「名古屋のマンション価格は値崩れする?」

マンションが高騰しているニュースもあり、名古屋のマンション相場が気になりますね。

家博士家博士

名古屋のマンション相場は、首都圏以上に上下動が大きい。
まだ値上がりしてるけど、金利が上がればどうなるか分からないよ。


マンション相場が値崩れする前に、マンションを高値で売り抜けたら理想的ですね。

今のマンションを活かして、資産を増やしましょう。

この記事では、名古屋の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴も解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

愛知県のマンション相場(不動産価格指数)

愛知県の中古マンション価格は大きく上昇しています。

マンション価格の推移が最も正確に分かるのは、国土交通省の『不動産価格指数』です。

当サイトでは不動産価格指数を独自にグラフ化し、分かりやすくまとめました。

「不動産価格指数」とは
不動産の価格推移が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。2010年の平均を100として算出し、毎月末頃に3ヶ月前までのデータが公表される。
【参考】国土交通省・不動産価格指数

約11年で90%上昇

不動産価格指数(愛知県)

不動産価格指数(愛知県)2024年4月

不動産価格指数によると、愛知県のマンション価格は大きく上昇しています。

最新(2024年2月29日発表)は、2023年12月までの売買実績。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格は+90%↑と大きく上昇しています。


ハウスハウス

マンションはスゴイ値上がりだね!
でも3ヶ月前より新しい価格は分からないの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。

愛知・名古屋のマンション価格(レインズ)

レインズが発表している統計データを見てみましょう。

ここではマンションの多い愛知県と名古屋市に着目します。

レインズの統計データとは
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。レインズ(REINS)とは、不動産情報が登録されている唯一のデータベース。国土交通省の指定流通機関が運営する。不動産会社しか利用できず、統計データだけ一般に公開される。精度は不動産価格指数に劣るが、更新が翌月中旬と早いので、相場の動きが早く分かる。
【参考】中部レインズ東日本レインズ

愛知県は今年1月に高値更新、3月も安定

中古マンション売買相場(愛知県)

愛知県中古マンション価格と戸数2024年4月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

愛知県の成約m2単価(赤線)は、2024年1月に高値を更新、3月も安定しています。

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約11年で79%値上がり。

  • 2012年12月 19.1万円/m2
  • 2024年 3月 34.2万円/m2(+79%)

ただし長期的な値動きは先述の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値と考えてください。

いずれにしても2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると大きな売却益が期待できるでしょう。

ハウスハウス

今年もまだ値上がりしてるんだ!
でも値上がりしすぎで売れにくかったりしないの?


家博士家博士

中古マンションの売れ行きも安定してるよ。

成約戸数も安定している

成約戸数も今は安定しています。

コロナの影響は第1波だけで、その後の感染の波は成約戸数にほとんど影響ありませんでした。

ここ数年の値上がりも、中古マンションの成約戸数には影響ありません。

中古マンション成約戸数
(愛知県・前年同月比)

愛知県の成約戸数推移2024年4月

ハウスハウス

値上がりしてるし、売れ行きも問題なさそうだね。


家博士家博士

ただ売り出している在庫が増えているのが気になるかな。

売り出している在庫は増え続けている

愛知県で売り出している中古マンションの在庫は、増え続けています。

コロナで一時急減しましたが、すぐに回復。

今後も増え続けると予想されます。

中古マンションの在庫戸数(愛知県)

愛知県の中古マンション在庫戸数2024年4月

ハウスハウス

在庫は増えてるんだ!


家博士家博士

いずれ売る予定なら、早く売り出した方が有利だね。
名古屋市内も見ておこう。

名古屋市内は直近3ヶ月で高値更新

中古マンション売買相場
(名古屋市内・3ヶ月次推移)

中部圏市場動向実績報告(名古屋市)2024年4月

名古屋市内は成約戸数が少ないため、3ヶ月毎のデータになります。

名古屋市の中古マンションも大きく値上がりしており、直近3ヶ月(2024年1月〜3月)に最高値を更新しました。

長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約11年で84%上昇。

ただし長期的な値動きは、先述の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値と考えてください。

成約件数も前年並みに回復しています。


ハウスハウス

名古屋市内も高値更新か!
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの?
やっぱりAI診断かな?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断の落とし穴

レインズが使えず誤差が大きい

匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

レインズとは
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。

ハウスハウス

なんでレインズの情報は非公開なの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。

仕方なくネット上の無料情報を使っている

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。

ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは6%〜28%誤差があります。

売り出し価格と成約価格
(愛知県・中古マンション2022年)

愛知県中古マンション売り出しと成約価格2022年

一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。

ハウスハウス

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI技術がスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIの技術は大きく進化しているけど、元になる学習データが違っていると、AIも間違ってしまうんだ。

AIも学習データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。


Ai査定の問題点

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。

そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。

しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。

同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格(レインズ)と違う価格しか出せないのです。


ハウスハウス

AIもレインズが使えないと怪しいんだね。
じゃあレインズで正確に査定するにはどうすれば良いの?


家博士家博士

やっぱり不動産会社に無料査定を依頼するのが定番かな。

レインズで正確に査定するなら

不動産会社の無料査定が定番

レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。

なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。

不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。

もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。

マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。

ハウスハウス

不動産会社はどこが良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3社以上選ぶのがコツだよ。

実績豊富な3〜6社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、査定は正確です。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くて6社程度が現実的です。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社はどこなの?


家博士家博士

名古屋・愛知では大手3社が強いね。


売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    クールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所の住まいリレー)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

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    ハウスハウス

    しかしマンションは、まだまだ値上がりするのかな?


    家博士家博士

    判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかも。
    長期的に需給バランスが厳しくなるし、今は金融緩和の限界が心配だね。

    名古屋及び愛知県のマンション売却相場の見通し

    長期的には厳しい環境

    長期的に名古屋及び愛知県のマンション相場は、厳しい環境です。

    なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減っていくため。

    売出し在庫が3.7倍に増えるも、成約は少ししか増えず

    すでに中古マンションの売り出し在庫(レインズ在庫戸数)は2000年から3.7倍に増加。

    しかし売買される成約戸数は、わずかに増えただけです。

    在庫戸数と成約戸数の推移
    (愛知県・中古マンション)

    中古マンションの在庫と成約戸数の推移(愛知県)2023

    ハウスハウス

    売り出しは3倍以上に増えているんだ!
    なんでこんなに増えているの?


    家博士家博士

    古いマンションが増えて、売り出されているからだよ。

    築40年超の売出し予備軍が4.1万戸

    愛知県では、2021年時点で築40年超のマンションが4万1,100戸と過去最多を更新。

    建築年別の分譲マンション戸数(愛知県)

    愛知県の築年数別分譲マンション戸数

    マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

    つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

    その数は、今売りに出されている在庫の約10倍にもなり、今後はますます増えていきます。


    ハウスハウス

    でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの?


    家博士家博士

    それは厳しいね。
    高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。

    購入世代は減り、売却世代は増え続ける

    愛知県では高齢化が進み2020年→2040年で

    • マンションを購入する世代(30〜49才): 34万人増
    • マンションを売却する世代(65才以上): 38万人減

    愛知県の人口推移

    愛知県の人口推計2023

    長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

    家博士家博士

    日本は人口が減っているから、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
    (※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)


    ハウスハウス

    でも売る人が増えてるのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


    家博士家博士

    新築マンション価格が高騰しているからだよ

    新築の値上がりが中古価格を引き上げた

    中古マンション価格は新築マンション価格で決まる

    今の名古屋市・愛知県の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

    中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
    中部圏のマンション価格の変化がこちら。

    新築・中古マンションの価格の変化
    (中部圏・2012年→2022年)

    新築と中古マンション価格(中部圏)2022

    出典: 中部レインズ

    新築マンションは11年間で69%も値上がり

    中部圏の新築マンション価格は、2012年→2023年の11年間で69%も値上りしています。

    新築分譲マンション価格の推移
    (中部圏)

    中部圏新築分譲マンション価格の推移2023

    出典:中部レインズ

    70m2のマンションなら、

    • 2012年 2,898万円
    • 2023年 5,159万円

    と大きな値上がりになります。

    ハウスハウス

    新築マンション価格も値上がりしてるね!
    でもなんで新築マンションが高騰しているの?


    家博士家博士

    日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
    高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

    新築マンション高騰の原因は、金融緩和による低金利

    新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和により住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

    例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

    • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
    • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

    低金利だと、月々の支払いが同額でより多くの金額を借りられます。

    高い価格でも多くの人が新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

    ハウスハウス

    じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


    家博士家博士

    ところが金利が上がり始めると、マンション価格が値下がりする恐れがある。

    金利上昇によりマンション価格が値下がりする恐れ

    今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。

    17年ぶりに金利引き上げ

    日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。

    17年ぶりの金利引き上げとは
    日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
    具体的には次の3つがある。

    • マイナス金利の解除
    • YCC(長短金利操作)の終了
    • 株式(ETF)の購入終了

    【参考】NHK・日銀 マイナス金利政策を解除 異例の金融政策を転換

    金利が上がると不動産にはマイナス効果

    金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。

    理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。

    ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。

    この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。

    金利上昇と不動産価格の3つの段階
    金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階が予想されています。
    1. まず固定金利が上がり始める
    まだマンション価格に影響なし

    (日銀のマイナス金利解除で)
    2. 新たに借りる変動金利が上がり始める【今はココ】
    買う人が減りマンション価格に影響が出始める

    (日銀の金利引き上げで短プラが上がり)
    3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める
    売る人が増えマンション価格が大きく動き始める

    ハウスハウス

    でも金利はそんなに上がるのかな?


    家博士家博士

    専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0%という予想もあるよ。

    みずほが3年後に固定4.8%、変動4.0%と予想

    みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で

    • 住宅ローン金利(変動): 0.4%→4.0%(返済は約1.7倍)
    • 住宅ローン金利(固定): 1.8%→4.8%

    にそれぞれ金利が上がると予想しています。
    【参考】みずほリサーチ&テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力

    ハウスハウス

    金利4%だと月々の返済が1.7倍か!


    家博士家博士

    金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
    すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。

    すでに海外の一部で不動産が値下がりした

    ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり

    金利が上がっているドイツの住宅価格は、すでに2023年第3四半期(7月〜9月)に前年比-10.5%〜-24.0%値下がりしています。

    ドイツの住宅価格指数の推移

    ドイツの住宅価格推移2023年10月

    住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。

    いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。


    家博士家博士

    分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

    まとめ

    愛知・名古屋の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって、2013年以降大きく値上がりしてきました。

    しかし金融緩和は終わり、これから金利は上がります。

    変動金利が上がり始めると、マンション相場は大きく動くかもしれません。

    長期的にも、愛知・名古屋のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。

    ハウスハウス

    いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。


    家博士家博士

    とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
    相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。

    あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社(3〜6社)に無料査定を依頼する方法が定番。

    愛知・名古屋エリアでは、大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が実績豊富。

    とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

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    大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

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    大手と比較するなら、地域密着型の不動産会社にも話を聞くと良いでしょう。

    心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すれば候補が見つかります。

    愛知・名古屋エリアの一括査定サイトとして定番はこちら。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

    あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!