不動産の相続税を間違えると大変！ 最低限知るべき特例とは

不動産の相続はとても複雑なので、税理士に相談するのが基本です。

ただ税理士にも得意分野と不得意分野があります。

不動産や相続の実務に不慣れな税理士だと、間違うことも。

最低限の知識だけは知っておくと、自分の身を守ることができます。

相続税の申告を間違えるとどうなる？

納税額が足りない場合

納税額が足りない場合や、そもそも全く申告していない場合は、数年後〜7年後に税務調査が来ます。

相続税の時効は、

• 全く知らなかった善意の場合：　5年
• 悪質だと判断される場合：　7年

ただし税務署は時効を帳消しにできます。
過去の判例を使えば時効は無効にできるのです。

税務署の税務調査で脱税や過少申告を指摘されると、この様なペナルティがあります。

• 延滞税：原則年率14.6％
  【参考】国税庁・延滞税の計算方法
• 無申告加算税（申告していなかった場合）：税金総額の原則20％
• 過小申告加算税：追加納税額の原則10％〜15％
• 重加算税：追加納税額の35％又は税金総額の40％

細かく解説するとかなり難解なので、詳しく知りたい場合は国税庁のサイトを確認して下さい。
【参考】国税庁・加算税制度（国税通則法）改正のあらまし

ちなみに、2015年度で実際にペナルティを受けた人は…

• 過小申告加算税：　18,855人、平均20万円
• 無申告加算税：　4,781人、平均24万円
• 重加算税：　1,641人、平均183万円

相続税を正しく申告していれば、本来納める必要のない税金です。

ハウスくん

相続税の税務調査でペナルティを受けている人が、1年間に2.5万人もいるの！

家博士

相続税は金額が大きいので、特に税務調査の対象になりやすいんだ

相続税が多すぎた場合

間違った申告で税金を多く納めてしまうケースもあります。

多すぎる納税について税務署はわざわざ教えてくれません。
税務署も人員が限られているので、申告漏れを探すので忙しいのです。

相続税が多すぎた場合は、相続税の法定申告期限（10ヶ月）から5年以内に更正の請求手続きをすると税金が戻ってきます。

実際に、2015年度では、5,291件の間違った相続税申告が更正され、平均728万円の相続税が還付されています。
（一部は申告期限に間に合わず仮の申告だったものも含みます。）

最低限知っておくべき不動産の相続における特例

ここではあなたが損をしないために、最低限知っておくべき「不動産の相続における特例」を紹介します。

1. 小規模宅地等の特例

2015年1月から新しい相続税に改正されていますので、注意して下さい。

小規模宅地等の課税の特例とはこちら

この様に、自宅は大きく減額することができます。ただし、いくつか条件があるので注意して下さい。

ただし2015年からは、故人が老人ホームに介護目的で入居している場合は同居とみなされます。

また2世帯住宅も同居として判断されるようになりました。

この様に、「誰が相続するか」そして「いつまで所有しているか」で特例が適用出来るかどうか決まります。

特に配偶者以外は、早まって売ってしまわないことが大切。

特例を適用するためには、相続税の申告期限（通常、亡くなってから10ヶ月）までは、所有していることが必要です。

また相続の配分では、この特例の適用ができる形で配分することも大切。

配偶者は、基礎控除額が3000万円あるので、小規模宅地の特例は子供で適用する方が有利な場合も多いでしょう。

不動産以外の遺産と合わせて、トータルで節税できる遺産配分を考えましょう。

【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

2. 地籍規模の大きな宅地

2018年1月1日から最大65％の評価減ができた「広大地」の評価が変わり、「地籍規模の大きな宅地」となりました。

3大都市圏では500m²以上の土地、それ以外の地域では1000m²以上の宅地をいいます。

ただし次の場合は適用できません。

• 市街化調整区域
• 工業専用地域
• 指定容積率が400％（東京都特別区では300％）以上の地域
• 大規模工場用地

このくらい大きな土地だと、そのまま売るのも難しく、分割すると道路との接道が取れないなど問題があります。

そこで大きな土地は評価を下げることが出来るのです。

【参考】国税庁・No.4609　地積規模の大きな宅地の評価

この規模になると、担当の税理士がいると思いますが、税理士の心当たりがない場合は、この様なサイトで探すこともできます。
⇒タックスコム

3. その他特例

また相続税の対象にならない財産もあります。

ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
⇒国税庁・申告要否の簡易判定シート

その他相続についてはこちらも参考に

相続した空き家を売るなら急いで！　税金で得する期限に要注意

空き家を相続し売却した時の利益（譲渡所得）について、税金が大きく控除されることになりました。

相続した家の売却を考えるとき、知っておきたい注意点とは

相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。

税理士紹介の不動産会社以外の意見も聞いてみましょう

不動産売却が成功するか失敗するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。

税金の相談をすると、税理士先生に友達の不動産業者を紹介されることがよくありますが、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

都市部で不動産を売却する場合は、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）を外せません。

売買仲介件数ランキング上位28社（2018年）

不動産を売却するときは、不動産の販売力が強い複数の会社へ査定を依頼するのが基本。

なぜなら販売力が強い不動産会社ほど、購入者の問合せを多く受けているため、査定精度が高くなるからです。

また不動産の査定は、担当者によって±10％程度の差がつく難しい作業。

最低でも3社、出来れば6社程度に無料査定を依頼し、話を聴き比べることが大切です。

不動産会社選びについては、こちらで解説しています。

家の売却で一番大切な「不動産会社の選び方」

家の売却を成功するためには、専門的な知識や豊富な経験そして強い気持ちが大切です。あなたをサポートしてくれる不動産会社を選ぶためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。

ハウスくん

不動産会社に心当たりがなければ、どうすれば良いの？

家博士

一括査定サイトを利用するのが定番かな

一括査定サイトの定番3社＋1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   年間36万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国840店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
   6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
   しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
   机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

【公式サイト】すまいValue

2. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   累計35万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,300社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

【公式サイト】HOME4U



3. LIFULL HOME'S

   

   実績	4.5
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   非公開（サイト利用者476万人）

   不動産会社数：

   1,798社

   運営会社：

   株式会社LIFULL

   運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場　株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

   管理人のコメント

   不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
   訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
   選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo（ヤフー）とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME４Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
⇒おうちダイレクト一括査定

大切な故人の不動産、売却が成功することをお祈りしています。