「任意売却するか迷っているけど、他に方法は無いの？」
住宅ローンの問題で、任意売却するかお悩みでしょうか？
住宅ローンの支払いから開放されたい…。
任意売却が良いと聞くけど、本当だろうか。
もし、最適な選択肢が簡単に分かれば理想的なのに。
そんなあなたに朗報です。
「任意売却以外にも、住宅ローン問題を解決する方法はあります」
実は住宅ローンに苦しんでいる人の多くは、任意売却以外の方法を選んでいます。
裁判所の統計によると、任意売却（競売が取下げられ任意売却等に切り替わった件数）は4,782件（2018年度）。
一方で、例えば個人再生を選んだ人は1万2,286件（2018年度司法統計）と3倍近い数字です。
また住宅ローンを借りている約2％の人が、金利や返済期間を調整するリスケ（リスケジュール）をしているという調査結果も。
このように、任意売却以外にも解決策はあるのです。
もし正しい解決方法が分かれば、あなたは余計な悩みから開放され、いますべき事が明確に分かるでしょう。
あなたが、自由で新たな生活を再スタートさせるために、最も良い方法を選んで下さい。
この記事では、任意売却以外の解決方法として、『リスケ・個人再生・競売』について分かりやすく解説します。
今のあなたに最適な選択肢がどれなのかが、選びやすいように解説しています。
あなたが住宅ローンの苦しみから開放され、新たな生活を再スタートするために、この記事がお役に立てば幸いです。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue
」を使うと、まとめて査定を依頼できます。
地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME４U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
任意売却より他の手段が良い場合
任意売却より他の手段が良いケースとして、代表的な3つのケースを挙げます。
ケース1. 今だけ返済が厳しい場合は「リスケ」
一時的に返済が厳しいだけの場合は、任意売却よりもリスケ（リスケジュール）をしましょう。
例えば、次のようなケースです。
- 病気やケガなどで一時的に収入が減った
- 業績悪化でボーナスが支給されない
- 転職で一時的に収入が減った
リスケは、住宅ローンの返済が厳しい場合に、金融機関に相談したら先ず勧められる方法です。
フラット35を提供する住宅金融支援機構によると、住宅ローンの返済が厳しくなり、何らかのローン条件緩和をしている割合は約2％（2019年度ディスクロージャー紙による）。
つまり住宅ローンを借りている2％の人が、金利や返済期間を調整するリスケ（リスケジュール）をしていることが分かります。
具体的なリスケの方法として、
- 返済期間の延長
- 当面の間だけの減額
- ボーナス返済の見直し
- それぞれの組み合わせ
など複数の方法があるので、金融機関と相談して最適なものを選ぶことができます。
リスケについて、後の解説をいますぐ読むならこちら。
ケース2. 住宅ローン以外の無担保ローン支払いが多い場合は「個人再生」
カードローンやキャッシングなど、住宅ローン以外の無担保ローンの支払いが多く、結果的に住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意売却より個人再生を選びましょう。
個人再生なら、家を売らずに住み続ける方法もあります。
個人再生について、後の解説をいますぐ読むならこちら。
ケース3. 住宅ローン以外のローンが多すぎて自己破産になる場合は「競売」
住宅ローン以外のローン総額が5,000万円を超える場合など、個人再生ができない場合は、自己破産になります。
自己破産する場合は、任意売却よりも競売のほうが長く家に住むことができます。
競売は時間がかかるため、競売が終わるまでローンを支払うことなく半年〜1年程度、家に住み続けることも可能。
さらに田舎など不人気物件で、落札者（買受人）がいない場合は、ずっと住み続けられる場合もあります。
自己破産と競売について、後の解説をいますぐ読むならこちら。
そもそも任意売却できない場合も多い
実は任意売却をしようと思っても、条件が合わず、任意売却できないケースも多いのです。
任意売却するためには、次の6つの条件を満たす必要があります。
【任意売却するための6つの条件】
- なにより債権者の同意が必要
とにかくコレが一番大切。 - 税金の滞納で差押さえられていないこと
もし差押さえられている場合は、滞納分を全額支払うか、役所との交渉が成功すれば可能。 - 連帯保証人の同意が必要
- 共有名義人の同意が必要
- 十分な時間がある
競売の開札日の1ヶ月程度前に買主が決まっていないと厳しい。 - そもそも売れる物件である
それぞれ条件について詳しくはこちらの記事で解説しています。
家博士こうした条件を満たせなければ、そもそも任意売却も出来ない。その他の選択肢を考えよう
任意売却するなら
任意売却の条件をクリアして、任意売却を選ぶなら、こちらも合わせてお読み下さい。
任意売却について、まずこちらでメリットや注意点、必要な条件を確認して下さい。
次に具体的に任意売却をする流れをこちらで確認して、分からないことを減らして、不安を取り除いてください。
最後に任意売却で大切なパートナーとなる不動産会社の選び方をこちらで読んで、実際に選んで下さい。
今すぐ任意売却専門の不動産会社に話を聞いてみるなら、こちらから。
⇒HOME’S 任意売却
ケース1. 先ず検討するべきリスケジュール（リスケ）
リスケジュール（リスケ）とは、住宅ローンの返済が難しくなった時に金融機関へ相談し、ローン返済の負担を軽くしてもらうこと。
具体的には
- 返済期間の延長
- 一時的な返済猶予
- ボーナス払い等の払い方の変更
があり、さらにこれらをいくつか組み合わせることもありますが、金融機関によってルールは異なります。
ハウスくんリスケジュールって手数料がかかったりするの？
家博士無料だよ。
でも、それぞれ金融機関毎の条件があるんだ。
金融機関の条件として、例えば住宅金融支援機構では次のようになっています。
【住宅金融支援機構の返済特例について】
対象となるのは、以下の3つの項目すべてに当てはまる場合のみとなります。
- 離職や病気等の事情により返済が困難となっている
- 収入基準（住宅金融支援機構が定めたもの）のいずれかを満たす
- 返済方法の変更により、今後の返済を継続できる
詳しくは、あなたが住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせて見て下さい。
リスケジュールのメリット
リスケジュールには次のようなメリットがあります。
リスケジュールのメリット
- 一時的に余裕ができる
- ブラックリストには載らない
- 団体信用生命保険も利用できる
リスケジュールでは一時的に返済が猶予されるため、猶予期間中は資金繰りが楽になります。
そのため、病気などで一時的に収入が減った場合や、ボーナスが減った場合などに有効。
ローンの滞納さえなければ、リスケジュールによってブラックリストに載ることもありません。
家博士ただし、滞納してリスケジュールすると『延滞』となり、ブラックリストに載ってしまうから注意しておこう
また、以前は団体信用生命保険によって保障される年齢（70歳）と、ローン延長時の完済年齢の上限（80歳）に差がありましたが、現在はともに80歳までに改善。
リスケジュールによって団体信用生命保険が利用できなくなることもなくなりました。
リスケジュールのデメリット
リスケジュールのデメリットとして、次があります。
リスケジュールのデメリット
- ローンの返済期限が延びる
- 返済期限が延びるためローンの支払総額は増える
- 優遇金利はなくなり、変動金利では金利が引き上げられる場合がある
- 滞納している場合は滞納分の支払いが必要
- 他に無担保ローンなどがある場合は、追加の担保や保証人が必要な場合もある
- ローンの借換えや新たな借入が難しくなる
リスケジュールによって一時的に余裕は生まれますが、返済期限が延びる分、支払い総額も増えます。
また、優遇金利が適用されている場合は、リスケジュールによってなくなってしまうので要注意。
変動金利の場合も0.5〜1％ほど金利が上昇する可能性があります。
ハウスくんブラックリストに載らないのに、借換えや新たな借入が難しくなるの？
家博士金融機関内で評価が下がってしまうからだよ。
返済猶予期間が終わってから当初の返済条件に戻せれば、金融機関内の評価も元に戻るよ
まだ金融機関に相談してないなら、まず相談してみよう
新型コロナ対策のプランもあり
フラット35では、新型コロナウイルス感染症の影響により、機構の住宅ローンのご返済が困難となった方に対して、特別なプランも用意しています。
⇒新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ
他の金融機関でも、新型コロナ対策のプランはあるので、まず相談してみましょう。
ケース2. 個人再生は住宅ローン以外が最大1／5になる
個人再生とは、裁判所を通じて借金（債務）を減額してもらう手続きのこと。
裁判所を介しない債務整理である「任意整理」と、借金および20万円超の財産などが無くなる「自己破産」の間に位置するものです。
個人再生のメリット
個人再生には次のようなメリットがあります。
個人再生のメリット
- （条件次第で）住宅を手放さずに済む
- 任意整理より大幅に債務が圧縮される（原則5分の1）
- 貸金業者からの督促が止まる
任意整理の場合、減額できるのは法定利率より利率の高い借金だけ。
それに対し、個人再生ならそうした制限もなく、概ね5分の1に圧縮できます。
また、弁護士などが代理人となり手続きを進められるので、貸金業者からの督促が止まる点もメリットです。
家博士個人再生では『住宅ローンに関する特則』を利用すれば家を守れるんだ。
ただし、住宅ローンは減額されないよ。
個人再生のデメリット
一方で、個人再生にはデメリットもあります。
個人再生のデメリット
- ブラックリストに載る
- 官報に住所氏名が掲載される
- 税金などは免除されない
- 連帯保証人に迷惑がかかる
個人再生は「金融事故」扱いとなるため、ブラックリストに載ってしまいます。
そのため、個人再生後5〜10年間は新たな借入もできません。
官報に住所氏名が掲載されることで、業者からのセールスも増えます。
また、減額対象となるのは借金なので、滞納している税金は免除されません。
分割払いなど、無理なく納付できるように役所と相談するのが良いでしょう。
他の借金よりも、税金を優先して支払うことも大切です。
また借金の返済が滞るので、連帯保証人に迷惑がかかります。
ハウスくん個人再生はデメリットもあるけど、借金が5分の1になるならすごい良いね！
債務の最低返済額の目安が決まっている
個人再生では手続きの種類と借金の総額に応じて、最低限返済が必要な金額の目安が決まっています。
あくまでも「最低限」なので、状況によって変わる場合あり。
また、個人再生によって減額された借金の返済期間は原則3年、長くても5年で返済することになります。
ちなみに、借金することになった原因が「ギャンブル」だと、自己破産が認められません。
これはギャンブルなどが自己破産の「免責不許可自由」と呼ばれるものに該当するため。
しかし、個人再生の場合はギャンブルが再生計画の「不許可自由」とされていないため、認められる場合が多くなっています。
個人再生に必要な条件
個人再生は申し立てれば誰でも認められるわけではなく、次のような条件を満たしている必要があります。
個人再生に必要な条件
- 借金の総額（住宅ローンを除く）が5,000万円以下であること
- 将来にわたり継続的に収入を得る見込みがあること
- 債権者から1／2以上の反対がないこと（小規模個人再生のみ）
- （給与所得者再生の場合）収入が給料などで、その金額が安定していること
- 過去7年以内に個人再生手続きのハードシップ免責許可決定、給与所得者再生の再生計画認可決定、破産手続免責決定を受けていないこと（給与所得者再生手続のみ）
個人再生の手続きにかかる費用
個人再生を検討するのであれば、弁護士か司法書士に相談するのが一般的。
その際の費用は、弁護士も司法書士もあまり変わりません。
- 弁護士の場合
- 着手金20〜30万円、成功報酬10〜20万円、裁判所へ約3万円
- 司法書士の場合
- 書類作成費用20〜30万円、裁判所へ約21.5万円
これら費用を準備するのが難しい場合は、法テラスで借りることも可能です。
法テラスでは、弁護士を紹介してもらうこともできます。
（参考）日本司法支援センター 法テラス
ケース3. 自己破産では競売が有利なことも
3つ目の選択肢である「競売」ですが、自己破産するなら競売が有利なケースがあります。
自己破産とは、裁判所を通じて借金を免除するなど財産を清算することで、債務整理の中でも最終手段。
借金総額が住宅ローン以外に5,000万円以上あるなど、個人再生が難しい場合は自己破産を選びます。
ただし、5,000万円以上の借金があっても、ギャンブルや株、先物取引などが原因で借金が膨らんだ場合など、自己破産できないケースもあります。
家博士自己破産では借金が免除される一方で、自分自身の財産も処分しなければならないんだ。
自己破産のメリット
自己破産のメリットとしては、次のような点が挙げられます。
自己破産のメリット
- 貸金業者からの督促が止まる
- 借金が免除され返済義務がなくなる
- 一部の資産は残る
自己破産で手元に残せる資産は20万円以下の預貯金や、99万円以下の現金など。
自己破産後も生活するのに必要な財産や家財道具などは、手元に残しておくことができます。
自己破産のデメリット
一方のデメリットとしては、次のようなものがあります。
自己破産のデメリット
- ブラックリストに載る
- 官報に住所氏名が掲載される
- 税金などは免除されない
- 財産が没収される
- 職業が制限される
- 連帯保証人に迷惑がかかる
個人再生の場合と似ていますが、財産の没収と職業制限は自己破産ならではのデメリット。
職業制限については、主に人の財産に関わる資格を使用した仕事ができないという制限がかかります。
ハウスくん例えばどんな職業が該当するのかな？
家博士弁護士や公認会計士、司法書士、土地家屋調査士などが該当するよ。資格が必要な職業以外にも、後見人や代理人など他人の財産を扱う立場にはなれないんだ
なぜ自己破産では競売が有利なのか
競売が有利な理由、それは「競売の方が長い期間家に住み続けられる」からです。
田舎の物件で買受人が現れない場合は、そのまま住み続けられる場合もあります。
ハウスくん買受人が現れないということは、落札されないってことだよね？ 落札率ってどれくらいなのかな？
家博士都内など都市部では落札率も95％以上と高いけれど、全国平均は62.2％。物件種別で見ると、マンションは落札率も高いけれど、土地や農地は低い傾向にあるんだ
不動産の競売で落札者がいなければ、買受可能価格以上で買い受ける人を先着順で受け付ける「特別売却」となります。
そこでも落札者がいなければ、買受可能価格を引き下げて再び入札と特別売却を行うことに。
こうして3回までは競売の申立てが可能ですが、それでも買受人がいなければ競売は中止となります。
ただし、そのまま住み続けられるのは住宅ローンの支払いを止めて、固定資産税などの他の支払いができる場合に限ります。
競売が終わるまで自己破産が待てない場合
先に家を売ると2万円程度で自己破産できる
競売が終わるまで自己破産が待てない場合は、家を早く売却することを考えましょう。
理由は、家が無い状態で自己破産した方が、自己破産の申立て費用が圧倒的に安いから。
- 同時廃止事件（家・財産がない破産）の場合
…2万円程度の予納金で申立てが可能 - 管財事件（家・財産がある破産）の場合
…負債額5,000万円未満で50万円、5,000万円〜1億円未満で80万円程度必要
同時廃止事件として2万円程度で自己破産をするためには、自己破産をする前に家を売る必要があります。
家の売却代金で住宅ローンが全額返せるかで売り方が違う
家を早く売却する方法は、家の売却価格で住宅ローンが全額返せるかで変わります。
まずは家がいくらで売れそうか確認します。
今の家の価格を確認するなら、一括査定サイトを利用するのが便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。
緊急事態宣言の解除で各社営業も再開。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
アンダーローンの場合は普通に売るか買取
査定価格＞住宅ローンの残債務
であれば、アンダーローンとなります。
アンダーローンの場合は、普通に家を売却して住宅ローンが返済できます。
人気のエリアであれば、相場より5〜10％安く売り出すだけで、1ヶ月以内に購入申込があるでしょう。
1ヶ月も待てない場合や、あまり人気のないエリアで売れそうもない場合は、不動産会社の即時買取でいくらになるか相談してみて下さい。
即時買取も一括査定で価格を知ることができます。
オーバーローンの場合は、家を売らなくても同時廃止事件扱いになることも
先ほどとは逆で、
査定価格＜住宅ローンの残債務
ならオーバーローンなので、この場合はまず管轄の地方裁判所へ確認します。
実は、オーバーローンの場合は、家を売らなくても、同時廃止事件扱いになる場合があります。
基準は管轄する裁判所によって違うので、直接問い合わせてみて下さい。
（参考）各地の裁判所一覧
ハウスくんどちらの判断になるか知るために、まずは裁判所に確認するということ？
家博士そう。どちらの判断になるかは裁判所によっても違うんだ。
そして、同時廃止事件と管財事件のどちらになるかで、その後の選択肢も変わるよ
同時廃止事件と判断された場合は予納金も少額なので、先に自己破産を選ぶ方が賢明。
一方の管財事件になりそうという判断で、なおかつ任意売却の間（4ヶ月〜6ヶ月）自己破産を待てるなら、任意売却を選ぶ方が良いでしょう。
このように、「自己破産なら競売が有利」と言っても、手続き次第では任意売却の方が良いこともあります。
まとめ
ここまで『任意売却より個人再生・リスケ・競売の方が向いているケースとは』として、解説してきました。
まず考えるのはリスケジュール（リスケ）です。
あなたが住宅ローンを借りている金融機関へ相談してみましょう。
また、住宅ローン以外のローンが多く、かつ5,000万円以下の場合は、個人再生も検討してみましょう。
住宅ローン以外のローンが5,000万円以上あるなら、自己破産を前提に、競売と任意売却の良さそうな方を選んで下さい。
あなたの住宅ローン問題が解決することを、心よりお祈りしております！
