神戸の町並み
神戸・兵庫でマンションを売却しようか検討している方のために、中古マンション売却相場を最新データから解説します。

京阪神(京都・大阪・兵庫)の相場傾向

京阪神の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まずマンション相場全体の動きを知るために、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、京阪神の売却相場を確認しましょう。

【不動産価格指数(京阪神)】

不動産価格指数(京阪神)2020年3月25日

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の実績を毎月末に発表します。

2020年3月25日に発表された不動産価格指数が現在の最新データで、2019年12月までの売買実績。
(4月以降は新型コロナの影響で更新が停止しています。)

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、、マンションの価格は+45%↑と大きく上昇しています。


ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアももう少し細かく分かれているよ

兵庫県全域

近畿レインズが発表している「近畿圏市況レポート」から兵庫県のマンション相場をまとめました。

レインズの近畿圏市況レポートとは
近畿圏市況レポートとは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【兵庫県全域のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(兵庫県)2020年5月

2020年4月までのデータなので、新型コロナウイルスの影響も分かります。

成約m2単価(グラフ赤線)は2020年4月に大きく下落しました。
2年前とほぼ同じ価格水準なので、2年間の値上り分だけ値下がりした恐れがあります。

ただし長期的に見ると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、まだ2割程度は値上りしていている水準。

この価格下落が今後も続くのか、それとも一時的なのかは、来月以降の動向が気になります。

成約戸数(グラフ黃棒)は、2020年4月で前年比-42%減(494戸→288戸)と大きく減少。
さすがに緊急事態宣言の影響もあり、購入を控える買主が多かったようです。

在庫戸数(グラフ緑棒)は5,248戸と高止まり。
売主にとっては、売りにくい状況が続いています。

各エリアのマンション売却相場

さらにエリアを絞ってマンション相場を確認します。

神戸市中心3区

【神戸市中心3区(中央区・東灘区・灘区)
マンション月次推移】

近畿圏市況レポート(神戸中心3区)2020年5月

2020年4月のデータを見る限り、神戸中心3区では新型コロナによる価格への影響は無いようです。

エリアを絞っているため、戸数が少なくデータのバラツキが大きいですが、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、成約価格が約50%上昇しています。

ただし成約戸数(グラフ黃棒)は前年比-50%減(62戸→31戸)と大きく減少しました。

注意したいのは、マンションを売りに出す人(在庫戸数:緑棒)が増えていること。
2015年1月時点: 440戸
  ↓
2020年4月時点: 962戸(+119%)

一方で中古マンションを購入する人(成約戸数:黃棒)は毎月約50戸前後とほとんど増えていません。

つまり神戸市中心3区では、中古マンションを売る人が増えているため、中古マンション売却が徐々に難しくなっている事がわかります。

中古マンション売却を成功するためには、マンション売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。

マンション売却に強い不動産会社について、こちらで解説しています。

神戸市内6区

神戸市内6区とは、北区・西区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区のこと。

【神戸市内6区のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(神戸市6区)2020年5月

神戸市内6区では、成約m2単価の振れ幅が大きいため判断が難しいですが、2020年4月は前月より-16%下落(28.8→24.2万円/m2)しています。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)からの値上り約20%の半分以上を戻した恐れもあります。

ただし成約戸数(グラフ黃棒)が前年比-35%減(142戸→93戸)と減少していることもあり、一部の高級マンションが売れなかっただけかもしれません。

今後数ヶ月の動向に注目です。

兵庫県阪神間

阪神間とは、尼崎市・西宮市・芦屋市・宝塚市・伊丹市・川西市・川辺郡のこと。

【兵庫県阪神間のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(阪神間)2020年5月

兵庫県阪神間は西宮など人気の地域、中古マンションも順調に値上りしてきました。
しかし2020年4月は、前月比-14%と大きく値下がりしています。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、成約価格が約25%上昇していましたが、その半分以上値下がりした恐れがあります。

成約戸数は、前年同月比-51%減(222戸→108戸)と大きく減少。

来月以降の動きが心配です。

ハウスくんハウスくん

長期的には値上りしていたけど、やっぱり新型コロナの影響は少しあるかもね。
でも自分のマンションの価格を知るなら、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?


家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断は参考程度に

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいといわれています。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも学習データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。
    緊急事態宣言の解除で各社営業も再開。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

今後の展望

値上りしてきたが成約戸数は増えていない

2013年1月の日銀金融緩和発表以降、神戸市・阪神間では、マンションの価格が値上がりしてきました。

ただし中古マンションの成約戸数は伸びておらず、逆に売りに出している在庫戸数が増えています。

中古マンションが値上りしている原因は、中古マンションが人気があり売れているからではありません。

ハウスくんハウスくん

じゃあなんで中古マンションが値上りしているの?


家博士家博士

新築マンションが値上りしたからだよ。

価格高騰の原因は新築マンションの高騰

中古マンションの価格が高騰してきた原因は、新築マンションの値上りです。

なぜなら中古マンションの価格は、次のように新築マンションを基準に決まるため。

マンションの築年数と価格(2018年)

マンション築年数と価格(2018年)

神戸市内の新築マンションの例

例えば神戸市内の新築分譲マンションは、よく売れており、価格も上昇しています。

2019年の神戸市内での新築分譲マンションは

  • 発売戸数: 1,726戸
  • 成約戸数: 1,493戸(86.5%)

とほとんどが購入されています。

神戸市内の新築分譲マンション価格(1m2あたりの単価)は、2019年は少し減速気味ですが、長期的には大きく値上りしています。

  • 2014年 50.3万円/m2
  • 2015年 57.1万円/m2
  • 2016年 61.8万円/m2
  • 2017年 65.0万円/m2
  • 2018年 69.2万円/m2
  • 2019年 64.7万円/m2

例えば70m2で考えると、この5年で1,000万円以上の値上がり。

  • 2014年 3,521万円
  • 2019年 4,529万円(+1,008万円)

長期的には、大きく値上がりしていることが分かります。

この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。

ハウスくんハウスくん

なぜ新築マンション価格が高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。

金融緩和による新築マンション価格高騰が原因

金融緩和によって住宅ローンの金利が下がると、この様な影響があります。

住宅ローンの金利が下がる。
  ↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。

例)35年ローン、月々10万円の支払いだと
 金利3%で2,598万円ですが、
 金利1%で3,542万円(36%増)

  ↓
新築マンションを買う人が増える。
  ↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
  ↓
新築マンションが値上がりする

こうして新築マンションが値上がりしてきたのです。

日銀金融緩和が限界の中、世界景気が悪化

日銀の金融緩和が限界の今、世界的な景気の悪化により、マンション価格の下落が始まる恐れがあります。

今回のマンション価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和とそれにともなう資産インフレが原因です。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界レベル。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍とすでに限界です。

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

最悪のシナリオ『日銀債務超過』すらありえる状態

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の4.7%、28兆円の株を保有し、もし株価が下落すれば日銀自体が債務超過になりかねない状況。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし新型コロナウイルスが長引き、世界的な恐慌に進展した場合、日本は世界よりさらに深刻な恐慌に陥る恐れもあります。

ハウスくんハウスくん

なんで日本が世界より深刻な恐慌になるの?


家博士家博士

日銀の金融緩和の余力が少ないからだよ。
2008年のリーマン・ショックでは世界の中央銀行が団結して金融緩和で乗り切ったんだ。


もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、本格的な景気悪化を迎える前に売る方が、高く売れるでしょう。

経済危機は約10年周期で起きる

過去を振り返るとほぼ10年周期で経済危機がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

現在の景気動向といえば、暗い話題が増えています。

  • 米中貿易戦争による世界の景気減速
  • 世界的な中央銀行の過剰緩和による不安定な金融市場
  • 新型コロナウイルスの世界的大流行

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

もし新型コロナウイルスのワクチンが開発されれば希望は見えますが、人類は未だにSARS(2003年)もMERS(2012年)もワクチン開発に成功していません。

数ヶ月で元の生活が戻るととは考えにくいでしょう。

家博士家博士

分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。


高齢化で多くの築古マンションが売りに出される

2020年には兵庫県で築40年を超える分譲マンションが5万9,500戸に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

分譲マンションの築年数別戸数(兵庫県)

分譲マンションの築年数別戸数(兵庫県)

兵庫県、神戸市とも空き家率は上昇しています。

  • 空き家率(兵庫県): 
    1998年 10.0% → 2018年 13.9%
  • 空き家率(神戸市): 
    1998年 10.0% → 2018年 13.7%

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

本当にマンション価格を知りたいなら

まだマンション相場は高止まりしています。

今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。
    緊急事態宣言の解除で各社営業も再開。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!