もしマンションの売却や買い替えを検討しているなら、「大規模修繕」に要注意。
大規模修繕をきっかけとして修繕積立金が大幅に増額し、マンションが売れにくくなるケースが増えています。
マンションの「大規模修繕」について、売却を考えるときのポイントを解説します。
この記事のもくじ
マンションの大規模修繕と売却のタイミングとは
大規模修繕がきっかけで修繕積立金が増額に
大規模修繕をきっかけとして、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えています。
マンションの資産価値を保つために、12年〜15年周期に行う修繕工事。
一般的に外周に足場を建て、外壁のコーキングや防水補修を行うタイミングに合わせて様々な工事を行う。
共有部の配管、エレベーター、機械式駐車場の交換、サッシやドアの交換など様々な工事がある。
ハウスくんなんで修繕積立金が増額されるの？
家博士大規模修繕をすることで、修繕積立金が足りないことが分かるんだ。
その結果、修繕積立金を増額することになる。
なぜ修繕積立金が不足するのか
大規模修繕で修繕積立金が不足する理由は、このいずれか。
- 長期修繕計画がない又は漏れが多く、修繕積立金が安すぎた。
- 工事費の高騰で、修繕積立金が不足した。
- 工事費用の管理が甘く、割高な工事費用で修繕積立金を使い切ってしまった。
詳しく解説します。
1.長期修繕計画がない又は漏れが多く、修繕積立金が安すぎた
今までの修繕積立金が安すぎたために、修繕積立金が不足するケース。
過去の不足分も含めて、修繕積立金を大幅に増額することになります。
大規模修繕には多額の費用がかかるため、毎月積み立てる「修繕積立金」として各戸から管理組合が預ります。
この修繕積立金の金額を決めるために、長期修繕計画という予算計画を立てて、必要な工事費用を計算するのが一般的。
しかしこの長期修繕計画は、古いマンションほどいい加減な内容で、中には長期修繕計画が全くない場合もあります。
- 1984年以前完成マンション： 17.3％
- 1985年〜2004年完成マンション： 4.9％
- 2005年以降完成マンション： 3.6％
また長期修繕計画があったとしても、計画期間が30年未満の場合、多くの項目が漏れていることが多くなります。
特に最も費用がかかる重設備（エレベーター、給排水管、サッシ）の交換が漏れていると、工事費用が大きく不足することになります。
長期修繕計画の期間が30年以下のマンションが4割近いという調査結果からも、長期修繕計画の内容に漏れがあることが予想されます。
ハウスくんなんでキチンと長期修繕計画を立てないの？
家博士新築で分譲する時は、修繕積立金が少ない方が売りやすいこともあって、あまり厳しく計画しないんだ。
管理組合も、第3者の専門家が参加していないと、いい加減になりがちなんだ。
2.工事費の高騰で、修繕積立金が不足した
ここ数年の工事費高騰で修繕積立金が大幅に不足するマンションが急増しています。
建設工事費の変化
最近15年で、工事費が約20％も高くなったことが分かります。
特に首都圏を中心に工事費の値上がりが激しくなっています。
ハウスくん工事費はスゴイ値上がりだね！
3.工事費用の管理が甘く、割高な工事費用で修繕積立金を使い切ってしまった
マンション管理組合が大規模修繕工事を直接管理することは難しいため、管理を外部に委託することになります。
この委託先がマンション管理会社などの場合、工事費用の精査が甘く、本来の工事費用の1.2〜1.5倍になってしまうケースも。
国土交通省が、大規模修繕の工事費（1戸あたり）を調査した結果がこちら。
マンションの大規模修繕工事費（1戸あたり）
1戸あたりの工事費は、25万円以下（6.8％）から200万円以上（2.2％）まで、大きくバラつきがあることが分かっています。
ハウスくんこれはヒドイね！
なんでこんなことになるの？
家博士工事費用はマンションによって仕様や施工条件が様々だから、管理するのも難しいんだ。
ごく一部だけど、工事会社からキックバックを受け取る悪い管理会社もいるよ。
修繕積立金が不足した場合の選択肢
修繕積立金が足りない場合、管理組合の選択肢はこの2つしかありません。
- 不足した工事費を一時金としてマンション住民から徴収する。
- 管理組合名義で金融機関から借りる。
いずれにしても、その後の修繕積立金は増額されます。
「修繕積立金の増額」は、マンション価格を下げる
「修繕積立金の増額」は、マンションの価格を下げる結果につながります。
「修繕積立金の増額」は、マンションを買う人にとって大きなマイナス要因。
あなたのマンションを買う人は、その多くが現在、賃貸マンションに住んでいる人々。
今支払っている月々の家賃を基準に、購入するマンションの価格を考えます。
この様なイメージです。
このマンションを買っても大丈夫かな？
ここで「修繕積立金」の金額が増えてしまうと、「ローン返済」の金額が減ります。
つまりマンションを購入するために充てる購入費が減ることになるのです。
購入者は「段階増額型」をほとんど知らない
「修繕積立金の増額」は、マンション購入者にとって実際の損失以上に「心理的に大きなマイナスイメージ」となります。
そもそも一般的にマンションの修繕積立金は、「段階増額型」という「数年ごとに一定額を増額する方式」が一般的。
だから修繕積立金は、多くのマンションでいずれ増額するもの。
実際はそれほど大きな話ではありません。
しかし中古マンションの購入層は、「修繕積立金が将来増える」という事実をほとんど認識していません。
「購入時の修繕積立金が永久に続く」と感じてしまうのです。
だから月額5,000円の修繕積立金の増額でも、5,000円×35年間＝210万円の増額だと感じてしまうのです。
ハウスくん修繕積立金は、いずれ増額されるものなんだね。
家博士マンションを買う人は、初めて買う人がほとんどだからね。
購入時の修繕積立金が高いと、想像以上に悪い印象になってしまうんだ。
修繕積立金が増える前に売却を
大規模修繕のタイミングを考えると、売却に有利なのは大規模修繕を機に修繕積立金が増額される前。
ただし具体的に修繕積立金の金額が決定したり、理事会で議題になった後では、契約時に重要事項説明で説明する義務が生じます。
そのためには、大規模修繕の具体的計画が始まる前に動く必要があるのです。
詳しくはこちらも参考に。
修繕積立金が不足するか確認する方法とは
ただし大規模修繕で修繕積立金が増額されずに現状の金額のまま一定であれば、全く問題ありません。
逆に「大規模修繕か終わり、目障りな足場作業が10年以上無い」ということは、メリットになります。
では、
「あなたのマンションの修繕積立金がこの先も今の金額で変わらない」、
「大規模修繕で修繕積立金が不足しない」
ということは、どの様に確認すればよいのでしょうか。
まず長期修繕計画の有無と計画期間を確認
まず確認することはこちら。
- あなたのマンションに「長期修繕計画」があるか？
- 長期修繕計画の計画期間が30年以上あるか？
国土交通省の行った調査（平成30年マンション総合調査）によると、92％は「長期修繕計画がある」と回答しています。
あなたのマンションに、もし「長期修繕計画」が無かった場合、状況は深刻。
全国の下位10％のレベルの管理状況だということを示しています。
また長期修繕計画で完全に修繕費を管理するために必要な計画期間は40年ですが、30年あれば概ね大丈夫です。
ちなみに国土交通省の調査では、「計画期間が30年以上」だったマンションは、約6割しかありませんでした。
修繕項目を確認
計画期間が40年より短い場合は、長期修繕計画から幾つかの修繕項目が抜けているはずです。
金額が大きく、修繕周期が長い項目に要注意。よく抜けているのは、この様な項目です。
- 機械式駐車場やエレベーターなど重設備の取替
- 給水配管、排水配管、ガス管の取替
- 建具（窓サッシ、ドア）の取替
こういった項目が抜けている場合は注意しましょう。
参考までに国土交通省が挙げている大規模修繕項目の例です。
全てを把握する必要はありません。
赤字で表示された「特に金額が大きな項目」を中心に確認して下さい。
マンション大規模修繕項目（国土交通省 長期修繕計画様式例より）
（※赤字は特に金額が大きい補修項目です。）
- 4年毎に必要な修繕
- 鉄部塗装（雨掛かり部：開放廊下、階段、バルコニー手摺、屋上、設備関係、駐輪場、駐車場、屋外一切）
- 5年毎に必要な修繕
- 機械式駐車場補修（部品交換）、長期修繕計画の調査・診断・見直し
- 6年毎に必要な修繕
- 鉄部塗装（非雨掛かり部：住戸玄関ドア、共有部ドア、照明器具、屋内設備一式）
- 8年毎に必要な修繕
- 給水ポンプ補修（揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ）、排水ポンプ補修
- 10年毎に必要な修繕
- 自走式駐車場補修（車止め交換等）
- 12年毎に必要な修繕
- 大規模修繕の調査・診断・設計・工事監理、工事用足場・仮設、屋上防水補修（目地や保護コン、細部）、バルコニー部防水、共有廊下防水、外壁補修（外壁塗装、外壁タイル補修、外壁シーリング）、非鉄部金物（アルミ製・ステンレス製鉄部の清掃、コーティング）、樹脂部塗装（隔て板、エアコンスリーブ、雨とい等）、建具点検・調整（玄関ドア、共有部ドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッター）、屋外鉄骨階段補修（腐食部溶接、踏み板交換等）、共用内部張替・塗替（エントランスホール、エレベーターホール、管理人室、集会室、内部廊下、内部階段等の壁・床・天井）
- 15年毎に必要な修繕
- 屋内給水管更生、屋内排水管更生、空調設備取替、換気設備取替、電灯設備交換、テレビ共聴設備、インターネット設備取替、インターホン設備取替、エレベーター補修（内装交換、扉交換）
- 16年毎に必要な修繕
- 給水ポンプ交換（揚水ポンプ、加圧給水ポンプ、直結増圧ポンプ）、排水ポンプ交換
- 20年毎に必要な修繕
- 自動火災報知装置取替、機械式駐車場建替
- 24年毎に必要な修繕
- 屋上防水の修繕（上からかぶせて補修など全面）、金物交換（集合郵便受、掲示板、宅配ロッカー、笠木、架台、マンホール蓋、階段ノンスリップ、非難ハッチ、タラップ、排水金物、室名札、立て樋、隔て板、物干し金物、屋上フェンス、メーターボックス扉、パイプスペース扉）、外構補修・交換（排水溝、駐車場、歩道、舗装、フェンス、ベンチ、案内板等、ゴミ置き場、自転車置場）、植樹整備
- 25年毎に必要な修繕
- 貯水槽交換（受水槽、高置水槽）、屋内消火栓設備取替、連結送水管設備取替
- 30年毎に必要な修繕
- 給水管取替、排水管取替、ガス管取替、配電盤取替、電気幹線取替、自家発電設備取替、電話設備取替、エレベーター全取替
- 36年毎に必要な修繕
- 外装塗装除去・下地処理・再塗装、建具交換（玄関ドア、共有部ドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッター）、手摺交換（開放廊下、階段、バルコニー、防風スクリーン）、屋外鉄骨階段（全撤去、交換）
修繕積立金のガイドラインを目安に
これら大規模修繕に必要な金額について、国土交通省が平成23年に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をだしています。
これによると、専用床面積あたりの修繕積立金の目安はこのくらいです。
| 階数、建築延床面積 | 修繕積立金平均値 （1m2あたり月額） |
|---|---|
| 15階未満、5,000m2未満 | 218円/m2・月 |
| 15階未満、5,000〜10,000m2 | 202円/m2・月 |
| 15階未満、10,000m2以上 | 178円/m2・月 |
| 20階以上 | 206円/m2・月 |
これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。
例えば、10階建、5,000m2未満のマンションの場合、80m2の部屋だとすると、
218円 × 80m2 ＝ 17,440円/月
が平均の修繕積立金です。
30年間で、
17,440円×12ヶ月×30年 ＝ 約630万円
になります。
12年〜15年周期の大規模修繕
要注意は2回目以降
マンションの仕様にもよりますが、マンションには概ね12年〜15年の周期で大規模修繕のタイミングが訪れます。
これは、屋上防水や外壁シーリングなどの耐用年数。
このタイミングに合わせて、他の部分の補修も行うのが一般的です。
その修繕項目と工事金額は回数を追う毎に増えていきます。
だから1回目の大規模修繕が無事終わったからといって、2回目も同じ金額で大規模修繕ができる訳ではありません。
正しい修繕積立金と大規模修繕はこういうイメージです。
一番よくあるのは、1回目の大規模修繕は無事乗り切ったが、2回目の大規模修繕で積立金が不足するケース。
この様に大規模修繕で注意するべきは、2回目以降の大規模修繕。
その判断は、あなたのマンションの長期修繕計画を確認することで可能です。
修繕積立金の心配がない場合は、他の要素で売却のタイミングを考えてOK
あなたのマンションの長期修繕計画がしっかりしていて、修繕積立金も妥当な金額だった場合は、ひとまず安心です。
他の要素でマンション売却のタイミングを考えて良いでしょう。
将来も含めて考えるべきは、例えばマンションの寿命と建替、そしてあなたの老後について。
詳しくはこちらも参考に
また相場についても意識しましょう。
マンションの売値を確認して、今後の計画を考える
あなたがいずれマンションを売却しようと考えているなら、まず「今いくらで売れるのか」を確認したほうが良いでしょう。
今はマンションの価格が高騰しています。
あなたのマンションが予想外の高値になっているかもしれません。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
都市部のマンションは、この6年で45％も値上がりしています。
しかし、次のように予想する専門家も増えてきました。
- 日銀の金融緩和もそろそろ出口が近い。
- その前に世界的な景気の悪化が来る可能性も高い
金融緩和が終わると住宅ローン金利が上昇し、マンション価格がもとの水準まで大きく下げる恐れがあります。また景気が悪化しても同じことが起きるでしょう。
家博士もう少し様子を見てから…と考えるかもしれないけれど、この先どうなるかは誰にも分からないんだ。
分かっているのは、今、マンションの価格は高騰していることだけ。
そろそろマンションの価格が下がり始めるタイミングかもしれません。
マンションの売却を考えているなら、今の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
マンションの価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
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