不動産売却でふるさと納税の上限額を計算する方法とは

「不動産を売却したら、ふるさと納税の上限額は変わるの？」

不動産の売却で、ふるさと納税についてお調べですね。

譲渡所得が非課税なら、ふるさと納税には影響しません。

しかし特例が利用できなかったり、3,000万円以上譲渡所得があると、ふるさと納税の上限額は上がります。

また不動産売却で損失があり、特例で所得控除を利用すると、ふるさと納税の限度額は下がることも。

この記事では、ふるさと納税の上限額、譲渡所得の計算と特例について解説します。

あなたのふるさと納税の疑問が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

ちなみに、もしこれから売却する予定なら、まず無料査定で売却価格をザックリ知ることから始めましょう。
課税される譲渡所得があるかは、不動産会社の営業マンでも教えてくれます。

ふるさと納税とは

まずふるさと納税について、ざっくり解説します。

ご存じの方は読み飛ばしてください。

自治体への寄付で返礼品があり税金が控除・還付

2,000円を超えた部分が控除・還付される

ふるさと納税とは、自治体へ寄付できる制度。

ふるさと納税によって、寄付の内2,000円を超える部分が所得税から還付され、住民税の控除が受けられます。

返礼品があるからお得

ふるさと納税が「お得」なのは、返礼品があるため。

返礼品の例としては、例えば次のような物があります。

1万円の寄付で

• 黒毛和牛1kg
• 地鶏2.4kg
• 豚焼肉セット2kg
• 米5kg
• 発泡酒1箱

法改正で返礼割合3割以下に

各自治体の返礼品競争が過熱して高額な返礼品が問題になったため、2019年６月1日から法律が改正され、返礼割合が3割以下になりました。

【参考】総務省・ふるさと納税指定制度における令和元年６月１日以降の指定等について

ただし肉類など定価が明確でない返礼品では、今でも5割くらいあるのでは？というものがあります。

自治体の説明では、コロナの影響で飲食店の需要が減り、値下りしたことが原因とのこと。

ポータルサイトのランキング上位を中心にチェックすれば、お得な返礼品が見つかりやすいでしょう。

試しに見てみるならこちらの「ふるさと納税ポータルサイト」へどうぞ
⇒さとふる

所得に応じた上限がある

上限以上はただの寄付で税金の控除・還付なし

ふるさと納税の税金の還付や控除には所得に応じた上限があり、上限以上はただの寄付になってしまいます。

例えば、上限額が10万円だったのに20万円分のふるさと納税をした場合、上限を超えている10万円分は税金の控除・還付がありません。

不動産の譲渡所得の上限計算は難しい

ふるさと納税の上限は、今年の所得が確定する前に寄付するため、自分で計算して予想します。

会社員の給与所得であれば、総務省のホームページなどで早見表があるので比較的簡単。

しかし不動産を売却した場合の譲渡所得は簡単には分からないので、後の『不動産売却でふるさと納税はどうなる？』で解説する計算が必要です。

不動産売却でふるさと納税はどうなる？

自宅の売却では多くの人が影響なし

マイホームの売却なら3,000万円まで非課税

自宅の売却では、多くの人がふるさと納税に影響ありません。

なぜならマイホームの売却では、税金の特例によって所得が3,000万円までは非課税だから。

これは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」というもの。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

他にも多くの特例で非課税になる

マイホーム以外にも税金の特例は色々あります。

例えば相続した実家も、条件さえ満たせば3,000万円まで非課税。

詳しくは後述の「税金の特例（特別控除）」で解説しますが、税金が増えないのであれば、ふるさと納税は影響ありません。

非課税なら給与所得だけでOK

不動産の売却によって税金が増えない場合は、給与所得などでふるさと納税の上限額を計算できます。

給与所得だけのふるさと納税限度額は、総務省の目安表が参考になります。

【参考】総務省　税金の控除について

また、ふるさと納税のポータルサイトでも概算の計算は可能です。
⇒さとふる

問い合わせ先は国税庁でなく市区町村

ふるさと納税に関する問合せ先は、住んでいる自治体（市区町村）。

「納税」というと国税庁をイメージしがちですが、自治体の納税担当課です。

税金が増減すると、ふるさと納税に影響する

ふるさと納税の上限に影響するのは、不動産売却で所得税・住民税が増減する場合のみ。

譲渡所得があれば税金が増える

不動産の売却で、課税される譲渡所得があれば、所得税・住民税が増えるため、ふるさと納税の上限も上がります。

税金の特例を使えない場合や、特例を使っても税金がかかる場合は、税金が増えると考えましょう。

特例には適用条件があるので、確実に適用できるかよく確認して下さい。

売却で損すると税金が減ることも

不動産の売却では、損した場合に税金を控除できる特例もあります。

所得税・住民税が減ると、ふるさと納税の上限も減ります。

詳しくは後述の「損すると節税できる特例」で解説しています。

特例を適用するには確定申告が必要

ただし税金の特例を適用するためには、確定申告が必要です。

特例を適用して税金が無い場合も、確定申告は必要。

確定申告は不動産を売却した翌年の2月中旬〜3月中旬に、国税庁へ提出します。

【参考】国税庁・確定申告書等作成コーナー

ここからはあくまで参考として、不動産売却の譲渡所得の計算について解説します。

不動産売却の譲渡所得（利益）の計算方法

ふるさと納税の上限額を知るためには、不動産売却の利益（譲渡所得）を知る必要があります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は次の通り。

【参考】国税庁・No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

取得費は減価償却費を考慮する

注意したいのが取得費。

取得費とは売却する不動産を取得した際にかかった費用ですが、単に購入代金ではありません。

経年劣化で建物の価値が減った分を考慮し、次の式で算出します。

償却率は建物の構造で違う

償却率は建物の構造によって変わります。

新築で購入した場合、木造で0.031、鉄筋コンクリート造で0.015です。
【参考】国税庁・No.3261 建物の取得費の計算

中古で購入した場合の減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。

譲渡所得の計算について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

購入代金が不明だと、売却価格の5％に

購入代金が不明だと、取得費が「売却代金×5％」となってしまい、譲渡所得が大きくなってしまいます。
【参考】国税庁・No.3258　取得費が分からないとき

購入代金が分かる書類が残っていれば問題ありませんが、分からない場合は税理士に相談してみましょう。

譲渡所得にかかる税率

税率は所有していた期間で変わります。

期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。

さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。

【参考】No.3211　短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3208　長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

税金の特例（特別控除）

不動産の売却では税金の特例（特別控除）があり、多くの場合は税金がかかりません。

特例（特別控除）の一覧

（1） 3,000万円の特別控除の特例

もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

（2） 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

（3） 収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。

この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。

【参考】国税庁・No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例

（4） 平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除

平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

（5） 買換え（交換）の特例

マイホームを買い換える際に売却価格より高い家に買い換えると、売却時の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
この特例はあくまでも「課税を将来に先延ばしする」ものなので、非課税になるものではありません。
【参考】国税庁・No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例

（6） 低未利用土地等の100万円の特別控除

都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売った場合には、その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除できます。
【参考】No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除

買い替えでは特例と住宅ローン控除が併用できない場合も

家の買い替えでは、3,000万円の特例を利用すると、新しい家の住宅ローン控除を利用できません。

他にも併用できない特例があります。

どちらがお得か計算して、特例か住宅ローン控除のどちらかを利用することになります。

損すると節税できる特例

不動産の売却で損失があると、他の所得から控除できる特例があります。

その分だけ税金が減るため、ふるさと納税の上限額も下がることになります。

（1） 買い替えの譲渡損失

マイホーム（旧居宅）を売却し、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に使える特例。

旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）でき、最大3年繰り越せます。

【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

（2） オーバーローンで売却した場合

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときに使える特例。

譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から最大3年間、控除（損益通算）できます。

【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

不動産の売却によって、課税される譲渡所得がある場合は、ふるさと納税の限度額を計算します。

ふるさと納税の上限額の計算方法

ふるさと納税には所得に応じた上限値がありますが、上限値の計算はかなり難解。

特に難しいのが、「住民税所得割額の計算」と「分離課税」で、多くの人が間違えます。

上限額の計算式

まずふるさと納税の上限額は、次の計算式です。

所得税率とは

所得税率は次の表の通り、課税所得額に応じて変わります。

所得税（総合課税） 課税所得額	所得税率
0〜195万円	5%
195〜330万円	10%
330〜695万円	20%
695〜900万円	23%
900〜1800万円	33%
1800〜4000万円	40%
4000万円超	45%

住民税所得割額とは

住民税所得割額の計算方法は次の通り。

総合課税分は課税所得×10％

総合課税分については、課税所得×10％によって求められます。

総合課税となる所得は給与所得をはじめとして、利子所得や配当所得、不動産所得、譲渡所得など全部で8種類。

しかし総合課税の対象外となるものもあり、この辺りが私たち一般の納税者にとっては特に難しい部分になります。

不動産売却は分離課税分

分離課税分については、次の式で計算します。

不動産売却による譲渡所得は分離課税となるため、ここに不動産売却の譲渡所得を入れます。

この計算式が難しいなら相談した方が安全

計算を間違えて上限以上にふるさと納税してしまうと、本来の納税額以上の支出となってしまいます。

あくまでも寄付なので「損する」というのもおかしな話ですが、確実に上限額以内となるよう、市区町村の窓口又は税理士に相談することをおすすめします。

確定申告については、こちらも合わせてお読み下さい。

まずはいくらで売れるか売却価格を査定することから

ここまで不動産売却でふるさと納税の上限額を計算する方法を見てきましたが、もしこれから売却を考えているなら、大切なのは家をなるべく高く売ること。

家を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。

優秀で信頼できる不動産会社を探すためには、まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   87万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国841店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国841店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2024年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

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3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計55万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   2,300社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績55万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

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• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。