「立地適正化計画で家が売れなくなるってホント？」
立地適正化計画についてお悩みですね。
確かに、日本の急激な人口減少によって、国土交通省の主導で立地適正化計画が着々と進んでいます。
ただし、自治体は補助金狙いで実質は意味のない計画を掲げているケースがあるという事実も。
微妙なエリアに住むの当事者としては、ハッキリして欲しいと思いますよね。
この記事では、立地適正化計画によって家が売れ難くなるリスクと、立地適正化計画の現状と実情について解説します。
あなたの立地適正化計画に対する不安が解消し、最適な選択肢を判断するためにこの記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
立地適正化計画とは
田舎に人が住まないための政策
立地適正化計画とは、簡単に説明すると「なるべく田舎に人が住めない様にする計画」といえます。
なぜ田舎に人が住めない様にするのか
田舎に住めなくするといわれても、どこに住もうが人の勝手じゃないの？と思うかもしれません。
しかし現実は違います。
水道、下水、電気、電話、道路、橋、警察、消防、公共交通などのインフラは、田舎になるほど人口密度が低いため、大幅な赤字となっています。
なんとか維持してきたこれら当たり前のインフラが、急激な人口減少でさらに赤字がふくらみ、維持できなくなっているのが今の現実。
だからやむを得なく、田舎に人が住まないようにして、すこしでも赤字を減らそうとしているのです。
田舎に人が住みにくくする方法とは
田舎に人が住みにくくするために、この様なことが計画されています。
- 税金を増やす。
- ローン控除など優遇措置を無くす。
- 不動産の価値を無くして、誰も家を買わないようにする
こうした計画が発表されることで、田舎の家がある日突然売り難くなるのです。
あなたの家はアウトかセーフか？
あなたの家は、立地適正化計画の影響を受けるでしょうか？
ある程度は予測が可能です。
「居住誘導区域」の条件
今までと同じく人が住むエリアを「居住誘導区域」と呼び、この様な区域だと予想されます。
- （ある程度利用客数のある）鉄道の駅から徒歩圏内
- 主要幹線道路の沿道
- 市役所や大病院、主要公共施設のある周辺
この様な地域は、おそらく大丈夫でしょう。
居住誘導区域の例
青森県弘前市の場合
具体的に
- ＪＲ駅から約８００メートル以内
- 主要バス路線の停留所から約３００メートル以内
を「居住誘導区域」に設定。
冬でも暮らしやすくなるよう、融雪設備を備えた街路を導入。
融雪設備を入れた地域ではマンション建設が進んでいるという。
富山市の場合
２００５年からコンパクトシティーづくりに乗り出した富山市は中心部と拠点になる地域をＬＲＴ（次世代型路面電車）やバスで結び、沿線居住を誘導。
中心市街地の人口は１５年まで８年連続で増え、地価も回復傾向にある。
ＬＲＴやバス沿線に住む人口比率を１６年の３７％から２５年に４２％に引き上げるのが目標。
山形県鶴岡市の場合
「居住誘導区域」を市街化区域の総面積の約４割に絞り込んだ。
住宅の建て替えを周辺の空き地や狭い路地と一体で進めて広い道路に面した住宅地に再生したりする。
日本版「ランドバンク」と呼ばれる手法で、中心部の居住環境を改善し、移り住みやすくしている。
区域外は「売る」ことしか選択肢はない
「居住誘導区域」の外になりそうな家で、いずれ売るつもりなら、なるべく早く売ったほうが良いでしょう。
まだ今なら間に合う
まだ今なら「立地適正化計画」の影響はほとんどありません。
多くの自治体では、まだ具体的なエリア分けが発表されていないので、売買契約の重要事項説明でも記載する必要はありません。
居住誘導区域が具体的に発表されたり、地方自治体による住民説明会などが始まれば、状況は変わります。
「人が住まない区域」の不動産は今より確実に売りにくくなるでしょう。
価格も大幅に下がると予想されます。
売買契約での重要事項説明にも記載しなくてはいけません。
いくらで売れるのか確認することから
売却するかどうか迷っているなら、まずいくらで売れるのか確認してみてはいかがでしょうか。
もし相続した家が空き家になるなら、税法上のメリットもあります。
相続した家について詳しくはこちら
今は不動産価格が高騰しています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性もあるため、今の価格を確認してみましょう。
家の価格を正確に知る方法は、複数（3〜6社程度）の不動産会社に無料査定を依頼する方法が一般的。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
もっと詳しく立地適正化計画を知る
2014年に施行された「改正都市再生特別措置法」。
この法律に従って、地方自治体がそれぞれ独自に「立地適正化計画」という新たな計画を進めているのです。
急激に減っていく日本の人口
日本の人口が減っているのはよく知られていますが、このグラフはご存知でしょうか？
終戦時（1945年）には7,199万人だった人口が、その後60年で約1.8倍の12,808万人に増えました。
しかし2008年以降、歴史上で初めて人口が急激に減っています。
2050年には、1970年と同じ水準の10,192万人まで日本の人口は減少します。
日本の長期人口変化
老人だらけの2050年
2050年の人口は1970年と同じですが、年齢構成は全く違います。
65歳以上の高齢者の割合は、
- 7.1％（1970年）
↓ 5.1倍 - 37.7％（2050年）
と大幅に増え、老人だらけの2050年に。
人口減少で公共サービスは維持困難に
この人口減少と共に地方の過疎化も進み、2050年には…
- 住宅地の18.7％が無人化する
- さらに32.3％が人口半数以下になる
と予想されています。
人口が減ると国や地方自治体の税収入も減ります。
税収入が減ると、全ての公共サービス（電話、水道、ガス、電気、道路、バス、鉄道、病院など）は、今の規模を維持することが出来なくなります。
規模を小さくしなくては公共サービスを維持できないのです。
「立地適正化計画」
そのため国土交通省の主導で、地方自治体による「立地適正化計画」という計画が進められています。
これは「居住誘導区域」を新たに設定し、その区域に人を集めるというもの。
現在の市街地を小さくするために、人が住む範囲をもっと狭いエリアに縮小することが目的です。
人が住むエリアが小さくなることで、公共サービスの維持費が安くなり、将来減っていく税収でもサービスを維持することが可能になります。
この政策には実績があります。
冷戦終了後の東西ドイツ合併時、東ドイツの多くの地域から西ドイツに人が移動し、東ドイツでは街が荒廃しました。
人口の減った東ドイツでは、この「居住誘導区域」に人を集め、その結果、街を再び活性化することに成功しました。
「区域外」の不動産が無価値になる
ただここで大きな問題があります。
「居住誘導区域」の外は、基本的に人が住まないエリア。
「区域外」に住むと
- 税制で不利になる。
- ローン控除など優遇措置が受けられない。
- 将来の不動産価値が確実に無くなる。
など色々不利になります。
結果として、区域外に家を買って住む人は居なくなります。
さらに「区域外」には、さらに厳しい制限がある「居住調整区域」というエリアも決められる予定。
このエリアでは「新たな家の建築」も制限されます。
この様な理由から「居住誘導区域の外」になってしまった不動産は「無価値」になると予想されます。
ただの計画ではなく法律化済
「突然そんな区域が決められるなんて話は聞いたこと無いし、ただの計画ではないの？」と思うかもしれません。
しかし着実に計画は進んでいます。
既に2014年8月「改正都市再生特別措置法」が施行されました。
この法律では「立地適正化計画」を地方自治体が行うことが具体的に定められています。
そして実際に500を超える自治体が「居住誘導区域」の線引を現在計画中です。
2016年3月以降、300以上の自治体が具体的なエリアを発表しています。
地方自治体が続々と計画中
「立地適正化計画」自治体リスト
2020年7月31日現在、「立地適正化計画の作成」に取り組んでいることを公表している自治体542団体のリストです。
【参考】国土交通省・立地適正化計画制度
最終的に全ての自治体が対象
この「立地適正化計画」は、いずれ全ての地域に適用されます。
具体的に取り組んでいる自治体の数も、2015年初めには40ほどだったのが、既に400超。
ある程度の時差はあるかもしれませんが、あなたの地域にもいつか確実に適用されるのです。
箕面市が「居住誘導区域」を発表
2016年2月15日に大阪府箕面市が全国で初めて「居住誘導区域」を発表しました。
箕面市公式ホームページより（クリックで拡大します）
これまで市街化区域だったエリアの内、約15％が「居住誘導区域の外」に。
人口では約9%（12,558人）になります。
今後この地域では不動産の価値が下がっていくでしょう。
箕面市は大阪府ですから、全国の自治体からするとそれほど田舎ではありません。
しかしこれだけの地域が「居住誘導区域の外」になってしまうのです。
もっと人口密度の低い地方になると、市街化区域から「居住誘導区域の外」になる割合は15％では済まないでしょう。
さらに見直しが進む予定
立地適正化計画は適時見直しされる事になっています。
だから今は居住誘導区域になっていたとしても、数年後には区域外になる可能性もあるのです。
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
なんとなく、家の周りが過疎化していると感じているなら、早く決断する方が良いでしょう。
まずは今いくらで売れるのか、査定は無料なので確かめてみてはいかがでしょうか。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
