住宅ローン払えないときは？ 滞納の解決方法が分かる診断チャート

「急に働けなくなった…　家を買ったばかりなのに…」
「生活環境が変わって住宅ローンが払えない…」

住宅ローンが払えないと、家を追い出されるのではないかと不安になるかもしれません。

確かに住宅ローンを払えないまま、銀行からの連絡を無視しつづけると、7ヶ月〜1年後には競売で家を失ってしまいます。

しかし住宅ローンが払えなくても、あなたの状態に合った正しい対応ができれば、問題は解決できます。

競売の前にあなたが銀行・弁護士・不動産会社など必要な相手に相談することで、競売は回避できるもの。

再び安心して暮らせる生活を手に入れて、ご家族と幸せな時間を過ごして下さい。

この記事では、住宅ローンが払えない場合に、あなたがどうすればよいのか、あなたの状態に合った正しい解決策を解説します。

あなたの問題が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

ハウスくん

なんか難しそう…

家博士

まず診断チャートでチェックしてみよう

住宅ローンが払えない場合の診断チャート

解決策について詳しくは、こちらをクリックすると移動します。

• 1. まず任意整理か個人再生、ダメなら自己破産する
• 2. 今すぐ銀行に相談する
• 3. 銀行の提案に従い任意売却する
• 4. 銀行からの提案にしたがいリスケジュール
• 5. 家計を見直す
• 6. 家の査定をして売却を考える

ハウスくん

なんだか怖い言葉が一杯出てきてるよ〜

家博士

大丈夫。
言葉は難しく感じるけど、中身を理解すればどれも話は単純だから

1. まず任意整理か個人再生、ダメなら自己破産

住宅ローンの他にローンがあり、そのローンさえ無くなれば、住宅ローンの返済ができる場合は、大きく2つの解決策があります。

• 任意整理（にんいせいり）
• 個人再生（こじんさいせい）

このどちらも厳しい場合は、自己破産するしかなくなります。

ハウスくん

自己破産！
やっぱり怖いなー

家博士

正しく利用すれば、自己破産・任意整理・個人再生はすごい助かる制度だよ。

特定調停では、裁判所が間に入り、調停委員の元であなたと債権者が話し合いで返済方法を見直します。

【参考】裁判所・債務を整理するための裁判所の手続きについて

任意整理とは

任意整理とは、借金の支払い先（債権者）と直接交渉して、借金の返済を軽くする方法です。

借金がどの程度軽くなるかの目安としてはこちら。

• 今後の利子が無くなる。
• 残っている元本のみを3年〜5年の分割払いで返済する。

あくまで借金の元本は返済することが一般的です。

場合によっては、複数のローンを一本化して1箇所にまとめることもあります。

ハウスくん

直接交渉なんて難しそう…

家博士

実際の交渉は、専門家にお任せできるから大丈夫だよ

個人再生とは

個人再生とは、裁判所を介してローンを大幅に圧縮するものです。
個人再生の条件として、住宅ローン以外のローン総額が5,000万円以下という条件があります。

【個人再生後の借金の目安】

※小規模個人再生の場合（民事再生法　第13章より）

家博士

個人再生の方が大幅に借金が減額されるけど、官報に載ったりするペナルティが大きいんだ

ハウスくん

官報に載るとどうなるの？

家博士

普通の人は官報なんか読まないから、特に何も変わらないかな

自己破産とは

自己破産は、裁判所で全ての借金（債務）を免除してもらうこと。
基本的に20万円以上の価値がある財産は、全て失います。
家は競売にかけられますが、競売期間中（約7ヶ月）はそのまま住むことができます。

任意整理・個人再生・自己破産は、司法書士や弁護士に依頼します。

依頼するために費用は必要ですが、後払いも分割払いも可能。
相談は無料なので、まず相談してみましょう。

ネットで検索すれば色々な事務所があります。
債務整理に強く、全国対応している事務所では
例えばこちらなどがあります。

試しに無料で相談してみるなら今すぐこちらへ
⇒<借金問題の無料相談受付中 アース法律事務所

ハウスくん

先ず相談した方が良いってことだね

家博士

救済してくれる法律が色々あるから、専門家に相談してみるといいよ。
相談だけなら無料だし。

また公的機関として、弁護士などを紹介してくれる法テラスもあります。

法テラスでは、弁護士費用を借りることも可能です。

【参考】法テラス

2. 今すぐ銀行に相談する

住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、すぐに住宅ローンを借りている銀行に相談することが大切です。

相談する時期は、できれば返済を滞納する前がベストですが、滞納した後でも早いほど良い結果になります。

この時点では、銀行はローンのリスケジュール（返済プラン変更）など救済措置をしてくれます。

リスケジュールについては、この後の「4.銀行からの提案にしたがいリスケジュール」で解説しています。

住宅ローンが支払えないと、銀行の連絡から逃げたくなりますが、これは全く逆効果。

銀行も融資事故（住宅ローンの滞納）を避けたいので、解決策の相談には積極的に対応してくれます。

ハウスくん

でも銀行からの電話とか、怖いよね。

家博士

なんとなく怖いと想像しちゃうけど、実際に話すと全然大丈夫だよ。
銀行の人も、仕事だから仕方なく電話してるだけだからね。

3. 銀行の提案に従い任意売却する

住宅ローンの滞納が深刻で、すでに代位弁済（借金の相手が銀行ではなく保証会社や債権回収会社（サービサー）に変わること）の後であれば、任意売却か競売になります。

あなたが保証会社ときちんと話をすれば「任意売却」できる可能性があります。

あなたが話し合いを拒否したり、保証会社が任意売却を認めない場合は、「競売」になります。

ハウスくん

任意売却と競売はどちらが良いの？

家博士

後で自己破産する予定でないかぎり、任意売却の方が良いよ。
任意売却に詳しい不動産会社へ相談してみよう。

任意売却について詳しくはこちらで解説しています。

任意売却入門！ 宣伝ではないホントの注意点・メリットと競売との違い

任意売却について、単なる宣伝ではない本当の注意点や、それでも選ぶ場合のメリット、競売との違いなどを分かりやすくまとめました。

一方で競売のメリットは、任意売却より長く住めるということくらいです。

競売については、こちらで解説しています。

家が競売になってしまったら？ 競売のよくある質問を分かりやすく解説

競売にまつわる様々な疑問について、分かりやすく解説します。あなたの競売に対する不安が、少しでも軽くなるために、この記事がお役に立てば幸いです。

競売後に自己破産をする予定でない場合は、任意売却を選ぶ方がよいでしょう。

住宅金融支援機構も任意売却を進めています。
【参考】住宅金融支援機構　フラット35 任意売却の案内

任意売却を検討するなら、まず任意売却に詳しい不動産会社に相談してみましょう。

当サイトでは、HOME’S（ホームズ）の任意売却をおすすめします。

HOME’S（ホームズ）の任意売却はこちら
⇒HOME’S　任意売却

4. 銀行からの提案にしたがいリスケジュール

住宅ローンの滞納前だったり、1〜2回分だけの滞納で、まだ「期限の利益喪失通知」が来る前であれば、銀行は救済措置を提案してくれます。

この救済措置を、住宅ローンのリスケジュールなどと呼びます。

例えばフラット35では、住宅ローンが支払えない人に、この様な救済メニューが用意されています。

これはフラット35の場合ですが、民間の銀行も同じようなマニュアルをもっています。
とにかく早めに銀行へ相談することが大切です。

家博士

とにかく一度銀行へ連絡してみよう。

5. 家計を見直す

銀行に相談して時間に余裕ができたら、まず家計を見直しましょう。

家計を見直すとは、

• ムダな支出を抑える
• すこしでも収入を増やす

この2つです。

ムダな支出を抑える

ムダな支出を抑えるときには、「支払う金額が多いもの」と「毎月支払うもの」を優先して考えます。

家を手放せるなら、家を手放すのが一番の節約になります。

車は、ガソリン代、保険、駐車場料金、車検、タイヤなどの備品と、家の次にお金がかかります。
あなたが都心に住んでいるのであれば、車は売りましょう。
近所にコインパーキングがあるなら、カーシェアリングで済ませましょう。

田舎で車がどうしても必要なら、軽自動車や中古車のリースに変えましょう。

あなたの契約している生命保険は、おそらくほとんどが解約できます。

どうしても保険がないと不安なら、先ず厚生年金の遺族年金の金額を確認しましょう。

家族が生活できるくらいの保険は遺族年金でまかなえます。
【参考】日本年金機構　遺族厚生年金
それでも不安であれば、全労済や国民共済の掛け捨てタイプに加入してください。
保険料は今までの1/3以下になるはずです。

もしあなたが大手キャリア（ドコモ、au、ソフトバンク）を使っているなら、今すぐ格安SIM（MVNO）に乗り換えましょう。
これだけで毎月1台5,000円/月くらいの節約になります。

毎月定期的に支払っているものは全て解約しましょう。
月々1,000円でも1年で12,000円、5年では6万円になります。

例えば、こんなものです。

• 新聞、雑誌の定期購読
• Wowowやスカパー、ネット動画などの有料契約
• 健康食品などの定期購買
• インターネットのプロバイダ、光回線
• クレジットカードの有料会員
• あらゆるサービスの有料会員
• 習い事、趣味のスクール、フィットネスクラブなど
• トランクルームやレンタルサービス

クレジットカードの請求書を見ながら、1つづつ解約すると効率的です。

6. 家の査定をして売却を考える

家計の見直しで一番効果的なのは、家を手放して一時的に賃貸住宅に住むことです。

家を借りる初期費用が厳しいのであれば、仲介手数料なし、礼金なしのUR賃貸、都道府県の住宅供給公社などもあります。
【参考】　UR都市機構

家を手放すのは厳しい選択で、できれば避けたいかもしれません。

しかし競売や任意売却よりも、自主的に時間をかけてきちんと売った方が、確実に高く売ることができます。

今は不動産が高騰しています。

今だとあなたの家も思わぬ高値で売ることができるかもしれません。

東京オリンピック前に不動産市場が下落することを予想する専門家も多くいます。

今の家をあえて売り、しばらく賃貸で生活して、5年後にまた家を探せば、もっとお得な物件が見つかるかもしれません。

これが本当なのか、まずはインターネットの不動産一括見積り査定であなたの家を査定してみることをおすすめします。

あなたの家の売値を確認してから今後の予定を立てることで、より具体的な解決策がたてられます。

最善を尽くせば、きっと道は開けます。絶対にあきらめないで下さい！

7. あなたには避けて欲しい間違った選択

他のローンで住宅ローンを払うのはNG

住宅ローンを払えない時、絶対にしてはいけないことがあります。

それは、『滞納した住宅ローンを、無担保ローンなど別の借金で返す』ということ。これは泥沼の入り口です。

せっかく手に入れた家を手放したくないために、苦しまぎれにとってしまいがちな行動です。

無担保ローンなど別の借金で住宅ローンを返済すると、100％確実に借金がふくらみます。

理由は住宅ローン以外の借金は金利が極端に高く、借金返済の負担が逆に増えるため。

さらに無担保のローンなので、家を失うばかりでなく、最後は自己破産することになります。
自己破産をすると、借金はなくなりますが、その後社会的に生活するにあたり色々な制限が残ります。

7年間は確実にクレジットカードもつくれません。
携帯電話もプリペイドか一括払いになります。
仕事の国家資格も使えなくなる場合があります。
家だけでなく、全ての財産を失います。

住宅ローンの滞納を続けたらどうなる

住宅ローンを滞納した場合、あなたの身に何が起きるのでしょうか。あなたが滞納を続けた場合、どうなるか説明します。

滞納が発覚して督促

通常、住宅ローンは銀行口座から毎月同じ日に引き落とされます。
この日に十分な金額が口座にない場合、「延滞扱い」となります。

延滞となった場合、まず金融機関から電話か文章で督促があります。
これが始めの延滞です。

中には、払えないのではなく単に忘れていた人も居ますから、直ぐに払えばこの時点では問題にはなりません。

通常３ヶ月で内容証明郵便

ここで銀行の初回の督促に対して、あなたが住宅ローンの滞納を続けたしたとしましょう。

この後からが、住宅ローンの延滞として問題になってきます。

ある程度（通常3ヶ月以上）の延滞となると、自宅に内容証明郵便が送付されてきます。
内容証明郵便とは、受取人が『確かに郵便を受け取ったこと』が法的に証明される郵便。

中身は「代位弁済予告通知」という書類。

住宅ローン契約の際に、あなたは「保証会社」と保証委託契約を結んでいます。
この「保証委託契約」とは、「あなたが住宅ローンの返済を滞納した場合は、保証会社が一旦立て替えて、銀行へ全額支払う」という契約。

保証会社が建て替えることを「代位弁済」といいます。

「代位弁済予告通知」とは、
「このまま滞納すると、あなたはの住宅ローンを保証会社が立て替えます。あなたは、住宅ローンの残額と遅延損害金を一括で保証会社へ支払って下さい。」
という通知。

『期限の利益喪失』で一括返済を求められる

あなたは、「代位弁済予告通知」を受け取った後も、さらに住宅ローンの滞納を続けたとします。

このあと滞納が続くようだと、（住宅ローンで通常さらに3ヶ月以上、金融機関によっては直後の場合もあります）金融機関から「期限の利益喪失通知」が届きます。

「期限の利益喪失通知」とは、「あなたは、住宅ローンを毎月返済するという約束を破ったので、もう分割払いの権利はありません。すぐに全額返して下さい。」という通知です。

住宅ローン残額全てを期日までに返済するよう請求し、その期限は1週間後など、余裕ない期限で指定されています。

この期日以降は、延滞損害金がローン全額の年利約14%で発生し続けます。
ローン総額2,000万円の場合、1日7,671円、1ヶ月約23万円のペースでローンが増え続けます。

もちろん全額を支払えるのなら、住宅ローンの滞納などしません。金融機関も支払うのは無理だと分かっていますが、このあとの手続きとして一括返済を求めます。ローンの一括返済の請求は、住宅ローン契約書に記載されています。

この状態に陥ると、住宅ローン滞納者に残された選択肢が一気に少なくなります。

債権回収を実行

あなたは、銀行に対して引き続き無視をして、電話にも出ないとしましょう。

金融機関は、あなたからの住宅ローン回収を諦め、代位弁済を実行します。
保証会社は、あなたに代わり金融機関に住宅ローンの全額を返済し、あなたの住宅ローン債権を銀行から引き受けます。

保証会社から、「代位弁済通知」が届きます。
保証会社が正式にあなたの住宅ローン債権者になったという通知です。

保証会社は、あなたから債権回収を始めます。
これは容赦ありません。

先ず別に保証人が居れば保証人に請求をします。
別の保証人が居ない場合は、あなたの自宅を売却して、住宅ローン残債を回収します。

あなたの家を売却する方法は…

• あなたの同意の上で任意売却する
• あなたの同意なしで競売にかける

あなたの同意の有無で、このどちらかになります。

いずれにしても、あなたの家は売却されます。

あなたが同意しない場合、裁判所から「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。
これは「あなたの家が競売にかけられます」という通知。

そして、同時に登記簿に差押登記がされて、あなたの家はあなたの意思で売却できなくなります。

競売になった場合

競売になった場合は、どうなるのでしょうか？

競売通知から約2ヶ月後、裁判所から執行官が、あなたの家に来ます。

そして家の状態や外観写真などをまとめて、調査資料を作成します。

その資料から不動産鑑定士が競売のための鑑定資料を作成。
ここで最低売却価格が決まります。

競売では、不動産相場の5〜7割程度の価格が一般的。

競売通知から約4ヶ月後、入札の期間を知らせる通知が届き、新聞やインターネットの不動産競売物件情報サイト（BIT）などに入札予告が掲載されます。

あなたの家の情報が公開されるので、入札者が写真を取りに来たり、現地調査をするため、あなたの家の周りに現れます。

中には、近所の家に訪れて、あなたの噂を確認する入札者もいます。

入札期間（8日間程度）に、入札者が入札金額を裁判所に提出します。

その後開札され、一番高い金額の入札者が「最高価買受申出人」という落札者になります。

よくテレビで見るオークションの様なシステムですが、一斉に落札額と落札者が開示されるので、競り合って値が釣り上がる事はありません。

落札から数日後、最高買受申出人に対して、裁判所が正式に「売却許可決定」を言い渡します。
その後、「執行抗告」という異議申し立てが無ければ、1週間後に売却許可決定が確定して、正式に「買受人」が落札したことになります。

買受人は、代金納付手続きを終了して、所有権を取得します。

買受人が法的に正式な所有者になり、あなたは不法に占有していることになります。

ここで、先ず話合交渉が行われます。

話合交渉が決裂すると、買受人は裁判所に明け渡しを求めて「引渡命令の申立て」をします。

裁判所は、あなたに「引渡命令」を送達します。
この後、1週間の間、あなたは「執行抗告」という異議申し立てができます。

執行抗告が無かったり、棄却・却下された場合、引き渡し命令が確定します。

引き渡し命令が確定後、2週間以内に、執行官と共に買受人、鍵屋、執行補助業者（荷物を運び出す人）が同行して、強制的に退去になります。
よくドラマであるシーンがこれです。

この時、裁判所に買受人から納められた競売代金は、住宅ローンの債務者に渡ります。

競売期間中も遅延損害金がローン全額にかかるので、競売の期間7ヶ月で約8％もローン総額は増える結果に。

滞納した住宅ローン残額が全て精算できれば良いのですが、競売代金が足りない場合は、無担保ローンとして残ります。

任意売却や競売で、ローンは無くなると誤解されている方が居ますが、それは間違い。
任意売却や競売で残ったローンは、引き続き返済しなければいけません。

もちろん、リスケ（リスケジュール）によって期間や利率は変わりますが、ローンが免除されることはほとんどありません。

こうして保証会社によってあなたのローンは回収され、あなたは賃貸住宅に住みながら、さらに残ったローンを返す結果に。

残ったローンの返済が厳しければ、個人再生か自己破産に。

住宅ローン滞納などの情報は、信用保証機関というところに記録され、全ての金融機関やカード会社で情報共有されます。
少なくても7年以上はローン事故の記録が残る結果に。

新たな住宅ローンは組めなくなるだけでなく、クレジットカードや携帯電話の分割払いもできなくなります。

8. 正しい対応を今すぐに

住宅ローンが払えないときは、まず銀行に連絡することが大切。

同時に、あなたの家の価格を確認して、家計を見直すことを実行して下さい。

あきらめないで、出来ることから始めて下さい。

この記事を読んでくださったのも何かのご縁。
あなたが幸せな毎日を送れることを願っております。