「不動産の相続税を間違えるとどうなるの？ 何に注意したら良い？」
不動産の相続税でお悩みですね。
不動産の相続は金額が大きく、計算が複雑なので、間違えそうで不安ですね。
不動産の相続はとても複雑なので個人で計算するには限界があり、基本は税理士に依頼するほうが良いでしょう。
ただ税理士にも得意分野と不得意分野があり、不動産や相続に不慣れな税理士だと間違うこともあります。
良い税理士を選ぶためには、最低限の知識だけ知っておくと良いでしょう。
この記事では、相続税の申告を間違えるとどうなるのか、そして間違えやすい特例についてまとめました。
あなたの相続が、問題なくスムーズに終わるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
相続税の申告を間違えるとどうなる？
納税額が少ないと後で税務調査が来る
納税額が足りない場合や、そもそも全く申告していない場合は、数年後〜7年後に税務署から税務調査が来ます。
税務署の税務調査で脱税や過少申告を指摘されると、次の様なペナルティがあります。
- 延滞税：原則年率14.6％
【参考】国税庁・延滞税の計算方法 - 無申告加算税（申告していなかった場合）：税金総額の原則20％
- 過小申告加算税：追加納税額の原則10％〜15％
- 重加算税：追加納税額の35％又は税金総額の40％
細かく解説するとかなり難解なので、詳しく知りたい場合は国税庁のサイトを確認して下さい。
【参考】国税庁・加算税制度（国税通則法）改正のあらまし
年間1万6千人以上が指摘を受けている
相続税の申告で2020年に税務調査で指摘を受けた人は16,395人で、内訳は次の通り。
- 過小申告加算税： 10,608人、平均32万円
- 無申告加算税： 4,867人、平均27万円
- 重加算税： 920人、平均242万円
これらは、相続税を正しく申告していれば、本来納める必要のない税金です。
ハウス 相続税の税務調査で指摘を受けた人が、こんなにいるの！
家博士 相続税は金額が大きいので、特に税務調査の対象になりやすいんだ
時効は一応あるが、実際は無いようなもの
相続税の時効は、
- 全く知らなかった善意の場合： 5年
- 悪質だと判断される場合： 7年
ただし税務署は時効を帳消しにできるので、実際のところは時効は無いようなもの。
なぜなら、過去の判例を使えば、ほとんどの時効は無効にできるからです。
もし後からでも間違いに気づいたら、修正申告した方が良いでしょう。
多すぎたても手続きしないと戻ってこない
間違った申告で相続税を多く納めてしまった場合、相続税の法定申告期限（10ヶ月）から5年以内に更正の請求手続きをすると税金が戻ってきます。
多すぎる納税について税務署はわざわざ教えてくれません。
税務署も人員が限られているので、申告漏れを探すので忙しいのです。
実際に、2017年度では、10,753件の間違った相続税申告が更正され、平均1,486万円の相続税が還付されています。
（一部は申告期限に間に合わず仮の申告だったものも含みます。）
出典：国税庁統計情報 平成29年度相続税
ハウス すごい金額が還付されているんだね！
家博士 間違えないためには、不動産の相続に詳しい税理士を選ぶことが大切なんだ。
良い税理士を選ぶためには、最低限の知識を知っておくと良いよ。
最低限知っておくべき不動産の相続における特例
ここではあなたが優秀な税理士を選ぶために、最低限知っておくべき「不動産の相続における特例」を紹介します。
1. 小規模宅地等の特例
2015年1月から新しい相続税に改正されていますので、注意して下さい。
小規模宅地等の課税の特例とはこちら
【小規模宅地等の特例】
- 住むための宅地について、330m2までを、通常の評価額から80％減額できる。
- 事業用宅地（お店など）については別途400m2までを、通常の評価額から80％減額できる。
- 不動産貸付（アパートなど）については200m2までを、通常の評価額から50％減額できる。
その土地の評価額が1m2あたり20万円
（通常の場合）
土地評価額 400㎡×20万円＝8,000万円
（特例を適用）
土地の減額分 330㎡×20万円×80％＝5,280万円
土地の評価額 8,000万円―5,280万円＝2,720万円
この様に、自宅は大きく減額することができます。ただし、いくつか条件があるので注意して下さい。
- 被相続人（故人）の配偶者が相続した場合
- 被相続人（故人）と同居していた子などががその土地を相続し、相続税の申告期限まで所有している場合
- 被相続人（故人）の配偶者または同居の相続人が居ない場合は、故人の親族で相続前3年間相続人の家屋に居住したことがなく、かつ相続税の申告期限までその宅地を所有している場合
- 被相続人（故人）と家計を同一にしていた親族が相続して、相続開始から相続税の申告期限まで居住を継続していること
ただし2015年からは、故人が老人ホームに介護目的で入居している場合は同居とみなされます。
また2世帯住宅も同居として判断されるようになりました。
この様に、「誰が相続するか」そして「いつまで所有しているか」で特例が適用出来るかどうか決まります。
特に配偶者以外は、早まって売ってしまわないことが大切。
特例を適用するためには、相続税の申告期限（通常、亡くなってから10ヶ月）までは、所有していることが必要です。
また相続の配分では、この特例の適用ができる形で配分することも大切。
配偶者は、基礎控除額が3000万円あるので、小規模宅地の特例は子供で適用する方が有利な場合も多いでしょう。
不動産以外の遺産と合わせて、トータルで節税できる遺産配分を考えましょう。
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
2. 地籍規模の大きな宅地
2018年1月1日から最大65％の評価減ができた「広大地」の評価が変わり、「地籍規模の大きな宅地」となりました。
3大都市圏では500m2以上の土地、それ以外の地域では1000m2以上の宅地をいいます。
ただし次の場合は適用できません。
- 市街化調整区域
- 工業専用地域
- 指定容積率が400％（東京都特別区では300％）以上の地域
- 大規模工場用地
このくらい大きな土地だと、そのまま売るのも難しく、分割すると道路との接道が取れないなど問題があります。
そこで大きな土地は評価を下げることが出来るのです。
この規模になると、担当の税理士がいると思いますが、税理士の心当たりがない場合は、この様なサイトで探すこともできます。
3. その他特例
その他の主な相続税の特例
- 1. 配偶者の税額の軽減
- 配偶者の相続は、法定相続分又は1億6千万円まで非課税
（ただし相続開始10ヶ月以内に遺産分割をして遺産を受け取っている場合）
【参考】国税庁・ - 2. 未成年者控除
- 未成年の場合は、満18歳になるまで1年に付き10万円を控除
【参考】国税庁・No.4164 未成年者の税額控除 - 3. 障害者控除
- 障害のある方の場合、満85歳になるまで1年につき10万円を控除（特別障害者の場合は20万円）
【参考】国税庁・No.4167 障害者の税額控除 - 4. 相次相続控除
- 今回の相続開始前10年以内に相続税を払っていたら、2回目の相続税から一定額を控除
【参考】国税庁・No.4168 相次相続控除 - 5. 贈与税の控除
- 相続開始前3年以内に支払った贈与税は相続税から控除
【参考】国税庁・No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
また相続税の対象にならない財産もあります。
相続税のかからない財産
- 1. 墓地・墓碑・仏壇・仏具
- 純金製の仏具で相続税対策をする方もいます。
- 2. 生命保険
- 相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金 - 3. 死亡退職金
- 相続人の受け取り金額のうち、500万円×法定相続人数までは非課税
【参考】国税庁・No.4117 相続税の課税対象になる死亡退職金 - 4. 寄付金
（参考）法定相続人の範囲、順位と割合
- 故人の配偶者は必ず相続人になる。
- 配偶者と、第1〜3のどれか1つの順位の人が一緒に相続する。
第1順位…故人の子供1/2、配偶者1/2
第2順位…故人の親1/3、配偶者2/3
第3順位…故人の兄弟1/4、配偶者3/4 - 前の順位の人が全くいない場合は、次の順位の人が相続する。
- 配偶者がいなければ、その順位の人がすべて相続する。
- 一つの順位に複数の人がいる場合は、人数で等分する。
例）奥さんと子供2人⇒奥さん1/2、子供1/4ずつ
ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
⇒国税庁・申告要否の簡易判定シート
その他相続についてはこちらも参考に
相続した空き家を売るなら3年目の年末までが有利な場合も。なぜなら税金の特例に期限があるため。相続した空き家の売却で知っておきたい税金の特例と3つの注意点、さらに不動産市場の現状について解説します。
相続で故人の家を売るのはとても難しい作業。気をつけるべき注意点を、税制改正の詳細と合わせて解説します。
ハウス 税理士が見つかったら、後はお任せすれば大丈夫だね。
家博士 税金についてはそうだね。
ただし不動産を売却するなら、税理士が紹介する不動産会社以外の意見も聞いた方が良いよ。
税理士紹介の不動産会社以外の意見も聞く
もし税理士の先生に不動産会社を紹介されても、その不動産会社だけでなく他の不動産会社にも意見を聞いた方が良いでしょう。
なぜなら税理士の先生は不動産会社と提携していることが多いため。
税理士は不動産会社と提携している
税理士に紹介された不動産会社は、普段からその税理士の先生が仕事ももらっている不動産会社です。
というのも、ほとんどの不動産会社は特定の税理士と提携しているのが一般的。
不動産を売買すると確定申告や相続税申告が必要な事が多いため、不動産会社は提携する税理士に紹介します。
このとき税理士は、紹介料を支払い、逆に不動産関係の仕事があれば不動産会社へ紹介することに。
ですから税理士の紹介した不動産会社が、必ずしもあなたの不動産を売るのに最適な会社とは限らないのです。
ハウス 不動産会社なんて、どこでも同じじゃないの？
家博士 いや、不動産の売却では、不動産会社次第で、売値が1千万円単位で変わることもあるよ。
不動産売却は不動産会社選びで8割が決まる
不動産売却が成功するか失敗するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。
税金の相談をすると、税理士先生に友達の不動産業者を紹介されることがよくありますが、どうしても地場の業者が多く、売却力が弱いこともあります。
せっかくの不動産を少しでも高く売るためには、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、話を聴き比べた方が良いでしょう。
ハウス どこの不動産会社が良いの？
家博士 エリアによるけど、都市部なら大手を中心に選ぶと良いよ。
都市部は大手トップ3社（首都圏は4社）を中心に選ぶ
都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）、首都圏は野村の仲介を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。
首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。
早速、これらの大手トップ3社（首都圏は4社）にそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話や訪問するのは時間もかかり大変。
しかし一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ4社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
地方では地域No.1を探す
地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
まとめ
相続税を過小申告したり、無申告だと、数年〜7年後に税務調査が来て、修正申告や延滞税、追徴課税を課せられる恐れがあります。
ただし多すぎた場合は、自分で修正申告しないと税金は戻ってきません。
税理士でも得意分野が違うと、間違える恐れがあります。
特に相続税の特例は間違えやすいので注意しましょう。
また税理士に紹介された不動産会社を利用するときは、一応他の不動産会社にも無料査定を依頼して、話を聴き比べた方が安心です。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
大切な故人の不動産、売却が成功することをお祈りしています。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
