「家を売ってもローンが返せないオーバーローン」の7つの解決策

「家を売りたいけれど、家の売却代金だけでは住宅ローンが全額返済できない…。」

家の売却で、オーバーローン（残債割れ）にお悩みですね。

家を売りたいけど、オーバーローンになりそう…。
銀行に相談するのも嫌だし…。
もしオーバーローンの問題が解決して、サクッと家を売却できたら理想的なのに。

そんなあなたのために、オーバーローンを解決する方法を紹介します。

実はオーバーローンは特に不運なことでなく、新築住宅を購入した過半数の方が直面している問題。

過去にあなたと同じオーバーローンの問題を抱えていた多くの方が、問題を解決しているので安心して下さい。

この記事では、オーバーローンを解決するための7つの解決策を紹介します。

この解決策を1つ目から順番に検討することで、あなたに最適な方法が見つかるでしょう。

あなたのオーバーローンの問題が解決するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

オーバーローンの7つの解決策

【解決策1】家の売却価格を正確に把握する

オーバーローンの対策として、まず家の売却価格を正確に把握することが大切です。

なぜなら、最近は都心部のマンションを中心に不動産相場が急騰し、不動産会社によっては査定価格が20％以上外れることもあるため。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

正確な査定価格を知るために、売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

それぞれの不動産会社の査定根拠や意見を聞き比べて、売却価格を決めることで、正確な相場が把握できます。

もしあなたが1社だけの査定価格で検討しているなら、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。

思わぬ高値で査定してもらえる可能性もあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

【解決策2】家の売却を延期する

不動産会社に無料査定を依頼した価格が、やはりオーバーローンなら、次に考えるべきはこれ。

住宅ローンの残債が減るまで、頑張ってローンの返済を続けることです。

出来るなら無理に家を手放さないことが一番。
ローン返済を続ければ、いつかはローン残債が家の売却価格より小さくなります。

ローン期間の後半に残高は急減する

例えば35年ローンの残高の減り方はこの様なイメージ。

【住宅ローンの残高】

住宅ローンは、「元利均等払い」といって、支払う金額が毎月一定。
その内訳は初めは利子が多くて元本が少ないのですが、徐々に残債が減ると元本の比率が多くなります。

そのためローン期間の後半に、急激に元本が減るのです。

【ローン返済の利息と元本の割合】

家の価格は下げ止まる

一方で不動産相場が一定だとすると、家の売却価格は新築から築10〜15年くらいまでは大きく下落しますが、そこから先は価格下落が緩やかになります。
家の売却価格の下落はこの様なイメージ。

【家の価格イメージ】

そのため今はオーバーローンでも、住宅ローン残債と売却価格はいつか必ず逆転するのです。

この様なイメージ。

【家の価格とローン残高】

もしあなたが何とかこのタイミングまで待てるなら、これが最も理想的な選択肢です。

【解決策3】なんとか全額を返済する

オーバーローンの家を売るために、まず考える解決策は「なんとかして資金を工面して、ローン全額を返済する」ということ。

例えば、

• 生命保険を解約する。
• 貯金を切り崩す。
• 親族に借りる。
• 車を売る。

何か出来ることはありませんか。

ローン不足分だけ所得税と住民税が戻ってくる

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例。
ローン残債と売却価格の差額を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。
つまりローン不足分×税率の分だけ、所得税と住民税が戻ってくるのです。

1年で損益通算できない場合は、翌年以降3年間繰り越せます。
忘れず確定申告をしましょう。

詳しくはこちらで解説しています。

ただし売却費用も考慮する

家を売却するためには費用がかかります。

目安として売却価格の4〜6％程度。

不動産会社に支払う仲介手数料が大部分で、売却価格の3％+6万円+消費税です。

【解決策4】家を売らずに貸す

家を貸すには賃貸経営の知識と余裕資金が必要です。

なぜなら賃した場合の出費は想像以上に多く、家賃＝収入ではないため。

特に借り手がなかなか見つからない場合は、空室の数ヶ月〜1年間のローンを自腹で支払うリスクがあります。

もしあなたの家が比較的都心で賃貸需要が高く、かつ余裕資金が十分にある場合は、選択肢として考えても良いでしょう。

ただしその場合も、銀行に先に話を通して、了承をもらう必要があります。

貸すリスクについて、詳しくはこちらで解説しています。

【解決策5】「買い替えローン」でまとめる

もしあなたが新しい家を購入し、新しいローンを組む場合、「買い替えローン（住み替えローン）」を利用できます。

銀行の審査次第で限度額が変わりますが、よほど無理をしないかぎりは、今の家のローン残債を含めた金額で新しいローンが組めます。

マイナス金利の今なら、驚くほど安い金利になるでしょう。

銀行も融資に積極的なので審査も通りやすい状況です。

ただしくれぐれも無理はしないで下さい。

今の銀行審査ではかなり無理がある返済プランでも通ってしまいます。

銀行の審査をあてにせず自分で今の家計を整理し、返済額に無理がないかよく確認して下さい。

住み替えローンについて、詳しくはこちら

【解決策6】不足分を無担保ローン

オーバーローンのローン不足分だけを、新規の無担保ローンで借りる方法。

金利は住宅ローンに比べて3〜10％程度高くなりますが、残債の不足分だけなら金額もそれほど大きくないはず。

普通の会社員であれば、無担保でローンを組むことが可能です。

無担保ローンを検討する場合は、今借りている銀行に「無担保ローン（フリーローン）」のパッケージローン商品があるか、先ず確認しましょう。

それまでの取引実績もあるので、他の銀行より交渉しやすくなります。

だめなら他の銀行の無担保ローンを確認してみましょう。

例えば次の様なフリーローンがあります。

• みずほ銀行多目的ローン（最長7年300万円まで）
• りそな銀行りそなフリーローン（最長10年500万円まで）
• イオン銀行フリーローン（最長8年700万円まで）
• 三井住友銀行フリーローン（最長10年300万円まで）
• 横浜銀行フリーローン（最長10年1,000万円まで）

アコムやプロミスなどの消費者金融は、金利も高く、年収の1/3までしか借りられない総量規制もあるので、おすすめできません。
【参考】日本貸金業協会・貸金業法について

ローン情報は金融機関で共有されている

あなたが今借りている住宅ローンの金額や返済履歴、滞納履歴などは「信用情報機関」というところに登録されます。

信用情報機関の情報は、全ての金融機関で共有されています。

【参考】全国銀行個人信用情報センター

他の銀行と交渉する時も、隠さず正直にローンの現状を説明しましょう。

【解決策7】任意売却をする

オーバーローンで任意売却をする方法は、難易度が高くなります。

なぜなら債権者（ローンを借りている金融機関）が、なかなか同意しないため。

任意売却をするためには、必ず債権者の同意が必要です。

債権者（ローンを借りている金融機関）としては、問題を解決する方法を次の順番で考えます。

1. そのまま住宅ローンの返済を続ける。
2. ダメなら、リスケジュールなどで負担を軽減して、住宅ローンの返済を続ける。
3. それでもローン返済の滞納が続けば、代位弁済で保証会社に一括返済してもらい、あなたの債務を保証会社へ移す。

つまり任意売却するためには、あなたがローンを滞納し、保証会社が代位弁済した後に、保証会社と交渉することになります。

ローン滞納と代位弁済の履歴は、あなたの信用情報に傷をつけるため、数年間はクレジットカードを作ることも、新たなローンを借りることもできません。

またあなたの債務を受け継いだ保証会社は、競売の手続きを始めるため、ご近所に知られてしまう恐れもあります。

競売と並行して任意売却を認めてくれる場合もありますが、保証会社によります。

まずリスケジュールを検討

オーバーローンで住宅ローンの返済が厳しい場合は、必ず銀行に相談しましょう。間違っても銀行に無断で返済を遅延したりしないで下さい。

あなたが相談した場合、銀行はまず「ローンのリスケジュール」を提案してくれるはずです。

「ローンのリスケジュール」とは、ローン返済期間を延ばして月々の返済額を小さくしたり、ボーナス時の返済を月々の返済に振り分けたりといった、返済プランの変更です。

銀行にとっても、ローン返済がないより少しずつでも返済してもらった方が嬉しいのです。

あなたも月々の返済が楽になるので、双方に良い解決策です。

個人再生もある

住宅ローン以外のローンが多く、結果として住宅ローンの支払が厳しい場合は、個人再生という選択肢もあります。

住宅ローン以外のローンを最大1/10に圧縮することができます。

詳しくはこちら。

任意売却より普通に売却した方が良い

任意売却より普通に売るほうが、売却価格は高く売れます。

なぜなら任意売却では期間の制限があるため。

期限ギリギリでも売れない場合は価格を下げて投げ売りすることになります。

普通の売却であれば、じっくり希望価格で売ることができます。

また任意売却では、売却スケジュールや売却価格などに、あなたの意思は反映されません。

あなたの自由度は少なくなってしまいます。

任意売却になる危険がある場合は、その前に「あなたの意思」で売却する方が、あなたにとって有利な取引になります。

任意売却についてはこちらで解説しています。

まとめ

ここまで「家を売ってもローンが返せないオーバーローン」の7つの解決策として、解説してきました。

解決策は次の7つ。

1. 家の売却価格を正確に把握する
2. 家の売却を延期する
3. なんとか全額を返済する
4. 家を売らずに貸す
5. 「買い替えローン」でまとめる
6. 不足分を無担保ローン
7. 任意売却をする

多くの人がオーバーローンでも売却に成功しています。

まずは不動産会社に無料査定を依頼して、相談してみると良いでしょう。

あなたの家の売却を成功することを、心よりお祈りしております。