神戸の町並み
神戸・兵庫でマンションを売却しようか検討している方のために、中古マンション売却相場を最新データから解説します。

京阪神(京都・大阪・兵庫)の相場傾向

まずマンション相場全体の動きを知るために、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、京阪神の売却相場を確認しましょう。

【不動産価格指数(京阪神)】

不動産価格指数(京阪神)2019年7月31日

不動産価格指数によると、京阪神のマンション価格は大きく上昇しています。

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

2019年7月31日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ。

2013年1月以降、マンションの価格は大きく上昇しています。
一方で戸建住宅はほとんど上昇していません。

これは、マンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外や地方の物件が多いことが原因です。

ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!


家博士家博士

約6年で約50%だから大きな上昇だね


ハウスくんハウスくん

でもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?


家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断は参考程度に

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいといわれています。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも学習データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

兵庫県全域

さらにエリアを絞ってマンション相場を確認しましょう。

近畿レインズが発表している「近畿圏市況レポート」から、兵庫県全体のマンション売却相場が分かります。

レインズの近畿圏市況レポートとは
近畿圏市況レポートとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【兵庫県全域のマンション月次推移】

兵庫県のマンション相場2019年8月

兵庫全域のマンション相場は緩やかに上昇しています。

在庫m2単価(青線:売り出しの単価)と成約m2単価(赤線:実際に売れた単価)が同じ様に上昇しています。

これはマンションを極端な高値で売り出す「高値狙いの売り手」が少ないことを示しており、まだマンション価格上昇の余地はあると考えられます。

各エリアのマンション売却相場

さらにエリアを絞ってマンション相場を確認します。

神戸市中心3区

【神戸市中心3区(中央区・東灘区・灘区)
マンション月次推移】

神戸市中心3区のマンション相場2019年8月

エリアを絞っているため、戸数が少なくデータのバラツキが大きいですが、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、成約価格が約50%上昇しています。

ここで注意したいのは、マンションを売りに出す人(在庫戸数:緑棒)が増えていること。
2015年1月時点: 440戸
  ↓
2019年8月時点: 847戸(+93%)

一方で中古マンションを購入する人(成約戸数:黃棒)は毎月約50戸前後とほとんど増えていません。

つまり神戸市中心3区では、中古マンションを売る人が増えているため、中古マンション売却が徐々に難しくなっている事がわかります。

このエリアでマンション売却を予定しているなら、すこしでも早めに売却をスタートした方が良いでしょう。

神戸市内6区

神戸市内6区とは、北区・西区・兵庫区・長田区・須磨区・垂水区のこと。

【神戸市内6区のマンション月次推移】

神戸市6区のマンション相場2019年8月

マンション価格の上昇は、この神戸市内6区では少し弱いですが、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約6年で、成約価格が約20%上昇しています。

在庫m2単価より成約m2単価が高いことから、一部の人気マンションが高値で買われていることが分かります。

例えば駅徒歩7分以内など駅近の人気エリアでは、中古マンション売却で有利になります。

神戸市内の新築分譲マンションは売れている

ちなみに神戸市内の新築分譲マンションはよく売れており、価格も上昇しています。

2018年の神戸市内での新築分譲マンションは

  • 発売戸数: 2,465戸
  • 成約戸数: 2,155戸(87.4%)

とほとんどが購入されています。

神戸市内の新築分譲マンション価格(1m2あたりの単価)はこの様に上がる一方。

  • 2014年 50.3万円/m2
  • 2015年 57.1万円/m2
  • 2016年 61.8万円/m2
  • 2017年 65.0万円/m2
  • 2018年 69.2万円/m2

例えば70m2で考えると、この4年で1,300万円以上の値上がり。

  • 2014年 3,521万円
  • 2018年 4,844万円(+1,323万円)

大きく値上がりしていることが分かります。

兵庫県阪神間

阪神間とは、尼崎市・西宮市・芦屋市・宝塚市・伊丹市・川西市・川辺郡のこと。

【兵庫県阪神間のマンション月次推移】

阪神間のマンション売却相場2019年8月

兵庫県阪神間は西宮など人気の地域、中古マンションもじわじわと価格が上昇しています。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約6年で、成約価格が約20%上昇しています。

神戸・兵庫のマンション売却相場のまとめ

2013年1月の日銀金融緩和発表以降、神戸市・阪神間では、マンションの価格が値上がりしていることは間違いありません。

ただし中古マンションの成約戸数は伸びていません。

中古マンションを買う人が増えて値上がりしているというより、新築マンション価格の上昇に合わせて、中古マンションの価格が上がっています。

ハウスくんハウスくん

なぜ新築マンション価格が高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。

金融緩和による新築マンション価格高騰が原因

金融緩和によって住宅ローンの金利が下がると、この様な影響があります。

住宅ローンの金利が下がる。
  ↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。

例)35年ローン、月々10万円の支払いだと
 金利3%で2,598万円ですが、
 金利1%で3,542万円(36%増)

  ↓
新築マンションを買う人が増える。
  ↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
  ↓
新築マンションが値上がりする

こうして新築マンションが値上がりしているのです。

この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。

高齢化で多くの築古マンションが売りに出される

【兵庫県の分譲マンションの築年数別戸数】

兵庫県のマンションストック状況

(クリックで拡大) 兵庫県空き家対策ガイドラインより

兵庫県では2014年までに建築された分譲マンションが41.6万戸。
築年数が30年を超えたマンションは10万戸を超えており、その多くが所有者の高齢化などで売りに出されると予想されます。

兵庫県、神戸市とも空き家率は上昇しています。

  • 空き家率(兵庫県): 
    1998年 10.0% → 2013年 13.3%
  • 空き家率(神戸市): 
    1998年 10.0% → 2013年 13.0%

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ついに日銀金融緩和の終わりが噂される

今のマンション価格高騰は、2013年1月に発表された日銀の金融緩和が原因です。

日銀の金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上がり、マンション価格の下落が始まるといわれます。

日銀の金融緩和の出口について、少しずつニュースになる回数が増えてきました。

日銀も少しずつ国債買入を減らすなど、出口に向けて動き始めています。

もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、日銀が金融緩和を終える前のほうが良いかもしれません。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和が終わるの?


家博士家博士

アメリカと欧州がすでに金融緩和を終わらせつつある。
日本だけ金融緩和を続けることは、為替などの問題があるからできないんだ

金融緩和が終わる前に景気の悪化で下落する恐れも

マンション価格下落の引き金として、もう一つ心配されるのが景気の悪化です。

米中貿易戦争や中国経済の失速、イギリスのEU離脱などの影響で、世界的に景気は後退しています。

過去にも2008年のリーマン・ショックをきっかけに、不動産価格が下落しました。

金融緩和と景気悪化によるマンション価格の下落については、こちらで解説しています。

本当にマンション価格を知りたいなら

マンション相場は高騰しています。

今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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