不動産会社との打ち合わせイメージ
マンションを売る時、売却理由を説明する機会があります。
この売却理由、どこまで正直に説明をすべきなのでしょうか。

どこまで話す? 判断フローチャート

【売却理由判断フローチャート】

売却理由判断フローチャート

瑕疵になる売却理由は全て説明する

瑕疵イメージ
瑕疵になってしまう売却理由は、全てを説明する義務があります。

事前に口頭で伝えるのはもちろん、後々のトラブルを避けるために、必ず契約時の重要事項説明に全てを記載して下さい。

瑕疵の例としては、このようなものがあります。

  • 雨漏り、水漏れ、建物の重大な欠陥
  • 事件や事故による心理的な問題
  • 常識的に考えて、買い主に通知すべきトラブル

ハウスくんハウスくん

瑕疵になるか判断するのって難しそう。


家博士家博士

過去の判例からある程度は判断できるけど、迷うようなことは瑕疵になると考えた方が良いよ。

瑕疵の具体例は後で説明します。

瑕疵の考え方については、こちらで詳しく解説しています。

主観的な理由は不動産会社に相談

悩むイメージ
あなたの主観(価値観や感覚)で感じているだけでは「瑕疵」ではありません。

個人的に感じていること(主観)を買い手に伝えるかどうかは、不動産会社に相談した方がよいでしょう。

なぜなら個人の感覚や価値観は人によってそれぞれ。

あなたにとってマイナスな売却理由も、別の人にとってはあまり気にならないことだったりします。

例えば…

  • 隣人が個性的な人で気持ち悪い。
    →共働きで昼は家に居ないので気にならない人も多い。
  • 下の階のベランダからのタバコの煙が気になる
    →喫煙者であれば、他人のタバコの煙は気にならない。
  • 隣の家の犬がうるさい。
    →愛犬家や犬を飼っている人は気にならない。

購入者があまり気にならない売却理由でも、売り主にあえて強調されると、気になって購入をやめてしまうこともあります。

あなたが全ての売却理由を話してすっきりしたい場合は、その事情に応じて家の売却価格を下げた方がよい場合も。

個人的には、気になることは全て話してすっきりして、その上で価格交渉をすることをおすすめします。
どの程度の表現にするかは、不動産会社の担当者と相談するとよいでしょう。

マンション売却は信頼できる不動産会社が大切

大手不動産会社イメージ
こういった微妙な問題は、経験豊富な不動産会社担当者のアドバイスが不可欠。

マンションの売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。

もし不動産会社選びで失敗すれば、売却が長期化したり、安値でマンションを失う恐れも。

そんな失敗を防ぐために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントは…

  • エリアで不動産売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  • 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼し、話を聴き比べること。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

マンション売却理由が瑕疵になるかの具体例

売却理由が瑕疵になるのか、具体的な例を元に解説します。

階段が無いので老後が不安

「瑕疵」ではありません。

老後に不安があるのは、「あなたが感じていること」で、他の人も必ず感じることではありません。
購入者は、老後は住み替える予定かもしれません。
階段よりも他のプラス要素を強く気に入っているのかもしれません。

大規模修繕・修繕積立金が不安

大規模修繕イメージ
これは場合によります

売却理由として…

  • マンションの大規模修繕の時期が具体的に決まっている場合
  • マンションの修繕一時金の支払いが決っている場合

などは、きちんと重要事項説明で記載する必要があります。

しかしマンションに長期修繕計画が無くて、おそらく数年後に大規模修繕があると「あなたが感じている」だけであれば、説明責任はありません。
実際はどうなるか分かりません。

また修繕積立金が足りないと「あなたが不安に感じている」だけの場合も説明責任はありません。
結果的には足りるかもしれないからです。

近隣とのトラブル

近隣とのトラブルイメージ
これも場合によります。

売却理由として、近隣が変わった人だったり良い関係でない場合、またマナー違反やベランダの煙草の煙等が気になる場合もあります。
これだけだと「瑕疵」ではありません。「あなたの主観」だといえます。

購入者は近隣と特に交流しない人かもしれません。
最近の分譲マンションでは、お隣と挨拶以外の会話がない人も多いのです。

マナー違反も気にならない人は多いでしょう。
また購入者本人が喫煙者の場合は、他人の煙草の煙など全く気になりません。

具体的に聞かれたら、隠さないほうが良いですが、説明する責任はありません。

しかし近隣ともめて、裁判や調停などに至っている場合は、瑕疵になります。
警察沙汰や反社会的な組織が関係している場合も瑕疵となる判例があります。
この様な場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。

子供のいじめや学校のトラブル

「瑕疵」ではありません。

いじめられるかどうかは、個人やタイミングによって変わります。
また学校の雰囲気も、気になる人は事前に他で情報を収集していますし、何を基準にして雰囲気を良いというかは明確ではありません。

鳥や虫の被害

鳥害イメージ
判断が難しいケースです。

裁判でも、判決がどうなるかは状況次第。

鳥害については、恐らく防鳥ネットなどを張っているでしょうから、聞かれたら説明するのが自然でしょう。
鳥が気になる場合は、防鳥ネットで防げます。

虫害については難しいところです。参考になる判例があります。

【虫の被害を瑕疵として争った判例】
容易に除去できない、アリ(イエヒメアリ)の被害を隠れた瑕疵として争われています。
神戸市内の7階建てマンションの7階を3600万円で購入し、リフォームして住み始めた買い手が、アリの被害に悩まされます。
そして隣の住民から「10年以上前からアリの被害が続き根絶が難しい」ということを聞かされます。
売り手はこれを黙って売っていました。
そこで、買い手が売買を無効とする裁判を起こしました。

一審での神戸地裁の判決では、買い手が勝ちました。
売買契約の解除として代金3,600万円とリフォーム費用や損害賠償で1087万円の支払いを命じる判決。

これを不服として控訴した二審の大阪高裁では、逆転して売り手が勝ちました。
これは様々な要因の総合的な判断だと思われます。
例えば、売り手が引っ越した理由が老人ホームへ入居するためだったこと。
これはアリが原因で引っ越した訳ではないことを示します。
また他の部屋に空室がなく居住していることから、生活に支障があるレベルでは無いという判断もありました。

この様に、虫については裁判にならないと分からない微妙な判断になります。

眺望を遮る建物の建設が予定されている

建設工事イメージ
「瑕疵」になる可能性があります。

建物を建築する建築主が近隣へ住民説明会を開くなど、情報が公になっている場合は、買主へ説明しなくてはいけません。

ただし、小さな土地の買取が進み残り数軒になった状態で、どうやら大手デベロッパーがタワーマンションを計画しているらしい…といった噂だけでは、あなたに説明する責任はありません。

今は強引な地上げができないので、再開発も難しくなっています。

用地買収を途中まで進めても、結果として10年後に断念するなんてこともよくある話。

もし買主に聞かれたら、基本的に知ってる情報は話した方が良いのですが、事前に噂がどこまで確実な話なのか、よく確認した方が良いでしょう。

上下左右の騒音は奥が深い

騒音イメージ
これも判断が難しい問題です。

騒音には
「個人で感じる感覚」
「数値で測定できる騒音レベルや防音の仕様」
の2つの判断方法があります。

「気になる」とか「うるさい」という感覚は、あくまで個人の感覚。
あなたが気になっても、購入者は気にならないかもしれません。
騒音が気になること自体は、説明責任はありません。

ただし次のような場合は重要事項説明で記載しなければいけません。

  • 既に民事調停や訴訟で争っていたり、文書を交わしている場合
  • 壁や床の遮音性能が基準を満たしていないことが分かっている場合
  • 騒音レベルが基準値を超えていることが分かっている場合

基準値とは、日本建築学会が定める基準が一般的です。

基準値を超えているかどうかは、きちんと専門業者が測定しないと分かりません。
専門業者が測定していない場合は、「瑕疵」とは判断されにくいと考えられます。

騒音についてはこちらの記事で解説しています。

無難なマンション売却理由の例

マンションの売却理由は、無難なものが良いでしょう。
例えば無難な売却理由の例にはこの様なものがあります。

【無難な売却理由の例】

  • 「仕事の転勤」や「親との同居」など、やむを得ない個人的な理由。
  • 「田舎へ移住する」などライフスタイルを前向きに楽しむ理由。
  • 「予定外に家族が増えた」や「子供が独立した」などうれしい理由

購入者の気持ちを考えて説明しましょう

購入者イメージ
売却理由が例のような無難なものであれば、そのまま説明して構いません。

購入者にとってもネガティブな話ではありません。

すこし配慮したいのは、売却理由が例えば「家族が増えて手狭になった」というもの。

この場合も、買い手から聞くと、「その手狭な家」を買うことになります。

やはりポジティブに「親との同居を考えて」とか「予想外に家族が増えてしまって」とかの表現が良いでしょう。

また、売却理由が「立地が不便だから」というのも良くありません。

「ライススタイルを見直すことにした」などの方が、買い手に喜ばれます。

購入者にはなるべく気持ち良く買ってもらう売却理由を意識しましょう。

人によって価値観は様々です。

買い手には買い手の事情もあります。

将来は賃貸マンションとして、他人に貸す予定かもしれません。

数年でまた買い替える予定かもしれません。

あまり購入者の個人的事情に立ち入らず、割りきった方がマンションの売買は成功しやすいのです。

以上、あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております!


まず家の価格を確認してみては

これから家の売却を考えているなら、今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U