「家を売りたいけれど、家を売った代金だけでは住宅ローンを全額返済できない…。」
家の売却で、住宅ローンの残り（残債）にお悩みですね。
これは新築住宅を購入した多くの方が、売却で直面する悩みで、「残債割れ」「オーバーローン」などといわれます。
でも安心して下さい。
この問題を解決する方法はあります。
ここでは、残債割れ・オーバーローンを解決するための7つの解決策を紹介しています。
この解決策を1つ目から順番に検討することで、あなたに最適な方法が見つかるでしょう。
あなたの家の売却が成功するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
7つの解決策
【解決策1】家の売却価格をもう一度確認
まず家の売却価格を正確に把握することが大切です。
最近は都心部のマンションを中心に、不動産相場が高騰しています。
相場の高騰が大きいため、専門家でも価格査定は難しく、不動産会社によって査定価格に20％以上の差がつくことも。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
都市部のマンションは、この6年で45％も値上がりしています。
正確な査定価格を知るためには、少なくとも3社、できれば5〜6社の不動産会社に査定を依頼します。
それぞれの不動産会社の査定根拠や意見を聞き比べて、売却価格を決めることで、正確な相場が把握できます。
もしあなたが1社だけの査定価格で検討しているなら、複数の不動産会社に査定を依頼しなおすところからスタートしましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【解決策2】家の売却を延期する
査定価格が確かなら、次に考えるべきはこれ。
住宅ローンの残債が減るまで、頑張ってローンの返済を続けることです。
出来るなら無理に家を手放さないことが一番。
ローン返済を続ければ、いつかはローン残債が家の売却価格より小さくなります。
ローン期間の後半に残高は急減する
例えば30年ローンの残高の減り方はこの様なイメージ。
【住宅ローンの残高】
住宅ローンは、「元利均等払い」といって、支払う金額が毎月一定。
その内訳は初めは利子が多くて元本が少ないのですが、徐々に残債が減ると元本の比率が多くなります。
そのためローン期間の後半に、急激に元本が減るのです。
【ローン返済の利息と元本の割合】
家の価格は下げ止まる
一方で不動産相場が一定だとすると、家の売却価格は新築から築10〜15年くらいまでは大きく下落しますが、そこから先は価格下落が緩やかになります。
家の売却価格の下落はこの様なイメージ。
【家の価格イメージ】
そのため住宅ローン残債と売却価格は、いつかは必ず逆転するのです。
この様なイメージ。
【家の価格とローン残高】
もしあなたが何とかこのタイミングまで待てるなら、これが最も理想的な選択肢なのです。
【解決策3】なんとか全額を返済する
どうしても売却する場合に考えるべき解決策は「なんとかして資金を工面して、ローン全額を返済する」ということ。
それができたら、このページを読んでいない！ と思うかもしれませんが、もう一度考えてみて下さい。
- 生命保険を解約する。
- 貯金を切り崩す。
- 親族に借りる。
- 車を売る。
何か出来ることはありませんか。
なんとかお金を工面して、住宅ローンの不足を補ったら、良いことも少しあります。
住宅ローンの不足分で税金が戻ってくるのです。
ローン不足分だけ所得税と住民税が戻ってくる
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例。
ローン残債と売却価格の差額を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。
つまりローン不足分×税率の分だけ、所得税と住民税が戻ってくるのです。
1年で損益通算できない場合は、翌年以降3年間繰り越せます。
忘れず確定申告をしましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
【解決策4】家を売らずに貸す
これは一見魅力的な選択肢に見えます。
ですが、あまりおすすめできません。
家を貸すにはある程度の基礎知識と余裕資金が必要。
賃した場合の出費は想像以上に多く「家賃＝収入」にはなりません。
特に借り手がなかなか見つからない場合、数ヶ月〜1年間ローンを自腹で支払うこともあります。
もしあなたの家が比較的都心で賃貸需要が高く、かつ余裕資金が十分にあるという場合は、選択肢として考えても良いでしょう。
詳しくはこちらを参考に
【解決策5】「買い替えローン」でまとめる
家を買い替える場合は、これが一番現実的な解決策です。
もしあなたが新しい家を購入し、新しいローンを組む場合、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用できます。
銀行の審査次第で限度額が変わりますが、よほど無理をしないかぎりは、今の家のローン残債を含めた金額で新しいローンが組めます。
マイナス金利の今なら、驚くほど安い金利になるでしょう。
銀行も融資に積極的なので審査も緩いようです。
ただしくれぐれも無理はしないで下さい。
今の銀行審査ではかなり無理がある返済プランでも通ってしまいます。
銀行の審査をあてにせず自分で今の家計を整理し、返済額に無理がないかよく確認して下さい。
住み替えローンについて、詳しくはこちら
【解決策6】不足分を無担保ローン
家を買い替えずに売却する場合は、これが一番現実的な解決策です。
ローン残債の不足分だけを、新規の無担保ローンで借りる方法。
金利は住宅ローンに比べて3〜10％程度高くなりますが、残債の不足分だけなら金額もそれほど大きくないはず。
普通の会社員であれば、無担保でローンを組むことが可能です。
無担保ローンを検討する場合は、今借りている銀行に「無担保ローン（フリーローン）」のパッケージローン商品があるか、先ず確認しましょう。
それまでの取引実績もあるので、他の銀行より交渉しやすくなります。
だめなら他の銀行の無担保ローンを確認してみましょう。
例えば次の様なフリーローンがあります。
- みずほ銀行多目的ローン（最長7年300万円まで）
- りそな銀行りそなフリーローン（最長10年500万円まで）
- イオン銀行フリーローン（最長8年700万円まで）
- 三井住友銀行フリーローン（最長10年300万円まで）
- 横浜銀行フリーローン（最長10年1,000万円まで）
アコムやプロミスなどの消費者金融は、金利も高く、年収の1/3までしか借りられない総量規制もあるので、おすすめできません。
ローン情報は金融機関で共有されている
あなたが今借りている住宅ローンの金額や返済履歴、滞納履歴などは「信用情報機関」というところに登録されます。
信用情報機関の情報は、全ての金融機関で共有されています。
他の銀行と交渉する時も、隠さず正直にローンの現状を説明しましょう。
【解決策7】任意売却をする
任意売却をする方法は、難易度が高くなります。
なぜなら債権者（ローンを借りている金融機関）が、なかなか同意しないため。
任意売却をするためには、債権者の同意が必要です。
債権者（ローンを借りている金融機関）としては、次の順番で問題を解決したいと考えます。
- そのまま住宅ローンの返済を続ける。
- ダメなら、リスケジュールなどで負担を軽減して、住宅ローンの返済を続ける。
- それでもローン返済の滞納が続けば、代位弁済で保証会社に一括返済してもらい、あなたの債務を保証会社へ移す。
つまり任意売却するためには、あなたがローンを滞納し、保証会社が代位弁済した後に、保証会社と交渉することになります。
ローン滞納と代位弁済の履歴は、あなたの信用情報に傷をつけるため、数年間はクレジットカードを作ることも、新たなローンを借りることもできません。
またあなたの債務を受け継いだ保証会社は、競売の手続きを始めるため、ご近所に知られてしまう恐れもあります。
競売と並行して任意売却を認めてくれる場合もありますが、保証会社によります。
まずリスケジュールを検討
住宅ローンの返済が厳しい場合は、必ず銀行に相談しましょう。間違っても銀行に無断で返済を遅延したりしないで下さい。
あなたが相談した場合、銀行はまず「ローンのリスケジュール」を提案してくれるはずです。
「ローンのリスケジュール」とは、ローン返済期間を延ばして月々の返済額を小さくしたり、ボーナス時の返済を月々の返済に振り分けたりといった、返済プランの変更です。
銀行にとっても、ローン返済がないより少しずつでも返済してもらった方が嬉しいのです。
あなたも月々の返済が楽になるので、双方に良い解決策です。
個人再生もある
住宅ローン以外のローンが多く、結果として住宅ローンの支払が厳しい場合は、個人再生という選択肢もあります。
住宅ローン以外のローンを最大1/10に圧縮することができます。
詳しくはこちら。
任意売却より普通に売却した方が良い
任意売却より普通に売るほうが、売却価格は高く売れます。
なぜなら任意売却では期間の制限があるため。
期限ギリギリでも売れない場合は価格を下げて投げ売りすることになります。
普通の売却であれば、じっくり希望価格で売ることができます。
また任意売却では、売却スケジュールや売却価格などに、あなたの意思は反映されません。
あなたの自由度は少なくなってしまいます。
任意売却になる危険がある場合は、その前に「あなたの意思」で売却する方が、あなたにとって有利な取引になります。
任意売却についてはこちらで解説しています。
最後にこの2点に注意
売却価格を考える際には、この2点に注意して下さい。
- 1. 売却価格から売却費用を差し引いて考える。
- 売却する際に、様々な費用が必要です。不動産会社に支払う仲介手数料だけで、売却価格の3％+6万円。その他を合わせると、売却価格の4〜6％程度は必要になります。（家の売却価格）-（売却費用）＜（住宅ローンの残債）
詳しくはこちら⇒家を売る時の費用【ちょっとお得な裏技あり】
- 2. 売却価格を正確に把握するため、複数の不動産会社から見積り査定をとる
- この後に代表的な一括査定サイトを紹介しているので、活用して下さい。
あなたの家の売却を成功するため、ぜひこの情報を活用して下さい！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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