「もうすぐマンションの大規模修繕だけど、売却するべき？」
マンション売却のタイミングと大規模修繕についてお悩みですね。
確かに大規模修繕の工事中は、足場で囲われ騒音もあり、住心地が悪くなるもの。
でも実はそれ以上に問題なのは、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額され、マンションが売れにくくなることです。
実際に修繕積立金が足りないマンションが急増しており、75％が不足しているという調査結果もあるほど。
この記事では、マンションの売却で知っておきたい大規模修繕の問題について解説します。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
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この記事のもくじ
マンション売却と大規模修繕の問題
大規模修繕とは
12年〜15年周期で共有部を修繕
大規模修繕とは、マンションの資産価値を保つ目的で、マンション共有部を12年〜15年周期で修繕する大規模な工事。
12年〜15年周期というのは、外壁のコーキングや防水補修が必要なタイミングで決まっています。
これらの工事ではマンション外周に足場を建てる必要があるため、ついでにその他様々な工事も同じタイミングで行うのです。
工事期間は3ヶ月〜1年程度、回数を重ねるほど大規模になる
工事内容は後で詳しく解説しますが、外壁塗装、屋上防水、共有部塗装、配管交換、エレベーター交換、機械式駐車場交換、サッシやドア交換など様々。
回数を重ねるほど、工事箇所が増えて大規模になり、工事費用も増える傾向があります。
工事期間は小規模マンション（50戸未満）で3〜4ヶ月、大規模マンション（100戸超）では半年〜1年以上が目安です。
ハウス 足場に覆われると、洗濯物も干せないし、生活環境が悪くなるね。
家博士 でも工事は短期間だし、売却の影響は少ないよ。
工事自体は売却に影響が少ない
大規模修繕による生活環境の悪化は一時的なもので、売却への影響は限られます。
確かにマンションの大規模修繕工事では、外周に足場を組んで工事するため、工事中の生活環境は悪くなるもの。
また工事の前後では、管理組合の活動が活発になり、せっかくの休日が組合運営に費やされることもあります。
しかし工事期間は小規模マンションなら3〜4ヶ月程度、大規模マンションでも1年未満と長くありません。
さらにメリットとして、工事が終われば10年以上は次の工事がありませんし、共有部がキレイになれば内覧でも好印象になります。
ハウス じゃあ大規模修繕が終われば、マンションが高く売れるの？
家博士 ところが大規模修繕が終わっても、価格は値上がりしていないんだ。
大規模修繕が終わっても値上がりしない
価格変化率は平均を下回る
国土交通省の資料によると、大規模修繕の後でマンション価格は値上がりしていません。
大規模修繕後は平均2.0％値上がりと、同時期の市場平均3.8％値上がりの半分しかありません。
（2010年〜2016年、東京・神奈川のマンション124棟479戸の変化率）
【参考】国土交通省・今後のマンション政策のあり方に関する検討会
ハウス 大規模修繕が終わっても値上がりしないんだ！
なんで値上がりしないの？
家博士 大規模修繕をきっかけに、修繕積立金が増えるマンションがあるからだよ。
問題は修繕積立金の大幅な増額
マンション売却で注意したい大規模修繕の問題は、修繕積立金が大幅に増額されるリスク。
最近、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額されるマンションが増えています。
3割以上で修繕積立金が不足
国土交通省が平成30年に調査した結果によると、修繕積立金が不足しているマンションは34.5％と1／3にも。
さらに31.6％は不明と回答しており、この大部分は不足していると予想されます。
修繕積立金の積立状況
家博士 これはまだ良い方で7割以上が不足している調査もある
75％が修繕積立金不足の調査も
日本経済新聞の調査によると、全国のマンションの75％が修繕積立金の不足により、管理不全予備軍となっています。
（日本経済新聞・マンション修繕金、75％が足りず 高齢化で増額難しく）
また埼玉県が築30年を超えるマンションを調査したところ、6割を超えるマンションが適切に管理されていないという調査結果でした。
（埼玉県老朽化マンション管理適正化支援先導事業の結果について）
ハウス でもなんで修繕積立金が不足するの？
家博士 修繕積立金が不足するのには3つの理由がある。
修繕積立金が不足する3つの理由
大規模修繕で修繕積立金が不足する理由は、次のいずれか。
それぞれ解説します。
理由1. 修繕積立金が安すぎる
そもそも今の修繕積立金が安すぎるケースです。
主に次の2つのパターンに分かれるでしょう。
- 長期修繕計画に問題がある←古いマンションに多い
- 段階増額式なのに増額していない←新しいマンションに多い
古いマンションは長期修繕計画に問題が多い
長期修繕計画に問題があり、今までの修繕積立金が安すぎたために、修繕積立金が不足するケース。
このケースでは、過去の不足分も含めて、修繕積立金が大幅に増額される恐れがあります。
一般的に修繕積立金の金額は、『長期修繕計画』という予算計画を元に決められるもの。
しかしこの長期修繕計画、古いマンションほどいい加減で、中には長期修繕計画が全くないマンションもあります。
- 1984年以前完成マンション： 17.3％
- 1985年〜2004年完成マンション： 4.9％
- 2005年以降完成マンション： 3.6％
計画期間が30年未満だと重設備が入っていない
また長期修繕計画があったとしても、計画期間が30年未満だと多くの項目が入っていません。
特に最も費用がかかる重設備（エレベーター、給排水管、サッシ）の交換が漏れていると、修繕積立金が大幅に不足します。
ハウス なんでキチンと長期修繕計画を立てないの？
家博士 新築で分譲する時は、修繕積立金が安い方が売りやすい。
だからデベロッパーはあえて安くしたんだ。
でも最近は長期修繕計画がほぼ義務化されたから、代わりに段階増額式が増えている。
段階増額積立式なのに増額できないマンション
新しいマンションで増えているのは、修繕積立金を段階的に引き上げる「段階増額積立式」だったのに、予定通り増額できないマンションです。
段階増額積立式は、新築当時から数年毎に修繕積立金を引き上げるもの。
新しいマンションほど段階増額積立式が多く、国交省の調査によると2022年4月以降の予備認定マンションでは98％を占めます。
その増額幅は計画当初から最終計画年まで平均約3.58倍、中には10倍近い事例も。
（出典：国土交通省・今後のマンション政策のあり方に関する検討会資料）
一方で増額には管理組合の決議が必要ですが、8割以上で反対などの意見があり、増額できないマンションが増えています。
ハウス 元々増やす計画だったのに、いざ増やそうとすると反対する人が居るのか。
家博士 新築で購入するときは段階増額式なんて知らない人が多いからね。
理由2. 工事費の高騰
労務費はこの11年で65.5％も値上り
ここ数年の工事費高騰で修繕積立金が大幅に不足するマンションも急増しています。
公共工事労務費の変化
公共工事の労務費は11年連続で上昇しており、この11年で65.5％も値上がり。
さらに2022年以降は円安やインフレで値上りが加速しています。
ハウス 工事費が値上がりしてるなら、修繕積立金も値上げすれば良いのに。
家博士 そもそも工事費の値上がりを把握しているマンションは約半分しかないんだ。
長期修繕計画は定期的に見直す必要があるんだけどね。
長期修繕計画を5年毎に見直すマンションは56％
国土交通省は、マンションの長期修繕計画を5年毎に見直すことが望ましいとしています。
しかし実際に5年毎に見直しているマンションは56.3％に過ぎず、残り43.8％は定期的に見直していません。
長期修繕計画を見直しているマンション
ハウス でも半数は見直しているなら、半分は大丈夫なのかな。
家博士 ところが修繕積立金の増額には住民過半数の賛成が必要なんだ。
だから工事の直前まで増額できない事が多い。
修繕積立金増額には過半数の賛成が必要
修繕積立金を増額するためには、住民の過半数の賛成が必要です。
多くのマンションは、計画を見直して不足が分かっても、過半数の賛成が得られず増額できません。
結果として、大規模修繕で実際に不足が明らかになってから、大幅な増額になるケースが多いのです。
ハウス 少ない金額で長期間ズルズル耐えても、結局増額されるんだね。
家博士 金額が少ない期間が長いほど、増額の幅も大きくなってしまうんだ。
理由3. 工事管理の問題
3つ目の理由は大規模修繕工事の管理が甘く、修繕積立金がムダに使われてしまうため。
管理が悪いと工事費は1.2倍〜2倍になる
大規模修繕工事の管理は、管理組合から外部に委託します。
この委託先がマンション管理会社などの場合、工事費用の精査が甘く、本来の工事費用の1.2〜2倍になってしまうケースも。
国土交通省が、大規模修繕の工事費（1戸あたり）を調査した結果がこちら。
マンションの大規模修繕工事費（1戸あたり）
1戸あたりの工事費は、25万円以下（6.8％）から200万円以上（2.2％）まで、大きくバラつきがあることが分かっています。
ハウス これはヒドイね！
なんでこんなことになるの？
家博士 工事費用はマンションによって仕様や施工条件が様々だから、管理するのも難しいんだ。
一部の悪質な管理会社だと、高い工事費で発注して工事会社からキックバックを受け取るケースもあるよ。
修繕積立金が不足すると
修繕積立金が足りない場合、管理組合の選択肢はこの2つしかありません。
- 不足した工事費を一時金としてマンション住民から徴収する。
- 管理組合名義で金融機関から借りる。
いずれにしても、その後の修繕積立金は増額されます。
「修繕積立金の増額」は、マンション価格を下げる
「修繕積立金の増額」は、マンションの価格を下げる結果につながります。
「修繕積立金の増額」は、マンションを買う人にとって大きなマイナス要因。
あなたのマンションを買う人は、その多くが現在、賃貸マンションに住んでいる人々。
今支払っている月々の家賃を基準に、購入するマンションの価格を考えます。
この様なイメージです。
このマンションを買っても大丈夫かな？
ここで「修繕積立金」の金額が増えてしまうと、「ローン返済」の金額が減ります。
つまりマンションを購入するために充てる購入費が減ることになるのです。
購入者は「段階増額型」を知らない
「修繕積立金の増額」は、マンション購入者にとって実際の損失以上に「心理的に大きなマイナスイメージ」となります。
そもそも一般的にマンションの修繕積立金は、「段階増額型」という「数年ごとに一定額を増額する方式」が一般的。
だから修繕積立金は、多くのマンションでいずれ増額するもの。
実際はそれほど大きな話ではありません。
しかし中古マンションの購入層は、「修繕積立金が将来増える」という事実をほとんど認識していません。
「購入時の修繕積立金が永久に続く」と感じてしまうのです。
だから月額5,000円の修繕積立金の増額でも、5,000円×35年間＝210万円の増額だと感じてしまうのです。
ハウス 修繕積立金は、いずれ増額されるものなんだね。
家博士 マンションを買う人は、初めて買う人がほとんどだからね。
購入時の修繕積立金が高いと、想像以上に悪い印象になってしまうんだ。
修繕積立金が増える前の売却が有利
大規模修繕のタイミングを考えると、売却に有利なのは大規模修繕を機に修繕積立金が増額される前。
ただし具体的に修繕積立金の金額が決定したり、理事会で議題になった後では、契約時に重要事項説明で説明する義務が生じます。
そのためには、大規模修繕の具体的計画が始まる前に動く必要があるのです。
マンションを売る時、売却理由はどこまで正直に説明すべきなのでしょうか。具体的な事例とフローチャートで判断方法を解説します。
修繕積立金を確認する2つのポイント
あなたのマンションの修繕積立金が問題ないか知るためには、次の2つのポイントを確認します。
ポイント1. 長期修繕計画の有無と内容
まず確認するのは長期修繕計画について次の4つ。
- あなたのマンションに「長期修繕計画」があるか？
- 長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか？
- 長期修繕計画は5年毎に見直されているか？
- 長期修繕計画の内容に大きな項目が漏れていないか？
長期修繕計画は9割以上が有り
国土交通省の行った調査（平成30年マンション総合調査）によると、92％は「長期修繕計画がある」と回答しています。
あなたのマンションに、もし「長期修繕計画」が無かった場合、状況は深刻。
全国の下位10％のレベルの管理状況になってしまいます。
期間が30年以上は約6割
また長期修繕計画で完全に修繕費を管理するために必要な計画期間は40年ですが、30年あれば概ね大丈夫です。
ちなみに国土交通省の調査では、「計画期間が30年以上」だったマンションは、約6割しかありませんでした。
長期修繕計画の修繕項目を確認
計画期間が40年より短い場合は、長期修繕計画から幾つかの修繕項目が抜けているはずです。
このうち金額が大きく、修繕周期が長い項目に要注意。
よく抜けているのは、次の項目です。
- 機械式駐車場やエレベーターなど重設備の取替
- 給水配管、排水配管、ガス管の取替
- 建具（窓サッシ、ドア）の取替
こういった項目が抜けている場合は注意しましょう。
参考までに国土交通省が挙げている大規模修繕項目の例です。
全てを把握する必要はありません。
赤字で表示された「特に金額が大きな項目」を中心に確認して下さい。
| 修繕工事項目 | 修繕周期例 | 工事区分 |
|---|---|---|
| １ 仮設工事 | ||
| 共通仮設 | 12～15年 | 仮設 |
| 直接仮設 | 12～15年 | 仮設 |
| ２ 屋根防水 | ||
| 屋上防水 | 12～15年 | 補修、修繕 |
| 24～30年 | 撤去・新設 | |
| 傾斜屋根 | 12～15年 | 補修、修繕 |
| 24～30年 | 撤去・葺替 | |
| 庇・笠木等防水 | 12～15年 | 修繕 |
| ３ 床防水 | ||
| バルコニー床防水 | 12～15年 | 修繕 |
| 開放廊下・階段等床防水 | 12～15年 | 修繕 |
| ４ 外壁塗装等 | ||
| 躯体コンクリート補修 | 12～15年 | 補修 |
| 外壁塗装 | 12～15年 | 塗替 |
| 24～30年 | 除去・塗装 | |
| 軒天塗装 | 12～15年 | 塗替 |
| 24～30年 | 除去・塗装 | |
| タイル張補修 | 12～15年 | 補修 |
| シーリング | 12～15年 | 打替 |
| ５ 鉄部塗装等 | ||
| 鉄部塗装 | 5～7年 | 塗替 |
| 非鉄部塗装 | 12～15年 | 清掃・塗装 |
| ６ 建具・金物等 | ||
| 建具関係 | 12～15年 | 点検・調整 |
| 34～38年 | 取替 | |
| 手すり | 34～38年 | 取替 |
| 屋外鉄骨階段 | 12～15年 | 補修 |
| 34～38年 | 取替 | |
| 金物類 | 24～28年 | 取替 |
| ７ 共用内部 | ||
| 共用内部 | 12～15年 | 張替・塗替 |
| ８ 給水設備 | ||
| 給水管 | 19～23年 | 更生 |
| 30～40年 | 取替 | |
| 貯水槽 | 12～16年 | 補修 |
| 26～30年 | 取替 | |
| 給水ポンプ | ５～８年 | 補修 |
| 14～18年 | 取替 | |
| ９ 排水設備 | ||
| 排水管 | 19～23年 | 更生 |
| 30～40年 | 取替 | |
| 排水ポンプ | 5～８年 | 補修 |
| 10 ガス設備 | ||
| ガス管 | 14～18年 | 取替 |
| 28～32年 | 取替 | |
| 11 空調・換気設備 | ||
| 空調設備 | 13～17年 | 取替 |
| 換気整備 | 13～17年 | 取替 |
| 12 電灯設備等 | ||
| 電灯設備 | 18～22年 | 取替 |
| 配電盤類 | 28～32年 | 取替 |
| 幹線設備 | 28～32年 | 取替 |
| 避雷針設備 | 38～42年 | 取替 |
| 自家発電設備 | 28～32年 | 取替 |
| 13 情報・通信設備 | ||
| 電話設備 | 28～32年 | 取替 |
| テレビ共聴設備 | 15～20年 | 取替 |
| インターネット設備 | 28～32年 | 取替 |
| インターホン設備等 | 15～20年 | 取替 |
| 14 消防用設備 | ||
| 屋内消火栓設備 | 23～27年 | 取替 |
| 自動火災報知設備 | 18～22年 | 取替 |
| 連結送水管設備 | 23～27年 | 取替 |
| 15 昇降機設備 | ||
| 昇降機 | 12～15年 | 補修 |
| 26～30年 | 取替 | |
| 16 立体駐車場設備 | ||
| 自走式駐車場 | 8～12年 | 補修 |
| 28～32年 | 建替 | |
| 機械式駐車場 | ５年 | 補修 |
| 18～22年 | 取替 | |
| 17 外構・附属施設 | ||
| 外構 | 24～28年 | 補修、取替 |
| 附属施設 | 24～28年 | 取替、整備 |
| 18 調査・診断、設計、工事監理等費用 | ||
| 点検・調査・診断 | 10～12年 | |
| 設計等 | 12～15年 | |
| 工事監理 | 12～15年 | |
| 臨時点検（被災時） | － | |
| 19 長期修繕計画作成費用 | ||
| 見直し | ５年 | |
ポイント2. 修繕積立金の目安
これら大規模修繕に必要な修繕積立金の金額について、国土交通省が令和3年9月に基準を更新しています。
これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額4,645円〜7,210円が必要になります。
平均の修繕積立金：
335円 × 80m2 ＝ 26,800円/月
30年間で合計、
26,800円×12ヶ月×30年 ＝ 約965万円
要注意は12年〜15年周期の2回目以降
大規模修繕で注意したいのは、2回目以降です。
なぜなら修繕項目と工事金額は回数を追う毎に増えるため。
1回目の大規模修繕が無事終わっても、2回目が同じ金額で大規模修繕ができる訳ではありません。
正しい修繕積立金と大規模修繕はこういうイメージです。
一番よくあるのは、1回目の大規模修繕は無事乗り切ったが、2回目の大規模修繕で積立金が不足するケース。
この様に大規模修繕で注意するべきは、2回目以降の大規模修繕。
その判断は、あなたのマンションの長期修繕計画を確認することで可能です。
修繕積立金が問題なければ
あなたのマンションの長期修繕計画に問題がなく、修繕積立金も妥当な金額だった場合は、ひとまず安心です。
他の要素でマンション売却のタイミングを考えて良いでしょう。
将来も含めて考えるべきは、例えばマンションの寿命と建替、そしてあなたの老後について。
詳しくはこちらも参考に
マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。
相場は高騰して売るには良いタイミング
また相場についても意識しましょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
今はマンションの価格が高騰しています。
あなたのマンションが予想外の高値になっているかもしれません。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
中古マンションは約10年半で88％も値上がりしています。
今のマンション価格を確認するなら
マンションの売却を少しでも考えているなら、とりあえず今の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
マンションの価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼します。
具体的な手順は、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定の精度は高くなります。
また今は不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が現実的です。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
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まとめ
マンションの売却では、大規模修繕で修繕積立金が大幅に増額されるリスクを考えましょう。
修繕積立金が増額されると、マンションの売却にはマイナスです。
すでに増額が管理組合で検討されているなら、売却時に説明しなくてはいけません。
長期修繕計画をチェックするとリスクは事前に把握できます。
問題なければ一安心なので、とりあえず今の相場を確認してみると良いでしょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
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あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
