「今が家の売り時？」
家の売り時でお悩みですね。
家を売るなら、良いタイミングで家を売りたいもの。
売った後で後悔したくないですよね。
そんなあなたに、家の売り時を分かりやすく解説しました。
あなたの家の売り時は、2つの要素で決まります。
もしかすると、あまり世間では知られていない内容に驚かれるかもしれません。
不動産業界では常識でも、一般社会には知られていない事実も多いのです。
この記事を読めば、家の売り時について致命的な間違いを防げるでしょう。
あなたの家の売り時がスッキリ分かり、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
売り時は2つの要素で決まる
家の売り時は次の2つの要素で決まります。
この2つに分けて考えると、頭が整理され判断しやすくなります。
ハウス 家の売り時は、単純に不動産価格が高騰しているときじゃないの？
家博士 例えば、住んでいる年数で売却時の税金が半分になることもある。
家によって売り時も違うんだよ。
詳しくはあとで説明するよ
あなたの家の価格は直接聞く方が早い
本題に入る前にひとつ注意点ですが、この記事が解説する家の売り時はあくまで一般論にすぎません。
もしあなたの家の価格を具体的に知りたい場合は、直接不動産会社に聞いたほうが早くて確実です。
不動産会社に聞くときのポイントは、次の2点。
- あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- その中から3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強い。
売却の予定があるなら、両手仲介の無いSRE不動産（旧ソニー不動産）など大手以外にも話を聞いた方が良いよ。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
それでは、まず「あなたの家」で決まる売りどきについて、解説します。
「あなたの家」で決まる6つの売り時
「あなたの家」で決まる売り時は、次の6つがあります。
それぞれ解説します。
1. 新築なら5年を超えてから
新築で購入した家では、できれば5年を超えてから売った方が良いでしょう。
理由は次の４つです。
それぞれ解説します。
理由1. 新築をすぐ売ると損するケースが多い
新築で購入した家は、一度住んでしまうと中古扱いになってしまうため、見た目は新築でも値下りするケースが多いのです。
これは新築プレミアムといわれ、買主が新築だからこそ相場より高い金額を支払うことが原因。
国土交通省の統計によると、一般的なマンションは築1年目で平均10%以上価格が下がるとされています。
【マンションの築年数と価格】
ハウス こんなに価格が下がるの？
家博士 ただし都心部であれば、購入直後に高騰している物件もある。
後で解説するけど、それくらい最近の相場が急騰してるんだ。
できれば不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を確認したほうが良いね。
理由2. 固定資産税が半額（マンション5年、戸建3年）
新築で家を買った場合は、マンションは5年間、戸建住宅は3年間、固定資産税が半額ですみます。
（最近の認定長期優良住宅なら、マンション7年間、戸建住宅5年間）
せっかくならその期間は住んだ方がお得でしょう。
理由3. 売却で損しても税金が戻ってくる
所有期間が5年を超えると、家を売って損失が出た場合、税金が戻ってきます。
5年とは正確には、「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合」。
家を買い換える場合や住宅ローンが10年以上残っている場合、家を売って損した金額を給与などの所得から引くことができ（損益通算）、その分の住民税と所得税が戻ってきます（税控除）。
損失は3年間繰り越して収入と損益通算できます。
この税控除の正式な名前はこちら。
- 住宅ローンが残っている場合
→「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」 - 家を買い換える場合
→「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
詳しくは、こちらで解説しています。
家を売っても住宅ローンが返せないオーバーローンでは、損失の一部が税金が戻ります。確定申告で少しでも損失を取り戻しましょう。
ちなみに家の損失を計算するときは、建物が古くなった分の減価償却をします。
減価償却と償却費は税金の計算に必要です。家を売ったときの減価償却について、具体例で分かりやすく解説します。
ハウス 5年を超えると、損しても税金がお得になるんだ。
家博士 値上がりで得しても、5年を超えるとお得だよ。
理由4. 売却で得しても税率が低い
所有期間が5年を超えると、家を売って利益が出た場合、税率が半分（約40％⇒約20％）になります。
自宅を売った場合、利益（譲渡所得）3,000万円までは特別控除で非課税になるため、ほとんどの人は税金がかかりません。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
しかし家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と特例を併用できないため、税金を支払うことになります。
家を買い換える人にとっては、税率が半分になることは大きいのです。
家を売った利益（課税所得）の税率
- 5年以下の場合
- 短期譲渡所得： 税率39.63%
（所得税30.63%、住民税9%） - 5年超の場合
- 長期期譲渡所得：税率20.315%
（所得税15.315%、住民税5%） - 10年超の場合
- 10年超所有軽減税率の特例（6000万円以下）：税率14.21%
（所得税10.41%、住民税4%）
所有期間は、家を売った年の1月1日時点の所有期間で判断します。
【参考】国税庁・No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
買い替えについては、こちらで解説しています。
家の買換えで、住宅ローン控除（減税）は使えるのか？ 最大400万円を損しないため、簡易判断チャートを元に税金対策について解説します。
ハウス 5年を超えると税率が半分になるんだ！
家博士 詳しくは税理士に相談しよう。
ただこの程度の話なら、不動産会社の営業マンでも十分だけどね。
2. 住まなくなって3年、相続して3年以内
住まなくなってから3年以内なら3,000万円まで非課税
マイホームを売却するなら、住まなくなって3年目の年末までに売却すると、利益（譲渡所得）が3,000万円まで非課税になります。
これは正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」というもの。
ただし買い替えでは、新しい家の住宅ローン控除と併用できないので、注意しましょう。
相続から3年以内なら3,000万円まで非課税
相続した家なら、相続から3年以内であれば、3,000万円まで非課税になります。
正式には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」というもの。
相続した空き家を売るなら3年目の年末までが有利な場合も。なぜなら税金の特例に期限があるため。相続した空き家の売却で知っておきたい税金の特例と3つの注意点、さらに不動産市場の現状について解説します。
さらに相続税で節税もできる
相続から3年以内なら、相続税の一部を取得に加算できます。
正式には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」というもの。
ハウス 3,000万円も非課税にできるなら、税金はほとんどかからないんだね。
家博士 利益がでるなら、3年目の年末までが有利だよ。
3. マンションの大規模修繕
マンションの大規模修繕では、マンションによって売りどきが違います。
修繕積立金が増額されるなら大規模修繕前が有利
マンションの修繕積立金が大幅に増額されるなら、増額が決まる前に売った方が有利です。
なぜなら修繕積立金が増額されると、買主にはマイナスイメージで売れにくくなるため。
大規模修繕をきっかけに増額が相次ぐ
分譲マンションでは大規模修繕工事をきっかけに、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えています。
マンションの資産価値を維持する目的で、築後約12年〜15年毎に共有部の修繕工事をするもの。
大規模修繕の主な理由は、外壁タイルの点検と外壁コーキングの打ち替えで12年〜15年毎に仮設足場が必要だから。
この足場を利用して外壁補修・屋上防水・塗装など、その他多くの修繕工事をまとめて実施します。
国土交通省の調査によると、全国の1／3のマンションで修繕積立金が不足しているという結果に。
（国土交通省・平成30年度マンション総合調査）
大規模修繕工事をきっかけに修繕積立金不足が発覚し、大幅な増額に踏み切るマンションが増えているのです。
ハウス 修繕積立金が増額されると、売れにくくなるの？
家博士 買う人は他のマンションと比較するからね。
支払い続けるコストとして修繕積立金を気にする人は多いんだ。
修繕積立金は増えるものだが、買う人はそう考えない
そもそも最近のマンションでは、「段階増額型」の修繕積立金が一般的。
段階増額型とは、分譲当初から3年や5年毎に徐々に金額が増えるタイプです。
だから築年数が経過すると修繕積立金は増えるのは普通のこと。
しかし中古マンション購入者は、購入時の修繕積立金がそのまま続くと考えてしまう傾向があります。
結果として、高額な修繕積立金は、マンションが売れにくくなります。
修繕積立金が増額されないなら大規模修繕後が有利に
もしあなたのマンションが十分な修繕積立金を積み立てており、増額の心配が無ければ、大規模修繕が終わった方が売却には有利です。
なぜなら共有部がキレイになり、印象が良くなるため。
また次の大規模修繕まで十分な期間があることも、買主には魅力となります。
ハウス 修繕積立金が十分なのか、どうやって調べたら良いの？
家博士 長期修繕計画が30年以上又は解体まであり、5年毎に内容を見直していれば少し安心だね。
長期修繕計画の確認方法について、詳しくはこちらで解説しています。
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
4. リフォームする前
リフォーム費用を売却価格に上乗せできない
家をリフォームをする前も家の売りどきです。
なぜなら多くの人がリフォーム費用を売却価格に上乗せできず、トータルで損するため。
もちろんリフォームすれば売却価格は高くなります。
しかし一般のリフォーム単価の場合、売却価格へ上乗せできるのはリフォーム費用の50％〜70％程度まで。
国土交通省の調査でも、個人が売主の場合、売却前のリフォームで失敗する割合が多いと分かっています。
家を売る前にリフォームは必要？ 売却前のリフォームについて、国土交通省の調査結果から検証します。
ハウス フルリノベーションした中古マンションなんか人気じゃないの？
家博士 フルリノベーションでは、不動産会社が安く買い取ったマンションを、特別に安いリフォーム費用で工事しているからね。
個人では難しいんだ。
5. いずれ売るなら早いほど高くうれる
建物は古くなるほど値下がりする
もしあなたがいずれ家を売るつもりなら、早く売るほど高く売れます。
なぜなら建物は古くなるほど値下がりするため。
国土交通省の資料によると、1年経つ毎に
- 木造戸建て： −4％〜−5％/年
- マンション（RC造）： 約−2％/年
のペースで値下がりします。
家博士 このグラフは建物の価格だから、地価ばまた違うけどね。
古い建物は住宅ローンの審査でも不利になりがちだよ
法定耐用年数が過ぎると建物の評価は下る
法定耐用年数を過ぎた建物は銀行から担保として評価されない恐れがあります。
税法で「法定耐用年数」は、
- 木造住宅： 22年
- プレハブ（軽鉄）： 19年又は27年
- 鉄筋コンクリート（RC）マンション： 47年
法定耐用年数を過ぎた建物だと、金融機関によってはローン限度額が減額される恐れもあります。
旧耐震は住宅ローンが借りにくい
さらに旧耐震設計の建物だと、それだけで住宅ローンを断られることも。
旧耐震設計とは、1981年（昭和56年）5月以前に建築確認申請を提出して着工された住宅。
例えば、住宅金融公庫のフラット35でも、旧耐震は対象外になっています。
【参考】フラット３５中古住宅の技術基準の概要
ハウス 新耐震設計なら大丈夫なの？
家博士 戸建ては近い将来、2000年基準でNGになるかもしれないよ。
もし新耐震の戸建てを売る予定で、2000年の耐震基準に適合しないなら急いだ方が良いかもしれません。木造戸建ての売却で知っておきたい「2000年基準」についてまとめました。
6. 近隣エリアの急な変化
近隣エリアの急な変化も、家の売り時に関係します。
例1. 高齢化が進むニュータウン
ニュータウンでは、住民が一斉に高齢化して、家が売れにくくなる事例が増えています。
なぜならニュータウンは住民が一斉に入居したことで、年齢構成が偏っているため。
昭和30年代以降、次々に開発されたニュータウンでは、住民が75歳を過ぎて、亡くなったり施設に入居するなどで空き家が増えています。
国土交通省もニュータウンをどうやって再生するか問題に取り組んでいますが、根本的には解決が難しいのが現実です。
例2. 大規模な新築マンションの開発
近隣に大規模な新築マンションができると、新築の価格次第で家が売りにくくなる恐れもあります。
なぜなら中古住宅の購入者は、同じエリアの新築と比較して購入を検討するため。
新築の価格が相場より高ければ、中古価格も上がる可能性がありますが、 逆に手頃な新築が増えると、中古価格は下がりやすくなります。
例えば、東京オリンピックの選手村跡地、晴海フラッグは5,632戸（分譲4,145戸）もあり、従来の価格より安めの価格設定になるため、湾岸エリアへの影響も心配されています。
例3. 地域の重要施設が閉鎖
地域の重要施設（従業員の多い工場や大規模スーパーなど）が閉鎖されると、急激に住民が減り連鎖的に店舗などが閉鎖して、過疎化が急に進む恐れがあります。
東京都日野市は、人口：18.5万人、世帯数：8.8万世帯。
この日野市を代表する日野自動車が、本社工場閉鎖を2011年に発表。
従業員の家族2300世帯と数多くの下請け企業が移転しつつあります。
埼玉県狭山市は人口15.1万人、6.8万世帯。
ホンダ狭山工場は閉鎖予定と2018年に発表。
従業員の家族4600世帯と数多くの下請け企業が移転しつつあります。
広島県呉市は人口21万人、10.7万世帯。
新日本製鐵呉製鉄所は2023年に閉鎖の予定。
従業員と協力会社の3,000世帯が移転しつつあります。
人口減少と高齢化が急激に進む日本国内では、多くの企業が工場や物流センターを次々と閉鎖・統合しているため、この様な例は今後ますます増えるでしょう。
ハウス そんな情報はどうやって知れば良いの？
家博士 不動産会社の営業マンに話を聞くと、早い段階で情報を色々教えてくれるよ
ここまであなたの家で決まる売り時について解説しました。
次に不動産の相場で決まる売り時について解説します。
「不動産相場の変動」で決まる売り時
不動産相場の変動で決まる売り時は次の内容を順番に解説します。
それぞれ解説します。
1. 季節変動は無視してOK
家を売る時は季節変動を考える必要ありません。
ハウス えー、でも春と秋が良いって聞いたことあるよ。
家博士 多少あるけど、そんなに変わらないよ。
確かに不動産の売買は、初春（2月と3月）と秋（9月と10月）が比較的多くなります。
しかしその時期に売り出す競合もふえるため、実際の売りやすさは、そこまで影響を受けません。
売りやすさは成約単価の傾向で分かりますが、季節より長期の不動産相場の影響で動いていることが分かります。
家博士 そもそも不動産の売買には、平均3ヶ月〜6ヶ月が必要。
この期間に買い手を一人見つけることができれば良いんだ。
ハウス 長期の不動産相場はどうやって知れば良いの？
家博士 国土交通省が発表する不動産価格指数が一番信頼できるよ。
2. 今は都市部を中心に相場が高騰
不動産相場は不動産価格指数で見る
不動産の相場を知る指数は色々ありますが、一番信頼できるのは、国土交通省による「不動産価格指数」です。
毎月末に3ヶ月前の価格指数が発表されます。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約11年で102％も値上がりしています。
ハウス マンションはすごい値上がりだね！
なんでマンションだけ値上がりしているの？
家博士 マンションは都市部に多いからだよ。
戸建ても都市部は価格が上昇しているけど、地方が郊外の値下がりが打ち消しているんだ。
戸建ては、都市部と地方で価格が2極化しています。
相場から見ると、今は売りどきに入っているといえるでしょう。
各地の不動産価格指数
各地の不動産価格指数も確認しておきましょう。
不動産価格指数（南関東）
東京のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
横浜でマンション売却を検討している方のために、横浜のマンション相場について国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。マンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。
埼玉のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
千葉のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
不動産価格指数（京阪神圏）
大阪のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
神戸・兵庫のマンション価格は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
不動産価格指数（愛知県）
名古屋・愛知のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
不動産価格指数（九州・沖縄）
福岡のマンション売却相場は高騰していますが、そろそろ変化がありそうです。国土交通省とレインズの最新データから、マンションの売り時を分析します。
若干の違いはありますが、似たような相場の動きがわかると思います。
ハウス でもなんで2013年から不動産価格が上昇しているの？
家博士 日銀の異次元金融緩和で不動産が値上がりしたんだ。
不動産相場が高騰した原因は金融緩和
不動産相場が高騰した原因は、日銀の異次元金融緩和です。
日銀の異次元金融緩和によって、資産インフレがおき、不動産価格の上昇につながりました。
金融緩和で中古住宅の価格が上昇した流れ
日銀が2013年に発表した、異次元の金融緩和とは、分かりやすく説明すると、『お金を沢山印刷して市場に流通させること』。
日銀の金融緩和で、中古住宅の価格が値上りしたのは、次の様な流れです。
金融緩和で中古住宅価格が上昇した流れ
日銀の金融緩和開始（お金を大量に印刷して市場に流通させた）
↓
銀行は手元にお金が沢山余って、貸す相手がいなくなった。
（銀行は手元の預金を、高い金利で貸すことで、商売している）
↓
銀行が多くのお金を貸すために
- ローン金利を下げた
- ローン審査を緩くした
↓
（家を買う人は）同じローン負担で、高い家を買えるようになった。
金利3.0％で3,898万円
↓
金利0.5％で5,778万円（+48％UP）
さらに審査も緩くなり、今まで買えない人も買えるようになった。
↓
高くても売れるので、新築住宅を値上げする
（建設費の高騰や地価の高騰を価格へ上乗せ）
↓
新築住宅の値上りに合わせて、中古住宅も値上りする
↓
中古住宅が値上りしたので、高値で売る人が増える
↓
さらに中古住宅が値上りする
こうして、金融緩和により中古住宅が値上りしているのです。
ハウス 住宅ローンが低金利で借りやすくなったから、中古住宅の価格が上がっているんだね。
じゃあ、金融緩和が続けば価格は下がらないの？
家博士 それが金融緩和もそろそろ限界なんだ。
日銀の金融緩和はもう限界
2013年から続いてきた日銀の金融緩和ですが、すでに限界を迎えています。
日銀の印刷したお金の量を米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約3倍、米国の4倍以上と世界でも異常な数字に。
先進国として世界初の実験でしたが、さすがにこれ以上は効果より副作用が目立つため、今は金融緩和の出口が議論されています。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
家博士 バブル崩壊も金融引締めが原因だったよ。
金融引締めと景気後退がバブルを崩壊させた
1990年のバブル崩壊の原因は、1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」と「景気後退」でした。
不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。
ハウス じゃあ金融緩和が終わると、不動産価格が下落するかもしれないの？
家博士 すでに異次元金融緩和は終わった。
これから金利が上がれば、不動産には逆風になるね。
3. 金利上昇で不動産が下落する恐れ
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階になると予想されます。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める【今はココ】
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
日本に比較的似ているドイツでは、すでに2023年の1年間で-8.9％〜-20.1％値下がりし、過去60年間で最大の下落となりました。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
ハウス でも80年代バブルのレベルまで、不動産価格は上がるんじゃないの？
家博士 残念ながら、80年代と今とでは人口と住宅戸数が全く違うんだ。
4. 長期的には下落する傾向に
急減する人口
今は1980年代と違い、人口が急激に減少しています。
日本の長期人口変化
増え続ける新築住宅と空家
人口は減っても、一方で新築住宅が続々と建築されて、空き家の数が急増しています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
1980年代バブルの頃に比べると、居住用の不動産価格が上がりにくい環境です。
バブルの頃ほど値上がりするとは考えにくいのです。
日本の空き家率は、2018年時点で13.6％。
地方では空き家率20％を超えて、過疎化している地域も多いのです。
ハウス 田舎は元々安いから、値下がりといってもあまり変わらないんじゃないの？
家博士 過疎化している地域では、ある日突然家が無価値になる可能性がある。
今、立地適正化計画という法律が整備されているんだ。
立地適正化計画で居住誘導区域外になると、家の売却が難しくなる恐れがあります。あなたの家が居住誘導区域外になるのか、立地適正化計画の現状と将来について要点をまとめました。
ハウス じゃあ都市部は大丈夫でしょ？
家博士 都市部でも、不人気地域では値下がりが早いペースで進んでいるよ。
さらに2022年には、都市部に大量の新築住宅が供給される2022年問題もあるんだ。
2022年以降に生産緑地が宅地化され、都市部の住宅価格が値下がりする問題。不動産業界でも意見が2分されていましたが、ようやく影響が見えてきました。信頼できる統計から地域別の影響を解説します。
2040年には不動産価格が半額に？
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
という衝撃の予想に。
（※出典：Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society）
また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
家博士 そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
首都圏でも売れないエリアが
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
まとめ：家の売り時
ここまであなたの家の売り時について解説しました。
「あなたの家」で決まる6つの売り時は…
不動産相場の変動で決まる売り時は…
すでに相場は十分上昇しました。今は、あなたの家とご家族のライフプランで売り時を判断するのが良いのでは無いでしょうか。
家博士 まず今の家の価格を確認すると、今後の計画が立てやすくなるよ。
家の売却を検討しているなら、試しに正確な価格を確認してみてはいかがでしょうか。
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あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
