不動産の相続税を間違えるとどうなるか？ 間違いやすい特例まとめ

「不動産の相続税を間違えるとどうなるの？ 何に注意したら良い？」

不動産の相続税でお悩みですね。

不動産の相続は金額が大きく、計算が複雑なので、間違えそうで不安ですね。

不動産の相続はとても複雑なので個人で計算するには限界があり、基本は税理士に依頼するほうが良いでしょう。

ただ税理士にも得意分野と不得意分野があり、不動産や相続に不慣れな税理士だと間違うこともあります。

良い税理士を選ぶためには、最低限の知識だけ知っておくと良いでしょう。

この記事では、相続税の申告を間違えるとどうなるのか、そして間違えやすい特例についてまとめました。

あなたの相続が、問題なくスムーズに終わるために、この記事がお役に立てば幸いです。

相続税の申告を間違えるとどうなる？

納税額が足りない場合は後で税務調査が来る

納税額が足りない場合や、そもそも全く申告していない場合は、数年後〜7年後に税務署から税務調査が来ます。

税務署の税務調査で脱税や過少申告を指摘されると、次の様なペナルティがあります。

• 延滞税：原則年率14.6％
  【参考】国税庁・延滞税の計算方法
• 無申告加算税（申告していなかった場合）：税金総額の原則20％
• 過小申告加算税：追加納税額の原則10％〜15％
• 重加算税：追加納税額の35％又は税金総額の40％

細かく解説するとかなり難解なので、詳しく知りたい場合は国税庁のサイトを確認して下さい。
【参考】国税庁・加算税制度（国税通則法）改正のあらまし

年間2万8千人以上が指摘を受けている

相続税の申告で2017年に税務調査で指摘を受けた人は28,754人で、内訳は次の通り。

• 過小申告加算税：　19,680人、平均27万円
• 無申告加算税：　7,131人、平均27万円
• 重加算税：　1,943人、平均203万円

出典：国税庁統計情報　平成29年度相続税

これらは、相続税を正しく申告していれば、本来納める必要のない税金です。

時効は一応あるが、実際は無いようなもの

相続税の時効は、

• 全く知らなかった善意の場合：　5年
• 悪質だと判断される場合：　7年

ただし税務署は時効を帳消しにできるので、実際のところは時効は無いようなもの。

なぜなら、過去の判例を使えば、ほとんどの時効は無効にできるからです。

もし後からでも間違いに気づいたら、修正申告した方が良いでしょう。

相続税が多すぎた場合は手続きしないと戻ってこない

間違った申告で相続税を多く納めてしまった場合、相続税の法定申告期限（10ヶ月）から5年以内に更正の請求手続きをすると税金が戻ってきます。

多すぎる納税について税務署はわざわざ教えてくれません。

税務署も人員が限られているので、申告漏れを探すので忙しいのです。

実際に、2017年度では、10,753件の間違った相続税申告が更正され、平均1,486万円の相続税が還付されています。
（一部は申告期限に間に合わず仮の申告だったものも含みます。）
出典：国税庁統計情報　平成29年度相続税

最低限知っておくべき不動産の相続における特例

ここではあなたが優秀な税理士を選ぶために、最低限知っておくべき「不動産の相続における特例」を紹介します。

1. 小規模宅地等の特例

2015年1月から新しい相続税に改正されていますので、注意して下さい。

小規模宅地等の課税の特例とはこちら

この様に、自宅は大きく減額することができます。ただし、いくつか条件があるので注意して下さい。

ただし2015年からは、故人が老人ホームに介護目的で入居している場合は同居とみなされます。

また2世帯住宅も同居として判断されるようになりました。

この様に、「誰が相続するか」そして「いつまで所有しているか」で特例が適用出来るかどうか決まります。

特に配偶者以外は、早まって売ってしまわないことが大切。

特例を適用するためには、相続税の申告期限（通常、亡くなってから10ヶ月）までは、所有していることが必要です。

また相続の配分では、この特例の適用ができる形で配分することも大切。

配偶者は、基礎控除額が3000万円あるので、小規模宅地の特例は子供で適用する方が有利な場合も多いでしょう。

不動産以外の遺産と合わせて、トータルで節税できる遺産配分を考えましょう。

【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

2. 地籍規模の大きな宅地

2018年1月1日から最大65％の評価減ができた「広大地」の評価が変わり、「地籍規模の大きな宅地」となりました。

3大都市圏では500m²以上の土地、それ以外の地域では1000m²以上の宅地をいいます。

ただし次の場合は適用できません。

• 市街化調整区域
• 工業専用地域
• 指定容積率が400％（東京都特別区では300％）以上の地域
• 大規模工場用地

このくらい大きな土地だと、そのまま売るのも難しく、分割すると道路との接道が取れないなど問題があります。

そこで大きな土地は評価を下げることが出来るのです。

【参考】国税庁・No.4609　地積規模の大きな宅地の評価

この規模になると、担当の税理士がいると思いますが、税理士の心当たりがない場合は、この様なサイトで探すこともできます。

3. その他特例

また相続税の対象にならない財産もあります。

ちなみに相続税の申告が必要か判断するために、国税庁が相続税の申告要否の簡易判定シートを提供しています。
⇒国税庁・申告要否の簡易判定シート

その他相続についてはこちらも参考に

税理士紹介の不動産会社以外の意見も聞いてみましょう

不動産売却が成功するか失敗するかは、不動産会社で8割が決まるといわれます。

税金の相談をすると、税理士先生に友達の不動産業者を紹介されることがよくありますが、どうしても地場の業者が多く、売却力が弱いこともあります。

せっかくの不動産を少しでも高く売るためには、複数の不動産会社に無料査定を依頼し、話を聴き比べた方が良いでしょう。

都市部で不動産を売却する場合は、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）を外せません。

売買仲介件数ランキング上位31社
（2021年3月）

不動産を売却するときは、不動産の販売力が強い複数の会社へ査定を依頼するのが基本。

なぜなら販売力が強い不動産会社ほど、購入者の問合せを多く受けているため、査定精度が高くなるからです。

また不動産の査定は、担当者によって±10％程度の差がつく難しい作業。

最低でも3社、出来れば6社程度に無料査定を依頼し、話を聴き比べることが大切です。

不動産会社選びについては、こちらで解説しています。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

---

2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

---

3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

大切な故人の不動産、売却が成功することをお祈りしています。