「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決！

「家の買い替えで今のローンが返せない…」

そんな時の解決策が「住み替えローン」。

住み替えローンは便利ですが、注意点もあります。

上手に利用して、住み替えを成功させましょう。

唯一の解決策は「住み替えローン」

多くの人が担保割れ（オーバーローン）

「家の売却価格」より「ローン残高」が多い。
この様な状態で、家を売っても住宅ローンが完済出来ないことを「担保割れ（オーバーローン）」と言います。

担保割れは普通のこと。

ローン返済期間の半分を過ぎていない場合、多くの人が担保割れしています。

住宅ローンは元利均等で返済するのが一般的なので、ローン返済期間の途中までは、ローン残高がなかなか減らないことが理由です。

【ローン残高の推移】

オーバーローンについては、こちらで詳しく解説しています。

「家を売ってもローンが返せない場合」の7つの解決策

家を売ってもローンの残債が全て返せない…。この悩みを解決するための6つの方法を解説します。

ハウスくん

担保割れは普通のことなんだね。

家博士

返済期間の前半は住宅ローンの元本がなかなか減らないからね。

担保割れ（オーバーローン）を解決する住み替えローン

実は新しい家を買い替える場合、担保割れは簡単に解決できます。
「住み替えローン（買い替えローン）」を利用するのです。

ちょっと特殊なタイプの住宅ローンなので、あまり知られていません。

「住み替えローン」とは、家の買い替えの際に担保割れで返せない「今の住宅ローンの残り」と「新しい住宅ローン」をまとめて借りられるローン。

住み替えローンの融資限度額は大きく、例えば
「新しい住宅の300％」
「新しい住宅+最高2500万円」
などといった余裕のある融資枠があります。

普通のレベルの担保割れであれば、十分対応できるでしょう。

ハウスくん

なんでこんなに大きな金額を貸してくれるの。

家博士

住み替えローンは、すでに住宅ローンをある程度返済した履歴がある、信用できる人が対象。
銀行としてはリスクの少ない優良客だから、優遇してでも貸したいお客さんなんだ。

主要銀行の住み替えローン一覧

多くの都市銀行、地方銀行で住み替えローンは、パッケージローン商品として用意されています。

その一部を表にまとめました。

この他にも地方銀行や信用金庫などで、様々な住み替えローンプランが用意されています。

ハウスくん

たくさんあって、選べないよ

家博士

先ずは今住宅ローンを借りている銀行に相談してみるのが一番だよ。

ハウスくん

もし今の銀行に断られたら？

家博士

不動産会社経由の金融機関がおすすめ。
不動産会社の紹介だと、融資の審査で有利になることもあるよ。

住み替えローンを利用する手順

一般的に、住み替えローンは「今の家の売却」と「新しい家の購入」を同じ日にしなければいけません。

（※ただし最近は、条件次第で先に購入できるタイプの住み替えローンも増えています。売却実績が豊富な不動産会社で紹介してもらえるので、後で紹介する不動産会社へ問い合わせて見て下さい。）

住み替えローンを利用する手順はこちら。

【住み替えローンの手順】

今の家の買い主が確定してから、新しい家を申込むのがポイント。

「新しい家の購入」は、あなたの気に入った家が見つかれば、すぐに買い付けを入れることができます。

しかし「今の家の売却」はあなたがいくら売りたくても、買い手がいないと売ることができません。

特に売り出し価格をあまり下げたくないケースでは、半年や１年売れ残る可能性もあります。

ハウスくん

なんだか難しそうだなぁ。

家博士

家の買い替えは、売ると買うを同時にするので難しいんだ。
でも不動産会社がタイミングの調整や手順を教えてくれるから大丈夫。

1.家の価格を査定する

まずあなたの家がいくらで売れそうか、価格を査定します。

価格の査定は、複数の不動産会社に依頼するのが一般的。

あなたのエリアで売却に強い不動産会社を3社〜6社程度選び、査定を依頼して下さい。

不動産会社の心当たりがない場合は、ネットの一括査定サイトを利用します。

都市部なら、大手不動産会社6社に査定を依頼できる「すまいValue」が定番です。

地方郊外や田舎の場合は、すまいValueの営業範囲外になる可能性があります。

その場合はこちらの他の一括査定サイトを利用して下さい。

ハウスくん

不動産会社は大手を選ぶ方が良いの？

家博士

不動産の売却は、一部の大手が圧倒的に強いんだ。

不動産会社の売買仲介実績ランキング（2018年上位28社）

不動産の売却実績は、一部の大手に偏っていることが分かります。

圧倒的な実績の上位3社

• 三井のリハウス
• 住友不動産販売
• 東急リバブル

にまとめて無料査定を依頼できる一括査定サイトは、「すまいValue」しかありません。

大手6社が運営する「すまいValue」の詳細はこちら

すまいValueってホントに安心？　注意点や評判、他の一括査定との比較まとめ

すまいValue（すまいバリュー）は大手6社が共同で運営する一括査定サイト。ホントに安心なの？という疑問に、注意点や評判などをまとめました！

2.不動産会社と媒介契約・売却活動

査定を依頼した不動産会社から、信頼できそうな不動産会社を1社選び、媒介契約（専任媒介契約）を結びます。

不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

不動産会社は慎重に選びましょう。

基本的には大手不動産会社の方が販売力があり、買い替えのノウハウや銀行とのコネクションも強い傾向があります。

大手不動産会社の営業エリア内で、担当者が問題なければ、大手不動産会社を選んだ方が良いでしょう。

媒介契約には、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ方法もありますが、家の買い換えでは1社と専任媒介契約を結ぶ方が良いでしょう。

色々と不明な点を相談したり、購入についても相談するためには、不動産会社は1社に絞ったほうが親身に対応してくれます。

媒介契約について詳しくはこちら

不動産を売るときの「媒介契約」の種類と注意点とは

家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類とその注意点についてまとめました。

3.希望条件と予算を確定・新しい家を探す

不動産の査定価格を元に、新しい家の希望条件と予算を確定して、家を探します。

売却を依頼した不動産会社に探してもらっても良いですし、自分でもネットなどで探しても良いでしょう。

売却活動では、価格交渉があったり、反響が少なければ売り出し価格を調整することもあるので、予算は余裕を見ておきましょう。

4.買い主が確定したら新しい家に申込

今の家と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に合わせるため、今の家の買い主が確定したタイミングで、新しい家に申込みます。

ハウスくん

買い主が確定したら新しい家の申し込みなんて、じっくり家を選ぶ余裕が無いんだね

家博士

スケジュールに余裕がないことが、住替えローンの欠点なんだ。
家の購入を優先するなら、後で紹介する「即時買取」や「売却保障」を利用する方法もあるよ。

新しい家の申し込みと同時に、銀行へ「住み替えローン」の事前審査を申し込みます。

銀行の選び方は、

• 今の住宅ローンを借りている銀行
• 不動産会社の紹介してくれる銀行

を先ずあたった方が、金利の優遇なども期待できるので良いでしょう。

金利や融資金額に満足できなければ、先程の一覧表などを参考に個別に探しても良いでしょう。

事前審査で合格すれば、手付を支払い、売買契約を結びます。

売買契約では、住み替えローンが本審査で通らなかった場合や家が売れなかった場合に、新しい家の売買契約を解除できる特約をつけるのが一般的です。

5.家の引き渡し・精算

今の家の引き渡し・精算と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に行います。

細かい作業は全て不動産会社が手配してくれます。

具体的には、

1. 今の家の引き渡し・残金精算
2. 今の家の融資精算・抵当権抹消
3. 新しい家の融資実行・抵当権設定
4. 新しい家の引き渡し・残金精算

という流れ。

引越しのタイミング

家の引き渡しが同じ日だと、問題になるのは引越しのタイミング。

引越しのタイミングは3種類あります。

1.仮住まいする方法

応急的に仮住まいする方法です。
荷物はトランクルームなどに預け、親類やホテル、ウィークリーマンションなどに住むことになります。

2.引き渡しのタイミングで引越し

買い主が引き渡し日の引越を了承してくれた場合、仮住まいなしに引き渡しの日に引越しをできます。

3.数日だけ今の家に住ませてもらい引越し

家の買い主が了承してくれた場合は、売買契約後も家賃を支払うことで住み続けることが可能です。
ただし買い主に借りをつくると、売却価格の値下げ交渉にもつながりかねないので、仮住まいの費用とバランスを考えて判断して下さい。

ハウスくん

引越しの日程調整も大変だね

家博士

買い主との調整も全て不動産会社経由だから、そんなに面倒ではないよ。

売買のタイミングを合わせる他の方法

今の家の売却と新しい家の購入のタイミンクを合わせる方法は、売却を優先するのが一般的ですが、他にも方法があります。

売却期間の余裕によって次のどちらかになります。

不動産会社の即時買取

売却期間：最短1週間〜
売却価格：相場の60〜80％

不動産会社に買い取ってもらう方法です。

少しでも高い価格で売却するために、なるべく多くの会社に査定を依頼しましょう。

こちらの一括査定サイトを複数使うと、多くの不動産会社に査定を依頼できます。

家博士

即時買取では、査定価格がそのまま売却価格になる。
10社以上、なるべく多くの不動産会社に買取価格を査定してもらう方が良いよ。

即時買取については、こちらで解説しています。

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

売却保証の不動産会社に家を売ってもらう

売却期間：3ヶ月〜
売却価格：相場の80〜100％

大手不動産会社では、3ヶ月など期間限定で売り出して、売れなかったら査定価格の80〜90％の価格で買い取る「売却保証」の制度があります。

期間中に売れれば、相場通りの価格で売ることも可能です。

ハウスくん

どんな家でも売却保障してもらえるの？

家博士

築年数や面積などの制限があるよ。

主な大手不動産会社の売却保証

大手不動産会社の売却保証をまとめました。

売却保証については、こちらの記事で解説しています。

不動産会社の買取保障（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保障は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

住み替えローンの注意点

住み替えローンはとても便利ですが、いくつか注意点もあります。

注意点1. 無理な返済プランに注意

住み替えローンでは、新しい家に住んだスタート時点で大きな金額のローンを抱えることになります。

そもそも、家を買うときは、ついつい無理をしたくなるのが人情。
色々な家を見るうちに、段々目が肥えてきます。

不動産会社の営業マンと話していると、いろんな夢や希望が膨らみます。
「服や食事を贅沢せず、その分を廻せばローン返済は大丈夫」
などと思ってしまうのが普通です。

だからこそ、住み替えローンでは「無理な返済プラン」に要注意。

銀行の審査は、相当無理がある返済プランでも通ります。
銀行の担当者が有能なほど、社内稟議を通す技術も高く、無理な融資も審査を通過します。

家を買う時にはとても難しいことですが、冷静になって返済プランを検証しましょう。

具体的には、こういった費用を計算すると、少し冷静になって判断出来ます。

• マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金（将来増額あり）も含めて考える。
• 一戸建てでは、外壁補修や防水補修などの維持管理費用について計算する。
• 固定資産税と都市計画税について確認する。
• 子供の独立後や老後の住処について考える。
• 定年後にもローンの支払いが残る場合は、老後の資金プランについて考える。

いかがでしょうか。

また今後の人生をシミュレーションしてみることも良いでしょう。

こちらのような、簡単なシミュレーションを利用してみるとイメージしやすくなります。
⇒自分で描く未来予想図　ラププランシミュレーション（全国銀行協会）

ランニングコストや今後の見通しについて、改めて考えることで気分が冷静になり、正しい判断を下すことが出来ます。

注意点2. 次の住み替えが困難

住み替えローンの場合、新しい家と前の家のローンがあるので、新しい家は住み始めから大きく「担保割れ」になります。

だから、次に何らかの理由でまた家の買い替えをしたいと思っても、前回よりハードルが高くなります。

注意点3. 今の相場で買うリスク

今の相場は、特に首都圏や都心部のマンションで高騰しています。

この相場は、おそらく東京オリンピックの前には、変わる（下がり始める）と予想されています。

その後は、人口減少や空き家の急増により、長期的に不動産価格は下がり続けるのが専門家の意見。

不動産価格指数（全国）

つまり今は、家を売るタイミングとしては「チャンス」なのですが、家を買うタイミングとしては「リスク」があります。

つまり、買い替えの場合は、「売るチャンス」と「買うリスク」が相殺されてしまいます。

もし事情が許すなら、

• 今は売るだけにして当面を賃貸で暮らし
• 数年後に不動産価格が落ち着いてから新しい家を購入する

というのが、相場としては理想的。

ただこれは、あなたが何を優先するかという価値観にもよるので、正解のある話ではありません。
あなたやご家族にとって、最良の選択をして下さい。

ハウスくん

マンションはスゴイ値上がりだね！

家博士

今後も値上がりが続くと予想する専門家は少ないよ。

先ずは、「手順」を再確認

買い替えをするか、住み替えローンを利用するかは、あなたの状況や判断次第。
大切なのは、今の状況を正しく把握することです。

そのためには、「買い替えの手順」をもう一度しっかり把握することも大切です。

買い替えの手順は、こちらで詳しく解説しています。

家を買い替えるなら、知っておくべき「つなぎ融資」

家の買い替えの「つなぎ融資」はメリットの多い便利なローン。ただし利用する場合はデメリットにも注意が必要です。

家の買い替えは不動産取引でも一番複雑で専門知識が欠かせません。
成功のポイントは、経験豊富で信頼できる不動産会社。

家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

• エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
• 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社＋1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   年間36万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国840店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
   6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
   しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
   机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

【公式サイト】すまいValue

2. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   累計35万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,300社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

【公式サイト】HOME4U



3. LIFULL HOME'S

   

   実績	4.5
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   非公開（サイト利用者476万人）

   不動産会社数：

   1,798社

   運営会社：

   株式会社LIFULL

   運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場　株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

   管理人のコメント

   不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
   訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
   選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。

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