「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決！

「住み替えたいけど、今の家の住宅ローンが返せない…」

家を売っても住宅ローンが返せない「オーバーローン」でお悩みですね。

オーバーローンの住み替えなら、住み替えローンを使う方法があります。

住み替えローンとは、今のローンの残りを新しい住宅ローンにまとめるもの。

ただし住み替えローンには注意点もあります。

あなたが理想の住み替えを実現するために、この記事がお役に立てば幸いです。

住み替えローンはオーバーローンの解決策

オーバーローン（担保割れ）とは

「オーバーローン（担保割れ）」とは、家の売却代金だけでは、住宅ローンが完済できない状態。

オーバーローンのイメージ

オーバーローンは普通のこと

オーバーローンは普通によくあることで、実は少額の頭金でマイホームを買った人の多くはオーバーローン。

特にローン返済期間の半分を過ぎていない場合、オーバーローンの人が多くなります。

なぜなら一般的な住宅ローンは、元利均等払いといって、ローン返済期間の前半はローン残高がなかなか減らないため。

【ローン残高の推移】

オーバーローンについては、こちらで詳しく解説しています。

住宅ローンを完済しないと家を売れない

オーバーローンの場合、預貯金などで不足分を補わないと家を売れません。

住宅ローンを完済しないと金融機関の設定した家の抵当権（差し押さえる権利）を解除できないのです。

しかし家の買い替えは色々お金がかかるので、できれば手持ちの現金もある程度余裕を持ちたいもの。

そこで住み替えローンが便利になるのです。

買い替えるなら住み替えローンが便利

ローンの残りを新しいローンにまとめる方法

家を買い替える場合、オーバーローンは「住み替えローン（買い替えローン）」で解決できます。

「住み替えローン」とは、家の買い替えの際に担保割れで返せない「今の住宅ローンの残り」と「新しい住宅ローン」をまとめて借りられるローン。

次のイメージです。

限度額が大きく、普通のオーバーローンなら十分

住み替えローンの融資限度額は大きく、例えば
「新しい住宅の300％」
「新しい住宅+最高2500万円」
などといった余裕のある融資枠があります。

普通のレベルの担保割れであれば、十分対応できるでしょう。

住み替えローンの4つの注意点

住み替えローンには4つの注意点があります。

それぞれ解説します。

注意点1. 売却と購入を同じ日に合わせる

一般的に、住み替えローンは「今の家の売却」と「新しい家の購入」を同じ日にしなければいけません。

（※ただし最近は、条件次第で先に購入できるタイプの住み替えローンも増えています。売却実績が豊富な不動産会社で紹介してもらえるので、後で紹介する不動産会社へ問い合わせて見て下さい。）

住み替えローンを利用する手順はこちら。

住み替えローンの手順

買主が確定してから、新しい家を申込む

今の家の買主が確定してから、新しい家を申込むのがポイント。

「新しい家の購入」は、あなたの気に入った家が見つかれば、すぐに買い付けを入れることができます。

しかし「今の家の売却」はあなたがいくら売りたくても、買い手がいないと売ることができません。

特に売り出し価格をあまり下げたくないケースでは、半年や１年売れ残る可能性もあります。

注意点2. 無理な返済プランになりやすい

住み替えローンでは、ローン総額が大きくなるため、無理な返済プランになってしまう恐れがあります。

銀行は無理のある返済プランでも通ってしまう

銀行は、返済比率（返済額÷額面年収）で35％〜40％まで融資してくれます。

しかし銀行の返済比率は手取り収入で計算すると40％〜50％超となるため、かなり厳しい数字。

まずあなたの手取り年収を計算し、手取り年収の返済比率であなたの生活をシミュレーションしてみて下さい。

具体的には、こういった費用を計算すると、少し冷静になって判断出来ます。

• マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金（将来増額あり）も含めて考える。
• 一戸建てでは、外壁補修や防水補修などの維持管理費用について計算する。
• 固定資産税と都市計画税について確認する。
• 子供の独立後や老後の住処について考える。
• 定年後にもローンの支払いが残る場合は、老後の資金プランについて考える。

こちらのような、簡単なシミュレーションを利用してみるとイメージしやすくなります。
⇒自分で描く未来予想図　ライフプランシミュレーション（全国銀行協会）

つい無理をしたくなるのが人情

やはり家を買うときは、ついつい無理をしたくなるのが人情。
色々な家を見るうちに、段々目が肥えてきます。

不動産会社の営業マンと話していると、いろんな夢や希望が膨らみます。
「服や食事を贅沢せず、その分を廻せばローン返済は大丈夫」
などと思ってしまうのが普通です。

だからこそ、住み替えローンでは「無理な返済プラン」に要注意。

銀行の審査は、相当無理がある返済プランでも通ります。
銀行の担当者が有能なほど、社内稟議を通す技術も高く、無理な融資も審査を通過します。

家を買う時にはとても難しいことですが、冷静になって返済プランを検証しましょう。

注意点3. 次の住み替えが困難になる

次の住替えはオーバーローンがさらに大きくなる

住み替えローンの場合、新しい家と前の家のローンがあるので、新しい家は大きく「オーバーローン（担保割れ）」になります。

そのため、次に何らかの理由でまた家の買い替えをしたいと思っても、前回よりハードルが高くなります。

新しい家を選ぶ際は、これが最後の住み替えと考えて、慎重に選びましょう。

注意点4. 売却を急ぐと相場より安値になってしまう

売りと買いを合わせるために無理しがち

住み替えローンでは、売却と購入を同じタイミングにすることが融資条件になります。
（※手順については、後で詳しく解説します。）

そのため、良い家が見つかったら、焦ってつい売り急いで安値で売ってしまいがちに。

例えば、3ヶ月待てば3,000万円で売れる家だったのに、2,500万円に値下げするイメージです。

相場より安値で売ってしまわないためには、今の家の相場を正確に知ることが大切です。

今は不動産価格が高騰している

今は都市部のマンションを中心に、不動産価格が大きく値上がりしています。

不動産価格指数（全国）

マンションは、約9年半で79％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

このため、不動産会社でも正確な価格査定が難しい相場だと言われます。

今の家の相場を正確に知る方法

今の家の相場を正確に知る方法は、

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

---

2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

---

3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

主要銀行の住み替えローン一覧

多くの都市銀行・地方銀行で、住み替えローンはパッケージローン商品として正式に用意されています。

主要銀行の住み替えローンをまとめました。

この他にも地方銀行や信用金庫などで、様々な住み替えローンプランが用意されています。

住み替えローンを利用する手順

住み替えローンの手順

手順1. 家の価格を査定する

まずあなたの家がいくらで売れそうか、価格を査定します。

売買実績が豊富な3社〜6社に無料査定を依頼する

価格の査定は、複数の不動産会社に依頼するのが定番。

あなたのエリアで売買実績が豊富な不動産会社を3社〜6社程度選び、無料査定を依頼します。

今はプロでも査定が難しい相場で、担当者の当たり外れもあるので、3社以上に査定を依頼する方が安全でしょう。

かといって多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度までが現実的。

エリアで売買実績が豊富な不動産会社なら、査定の精度が高くなります。

都市部は大手トップ3社（首都圏は4社）を中心に選ぶ

都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）、首都圏は野村の仲介を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。

売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）

「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。

首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。

早速、これらの大手トップ3社（首都圏は4社）にそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話や訪問するのは時間もかかり大変。

しかし一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ4社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

地方では地域No.1を探す

地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

手順2. 不動産会社と媒介契約・売却活動

話を聴き比べて信頼できそうな不動産会社を選ぶ

査定を依頼した不動産会社の話を聴き比べ、信頼できそうな不動産会社を1社選び、媒介契約（専任媒介契約）を結びます。

不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

不動産会社は慎重に選びましょう。

大手を中心にローンの紹介も含めて選ぶ

基本的には大手不動産会社の方が販売力があり、買い替えのノウハウや銀行とのコネクションも強い傾向があります。

大手不動産会社の営業エリア内で、担当者が問題なければ、大手不動産会社を中心に選んだ方が良いでしょう。

不動産会社を選ぶときは、住み替えローンの紹介ができるか、取り扱いに慣れているかもよく聞いておくと安心です。

住み替えでは1社と専任媒介が基本

媒介契約には、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ方法もありますが、家の買い換えでは1社と専任媒介契約を結ぶ方が良いでしょう。

色々と不明な点を相談したり、購入についても相談するためには、不動産会社は1社に絞ったほうが親身に対応してくれます。

媒介契約について詳しくはこちら

手順3. 希望条件と予算を確定・新しい家を探す

不動産の査定価格を元に、新しい家の希望条件と予算を確定して、家を探します。

売却を依頼した不動産会社に探してもらっても良いですし、自分でもネットなどで探しても良いでしょう。

売却を依頼した不動産会社に探してもらえば、仲介手数料の割引を交渉しやすいメリットがあります。

売却では、価格交渉があったり、反響が少なければ売り出し価格を下げることもあるので、予算には余裕を見ておきましょう。

手順4. 買主が確定したら新しい家に申込

今の家と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に合わせるため、今の家の買主が確定したタイミングで、新しい家に申込みます。

ここから先は、売却を依頼した不動産会社が手順を教えてくれるので、簡単に知っておく程度で大丈夫です。

新しい家の申し込みと同時に、銀行へ「住み替えローン」の事前審査を申し込みます。

銀行の選び方は、

• 今の住宅ローンを借りている銀行
• 不動産会社の紹介してくれる銀行

を先ずあたった方が、金利の優遇なども期待できるので良いでしょう。

金利や融資金額に満足できなければ、先程の一覧表などを参考に個別に探しても良いでしょう。

事前審査で合格すれば、手付を支払い、売買契約を結びます。

売買契約では、住み替えローンが本審査で通らなかった場合や家が売れなかった場合に、新しい家の売買契約を解除できる特約をつけるのが一般的です。

手順5. 家の引き渡し・精算

今の家の引き渡し・精算と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に行います。

細かい作業は全て不動産会社が手配してくれます。

具体的には、

1. 今の家の引き渡し・残金精算
2. 今の家の融資精算・抵当権抹消
3. 新しい家の融資実行・抵当権設定
4. 新しい家の引き渡し・残金精算

という流れ。

引越しのタイミング

家の引き渡しが同じ日だと、問題になるのは引越しのタイミング。

引越しのタイミングは3種類あります。

1.仮住まいする方法

応急的に仮住まいする方法です。
荷物はトランクルームなどに預け、親類やホテル、ウィークリーマンションなどに住むことになります。

2.引き渡しのタイミングで引越し

買主が引き渡し日の引越を了承してくれた場合、仮住まいなしに引き渡しの日に引越しをできます。

3.数日だけ今の家に住ませてもらい引越し

家の買主が了承してくれた場合は、売買契約後も家賃を支払うことで住み続けることが可能です。
ただし買主に借りをつくると、売却価格の値下げ交渉にもつながりかねないので、仮住まいの費用とバランスを考えて判断して下さい。

売買のタイミングを合わせる他の方法

今の家の売却と新しい家の購入のタイミンクを合わせる方法は、売却を優先するのが一般的ですが、他にも方法があります。

売却期間の余裕によって次のどちらかになります。

不動産会社の即時買取

売却期間：最短1週間〜
売却価格：相場の60〜80％

不動産会社に買い取ってもらう方法です。

少しでも高い価格で売却するために、なるべく多くの会社に査定を依頼しましょう。

こちらの一括査定サイトを複数使うと、多くの不動産会社に査定を依頼できます。

即時買取については、こちらで解説しています。

売却保証の不動産会社に家を売ってもらう

売却期間：3ヶ月〜
売却価格：相場の80〜100％

数ヶ月の余裕があれば買取保証（売却保証）

数ヶ月の時間がかけられるのであれば、買取保証という選択肢も。

買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと不動産会社が買取ってくれる保証のこと。

売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。

ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。

買取保証がある大手は、東急リバブル・野村の仲介＋など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産（旧ソニー不動産）もあります。

買取保証のある大手に無料査定を依頼するなら

買取保証のある大手にまとめて無料査定を依頼するなら、すまいValueが便利。

すまいValueは大手6社で共同運営する一括査定サイトで、買取保証の大手3社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。

SRE不動産は、個別に無料査定を依頼すればよいでしょう。

まとめ

住み替えローンはオーバーローンの買い替えを解決する便利な方法です。

しかし次の4つの注意点も。

1. 売却と購入は同じ日に合わせる
2. 無理な返済プランになりやすい
3. 次の住み替えが困難になる
4. 売却を急ぐと相場より安値になってしまう

家の買い替えは不動産取引でも一番複雑で、難しい取引。

さらに住み替えローンは、タイミングの調整も必要なので、経験豊富で信頼できる不動産会社選びがポイントになります。

家の買い替えが成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれるほど。

まずは不動産会社選びに時間と手間をかけてみて下さい。

あなたの家の買い替えが成功することを、心よりお祈りしております！

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

---

3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。