名古屋中心部の町並み
「マンション相場が高騰しているけど、名古屋はどうなの? この先どうなるの?」

東京のマンションが高騰しているニュースもあり、名古屋のマンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

名古屋のマンション相場は、首都圏以上に上下動が大きいんだ。
新型コロナウイルスの影響で景気が悪化すれば、下落してしまうかもしれない。


マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですよね。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やすことは、豊かで安心した暮らしにつながります。

この記事では、名古屋でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、名古屋の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

名古屋圏(岐阜・愛知・三重)の相場傾向

名古屋圏の中古マンション価格は大きく上昇しています。

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、名古屋圏の売却相場を確認します。

【不動産価格指数(名古屋圏)】

不動産価格指数(名古屋圏)2020年8月28日

不動産価格指数によると、名古屋圏のマンション価格は大きく上昇しています。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。毎月末に3ヶ月前までのデータが公表されます。

2020年8月28日に発表された不動産価格指数が最新データで、2020年5月までの売買実績。

まだ新型コロナウイルスの影響が少ない頃ですが、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格が+55%↑と大きく上昇していることが分かります。


ハウスくんハウスくん

マンションはスゴイ値上がりだね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。

愛知県のマンション売却価格相場

中部レインズが発表している「中部圏市場動向実績報告」を見てみましょう。

中部レインズでは7県をカバーしていますが、ここではマンションの多い愛知県と名古屋市に着目します。

レインズの中部圏市場動向実績報告とは
中部圏市場動向実績報告とは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

愛知県は5月底値から7月に最高値更新

中古マンション売買相場(愛知県)

中部圏市場動向実績報告愛知県2020年9月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

愛知県の成約m2単価(赤線)は、

  • コロナで下落し5月は底値
  • その後は回復して7月に最高値を更新
  • 8月も高止まりしている

長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から7年半で、約55%も値上がりしています。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

マンションを売却するなら、良いタイミングだといえます。

成約戸数も回復

4月に急減した成約戸数も、8月は前年比プラスに回復しました。

成約戸数の推移(愛知県)

愛知県の成約戸数推移

コロナショックが治まり、購入を控えていた買主が戻っています。

ハウスくんハウスくん

コロナの影響は、もう無いんだね。


家博士家博士

愛知県では、コロナの短期的な影響から回復したね。
名古屋市内も見ておこう。

名古屋市内は3ヶ月単位でまだ不明

中古マンション売買相場3ヶ月次推移(名古屋市内)

中部圏市場動向実績報告(名古屋市)2020年6月

残念ながら名古屋市は成約件数が少なく3ヶ月毎のデータなので、まだ新型コロナ後の回復はグラフ上に現れていません。

しかし愛知県のデータから推測すると、6〜7月には回復していると予想されます。

長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から7年半で約45%上昇しています。



ハウスくんハウスくん

新型コロナショックの影響は大丈夫そうだね。
今後はどうなの。


家博士家博士

長期的には、そろそろ風向きが変わりそうだね。
実は愛知県では、新型コロナの前から中古マンションが売れにくくなっていたんだ。

中古マンションを買う人は増えず、売り出す人は増えている

愛知県では、マンションが実際に売れた戸数はほとんど変わらず、売り出す人が増えています。

成約戸数(黄色棒グラフ)は、毎月約400戸弱でこの9年間変化なし。

逆に売り出しているマンションの在庫戸数(緑色棒グラフ)が、直近5年で3,000戸→4,800戸(+60%増)と増えています。

つまりライバルが増えて、徐々に中古マンションが売れにくくなっているということ。

もしあなたが、愛知県でマンションをいずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで中古マンションを買う人が増えないの?


家博士家博士

愛知県では新築が人気だからだよ。

続々と増え続ける新築分譲マンション

名古屋市内では、売買される中古マンションより多くの新築分譲マンションが、毎年建てられています。

名古屋市内(2019年)では、

  • 中古マンション売買成約戸数: 2,647戸
  • 新築分譲マンション(着工): 7,148戸(約2.7倍)

中部レインズ国土交通省住宅着工統計

名古屋市内では、売買される中古マンション戸数の約2.7倍の新築分譲マンションが、毎年建てられています。

【名古屋市各区の新築分譲マンション戸数(2019年着工)】

名古屋市各区の新築分譲マンション(2019年着工)

ハウスくんハウスくん

名古屋市内だけで、こんなに新築分譲マンションが建てられているんだ!


家博士家博士

名古屋市の人口は毎年1万人程度増えているけれど、それ以上に住宅が建てられているよ。


ハウスくんハウスくん

そうか、売るのも簡単じゃないんだ。
ところで今のマンション価格はどうやって調べたら良いの?
マンションのAI価格診断をしたらいいの?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。


不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. SUUMO(スーモ)

    suumo
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート住まいカンパニー

    運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO(スーモ)といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
    SUUMOについて、更に詳しくはこちら
    SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
    同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。
    不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。
    また希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)

名古屋及び愛知県のマンション売却相場の見通し

日銀の金融緩和以降、名古屋市内を中心に、マンション価格は大きく値上がりしていました。

しかし長期的には、マンション価格は下落すると予想されています。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

2020年には築40年超が4万戸以上

愛知県の分譲マンションは比較的築年数が新しい物が多いですが、2020年には4万戸超が築40年以上に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

建築年別の分譲マンション戸数(愛知県)

愛知県の築年数別分譲マンション戸数

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。


ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスくんハウスくん

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の名古屋市・愛知県の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

名古屋市の新築マンション価格は、この7年で13%も上昇しています。

名古屋市の新築マンション価格

  • 2012年 平均3,451万円
  • 2019年 平均3,909万円(+13%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格も値上がりしてるね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

首都圏の新築マンション初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2019年 初月契約率 62.6%(平均価格5,980万円)

初月契約率は、6年間で16.9%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2019年77.9%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

また2019年10月には初月契約率が42.6%となりの50%割れに。
その後も低い契約率が続いています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。


家博士家博士

さらにマンション価格高騰の原因だった金融緩和が、そろそろ終わるかもしれないんだ。


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と異常なレベル。これ以上の金融緩和は難しくなっているのです。

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約5%、28兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

アメリカの景気を判定する全米経済研究所(NBER)は2020年6月の発表で、正式に2020年2月に過去最長の景気拡大が終了したと宣言しました。

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. SUUMO(スーモ)

    suumo
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート住まいカンパニー

    運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO(スーモ)といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
    SUUMOについて、更に詳しくはこちら
    SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
    同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。
    不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。
    また希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)