マンションの査定イメージ
「マンションがいくらで売却できそうか、知りたいけど不動産会社に営業されるのはイヤだし…。」

不動産会社に無料査定を依頼すると、しつこい営業電話がイヤだし、なんだか騙されそう。

もしあなたが、自分でマンション売却価格を査定できれば理想的ですね。

そんなあなたに朗報です。

いくつかの条件さえクリアすれば、あなたが自分でマンションの売却価格を査定することは可能です。

さらに自分で売却価格を査定することで、不動産会社に売却を依頼するときに、不動産会社選びの基準として役立つでしょう。

この記事では、あなたのマンションを自分で査定する方法、あなたができる範囲で一番正確な査定方法を解説します。

あなたのマンション価格がスッキリ分かり、マンション売却が成功するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

マンションの査定は「取引事例比較法」

マンションの売却価格には「取引事例比較法(取引事例法)」を利用します。

取引事例比較法とは

取引事例法とは、過去に取引された事例と比較して、不動産価格を推定する方法のこと。

ただし具体的な比較方法は決まっておらず、不動産会社や営業担当者によって比較する項目や計算方法が全く違います。

一般的に中小不動産会社では、日頃の売買で培った相場勘で比較し査定する担当者が多い傾向。

一方で大手不動産会社では、会社独自の査定システムがあり、項目を入力すると査定価格が計算されるところが一般的です。

これら様々な比較方法を総称して、『取引事例比較法』と呼んでいるのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ会社や人で査定方法が違うんだ!
そんなの自分で査定なんてできるの?


家博士家博士

一応、公的な機関が標準的な査定方法を決めているんだ。
不動産会社にはあまり使われてないけど、査定精度は悪くないよ。
この記事では、その標準的な査定方法を元に解説するよ。

他の査定方法とは

ハウスくんハウスくん

他には、どんな査定方法があるの?


家博士家博士

不動産鑑定などで使う「原価法」、賃貸している場合は収益物件として「収益還元法」をつかうよ

【主なマンション査定方法】

マンションを査定する方法は、主に3種類あります。

●取引事例比較法 ←普通はこれ
近隣や同じマンションの取引事例を元に、価格を算出する方法。
不動産会社による不動産の見積り査定では、通常この査定方法を使います。
●原価法
物件を建築するコストと土地の価格で新築時の価格を算出し、そこから耐久年数と築年数で今の価値を計算する方法。
銀行が融資金額を決めるときなどに利用されます。
●収益還元法
マンションを貸した時の家賃と利回りから、価格を算出する方法。
マンションを賃貸した状態で売ると、収益不動産としてこの方法で査定されます。
この査定の方が、取引事例比較法より安くなるのが一般的。マンションを「貸して売る」と「普通に売る」より安くなるのはこれが原因です。(マンションを貸すか売るかについて、詳しくはこちら⇒【保存版】マンションを「貸す」か「売る」かはこれで決まり

ここでは取引事例法について解説していますが、原価法や収益還元法については、こちらの記事で解説しています。

取引事例比較法の具体的方法

具体的にマンション価格を査定をするための方法を説明します。

ここでは、標準的な査定方法、不動産流通センター・Web版価格査定システムを元に解説します。

取引事例比較法の手順

取引事例比較法の手順

  1. あなたのマンションに似た条件の取引事例を探す
  2. その取引事例とあなたのマンションをポイント換算で評価し、合計のポイント差から価格差を計算する。
  3. 計算された査定価格を元に、今の相場や競合売り出し物件などを勘案した「流動性比率」を推定し、価格を最終調整する。

取引事例比較法で使う公式

取引事例比較法で、具体的な計算に使う公式はこちら。
マンション価格査定の計算式
それでは、公式を一つずつ埋めていきましょう。

【Step1】
取引事例を探す

マンション価格を査定するために、まず近隣や同じマンション内で売買が成立した事例(取引事例)を探します。
マンション価格査定の取引事例について

(1)「売出し価格」ではなく「成約価格」

ここで注意したいのは、実際に売買が成立した「成約価格」を参考にすること。
よく似て間違いやすいですが、「売り出し価格」ではありません。

「売り出し価格」は、売り主が一方的に決めて、市場に売り出した価格。
つまり、売り主が希望する価格で、売れ残っている価格です。

実際は、半数以上の物件は売れずに、売却を止めています。

さらに売れた場合も、値引きされた「成約価格」で売買が成立しています。

「売り出し価格」を参考にしてしまうと、相場より高い価格設定になってしまうのです。

売り出し価格と成約価格は30%以上の差があることも

売出し価格と成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちらです。

築年数別のマンション売出し価格と成約価格
(2019年・首都圏)

首都圏中古マンションの築年数毎売り出し価格と成約価格2019年

グラフの売出し価格と成約価格の誤差を、築年数別にまとめるとこちら。

売り出し価格
(1m2あたり)
成約価格
(1m2あたり)
誤差
築0〜5年 104.1万円 84.4万円 23.4%
築6〜10年 81.5万円 73.4万円 11.0%
築11〜15年 69.7万円 62.5万円 11.5%
築16〜20年 62.6万円 55.0万円 13.8%
築21〜25年 50.0万円 42.7万円 17.0%
築26〜30年 38.7万円 30.7万円 26.0%
築31年〜 43.4万円 32.4万円 33.8%

誤差が特に大きいのは、

  • 築0〜5年 23.4%
  • 築26〜30年 26.0%
  • 築31年〜 33.8%!

ハウスくんハウスくん

こんなに差があるなら売り出し価格は使わない方が良いね。
じゃあ、成約価格はどうやって調べるの?


家博士家博士

残念ながら個人ではレインズを利用できないから、正確な成約価格が分からないんだ。
個人情報を隠した概算の数字を代用するしかない。

(2)個人で取引事例が分かるサイト

成約価格が記録されているレインズは、不動産会社専用なため、個人では見ることができません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

また民間でも色々サイトはありますが、ほとんどは「売り出し価格」であまり参考になりません。

一応概算の数字が分かるのは、こちらの公共サイトです。
具体的なマンション名は隠されていますが、築年数と階数、駅からの距離などから、推定してみてください。



ハウスくんハウスくん

なんだ。
個人ではレインズを見れないから、取引事例も分からないんだ。


家博士家博士

正確に査定をするなら、不動産会社の無料査定を3〜6社に依頼した方が確実だ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると簡単だよ。


(3)探すのはこんな取引事例

同じマンションの別の部屋

理想的なのは、あなたと同じマンションの別の部屋です。
これだと、条件の違いは階と方向、間取り、時期だけ。
価格補正する項目が少なく、誤差を小さくできます。
なるべく過去1年以内が理想です。

ただし注意したいのは、「特別な条件」で売られていなかったかということ。
例えば

  • 時間がなくて至急売りたい
  • マンション買取業者に売った

など価格が20〜30%安い場合もあります。
複数の取引事例が分かり、大きな価格差が無ければ大丈夫です。

同じマンションが無い場合

同じマンションの取引事例が無い場合、この様なマンションの取引事例を探して下さい。

【こんな近隣のマンションの取引事例を探す】

  • 最寄り駅が同じで、駅から同じ方向。これがなければ、価格水準が同じ地域内。
  • マンション全体の規模・仕様(総戸数、建物の地上階数)が似ている
  • 部屋の条件(所在階、専有面積、間取り)が似ている
  • 築年数が±3年以内

ただし、この様なマンションは比較できないのでダメです。

【比較できない取引事例】

  • 新築分譲マンションとの比較
  • 団地型のマンションと単棟建てのマンションとの比較
  • 徒歩圏マンションとバス圏マンションとの比較
  • エレベーター付きマンションとエレベーター無しマンションの比較

【Step2】
取引事例からあなたのマンションへ補正する

取引事例が見つかったら、事例のマンションとあなたのマンションをポイント換算で比較して査定価格を補正します。
マンション価格査定の評点比較について

(1)Web版価格査定システムが一番簡単

同じマンション内の事例が見つからなかった場合は、近隣の類似マンションとあなたのマンションの評点を計算して比較することになります。
近隣の類似マンションと比較する場合、評点計算はとても複雑になります。
プロと同じ様に査定ツールを使った方が良いでしょう。

不動産流通センターのサイトにある「Web版価格査定システム」を利用しましょう。
個人の場合、年間利用料3,240円。マニュアルも付いています。
ある程度時間もかかりますし、一般の人には判断しにくい項目もありますが、不可能ではありません。

●不動産流通センター「Web版価格査定システム」 http://www.retpc.jp/chosa/satei-2

このシステムは、不動産業界で長年経験を積んだ方々の意見を取り入れ、不動産会社が利用できるシステムとして提供されています。

実際は、あまり不動産会社には利用されていませんが、内容はしっかり検証されているので安心して下さい。

つまり、この「Web版価格査定システム」を利用すると、ある程度はプロの不動産会社と同じ査定ができます。
年間3,240円で利用出来るのは、非常にお得だと思います。

(2)同じマンションで取引事例がある場合

もし同じマンション内に取引事例が見つかったあなたは幸運。
評点で比較する項目が少ないので、査定ツールを使わなくても計算できます。

次の項目を、取引事例の部屋とあなたの部屋で採点して下さい。
初めの評点を100点とします。
そこから該当する基準に合わせて増減します。

所在階は何階か?

次のポイントになります。
【最上階の場合】
何階でも、建物の最上階の場合は、先ず2.0点が加算されます。
その後、次の階数の点を加算します。

【エレベーターが無い場合】

基準評点
1階-1.5点
2階0.0点
3階-1.0点
4階-3.0点
5階以上-5.0点

【エレベーターがある場合】

基準評点基準評点
1階-5.0点2階-2.5点
3階0.0点4階0.5点
5階1.0点6階1.5点
7階2.0点8階2.5点
9階3.0点10階3.5点
11階4.0点12階4.5点
13階5.0点14階5.5点
15階6.0点16階6.5点
17階7.0点18階7.5点
19階8.0点20階8.5点
21階9.0点22階9.5点
23階10.0点24階10.5点
25階11.0点26階11.5点
27階12.0点28階12.5点
29階13.0点30階13.5点
31階14.0点32階14.5点
33階5.0点34階15.5点
35階16.0点36階16.5点
37階17.0点38階17.5点
39階18.0点40階18.5点
41階19.0点42階19.5点
43階19.9点44階20.3点
45階20.6点46階20.9点
47階21.2点48階21.5点
49階21.8点50階22.1点
51階22.4点52階22.7点
53階23.0点54階23.3点
55階23.6点56階23.9点
57階24.2点58階24.4点
59階24.6点60階以上24.8点

主要採光面のバルコニーの向き

先ず、窓が2面にある2面採光やL型採光などの場合、2.0点を加点します。
さらに、メインバルコニーと配置について次の加点をします。
【主要採光面のメインバルコニー向きと配置】

マンションの方向部屋の位置評点
マンション向き(東西南北に並行)-5.0点
西-5.0点
0.0点
-10.0点
南東角5.0点
南西角5.0点
北東角-3.0点
北西角-3.0点
マンション向き(東西南北に斜め)南東-2.0点
南西-2.0点
北東-8.0点
北西-8.0点
東角-1.0点
西角-1.0点
南角5.0点
北角-5.0点
日照通風の良否

主観的な判断になりますが、4段階で評価します。
【日照・通風の良否】

基準評点
良好
開口部の前面に日照・通風を阻害する建物・構造物がなく、日照・通風が良い。
0.0点
やや悪い
開口部の前面に建物・構造物があるため、日照・通風がやや阻害されている。
-3.0点
悪い
開口部の前面に建物・構造物があるため、日照・通風が阻害されている。
-5.0点
極めて悪い
開口部の前面に建物・構造物があるため、著しく日照・通風が阻害されている場合。
-10.0点

室内のリフォームや維持管理

これも主観になりますが、7段階での評価になります
【室内のリフォームや管理の良否】

基準評点
特に優れる
リフォームや維持管理の状況が特に優れている。
10.0点
優れる
リフォームや維持管理の状況が優れている。
5.0点
やや優れる
リフォームや維持管理の状況がやや優れている。
3.0点
普通
リフォームや維持管理の状況が普通。
0.0点
やや劣る
リフォームや維持管理の状況があまり良くない。
-3.0点
劣る
リフォームや維持管理の状況がよくない。
-5.0点
悪い
リフォームや維持管理の状況が非常に悪い。
-10.0点

収納の確保

収納は間口が約1.8m以上のものを1箇所とカウントします。間口が約0.9mの場合は0.5箇所でカウントします。
【収納の確保】

基準評点
3.0箇所以上1.0点
1.5〜2.5箇所0.0点
1.0箇所以下-1.0点

LDの広さ

リビング・ダイニングルームの広さです。
【リビング・ダイニングルームの広さ】

基準評点
約14畳以上1.0点
約10〜14畳0.0点
約10畳以下-1.0点

バルコニーの広さ

バルコニー(ルーフバルコニー含む)の面積です。2箇所以上あるときは、合計の面積です。
【バルコニーの広さ】

基準評点
広い
「バルコニー」の広さが室内専有面積の20%以上、またはルーフバルコニーもしくは取り巻きバルコニーの場合
1.0点
普通
「バルコニー」の広さが室内専有面積の10〜20%未満の場合
0.0点
狭い
「バルコニー」の広さが室内専有面積の10%未満の場合
-1.0点

専用庭の有無

専用庭の有無です。
【専用庭の有無】

基準評点
専用庭あり2.0点
専用庭なし0.0点

眺望・景観

部屋からの眺望・景観が特に優れている場合(昼間は特に優れていなくても、夜景が特に優れている場合を含む)の価格への影響度合いを調査し、判定します。
高層階から周辺(一般的な街並み・風景)を見晴らすことができる程度の場合は「普通」とします。
【眺望・景観】

基準評点
特に優れている
専用部分からの眺望景観が特に優れている場合
3.0点
優れる
専用部分からの眺望景観が特に優れている場合
0.0点
普通
専用部分からの眺望景観が普通の場合
0.0点

(3)100点からこれらを加算する

取引事例の部屋とあなたの部屋のそれぞれについて、初期値を100点とします。そこから、これらの評点を加算していきます。例えばこんな感じです。

【評点の例】

基準取引事例の
部屋の評点
あなたの
部屋の評点
初期値100点100点
所在階(9階)3.0点(11階)4.0点
主要採光面のバルコニー向き(東)-5.0点(南)0.0点
日照通風(良好)0.0点(良好)0.0点
室内のリフォーム維持管理(普通)0.0点(やや優れる)3.0点
収納の確保(2.5箇所)0.0点(3.0箇所)1.0点
LDの広さ(14畳以上)1.0点(14畳以上)1.0点
バルコニーの広さ(普通)0.0点(普通)0.0点
専用庭の有無(なし)0.0点(なし)0.0点
眺望景観(普通)0.0点(普通)0.0点
集計結果99.0点109.0点

【Step3】
相場の情勢を考えて補正する

マンション査定公式の相場による係数

「流動性比率」とは、あなたのマンションが「売りやすい物件」か「売れにくい物件」かという係数です。
最大1.07〜最小0.93の間でランク付けします。

主観的な判断なので、なかなか難しいのですが、判断のポイントはこちらです。

●単価と総額
単価は妥当か。単価が妥当でも面積が大きくて総額が大きくなり売りにくくないか。
●購入者層と購入価格帯
その地域でマンションを探している人が買う価格帯か
●マンションの所在地域における不動産流通市場の受給関係
あまり人気のない地域で売れにくい。近くに近い価格帯で新築マンションが分譲された。供給が少なく、人気があり売りやすいなど

【流動性比率】(1.07〜0.93の間で判断する)

基準流動性比率
市場流動性が優れている

  • 査定額が購入者層の予定価格帯を下回っている
  • 売り物件が少なく希少性が高い
  • 人気がある地域や物件で売り易い
1.07
市場流動性が標準的

    1.00
    市場流動性が劣っている

    • 査定額が購入者層の予定価格帯を上回っている
    • 売り物件が多く供給過多の状況にある
    • マンションに対する需要が少なく売却が難しい状況にある

    0.93

    市場の状態

    市場の状態はこちらを参考にして下さい。

    まとめ

    競合イメージ
    ここまで、自分でマンション売却価格を査定する手順を紹介しました。

    取引事例さえ見つかれば、あなたのマンションの売却価格をある程度推定できます。

    ただし、取引事例の正確性や、市場の判断などは経験や主観的な判断になってしまうもの。

    だから査定する人の経験や勘で、査定価格は誤差があると考えましょう。

    特に今はマンション価格の変動が大きく査定が難しい状況です。

    不動産価格指数(全国)

    不動産価格指数(全国)2020年11月

    「不動産価格指数」とは

    不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

    国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

    3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

    マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。

    今の相場で正確に査定するなら、不動産会社に査定を依頼した方が確実でしょう。

    不動産会社に査定を依頼する場は、次の2点が大切。

    • なるべくエリアで不動産売却に詳しい不動産会社を選ぶ。
    • 複数の不動産会社(3〜6社)の査定価格を比較する

    不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すれば便利です。

    一括査定サイトの定番3社

    一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

    一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

    この3社以外についてはこちらにまとめています。

    1. すまいValue

      すまいValue
      実績5.0
      不動産会社4.5
      運営会社5.0
      査定実績:
      36万件
      不動産会社数:
      大手6社・全国870店舗
      運営会社:
      大手6社共同運営

      大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
      6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
      売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
      首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
      2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
      簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

      管理人のコメント

      地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
      しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
      特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

    2. 【公式サイト】すまいValue

    3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

      SRE不動産
      実績4.0
      不動産会社4.0
      運営会社5.0
      査定実績:
      (2014年開始)
      不動産会社数:
      売主側1社(買主側多数)
      運営会社:
      SREホールディングス株式会社

      すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
      あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

      管理人のコメント

      大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

    4. 【公式サイト】SRE不動産

    5. HOME4U

      HOME4Uイメージw330
      実績5.0
      不動産会社4.0
      運営会社4.0
      査定実績:
      累計40万件(2001年開始)
      不動産会社数:
      1,500社
      運営会社:
      株式会社NTTデータ・スマートソーシング

      日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
      不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
      机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

      管理人のコメント

      HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
      ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
      あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
      不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

    6. 【公式サイト】HOME4U

    あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております。