「もうすぐマンションの大規模修繕だけど、売却するべき？」
マンション売却のタイミングと大規模修繕についてお悩みですね。
確かに大規模修繕の工事中は、足場で囲われ騒音もあり、マンションの住心地が悪くなるのでイヤですよね。
でも実はそれ以上に問題なのは、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額され、マンションが売れにくくなるケース。
全国的に修繕積立金が不足するマンションが増えており、他人事ではありません。
この記事では、マンションの売却で知っておきたい大規模修繕の問題について解説します。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
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不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
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マンション売却で知っておきたい大規模修繕の問題
マンション売却では、大規模修繕について知っておきたい問題があります。
マンションの大規模修繕とは
大規模修繕とは、マンションの資産価値を保つ目的で、マンション共有部を12年〜15年周期で修繕する大規模な工事。
大規模修繕工事は、外壁のコーキングや防水補修が必要なタイミング（12年〜15年周期）で行います。
なぜならこれらの工事では、マンション外周に足場を建てるため。
他の様々な修繕工事でもこの足場を利用できるため、タイミングを合わせるのです。
具体的な工事内容は後で詳しく解説しますが、外壁防水、共有部塗装、配管交換、エレベーター交換、機械式駐車場交換、サッシやドア交換など様々。
工事期間は小規模マンション（50戸未満）で3〜4ヶ月、大規模マンション（100戸超）では半年〜1年以上かかります。
ハウスくん足場に覆われると、洗濯物も干せないし、生活環境が悪くなるね。
家博士確かに生活環境も気になるけど、他にも問題があるんだ。
工事中の生活環境は短期的で影響は少ない
大規模修繕による生活環境の悪化は一時的なものなので、売却にそこまで大きな影響はありません。
確かにマンションの大規模修繕工事では、外周に足場を組んで塗装や補修工事をするため、工事中の生活環境は悪くなります。
また工事の前後では、管理組合の活動が活発になり、せっかくの休日が組合運営に費やされることも。
ただし工事期間は、小規模マンションなら3〜4ヶ月程度、大規模マンションでも1年未満のものがほとんどです。
さらにメリットとして、工事が終われば10年以上は次の工事がありませんし、共有部がキレイになれば内覧でも好印象になるでしょう。
ハウスくん大規模修繕で良いこともあるのか。
家博士大規模修繕で注意したいのは、修繕積立金の大幅増額なんだ。
修繕積立金が大幅に増額されるケースが急増
マンション売却で注意したい大規模修繕の問題は、修繕積立金が大幅に増額されるリスク。
最近、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が大幅に増額されるマンションが増えています。
国土交通省が平成30年に調査した結果によると、修繕積立金が不足しているマンションは34.5％と1／3にも。
さらに31.6％は不明と回答しており、大部分は不足していると予想されるため、かなりのマンションで積立金の不足があることが分かります。
修繕積立金の積立状況
ハウスくんでもなんで修繕積立金が不足するの？
家博士修繕積立金が不足するのには3つの理由がある。
修繕積立金が不足する3つの理由
大規模修繕で修繕積立金が不足する理由は、次のいずれか。
- 長期修繕計画に問題があり、修繕積立金が安すぎた。
- 工事費の高騰で、修繕積立金が不足した。
- 工事費の管理が甘く、修繕積立金をムダ使いした。
それぞれ解説します。
理由1.長期修繕計画に問題があり、修繕積立金が安すぎた
今までの修繕積立金が安すぎたために、修繕積立金が不足するケース。
このケースでは、過去の不足分も含めて、修繕積立金が大幅に増額される恐れがあります。
古いマンションほど長期修繕計画に問題あり
一般的に、修繕積立金の金額は、『長期修繕計画』という予算計画を元に決められるもの。
しかしこの長期修繕計画、古いマンションほどいい加減で、中には長期修繕計画が全くないマンションもあるのです。
- 1984年以前完成マンション： 17.3％
- 1985年〜2004年完成マンション： 4.9％
- 2005年以降完成マンション： 3.6％
計画期間が30年未満だと重設備が入っていない
また長期修繕計画があったとしても、計画期間が30年未満だと、多くの項目が漏れている傾向に。
特に最も費用がかかる重設備（エレベーター、給排水管、サッシ）の交換が漏れていると、修繕積立金が大幅に不足します。
計画期間が30年以下が4割近いという調査結果からも、多くのマンションは長期修繕計画の内容に漏れがあると考えられます。
ハウスくんなんでキチンと長期修繕計画を立てないの？
家博士新築で分譲する時は、修繕積立金が少ない方が売りやすい。
だからデベロッパーは、以前はあえて計画しなかったんだ。
でも最近は長期修繕計画がほぼ義務化されたから、代わりに将来に値上げを予定する段階増額方式が増えている。
理由2.工事費の高騰で、修繕積立金が不足した
ここ数年の工事費高騰で修繕積立金が大幅に不足するマンションも急増しています。
建設工事費の変化
最近15年で、工事費が約20％も高くなったことが分かります。
ハウスくん工事費が値上がりしてるなら、修繕積立金も値上げすれば良いのに。
家博士修繕積立金の値上げは、住民の過半数の賛成が必要だから難しいんだよ。
そもそも定期的に長期修繕計画を見直す必要があるからね。
長期修繕計画を5年毎に見直すマンションは56％
国土交通省は、マンションの長期修繕計画を5年毎に見直すことが望ましいとしています。
しかし実際に5年毎に見直しているマンションは56.3％だけ、残り43.8％は定期的に見直していません。
長期修繕計画を見直しているマンション
ハウスくんでも半数以上は見直しているんだね。
じゃあ大丈夫なマンションも多そうだけど。
家博士ところが修繕積立金の増額には過半数の賛成が必要なんだ。
だから実際に不足するまで増額できない事が多い。
修繕積立金増額には過半数の賛成が必要
修繕積立金を増額するためには、住民の過半数の賛成が必要です。
多くのマンションは、計画を見直して不足が分かっても、過半数の賛成が得られず増額できません。
結果として、大規模修繕で実際に不足が明らかになってから、大幅な増額になるケースが多いのです。
ハウスくん少ない金額で長期間ズルズル耐えても、結局増額されるんだね。
家博士金額が少ない期間が長いほど、増額の幅も大きくなってしまうんだ。
理由3.修繕積立金のムダ使い
3つ目の理由は大規模修繕工事の管理が甘く、修繕積立金がムダに使われてしまうため。
大規模修繕工事の管理は、管理組合から外部に委託します。
この委託先がマンション管理会社などの場合、工事費用の精査が甘く、本来の工事費用の1.2〜2倍になってしまうケースも。
国土交通省が、大規模修繕の工事費（1戸あたり）を調査した結果がこちら。
マンションの大規模修繕工事費（1戸あたり）
1戸あたりの工事費は、25万円以下（6.8％）から200万円以上（2.2％）まで、大きくバラつきがあることが分かっています。
ハウスくんこれはヒドイね！
なんでこんなことになるの？
家博士工事費用はマンションによって仕様や施工条件が様々だから、管理するのも難しいんだ。
ごく一部の悪質な管理会社だと、高い工事費で発注して工事会社からキックバックを受け取るケースもあるよ。
修繕積立金が不足すると
修繕積立金が足りない場合、管理組合の選択肢はこの2つしかありません。
- 不足した工事費を一時金としてマンション住民から徴収する。
- 管理組合名義で金融機関から借りる。
いずれにしても、その後の修繕積立金は増額されます。
「修繕積立金の増額」は、マンション価格を下げる
「修繕積立金の増額」は、マンションの価格を下げる結果につながります。
「修繕積立金の増額」は、マンションを買う人にとって大きなマイナス要因。
あなたのマンションを買う人は、その多くが現在、賃貸マンションに住んでいる人々。
今支払っている月々の家賃を基準に、購入するマンションの価格を考えます。
この様なイメージです。
このマンションを買っても大丈夫かな？
ここで「修繕積立金」の金額が増えてしまうと、「ローン返済」の金額が減ります。
つまりマンションを購入するために充てる購入費が減ることになるのです。
購入者は「段階増額型」をほとんど知らない
「修繕積立金の増額」は、マンション購入者にとって実際の損失以上に「心理的に大きなマイナスイメージ」となります。
そもそも一般的にマンションの修繕積立金は、「段階増額型」という「数年ごとに一定額を増額する方式」が一般的。
だから修繕積立金は、多くのマンションでいずれ増額するもの。
実際はそれほど大きな話ではありません。
しかし中古マンションの購入層は、「修繕積立金が将来増える」という事実をほとんど認識していません。
「購入時の修繕積立金が永久に続く」と感じてしまうのです。
だから月額5,000円の修繕積立金の増額でも、5,000円×35年間＝210万円の増額だと感じてしまうのです。
ハウスくん修繕積立金は、いずれ増額されるものなんだね。
家博士マンションを買う人は、初めて買う人がほとんどだからね。
購入時の修繕積立金が高いと、想像以上に悪い印象になってしまうんだ。
修繕積立金が増える前の売却が有利
大規模修繕のタイミングを考えると、売却に有利なのは大規模修繕を機に修繕積立金が増額される前。
ただし具体的に修繕積立金の金額が決定したり、理事会で議題になった後では、契約時に重要事項説明で説明する義務が生じます。
そのためには、大規模修繕の具体的計画が始まる前に動く必要があるのです。
詳しくはこちらも参考に。
修繕積立金が不足するか確認する方法
まず長期修繕計画の有無と計画期間を確認
まず確認することはこちら。
- あなたのマンションに「長期修繕計画」があるか？
- 長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか？
国土交通省の行った調査（平成30年マンション総合調査）によると、92％は「長期修繕計画がある」と回答しています。
あなたのマンションに、もし「長期修繕計画」が無かった場合、状況は深刻。
全国の下位10％のレベルの管理状況だということを示しています。
また長期修繕計画で完全に修繕費を管理するために必要な計画期間は40年ですが、30年あれば概ね大丈夫です。
ちなみに国土交通省の調査では、「計画期間が30年以上」だったマンションは、約6割しかありませんでした。
修繕項目を確認
計画期間が40年より短い場合は、長期修繕計画から幾つかの修繕項目が抜けているはずです。
金額が大きく、修繕周期が長い項目に要注意。よく抜けているのは、この様な項目です。
- 機械式駐車場やエレベーターなど重設備の取替
- 給水配管、排水配管、ガス管の取替
- 建具（窓サッシ、ドア）の取替
こういった項目が抜けている場合は注意しましょう。
参考までに国土交通省が挙げている大規模修繕項目の例です。
全てを把握する必要はありません。
赤字で表示された「特に金額が大きな項目」を中心に確認して下さい。
マンション大規模修繕項目（国土交通省 長期修繕計画様式例より）
（※赤字は特に金額が大きい補修項目です。）
- 4年毎に必要な修繕
- 鉄部塗装（雨掛かり部：開放廊下、階段、バルコニー手摺、屋上、設備関係、駐輪場、駐車場、屋外一切）
- 5年毎に必要な修繕
- 機械式駐車場補修（部品交換）、長期修繕計画の調査・診断・見直し
- 6年毎に必要な修繕
- 鉄部塗装（非雨掛かり部：住戸玄関ドア、共有部ドア、照明器具、屋内設備一式）
- 8年毎に必要な修繕
- 給水ポンプ補修（揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ）、排水ポンプ補修
- 10年毎に必要な修繕
- 自走式駐車場補修（車止め交換等）
- 12年毎に必要な修繕
- 大規模修繕の調査・診断・設計・工事監理、工事用足場・仮設、屋上防水補修（目地や保護コン、細部）、バルコニー部防水、共有廊下防水、外壁補修（外壁塗装、外壁タイル補修、外壁シーリング）、非鉄部金物（アルミ製・ステンレス製鉄部の清掃、コーティング）、樹脂部塗装（隔て板、エアコンスリーブ、雨とい等）、建具点検・調整（玄関ドア、共有部ドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッター）、屋外鉄骨階段補修（腐食部溶接、踏み板交換等）、共用内部張替・塗替（エントランスホール、エレベーターホール、管理人室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁・床・天井）
- 15年毎に必要な修繕
- 屋内給水管更生、屋内排水管更生、空調設備取替、換気設備取替、電灯設備交換、テレビ共聴設備、インターネット設備取替、インターホン設備取替、エレベーター補修（内装交換、扉交換）
- 16年毎に必要な修繕
- 給水ポンプ交換（揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ）、排水ポンプ交換
- 20年毎に必要な修繕
- 自動火災報知装置取替、機械式駐車場建替
- 24年毎に必要な修繕
- 屋上防水の修繕（上からかぶせて補修など全面）、金物交換（集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー、笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、非難ハッチ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋、隔て板、物干し金物、屋上フェンス、メーターボックス扉、パイプスペース扉）、外構補修・交換（排水溝、駐車場、歩道、舗装、フェンス、ベンチ、案内板等、ゴミ置き場、自転車置場）、植樹整備
- 25年毎に必要な修繕
- 貯水槽交換（受水槽、高置水槽）、屋内消火栓設備取替、連結送水管設備取替
- 30年毎に必要な修繕
- 給水管取替、排水管取替、ガス管取替、配電盤取替、電気幹線取替、自家発電設備取替、電話設備取替、エレベーター全取替
- 36年毎に必要な修繕
- 外装塗装除去・下地処理・再塗装、建具交換（玄関ドア、共有部ドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッター）、手摺交換（開放廊下、階段、バルコニー、防風スクリーン）、屋外鉄骨階段（全撤去、交換）
修繕積立金のガイドラインを目安に
これら大規模修繕に必要な金額について、国土交通省が平成23年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をだしています。
これによると、専用床面積あたりの修繕積立金の目安はこのくらいです。
| 階数、建築延床面積 | 修繕積立金平均値 （1m2あたり月額） |
|---|---|
| 15階未満、5,000m2未満 | 218円/m2・月 |
| 15階未満、5,000〜10,000m2 | 202円/m2・月 |
| 15階未満、10,000m2以上 | 178円/m2・月 |
| 20階以上 | 206円/m2・月 |
これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。
例えば、10階建、5,000m2未満のマンションの場合、80m2の部屋だとすると、
218円 × 80m2 ＝ 17,440円/月
が平均の修繕積立金です。
30年間で、
17,440円×12ヶ月×30年 ＝ 約630万円
になります。
12年〜15年周期の大規模修繕
要注意は2回目以降
マンションの仕様にもよりますが、マンションには概ね12年〜15年の周期で大規模修繕のタイミングが訪れます。
これは、屋上防水や外壁シーリングなどの耐用年数。
このタイミングに合わせて、他の部分の補修も行うのが一般的です。
その修繕項目と工事金額は回数を追う毎に増えていきます。
だから1回目の大規模修繕が無事終わったからといって、2回目も同じ金額で大規模修繕ができる訳ではありません。
正しい修繕積立金と大規模修繕はこういうイメージです。
一番よくあるのは、1回目の大規模修繕は無事乗り切ったが、2回目の大規模修繕で積立金が不足するケース。
この様に大規模修繕で注意するべきは、2回目以降の大規模修繕。
その判断は、あなたのマンションの長期修繕計画を確認することで可能です。
大丈夫なら他の要素で売却のタイミングを考えてOK
あなたのマンションの長期修繕計画がしっかりしていて、修繕積立金も妥当な金額だった場合は、ひとまず安心です。
他の要素でマンション売却のタイミングを考えて良いでしょう。
将来も含めて考えるべきは、例えばマンションの寿命と建替、そしてあなたの老後について。
詳しくはこちらも参考に
相場は高騰して売るには良いタイミング
また相場についても意識しましょう。
今はマンションの価格が高騰しています。
あなたのマンションが予想外の高値になっているかもしれません。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約8年で58％も値上がりしています。
マンションの売却を考えているなら、今の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
マンションの価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
まとめ
マンションの売却では、大規模修繕で修繕積立金が大幅に増額されるリスクを考えましょう。
修繕積立金が増額されると、マンションの売却にはマイナスです。
すでに増額が管理組合で検討されているなら、売却時に説明しなくてはいけません。
長期修繕計画をチェックするとリスクは事前に把握できます。
問題なければ一安心なので、とりあえず今の相場を確認してみると良いでしょう。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
