「マンションを売りたいけど、売却理由はどこまで正直に話せばいいの？」
マンション売却で、売る理由の説明でお悩みですね。
確かにマンションを売る理由なんて、あまり知られたくないもの。
さらに理由によっては、マンションが売れにくくなる心配があるかもしれません。
そんなあなたのために、マンション売却理由を説明する方法を解説します。
まずこの記事では、誤解しがちな不動産会社への対応について解説。
さらにどこまで説明するか、基準が簡単に分かるフローチャートと具体例で詳しく解説します。
あなたの不安がスッキリ解消されて、マンション売却が成功すれば、新たな生活が気持ち良くスタートできますね。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
【注意】不動産会社には全て正直に話す
売却を依頼する不動産会社には、必ず全て正直に話しましょう。
なぜなら、売主（あなた）が問題を隠したままマンションを売却すると、売主の告知義務違反や説明義務違反となるため。
最悪の場合は、買主から損害賠償金を請求されたり、売買契約を破棄される恐れもあります。
例えば次のような判例もあります。
隣人とのトラブルにより購入した建物に居住できなかったとして、買主が売主及び元付業者に対して求めた損害賠償請求が認められた事例
判決の要旨に次のようにあります。
『売主は宅建業者に仲介を依頼していても、信義則上、重要な事項につき事実に反する説明をすることが許されないことはもちろん、誤信させるようなことは許されないというべきであり、当該事項について説明義務を負うと解するのが相当である。』
大阪高裁判決 平成16年12月2日
出典：不動産トラブル事例データベース
ハウス まず不動産会社には、正直に話すってことだね
家博士 不動産会社は味方だからね。
不動産会社はあなたの味方
あなたが売却を依頼する不動産会社は、あなたの味方です。
さらに不動産会社は、法律と現状から最も適切なアドバイスをしてくれるプロフェッショナル。
売却理由をきちんと話して、プロフェッショナルの知見を最大限に活用しましょう。
その上で、次のフローチャートを参考にしてください。
買主にどこまで話す？ 判断フローチャート
瑕疵（契約不適合）になる理由は全て説明する
瑕疵（契約不適合）になる売却理由は、全て説明する義務があります。
事前に口頭で伝えるのはもちろん、後々のトラブルを避けるために、必ず契約時の重要事項説明に全てを記載して下さい。
家の欠陥や不具合によって、本来の機能が果たせないこと。
2020年4月の民法改正で「瑕疵（かし）」→「契約不適合」に名前が変わりました。
瑕疵（契約不適合）の例として、次があります。
- 雨漏り、水漏れ、建物の重大な欠陥
- 事件や事故による心理的な問題
- 常識的に考えて、買主に通知すべきトラブル
ハウス 瑕疵になるか判断するのって難しそう。
家博士 過去の判例からある程度は判断できるけど、迷うようなことは瑕疵になると考えた方が良いよ。
瑕疵（契約不適合）の具体例は後で説明します。
瑕疵（契約不適合）の考え方については、こちらで詳しく解説しています。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
主観的な理由は不動産会社に相談
あなたの主観（価値観や感覚）で感じているだけでは「瑕疵」ではありません。
個人的に感じていること（主観）を買い手に伝えるかどうかは、不動産会社に相談した方がよいでしょう。
なぜなら個人の感覚や価値観は人によってそれぞれ。
あなたにとってマイナスな売却理由も、別の人にとってはあまり気にならないことだったりします。
例えば…
- 隣人が個性的な人で気持ち悪い。
→共働きで昼は家に居ないので気にならない人も多い。 - 上の階の足音が気になる
→程度の問題で気にしない人は気にならない。 - 隣の家の犬がうるさい。
→愛犬家や犬を飼っている人は気にならない。
購入者があまり気にならない売却理由でも、売り主にあえて強調されると、気になって購入をやめてしまうこともあります。
あなたが全ての売却理由を話してすっきりしたい場合は、その事情に応じて家の売却価格を下げた方がよい場合も。
個人的には、気になることは全て話してすっきりして、その上で価格交渉することをおすすめします。
どの程度の表現にするかは、不動産会社の担当者と相談するとよいでしょう。
マンション売却は信頼できる不動産会社が大切
こういった微妙な問題は、経験豊富な不動産会社担当者のアドバイスが不可欠。
マンションの売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…
- エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
- 複数（3〜6社）の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、こちらで紹介している様な一括査定サイトを利用すると便利です。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
マンション売却理由が瑕疵になるかの具体例
売却理由が瑕疵になるのか、具体的な例を元に解説します。
例1. 階段が無いので老後が不安
「瑕疵（契約不適合）」ではありません。
老後に不安があるのは、「あなたが感じていること」で、他の人も必ず感じることではありません。
購入者は、老後は住み替える予定かもしれません。
階段よりも他のプラス要素を強く気に入っているのかもしれません。
例2. 大規模修繕・修繕積立金が不安
これは場合によります
売却理由として…
- マンションの大規模修繕の時期が具体的に決まっている場合
- マンションの修繕一時金の支払いが決っている場合
などは、きちんと重要事項説明で記載する必要があります。
しかしマンションに長期修繕計画が無くて、おそらく数年後に大規模修繕があると「あなたが感じている」だけであれば、説明責任はありません。
実際はどうなるか分かりません。
また修繕積立金が足りないと「あなたが不安に感じている」だけの場合も説明責任はありません。
結果的には足りるかもしれないからです。
マンション売却のタイミングで注意すべきは「大規模修繕」。大規模修繕とマンション売却の関係が5分で分かります。
例3. 近隣とのトラブル
これも場合によります。
売却理由として、近隣が変わった人だったり良い関係でない場合、またマナー違反やベランダの煙草の煙等が気になる場合もあります。
これだけだと「瑕疵（契約不適合）」ではありません。「あなたの主観」だといえます。
購入者は近隣と特に交流しない人かもしれません。
最近の分譲マンションでは、お隣と挨拶以外の会話がない人も多いのです。
マナー違反も気にならない人は多いでしょう。
また購入者本人が喫煙者の場合は、他人の煙草の煙など全く気になりません。
具体的に聞かれたら、隠さないほうが良いですが、説明する責任はありません。
しかし近隣ともめて、裁判や調停などに至っている場合は、瑕疵になります。
警察沙汰や反社会的な組織が関係している場合も瑕疵となる判例があります。
この様な場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。
欠陥・事故・近隣トラブルのあったマンションを売るなら今がチャンス。今は中古マンション価格が高騰しているため、相場より値下げしても十分に高値で売れる可能性があります。売却する3つの方法と注意点について解説します。
例4. 子供のいじめや学校のトラブル
「瑕疵（契約不適合）」ではありません。
いじめられるかどうかは、個人やタイミングによって変わります。
また学校の雰囲気も、気になる人は事前に他で情報を収集していますし、何を基準にして雰囲気を良いというかは明確ではありません。
例5. 鳥や虫の被害
判断が難しいケースです。
裁判でも、判決がどうなるかは状況次第。
鳥害については、恐らく防鳥ネットなどを張っているでしょうから、聞かれたら説明するのが自然でしょう。
鳥が気になる場合は、防鳥ネットで防げます。
虫害については難しいところです。参考になる判例があります。
容易に除去できない、アリ（イエヒメアリ）の被害を隠れた瑕疵として争われています。
神戸市内の7階建てマンションの7階を3600万円で購入し、リフォームして住み始めた買い手が、アリの被害に悩まされます。
そして隣の住民から「10年以上前からアリの被害が続き根絶が難しい」ということを聞かされます。
売り手はこれを黙って売っていました。
そこで、買い手が売買を無効とする裁判を起こしました。
一審での神戸地裁の判決では、買い手が勝ちました。
売買契約の解除として代金3,600万円とリフォーム費用や損害賠償で1087万円の支払いを命じる判決。
これを不服として控訴した二審の大阪高裁では、逆転して売り手が勝ちました。
これは様々な要因の総合的な判断だと思われます。
例えば、売り手が引っ越した理由が老人ホームへ入居するためだったこと。
これはアリが原因で引っ越した訳ではないことを示します。
また他の部屋に空室がなく居住していることから、生活に支障があるレベルでは無いという判断もありました。
出典：不動産トラブル事例データベース・イエヒメアリと瑕疵担保責任
この様に、虫については裁判にならないと分からない微妙な判断になります。
例6. 眺望を遮る建物の建設が予定されている
「瑕疵（契約不適合）」になる可能性があります。
建物を建築する建築主が近隣へ住民説明会を開くなど、情報が公になっている場合は、買主へ説明しなくてはいけません。
ただし、小さな土地の買取が進み残り数軒になった状態で、どうやら大手デベロッパーがタワーマンションを計画しているらしい…といった噂だけでは、あなたに説明する責任はありません。
今は強引な地上げができないので、再開発も難しくなっています。
用地買収を途中まで進めても、結果として10年後に断念するなんてこともよくある話。
もし買主に聞かれたら、基本的に知ってる情報は話した方が良いのですが、事前に噂がどこまで確実な話なのか、よく確認した方が良いでしょう。
例7. 上下左右の騒音は奥が深い
これも判断が難しい問題です。
騒音には
「個人で感じる感覚」
「数値で測定できる騒音レベルや防音の仕様」
の2つの判断方法があります。
「気になる」とか「うるさい」という感覚は、あくまで個人の感覚。
あなたが気になっても、購入者は気にならないかもしれません。
騒音が気になること自体は、説明責任はありません。
ただし次のような場合は重要事項説明で記載しなければいけません。
- 既に民事調停や訴訟で争っていたり、文書を交わしている場合
- 壁や床の遮音性能が基準を満たしていないことが分かっている場合
- 騒音レベルが基準値を超えていることが分かっている場合
基準値とは、日本建築学会が定める基準が一般的です。
基準値を超えているかどうかは、きちんと専門業者が測定しないと分かりません。
専門業者が測定していない場合は、「瑕疵」とは判断されにくいと考えられます。
近隣とのトラブルで代表的な「騒音」。その解決は、実はとても難しいのです。あなたにできる対処法を、法律も含めて詳しく解説します。
無難なマンション売却理由の例
マンションの売却理由は、無難なものが良いでしょう。
例えば無難な売却理由の例にはこの様なものがあります。
【無難な売却理由の例】
- 「仕事の転勤」や「親との同居」など、やむを得ない個人的な理由。
- 「田舎へ移住する」などライフスタイルを前向きに楽しむ理由。
- 「予定外に家族が増えた」や「子供が独立した」などうれしい理由
購入者の気持ちを考えて説明しましょう
売却理由が例のような無難なものであれば、そのまま説明して構いません。
購入者にとってもネガティブな話ではありません。
すこし配慮したいのは、売却理由が例えば「家族が増えて手狭になった」というもの。
この場合も、買い手から聞くと、「その手狭な家」を買うことになります。
やはりポジティブに「親との同居を考えて」とか「予想外に家族が増えてしまって」とかの表現が良いでしょう。
また、売却理由が「立地が不便だから」というのも良くありません。
「ライススタイルを見直すことにした」などの方が、買い手に喜ばれます。
購入者にはなるべく気持ち良く買ってもらう売却理由を意識しましょう。
人によって価値観は様々です。
買い手には買い手の事情もあります。
将来は賃貸マンションとして、他人に貸す予定かもしれません。
数年でまた買い替える予定かもしれません。
あまり購入者の個人的事情に立ち入らず、割りきった方がマンションの売買は成功しやすいのです。
以上、あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております！
まず家の価格を確認してみては
これから家の売却を考えているなら、今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
マンションは、約10年で83％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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