「マンション相場が高騰しているけど、名古屋はどうなの？ この先どうなる？」
マンションが高騰しているニュースもあり、名古屋のマンション相場の動きが気になりますね。
家博士名古屋のマンション相場は、首都圏以上に上下動が大きいんだ。
アフターコロナでは、金利の上昇に要注意だね。
マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたら理想的ですね。
今のマンションを活かして、資産を増やしましょう。
この記事では、名古屋の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴も解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
愛知県の相場傾向（不動産価格指数）
愛知県の中古マンション価格は大きく上昇しています。
国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、愛知県の売却相場を確認します。
不動産価格指数によると、愛知県のマンション価格は大きく上昇しています。
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。毎月末に3ヶ月前までのデータが公表されます。
最新（2021年2月25日発表）は、2020年11月までの売買実績。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、マンションの価格が＋63％↑と大きく上昇していることが分かります。
ハウスくんマンションはスゴイ値上がりだね！
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの？
家博士先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
愛知県と名古屋市のマンション売却価格（レインズ）
中部レインズが発表している「中部圏市場動向実績報告」を見てみましょう。
中部レインズでは7県をカバーしていますが、ここではマンションの多い愛知県と名古屋市に着目します。
中部圏市場動向実績報告とは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。不動産価格指数より精度は落ちるが、更新が早い。1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
レインズの個別データは不動産会社しか見られず、外部への公開も不可。しかし統計は公開されているので、当サイトで独自にグラフ化した。
愛知県は7月に高値更新し1月も安定
中古マンション売買相場（愛知県）
マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
愛知県の成約m2単価（赤線）は、
- コロナで下落し5月は底値
- その後は回復して7月に高値を更新
- 1月も安定しており、大きな値崩れはない
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から約8年で、49％も値上がりしています。
2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。
マンションを売却するなら、良いタイミングだといえます。
成約戸数も回復
4月に急減した成約戸数も、6月以降は前年並に回復しています。
成約戸数の推移（愛知県）
コロナショックが治まり、購入を控えていた買主は戻っています。
ハウスくんコロナの影響は、もう無いんだね。
家博士愛知県では、コロナの短期的な影響から回復したね。
名古屋市内も見ておこう。
名古屋市内は7〜9月に高値更新
名古屋市は成約件数が少なく3ヶ月毎のデータしかありません。
名古屋市の中古マンション価格は、2020年7〜9月に最高値を更新。
10〜12月も大きな下落はせず、安定しています。
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から約8年で46％上昇しています。
成約件数も前年並みに回復しています。
ハウスくん新型コロナショックの影響は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの？
マンションのAI価格診断をしたらいいの？
家博士AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんなんでレインズは不動産会社しか見れないの？
家博士個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。
ハウスくんそっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくんマンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの？
家博士エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウスくんエリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。SUUMO（スーモ）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 非公開
- 運営会社：
- リクルート住まいカンパニー
運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO（スーモ）といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
SUUMOについて、更に詳しくはこちら
⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。
不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。
また希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】SUUMO（スーモ）
名古屋及び愛知県のマンション売却相場の見通し
日銀の金融緩和以降、名古屋市内を中心に、マンション価格は大きく値上がりしていました。
しかし長期的には、マンション価格は下落すると予想されています。
なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。
高齢化で大量の中古マンションが売りに出される
愛知県では、2021年時点で築40年超のマンションが4万1,100戸と過去最多を更新。
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション全戸数約4.5千戸の約9倍にもなります。
建築年別の分譲マンション戸数（愛知県）
今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。
ハウスくん相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの？
家博士日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウスくんでも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士新築マンション価格が高騰しているからだよ
中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因
今の名古屋市・愛知県の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
例として、首都圏のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（首都圏・2013年→2019年）
中部圏の新築マンション価格は、2013年→2019年で51％も上昇しています。
中部圏の新築マンション価格
- 2012年 平均坪単価 143.5万円
- 2019年 平均坪単価 217.3万円（+51％UP！）
ハウスくん新築マンション価格も値上がりしてるね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウスくんじゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、販売戸数と契約率で分かります。
名古屋のデータはないので、首都圏を見てみましょう。
新築マンション販売戸数と契約率（首都圏）
首都圏で発売された新築マンションは、2013年→2020年で発売戸数を半分以下に減らしましたが、それでも2割以上が売れ残っています。
好不調の判断基準とされる初月契約率も5年連続70％を下回り、66％と低迷。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウスくん新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。
家博士さらにマンション価格高騰の原因だった金融緩和が、そろそろ終わるかもしれないんだ。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。
新型コロナで金利が上昇するリスク
さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。
海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。
日銀は東証1部の約7％、45兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。
ハウスくんでも今のところ株価は上がってるから大丈夫じゃないの？
家博士株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。
つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2021年 アフターコロナショック？
アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。
永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。
しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。
インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
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- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
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実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
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あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。SUUMO（スーモ）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 非公開
- 運営会社：
- リクルート住まいカンパニー
運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO（スーモ）といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
SUUMOについて、更に詳しくはこちら
⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
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