羽田空港の新ルートとは、いままでタブーとされていた東京都心の上空を低空で飛行するもの。
羽田空港の国際線発着便数を増やすため、2020年3月29日から本格導入されました。
実はこの羽田空港新ルートが、一部の都心部マンションの価格に影響する恐れがあると話題になっています。
詳しく解説します。
この記事のもくじ
羽田空港の新ルートは北風時と南風時の2種類
羽田空港の新ルートには次の2種類があります。
ハウス 風向きによって、ルートが違うんだ。
家博士 そうだね。平均で北風が約6割、南風が約4割の割合。
冬は北風が多く、夏は南風が多いんだ。
北風と南風の運用比率（2016年〜2018年）
マンション価格に影響が大きいのは南風時
マンション価格への影響が大きいのは、高度が低くマンションが林立する南風時です。
国土交通省も、南風時の新ルートを懸念している様で、着陸時の降下角を引き上げるなど対策を講じています。
それぞれ解説します。
羽田新ルート（北風時）
こちらが、マンション価格への影響が比較的少ない北風時のルート。
【羽田空港新ルート】
（北風の場合）
運行時間帯： 7〜11時半、15〜19時のうち3時間程度
通過回数： 1時間あたり最大23回通過
運用の割合： 約6割
北風時の新ルートは、朝の時間が含まれ、運行割合が6割と多いことが問題になる恐れがあります。
1時間あたり最大23回なので、約2分37秒毎に飛行機が通過することに。
（新ルート開始から現在までは、新型コロナショックによる減便で、大きく減っています。）
騒音の測定結果が公表されています。
【参考】新飛行経路 定期運用報告／騒音測定結果・航跡
羽田新ルート（南風時）
マンション価格への影響が大きい南風時のルートがこちら。
【羽田空港新ルート】
（南風の場合）
運行時間帯： 15〜19時のうち3時間程度
通過回数： 1時間あたり最大でA滑走路14回、C滑走路30回
運用の割合： 約4割
飛行高度は悪天候と好天候で違います。
A滑走路の飛行高度
| 悪天候時 | 好天候時 | |
|---|---|---|
| 中野駅付近 |
約3,400ft （約1,040m） |
約3,800ft （約1,160m） |
| 中野新橋駅付近 |
約3,000ft （約910m） |
約3,500ft （約1,070m） |
| 恵比寿駅付近 |
約2,000ft （約610m） |
約2,300ft （約700m） |
| 立会川駅付近 |
約1,000ft （約300m） |
約1,200ft （約370m） |
B滑走路の飛行高度
| 悪天候時 | 好天候時 | |
|---|---|---|
| 新宿駅付近 |
約3,000ft （約910m） |
約3,400ft （約1,040m） |
| 広尾駅付近 |
約2,000ft （約610m） |
約2,300ft （約700m） |
| 大井埠頭 |
約1,000ft （約300m） |
約1,100ft （約340m） |
さらに細かいルートは、国土交通省の公式サイトで、新飛行経路案の詳細マップを確認できます。
⇒国土交通省・新飛行経路
新ルート（南風時）は2種類（A・C滑走路）あり、それぞれ1時間あたり最大14回、30回飛行の予定。
（新ルート開始から現在までは、新型コロナショックによる減便で、大きく減っています。）
騒音はどのくらい？
騒音はデシベル（dB）という単位で表されます。
【新ルートの騒音】
実際の測定値を、国土交通省・東京都が公表しています。
⇒新飛行経路 定期運用報告／騒音測定結果・航跡
⇒東京都環境局・新飛行経路の飛行に伴う騒音モニタリングの結果
飛行機が通過する騒音は、機種によって違い目安はこちら。
新宿付近では63〜70dB
新宿付近で高度約915m、騒音63dB〜70dB
目安として、会話が大声で1m以内で成り立つ程度。
窓を締めていると、まあ大丈夫でしょうか。
窓を開けていると気になるでしょう。
東京都の生活騒音事例によると、
電話のベル音（64〜70dB）
布団を叩く音（65〜70dB）
に違い音です。
ハウス ベランダで布団を叩いたり、電話が鳴っているイメージかぁ。
麻布・恵比寿・渋谷付近では68〜74dB
麻布・恵比寿・渋谷付近で高度約610m、騒音68〜74dB
このあたりは、高級住宅街もあるので、普段は静かなエリアでは騒音がかなり気になるかもしれません。
東京都の生活騒音事例によると、
目覚まし時計（64〜75dB）
布団を叩く音（65〜70dB）
に違い音です。
家博士 普段静かなエリアほど、騒音の影響は大きいね。
大井埠頭・大井町付近では76〜80dB
大井埠頭・大井町付近で高度約305m、騒音76〜80dB
このレベルまでくると、窓を防音窓にするなどの対策も必要でしょう。
新宿区の騒音事例によると、
地下鉄の車内（80dB）
ピアノの音（80dB）
に近い音。
高度も約300mとかなり圧迫感があります。
ハウス タワーマンションってどのくらいの高さなの？
家博士 マンションで一番高い大阪の北浜タワーで54階建209m。
だいたい50階建で190m前後だね
ハウス ええ！ じゃあ最上階だと、地面が200m下で飛行機が100m上？
飛行機のほうが近いってこと！
じゃあ音ももっと大きいんだ。
家博士 航路の真下だとそうなるね。
環境基準は超えないの？
東京都の環境基準は超える
東京都の環境基準によると、都心部の昼間（6時〜22時）の規制値は60dB以下。
※「騒音に係る環境基準」（商業地域・近隣商業地域）の場合
新宿から羽田空港までのどのエリアでも、環境基準を超える騒音が発生します。
ハウス 環境基準を超えたらダメじゃないの？
家博士 実は環境基準には例外があって、飛行機は別の基準をクリアしてればOKなんだ。
飛行機の騒音は、1日3時間だと相当大きな騒音でも基準値を超えない。
飛行機は大きな音でも昼間短時間なら基準値内
飛行機の環境基準はLden（時間帯補正等価騒音レベル）という測定値を使います。
このLdenは、1日の内で昼間の短時間であれば、かなり大きな騒音でも基準値内におさまる計算方法。
【参考】東京都・航空機騒音に係る環境基準
つまり新ルートが1日の昼間3時間であれば、基準値を超えることはなく、住宅の窓を2重サッシにするなどの補助金は出ません。
ハウス なるほど。
昼の短時間であれば基準値をクリアするから、補助金もないんだ。
家博士 今の騒音データが蓄積されたら、もっとギリギリの時間まで延長されるかもね。
飛行機の数と時間帯
新ルートが利用される時間帯は、今のところ15時〜19時のうち3時間程度。
A滑走路では1時間あたり14回なので、
1日約42回、
約4分20秒に1回通過します。
B滑走路では1時間あたり30回なので、
1日約90回、
約2分に1回通過します。
ただしこれは開始時の予定なので、将来的には時間も便数も増える可能性が高いでしょう。
ハウス 徐々に影響を見ながら増やす感じなのかな？
家博士 羽田空港の重要性と便数増加の勢いを考えると、それが自然かもね。
新ルートは2020年3月29日開始済み
羽田空港の新ルートは2020年3月29日から開始済み。
新ルートの最大の懸念事項だった、米軍横田基地の「横田空域」を一時的に通過する問題も、2019年1月に米軍と基本合意。
一部報道によると、新ルートによる増便の約半数を米国航路に振り分けるなど、いろいろと水面下での交渉があったようです。
コロナで便数は大幅減も苦情は多い
新型コロナウイルスの影響で便数は大幅に減っています。
2021年12月の運用状況は南風ルート運用が7日間で478便と、当初予定枠の半数程度。
それでも苦情は多く、2021年12月だけで約300件、年間約4千件の苦情が寄せられています。
国土交通省も新ルートの技術的改善の検討会を開催していますが、大きな改善の見込みはありません。
【参考】国土交通省・羽田新経路の固定化回避に係る技術的方策検討会
最新データや騒音の問い合わせ先は？
羽田空港の飛行コースは、実際の航跡図がこちらから確認できます。
⇒羽田空港飛行コースホームページ
航空騒音に関する問い合わせも、上記のサイトからできます。
また各自治体の最新情報はこちらで確認できます。
主な自治体のサイト
ハウス そっか、不動産価格への影響はどうなの？
家博士 不動産価格への影響はエリアによって差がありそうだね。
羽田新航路による不動産価格への影響は？
影響が大きいのは？
不動産価格に影響しやすいのは、
- 飛行高度が低いエリア
- 今の住環境が良い静かなエリア
- 防音窓サッシに交換できない分譲マンション
具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪など。
品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響しやすくなります。
海外の研究はうのみにしない
報道で話題性を出すための数字にすぎない
一部の報道では、話題性を出すために価格下落率として明確な数字を出しています。
しかしこれらの数字は、うのみにしない方が良いでしょう。
なぜなら海外の研究事例は、今回の羽田新航路と事情が違うため。
航空機騒音と住宅価格の研究は数多くあり、事例によって結論はバラバラ。
それらを研究した論文の中には、『国によって影響は全く違う』と結論付けている研究もあるほどです。
（The Impact of Aircraft Noise on Housing Prices in Poznan/ R.Trojanek他）
影響なし〜7割下落まで条件次第で違う
例えば海外の研究によると、騒音1dBあたりの値下がり（減価償却）を示す騒音減価償却指数（NDI）で、0％（変化なし）から3.57％まで幅広い結果も。
これだと、今静かなエリアが70dBになる場合、不動産価格の値下がりは『全く無し』〜『7割下がる』まで、幅広い事例があることになります。
ちなみに最頻値のNDI0.51〜0.75％とすれば、20dBのUPで約10〜15％の値下がりでした。
今のところ羽田空港の新航路は、全体の4割（南風の場合）だけで、15時から19時の3時間程度なので、比較的影響は少ないと予想されます。
ハウス じゃあ、不動産価格への影響は無いかもしれないの？
家博士 価格がどうなるか影響が一番大きいのは、みんながどう考えるかだね。
買う人がどう考えるかで、不動産価格が左右される
不動産価格は、買う人の考えで価格が形成されます。
もし運用時間が、1日3時間から12時間などに増えると予想する人が多いと、価格に大きく影響するでしょう。
また報道が加熱すれば、風評被害的に不動産価格が下落する恐れもあります。
買う人がどう考えるかで不動産価格は大きく左右されるので、運用時間が実際に増える前に、不動産価格が動き始めるでしょう。
家博士 新航路で不動産価格がどうなるかは、あくまで自己責任で予想して、判断するしかない。
知っておきたいのは、例えば防音対策ができないケースもあることだね。
分譲マンションは個人で防音サッシへ交換できない
分譲マンションは、騒音対策をしたくても個人で防音サッシへ交換できません。
防音サッシへの交換は共有部の大規模改修扱いになり、マンションの管理組合の過半数の賛成が必要になります。
品川区など大きな騒音があるエリアで、防音サッシに交換ができないと、価格へ影響する恐れがあります。
ハウス 防音サッシでどのくらい効果があるの？
家博士 防音性能で等級があるんだ。
T2以上なら、かなり防音効果は高いよ。
窓やドアの防音は等級で分かる
サッシやドアの遮音性は、 JISによる遮音性の等級で分かります。
具体的にはT値という値がT1〜T4と数字が大きくなるほど遮音性能が高くなります。
- 等級なし
→遮音性能15dB程度、普通サッシ - T1
→遮音性能25dB以上、一般的断熱サッシ - T2
→遮音性能30dB以上、特殊サッシ - T3
→遮音性能35dB以上、特殊サッシ - T4
→遮音性能40dB以上、2重サッシ
普通のマンションは等級なしかT1。
新しいマンション、窓の小さなマンションほど、遮音性は高い傾向があります。
遮音イメージ
ハウス 国からの保証とかないの？
家博士 国土交通省も、まだ今の段階では影響が分からないから、無難な回答しかできないんだ。
国土交通省は無難な回答
不動産価格への影響について、国土交通省は否定も肯定もしていません。
『不動産は色々な要因で価格が動くので、騒音の影響があるか分からない』と回答しています。
Q6. 不動産価格が下落するのではないですか？
A. 一般的な不動産価値は、周辺の騒音等の環境面や立地、周辺施設等の地域要因だけではなく、人口の増減等の社会的要因、財政や金融等の経済的要因、土地利用計画等の行政的要因、あるいはそもそもの需要と供給のバランスなど経済情勢を含めた様々な要素が絡み合い決定されます。更に環境基準を満たす中であっても、音などの感じ方については個人差もあると考えています。
このような中で、航空機の飛行経路と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見出すことは難しいと考えています。
また、離着陸回数の多い3空港（成田、伊丹、福岡）を対象に調査したところ、飛行経路が地価の下落につながることを示す因果関係を見出すことはできませんでした。
国土交通省としては、なるべく補償はしたくないし、不動産価格への影響は証明も難しいので、当然こういった回答になるでしょう。
実際、不動産価格は様々な要因で変動するので、この回答も一理あります。
高く売り抜けるチャンスは残りわずかかも
羽田空港新ルートについて、今はまだ報道が加熱していませんが、今後はどうなるか分かりません。
今後コロナが落ち着いて発着便数が増えると、注目される恐れがあります。
もしあなたが「家の価格が下がる」と思うなら、早く行動したほうが良いでしょう。
高く売り抜けるチャンスは、コロナが収束するまでかもしれません。
とりあえず今の家の価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。
不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
事故や落下物、テロは限定的か
騒音の他に、事故や落下物、テロなどの心配もあります。
ただこれらが起きる確率は、自動車事故の数万分の1以下。
被害を受ける可能性はかなり低いので、心配する必要はないでしょう。
将来の見通し
国土交通省が作成した羽田新航路の動画があります。
【羽田新航路について】
これを見て分かることは、長期的にはますます羽田空港の発着陸回数は増え、飛行機が東京上空を飛行する回数が増えるということ。
今回は1日のうち3時間程度とされていますが、コロナが落ち着き、ほとぼりが冷めたころには、飛行時間を延長する可能性もありそうです。
ハウス なんでそんなに増やすの？
家博士 経済効果が大きいからね。
日本は人口が急激に減っているから、訪日外国人を増やす経済効果は大きいんだ。
国土交通省によると、今回の新航路による年間の経済効果は約6500億円にのぼるとされます。
日本を訪れる訪日外国人数も、新型コロナ前まで順調に伸びていました。
訪日外国人客数
羽田空港の拡充は、今後の日本経済にとって、重要な課題だと分かります。
今は売りどきでもある
マンション価格が高騰している
今は都心部のマンション価格が高騰しているため、売りどきともいえます。
不動産価格指数（東京）
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータを毎月末頃に公表する。
ハウス マンションは凄い値上がりだね！
なんでこんなに値上がりしたの？
家博士 日銀の金融緩和で資産インフレが起きたからだよ。
今回のマンション価格上昇の原因は、2013年1月に日銀が発表した異次元金融緩和。
日銀の金融緩和によって資産インフレが起こり、マンション価格が大きく値上がりしました。
金利上昇によりマンション価格が値下がりする恐れ
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階になると予想されます。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める【今はココ】
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
日本に比較的似ているドイツでは、すでに2023年の1年間で-8.9％〜-20.1％値下がりし、過去60年間で最大の下落となりました。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
まとめ
羽田新ルートによって不動産価格に影響しやすいのは、
- 飛行高度が低いエリア
- 今の住環境が良い静かなエリア
- 防音窓サッシへの交換ができない分譲マンション
具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪など。
品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響しやすいでしょう。
今後は新型コロナが治まり、インバウンド需要が戻ると、騒音問題が注目される恐れもあります。
また日銀の金融緩和が終われば、羽田の騒音よりも大きな影響があるでしょう。
売却を検討しているなら、今いくらで売れそうか、まず売却価格を確認してみるとよいでしょう。
マンションの売却価格を確認するなら、不動産会社へ無料査定を依頼する方法が確実です。
不動産会社へ無料査定を依頼するポイントは次の2点。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- 1社だけでなく3〜6社に無料査定を依頼する。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 東京都心なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
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