「今が家の売り時?」

家の売り時でお悩みですね。

家を売るなら、良いタイミングで家を売りたいもの。
売った後で後悔したくないですよね。

そんなあなたに、家の売り時について分かりやすく解説しました。

あなたの家の売り時は、2つの要素で決まります。

もしかすると、あまり世間では知られていない内容に驚かれるかもしれません。

不動産業界では常識でも、一般社会には知られていない事実も多いのです。

この記事を読めば、家の売り時について致命的な間違いを防げるでしょう。

あなたの家の売り時がスッキリ分かり、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

売り時は2つの要素で決まる

家の売り時は次の2つの要素で決まります。

この2つに分けて考えると、頭が整理され判断しやすくなります。

ハウスくんハウスくん

家の売り時は、単純に不動産価格が高騰しているときじゃないの?


家博士家博士

例えば、住んでいる年数で売却時の税金が半分になることもある。
家によって売り時も違うんだよ。
詳しくはあとで説明するよ

あなたの家の価格は直接聞く方が早い

本題に入る前にひとつ注意点ですが、この記事が解説する家の売り時はあくまで一般論にすぎません。

もしあなたの家の価格を具体的に知りたい場合は、直接不動産会社に聞いたほうが早くて確実です。

不動産会社に聞くときのポイントは、次の2点。

  • あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • その中から3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる

ハウスくんハウスくん

売却実績が豊富な不動産会社はどうやって探せば良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを使うと簡単だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


それでは、まず「あなたの家」で決まる売りどきについて、解説します。

「あなたの家」で決まる7つの売り時

「あなたの家」で決まる売り時は、次の7つがあります。

それぞれ解説します。

1. 戸建て築20年、マンション築25年の壁

買主が住宅ローン控除(住宅ローン減税)を使えなくなる

戸建て築20年、マンション築25年を超えると、家が売りにくくなります。

なぜなら「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の築年数の制限(経過年数基準)を超えて、買主が住宅ローン控除を利用できなくなるため。

家を買う人も住宅ローン控除は知っているので、住宅ローン控除の有無は売りやすさに大きく影響します。

住宅ローン控除の築年数制限

  • 戸建て住宅:築20年
  • マンション:築25年

【参考】国税庁・No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

「住宅ローン控除」とは
住宅ローン年末残高の1%分(中古で最大20万円)の税金が10年間戻ってくるもの。
中古住宅で最大200万円の節税効果があります。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

築年数が超えても対策はあるがハードルは高い

もしあなたの家がこれらの築年数制限を超えても、買主が住宅ローン控除を利用できる対策はあります。

具体的には、耐震診断・耐震補強・インスペクション+補修工事などを行い、専門家の証明や既存住宅売買瑕疵保険に加入する方法。

ただし家の状態によっては補修や補強工事が必要になるため、ハードルは高くなります。

詳しくはこちらで解説しています。

ハウスくんハウスくん

住宅ローン控除って最大200万円もお得なんだ!


家博士家博士

サラリーマンの節税では、一番インパクトがあるんじゃないかな

【参考】実は登記費用も増える

住宅ローン控除に比べると影響は少ないですが、買主が支払う登記費用(登録免許税)も増えます。

マンション築25年戸建住宅築20年を超えると、

  • 建物の所有権移転登記
    固定資産税評価額×0.3%⇒2.0%にup
  • 住宅ローンの抵当権設定登記
    ローン金額×0.1%⇒0.4%にup

購入者の支払う費用が増えます。

【例】木造戸建て住宅で下記のケース。
建物(土地は別)の固定資産税評価額: 1,000万円
住宅ローン金額: 2,000万円

  • 所有権移転登記
     築20年以下:3万円
     築20年超:20万円(+17万円増)
  • 抵当権設定登記
     築20年以下:2万円
     築20年超:8万円(+6万円増)

築20年を超えると登記費用だけで合計23万円増えます。
【参考】国税庁・No.7191 登録免許税の税額表

2. 新築なら5年を超えてから

新築で購入した家では、できれば5年を超えてから売った方が良いでしょう。

理由は次の4つです。

それぞれ解説します。

理由1. 新築をすぐ売ると損するケースが多い

新築で購入した家は、一度住んでしまうと中古扱いになってしまうため、見た目は新築でも値下りするケースが多いのです。

これは新築プレミアムといわれ、買主が新築だからこそ相場より高い金額を支払うことが原因。

国土交通省の統計によると、一般的なマンションは築1年目で平均10%以上価格が下がるとされています。

【マンションの築年数と価格】

マンションの築年数と価格の推移

国土交通省資料より

ハウスくんハウスくん

こんなに価格が下がるの?


家博士家博士

ただし都心部であれば、購入直後に高騰している物件もある。
後で解説するけど、それくらい最近の相場が急騰してるんだ。
できれば不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を確認したほうが良いね。

理由2. 固定資産税が半額(マンション5年、戸建3年)

新築で家を買った場合は、マンションは5年間、戸建住宅は3年間、固定資産税が半額ですみます。
(最近の認定長期優良住宅なら、マンション7年間、戸建住宅5年間)

せっかくならその期間は住んだ方がお得でしょう。

【参考】東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

理由3. 売却で損しても税金が戻ってくる

所有期間が5年を超えると、家を売って損失が出た場合、税金が戻ってきます。

5年とは正確には、「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合」。

家を買い換える場合や住宅ローンが10年以上残っている場合、家を売って損した金額を給与などの所得から引くことができ(損益通算)、その分の住民税と所得税が戻ってきます(税控除)。

損失は3年間繰り越して収入と損益通算できます。

この税控除の正式な名前はこちら。

詳しくは、こちらで解説しています。

ちなみに家の損失を計算するときは、建物が古くなった分の減価償却をします。
売却損のイメージ


ハウスくんハウスくん

5年を超えると、損しても税金がお得になるんだ。


家博士家博士

値上がりで得しても、5年を超えるとお得だよ。

理由4. 売却で得しても税率が低い

所有期間が5年を超えると、家を売って利益が出た場合、税率が半分(約40%⇒約20%)になります。

自宅を売った場合、利益(譲渡所得)3,000万円までは特別控除で非課税になるため、ほとんどの人は税金がかかりません。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

しかし家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と特例を併用できないため、税金を支払うことになります。

家を買い換える人にとっては、税率が半分になることは大きいのです。

家を売った利益(課税所得)の税率

5年以下の場合
短期譲渡所得: 税率39.63%
(所得税30.63%、住民税9%)
5年超の場合
長期期譲渡所得:税率20.315%
(所得税15.315%、住民税5%)
10年超の場合
10年超所有軽減税率の特例(6000万円以下):税率14.21%
(所得税10.41%、住民税4%)

所有期間は、家を売った年の1月1日時点の所有期間で判断します。
【参考】国税庁・No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

買い替えについては、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

5年を超えると税率が半分になるんだ!


家博士家博士

詳しくは税理士に相談しよう。
ただこの程度の話なら、不動産会社の営業マンでも十分だけどね。

3. 住まなくなって3年、相続して3年以内

住まなくなってから3年以内なら3,000万円まで非課税

マイホームを売却するなら、住まなくなって3年目の年末までに売却すると、利益(譲渡所得)が3,000万円まで非課税になります。

これは正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」というもの。

ただし買い替えでは、新しい家の住宅ローン控除と併用できないので、注意しましょう。

相続から3年以内なら3,000万円まで非課税

相続した家なら、相続から3年以内であれば、3,000万円まで非課税になります。

正式には、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」というもの。

さらに相続税で節税もできる

相続から3年以内なら、相続税の一部を取得に加算できます。

正式には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」というもの。

ハウスくんハウスくん

3,000万円も非課税にできるなら、税金はほとんどかからないんだね。


家博士家博士

利益がでるなら、3年目の年末までが有利だよ。

4. マンションの大規模修繕

大規模修繕イメージ
マンションの大規模修繕では、マンションによって売りどきが違います。

修繕積立金が増額されるなら大規模修繕前が有利

マンションの修繕積立金が大幅に増額されるなら、増額が決まる前に売った方が有利です。

なぜなら修繕積立金が増額されると、買主にはマイナスイメージで売れにくくなるため。

大規模修繕をきっかけに増額が相次ぐ

分譲マンションでは大規模修繕工事をきっかけに、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えています。

大規模修繕工事とは
マンションの資産価値を維持する目的で、築後約12年〜15年毎に共有部の修繕工事をするもの。
大規模修繕の主な理由は、外壁タイルの点検と外壁コーキングの打ち替えで12年〜15年毎に仮設足場が必要だから。
この足場を利用して外壁補修・屋上防水・塗装など、その他多くの修繕工事をまとめて実施します。

国土交通省の調査によると、全国の1/3のマンションで修繕積立金が不足しているという結果に。
国土交通省・平成30年度マンション総合調査

大規模修繕工事をきっかけに修繕積立金不足が発覚し、大幅な増額に踏み切るマンションが増えているのです。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金が増額されると、売れにくくなるの?


家博士家博士

買う人は他のマンションと比較するからね。
支払い続けるコストとして修繕積立金を気にする人は多いんだ。

修繕積立金は増えるものだが、買う人はそう考えない

そもそも最近のマンションでは、「段階増額型」の修繕積立金が一般的。

段階増額型とは、分譲当初から3年や5年毎に徐々に金額が増えるタイプです。

だから築年数が経過すると修繕積立金は増えるのは普通のこと。

しかし中古マンション購入者は、購入時の修繕積立金がそのまま続くと考えてしまう傾向があります。

結果として、高額な修繕積立金は、マンションが売れにくくなります。

修繕積立金が増額されないなら大規模修繕後が有利に

もしあなたのマンションが十分な修繕積立金を積み立てており、増額の心配が無ければ、大規模修繕が終わった方が売却には有利です。

なぜなら共有部がキレイになり、印象が良くなるため。

また次の大規模修繕まで十分な期間があることも、買主には魅力となります。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金が十分なのか、どうやって調べたら良いの?


家博士家博士

長期修繕計画が30年以上又は解体まであり、5年毎に内容を見直していれば少し安心だね。

長期修繕計画の確認方法について、詳しくはこちらで解説しています。

5. リフォームをする前

リフォームのイメージ

リフォーム費用を売却価格に上乗せできない

家をリフォームをする前も家の売りどきです。

なぜなら多くの人がリフォーム費用を売却価格に上乗せできず、トータルで損するため。

リフォームで家の売却に失敗するイメージ

もちろんリフォームすれば売却価格は高くなります。

しかし一般のリフォーム単価の場合、売却価格へ上乗せできるのはリフォーム費用の50%〜70%程度まで。

国土交通省の調査でも、個人が売主の場合、売却前のリフォームで失敗する割合が多いと分かっています。

個人と不動産会社がリフォームで売却に成功した割合


ハウスくんハウスくん

フルリノベーションした中古マンションなんか人気じゃないの?


家博士家博士

フルリノベーションでは、不動産会社が安く買い取ったマンションを、特別に安いリフォーム費用で工事しているからね。
個人では難しいんだ。

6. いずれ売るなら早いほど高くうれる

建物は古くなるほど値下がりする

もしあなたがいずれ家を売るつもりなら、早く売るほど高く売れます。

なぜなら建物は古くなるほど値下がりするため。

国土交通省の資料によると、1年経つ毎に

  • 木造戸建て: −4%〜−5%/年
  • マンション(RC造): 約−2%/年

のペースで値下がりします。

中古住宅の価格(国土交通省資料より)

中古住宅の価格

家博士家博士

このグラフは建物の価格だから、地価ばまた違うけどね。
古い建物は住宅ローンの審査でも不利になりがちだよ

法定耐用年数が過ぎると建物の評価は下る

法定耐用年数を過ぎた建物は銀行から担保として評価されない恐れがあります。

税法で「法定耐用年数」は、

  • 木造住宅: 22年
  • プレハブ(軽鉄): 19年又は27年
  • 鉄筋コンクリート(RC)マンション: 47年

法定耐用年数を過ぎた建物だと、金融機関によってはローン限度額が減額される恐れもあります。

旧耐震は住宅ローンが借りにくい

さらに旧耐震設計の建物だと、それだけで住宅ローンを断られることも。

旧耐震設計とは、1981年(昭和56年)5月以前に建築確認申請を提出して着工された住宅。

例えば、住宅金融公庫のフラット35でも、旧耐震は対象外になっています。
【参考】フラット35中古住宅の技術基準の概要

ハウスくんハウスくん

新耐震設計なら大丈夫なの?


家博士家博士

戸建ては近い将来、2000年基準でNGになるかもしれないよ。


7. 近隣エリアの急な変化

近隣エリアの急な変化も、家の売り時に関係します。

例1. 高齢化が進むニュータウン

ニュータウンでは、住民が一斉に高齢化して、家が売れにくくなる事例が増えています。

なぜならニュータウンは住民が一斉に入居したことで、年齢構成が偏っているため。

昭和30年代以降、次々に開発されたニュータウンでは、住民が75歳を過ぎて、亡くなったり施設に入居するなどで空き家が増えています。

国土交通省もニュータウンをどうやって再生するか問題に取り組んでいますが、根本的には解決が難しいのが現実です。

【参考】国土交通省・ニュータウン再生について

例2. 大規模な新築マンションの開発

近隣に大規模な新築マンションができると、新築の価格次第で家が売りにくくなる恐れもあります。

なぜなら中古住宅の購入者は、同じエリアの新築と比較して購入を検討するため。

新築の価格が相場より高ければ、中古価格も上がる可能性がありますが、 逆に手頃な新築が増えると、中古価格は下がりやすくなります。

例えば、東京オリンピックの選手村跡地、晴海フラッグは5,632戸(分譲4,145戸)もあり、従来の価格より安めの価格設定になるため、湾岸エリアへの影響も心配されています。

例3. 地域の重要施設が閉鎖

地域の重要施設(従業員の多い工場や大規模スーパーなど)が閉鎖されると、急激に住民が減り連鎖的に店舗などが閉鎖して、過疎化が急に進む恐れがあります。

例)静岡県裾野市のトヨタ工場閉鎖
静岡県裾野市(世帯数2.1万世帯)にある従業員数1,100人のトヨタ東富士工場。
トヨタ自動車東日本は、この工場を2020年末に閉鎖。
この工場閉鎖により、市の約5%に当たる1,000世帯以上が東北など他の地域に移転する予定です。
こういったケースでは、多くの住宅が空き家になり、売ることも難しくなることが予想されます。

ハウスくんハウスくん

そんな情報はどうやって知れば良いの?


家博士家博士

不動産会社の営業マンに話を聞くと、早い段階で情報を色々教えてくれるよ


ここまであなたの家で決まる売り時について解説しました。

次に不動産の相場で決まる売り時について解説します。

「不動産相場の変動」で決まる売り時

不動産相場の変動で決まる売り時は次の内容を順番に解説します。

  1. 季節変動は無視してOK
  2. 不動産相場は「不動産価格指数」で知る
  3. 不動産相場上昇の原因は金融緩和
  4. 長期的には下落する傾向に

それぞれ解説します。

1. 季節変動は無視してOK

家を売る時は季節変動を考える必要ありません。

ハウスくんハウスくん

えー、でも春と秋が良いって聞いたことあるよ。


家博士家博士

多少あるけど、そんなに変わらないよ。

確かに不動産の売買は、初春(2月と3月)と秋(9月と10月)が比較的多くなります。

しかしその時期に売り出す競合もふえるため、実際の売りやすさは、そこまで影響を受けません。

売りやすさは成約単価の傾向で分かりますが、季節より長期の不動産相場の影響で動いていることが分かります。

首都圏中古マンション成約件数と価格

成約件数の季節変化

家博士家博士

そもそも不動産の売買には、平均3ヶ月〜6ヶ月が必要。
この期間に買い手を一人見つけることができれば良いんだ。


ハウスくんハウスくん

長期の不動産相場はどうやって知れば良いの?


家博士家博士

国土交通省が発表する不動産価格指数が一番信頼できるよ。

2. 不動産相場は「不動産価格指数」で知る

不動産の相場を知る指数は色々ありますが、一番信頼できるのは、国土交通省による「不動産価格指数」です。

毎月末に3ヶ月前の価格指数が発表されます。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年9月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年半で62%も値上がりしています。


ハウスくんハウスくん

マンションはすごい値上がりだね!
なんでマンションだけ値上がりしているの?


家博士家博士

マンションは都市部に多いからだよ。
戸建ても都市部は価格が上昇しているけど、地方が郊外の値下がりが打ち消しているんだ。

戸建ては、都市部と地方で価格が2極化しています。

ただし相場から見ると、今は売りどきに入っているといえるでしょう。

各地の不動産価格指数も確認しておきましょう。

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2021年9月





不動産価格指数(京阪神圏)

不動産価格指数(京阪神)2021年9月



不動産価格指数(愛知県)

不動産価格指数(愛知県)2021年9月


不動産価格指数(九州・沖縄)

不動産価格指数(九州)2021年9月

若干の違いはありますが、似たような相場の動きがわかると思います。

ハウスくんハウスくん

でもなんで2013年から不動産価格が上昇しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和が原因で、不動産価格が上昇したからだよ。

3. 不動産相場上昇の原因は金融緩和

今の不動産相場が上昇している原因は、日銀の金融緩和です。

日銀の金融緩和によって、資産インフレがおき、不動産価格の上昇につながりました。

金融緩和で中古住宅の価格が上昇した流れ

日銀が2013年に発表した、異次元の金融緩和とは、分かりやすく説明すると、『お金を沢山印刷して市場に流通させること』。

日銀の金融緩和で、中古住宅の価格が値上りしたのは、次の様な流れです。

金融緩和で中古住宅価格が上昇した流れ

日銀の金融緩和開始(お金を大量に印刷して市場に流通させた)
 ↓
銀行は手元にお金が沢山余って、貸す相手がいなくなった。
(銀行は手元の預金を、高い金利で貸すことで、商売している)
 ↓
銀行が多くのお金を貸すために

  • ローン金利を下げた
  • ローン審査を緩くした

 ↓
(家を買う人は)同じローン負担で、高い家を買えるようになった。

例)月々15万円のローン負担(35年ローン)で借りられる額
金利3.0%で3,898万円
 ↓
金利0.5%で5,778万円(+48%UP)

さらに審査も緩くなり、今まで買えない人も買えるようになった。
 ↓
高くても売れるので、新築住宅を値上げする
(建設費の高騰や地価の高騰を価格へ上乗せ)
 ↓
新築住宅の値上りに合わせて、中古住宅も値上りする
 ↓
中古住宅が値上りしたので、高値で売る人が増える
 ↓
さらに中古住宅が値上りする

こうして、金融緩和により中古住宅が値上りしているのです。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンが低金利で借りやすくなったから、中古住宅の価格が上がっているんだね。
じゃあ、金融緩和が続けば価格は下がらないの?


家博士家博士

それが金融緩和もそろそろ限界なんだ。

日銀の金融緩和は限界

長らく続いている日銀の金融緩和ですが、そろそろ限界を迎えています。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。

これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

新型コロナの終わりが見えてくれば、金融緩和は終わり、金利が上昇、不動産価格が下落する恐れがあります。


家博士家博士

バブル崩壊も金融引締めが原因だったよ。

金融引締めと景気後退がバブルを崩壊させた

1990年のバブル崩壊の原因は、1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」と「景気後退」でした。

不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

不動産価格指数(東京都)

不動産価格指数(東京長期)2021年9月

不動産価格は数ヶ月遅れて影響が現れる

不動産相場を判断するには、まず初めに動く「日経平均株価」「ダウ平均株価」に注目しても良いでしょう。

特に日経平均株価は、都市部のマンション価格と相関性が高い傾向に。

この都市部のマンション価格は、数ヶ月遅れて地方や郊外の不動産価格に反映されます。

不動産価格指数(東京・中古マンション)と日経平均株価

不動産価格指数と日経平均株価

ハウスくんハウスくん

でも80年代バブルのレベルまで、不動産価格は上がるんじゃないの?


家博士家博士

残念ながら、80年代と今とでは人口と住宅戸数が全く違うんだ。

4. 長期的には下落する傾向に

急減する人口

今は1980年代と違い、人口が急激に減少しています。

日本の長期人口変化

日本の長期人口変化

増え続ける新築住宅と空家

人口は減っても、一方で新築住宅が続々と建築されて、空き家の数が急増しています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

1980年代バブルの頃に比べると、居住用の不動産価格が上がりにくい環境です。
バブルの頃ほど値上がりするとは考えにくいのです。

日本の空き家率は、2018年時点で13.6%。

地方では空き家率20%を超えて、過疎化している地域も多いのです。

ハウスくんハウスくん

田舎は元々安いから、値下がりといってもあまり変わらないんじゃないの?


家博士家博士

過疎化している地域では、ある日突然家が無価値になる可能性がある。
今、立地適正化計画という法律が整備されているんだ。


ハウスくんハウスくん

じゃあ都市部は大丈夫でしょ?


家博士家博士

都市部でも、不人気地域では値下がりが早いペースで進んでいるよ。
さらに2022年には、都市部に大量の新築住宅が供給される2022年問題もあるんだ。


2040年には不動産価格が半額に?

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

という衝撃の予想に。
(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

家博士家博士

そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ

首都圏でも売れないエリアが

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

まとめ:家の売り時

ここまであなたの家の売り時について解説しました。

「あなたの家」で決まる7つの売り時は…

  1. 戸建て築20年、マンション築25年の壁
  2. 新築なら5年を超えてから
  3. 住まなくなって3年、相続して3年以内
  4. マンションの大規模修繕
  5. リフォームをする前
  6. いつか売るなら早いほど高くうれる
  7. 近隣エリアの環境変化

不動産相場の変動で決まる売り時は…

  1. 季節変動は無視してOK
  2. 不動産相場は「不動産価格指数」で知る
  3. 不動産相場上昇の原因は金融緩和
  4. 長期的には下落する傾向に

相場の格言にこういう言葉があります。

相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく
アメリカの著名投資家ジョン・テンプルトン

相場の売り時がいかに難しいかということですね。

すでに相場は十分上昇しました。今は、あなたの家とご家族のライフプランで売り時を判断するのが良いのでは無いでしょうか。

家博士家博士

まず今の家の価格を確認すると、今後の計画が立てやすくなるよ。

家の売却を検討しているなら、試しに正確な価格を確認してみてはいかがでしょうか。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!