにないエリアは「非居住地域」に指定される可能性が高いので要注意です。
立地適正化計画について詳しくはこちら
まとめ
ここまで相続した空き家の売却について、税金の特例と特例を利用する注意点を解説してきました。
特例を利用できるなら、相続して3年目の年末という期限までに売る方が良いでしょう。
空き家でも、取得費が不明なら売却価格の最大95％が利益となり、税金がかかります。
田舎では売却に時間がかかるため、少しでも早めに動き始めた方が良いでしょう。
家の売却は、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
優秀で信頼できる不動産会社を選び、相続した空き家の売却を相談してみて下さい。
あなたの空き家売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
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- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
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おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
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- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
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実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
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