神戸の町並み
神戸・兵庫でマンションの売却を検討している方のために、最新データから中古マンション売却相場を解説します。

京阪神のマンション売却相場(不動産価格指数)

京阪神(京都・大阪・兵庫)の中古マンション価格は大きく上昇しています。

マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。

不動産価格指数(京阪神)

不動産価格指数(京阪神)2020年7月30日

不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、京阪神の中古マンション価格は+55%↑と大きく上昇。

2020年7月30日に発表された不動産価格指数が現在の最新データで、2020年4月までの売買実績です。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省が年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の実績を毎月末に発表します。



ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアももう少し細かく分かれているよ

兵庫県全域は4月の大幅下落から6月は大きく戻した

中古マンション相場が分かるもう一つの指標は『レインズの近畿圏市況レポート』。

「レインズの近畿圏市況レポート」とは
近畿圏市況レポートとは、レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ(REINS)とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベースで不動産会社しか利用できません。
レインズのデータは、精度では不動産価格指数に劣りますが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早いのがメリット。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【参考】近畿圏市況レポート

近畿圏市況レポートによると兵庫県の中古マンション相場はこちら。

兵庫県の中古マンション相場

近畿圏市況レポート(兵庫県)2020年7月

2020年6月までのデータなので、新型コロナウイルスの影響も分かります。

マンション価格は、成約m2単価(グラフ赤線)を見ます。

兵庫県の成約m2単価(グラフ赤線)は2020年4月に-14%減(前月比)と大きく下落しましたが、6月は+7%増と大きく上昇。
4月に下落した半分を戻しています。

6月は成約戸数も例年並みに戻った

緊急事態宣言の解除によって、購入を控えていた買主が動き出しました。

4月〜5月に急減した成約戸数(グラフ黃棒)ですが、6月は持ち直しています。

  • 2020年4月: 前年比-42%減(494戸→288戸)
  • 2020年5月: 前年比-30%減(343戸→240戸)
  • 2020年6月: 前年比+2%増(473戸→483戸)

在庫戸数(グラフ緑棒)も5月は過去最高の5,321戸でしたが、6月は-3%減の5,182戸に。

中古マンション市場が、回復していることが分かります。

約7年で成約m2単価が約20%上昇

長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約7年で、兵庫県の成約m2単価は約20%値上りしています。

  • 2013年1月 24.0万円/m2
  • 2013年1月 29.0万円/m2(+20.1%↑)

2013年以前に購入された方は、十分利益はあるでしょう。

マンションを売却する予定があるなら、コロナショックが治まりつつある今はマンションの売りどきといえます。

各エリアのマンション売却相場

さらにエリアを絞ってマンション相場を確認します。

神戸市中心3区も6月は上昇

【神戸市中心3区(中央区・東灘区・灘区)
マンション月次推移】

近畿圏市況レポート(神戸中心3区)2020年7月

神戸中心3区でも、コロナショックにより成約m2単価(グラフ赤線)が5月は大きく下落しましたが、6月には戻しています。

売買戸数が少なくデータのバラツキが大きいですが、2020年6月の成約m2単価は+23%増(35.0→43.1万円/m2)と上昇しています。

長期的にも、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約7年で、成約m2単価は約30%値上がりしています。

2013年以前に購入したマンションなら、売却によって大きな利益があるでしょう。

在庫が積み上がり、売れにくい状況に

ただし神戸市中心3区では、在庫戸数(グラフ緑棒)は989戸と過去最高に。
マンションを売りに出す人(在庫戸数:緑棒)はこの5年で倍増しています。

一方で成約戸数(グラフ黃棒)が6月に戻ったものの、毎月約50戸前後と10年間ほとんど増えていません。

神戸市中心3区では、中古マンション売却が徐々に難しくなっています。

マンションの売却を予定しているなら、早めに動いた方が良いでしょう。

中古マンションを売却するなら、マンション売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。

神戸市内6区も成約戸数は戻った

神戸市内6区とは、北区・西区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区のこと。

【神戸市内6区のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(神戸市6区)2020年7月

神戸市内6区では、成約m2単価(グラフ赤線)の振れ幅が大きく判断が難しいですが、4〜5月の大幅な下落を6月もわずかに戻した程度。
価格の上昇は強くありません。

ただし、成約戸数(グラフ黃棒)は、例年並みに戻っています。

  • 2020年4月: 前年比35%減(142戸→93戸)
  • 2020年5月: 前年比23%減(98戸→75戸)
  • 2020年6月: 前年比+8%増(140戸→151戸)

コロナによる影響から回復してきたといえるでしょう。

ちなみにマンションを売りに出す人(在庫戸数:緑棒)はこの5年で1.4倍に増加しています。

神戸市6区も、中古マンション売却は徐々に難しくなっています。

マンションの売却を予定しているなら、早めに動いた方が良いでしょう。

兵庫県阪神間も成約戸数は戻った

阪神間とは、尼崎市・西宮市・芦屋市・宝塚市・伊丹市・川西市・川辺郡のこと。

【兵庫県阪神間のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(阪神間)2020年7月

値動きは荒いが、長期的には約25%上昇

兵庫県阪神間では成約m2単価(グラフ赤線)が、6月は5%下落(前月比)と少し心配な動き。
4月に-14%と大きく値下がりし、5月は大きく戻して+13%だったので、荒い値動きが続いています。

しかし長期的には日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、成約価格が約25%上昇しています。

阪神間では西宮など人気の地域を中心に、中古マンションが順調に値上りしています。

成約戸数は例年並みに戻った

阪神間の成約戸数も、例年並みに戻っています。

  • 2020年4月: 前年比51%減(222戸→108戸)
  • 2020年5月: 前年比33%減(134戸→90戸)
  • 2020年6月: 前年比+8%増(201戸→217戸)

ただし、他のエリアに比べるとまだましですが、阪神間でも在庫はやや増加しています。

マンションの売却を予定しているなら、早めに動いた方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

長期的には値上りしていたけど、やっぱり新型コロナの影響は少しあるかもね。
でも自分のマンションの価格を知るなら、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?


家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断は参考程度に

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいといわれています。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも学習データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

今後の展望

値上りしてきたが在庫戸数が増えている

2013年1月の日銀金融緩和発表以降、神戸市・阪神間では、マンションの価格が値上がりしてきました。

ただし中古マンションを売りに出している在庫戸数が増えています。

中古マンションが値上りしている原因は、中古マンションが人気があり売れているからではありません。

ハウスくんハウスくん

じゃあなんで中古マンションが値上りしているの?


家博士家博士

新築マンションが値上りしたからだよ。

価格高騰の原因は新築マンションの高騰

中古マンションの価格が高騰してきた原因は、新築マンションの値上りです。

なぜなら中古マンションの価格は、次のように新築マンションを基準に決まるため。

マンションの築年数と価格(2018年)

マンション築年数と価格(2018年)

神戸市内の新築マンションの例

例えば神戸市内の新築分譲マンションは、よく売れており、価格も上昇しています。

2019年の神戸市内での新築分譲マンションは

  • 発売戸数: 1,726戸
  • 成約戸数: 1,493戸(86.5%)

とほとんどが購入されています。

神戸市内の新築分譲マンション価格(1m2あたりの単価)は、2019年は少し減速気味ですが、長期的には大きく値上りしています。

  • 2014年 50.3万円/m2
  • 2015年 57.1万円/m2
  • 2016年 61.8万円/m2
  • 2017年 65.0万円/m2
  • 2018年 69.2万円/m2
  • 2019年 64.7万円/m2

例えば70m2で考えると、この5年で1,000万円以上の値上がり。

  • 2014年 3,521万円
  • 2019年 4,529万円(+1,008万円)

長期的には、大きく値上がりしていることが分かります。

この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。

ハウスくんハウスくん

なぜ新築マンション価格が高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。

金融緩和による新築マンション価格高騰が原因

金融緩和によって住宅ローンの金利が下がると、この様な影響があります。

住宅ローンの金利が下がる。
  ↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。

例)35年ローン、月々10万円の支払いだと
 金利3%で2,598万円ですが、
 金利1%で3,542万円(36%増)

  ↓
新築マンションを買う人が増える。
  ↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
  ↓
新築マンションが値上がりする

こうして新築マンションが値上がりしてきたのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、新築マンションがもっと値上がりすれば、中古マンションももっと値上がりするの?


家博士家博士

ところが新築マンションが売れなくなってきて、2019年には値下がりしている。
さらに中古マンションは値下がりする環境になりつつあるんだ

高齢化で多くの築古マンションが売りに出される

2020年には兵庫県で築40年を超える分譲マンションが5万9,500戸に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

分譲マンションの築年数別戸数(兵庫県)

分譲マンションの築年数別戸数(兵庫県)

兵庫県、神戸市とも空き家率は上昇しています。

  • 空き家率(兵庫県): 
    1998年 10.0% → 2018年 13.9%
  • 空き家率(神戸市): 
    1998年 10.0% → 2018年 13.7%

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)
さらに金融緩和の終焉でマンション価格が下落する恐れもある。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と異常なレベル。これ以上の金融緩和は難しくなっているのです。

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約5%、28兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

アメリカの景気を判定する全米経済研究所(NBER)は2020年6月の発表で、正式に2020年2月に過去最長の景気拡大が終了したと宣言しました。

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

もし新型コロナウイルスのワクチンが開発されれば希望は見えますが、人類は未だにSARS(2003年)もMERS(2012年)もワクチン開発に成功していません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。

家博士家博士

分かっているのは、今はまだマンション相場が高止まりしていることだけだよ。


本当にマンション価格を知りたいなら

まだマンション相場は高止まりしています。

今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!