「福岡のマンション価格は下落するの？」
日銀の金利上昇もあり、福岡のマンション価格の今後が気になりますね。
家博士 福岡のマンション価格は、大きく値上りしている。
でもそろそろ風向きが変わるかもしれないよ。
マンションを売却するなら、マンション価格が下落する前に高値で売り抜けたいもの。
手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。
この記事では福岡でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時か中古マンション売却相場を解説します。
また多くの人が間違えるマンション価格診断の落とし穴についても解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
九州・沖縄圏の相場推移
福岡の中古マンション相場は大きく値上がりしています。
マンションの売却相場が最も正確に分かるのは、『不動産価格指数』です。
約11年で＋131％値上がり
不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。
不動産の価格推移が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
2024年10月31日に発表されたのが現在の最新データで、2024年7月までの売買実績。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、中古マンション価格は約11年で+131％↑と大きく値上がりしています。
九州・沖縄圏といっても7割以上は福岡のマンションが占めるため、ほぼ福岡のマンション相場と考えて良いでしょう。
ハウス マンションの価格はスゴイ上昇しているね！
でも福岡だけのデータはないの？
家博士 福岡県だけが分かるレインズのデータを見てみよう。
もう少し直近までのデータもあるよ。
福岡県のマンション売却相場の推移
レインズが発表している統計データを見てみましょう。
国内唯一の不動産データベース『レインズ』に登録された、毎月の成約価格と戸数を、都道府県別にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されている。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化した。
今年1月に高値更新、10月も安定
中古マンション成約価格と戸数
（福岡県）
福岡県の中古マンション価格は、成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
成約m2単価を見ると、
- 2018年末から停滞気味だった
- しかしコロナ禍の2021年からまた値上がり。
- 2024年1月に高値更新、10月も安定している。
福岡の中古マンション価格は、大きく値上がりしています。
ハウス コロナで値上がりして、1月に高値を更新してるんだ！
でもなんで値上がりしたの？
家博士 コロナで売り出す競合が減ったからだね。
売出しが急減、今は戻っている
売り出している競合マンションの数（在庫戸数）は、コロナ禍で2020年5月から急減していました。
在庫戸数の推移
（福岡県・中古マンション）
在庫戸数は、今はコロナ前の水準に戻っており、横ばいの状態。
今後の動向に注目です。
ハウス 売り出す戸数が減って、値上がりしたんだね。
今は戻ってるのか。
家博士 今のところ成約戸数が増えてるから、まだ高値をキープしてる。
ただこの勢いがいつまで続くかは分からないよ。
成約戸数が戻り、直近は増えている
マンションが売買された戸数（成約戸数）は、コロナ第一波（2020年4〜5月）に一時急減し、さらに2021年末から再び減っていました。
しかし直近で成約戸数も戻り、直近は増えています。
成約戸数の推移
（福岡県・中古マンション）
ハウス なんで成約が増えたの？
家博士 あくまで推測だけど、株高や給与増で購入意欲が高まったこと。
あと金利が上がる前に買いたい人が増えたこともある。
ハウス じゃあ今後は分からないね。
とりあえず自分のマンション価格を調べるなら、やっぱりAI診断かな？
家博士 AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断の落とし穴
レインズが使えず誤差が大きい
AI査定など匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは1割〜2割程度の誤差があります。
築年数別の売り出し価格と成約価格
（中古マンション・首都圏・2023年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも学習データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。
そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 福岡なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
査定を依頼するなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところです。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 簡単に3社を紹介しよう。
三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えているため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する大手だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
東急リバブル
事業用不動産に強み
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社。
東急電鉄沿線や事業用不動産に強く、全国展開も進めています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手トップにまとめて無料査定を依頼するなら「すまいValue」が便利
大手トップに査定を依頼するならすまいValueが便利です。
すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
ハウス 大手以外だとどこがオススメなの？
家博士 地域で実績が豊富な不動産会社を探すといいね。
心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。
大手と比較するなら地域No.1を探す
大手と比較して査定を依頼するなら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス よし不動産会社の無料査定は分かった。
しかしマンションはまだまだ値上がりするのかな？
家博士 判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には値下がりする要素が多いよ。
福岡の中古マンション売却相場の今後
日銀の金融緩和以降、福岡では中古マンション価格は大きく値上がりしています。
しかしこのまま中古マンション価格が高騰し続けるかは微妙なところ。
長期的には、逆に値下がり傾向と予想されます。
長期的には値下がり傾向
売出す人が増えている
福岡県の中古マンション相場は、売り出す在庫が増える一方で、成約戸数は増えていません。
中古マンション売出しと成約戸数の推移
（福岡県）
ハウス 売出し戸数は7年で1.5倍に増えているんだ！
家博士 福岡の中古マンションは、まだこれから売出しが増えるよ
売出し予備軍の築40年超が2.4万戸
福岡県で売り出される中古マンションは、長期的に増える傾向です。
2021年時点で、福岡県では築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上。
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
今後は多くのマンションが、売りに出されるでしょう。
建築年別の分譲マンション戸数（福岡県）
ハウス これから多くのマンションが古くなって売り出されるんだね。
家博士 福岡は比較的若い世代が多いけど、それでも高齢化が進んでいるからね。
マンションを売る世代は増え、買う世代は減り続ける
福岡県の年齢別人口予想では、2020年→2040年の20年で
- マンション購入世代（30〜49才）： 27万人減
- マンション売却世代（65才以上）： 13万人増
福岡県の人口推移
最も人口が集まる福岡市でも
- マンション購入世代（30〜49才）： 5.3万人減
- マンション売却世代（65才以上）： 10.6万人増
福岡市の人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
日本全体でも人口が減っているため、不動産価格は長期的に下がる傾向に。
一部の専門家によると、2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあります。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス 高齢化で売り出す人が増えて、買う人は減る一方なんだ。
家博士 さらに福岡では新築が根強い人気なんだ
福岡では新築が人気
福岡では中古マンションより新築住宅が人気で、次々と新築住宅が建てられています。
中古マンション（成約戸数）と
新築住宅（着工戸数）の比較
（福岡県・2023年）
福岡県内では、新築住宅が中古成約戸数の約4倍も建てられています。
マンションだけで比較しても、新築分譲マンションは中古マンション成約の約1.5倍。
福岡では中古より新築が人気だと分かります。
ハウス こんなに新築が建てられているんだ！
家博士 福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。
福岡県のエリア別新築住宅
ちなみに福岡県の新築住宅（マンション及び戸建）が増えているのは、このエリアです。
新築住宅の主なエリア（2023年）
ハウス でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士 新築マンション価格が高騰しているからだよ
中古マンション高騰の原因は、新築の高騰
福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンションが高騰したため。
中古マンション価格は新築価格で決まる
中古マンションの価格は、新築マンションの価格で決まります。
福岡県のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（福岡県・2014年→2022年）
福岡市の新築マンションは11年で45％上昇
福岡市の新築マンション価格は、この11年で45％も上昇しています。
福岡市の新築マンション価格
ハウス 新築マンション価格もすごい値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士 原因は、金融緩和によって住宅ローンが低金利で借りやすくなったこと。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりした原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが新築価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。
金利上昇によりマンション価格が値下がりする恐れ
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階になると予想されます。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める【今はココ】
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
日本に比較的似ているドイツでは、すでに2023年の1年間で-8.9％〜-20.1％値下がりし、過去60年間で最大の下落となりました。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
まとめ
福岡の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって2013年以降大きく値上がりしてきました。
しかし金融緩和はすでに限界です。
金融緩和が終わり住宅ローンの変動金利が上がると、マンション相場は大きく動くかもしれません。
長期的にも、福岡のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。
ハウス いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。
家博士 とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。
あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼する方法が定番。
実績では大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が圧倒的です。
とりあえず1社だけなら、38年連続で売買仲介実績1位の三井のリハウスを選ぶと良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
その他の不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると簡単です。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
