「マンション相場が高騰しているけど、名古屋はどうなの? この先どうなる?」

マンションが高騰しているニュースもあり、名古屋のマンション相場が気になりますね。

家博士家博士

名古屋のマンション相場は、首都圏以上に上下動が大きい。
そろそろ風向きも変わりそうだから要注意だね。


マンション相場が値崩れする前に、マンションを高値で売り抜けたら理想的ですね。

今のマンションを活かして、資産を増やしましょう。

この記事では、名古屋の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴も解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

愛知県の相場傾向(不動産価格指数)

愛知県の中古マンション価格は大きく上昇しています。

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、愛知県の売却相場を確認します。

不動産価格指数(愛知県)

不動産価格指数(愛知県)2022年4月

不動産価格指数によると、愛知県のマンション価格は大きく上昇しています。

「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。

最新(2022年4月28日発表)は、2022年1月までの売買実績。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格は+80%↑と大きく上昇しています。


ハウスハウス

マンションはスゴイ値上がりだね!
でもコロナの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。

愛知県と名古屋市のマンション売却価格(レインズ)

中部レインズが発表している「中部圏市場動向実績報告」を見てみましょう。

中部レインズでは7県をカバーしていますが、ここではマンションの多い愛知県と名古屋市に着目します。

レインズの中部圏市場動向実績報告とは
中部圏市場動向実績報告とは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件の統計情報。不動産価格指数より精度は落ちるが、更新が早く、1ヶ月分のデータが翌月第2週に発表される。

愛知県は今年3月に高値更新、4月も安定

中古マンション売買相場(愛知県)

中部圏市場動向実績報告愛知県2022年5月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

愛知県の成約m2単価(赤線)は、

  • コロナで下落し2020年5月に底値だったが、すぐに回復。
  • 2022年3月に高値を更新!
  • 2022年4月も安定している。

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約9年で51%値上がり。

ただし長期的な値動きは、先述の国土交通省の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値として考えてください。

いずれにしても2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると大きな売却益が期待できるでしょう。

成約戸数も回復

2020年4月に急減した成約戸数(売買された戸数)も、2020年6月以降は回復しています。

中古マンション成約戸数
(愛知県・前年同月比)

愛知県の成約戸数推移2022年5月

コロナで購入を控えていた買主は、すでに戻っています。

売り出している競合も減っている

さらに愛知県では、マンションを売り出している競合も減っています。

売り出し戸数
(愛知県・レインズ在庫戸数)

愛知県のマンション在庫戸数2022年5月

売り出す競合が少ないため、マンションを売却するには良いタイミングです。

ただし直近で半分まで戻っているので、いずれ売るなら早めの方が有利でしょう。

ハウスハウス

コロナの影響は、もう無いんだね。


家博士家博士

愛知県では、コロナの短期的な影響から回復したね。
名古屋市内も見ておこう。

名古屋市内は2022年1〜3月に高値更新!

中古マンション売買相場
(名古屋市内・3ヶ月次推移)

中部圏市場動向実績報告(名古屋市)2022年4月

名古屋市は成約件数が少なく3ヶ月毎のデータしかありません。

名古屋市の中古マンション価格は、2022年1〜3月に最高値を更新しました。

長期的にみると、直近3ヶ月の数字は日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約9年で68%上昇。

成約件数も前年並みに回復しています。


ハウスハウス

新型コロナショックの影響は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの?
マンションのAI価格診断をしたらいいの?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスハウス

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスハウス

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。

そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。

しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。

同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格(レインズ)と違う価格しか出せないのです。


ハウスハウス

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。


不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. HOME4Uイメージw330
    おすすめ2位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U


  5. SUUMO
    おすすめ3位.
    SUUMOスーモ
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートホールディングス(東証プライム上場)のグループ会社。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量です。最大の特徴は、電話番号なしで査定を依頼できること。また依頼できる不動産会社の数に制限がありません。
    さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    同じ不動産会社の別支店も提案されます。
    不動産会社を選ぶときは、『エリアの売却実績』と『エリアでお探しのお客様』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)


ハウスハウス

価格診断はレインズを使えないから、不動産会社の無料査定が良いんだね。
しかしマンションはまだまだ値上がりするのかな?


家博士家博士

判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には値下がりする要素が多いよ。

名古屋及び愛知県のマンション売却相場の見通し

長期的には値下がり傾向

長期的には、名古屋及び愛知県のマンション価格は下落傾向と予想されます。

なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減っていくため。

売出しが大幅に増え続けるも、成約は少ししか増えず

在庫戸数と成約戸数の推移
(愛知県・中古マンション)

中古マンションの在庫と成約戸数の推移(愛知県)

ハウスハウス

売り出している在庫戸数は3倍近くに増えてるんだ!
なんでこんなに増えているの?


家博士家博士

古いマンションが増えて、売り出されているからだよ。

築40年超の売出し予備軍が4.1万戸

愛知県では、2021年時点で築40年超のマンションが4万1,100戸と過去最多を更新。

建築年別の分譲マンション戸数(愛知県)

愛知県の築年数別分譲マンション戸数

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されている在庫の約10倍にもなり、今後はますます増えていきます。


ハウスハウス

でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの?


家博士家博士

それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。

購入世代は減り、売却世代は増え続ける

愛知県では高齢化が進み、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

愛知県の人口推移

愛知県の人口推計

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)


ハウスハウス

でも売る人が増えてるのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

新築の値上がりが中古価格を引き上げた

中古マンション価格は新築マンション価格で決まる

今の名古屋市・愛知県の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
中部圏のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(中部圏・2012年→2020年)

新築と中古マンション価格(中部圏)

出典: 中部レインズ

中部圏の新築マンション価格は、2012年→2020年で64%も上昇しています。

中部圏の新築マンション価格

  • 2012年 平均m2単価 41.4万円
  • 2020年 平均m2単価 67.8万円(+64%UP!)

ハウスハウス

新築マンション価格も値上がりしてるね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが価格高騰の原因だった金融緩和が、そろそろ終わりそうなんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、目標の賃金や物価は上がらなかった。
今は世界的なインフレで世界が金利を上げ始めたから、日本だけ金融緩和を続けるのが難しい状況なんだ。

世界が金利を上げ始めた

世界の中央銀行は、世界的な物価高騰(インフレ)が問題になっているため、金利を引き上げつつあります。

ウクライナ危機でインフレが加速しているため、利上げの流れは変わりそうにありません。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 金融緩和の縮小(テーパリング)を完了
  • 2022年3月 2年ぶりにゼロ金利を解除、0.25%利上げ
  • 2022年5月 22年ぶりとなる0.5%幅の利上げ、6月に量的引き締め開始を発表
  • 2022年中にさらに1.5%〜2.5%の利上げを見込む

【参考】FRBが0.50%利上げ、資産圧縮6月開始 インフレ抑制急ぐ
欧州(ECB)

  • 今年7月〜9月 量的緩和を終了予定
  • 今年中の利上げを予定

英国(BOE)

  • 昨年12月 利上げ開始
  • すでに4回の利上げを実施

ハウスハウス

でもなんで日本だけ金融緩和を続けられないの?


家博士家博士

主要国との金利差が開くと、円安になってしまうんだ。

円安によって金融緩和の継続は難しい

世界の中央銀行が金融緩和を終える中で、日銀だけ金融緩和を続けることは困難です。

なぜなら日銀だけ金融緩和を続けると、金利差の影響で悪い円安を引き起こしてしまうため。

主要国と日本の実効為替レート比較
(2021年1月1日を100)

実効為替レートの比較20220506

悪い円安とは
円安によってガソリンなど輸入品が値上がりし、景気が悪くなること。
世界の主要国で金利が上がり、日本だけ金利が低いことで金利差が大きくなるために起きる。
かつて円安は日本の製造業輸出に有利で『良い円安』といわれたが、今は生産拠点が海外に移り円安のメリットは減っている。

このままでは日本円が下落し続けて、不景気と物価上昇が同時に起きるスタグフレーションに陥り、1970年代のオイルショック後の日本に逆戻りする懸念もあります。

日銀も金融緩和を終える流れに

世界の流れに逆らえず、日銀もいずれ金融緩和を終えると予想されています。

時期として有力なのは、今年夏の参院選後か、遅くとも2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了。

すでに岸田政権は金融緩和の終了に向けて動き始めています。

2022年3月には、日銀総裁後任の試金石となる審議委員人事で、今までのリフレ派(緩和推進派)に代えて緩和出口の専門家を選んでいます。
【参考】日銀審議委員に高田、田村両氏 「リフレ派」見送り―政府案

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2022年 アフターコロナショック? ウクライナ危機?

将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. HOME4Uイメージw330
    おすすめ2位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U


  5. SUUMO
    おすすめ3位.
    SUUMOスーモ
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートホールディングス(東証プライム上場)のグループ会社。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量です。最大の特徴は、電話番号なしで査定を依頼できること。また依頼できる不動産会社の数に制限がありません。
    さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    同じ不動産会社の別支店も提案されます。
    不動産会社を選ぶときは、『エリアの売却実績』と『エリアでお探しのお客様』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)