マンション売却は大規模修繕のタイミングを考えて

「もうすぐマンションの大規模修繕だけど、売却するべき？」

マンション売却のタイミングと大規模修繕についてお悩みですね。

確かに大規模修繕工事中は、足場で囲われ騒音もあり、住心地が悪くなるもの。

でも実はそれ以上に問題なのは、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額され、マンションが売れにくくなるケースです。

修繕積立金が足りないマンションは急増しており、明らかな不足だけでも3割以上と、他人事ではありません。

この記事では、マンションの売却で知っておきたい大規模修繕の問題について解説します。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

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マンション売却と大規模修繕の問題

12年〜15年周期で資産価値を維持する

大規模修繕とは、マンションの資産価値を保つ目的で、マンション共有部を12年〜15年周期で修繕する大規模な工事。

12年〜15年周期は、外壁のコーキングや防水補修が必要なタイミング。

これらの工事でマンション外周に足場を建てるため、他の様々な修繕工事もタイミングを合わて一斉に工事します。

工事内容は後で詳しく解説しますが、外壁塗装、屋上防水、共有部塗装、配管交換、エレベーター交換、機械式駐車場交換、サッシやドア交換など様々。

工事期間は小規模マンション（50戸未満）で3〜4ヶ月、大規模マンション（100戸超）では半年〜1年以上かかります。

ハウス

足場に覆われると、洗濯物も干せないし、生活環境が悪くなるね。

家博士

でも工事は短期間だし、工事が終われば良いことも多いから、売却への影響はプラスの方が多いかも。

工事中の環境悪化は売却に影響が少ない

大規模修繕による生活環境の悪化は一時的なもので、売却への影響は限られます。

確かにマンションの大規模修繕工事では、外周に足場を組んで工事するため、工事中の生活環境は悪くなるもの。

また工事の前後では、管理組合の活動が活発になり、せっかくの休日が組合運営に費やされることもあるでしょう。

しかし工事期間は小規模マンションなら3〜4ヶ月程度、大規模マンションでも1年未満と長くありません。

さらにメリットとして、工事が終われば10年以上は次の工事がありませんし、共有部がキレイになれば内覧でも好印象になります。

ハウス

大規模修繕で良いこともあるのか。

家博士

大規模修繕で注意したいのは、修繕積立金の大幅増額なんだ。

問題は修繕積立金の大幅な増額

マンション売却で注意したい大規模修繕の問題は、修繕積立金が大幅に増額されるリスク。

最近、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額されるマンションが増えています。

国土交通省が平成30年に調査した結果によると、修繕積立金が不足しているマンションは34.5％と1／3にも。

さらに31.6％は不明と回答しており、この大部分は不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金の不足があると分かります。

修繕積立金の積立状況

出典：国土交通省平成30年度マンション総合調査

ハウス

でもなんで修繕積立金が不足するの？

家博士

修繕積立金が不足するのには3つの理由がある。

修繕積立金が不足する3つの理由

大規模修繕で修繕積立金が不足する理由は、次のいずれか。

それぞれ解説します。

理由1. 長期修繕計画の問題

長期修繕計画に問題があり、今までの修繕積立金が安すぎたために、修繕積立金が不足するケース。

このケースでは、過去の不足分も含めて、修繕積立金が大幅に増額される恐れがあります。

古いマンションほど長期修繕計画に問題あり

一般的に修繕積立金の金額は、『長期修繕計画』という予算計画を元に決められるもの。

しかしこの長期修繕計画、古いマンションほどいい加減で、中には長期修繕計画が全くないマンションもあるのです。

計画期間が30年未満だと重設備が入っていない

また長期修繕計画があったとしても、計画期間が30年未満だと、多くの項目が漏れている傾向に。

特に最も費用がかかる重設備（エレベーター、給排水管、サッシ）の交換が漏れていると、修繕積立金が大幅に不足します。

計画期間が30年以下が4割近いという調査結果からも、多くのマンションは長期修繕計画の内容に漏れがあると考えられます。

ハウス

なんでキチンと長期修繕計画を立てないの？

家博士

新築で分譲する時は、修繕積立金が少ない方が売りやすい。
だからデベロッパーは、以前はあえて計画しなかったんだ。
でも最近は長期修繕計画がほぼ義務化されたから、代わりに将来に値上げを予定する段階増額方式が増えている。

理由2. 工事費の高騰

工事費は約20年で約30％も値上り

ここ数年の工事費高騰で修繕積立金が大幅に不足するマンションも急増しています。

建設工事費の変化

約20年で、工事費が約30％も高くなっており、さらに2022年以降は円安やインフレで値上りが加速しています。

ハウス

工事費が値上がりしてるなら、修繕積立金も値上げすれば良いのに。

家博士

そもそも工事費の値上がりを把握しているマンションは約半分しかないんだ。
長期修繕計画は定期的に見直す必要があるんだけどね。

長期修繕計画を5年毎に見直すマンションは56％

国土交通省は、マンションの長期修繕計画を5年毎に見直すことが望ましいとしています。

しかし実際に5年毎に見直しているマンションは56.3％に過ぎず、残り43.8％は定期的に見直していません。

長期修繕計画を見直しているマンション

出典：国土交通省平成30年度マンション総合調査

ハウス

でも半数は見直しているなら、半分は大丈夫なのかな。

家博士

ところが修繕積立金の増額には住民過半数の賛成が必要なんだ。
だから工事の直前まで増額できない事が多い。

修繕積立金増額には過半数の賛成が必要

修繕積立金を増額するためには、住民の過半数の賛成が必要です。

多くのマンションは、計画を見直して不足が分かっても、過半数の賛成が得られず増額できません。

結果として、大規模修繕で実際に不足が明らかになってから、大幅な増額になるケースが多いのです。

ハウス

少ない金額で長期間ズルズル耐えても、結局増額されるんだね。

家博士

金額が少ない期間が長いほど、増額の幅も大きくなってしまうんだ。

理由3. 工事管理の問題

3つ目の理由は大規模修繕工事の管理が甘く、修繕積立金がムダに使われてしまうため。

管理が悪いと工事費は1.2倍〜2倍になる

大規模修繕工事の管理は、管理組合から外部に委託します。

この委託先がマンション管理会社などの場合、工事費用の精査が甘く、本来の工事費用の1.2〜2倍になってしまうケースも。

国土交通省が、大規模修繕の工事費（1戸あたり）を調査した結果がこちら。

マンションの大規模修繕工事費（1戸あたり）

1戸あたりの工事費は、25万円以下（6.8％）から200万円以上（2.2％）まで、大きくバラつきがあることが分かっています。

ハウス

これはヒドイね！
なんでこんなことになるの？

家博士

工事費用はマンションによって仕様や施工条件が様々だから、管理するのも難しいんだ。
一部の悪質な管理会社だと、高い工事費で発注して工事会社からキックバックを受け取るケースもあるよ。

修繕積立金が不足すると

修繕積立金が足りない場合、管理組合の選択肢はこの2つしかありません。

• 不足した工事費を一時金としてマンション住民から徴収する。
• 管理組合名義で金融機関から借りる。

いずれにしても、その後の修繕積立金は増額されます。

「修繕積立金の増額」は、マンション価格を下げる

「修繕積立金の増額」は、マンションの価格を下げる結果につながります。

「修繕積立金の増額」は、マンションを買う人にとって大きなマイナス要因。

あなたのマンションを買う人は、その多くが現在、賃貸マンションに住んでいる人々。

今支払っている月々の家賃を基準に、購入するマンションの価格を考えます。

この様なイメージです。

月々の支払＝ローン返済+管理費+修繕積立金

このマンションを買っても大丈夫かな？

ここで「修繕積立金」の金額が増えてしまうと、「ローン返済」の金額が減ります。
つまりマンションを購入するために充てる購入費が減ることになるのです。

購入者は「段階増額型」を知らない

「修繕積立金の増額」は、マンション購入者にとって実際の損失以上に「心理的に大きなマイナスイメージ」となります。

そもそも一般的にマンションの修繕積立金は、「段階増額型」という「数年ごとに一定額を増額する方式」が一般的。

だから修繕積立金は、多くのマンションでいずれ増額するもの。

実際はそれほど大きな話ではありません。

しかし中古マンションの購入層は、「修繕積立金が将来増える」という事実をほとんど認識していません。

「購入時の修繕積立金が永久に続く」と感じてしまうのです。

だから月額5,000円の修繕積立金の増額でも、5,000円×35年間＝210万円の増額だと感じてしまうのです。

ハウス

修繕積立金は、いずれ増額されるものなんだね。

家博士

マンションを買う人は、初めて買う人がほとんどだからね。
購入時の修繕積立金が高いと、想像以上に悪い印象になってしまうんだ。

修繕積立金が増える前の売却が有利

大規模修繕のタイミングを考えると、売却に有利なのは大規模修繕を機に修繕積立金が増額される前。

ただし具体的に修繕積立金の金額が決定したり、理事会で議題になった後では、契約時に重要事項説明で説明する義務が生じます。

マンション売却理由、どこまで正直に事情を説明するの？

マンションを売る時、売却理由はどこまで正直に説明すべきなのでしょうか。具体的な事例とフローチャートで判断方法を解説します。

修繕積立金を確認する2つのポイント

あなたのマンションの修繕積立金が問題ないか知るためには、次の2つのポイントを確認します。

ポイント1. 長期修繕計画の有無と内容

まず確認するのは長期修繕計画について次の4つ。

• あなたのマンションに「長期修繕計画」があるか？
• 長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか？
• 長期修繕計画は5年毎に見直されているか？
• 長期修繕計画の内容に大きな項目が漏れていないか？

長期修繕計画は9割以上が有り

国土交通省の行った調査（平成30年マンション総合調査）によると、92％は「長期修繕計画がある」と回答しています。

あなたのマンションに、もし「長期修繕計画」が無かった場合、状況は深刻。

全国の下位10％のレベルの管理状況になってしまいます。

期間が30年以上は約6割

また長期修繕計画で完全に修繕費を管理するために必要な計画期間は40年ですが、30年あれば概ね大丈夫です。

ちなみに国土交通省の調査では、「計画期間が30年以上」だったマンションは、約6割しかありませんでした。

長期修繕計画の修繕項目を確認

計画期間が40年より短い場合は、長期修繕計画から幾つかの修繕項目が抜けているはずです。

このうち金額が大きく、修繕周期が長い項目に要注意。
よく抜けているのは、次の項目です。

• 機械式駐車場やエレベーターなど重設備の取替
• 給水配管、排水配管、ガス管の取替
• 建具（窓サッシ、ドア）の取替

こういった項目が抜けている場合は注意しましょう。

参考までに国土交通省が挙げている大規模修繕項目の例です。
全てを把握する必要はありません。
赤字で表示された「特に金額が大きな項目」を中心に確認して下さい。
出典： 国土交通省・長期修繕計画作成ガイドライン84ページ

ポイント2. 修繕積立金の目安

これら大規模修繕に必要な修繕積立金の金額について、国土交通省が令和3年9月に基準を更新しています。

これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額4,645円〜7,210円が必要になります。

要注意は12年〜15年周期の2回目以降

大規模修繕で注意したいのは、2回目以降です。

なぜなら修繕項目と工事金額は回数を追う毎に増えるため。

1回目の大規模修繕が無事終わっても、2回目が同じ金額で大規模修繕ができる訳ではありません。

正しい修繕積立金と大規模修繕はこういうイメージです。

一番よくあるのは、1回目の大規模修繕は無事乗り切ったが、2回目の大規模修繕で積立金が不足するケース。

この様に大規模修繕で注意するべきは、2回目以降の大規模修繕。
その判断は、あなたのマンションの長期修繕計画を確認することで可能です。

修繕積立金が問題なければ

あなたのマンションの長期修繕計画に問題がなく、修繕積立金も妥当な金額だった場合は、ひとまず安心です。

他の要素でマンション売却のタイミングを考えて良いでしょう。

将来も含めて考えるべきは、例えばマンションの寿命と建替、そしてあなたの老後について。

詳しくはこちらも参考に

あなたのマンションの寿命は？ 建替えは？ 3分で知る寿命と建替えの真実

マンションの寿命は個々で違い、寿命が尽きても建替えできるのはごく一部です。あなたのマンションの寿命と建替えの可能性をチェックリストで調べてみましょう。

相場は高騰して売るには良いタイミング

また相場についても意識しましょう。

マンション価格は下落する？ コロナの影響と金融緩和の限界とは

マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。

今はマンションの価格が高騰しています。
あなたのマンションが予想外の高値になっているかもしれません。

不動産価格指数（全国）

マンションは、約9年半で79％も値上がりしています。

マンションの売却を考えているなら、今の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

マンションの価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

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3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

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   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

まとめ

マンションの売却では、大規模修繕で修繕積立金が大幅に増額されるリスクを考えましょう。

修繕積立金が増額されると、マンションの売却にはマイナスです。

すでに増額が管理組合で検討されているなら、売却時に説明しなくてはいけません。

長期修繕計画をチェックするとリスクは事前に把握できます。

問題なければ一安心なので、とりあえず今の相場を確認してみると良いでしょう。

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！