「家を売りたいけれど、売却代金だけでは住宅ローンが残る…。」
家の売却で、オーバーローン（残債割れ）にお悩みですね。
確かにオーバーローンのままだと、家を売り難くなります。
銀行に相談するのも嫌なもの。
しかしオーバーローンは特別なことでなく、新築住宅を購入した多くの方が直面する問題です。
過去にあなたと同じ状態だった方の多くが、問題を解決しているので安心して下さい。
この記事では、オーバーローンを解決する「7つの解決策」を紹介します。
この解決策を1つ目から順番に検討すれば、あなたに最適な方法が見つかるでしょう。
あなたのオーバーローンが解決するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
オーバーローンの7つの解決策
【解決策1】まず売却価格を正確に把握する
オーバーローンの対策として、まず家の売却価格を正確に把握することが大切です。
なぜなら、最近は都心部のマンションを中心に不動産相場が急騰し、不動産会社によっては査定価格が20％以上外れることもあるため。
都心を中心に不動産価格が高騰している
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約12年で104％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
ハウス どうやって正確な売却価格を調べたら良いの？
家博士 売却実績が豊富な不動産会社3〜6に無料査定を依頼するんだ。
売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼
正確な査定価格を知るために、売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
それぞれの不動産会社の査定根拠や意見を聞き比べて、売却価格を決めることで、正確な相場が把握できます。
もしあなたが1社だけの査定価格で検討しているなら、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
思わぬ高値で査定してもらえる可能性もあります。
ハウス 売却実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
【解決策2】家の売却を延期する
不動産会社に無料査定を依頼した価格が、やはりオーバーローンなら、次に考えるべきはこれ。
住宅ローンの残債が減るまで、頑張ってローンの返済を続けることです。
ハウス そんなの、いつになるか分からないよ！
家博士 時間はかかるけど、いつか必ずオーバーローンじゃなくなるのは確かなんだ
出来るなら無理に家を手放さないことが一番。
ローン返済を続ければ、いつかはローン残債が家の売却価格より小さくなります。
ローン後半に残債は急減する
例えば35年ローンの残債の減り方はこの様なイメージ。
【住宅ローンの残高】
住宅ローンは、「元利均等払い」といって、支払う金額が毎月一定。
その内訳は初めは利子が多くて元本が少ないのですが、徐々に残債が減ると元本の比率が多くなります。
そのためローン期間の後半に、急激に元本が減るのです。
【ローン返済の利息と元本の割合】
家の価格は下げ止まる
一方で不動産相場が一定だとすると、家の売却価格は新築から築10〜15年くらいまでは大きく下落しますが、そこから先は価格下落が緩やかになります。
家の売却価格の下落はこの様なイメージ。
【家の価格イメージ】
そのため今はオーバーローンでも、住宅ローン残債と売却価格はいつか必ず逆転するのです。
この様なイメージ。
【家の価格とローン残高】
もしあなたが何とかこのタイミングまで待てるなら、これが最も理想的な選択肢です。
ハウス 待てないなら、どうすれば良いの？
家博士 待てない場合は、なんとかして売る方法を考えよう。
まず全額を返済する方法から順番に紹介するね。
【解決策3】なんとか全額を返済する
オーバーローンの家を売るために、まず考える解決策は「なんとかして資金を工面して、ローン全額を返済する」ということ。
ハウス それができたら、このページを読んでいない！
家博士 そう思うかもしれないけど、改めてもう一度考えてみよう。
何かないかな？
例えば、
- 保険を解約する。
- 貯金を切り崩す。
- 親族に借りる。
- 車を売る。
何か出来ることはありませんか。
家博士 なんとかお金を工面して、住宅ローンの不足を補ったら、良いことも少しあるよ。
住宅ローンの不足分で税金が戻ってくるんだ。
ローン不足分だけ所得税と住民税が戻ってくる
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例。
ローン残債と売却価格の差額を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。
つまりローン不足分×税率の分だけ、所得税と住民税が戻ってくるのです。
1年で損益通算できない場合は、翌年以降3年間繰り越せます。
忘れず確定申告をしましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
家を売っても住宅ローンが返せないオーバーローンでは、損失の一部が税金が戻ります。確定申告で少しでも損失を取り戻しましょう。
ただし売却費用も考慮する
家を売却するためには費用がかかります。
目安として売却価格の4〜6％程度。
不動産会社に支払う仲介手数料が大部分で、売却価格の3％+6万円+消費税です。
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
【解決策4】家を売らずに貸す
ハウス やっと、良さそうな解決策がでてきたね。
家博士 貸すのは一見魅力的だけど、オーバーローンの人にはおすすめできないよ。
そもそも住宅ローンで家を貸すのはNGだからね。
住宅ローンで買った家は、他人に貸せない
住宅ローンで購入した家は、賃貸に出せないのが基本。
例外として、転勤でいずれ戻る予定など特殊な事情なら認められますが、判断は金融機関によって違います。
もし黙ったまま賃貸に出すと、最悪の場合ローンの一括返済を求められる恐れも。
賃貸を考えているなら、まず金融機関に相談して賃貸に出す許可をもらいましょう。
オーバーローンで貸すとリスクが高い
またオーバーローンで賃貸に出すと、さらに売却が難しくなります。
なぜなら賃貸のまま売ると投資物件になり、売却価格がさらに安くなってしまうため。
一旦賃貸に出すと、売主の都合で入居者を追い出せないので、売却できなくなります。
もし賃貸の出費が想像以上に多く赤字が厳しくても、売却できず赤字が膨らむことに。
また入居者がなかなか見つからないと、空室の数ヶ月〜1年間のローンを自腹で支払うリスクもあります。
十分な余裕資金と、確実に黒字になる予算計画がない場合は、賃貸に出さない方が良いでしょう。
賃貸について、詳しくはこちらで解説しています。
マンションを8年間貸した経験を元に、あなたがマンションを貸すべきか・売るべきか簡単に分かる診断チャートを用意しました。また賃貸と売却のそれぞれについて、知っておきたい知識から具体的な試算例まで網羅し、分かりやすくまとめています。
【解決策5】住み替えローンでまとめる
家博士 オーバーローンで家を買い替える場合は、これが一番現実的な解決策だよ。
もしあなたが新しい家を購入し、新しいローンを組む場合、住み替えローン（買い替えローン）を利用できます。
住み替えローンで不足分を新しいローンにまとめる
住み替えローンとは、家の買い替えでオーバーローンの場合に、今のローン残債を新しいローンにまとめるもの。
銀行の審査次第で限度額が変わりますが、よほど無理をしないかぎりは、今の家のローン残債を含めた金額で新しいローンが組めます。
マイナス金利の今なら、驚くほど安い金利になるでしょう。
銀行も融資に積極的なので審査も通りやすい状況です。
ただし無理な返済プランに注意
ただしくれぐれも無理はしないで下さい。
今の銀行審査ではかなり無理がある返済プランでも通ってしまいます。
銀行の審査をあてにせず自分で今の家計を整理し、返済額に無理がないかよく確認して下さい。
住み替えローンについて、詳しくはこちら
住み替えローンは、オーバーローンの家を買い替えるときに便利な方法。ただし注意点もあります。注意点と対策、そして手順をまとめました。
【解決策6】不足分をフリーローンで借り換え
家博士 オーバーローンで家を売却だけする場合は、これが一番現実的な解決策だね。
オーバーローンのローン不足分だけを、新規のフリーローン（無担保ローン）で借りる方法です。
金利は高いがローン総額が小さいので返済は楽になる
金利は住宅ローンに比べて3〜10％程度高くなりますが、残債の不足分だけなら金額もそれほど大きくないはず。
普通の会社員であれば、無担保でローンを組むことが可能です。
無担保ローンを検討する場合は、今借りている銀行に「無担保ローン（フリーローン）」のパッケージローン商品があるか、先ず確認しましょう。
それまでの取引実績もあるので、他の銀行より交渉しやすくなります。
だめなら他の銀行の無担保ローンを確認してみましょう。
主な金融機関のフリーローン
例えば次の様なフリーローンがあります。
- みずほ銀行多目的ローン（最長7年300万円まで）
- りそな銀行りそなフリーローン（最長10年500万円まで）
- 三井住友銀行フリーローン（最長10年300万円まで）
- 横浜銀行フリーローン（最長10年1,000万円まで）
- 千葉銀行フリーローン（最長15年800万円まで）
- イオン銀行フリーローン（最長8年700万円まで）
- 住信SBIネット銀行フリーローン（最長10年1,000万円まで）
アコムやプロミスなどの消費者金融は、金利も高く、年収の1/3までしか借りられない総量規制もあるので、おすすめできません。
【参考】日本貸金業協会・貸金業法について
ローン情報は金融機関で共有されている
あなたが今借りている住宅ローンの金額や返済履歴、滞納履歴などは「信用情報機関」というところに登録されます。
信用情報機関の情報は、全ての金融機関で共有されています。
【参考】全国銀行個人信用情報センター
他の銀行と交渉する時も、隠さず正直にローンの現状を説明しましょう。
【解決策7】任意売却をする
オーバーローンで任意売却をする方法は、難易度が高くなります。
なぜなら債権者（ローンを借りている金融機関）が、なかなか同意しないため。
任意売却の交渉は滞納して代位弁済の後
任意売却を交渉できるタイミングは、あなたがローンを滞納し、保証会社が代位弁済した後に、保証会社が競売の手続きを始めるとき。
債権者（ローンを借りている金融機関）は、任意売却でなく次の順番で対応します。
- 現状維持で売却せずに住宅ローンの返済を続けさせる。
- 返済が厳しいなら、リスケジュールで一時的に負担を軽減し、住宅ローンの返済を続けさせる。
- それでもローン返済の滞納が続けば、代位弁済で保証会社に一括返済させて、あなたの債務を保証会社へ移す。
- 債務を受け継いだ保証会社は、競売で家を売却する。←ここで任意売却を交渉できる
ローン滞納と代位弁済をすれば、あなたの信用情報に傷がつき、数年間はクレジットカードが作れず、新たなローンも借りられません。
また保証会社が任意売却に同意しないと、家は競売で売却され、保証会社に残ったローンを返済し続けることに。
保証会社が競売と並行して任意売却を認めてくれる場合もありますが、保証会社によります。
競売の手続きを始めると、ご近所に知られる恐れがあります。
まずリスケジュールを検討
オーバーローンで住宅ローンの返済が厳しい場合は、まず銀行に相談しましょう。返済が遅れてからでも間に合うので、まず連絡して下さい。
あなたが相談した場合、銀行はまず「リスケジュール（リスケ）」を提案してくれます。
「リスケジュール」とは、返済期間を延ばして月々の返済額を小さくしたり、ボーナス時の返済を月々の返済に振り分けるなど返済プランを変更すること。
銀行にとっても、ローン返済を滞納されるより少しずつでも返済してもらった方が嬉しいのです。
あなたも月々の返済が楽になるので、双方に良い解決策です。
住宅ローンが払えない場合の解決方法には6つあり、最適な方法を選ぶことが大切。診断チャートで簡単に分かります。
個人再生もある
住宅ローン以外のローンが多く、結果として住宅ローンの支払が厳しい場合は、個人再生という選択肢もあります。
個人再生では、住宅ローン以外のローンを最大1/10に圧縮できます。
詳しくはこちら。
競売を止めるには2つの方法があります。利用するための条件や具体的な方法について、分かりやすく解説します。
任意売却より普通に売却した方が良い
任意売却より普通に売るほうが、売却価格は高く売れます。
なぜなら任意売却では期間の制限があり、期限ギリギリで売れないと価格を下げて売るため。
普通の売却であれば、じっくり希望価格で売り出すことも可能です。
また任意売却では、債権者が売却スケジュールや売却価格などを決めるため、あなたの希望は反映されません。
任意売却になる恐れがあるなら、その前にあなたの意思で普通に売却する方が、あなたにとって有利です。
任意売却についてはこちらで解説しています。
任意売却について、単なる宣伝ではない本当の注意点や、それでも選ぶ場合のメリット、競売との違いなどを分かりやすくまとめました。
まとめ
ここまで「家を売ってもローンが返せないオーバーローン」の7つの解決策として、解説してきました。
解決策は次の7つ。
多くの人がオーバーローンでも売却に成功しています。
まずはエリアで実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼して、相談してみましょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
