「家の買い替えでローンが返せない」は「住み替えローン」で解決！

「家を買い替えたいけど、今の家の住宅ローンが返せない…」

家を売っても住宅ローンが返せない「オーバーローン」でお悩みですね。

そんなあなたに朗報です。

家を買い替えるのであれば「住み替えローン」を使えば大丈夫！

住み替えローンを使えば、今の家を売ってローンが残ってしまっても、新しい家の住宅ローンと一緒にまとめられます。

あなたはローンに縛られることなく、理想の家で新たな生活をスタートすることが可能に。

ただ住み替えローンには、利用する前に知っておきたい注意点もあります。

あなたはこの記事を読むことで、次のことが分かります。

• 住み替えローンを利用するべきか判断できる。
• 住み替えローンを利用する場合に、注意点と具体的な手順が分かる。

あなたが住み替えローンで理想の住み替えを実現するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「住み替えローン」なら解決できる

多くの人が苦しむオーバーローン（担保割れ）

「オーバーローン（担保割れ）」とは、家を売っても売却代金が足りず、住宅ローンが完済出来ないこと。

この様な状態です。

オーバーローンのイメージ

オーバーローンは、決して特別なことではありません。

実は少額の頭金でマイホームを買った人の多くは、オーバーローンです。

特にローン返済期間の半分を過ぎていない場合、オーバーローンの人が多くなります。

なぜなら一般的な住宅ローンは、元利均等払いといって、ローン返済期間の前半はローン残高がなかなか減らないため。

次の様なイメージです。

【ローン残高の推移】

オーバーローンについては、こちらで詳しく解説しています。

「家を売ってもローンが返せないオーバーローン」の7つの解決策

家を売ってもローンの残債が全て返せない…。オーバーローンを解決するための7つの方法を解説します。

ハウスくん

オーバーローンは普通のことなんだね。

家博士

そんなオーバーローンでも、住み替えローンなら解決できるんだ

オーバーローンを解決する住み替えローン

家を買い替える場合、オーバーローンは「住み替えローン（買い替えローン）」で簡単に解決できます。

「住み替えローン」とは、家の買い替えの際に担保割れで返せない「今の住宅ローンの残り」と「新しい住宅ローン」をまとめて借りられるローン。

次のイメージです。

普通のオーバーローンなら十分な限度額

住み替えローンの融資限度額は大きく、例えば
「新しい住宅の300％」
「新しい住宅+最高2500万円」
などといった余裕のある融資枠があります。

普通のレベルの担保割れであれば、十分対応できるでしょう。

ハウスくん

なんでこんなに大きな金額を貸してくれるの。

家博士

住み替えローンは、すでに住宅ローンをある程度返済した履歴がある、信用できる人だからだよ。
でも注意点もあるから、知っておこう。

住み替えローンの3つの注意点

住み替えローンには3つの注意点があります。

それぞれ解説します。

注意点1. 無理な返済プランになりやすい

住み替えローンでは、ローン総額が大きくなるため、無理な返済プランになってしまう恐れがあります。

ハウスくん

でも銀行がちゃんとチェックしてくれるんじゃないの？

家博士

銀行はかなり無理のある返済プランでも貸してくれるんだ

しかし銀行の返済比率は手取り収入で計算すると40％〜50％超となるため、かなり厳しい数字。

まずあなたの手取り年収を計算し、手取り年収の返済比率であなたの生活をシミュレーションしてみて下さい。

具体的には、こういった費用を計算すると、少し冷静になって判断出来ます。

• マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金（将来増額あり）も含めて考える。
• 一戸建てでは、外壁補修や防水補修などの維持管理費用について計算する。
• 固定資産税と都市計画税について確認する。
• 子供の独立後や老後の住処について考える。
• 定年後にもローンの支払いが残る場合は、老後の資金プランについて考える。

こちらのような、簡単なシミュレーションを利用してみるとイメージしやすくなります。
⇒自分で描く未来予想図　ライフプランシミュレーション（全国銀行協会）

つい無理をしたくなるのが人情

やはり家を買うときは、ついつい無理をしたくなるのが人情。
色々な家を見るうちに、段々目が肥えてきます。

不動産会社の営業マンと話していると、いろんな夢や希望が膨らみます。
「服や食事を贅沢せず、その分を廻せばローン返済は大丈夫」
などと思ってしまうのが普通です。

だからこそ、住み替えローンでは「無理な返済プラン」に要注意。

銀行の審査は、相当無理がある返済プランでも通ります。
銀行の担当者が有能なほど、社内稟議を通す技術も高く、無理な融資も審査を通過します。

家を買う時にはとても難しいことですが、冷静になって返済プランを検証しましょう。

注意点2. 次の住み替えが困難になる

住み替えローンの場合、新しい家と前の家のローンがあるので、新しい家は大きく「オーバーローン（担保割れ）」になります。

そのため、次に何らかの理由でまた家の買い替えをしたいと思っても、前回よりハードルが高くなります。

新しい家を選ぶ際は、これが最後の住み替えと考えて、慎重に選びましょう。

注意点3. 売却を急ぐと相場より安値になってしまう

住み替えローンでは、売却と購入を同じタイミングにすることが融資条件になります。
（※手順については、後で詳しく解説します。）

そのため、良い家が見つかったら、焦ってつい売り急いで安値で売ってしまいがちに。

例えば、3ヶ月待てば3,000万円で売れる家だったのに、2,500万円に値下げするイメージです。

相場より安値で売ってしまわないためには、今の家の相場を正確に知ることが大切です。

今は不動産価格が高騰している

今は都市部のマンションを中心に、不動産価格が大きく値上がりしています。

不動産価格指数（全国）

国土交通省2021年2月25日発表

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、約8年で52％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

このため、不動産会社でも正確な価格査定が難しい相場だと言われます。

今の家の相場を正確に知る方法

今の家の相場を正確に知る方法は、

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

主要銀行の住み替えローン一覧

多くの都市銀行・地方銀行で、住み替えローンはパッケージローン商品として正式に用意されています。

主要銀行の住み替えローンをまとめました。

この他にも地方銀行や信用金庫などで、様々な住み替えローンプランが用意されています。

ハウスくん

たくさんあって、選べないよ

家博士

先ずは今住宅ローンを借りている銀行に相談してみるのが一番だよ。

ハウスくん

もし今の銀行に断られたら？

家博士

不動産会社経由の金融機関がおすすめ。
不動産会社の紹介だと、融資の審査で有利になることもあるよ。

住み替えローンを利用する手順

一般的に、住み替えローンは「今の家の売却」と「新しい家の購入」を同じ日にしなければいけません。

（※ただし最近は、条件次第で先に購入できるタイプの住み替えローンも増えています。売却実績が豊富な不動産会社で紹介してもらえるので、後で紹介する不動産会社へ問い合わせて見て下さい。）

住み替えローンを利用する手順はこちら。

【住み替えローンの手順】

今の家の買い主が確定してから、新しい家を申込むのがポイント。

「新しい家の購入」は、あなたの気に入った家が見つかれば、すぐに買い付けを入れることができます。

しかし「今の家の売却」はあなたがいくら売りたくても、買い手がいないと売ることができません。

特に売り出し価格をあまり下げたくないケースでは、半年や１年売れ残る可能性もあります。

ハウスくん

なんだか難しそうだなぁ。

家博士

家の買い替えは、売ると買うを同時にするので難しいんだ。
でも不動産会社がタイミングの調整や手順を教えてくれるから大丈夫。

手順1. 家の価格を査定する

まずあなたの家がいくらで売れそうか、価格を査定します。

価格の査定は、複数の不動産会社に依頼するのが一般的。

あなたのエリアで売却に強い不動産会社を3社〜6社程度選び、査定を依頼して下さい。

不動産会社の心当たりがない場合は、ネットの一括査定サイトを利用します。

都市部なら、大手不動産会社6社に査定を依頼できる「すまいValue」が定番です。

地方郊外や田舎の場合は、すまいValueの営業範囲外になる可能性があります。

その場合はこちらの他の一括査定サイトを利用して下さい。

ハウスくん

不動産会社は大手を選ぶ方が良いの？

家博士

不動産の売却は、一部の大手が圧倒的に強いんだ。

売買仲介件数ランキング上位30社
（2020年3月）

不動産の売却実績は、一部の大手に偏っていることが分かります。

圧倒的な実績の上位3社

• 三井のリハウス
• 住友不動産販売
• 東急リバブル

にまとめて無料査定を依頼できる一括査定サイトは、「すまいValue」しかありません。

大手6社が運営する「すまいValue」の詳細はこちら

すまいValueってホントに安心？　注意点や評判、他の一括査定との比較まとめ

すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！

手順2. 不動産会社と媒介契約・売却活動

査定を依頼した不動産会社から、信頼できそうな不動産会社を1社選び、媒介契約（専任媒介契約）を結びます。

不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

不動産会社は慎重に選びましょう。

基本的には大手不動産会社の方が販売力があり、買い替えのノウハウや銀行とのコネクションも強い傾向があります。

大手不動産会社の営業エリア内で、担当者が問題なければ、大手不動産会社を選んだ方が良いでしょう。

媒介契約には、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ方法もありますが、家の買い換えでは1社と専任媒介契約を結ぶ方が良いでしょう。

色々と不明な点を相談したり、購入についても相談するためには、不動産会社は1社に絞ったほうが親身に対応してくれます。

媒介契約について詳しくはこちら

不動産を売るときの「媒介契約」の種類と注意点とは

家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類と選び方、そして注意点についてまとめました。

手順3. 希望条件と予算を確定・新しい家を探す

不動産の査定価格を元に、新しい家の希望条件と予算を確定して、家を探します。

売却を依頼した不動産会社に探してもらっても良いですし、自分でもネットなどで探しても良いでしょう。

売却活動では、価格交渉があったり、反響が少なければ売り出し価格を調整することもあるので、予算は余裕を見ておきましょう。

手順4. 買い主が確定したら新しい家に申込

今の家と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に合わせるため、今の家の買い主が確定したタイミングで、新しい家に申込みます。

ハウスくん

買い主が確定したら新しい家の申し込みなんて、じっくり家を選ぶ余裕が無いんだね

家博士

スケジュールに余裕がないことが、住替えローンの欠点なんだ。
家の購入を優先するなら、後で紹介する「即時買取」や「売却保障」を利用する方法もあるよ。

新しい家の申し込みと同時に、銀行へ「住み替えローン」の事前審査を申し込みます。

銀行の選び方は、

• 今の住宅ローンを借りている銀行
• 不動産会社の紹介してくれる銀行

を先ずあたった方が、金利の優遇なども期待できるので良いでしょう。

金利や融資金額に満足できなければ、先程の一覧表などを参考に個別に探しても良いでしょう。

事前審査で合格すれば、手付を支払い、売買契約を結びます。

売買契約では、住み替えローンが本審査で通らなかった場合や家が売れなかった場合に、新しい家の売買契約を解除できる特約をつけるのが一般的です。

手順5. 家の引き渡し・精算

今の家の引き渡し・精算と新しい家の引き渡し・精算を同じ日に行います。

細かい作業は全て不動産会社が手配してくれます。

具体的には、

1. 今の家の引き渡し・残金精算
2. 今の家の融資精算・抵当権抹消
3. 新しい家の融資実行・抵当権設定
4. 新しい家の引き渡し・残金精算

という流れ。

引越しのタイミング

家の引き渡しが同じ日だと、問題になるのは引越しのタイミング。

引越しのタイミングは3種類あります。

1.仮住まいする方法

応急的に仮住まいする方法です。
荷物はトランクルームなどに預け、親類やホテル、ウィークリーマンションなどに住むことになります。

2.引き渡しのタイミングで引越し

買い主が引き渡し日の引越を了承してくれた場合、仮住まいなしに引き渡しの日に引越しをできます。

3.数日だけ今の家に住ませてもらい引越し

家の買い主が了承してくれた場合は、売買契約後も家賃を支払うことで住み続けることが可能です。
ただし買い主に借りをつくると、売却価格の値下げ交渉にもつながりかねないので、仮住まいの費用とバランスを考えて判断して下さい。

ハウスくん

引越しの日程調整も大変だね

家博士

買い主との調整も全て不動産会社経由だから、そんなに面倒ではないよ。

売買のタイミングを合わせる他の方法

今の家の売却と新しい家の購入のタイミンクを合わせる方法は、売却を優先するのが一般的ですが、他にも方法があります。

売却期間の余裕によって次のどちらかになります。

不動産会社の即時買取

売却期間：最短1週間〜
売却価格：相場の60〜80％

不動産会社に買い取ってもらう方法です。

少しでも高い価格で売却するために、なるべく多くの会社に査定を依頼しましょう。

こちらの一括査定サイトを複数使うと、多くの不動産会社に査定を依頼できます。

家博士

即時買取では、査定価格がそのまま売却価格になる。
10社以上、なるべく多くの不動産会社に買取価格を査定してもらう方が良いよ。

即時買取については、こちらで解説しています。

不動産の「買取」で高く売るコツ・注意点を分かりやすく解説

不動産の買取は、最短1週間程度で売ることができるメリットがある一方で、売却価格は安くなりがち。しかし不動産価格の高騰と買取業者の競争激化で、高値で買取できるケースもでてきました。買取で高く売る3つのコツ、また失敗しないための注意点を解説します。

売却保証の不動産会社に家を売ってもらう

売却期間：3ヶ月〜
売却価格：相場の80〜100％

大手不動産会社では、3ヶ月など期間限定で売り出して、売れなかったら査定価格の80〜90％の価格で買い取る「売却保証」の制度があります。

期間中に売れれば、相場通りの価格で売ることも可能です。

ハウスくん

どんな家でも売却保障してもらえるの？

家博士

築年数や面積などの制限があるよ。

主な大手不動産会社の売却保証

大手不動産会社の売却保証をまとめました。

売却保証については、こちらの記事で解説しています。

不動産会社の買取保証（売却保証）はこれに注意！　売却に失敗しないために知っておきたいこと

不動産会社による買取保証は、期限付きで家を売り出せる便利なオプション。ただし注意点としてこれだけは知っておきましょう。

先ずは、「手順」を再確認

買い替えをするか、住み替えローンを利用するかは、あなたの状況や判断次第。
大切なのは、今の状況を正しく把握することです。

そのためには、「買い替えの手順」をもう一度しっかり把握することも大切です。

買い替えの手順は、こちらで詳しく解説しています。

家の買い替えここに注意、成功への5ステップとは

人生の大きな節目となる家の買い替え。家を「買う」と「売る」を同時に行うためには最低限の知識が必要です。家族の負担を軽くして、費用を抑える「成功への5つのステップ」について解説します。

家の買い替えは不動産取引でも一番複雑で専門知識が欠かせません。
成功のポイントは、経験豊富で信頼できる不動産会社。

家の買い替えが成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値で家を失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   40万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国890店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
   6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
   簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

【公式サイト】すまいValue

2. SRE不動産（旧ソニー不動産）

   

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス株式会社

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
   あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

   管理人のコメント

   大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

【公式サイト】SRE不動産



3. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   査定実績：

   累計40万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,500社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
   机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
  →すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
  →すまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
• 地方（人口密度が少ない地域）
  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME'Sも使ってみると良いでしょう。