悩むイメージ
「競売よりも任意売却の方が高く売れるので、任意売却がオススメ」

ネット上ではこうした任意売却を強く勧める内容をよく目にしますが、果たして本当に任意売却が一番良いのでしょうか。

任意売却を選択する前に知っておきたいポイントや、個人再生・リスケ・競売の方が向いているケースについて分かりやすく解説します。

任意売却より他の手段が良い場合

あなた自身の状況によっては、任意売却よりも他の手段の方が良い場合もあります。

まずはあなた自身の状況を把握し、状況に合った方法を選ぶことが重要です。

家博士家博士

具体的な他の手段としては、リスケジュールや個人再生、競売などがあるんだ。
資金繰りや他のローンの有無などによって、選択肢も変わるよ

今だけ返済が厳しい場合は「リスケ」

例えば、病気やケガなどで一時的に収入が減った場合や、業績悪化によってボーナスが支給されない場合など、一時的に返済が厳しい場合。

一時的に返済が厳しいだけの場合は、任意売却よりもリスケ(リスケジュール)をしましょう。

リスケは、金融機関から一番認められやすい方法でもあります。

具体的なリスケの方法として、返済期間の延長や当面の間だけの減額、ボーナス返済の見直しなど複数の方法があるので、最適なものを選びましょう。

リスケについて、後の解説をいますぐ読むならこちら

住宅ローン以外のローン支払いが多い場合は個人再生

カードローンやキャッシングなど、住宅ローン以外の無担保ローンの支払いが多く、結果的に住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意再生より個人再生を選びましょう。

個人再生なら家を売らずに済む場合もあります。

個人再生について、後の解説をいますぐ読むならこちら

住宅ローン以外のローンが多すぎて自己破産になる場合は競売

住宅ローン以外のローン総額が5,000万円を超える場合など、個人再生が難しい場合は、自己破産になります。

自己破産する場合は、任意売却よりも競売のほうが長く家に住むことができます。

競売では手続きにある程度の時間が必要なので、無料で半年〜1年程度、家に住み続けることも可能。

田舎で落札者(買受人)がいない場合は、ずっと住み続けられる場合もあります。

自己破産の競売について、後の解説をいますぐ読むならこちら

それでも任意売却なら

これらに当てはらまず、やはり任意売却を選ぶならこちらも合わせてお読み下さい。




今すぐ任意売却専門の不動産会社に話を聞くならこちら
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そもそも任意売却できない場合も多い

任意売却できないイメージ
任意売却するためには、6つの条件を満たす必要があります。

【任意売却するための6つの条件】

  • なにより債権者の同意が必要
    とにかくコレが一番大切です。
  • 税金の滞納で差押さえられていないこと
    もし差押さえられている場合は、滞納分を支払い、役所との交渉が成功すれば可能となります。
  • 連帯保証人の同意が必要
  • 共有名義人の同意が必要
  • 十分な時間がある
    競売の開札日の1ヶ月程度前に買主が決まっていないと厳しいと考えておきましょう。
  • そもそも売れる物件である

それぞれ条件について詳しくはこちらの記事で解説しています。


家博士家博士

こうした条件を満たせなければ、そもそも任意売却も出来ない。その他の選択肢を考えよう

リスケジュールとは? メリットとデメリット

リスケジュールイメージ
リスケジュールとは、住宅ローンの返済が難しくなった時に金融機関へ相談し、ローン返済の負担を軽くしてもらうこと。

具体的には

  • 返済期間の延長
  • 一時的な返済猶予
  • ボーナス払い等の払い方の変更

があり、さらにこれらをいくつか組み合わせることもありますが、金融機関によってルールは異なります。

ハウスくんハウスくん

リスケジュールって手数料がかかったりするの?

家博士家博士

一般的には無料だよ。
住宅金融支援機構の場合はルールがあるから、利用する場合は確認しておこう

【住宅金融支援機構の返済特例について】

対象となるのは、以下の3つの項目すべてに当てはまる場合のみとなります。

  • 離職や病気等の事情により返済が困難となっている
  • 収入基準(住宅金融支援機構が定めたもの)のいずれかを満たす
  • 返済方法の変更により、今後の返済を継続できる

リスケジュールのメリット

リスケジュールには次のようなメリットがあります。

リスケジュールのメリット

  • 一時的に余裕ができる
  • ブラックリストには載らない
  • 団体信用生命保険も利用できる

リスケジュールでは一時的に返済が猶予されるため、猶予期間中は資金繰りが楽になります。

そのため、病気などで一時的に収入が減った場合や、ボーナスが減った場合などに有効。

ローンの滞納さえなければ、リスケジュールによってブラックリストに載ることもありません。

家博士家博士

ただし、滞納してリスケジュールすると『延滞』となり、ブラックリストに載ってしまうから注意しておこう

また、以前は団体信用生命保険によって保障される年齢(70歳)と、ローン延長時の完済年齢の上限(80歳)に差がありましたが、現在はともに80歳までに改善。

リスケジュールによって団体信用生命保険が利用できなくなることもなくなりました。

リスケジュールのデメリット

一方のデメリットには、次のようなものがあります。

リスケジュールのデメリット

  • ローンの返済期限が延びる
  • 返済期限が延びるためローンの支払総額は増える
  • 優遇金利はなくなり、変動金利では金利が引き上げられる場合がある
  • 滞納している場合は滞納分の支払いが必要
  • 他に無担保ローンなどがある場合は、追加の担保や保証人が必要な場合もある
  • ローンの借換えや新たな借入が難しくなる

リスケジュールによって一時的に余裕は生まれますが、返済期限が延びる分、支払い総額も増えます。

また、優遇金利が適用されている場合は、リスケジュールによってなくなってしまうので要注意。

変動金利の場合も0.5〜1%ほど金利が上昇する可能性があります。

ハウスくんハウスくん

ブラックリストに載るわけではないのに、ローンの借換えや新たな借入などが難しくなるの?

家博士家博士

これは金融機関内での債務者の評価が下がってしまうから。リスケジュールを利用しても返済猶予期間が終わってから当初の返済条件に戻すことができれば、金融機関内の評価も上がって借換えや新たな借入もできるようになるよ

当初の返済条件に戻すためには、リスケジュール後に再開する返済に加え、猶予してもらった分を別途支払わなければなりません。

そのため、簡単ではないことだけは頭に入れておきましょう。

個人再生とは? メリットとデメリット

裁判所
個人再生とは、裁判所を通じて借金(債務)を減額してもらう手続きのこと。

裁判所を介しない債務整理である「任意整理」と、借金および20万円超の財産などが無くなる「自己破産」の間に位置するものです。

任意整理より大幅に債務が減りますが、家や車といった財産は守れるケースが多くなっています。

個人再生には手続き方法が2種類あり、個人事業主などは「小規模個人再生」、会社員など収入の変動が小さい場合は「給与所得者等再生」になります。

家博士家博士

個人再生の場合、住宅ローンに関する特則を利用することで家を守れるんだ。これは住宅ローンを債務整理の対象から外すことで、家を守ることができる制度だよ

住宅ローンに関する特則を利用すれば家を守れますが、住宅ローン自体は減額の対象にならない点には注意しておきましょう。

個人再生の手続きにかかる費用

個人再生を検討するのであれば、弁護士か司法書士に相談するのが一般的。

その際の費用は、弁護士も司法書士もあまり変わりません。

弁護士の場合
着手金20〜30万円、成功報酬10〜20万円、裁判所へ約3万円
司法書士の場合
書類作成費用20〜30万円、裁判所へ約21.5万円

なお、こうした費用を準備するのが難しい場合は、法テラスで借りることも可能です。

(参考)日本司法支援センター 法テラス

債務の最低返済額の目安が決まっている

個人再生では手続きの種類と借金の総額に応じて、最低限返済が必要な金額の目安が決まっています。

あくまでも「最低限」なので、状況によって変わる場合あり。

また、個人再生によって減額された借金の返済期間は原則3年、長くても5年で返済することになります。

ちなみに、借金することになった原因が「ギャンブル」だと、自己破産が認められません。

これはギャンブルなどが自己破産の「免責不許可自由」と呼ばれるものに該当するため。

しかし、個人再生の場合はギャンブルが再生計画の「不許可自由」とされていないため、認められる場合が多くなっています。

個人再生に必要な条件

個人再生は申し立てれば誰でも認められるわけではなく、次のような条件を満たしている必要があります。

個人再生に必要な条件

  • 借金の総額(住宅ローンを除く)が5,000万円以下であること
  • 将来にわたり継続的に収入を得る見込みがあること
  • 債権者から1/2以上の反対がないこと(小規模個人再生のみ)
  • (給与所得者再生の場合)収入が給料などで、その金額が安定していること
  • 過去7年以内に個人再生手続きのハードシップ免責許可決定、給与所得者再生の再生計画認可決定、破産手続免責決定を受けていないこと(給与所得者再生手続のみ)

個人再生のメリット

個人再生には次のようなメリットがあります。

個人再生のメリット

  • (条件次第で)住宅を手放さずに済む
  • 任意整理より大幅に債務が圧縮される(原則5分の1)
  • 貸金業者からの督促が止まる

任意整理の場合、減額できるのは法定利率より利率の高い借金だけ。

それに対し、個人再生ならそうした制限もなく、概ね5分の1に圧縮できます。

また、弁護士などが代理人となり手続きを進められるので、貸金業者からの督促が止まる点もメリットです。

個人再生のデメリット

一方で、個人再生にはデメリットもあります。

個人再生のデメリット

  • ブラックリストに載る
  • 官報に住所氏名が掲載される
  • 税金などは免除されない
  • 連帯保証人に迷惑がかかる

個人再生は「金融事故」扱いとなるため、ブラックリストに載ってしまいます。

そのため、個人再生後5〜10年間は新たな借入もできません。

官報に住所氏名が掲載されることで、業者からのセールスも増えます。

また、減額対象となるのは借金なので、滞納している税金は免除されません。

分割払いなど、無理なく納付できるように役所と相談するのが良いでしょう。

また、借金の返済が滞っている以上、連帯保証人に迷惑がかかることは避けられません。

この点にもよく注意しておきましょう。

自己破産では競売が有利な理由

競売イメージ
3つ目の選択肢である「競売」ですが、なぜ、自己破産するなら競売が有利なのでしょうか。

自己破産とは? メリットとデメリット

自己破産とは、裁判所を通じて借金を免除するなど財産を清算することで、債務整理の中でも最終手段。

借金総額が住宅ローン以外に5,000万円以上あるなど、個人再生が難しい場合は自己破産を選びます。

ただし、5,000万円以上の借金があっても、ギャンブルや株、先物取引などが原因で借金が膨らんだ場合など、自己破産できないケースもあります。

家博士家博士

自己破産では借金が免除される一方で、自分自身の財産も処分しなければならないんだ。

自己破産のメリット

自己破産のメリットとしては、次のような点が挙げられます。

自己破産のメリット

  • 貸金業者からの督促が止まる
  • 借金が免除され返済義務がなくなる
  • 一部の資産は残る

自己破産で手元に残せる資産は20万円以下の預貯金や、99万円以下の現金など。

自己破産後も生活するのに必要な財産や家財道具などは、手元に残しておくことができます。

自己破産のデメリット

一方のデメリットとしては、次のようなものがあります。

自己破産のデメリット

  • ブラックリストに載る
  • 官報に住所氏名が掲載される
  • 税金などは免除されない
  • 財産が没収される
  • 職業が制限される
  • 連帯保証人に迷惑がかかる

個人再生の場合と似ていますが、財産の没収と職業制限は自己破産ならではのデメリット。

職業制限については、主に人の財産に関わる資格を使用した仕事ができないという制限がかかります。

ハウスくんハウスくん

例えばどんな職業が該当するのかな?

家博士家博士

弁護士や公認会計士、司法書士、土地家屋調査士などが該当するよ。資格が必要な職業以外にも、後見人や代理人など他人の財産を扱う立場にはなれないんだ

なぜ自己破産では競売が有利なのか

競売が有利な理由、それは「競売の方が長い期間家に住み続けられる」からです。

田舎の物件で買受人が現れない場合は、そのまま住み続けられる場合もあります。

ハウスくんハウスくん

買受人が現れないということは、落札されないってことだよね? 落札率ってどれくらいなのかな?

家博士家博士

都内など都市部では落札率も95%以上と高いけれど、全国平均は62.2%。物件種別で見ると、マンションは落札率も高いけれど、土地や農地は低い傾向にあるんだ

不動産の競売で落札者がいなければ、買受可能価格以上で買い受ける人を先着順で受け付ける「特別売却」となります。

そこでも落札者がいなければ、買受可能価格を引き下げて再び入札と特別売却を行うことに。

こうして3回までは競売の申立てが可能ですが、それでも買受人がいなければ競売は中止となります。

ただし、そのまま住み続けられるのは住宅ローンの支払いを止めて、固定資産税などの他の支払いができる場合に限ります。

競売が終わるまで自己破産が待てない場合

先に家を売ると2万円程度で自己破産できる

競売が終わるまで自己破産が待てない場合は、家を早く売却することを考えましょう。

理由は、家が無い状態で自己破産した方が、自己破産の申立て費用が圧倒的に安いから。

  • 同時廃止事件(家・財産がない破産)の場合
    …2万円程度の予納金で申立てが可能
  • 管財事件(家・財産がある破産)の場合
    …負債額5,000万円未満で50万円、5,000万円〜1億円未満で80万円程度必要

同時廃止事件として2万円程度で自己破産をするためには、自己破産をする前に家を売る必要があります。

家の売却代金で住宅ローンが全額返せるかで売り方が違う

家を早く売却する方法は、家の売却価格で住宅ローンが全額返せるかで変わります。

まずは家がいくらで売れそうか確認します。

今の家の価格を確認するなら、一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,712社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

アンダーローンの場合は普通に売るか買取

査定価格住宅ローンの残債務
であれば、アンダーローンとなります。

アンダーローンの場合は、普通に家を売却して住宅ローンが返済できます。

人気のエリアであれば、相場より5〜10%安く売り出すだけで、1ヶ月以内に購入申込があるでしょう。

1ヶ月も待てない場合や、あまり人気のないエリアで売れそうもない場合は、不動産会社の即時買取でいくらになるか相談してみて下さい。

即時買取も一括査定で価格を知ることができます。

オーバーローンの場合は、家を売らなくても同時廃止事件扱いになることも

先ほどとは逆で、
査定価格<住宅ローンの残債務
ならオーバーローンなので、この場合はまず管轄の地方裁判所へ確認します。

実は、オーバーローンの場合は、家を売らなくても、同時廃止事件扱いになる場合があります。

基準は管轄する裁判所によって違うので、直接問い合わせてみて下さい。

(参考)各地の裁判所一覧

ハウスくんハウスくん

どちらの判断になるか知るために、まずは裁判所に確認するということ?

家博士家博士

そう。どちらの判断になるかは裁判所によっても違うんだ。
そして、同時廃止事件と管財事件のどちらになるかで、その後の選択肢も変わるよ

同時廃止事件と判断された場合は予納金も少額なので、先に自己破産を選ぶ方が賢明。

一方の管財事件になりそうという判断で、なおかつ任意売却の間(4ヶ月〜6ヶ月)自己破産を待てるなら、任意売却を選ぶ方が良いでしょう。

このように、「自己破産なら競売が有利」と言っても、手続き次第では任意売却の方が良いこともあります。

どの方法を選んでも、メリットとデメリットはあるもの。

「自分の今の状況に合った方法はどれなのか?」という視点で考えていくことをおすすめします。