【体験談】SRE不動産で築40年のマンションを売却！12社査定から選んだ理由と、想定以上で売れた流れを全公開

相続で引き継いだ築古マンション、売却すべきか悩んでいませんか？

私が実際に築40年・賃貸中のマンションを「SRE不動産」を通じて売却した経験から、査定より200万円以上高く・1ヶ月で成約できた流れを詳しく紹介します。

この記事は次のような方に向けた実体験レポートです：

SRE不動産について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。

売却することになった経緯：築40年・賃貸中マンションを相続

今回売却した物件の概要は以下の通りです：

義母の逝去により相続し、兄弟間で話し合った結果、換価分割（売却して現金で分配）をすることに。

入居者がいるオーナーチェンジ物件のため「売れにくいのでは？」という懸念もありました。

12社に査定依頼！一括査定サイトを最大限活用

できるだけ公平に判断するため、以下のように12社に査定を依頼しました：

• すまいValue：大手4社（三井・住友・東急・野村）
• HOME4U：中堅・準大手6社
• 地場不動産（賃貸管理元）：電話で口頭依頼
• SRE不動産：公式サイトから直接依頼

すまいValue（大手4社）の査定結果

大手4社の査定精度は定評あり

大手4社とは、三井のリハウス、すみふのステップ（住友不動産販売）、東急リバブル、野村の仲介＋の4社。

大手4社は他社より多くの物件を売り出しており、成約実績も多いため、大手4社は査定精度が高いと定評があります。

査定を依頼するなら大手4社のいくつかを含めると良いでしょう。

今回は大手4社全てに査定を依頼してみました。

一括査定サービスの「すまいValue」を使えば、大手4社にまとめて査定を依頼できます。

4社平均1,952万円、差額は670万円と大きな差に

査定結果は会社によって違い、ズバリ〇〇万円と出す会社と、最低〇〇万円〜最高〇〇万円と幅をもたせる会社がありました。

今回は幅をもたせる会社については、その中間値を査定金額としてまとめてみました。

大手4社の査定結果比較

大手4社でもかなり査定金額に差があります。

その差は、なんと670万円（最高2,270万円〜最低1,600万円）！

査定額の差が大きくなった原因は、賃貸中だったことがあるでしょう。

さらに今は金利が上昇傾向で、相場が動いているため、査定価格に差がでたのでしょう。

居住用で売れば4社平均2,924万円

参考までに、空室で居住用として売り出した場合の査定も依頼したところ、査定価格は4社平均で2,918万円でした。

賃貸で売ることで査定額は-33％（2,924万円→1,952万円）の値下がりだと分かります。

一般に賃貸中の物件（オーナーチェンジ）は、普通に居住用で売り出すより2割〜3割安くなる傾向があります。

なぜなら賃貸中の物件は、投資家しか購入しないため。

投資家は、住宅ローンより金利が高い投資用ローンしか使えず、また他の投資物件と比較して割安でないと購入しません。

結果として投資用の中古マンションは居住用より2割〜3割も安くなるのです。

HOME4U（大手〜中堅6社）の査定結果

HOME4Uは大手から中堅、地元密着の中小まで幅広い会社に査定を依頼できる一括査定サービス。

今回は準大手・中堅に絞って査定を依頼してみました。

6社平均1,999万円も、差額は1,212万円とさらに大きく

準大手・中堅6社の査定結果

準大手・中堅6社の平均査定額は大手4社と近い1,999万円。

しかし査定金額の差は、なんと1,212万円（最高2,7120万円〜最低1,500万円）と信じられない幅！

ここまで大きな差がついた原因は、最低査定額の1,500万円の査定を出した会社が、やる気のない「お断り価格」だったことがあるでしょう。

また最高額の査定を出した会社も、メールで簡単に査定結果を出してきたので、あまり深く検討していない恐れがあります。

もし最高値の会社に売却を依頼しても、おそらくこの金額では売れず、時間だけが経ってしまったことでしょう。

差が大きいときの2つの対処法

今回のように査定結果のバラツキが大きいケースでは、次の2つの対処方法がオススメ。

1. 査定価格が極端に高い・安い会社は除外する
2. とにかく査定を多く依頼して、全ての平均をとる

今回は12社に依頼したので数は十分、全体の平均をとることにしました。

その他、地場の小さな不動産会社にも問い合わせ

その他に、現在の賃貸を管理している不動産会社にも一応問い合わせました。

この不動産会社は大手のフランチャイズに加盟しており、名前はCMで誰もが聞いたことがあるような会社名。

ただ実態は、家族経営の小さな不動産会社です。

直接電話してみたところ、売却も扱っており、興味はありそう。

ただ査定を依頼したら、その場でウーンと考え、口頭で金額を出してくれました。

査定結果は「1,700万円くらいだけど、賃貸中はなかなか売れませんよ。」ということでした。

SRE不動産の査定結果

依頼はオンラインで簡単

最後にSRE不動産に査定を依頼しました。

SRE不動産への査定依頼は、オンラインで概要を記入するだけ。

査定を依頼して、すぐに自動返信メールがあり、受付完了のお知らせが届きました。

たまたま依頼した日が日曜日の夜だったため、定休日（月曜・火曜）が開けた水曜日に、担当者からオンライン面談の日程調整のメールがありました。

メール内容から担当者のやる気も感じられ、いい感じです。

査定価格は1,880万円〜1980万円、中央値1,930万円

SRE不動産のオンライン面談では、査定価格とその根拠について詳しく解説してくれました。

査定価格は1,880万円〜1980万円、中央値だと1,930万円と大手4社の査定平均とほぼ同額。

精度も信頼できそうです。

全12社の平均は1,952万円

ここまで全12社の査定結果をまとめると次表の通り。

全12社の査定結果まとめ

大手4社の平均と全12社の平均が全く同じ1,952万円というのは偶然で驚きました。

やはり12社の査定を平均すれば、大体の相場が見えてくるということが良く分かります。

SRE不動産を選んだ3つの決め手

1. 担当者の知識と提案力：競合物件の動向まで踏まえたリアルな戦略提案
2. 片手仲介（両手仲介をしない）：売主に専属のエージェント制で利益相反がない
3. ソニーグループの信頼と販売体制：囲い込みなしで買主を広く募集可能

実際にWeb面談をしたのは4社。

その中から最終的にSRE不動産を選び、専任媒介契約で売却を依頼しました。

査定価格も大きく違いましたが、「信頼できる担当者かどうか」が決め手となりました。

1. 担当者の知識と提案力

SRE不動産の担当者は、賃貸中物件の売却に必要な知識と戦略を、丁寧かつ具体的に説明してくれました。

SRE不動産といえば、本来はAI査定が売りですが、今回は賃貸中ということもあり、AI査定の効果はそれほどでも。

そのため査定根拠は、AI査定だけでなく、担当者が調べた最近の売出し価格と、直近の競合の値下げ状況まで含めた総合的な判断。

今回は多くの不動産会社に査定を依頼しましたが、競合の値下げに言及していたのはSRE不動産の担当者だけで、説得力がありました。

2. 片手仲介（両手仲介をしない）

SRE不動産はエージェント制が特徴。

エージェント制は、原則として売主と買主の双方を同時に担当しないため、売主の利益を最優先してもらえる安心感がありました。

SRE不動産以外の不動産会社は、売主と買主の両方を担当する「両手仲介」が多くなります。

両手仲介では、売主だけでなく買主の利益も重視するため、不動産会社がどちらの味方にもならないリスクがあります。

3. ソニーグループの信頼と販売体制

SRE不動産はソニーグループによる信頼と販売体制も魅力的でした。

ここで言う販売体制とは、組織として販売を効率的に進める仕組みなど、組織力があること。

例えば内覧の調整などは専門の部門が取り仕切り、それにより担当者が販売に集中できることなどがあります。

またSRE不動産は業界でも片手販売でよく知られており、買主側の不動産会社が信頼してくれることも大きなメリット。

SRE不動産は囲い込みをしないため、買主側の不動産会社が買主を幅広く探してくれるのです。

売出しから1ヶ月で成約！想定以上のスピードと価格

• 売出価格：チャレンジ価格2,460万円
• 成約価格：2,200万円（査定平均1,952万円を大きく上回る）
• 成約までの期間：約1ヶ月
• 買主：中古マンション買取再販業者

反響やレインズの反応、広告面などからSRE不動産の営業力の高さを実感しました。

売出しはチャレンジ価格の2,460万円でスタート

売出し価格は、査定価格より高めにするのが基本。

今回はSRE不動産の担当者が提案した売出し価格が2,200万円〜2,400万円。

当方が決断したのが、それよりさらに高く2,460万円でした。

というのも、販売期間3ヶ月で売れれば良いと考え、とりあえず1ヶ月後に反響を見て値下げをするつもりだったから。

どうせ売り出すならチャレンジしようと考えたのです。

売り出しチラシや報告書も良かった

SRE不動産のチラシ（販売図面）は要点がよくまとまっており、見やすくセンスも良かったです。

何より「他社の広告掲載可」というのが特徴で、他社が広く広告し、買主を探せるようになっています。

（一般の不動産会社は、他社の広告掲載が不可となっており、他社は広告できません。）

またSRE不動産では、レインズに掲載した資料のダウンロード回数を報告してくれるので、反響が具体的に分かり判断しやすいのが良かったです。

売り出しから約1ヶ月、2,200万円で成約

売り出しから約1ヶ月で購入希望者が現れました！

購入希望価格は2,200万円と、売出価格2,460万円には及ばないものの、査定平均1,952万円を大きく上回りました。

賃貸中・内見不可の条件でも、SRE不動産の販売力が発揮された形です。

両手だったが、今回はやむ無し

買主は、大手の中古マンション買取再販業者でした。

いわゆるプロの買主で、今の居住者が転居した後に、内装をフルリフォームしてリノベーション物件として売り出すビジネスモデルです。

今回は賃貸中（オーナーチェンジ）の物件だったため、買主は投資家やこういったプロに限定されます。

その限られた買主の中で、SRE不動産の担当者が各社と折衝し、買値を競り上げてくれたため、査定額より高い価格で買取が決まりました。

そのため買主もSRE不動産が直接担当する両手仲介になってしまいましたが、今回は物件が特殊だったため、仕方ないと思います。

売買契約〜引き渡しまでの流れ

• 成約から1週間後に売買契約
• 契約から約1ヶ月後に引き渡し

契約書や引き渡し準備も、担当者のサポートで滞りなく完了しました。

売買契約は、遠方に居住していたためオンライン重説（重要事項説明）と郵送による持ち回りでの契約にしてくれました。

こういった融通を効かせてもらえたことも、とても助かりました。

実際に使って感じたSRE不動産のメリット

• 両手仲介を行わず、売主本位の営業スタイル
• 築古・賃貸中でもしっかり販売戦略を立ててくれる
• 報告が丁寧で反響データも開示、安心して任せられる

気になった点・デメリット

• 首都圏・関西圏以外では非対応エリアもある
• 担当者の質に左右される（今回は非常に優秀）
• 案件によっては両手仲介になる可能性もある

まとめ：SRE不動産は納得の売却を目指す方に最適

私のように、相続物件の売却や築古・賃貸中のマンションの売却でお悩みの方には、SRE不動産の活用を強くおすすめします。

まずは無料の価格査定を試してみることから始めてみてください。

よくある質問（FAQ）

SRE不動産の査定は無料ですか？

はい。完全無料で利用できます。

両手仲介を行わないとはどういう意味？

売主と買主の両方を一人の担当者が扱わず、売主にとって最適な売却条件を優先できる仕組みです。ただし原則として行わないだけで、結果として両手仲介になることはあります。

査定額より高く売れることもありますか？

あります。実際に私は査定平均より250万円高く成約しました。タイミングと戦略次第で十分可能です。

SRE不動産について、詳しくはこちらの記事でも解説しています。