「家を相続をしたけど誰も住まない、でも売ると税金が心配…」
「空き家を放置すると、ご近所に迷惑だし…」
相続した空き家を売りたくても、税金が心配で売れない人が多くいました。
しかし平成28年4月1日から、相続した不動産の譲渡所得（売却利益）が3,000万円まで非課税になる特例ができました。
注意したいのは、特例には期限があること。
詳しく解説します。
この記事のもくじ
「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは
相続した空き家や土地を売却して、利益（譲渡所得）が発生しても、3000万円までは控除（非課税）されるというもの。
「平成28年度税制改正の大綱（平成27年12月24日閣議決定）」で新しく創設された「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」というのが正式名称。
さらに2019年度税制改正では、適用期間が4年延長され2023年12月31日までとなっています。
【参考】No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例・国税庁
特例を利用するのに必要な条件
この特例を利用するためには、以下の条件を全て満たす必要があります。
- 故人の亡くなった時点で、故人の他に居住者がいなかったこと。
- 相続から売却するまでの間、誰かが住んだり、誰かに賃したりしていないこと。（ずっと空き家であること。）
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋で区分所有以外の建物であること。（家屋を取り壊して土地を売った場合もOK）
- 平成28年4月1日から2023年12月31日までの期間に売却すること。（2019年度税制改正で4年延長）
- 相続があった日から3年後の年の12月31日までに、売却すること。
- 売却価格が1億円以下であること。
- 建物を残して売る場合は、新耐震基準に合格すること。（強度が不足する場合は、耐震改修が必要）
特例の注意点
注意点1. 特例の期限
相続した空き家の特例には、2つの期限があります。
- 相続してから3年後の年の12月31日まで
- 2023年12月31日まで
これを超えると、3,000万円以下の利益にも課税されます。
ここで注意したいのは、空き家の売却には、長い時間がかかること。
売却にかかる期間は、通常半年、地方では数年かかる恐れもあります。
早めに売却活動を始めた方が良いでしょう。
先ずは不動産会社に問い合わせて、売却価格と期間がどのくらいか、確認してみて下さい。
不動産会社の査定を依頼するなら、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトはこちらを参考に
注意点2. 以前からの特例とは併用不可
以前からある「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と併用することは出来ません。
この特例は、不動産などを相続してから売却（譲渡）した場合に、支払った相続税を不動産などの取得費として、譲渡所得（売却利益）を減らせるもの。
どちらかを選択することになりますが、新しい特例「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の方がほとんどの場合でお得なので、こちらを選ぶべきでしょう。
注意点3. 家を売却した時の利益を間違えない
家を売却した時の利益（譲渡所得）の計算には、税法で決められた計算方法を用います。
【売却利益（譲渡所得）イメージ】
忘れがちなのは「減価償却費」。
建物の価値が年々減る計算をしなくてはいけません。
また、購入した時の金額が不明な場合は、
譲渡価格×5％が取得費に。
この場合は譲渡所得が大きくなってしまうので要注意です。
譲渡所得の計算について詳しくはこちらを参考に
※この他に確定申告書へ記載事項と添付書類を添える必要があります。実際に特例を適用する場合は、必ず税理士や税務署へ詳細を確認して下さい。
この特例が創設された社会的背景
なぜ今、この様な特例が創設されたのでしょうか。
それにはある社会問題が原因となっています。
空き家が急増し社会問題に
日本では、空き家が急増しています。
【住宅戸数と世帯数】
総務省／国勢調査
国立社会保障・人口問題研究所／
日本の将来推計人口、日本の世帯数の将来推計
人口は2004年にピーク（1億2,779万人）、世帯数は2015年にピークを迎えて減少に転じています。
しかし住宅は毎年新築住宅が供給される増え続ける状態。
既に平成25年（2013年）には全国の空き家率が13.5％に。
このままの伸び率では、20年後に全国空き家率は28.5％になるという研究もあります。
地方では状況は更に深刻で、山梨県（20.5％）や和歌山県（20.2％）では既に空き家率が20％を超えています。
また首都圏でも千葉県勝浦市（35.9％）や神奈川県湯河原町（32.8％）など30％を超える地域が増えてきています。
空き家が放置されると心配されるのは…
- 倒壊や火災
- 害虫発生
- 犬猫の糞などによる悪臭
- 放火や犯罪
- 雑草やゴミの不法投棄などによる景観阻害
など。
地方自治体や政府としても対策が必要です。
空き家の固定資産税が6倍になる？
そこで政府が始めた対策が「空き家対策特別措置法」。
平成27年2月に施行され、徐々に関連法が整えられつつあります。
この法律によって、地方自治体が空き家の所有者に厳しいペナルティを課すことができる様になりました。
簡単にはこの様な内容。
- 管理がしっかり行われていない空き家には、自治体から所有者に「指導・勧告・命令」がある。
- 最終的には自治体が強制的に取り壊して、所有者に取り壊し費用を請求。
- 空家を「特定空き家」に認定すると、固定資産税と都市計画税が6倍になる。
今後、大きな社会問題に発展していくでしょう。
相続した空き家は、なるべく早く売る方がよいかもしれません。
空き家の固定資産税について詳しくはこちら
非居住地域では家が無価値になる恐れも
田舎の家では、さらに他の心配も。
田舎の家の価値が、ある日突然無くなる可能性のある法整備が進んでいるのです。
2014年に施工された「改正都市再生特別措置法」と、それにもとづき各地方自治体がすすめる「立地適正化計画」という新しい土地区分。
今までは都市計画地域として住宅地だったエリアが、立地適正化計画である日突然「非居住地域」として認定されるのです。
「非居住地域」は人が住まない地域となるので、当然不動産の価格は大きく下がります。
幹線道路や駅から離れたエリア、役所など主要公共施設が近くにないエリアは「非居住地域」に指定される可能性が高いので要注意です。
立地適正化計画について詳しくはこちら
売るときは「信頼できる不動産会社」を探す
相続で家を売る場合、時間の余裕が無いために焦って失敗することがあります。
家を売る際の注意点はこちらの記事でまとめています。
家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。
そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
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⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
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