不動産の売りどき
「不動産価格が上がっていると聞くけど、今が家の売り時なの?」

「コロナショックで値下がりする前に、家を売ったほうがいいの?」

家の売り時でお悩みでしょうか?

家を売るなら、良いタイミングで家を売りたいもの。
家を売った後で、後悔するのは避けたいですよね。

そんなあなたに、家の売り時について、分かりやすく解説します。

あなたの家の売り時を判断するには、色々なことを考えなければいけません。

この記事では、判断する要素を2つに分けて、分かりやすく整理しています。

もしかすると、あまり世間では知られていない内容が多いので、驚かれるかもしれません。

不動産業界では常識でも、一般社会には知られていない事実も多いのです。

この記事を読むことで、家の売り時について、致命的な間違いを防ぐことができるでしょう。

あなたの家の売り時がスッキリ分かり、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

売り時は2つの要素で決まる

家の売り時は次の2つの要素で決まります。

この2つに分けて考えると、頭が整理しやすくなります。

ハウスくんハウスくん

家の売り時は、単純に不動産価格が高騰しているときじゃないの?


家博士家博士

例えば、住んでいる年数で売却時の税率が半分になることもある。
家によって売り時も違うんだよ。
詳しくはあとで説明するよ

あなたの家の価格は直接聞く方が早い

本題に入る前にひとつ注意点ですが、この記事が解説する家の売り時はあくまで一般論にすぎません。

もしあなたが、家の価格を具体的に知りたい場合は、直接不動産会社に聞いたほうが早くて確実です。

不動産会社に聞くときのポイントは、次の2点。

  • あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  • その中から3〜6社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べる

ハウスくんハウスくん

売却実績が豊富な不動産会社3〜6社なんて知らないよ!


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


それでは、まず「あなたの家」で決まる売りどきについて、解説します。

「あなたの家」で決まる売り時

「あなたの家」で決まる売り時として、次の様なものがあります。

1. 戸建て築20年、マンション築25年の壁

「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」の築年数の制限(経過年数基準)を超えると、家は売れにくくなります。

住宅ローン控除の築年数制限

  • 戸建て住宅:築20年
  • マンション:築25年

このタイミングを逃すと、家は売れにくくなります。

購入時の築年数がこの年数を超えていると、家を買う人は住宅ローン控除を受けられません。
(※正確には、耐震診断・耐震補強・インスペクション+補修工事などを行い、専門家の証明や既存住宅売買瑕疵保険加入があれば可能ですが、ハードルは高くなります。)

詳しくはこちらで解説しています。

家を買う人も住宅ローン控除は知っているので、住宅ローン控除の有無は売りやすさに大きく影響します。

【参考】国税庁・No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

「住宅ローン控除」とは
住宅ローン年末残高の1%分(中古で最大20万円)の税金が10年間戻ってくるもの。
中古住宅で最大200万円の節税効果があります。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

ハウスくんハウスくん

住宅ローン控除ってそんなにお得なんだ!


家博士家博士

サラリーマンの節税では、一番インパクトがあるんじゃないかな

【参考】実は登記費用も増える

住宅ローン控除に比べると影響は少ないですが、買主が支払う登記費用(登録免許税)も増えます。

マンション築25年戸建住宅築20年を超えると、

  • 建物の所有権移転登記
    固定資産税評価額×0.3%⇒2.0%にup
  • 住宅ローンの抵当権設定登記
    ローン金額×0.1%⇒0.4%にup

購入者の支払う費用が増えます。

【例】木造戸建て住宅で下記のケース。
建物(土地は別)の固定資産税評価額: 1,000万円
住宅ローン金額: 2,000万円

  • 所有権移転登記
     築20年以下:3万円
     築20年超:20万円(+17万円増)
  • 抵当権設定登記
     築20年以下:2万円
     築20年超:8万円(+6万円増)

築20年を超えると登記費用だけで合計23万円増えます。

2. 新築なら5年を超えてから

新築で購入した家では、できれば5年を超えてから売った方が良いでしょう。

理由は、

  • 新築をすぐに売ると損する可能性が高いから
  • 固定資産税が半額(マンション5年、戸建住宅3年)
  • 5年超だと売却で損しても税金が戻ってくるから
  • 5年超だと売却で得しても税率が低いから

新築をすぐに売ると損する可能性が高いから

新築で購入した家は、一度住んでしまうと中古扱いになってしまうため、見た目は新築でも値下りしてしまいます。

特に新築を購入した直後に売り出すと、この影響をもろに受けてしまうため損しがち。

一般的なマンションは、築1年目で平均10%以上価格が下がるという国土交通省の統計もあります。

【マンションの築年数と価格】

マンションの築年数と価格の推移

国土交通省資料より

ハウスくんハウスくん

こんなに価格が下がるの?


家博士家博士

都心部の直近5年であれば、購入直後に高騰している物件もある。
できれば不動産会社に査定を依頼して、正確な価格を確認したほうが良いね。

固定資産税が半額(マンション5年、戸建3年)

新築で家を買った場合は、マンションは5年間、戸建住宅は3年間、固定資産税が半額ですみます。
(最近の認定長期優良住宅なら、マンション7年間、戸建住宅5年間)

せっかくならその期間は住んだ方がお得でしょう。

【参考】東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

5年超だと売却で損しても税金が戻ってくる

所有期間が5年を超えると、家を売って損失が出た場合、税金が戻ってきます。

5年とは正確には、「売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合」。

家を買い換える場合や住宅ローンが10年以上残っている場合、家を売って損した金額を給与などの所得から引くことができ(損益通算)、その分の住民税と所得税が戻ってきます(税控除)。

損は3年間繰り越しできます。

この税控除の正式な名前はこちら。

  • 住宅ローンが残っている場合
    →「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
  • 家を買い換える場合
    →「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」

【参考】国税庁・No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

詳しくは、こちらで解説しています。

ちなみに家の損失を計算するときの元値は買ったときの金額そのままではありません。
建物が古くなった分の減価償却を考慮する必要があります。
売却損のイメージ


ハウスくんハウスくん

5年を超えると、損しても税金がお得になるんだ。


家博士家博士

値上がりで得しても、5年を超えるとお得だよ。

5年超だと売却で得しても税率が低い

所有期間が5年を超えると、家を売って利益が出た場合、税率が半分(約40%⇒約20%)になります。

自宅を売った場合、利益(譲渡所得)3,000万円までは特別控除で非課税になるため、ほとんどの人は税金がかかりません。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

しかし家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と特例を併用できないため、税金を支払うことになります。

家を買い換える人にとっては、税率が半分になることは大きいのです。

家を売った利益(課税所得)の税率

5年以下の場合
短期譲渡所得: 税率39.63%
(所得税30.63%、住民税9%)
5年超の場合
長期期譲渡所得:税率20.315%
(所得税15.315%、住民税5%)
10年超の場合
10年超所有軽減税率の特例(6000万円以下):税率14.21%
(所得税10.41%、住民税4%)

所有期間は、家を売った年の1月1日時点の所有期間で判断します。
【参考】国税庁・No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

買い替えについては、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

5年を超えると税率が半分になるんだ!


家博士家博士

詳しいことは税理士に確認した方が良い。
まあこの程度の話なら、不動産会社の営業マンでも十分教えてくれるよ。

3. マンションの大規模修繕前

大規模修繕イメージ
マンションの修繕積立金が増額される前も売りどきです。

分譲マンションでは、築15年、築30年頃の大規模修繕をきっかけに、修繕積立金が大幅に増額されるケースが増えています。

マンションには長期修繕計画があり、築後約15年毎に大規模修繕を行います。

約15年毎に大規模修繕をする理由は、外壁コーキングの耐用年数が12年〜15年だから。

外壁コーキングの補修には仮設足場が必要で、この足場を利用して、外壁補修・屋上防水・塗装など、多くの修繕工事をまとめて実施します。

しかし最近の職人不足の影響で、今の工事単価は昔の1.2倍〜1.5倍。

結果、一回目の大規模修繕で、当初の長期修繕計画で予定していた工事費をオーバーし、修繕積立金が不足するのです。

そのため、まず築15年頃に修繕積立金を大幅にアップするマンションが増えています。

2回目の大規模修繕は築30年頃で、同じように修繕積立金が増額されがちです。

ハウスくんハウスくん

修繕積立金が増額されると、売れにくくなるの?


家博士家博士

買う人は他のマンションと比較することが多いからね。
修繕積立金は支払い続けるコストとして気にする人は多いよ

修繕積立金は増えるものだが、買う人はそう考えていない

そもそも、修繕積立金は「段階増額型」が一般的。

段階増額型とは、分譲当初から3年や5年毎に徐々に金額が増えるタイプです。

だから築年数が経過すると修繕積立金は増えるのは普通のこと。

しかし中古マンション購入者は、修繕積立金に対して普通はそこまで知識がありません。

購入時の修繕積立金が、将来もずっと同じ金額だと考えてしまう傾向があります。

結果として、高額な修繕積立金は、マンションが売れにくくなる原因になるのです。

4. リフォームをする前

リフォームのイメージ
家をリフォームをする前も家の売りどきです

築15年〜20年頃は、給湯器、キッチンや浴室などの設備類の老朽化が目立ち始める時期。
多くの人がこのタイミングで家をリフォームします。

補修やリフォームをしたら、家の売却価格が上がるのでは? と思うかもしれません。

確かにリフォームをすると、全くリフォームをしない場合より売却価格は上がります。
しかし一般のリフォーム工事単価では、売却価格への上乗せは、リフォーム費用の50%〜70%程度だといわれています。

例えば、

  • 家の売値(リフォーム前): 2,500万円
  • リフォーム費用: +500万円
  • 家の売値(リフォーム後): 2,800万円(+300万円増)

というイメージ。

リフォームすることで、200万円の損になってしまいます。

リフォームについては、こちらも参考に


ハウスくんハウスくん

フルリノベーションした中古マンションなんか人気じゃないの?


家博士家博士

フルリノベーションでは、不動産会社が安く買い取ったマンションを、特別に安いリフォーム費用で工事しているからね。
個人では難しい。

5. いつか売るなら早いほど高くうれる

もしあなたが「いつか」家を売るつもりなら、早く売るほど高く売れます。

建物の価格は、

  • 木造戸建て住宅: -4〜5%/年
  • マンション(RC造): 約-2%/年

のペースで値下がりします。

築年数による建物価格の値下がりについて、国土交通省がまとめています。

【中古住宅の価格(国土交通省資料より)】

中古住宅の価格

出典:国土交通省/中古住宅・リフォーム市場の現状

不動産の価格要因から「築年数と価格」だけを抽出して整理したのがこのグラフです。

「ヘドニック法」と「(財)不動産流通近代化センターのマニュアル」は、同じヘドニック法という統計の計算法を利用しています。

計算の元データは、日本で一番豊富な成約価格データベース、国土交通省の指定流通機関である「不動産流通機構」の成約データ。

つまり築年数と建物価格については、このグラフが日本で一番正確なグラフだといえます。

ただしこのグラフは建物だけの価格。土地の価格は含んでいません。

このグラフより値下がりが早いと要注意

このグラフより値下がりのペースが早い家は要注意。
今後も更に値下がりが加速する可能性があります。

日本の空き家率は、2018年時点で13.6%。

地方では空き家率20%を超えて、過疎化している地域も多いのです。

ハウスくんハウスくん

田舎は元々安いから、値下がりといってもあまり変わらないんじゃないの?


家博士家博士

過疎化している地域では、ある日突然家が無価値になる可能性がある。
今、立地適正化計画という法律が整備されているんだ。


ハウスくんハウスくん

じゃあ都市部は大丈夫でしょ?


家博士家博士

都市部でも、不人気地域では値下がりが早いペースで進んでいるよ。
さらに2022年には、都市部に大量の新築住宅が供給される2022年問題もあるんだ。


6. 法定耐用年数が過ぎると建物の価値はない

法定耐用年数を過ぎた建物は銀行から担保として評価されません。

税法で「法定耐用年数」は、

  • 木造住宅: 22年
  • プレハブ(軽鉄): 19年又は27年
  • 鉄筋コンクリート(RC)マンション: 47年

と決められています。

例えば木造戸建て住宅では、築後22年以上経つと、建物の価値は税法上は10%になります。

ハウスくんハウスくん

税法と実際の価値は違うんじゃないの?


 
家博士家博士

税金の考え方は社会に広く浸透している。
担保価値がない建物は売買でも評価されにくいんだ。

7. 近隣エリアの急な変化

近隣エリアの急な変化も、家の売り時に関係します。

急な変化とは、例えばこの様なもの。

  • 総戸数1,000戸など大規模な新築マンションができた。
    →新築の価格が相場より高ければ、中古価格も上がる可能性があります。
     逆に手頃な新築が増えると、中古価格は下がりやすくなります。
  • 急激に近隣の中古マンションが売りに出され始めた。
    →競合物件が増えると売れにくくなり価格が下がる可能性があります。
  • 隣駅に急行が停車するようになり、隣駅が栄え始めた。
    →急に近隣駅に注目が集まると、周辺は売りにくくなります。
  • 地域の重要施設(従業員の多い工場や大規模スーパーなど)が閉鎖された。
    →急激に住民が減ると連鎖的に店舗などが閉鎖して、過疎化が急に進む可能性があります

ハウスくんハウスくん

そんな情報はどうやって知れば良いの?


家博士家博士

不動産会社の営業マンに話を聞くと、早い段階で情報を色々教えてくれるよ

例)静岡県裾野市のトヨタ工場閉鎖

静岡県裾野市(世帯数2.1万世帯)にある従業員数1,000人のトヨタ東富士工場。
トヨタ自動車東日本は、この工場を2020年末に閉鎖すると発表。
この工場閉鎖により、市の約5%に当たる1,000世帯以上が東北など他の地域に移転する予定です。
こういったケースでは、多くの住宅が空き家になり、売ることも難しくなることが予想されます。

「不動産相場の変動」で決まる売り時

不動産相場の変動で決まる売り時を考えます。

それぞれ解説します。

1. 季節変動は無視してOK

家を売る時は季節変動を考える必要ありません。

確かに不動産の売買は、初春(2月と3月)と秋(9月と10月)が比較的多いのですが、不動産の価格や売りやすさは、季節にあまり影響を受けないのです。

事実、成約m2価格を見ると、季節より長期の不動産相場の影響で動いているのが分かります。

【首都圏の中古マンション成約件数と価格】

首都圏の中古マンション成約件数と価格

(東日本不動産流通機構/月例マーケット)

家博士家博士

そもそも不動産の売買には、平均3ヶ月〜6ヶ月が必要。
この期間に買い手を一人見つけることができれば良いんだ。


ハウスくんハウスくん

長期の不動産相場はどうやって知れば良いの?


家博士家博士

国土交通省が発表する不動産価格指数が一番信頼できるよ。

2. 不動産相場は「不動産価格指数」で知る

不動産の相場を知る指数は色々ありますが、一番信頼できるのは、国土交通省による「不動産価格指数」です。

毎月末に3ヶ月前の価格指数が発表されます。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年8月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この約7年で50%も値上がりしています。


ハウスくんハウスくん

マンションはすごい値上がりだね!
なんでマンションだけ値上がりしているの?


家博士家博士

マンションは都市部に多いからだよ。
戸建ても都市部は価格が上昇しているけど、地方が郊外の値下がりが打ち消しているんだ。

戸建ては、都市部と地方で価格が2極化しています。

ただし相場から見ると、今は売りどきに入っているといえるでしょう。

各地の不動産価格指数も確認しておきましょう。

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2020年8月28日





不動産価格指数(京阪神圏)

不動産価格指数(京阪神)2020年8月28日



不動産価格指数(名古屋圏)

不動産価格指数(名古屋圏)2020年8月28日


不動産価格指数(九州・沖縄)

不動産価格指数(九州)2020年8月28日

若干の違いはありますが、似たような相場の動きがわかると思います。

ハウスくんハウスくん

でもなんで2013年から不動産価格が上昇しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和が原因で、不動産価格が上昇したからだよ。

3. 不動産相場上昇の原因は金融緩和

今の不動産相場が上昇している原因は、日銀の金融緩和です。

日銀の金融緩和によって、資産インフレがおき、不動産価格の上昇につながりました。

金融緩和で中古住宅の価格が上昇した流れ

日銀が2013年に発表した、異次元の金融緩和とは、分かりやすく説明すると、『お金を沢山印刷して市場に流通させること』。

日銀の金融緩和で、中古住宅の価格が値上りしたのは、次の様な流れです。

金融緩和で中古住宅価格が上昇した流れ

日銀の金融緩和開始(お金を大量に印刷して市場に流通させた)
 ↓
銀行は手元にお金が沢山余って、貸す相手がいなくなった。
(銀行は手元の預金を、高い金利で貸すことで、商売している)
 ↓
銀行が多くのお金を貸すために

  • ローン金利を下げた
  • ローン審査を緩くした

 ↓
(家を買う人は)同じローン負担で、高い家を買えるようになった。

例)月々15万円のローン負担(35年ローン)で借りられる額
金利3.0%で3,898万円
 ↓
金利0.5%で5,778万円(+48%UP)

さらに審査も緩くなり、今まで買えない人も買えるようになった。
 ↓
高くても売れるので、新築住宅を値上げする
(建設費の高騰や地価の高騰を価格へ上乗せ)
 ↓
新築住宅の値上りに合わせて、中古住宅も値上りする
 ↓
中古住宅が値上りしたので、高値で売る人が増える
 ↓
さらに中古住宅が値上りする

こうして、金融緩和により中古住宅が値上りしているのです。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンが低金利で借りやすくなったから、結果として中古住宅の価格が上がっているんだね。じゃあ、金融緩和が終わるまで、価格は下がらないの?


家博士家博士

それが、金融緩和もそろそろ限界なんだ。
そんな状況で、今回のコロナショックが起きてしまった。

4. 不動産相場の下落はいつ?

では不動産相場の下落はいつ起きるのでしょうか?

今後の不動産相場を考えるために、1980年代のバブル崩壊を見てみましょう

金融引締めと景気後退がバブルを崩壊させた

バブル崩壊では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

【東京都の不動産価格指数】

不動産価格指数(東京長期)2020年8月
不動産価格が1990年10月から急落したきっかけは、1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」と「景気後退」でした。

そのため今の不動産相場が下落するきっかけも、次の2つだと予想されます。

  1. 日銀の金融緩和の終了
  2. 世界的な経済危機と景気悪化

ハウスくんハウスくん

じゃあ日銀が金融緩和を続ければ、不動産価格は下がらないんじゃないの?


家博士家博士

金融緩和には限界があるんだ。
今の日銀の金融緩和はもう限界なんだ

日銀の金融緩和は限界

長らく続いている日銀の金融緩和ですが、そろそろ限界を迎えています。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

お金を印刷した量(中央銀行総資産)のGDP比

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、GDP比でみると米国の5倍以上、EUの2.5倍以上と桁違い。

日銀の金融緩和が限界の状況で、今回の新型コロナショックが世界の景気後退を引き起こしつつあります。

景気後退で打つ手が限られ、債務超過の恐れもある日銀

米英の中央銀行は、金利を引き上げていたため、今回の新型コロナショックでもすぐに金利引下げや金融緩和ができました。

一方で、日銀は金融緩和を終えられず、新型コロナショックの直撃を受けてしまったため、打つ手が限られています。

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手とする国内株(ETF)を大量購入しているため、株価が簿価(日経平均19,500円)以下になると含み損を抱える状況。

さらに株価が簿価より3割以上下落すると、日銀自体が債務超過になってしまうことに。

日銀が債務超過となると、日本円の急激な円安、日本国債の暴落と長期金利の高騰が日本を襲う恐れがあります。

そこまで最悪の事態は免れたとしても、景気の後退と株価の大幅な下落は不動産価格の下落につながります。

景気後退で不動産価格が下落する

景気が後退すると、次の3つの原因から不動産価格が下落します。

  • 消費者心理の悪化
  • 株価下落による逆資産効果
  • ローン返済難での投げ売り

景気が落ち込めば、給与やボーナスが減り、どうしても家を購入する人が減り、中古住宅価格は下落します。

また、株式運用をしている人は、株価が下落することで資産が目減りし、やはり家を購入する人が減ることに。

さらに家の所有者は、リストラや給与減によってローン返済が厳しくなると、止む無く家を売却することになります。

このとき急いで売却したり競売になるため、安値で投げ売り状態になりがち。

こうして、景気後退により中古住宅価格が下落するのです。

本格的な景気後退の時期が来ている

新型コロナショックで、世界景気は悪化しています。

しかし新型コロナショックの前から、2019年〜2020年中には大きな経済危機があると予想する経済専門家は増えていました。

事実、過去を振り返るとほぼ10年周期で経済危機がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 ???

実は新型コロナショックはきっかけに過ぎず、根本には次の景気後退要因があります。

  • 世界的な中央銀行の過剰緩和による不安定な金融市場
  • 米中貿易戦争など反グローバル化の流れ
  • 格差の拡大による社会の分断

新型コロナウイルスは、一刻も早く収束して欲しいところですが、もし収束しても、これらの問題はいずれ表面化する恐れがあります。

不動産価格は数ヶ月遅れて影響が現れる

景気の動向は、不動産価格に大きく影響しますが、不動産相場に影響するまでに数ヶ月遅れがあります。

景気を判断するには、まず初めに動く「日経平均株価」「ダウ平均株価」に注目しておきましょう。

特に日経平均株価は、都市部のマンション価格と相関性が高くなります。

さらに都市部のマンション価格は、数ヶ月遅れて地方や郊外の不動産価格に反映されます。

不動産価格指数(東京・中古マンション)と日経平均株価

不動産価格指数と日経平均株価

ハウスくんハウスくん

でも80年代バブルのレベルまで、不動産価格は上がるんじゃないの?


家博士家博士

残念ながら、80年代と今とでは人口と住宅戸数が全く違うんだ。

住居用不動産は80年代と環境が違う

急減する人口

今は1980年代と違い、人口が急激に減少しています。
日本の長期人口変化

増え続ける新築住宅と空家

人口は減っても、一方で新築住宅が続々と建築されて、空き家の数が急増しています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年

1980年代バブルの頃に比べると、居住用の不動産価格が上がりにくい環境です。
バブルの頃ほど値上がりするとは考えにくいのです。

2040年には不動産価格が半額に?

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

という衝撃の予想に。
(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

家博士家博士

そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ

首都圏でも売れないエリアが

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

まとめ:家の売り時

まとめると…

【家の売り時とは】
  • 住宅ローン控除の築年数制限の前
    戸建住宅:築20年以下、マンション:築25年以下
  • 新築は5年は持ってから
  • マンションの大規模修繕の前
     築15年頃、築30年頃
  • リフォームの前
    築15年〜20年頃
  • 近隣エリアの急激な変化に注意
  • 季節変動は無視してOK
  • 「不動産価格指数」をチェックして相場を把握する
  • 不動産相場は景気の後退で遅れて下落する。
  • いずれ売るなら早い方が良い。

相場の格言にこういう言葉があります。

相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観の中で成熟し、幸福感の中で消えていく
アメリカの著名投資家ジョン・テンプルトン

相場の売り時がいかに難しいかということですね。

すでに相場は十分上昇しました。今は、あなたの家とご家族のライフプランで売り時を判断するのが良いのでは無いでしょうか。

家博士家博士

まず今の家の価格を確認すると、今後の計画が立てやすくなるよ。

家の売却を検討しているなら、試しに正確な価格を確認してみてはいかがでしょうか。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!