「マンション相場が高騰しているけど、名古屋はどうなの？ この先どうなる？」
マンションが高騰しているニュースもあり、名古屋のマンション相場が気になりますね。
家博士 名古屋のマンション相場は、首都圏以上に上下動が大きい。
そろそろ風向きも変わりそうだから要注意だね。
マンション相場が値崩れする前に、マンションを高値で売り抜けたら理想的ですね。
今のマンションを活かして、資産を増やしましょう。
この記事では、名古屋の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴も解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
愛知県の相場傾向（不動産価格指数）
愛知県の中古マンション価格は大きく上昇しています。
国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、愛知県の売却相場を確認します。
不動産価格指数によると、愛知県のマンション価格は大きく上昇しています。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。
最新（2023年1月31日発表）は、2022年10月までの売買実績。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、マンションの価格は＋86％↑と大きく上昇しています。
ハウス マンションはスゴイ値上がりだね！
でもコロナの影響はどうなの？
家博士 先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
愛知県と名古屋市のマンション売却価格（レインズ）
レインズが発表している統計データを見てみましょう。
ここではマンションの多い愛知県と名古屋市に着目します。
公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件の統計情報。不動産価格指数より精度は落ちるが、更新が早いメリットがある。1ヶ月分のデータが翌月第2週頃に発表される。
愛知県は2022年12月に高値を更新！
中古マンション売買相場（愛知県）
マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
愛知県の成約m2単価（赤線）は、
- コロナで下落し2020年5月に底値だったが、すぐに回復。
- 2022年12月に高値を更新した！
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から約10年で67％値上がり。
ただし長期的な値動きは、先述の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値と考えてください。
いずれにしても2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると大きな売却益が期待できるでしょう。
成約戸数も回復
コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。
2020年4月に急減した成約戸数（売買された戸数）も、2020年6月以降は回復しています。
中古マンション成約戸数
（愛知県・前年同月比）
ハウス コロナの影響は、もう無いんだね。
家博士 愛知県では、コロナの短期的な影響から回復して、売主も戻りつつある。
名古屋市内も見ておこう。
名古屋市内も2022年10〜12月に高値更新！
（名古屋市内・3ヶ月次推移）
名古屋市は成約件数が少なく3ヶ月毎のデータになります。
名古屋市の中古マンション価格は、コロナの影響もほとんど受けず、2013年の日銀金融緩和より大きく値上がり。
直近の2022年10〜12月には、最高値を更新しました！
長期的にみると、直近3ヶ月の数字は日銀の金融緩和発表（2013年1月）から約10年で70％上昇。
成約件数も前年並みに回復しています。
ハウス 新型コロナショックの影響は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの？
マンションのAI価格診断をしたらいいの？
家博士 AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断の落とし穴
レインズが使えず誤差が大きい
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは7％〜36％誤差があります。
売り出し価格と成約価格
（愛知県・中古マンション2021年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも学習データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。
そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。 -
おすすめ3位.
SUUMO - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 2,000社
- 運営会社：
- リクルート
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートなので安心。登録不動産会社数は2,000社で、物件とエリアで最適な会社を絞った上で紹介されます。
さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
大手から地元に強い中小までバランスよく登録されています。最近は数を絞って紹介されるため、最低でも3社以上、できれば6社程度に査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】SUUMO（スーモ）
ハウス 価格診断はレインズを使えないから、不動産会社の無料査定が良いんだね。
しかしマンションはまだまだ値上がりするのかな？
家博士 判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には値下がりする要素が多いよ。
名古屋及び愛知県のマンション売却相場の見通し
長期的には値下がり傾向
長期的には、名古屋及び愛知県のマンション価格は下落傾向と予想されます。
なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減っていくため。
売出しが3倍に増えるも、成約は少ししか増えず
すでに中古マンションの売り出し戸数（レインズ在庫戸数）は2000年から約3倍に増えていますが、成約戸数は少ししか増えていません。
在庫戸数と成約戸数の推移
（愛知県・中古マンション）
ハウス 売り出している在庫戸数は3倍近くに増えてるんだ！
なんでこんなに増えているの？
家博士 古いマンションが増えて、売り出されているからだよ。
築40年超の売出し予備軍が4.1万戸
愛知県では、2021年時点で築40年超のマンションが4万1,100戸と過去最多を更新。
建築年別の分譲マンション戸数（愛知県）
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されている在庫の約10倍にもなり、今後はますます増えていきます。
ハウス でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの？
家博士 それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。
購入世代は減り、売却世代は増え続ける
愛知県では高齢化が進み、マンションを購入する世代（30〜44才）は減り、マンションを売却する世代（65才以上）は増え続けています。
愛知県の人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
家博士 日本は人口が減っているから、2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス でも売る人が増えてるのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士 新築マンション価格が高騰しているからだよ
新築の値上がりが中古価格を引き上げた
中古マンション価格は新築マンション価格で決まる
今の名古屋市・愛知県の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
中部圏のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（中部圏・2012年→2021年）
中部圏の新築マンション価格は、2012年→2021年で51％も値上りしています。
新築分譲マンション価格の推移
（中部圏）
ハウス 新築マンション価格も値上がりしてるね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士 建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが価格高騰の原因だった金融緩和が、そろそろ終わりそうなんだ。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2.5倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。
今は緩和効果よりも副作用が大きくなり、金融緩和はもう限界です。
ハウス 日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ！
家博士 世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、賃金は上がらなかった。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金利を上げ始めたんだ。
世界が金利を上げた
主要国の中央銀行は、インフレ対策として2022年から金利を大きく引き上げました。
米国（FRB）←世界経済に最も影響が大きい
- 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
- 2022年5月〜12月 6回連続の利上げ
- 2023年2月 8回目の利上げで金利4.50〜4.75％に
【参考】米利上げ0.25%に減速 「継続的引き上げ」の声明は維持
欧州（ECB）
- 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
- 2023年2月 5回目の利上げで金利3.00％に
【参考】ECB、大幅利上げを決定 3月も「0.5%引き上げ」
英国（BOE）
- 2021年12月 金利0.10％から利上げ開始
- 2023年2月 10回目の利上げで金利4.00％に
日銀も金融緩和を終える流れ
世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。
すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ（長期金利上限0.25％→0.50％）を発表。
【参考】日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ
岸田政権は金融緩和を終える方向で日銀の次期総裁を調整しており、2023年4月の総裁交代が大きな転機と予想する専門家が増えています。
もし日銀・政府の共同声明で金融緩和の終了が明言されれば、不動産価格は大きく動くかもしれません。
ハウス 金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの？
家博士 金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。
日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返ると約10年〜15年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2023年 ？？？
将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士 分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。
しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。
インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。 -
おすすめ3位.
SUUMO - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 2,000社
- 運営会社：
- リクルート
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートなので安心。登録不動産会社数は2,000社で、物件とエリアで最適な会社を絞った上で紹介されます。
さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
大手から地元に強い中小までバランスよく登録されています。最近は数を絞って紹介されるため、最低でも3社以上、できれば6社程度に査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】SUUMO（スーモ）
