ローン控除と特例
「家の買い替えで住宅ローン控除は使えるの?」

家の買い替えで住宅ローン控除について、お悩みでしょうか?

確かに家を買い替えるだけで大変な作業なのに、税金はさらに複雑で分かりにくいもの。

しかも条件次第では、住宅ローン控除が全く使えず200万円損する恐れもあるので、要注意です。

もし家の買い替えで、住宅ローン控除と今の家を売ったときの譲渡損益の特例が、サクッと分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、家の買い替えで知らずに損しないための知識を分かりやすくまとめました。

簡易的に診断する診断チャートもあります。

あなたの家の買い替えが成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、テレビCMでもおなじみのHOME'S(ホームズ)が運営する一括査定サイト「HOME'S売却査定」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

1. 家の買い替えの「税金簡易判断チャート」

家の買い替えの税金であなたの場合はどうすべきか、まずザックリとこの簡易判断チャートで確認して下さい。

【買い替えの税金簡易判断チャート】

家の買い替えの税特例診断チャート

※分かりやすくするため、摘要詳細など簡略化しています。実際の判断には、必ず税理士等や不動産会社担当者などへ相談して下さい。



ハウスくんハウスくん

なんだか字がいっぱいで、よく分からないよ


家博士家博士

判断が難しい場合は、税理士にお願いする方が良いね。
税務署の窓口で聞いても、丁寧に教えてくれるよ

2. 「住宅ローン控除」とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を買った場合に、毎年ローン残高の1%(最大40万円or20万円まで)を10年間、所得税・住民税から控除できるもの。

簡単にざっくりいうと、10年間で合計最大400万円or200万円税金が戻ってくるというものです。

新築住宅など売主が法人の場合は最大400万円、中古住宅など売主が個人の場合は最大200万円になります。

正式な名称は『住宅借入金等特別控除』といいます。
【参考】国税庁・No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

2019年10月の消費税率10%引上げにあわせて、控除期間が13年に拡充されています。
住宅ローン減税について

※1 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※4-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※4-1)、5,000万円(※4-2)。

【参考】国土交通省・住宅ローン減税の概要

家博士家博士

細かい内容は今は読み飛ばして良いから、ざっくり概要を把握しよう。

サラリーマンの場合、初年度だけ確定申告が必要
確定申告というとサラリーマンには敷居が高いように感じますが、実は簡単。
国税庁のサイトで1月初旬〜3月中旬まで特設ページが用意されます。
そこに必要事項をいくつか記入して、プリントアウト、捺印して郵送するだけ。
2年目からは年末調整で控除が受けられます。
【参考】国税庁・所得税(確定申告書等作成コーナー)

確定申告についてはこちらの記事で解説しています。

親からの援助を受けた場合は要注意
住宅購入時に親から資金を贈与してもらい、特例で非課税になっている場合は、その金額が住宅の取得費からマイナスされるため、住宅ローン減税も金額が少なくなります。
(参考)国税庁・No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
2018年12月国税庁の発表によると、住宅ローン控除の金額が間違っている申告を1万4,500人分見落としていたとのこと。
誤って申告しても、後から税務署がチェックします。
(参考)国税庁・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除等の適用誤りに関するお知らせ

ハウスくんハウスくん

住宅ローン控除は、税金がいっぱい戻ってくるからお得だね


家博士家博士

そうだね。
ただ他のお得な制度とは同時に使えない点に要注意!

「家の買い替え」で住宅ローン控除を受けられないケースに注意

家の買い替えで注意しないといけないのは、古い家を売って利益(譲渡所得)がでた場合。

本来、自宅を売った場合の利益は3,000万円まで税金がかかりません。
これを正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

しかし、この特例を「新しい家の購入年及びその前後2年」の間に利用すると、新しい家の住宅ローン控除を受けられないのです。
(※家の買換えの特例で利益を繰越した場合も住宅ローンは不可。)
住宅ローン控除を受けられない

ハウスくんハウスくん

「住宅ローン控除」か「3,000万円の特例」のどちらかを選ばないといけないんだね。


家博士家博士

メリットが大きい方を選ぶと良いよ

3. 家を売って損か得かで変わる特例

家の買い替えで利用できる特例は、あなたが家を売って「得した」か「損した」かで変わります。

税法で決められた計算方法で「利益」を計算します。

【家を売った利益(譲渡所得)の計算】

譲渡所得=売却価格ー売却費用ー(購入価格ー減価償却+購入費用)

譲渡所得のイメージ

譲渡所得の計算方法はこちらの記事で解説しています。


ハウスくんハウスくん

減価償却費って何?


家博士家博士

建物が古くなって価値が下がった分のことだよ。

減価償却についてはこちらの記事で解説しています。

3-1. 損したら「譲渡損失の特例」で節税を

家を売って損をした場合、節税で利用できる税法の特例が2種類あります。

【特例その1】
マイホームを買換えた場合の特例

マイホームを買替えた場合、下記の要件を満たせば、譲渡損失(売った損失)を給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)できます。
損益通算イメージ
さらに1年で控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年以内に繰越して控除(繰越控除)することができます。
これを正式には「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と呼びます。
期限は、今のところ2019年12月31日までに売却すれば利用できます。

注意点は、譲渡損失の特例を利用している年は、ローン控除が利用できなくなること。
例えば、売却した年と翌年まで譲渡損失の特例を利用すると、ローン控除はその翌年からの利用になります。
本来は10年間できるローン控除が2年間減ってしまい、8年間になります。

【マイホームを買換えた場合の特例に必要な条件】

以下の条件を全て満たすこと。

  • 自分が住んでいたマイホームを譲渡する。以前住んでいた場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する。
  • 譲渡相手は親族等ではない。
  • 家屋を取り壊した場合は、2つの条件を全て満たすこと。
    1. 家屋を取り壊してから1年以内に譲渡契約を締結した。
    2. 家屋を取り壊してから、譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場など他の用途に使用していない。
  • 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上。
  • 譲渡の年の前年から翌年までの3年間の間に、国内の床面積50m2以上ある新居を取得すること。
  • 新居を取得した翌年末までに、新居に住むこと。
  • 新居を取得した住宅ローンが10年以上のローンであること。
  • 譲渡した年の合計所得金額が3000万円以内であること。
  • 譲渡した年の前、3年間に、なんらかの譲渡の特例をうけていないこと。

【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

ハウスくんハウスくん

家を売って損すると悲しいけど、少しは良いこともあるんだね


家博士家博士

税金は基本的に利益の一部を払うものだからね。
利益がない人には色々な優遇があるんだ

【特例その2】
買換えの期限を超えても、ローン残があれば使える特例

買換えの特例を利用するために、売った翌年の末までに新しい家を購入する必要があります。
しかしこの期限を超えてしまっても、ローンの残りが10年以上ある場合に利用できる特例があります。

  • 譲渡損失(売った損失)
  • ローンの残債より安い価格でしか売れなかった場合の差額

の金額が小さい方を上限として、譲渡損失を損益通算でき、繰越控除も翌年以降3年までできます。

正式には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
譲渡損失特例

【例】4,000万円のローン残額に対して、3,000万円でマイホームを売却し、譲渡所得の計算では譲渡損失1,200万円がある場合。

この場合の所得控除は、
3000万円(売却価格)− 4000万円(ローン残額)= −1,000万円
譲渡損失-1,200万円

金額が小さいローンとの差額1,000万円を損益通算及び繰越控除できます。

【特定のマイホームの譲渡損失特例に必要な条件】

以下の条件を全て満たすこと。

  • 自分が住んでいたマイホームを譲渡する。以前住んでいた場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する。
  • 譲渡相手は親族等ではない。
  • 家屋を取り壊した場合は、2つの条件を全て満たすこと。
    1. 家屋を取り壊してから1年以内に譲渡契約を締結した。
    2. 家屋を取り壊してから、譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場など他の用途に使用していない。
  • 譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上。
  • 譲渡したマイホームの住宅ローンが、譲渡前日の時点で10年以上のローンであること。
  • そのローン残高より安い価格でマイホームを売却したこと。
  • 譲渡した年の合計所得金額が3000万円以内であること。
  • 譲渡した年の前、3年間に、なんらかの譲渡の特例をうけていないこと。

【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

ハウスくんハウスくん

この特例は、家を買い替えなくても利用できるってこと?


家博士家博士

そうだね。
家を売って損した人は、条件さえあえば利用できるんだ。

3-2. 大きく得した場合

3,000万円の特別控除

古い家を売った利益(譲渡所得)にかかる税金が「住宅ローン控除」の金額より多い場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を選びましょう。

譲渡所得の内、3,000万円までが控除されます。

【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除に必要な条件】

以下の条件を全て満たすこと。

  • 自分が住んでいたマイホームを譲渡する。以前住んでいた場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡する。
  • 譲渡相手は親族等ではない。
  • 家屋を取り壊した場合は、2つの条件を全て満たすこと。
    1. 家屋を取り壊してから1年以内に譲渡契約を締結した。
    2. 家屋を取り壊してから、譲渡契約を締結した日まで、貸し駐車場など他の用途に使用していない。
  • 譲渡した年の前、2年間に、なんらかの譲渡の特例をうけていないこと。
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有していた訳ではないこと。また、一時的な仮住まいなどでも無いこと。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

ハウスくんハウスくん

売って利益がでた人には嬉しい特例だね!


家博士家博士

投資用ではなくて、住むための家だから優遇されているんだ

3,000万円以上ある場合

もし利益(譲渡所得)が3,000万円以上ある場合は、3,000万円を超えた部分に所得税と住民税がかかります。

税率は所有期間によって違い、下記の通り。

所有期間
(譲渡した年の1月1日時点)
税率
5年以下39.63%
(所得税30.63%、住民税9%)
5年超10年以下20.315%
(所得税15.315%、住民税5%)
10年超6,000万円以下:14.21%
(所得税10.21%、住民税4%)
6,000万円超:20.315%
(所得税15.315%、住民税5%)

※10年超の税率は「10年超所有軽減税率の特例」となります。

【参考】国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間10年超は買換え特例もあり

所有期間(1月1日時点の所有期間)が10年超の場合は、「特定のマイホームの買換え特例」で譲渡所得を繰り越すこともできます。

ただし「特定のマイホームの買換え特例」は、「3,000万円の特別控除」と併用できません。

譲渡所得の資産価額1億円以下という制限もあるので、買換え特例を選ぶメリットは少ないでしょう。

【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

4. 家の買換えで有効な「お得な裏技」

家の買換えの特例を、更に上手く利用できれば、もっとお得になります。例えばこういう方法があります。

4-1. 利益が出たら3年空けて買う

家を売って大きな利益が出る場合は、「3,000万円の特別控除」を利用しますが、新しい家のローン控除は諦めることになります。
しかし特に急いで新しい家を買う必要がない場合、家を売った2年後の12月31日以降に新しい家を買えば、新しい家のローン控除も利用できます。

その間、賃貸住宅の家賃はかかりますが、最大400万円のローン控除を考えれば、十分に検討する価値はあるでしょう。

ハウスくんハウスくん

今高騰しているマンションなんかだと、この方法は使えそうだね


家博士家博士

3年後にマンション相場が下がっていると、同じ予算でさらに良いグレードのマンションに買い替えられるよ

4-2. 「2000万円の配偶者控除」で共有名義にしてから売却

結婚して20年以上の場合、不動産の名義を、2,000万円分まで配偶者へ移しても非課税です。
これを利用して節税する方法があります。
不動産の名義を分けることで、「3,000万円の特別控除」を夫と妻の2人分で「6,000万円の特別控除」として利用できます。

登記の書き換えや税理士報酬などの費用はかかりますが、譲渡所得が大きな金額になる場合は、十分メリットがあります。

4-3. 新しい家を共有名義で購入する

共働きの夫婦では、新しい家を共有名義で購入すると、住宅ローン減税をそれぞれ持分比率で適用できます。

住宅ローン減税で控除できるほど所得税と住民税が高額でない場合は、有効な方法です。

具体的には、不動産会社に相談すると細かく教えてくれます。

デメリットとして、売却するときに少し手間がかかる恐れがあります。

5. 信頼できる不動産会社の担当者と相談を

不動産売買では、こういった裏技1つで、利益が大きく変わります。
こういったお得な裏技を含めて、色々な提案を積極的にしてくれる不動産会社の担当者を見つけて下さい。

不動産会社の選び方について詳しくはこちらの記事で解説しています。

6. 買い替えでは、家の売却予定価格をまず把握する

家の買い替えでは、一番初めに押さえるべき大切なポイントがあります。

それは
「あなたの家の売却予定価格」を正確に把握すること。

今は不動産価格が高騰しています。

1年前から数百万円も家の価格が上がっている可能性も。

不動産のプロでも、正確な査定が難しいほどの値上がりだといわれます。

だから複数の不動産会社に査定を依頼して、プロの意見を聞き比べましょう。

「複数の不動産会社といっても、どこに依頼すればいいの?」

「いちいち不動産会社を何社もまわるのは面倒…」

そう思われるかもしれません。

しかし一括査定サイトを利用すれば、数分の作業で、実績豊富な複数の不動産会社に査定を依頼できます。

利用は完全無料で24時間対応なので、今すぐ査定を依頼してみてください。

査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。

定番の一括査定サイト3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

定番の一括査定サイト3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

まずは価格を確認することで、今後の方向性を決めやすくなります。

家の買い替えについて全体の流れはこちら
家の買い替えここに注意、成功への5ステップとは

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