不動産の売りどき
「不動産価格が上がっていると聞くけど、今が売り時なのか…」
「オリンピック前に売ったほうがいいのだろうか…」
最近、家が売り時だという記事を見かけることが増えました。

あなたの家が売り時なのか判断するには、2つのポイントがあります。

売り時は2つのポイント

家の売り時を判断する2つのポイントとは…

この2つを考えることが大切です。

ハウスくんハウスくん

単純に不動産価格が高騰しているときが売りどきじゃないの?


家博士家博士

住んでいる年数で売却時の税金が変わることなんかも、合わせて考えた方が良いね。
詳しくはあとで説明するよ

あなたの家の価格は直接聞く方が早い

本題に入る前にひとつ注意点ですが、この記事が解説する家の売り時はあくまで一般論にすぎません。

もしあなたが、家の価格を具体的に知りたい場合は、直接不動産会社に聞いたほうが早くて確実です。

不動産会社に聞くときのポイントは、次の2点。

  • あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • その中から3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる

ハウスくんハウスくん

売却実績が豊富な不動産会社3〜6社なんて知らないよ!


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

パナソニックのリアリエについて詳しくはこちら
リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

リアリエの無料査定を試すならこちら
ReaRie(リアリエ)

「あなたの家」で決まる売り時

「あなたの家」で決まる売り時にはこの様なものがあります。

1. 戸建て築20年、マンション築25年の壁

「住宅ローン控除」の築年数の制限(経過年数基準)を超えると、家は売れにくくなります。

住宅ローン控除の築年数制限

  • 戸建て住宅:築20年
  • マンション:築25年

このタイミングを逃すと、家は売れにくくなります。

購入時の築年数がこの年数を超えていると、家を買う人は住宅ローン控除を受けられません。
(※正確には、耐震診断・耐震補強・インスペクション+補修工事などを行い、専門家の証明や既存住宅売買瑕疵保険加入があれば可能ですが、ハードルは高くなります。)

家を買う人も住宅ローン控除は知っているので、住宅ローン控除の有無は売りやすさに大きく影響します。

【参考】国税庁・No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

「住宅ローン控除」とは

住宅ローン年末残高の1%分(最大40万円)の税金が10年間戻ってくるもの。
最大で400万円の節税効果があります。

ハウスくんハウスくん

住宅ローン控除ってそんなにお得なんだ!


家博士家博士

サラリーマンの節税では、一番インパクトがあるんじゃないかな

【参考】実は登記費用も増える

住宅ローン控除に比べると影響は少ないですが、買主が支払う登記費用(登録免許税)も増えます。

マンション築25年戸建住宅築20年を超えると、

  • 建物の所有権移転登記
    固定資産税評価額×0.3%⇒2.0%にup
  • 住宅ローンの抵当権設定登記
    ローン金額×0.1%⇒0.4%にup

購入者の支払う費用が増えます。

【例】木造戸建て住宅で下記のケース。
建物(土地は別)の固定資産税評価額: 1,000万円
住宅ローン金額: 2,000万円

  • 所有権移転登記
     築20年以下:3万円
     築20年超:20万円(+17万円増)
  • 抵当権設定登記
     築20年以下:2万円
     築20年超:8万円(+6万円増)

築20年を超えると登記費用だけで合計23万円増えます。

2. 新築なら5年を超えてから

新築で購入した家では、できれば5年を超えてから売った方が良いでしょう。

理由は、

  • 新築をすぐに売ると損する可能性が高いから
  • 固定資産税が半額(マンション5年、戸建住宅3年)
  • 5年超だと売却で損しても税金が戻ってくるから
  • 5年超だと売却で得しても税率が低いから

新築をすぐに売ると損する可能性が高いから

新築で購入した家は、一度住んでしまうと中古扱いになってしまうため、見た目は新築でも値下りしてしまいます。

特に新築を購入した直後に売り出すと、この影響をもろに受けてしまうため損しがち。

一般的なマンションは、築1年目で平均10%以上価格が下がるという国土交通省の統計もあります。

【マンションの築年数と価格】

マンションの築年数と価格の推移

国土交通省資料より

ハウスくんハウスくん

こんなに価格が下がるの?


家博士家博士

都心部の直近5年であれば、購入直後に高騰している物件もある。
できれば不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を確認したほうが良いね。

固定資産税が半額(マンション5年、戸建3年)

新築で家を買った場合は、マンションは5年間、戸建住宅は3年間、固定資産税が半額ですみます。
(最近の認定長期優良住宅なら、マンション7年間、戸建住宅5年間)

せっかくならその期間は住んだ方がお得でしょう。

5年超だと売却で損しても税金が戻ってくる

所有期間が5年を超えると、家を売って損失が出た場合、税金が戻ってきます。

5年とは正確には、「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合」。

家を買い換える場合や住宅ローンが10年以上残っている場合、家を売って損した金額を給与などの所得から引くことができ(損益通算)、その分の住民税と所得税が戻ってきます(税控除)。

損は3年間繰り越しできます。

この税控除の正式な名前はこちら。

  • 住宅ローンが残っている場合
    →「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
  • 家を買い換える場合
    →「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

詳しくはこちらも合わせてお読み下さい。

ちなみに家の損失を計算するときの元値は買ったときの金額そのままではありません。
建物が古くなった分の減価償却を考慮する必要があります。
売却損のイメージ


ハウスくんハウスくん

5年を超えると、損しても税金がお得になるんだ。


家博士家博士

値上がりで得しても、5年を超えるとお得だよ。

5年超だと売却で得しても税率が低い

所有期間が5年を超えると、家を売って利益が出た場合、税率が半分(約40%⇒約20%)になります。

自宅を売った場合、利益(譲渡所得)3,000万円までは特別控除で非課税になるため、ほとんどの人は税金がかかりません。

しかし家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と特例を併用できないため、税金を支払うことになります。

家を買い換える人にとっては、税率が半分になることは大きいのです。

家を売った利益(課税所得)の税率

5年以下の場合
短期譲渡所得: 税率39.63%
(所得税30.63%、住民税9%)
5年超の場合
長期期譲渡所得:税率20.315%
(所得税15.315%、住民税5%)
10年超の場合
10年超所有軽減税率の特例(6000万円以下):税率14.21%
(所得税10.41%、住民税4%)

所有期間は、家を売った年の1月1日時点の所有期間で判断します。

買い替えについては、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

5年を超えると税率が半分になるんだ!


家博士家博士

詳しいことは税理士に確認した方が良い。
まあこの程度の話なら、不動産会社の営業マンでも十分教えてくれるよ。

3. マンションの大規模修繕前

大規模修繕イメージ
マンションの修繕積立金が増額される前も売りどきです。

分譲マンションでは、築15年、築30年頃の大規模修繕をきっかけに、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えています。

マンションには長期修繕計画があり、築後約15年毎に大規模修繕を行います。

約15年毎に大規模修繕をする理由は、外壁コーキングの耐用年数が12年〜15年だから。

外壁コーキングの補修には仮設足場が必要で、この足場を利用して、外壁補修・屋上防水・塗装など、多くの修繕工事をまとめて実施します。

しかし最近の職人不足の影響で、今の工事単価は昔の1.2倍〜1.5倍。

結果、一回目の大規模修繕で、当初の長期修繕計画で予定していた工事費をオーバーし、修繕積立金が不足するのです。

そのため、まず築15年頃に修繕積立金を大幅にアップするマンションが増えています。

2回目の大規模修繕は築30年頃で、同じように修繕積立金が増額されがちです。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金が増額されると、売れにくくなるの?


家博士家博士

買う人は他のマンションと比較することが多いからね。
修繕積立金は支払い続けるコストとして気にする人は多いよ

修繕積立金は増えるものだが、買う人はそう考えていない

そもそも、修繕積立金は「段階増額型」が一般的。

段階増額型とは、分譲当初から3年や5年毎に徐々に金額が増えるタイプです。

だから築年数が経過すると修繕積立金は増えるのは普通のこと。

しかし中古マンション購入者は、修繕積立金に対して普通はそこまで知識がありません。

購入時の修繕積立金が、将来もずっと同じ金額だと考えてしまう傾向があります。

結果として、高額な修繕積立金は、マンションが売れにくくなる原因になるのです。

4. リフォームをする前

リフォームのイメージ
家をリフォームをする前も家の売りどきです

築15年〜20年頃は、給湯器、キッチンや浴室などの設備類の老朽化が目立ち始める時期。
多くの人がこのタイミングで家をリフォームします。

補修やリフォームをしたら、家の売却価格が上がるのでは? と思うかもしれません。

確かにリフォームをすると、全くリフォームをしない場合より売却価格は上がります。
しかし一般のリフォーム工事単価では、売却価格への上乗せは、リフォーム費用の50%〜70%程度だといわれています。

例えば、

  • 家の売値(リフォーム前): 2,500万円
  • リフォーム費用: +500万円
  • 家の売値(リフォーム後): 2,800万円(+300万円増)

というイメージ。

リフォームすることで、200万円の損になってしまいます。

リフォームについては、こちらも参考に


ハウスくんハウスくん

フルリノベーションした中古マンションなんか人気じゃないの?


家博士家博士

フルリノベーションでは、不動産会社が安く買い取ったマンションを、特別に安いリフォーム費用で工事しているからね。
個人では難しい。

5. いつか売るなら早いほど高くうれる

もしあなたが「いつか」家を売るつもりなら、早く売るほど高く売れます。

建物の価格は、

  • 木造戸建て住宅: -4〜5%/年
  • マンション(RC造): 約-2%/年

のペースで値下がりします。

築年数による建物価格の値下がりについて、国土交通省がまとめています。

【中古住宅の価格(国土交通省資料より)】

中古住宅の価格

出典:国土交通省/中古住宅・リフォーム市場の現状

不動産の価格要因から「築年数と価格」だけを抽出して整理したのがこのグラフです。

「ヘドニック法」と「(財)不動産流通近代化センターのマニュアル」は、同じヘドニック法という統計の計算法を利用しています。

計算の元データは、日本で一番豊富な成約価格データベース、国土交通省の指定流通機関である「不動産流通機構」の成約データ。

つまり築年数と建物価格については、このグラフが日本で一番正確なグラフだといえます。

ただしこのグラフは建物だけの価格。土地の価格は含んでいません。

このグラフより値下がりが早いと要注意

このグラフより値下がりのペースが早い家は要注意。
今後も更に値下がりが加速する可能性があります。

日本の空き家率は、2013年時点で13.5%。

地方では空き家率20%を超えて、過疎化している地域も多いのです。

ハウスくんハウスくん

田舎は元々安いから、値下がりといってもあまり変わらないんじゃないの?


家博士家博士

過疎化している地域では、ある日突然家が無価値になる可能性がある。
今、立地適正化計画という法律が整備されているんだ。


ハウスくんハウスくん

じゃあ都市部は大丈夫でしょ?


家博士家博士

都市部でも、不人気地域では値下がりが早いペースで進んでいるよ。
さらに2022年には、都市部に大量の新築住宅が供給される2022年問題もあるんだ。


6. 法定耐用年数が過ぎると建物の価値はない

法定耐用年数を過ぎた建物は銀行から担保として評価されません。

税法で「法定耐用年数」は、

  • 木造住宅: 22年
  • プレハブ(軽鉄): 19年又は27年
  • 鉄筋コンクリート(RC)マンション: 47年

と決められています。

例えば木造戸建て住宅では、築後22年以上経つと、建物の価値は税法上は10%になります。

ハウスくんハウスくん

税法と実際の価値は違うんじゃないの?


 
家博士家博士

税金の考え方は社会に広く浸透している。
担保価値がない建物は売買でも評価されにくいんだ。

7. 近隣エリアの急な変化

近隣エリアの急な変化も、家の売り時に関係します。

急な変化とは、例えばこの様なもの。

  • 総戸数1,000戸など大規模な新築マンションができた。
    →新築の価格が相場より高ければ、中古価格も上がる可能性があります。
     逆に手頃な新築が増えると、中古価格は下がりやすくなります。
  • 急激に近隣の中古マンションが売りに出され始めた。
    →競合物件が増えると売れにくくなり価格が下がる可能性があります。
  • 隣駅に急行が停車するようになり、隣駅が栄え始めた。
    →急に近隣駅に注目が集まると、周辺は売りにくくなります。
  • 地域の重要施設(従業員の多い工場や大規模スーパーなど)が閉鎖された。
    →急激に住民が減ると連鎖的に店舗などが閉鎖して、過疎化が急に進む可能性があります

ハウスくんハウスくん

そんな情報はどうやって知れば良いの?


家博士家博士

不動産会社の営業マンに話を聞くと、早い段階で情報を色々教えてくれるよ

例)静岡県裾野市のトヨタ工場閉鎖

静岡県裾野市(世帯数2.1万世帯)にある従業員数1,000人のトヨタ東富士工場。
トヨタ自動車東日本は、この工場を2020年までに閉鎖すると発表。
この工場閉鎖により、市の約5%に当たる1,000世帯以上が東北など他の地域に移転する予定です。
こういったケースでは、多くの住宅が空き家になり、売ることも難しくなることが予想されます。

「不動産相場の変動」で決まる売り時

不動産相場の変動で決まる売り時を考えます。

1. 季節変動は無視してOK

不動産の売買は、一般的に初春(2月と3月)と秋(9月と10月)が比較的多いですが、売る時は考える必要ありません。

不動産の価格や売りやすさは、季節にあまり影響を受けないのです。

事実、成約m2価格を見ると、季節より長期の不動産相場の影響で動いているのが分かります。

【首都圏の中古マンション成約件数と価格】

首都圏の中古マンション成約件数と価格

(東日本不動産流通機構/月例マーケット)
家博士家博士

そもそも不動産の売買には、平均3ヶ月〜6ヶ月が必要。
この期間に買い手を一人見つけることができれば良いんだ。

不動産相場の変動を分かりやすくすると

不動産の相場は常に変動しています。

相場の変動とは、需要(買いたい人)と供給(売りたい人)のバランスから『市場の原理』で決まります。
不動産価格が上がる場合
不動産価格が下がる場合
不動産を買いたい人が多いと不動産価格は高騰します。
逆に不動産を売りたい人が多いと不動産価格は下がります。

不動産の相場は、ほぼ株式と同じで景気によって変動します。
(細かく解説すると金利など様々な要素が関係するのですが、あくまでここでは概要の説明です。)

今が家の売りどきかどうかは、不動産の相場が今どういう状況かということを見れば分かるわけですね。

2. 不動産相場は「不動産価格指数」で知る

不動産の相場を知る指数は色々ありますが、一番信頼できるのは、国土交通省による「不動産価格指数(住宅)」。

年間30万件以上、実際に取引された成約価格を元に計算されており、最も信頼できる数字です。

統計処理(ヘドニック法)で、余計な影響要因を取り除き、相場の上下のみを抽出しているため、純粋に相場の上下を確認することが出来ます。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年3月

特に都心部のマンションを中心として、2013年1月の日銀による金融緩和発表後は明らかに上昇していることが分かります。

ハウスくんハウスくん

マンションはすごい値上がりだね!

では各地の不動産価格指数はどうでしょうか?

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2019年3月
【参考】東京のマンション売却相場を最新データから分析


不動産価格指数(京阪神圏)

不動産価格指数(京阪神)2019年3月

【参考】大阪のマンション売却相場を最新データから分析
【参考】神戸・兵庫のマンション売却相場を最新データから分析


不動産価格指数(名古屋圏)

不動産価格指数(名古屋圏)2019年3月

【参考】名古屋・愛知県のマンション売却相場を最新データから分析


若干の違いはありますが、似たような相場の動きがわかると思います。
2013年以降、マンションを中心に価格が上昇しています。
ハウスくんハウスくん

なんでマンションだけ値上がりしているの?


家博士家博士

マンションは都市部に多いので、都市部の住宅価格上昇が、マンション価格の上昇に現れているんだ。都市部は戸建ても価格が上昇しているよ。

相場から見ると、今は売りどきに入っているといえるでしょう。
特に、都心部は大きく上昇しています。

3. なぜ不動産相場が上昇しているのか

今の不動産相場上昇の要因は何でしょうか。主に次の要因が複合していると考えられます。

  • (1) 「資産インフレ」:日銀の異次元金融緩和による
  • (2) 「不動産需要」:不動産を買いたい人が多い

それぞれについて解説します。

(1)資産インフレ

日銀が異次元の金融緩和(お金を沢山印刷して市場に流通させる)をしたことで、不動産価格が値上がりしています。

金融緩和で不動産が値上がりした理由は、銀行が不動産を買う人にお金を低金利でたくさん貸すため。

銀行はお金を預かって、そのお金を誰かに貸すことで商売をしています。

金融緩和の影響で、銀行の手元には沢山のお金がありますが、企業の投資がそれほど増えていないので、お金を貸す相手が少いません。

そこで銀行は不動産を購入する人に積極的にお金を貸しています。

最近はサラリーマンが不動産投資を始めると言えば、簡単に1億円以上借りることが可能に。

マイホームローン審査も、かなり緩くなっています。

いまでローンを借りられなかった人が、ローンを借りて不動産を買っているので、不動産の価格が上がります。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンが低金利で借りやすくなったから、家を買う人が増えて、結果として不動産の価格が上がっているんだ。


家博士家博士

そうだね。
だから金利が上がり、ローンが借りにくくなると、一気に不動産の価格が下がるといえるね。

(2)不動産需要

不動産を買う人が増えていることも原因のひとつです。

海外の投資家が日本の不動産を購入しています。
2017年度には、国内の不動産売買高4.8兆円のうち、海外勢が1兆円以上の不動産を売買しています。

なぜなら世界的に見ると、まだまだ日本の不動産は割安だからです。

例えば、不動産を投資として考えた場合、賃したときの年間賃料収入を売買価格で割った「利回り」で比較したのがこちら。
世界との利回り比較

日本だけ非常に高利回りに見えますね。
利回りが高い=売買価格が安いのでお買い得ということです。

また、全く別の購入層も居ます。
相続税の改正による不動産節税のための購入です。

簡単に説明すると、遺産を相続するときに、お金より不動産で相続したほうが税金が安くなるので、不動産を買っているということです。

相続税の税法が変わり、相続税の対象者が増えたため、多くの人が節税対策を始めています。
タワーマンションを使った節税なども有名ですね。
これもひとつの要因と考えられています。

ハウスくんハウスくん

買う人が増えたといっても、東京だけじゃないの?


家博士家博士

その通りだよ。
海外や相続対策の不動産需要は、東京の都心に集中している。
だから東京の都心部は急激に不動産価格が上がっているんだ。

4. 相場はいつまで上がるか?

1980年代のバブル経済では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

【東京都の不動産価格指数】

不動産価格指数(東京長期)2019年2月

不動産価格が1990年10月から急落した最大のきっかけは、1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」でした。
日銀が金利を引き上げ、総量規制(お金を印刷する量を減らすこと)をしたのです。

実は今の不動産相場についても、日銀の金融引締めをきっかけに不動産相場が下がり始めるという専門家の意見も。

ハウスくんハウスくん

日銀はいつ金融引締めをするの?


家博士家博士

まだはっきりとは分からない。
でも実はある法則があるから、なんとなく予想はできるよ。

日銀の金融引き締めは米国、欧州の後追い

では日銀はいつ金融引締めを始めるのでしょうか。

日銀が金融引締めを始めるタイミングには、ある法則があります。
それは、「アメリカ、欧州の中央銀行が金融引締めを始めた後に、遅れて日銀が金融引締めを始める」ということ。

事実、1989年5月の金融引締めも…

  • 1987年9月 米国中央銀行が金融引締め開始。
  • 1988年7月 ドイツ連銀が金融引締め開始。←米国の10ヶ月後
  • 1989年5月 日銀が金融引締め開始。←米国の20ヶ月後

という順番です。

日銀の金融引締めは、1970年以降に5回ありましたが、全てアメリカと欧州の中央銀行の後で、期間は数ヶ月〜2年遅れです。

今回は、

  • 2015年12月 米国中央銀行が金融引締め開始。
    (長期金利は2016年7月1.3%→2018年4月は3.0%台に)
  • 欧州中央銀行が金融緩和の大幅縮小を2018年1月に開始。
  • 日銀は金融引締め開始の噂を打ち消すのに必死。

日銀が金融引締めをはじめるのはいつか。
具体的な予測は困難ですが、もう日銀の金融緩和が限界に近いことは確かです。

【日銀と主要中央銀行の資産(GDP比)】

日銀と主要中央銀行の資産

ハウスくんハウスくん

でも80年代バブルのレベルまで、不動産価格は上がるんじゃないの?


家博士家博士

残念ながら、80年代と今とでは人口と住宅戸数が全く違うんだ。

住居用不動産は80年代と環境が違う

今は1980年代と違い、人口が急激に減少しています。
日本の長期人口変化

人口は減っても、一方で新築住宅が続々と建築されて、空き家の数が急増しています。
住宅戸数と世帯数の変化

1980年代バブルの頃に比べると、居住用の不動産価格が上がりにくい環境です。
バブルの頃ほど値上がりするとは考えにくいのです。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅は2030年に空き家率30%、空き家戸数2,000万戸を超える。(1/3が空き家に)
  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション(空き家予備軍)が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

家博士家博士

そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

まとめ:家の売り時

まとめると…

【家の売り時とは】
  • 住宅ローン控除の築年数制限の前
    戸建住宅:築20年以下、マンション:築25年以下
  • 新築は5年は持ってから
  • マンションの大規模修繕の前
     築15年頃、築30年頃
  • リフォームの前
    築15年〜20年頃
  • 近隣エリアの急激な変化に注意
  • 季節変動は無視してOK
  • 「不動産価格指数」をチェックして相場を把握する
  • 不動産相場は日銀の金融引締めを合図に下落する可能性あり。
  • いずれ売るなら早い方が良い。

相場の格言にこういう言葉があります。

相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく
アメリカの著名投資家ジョン・テンプルトン

相場の売り時がいかに難しいかということですね。

すでに相場は十分上昇しました。今は、あなたの家とご家族のライフプランで売り時を判断するのが良いのでは無いでしょうか。

家博士家博士

先ずは今の家の価格を確認すると、今後の計画が立てやすくなるよ。

一括査定サイトを利用して、あなたの家の正確な価格を確認してみて下さい。


一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定


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