横浜の町並み
「マンション相場が高騰しているけど、横浜・川崎はどうなの? この先どうなるの?」

新型コロナショックもあり、東京の影響を受けやすい横浜・川崎など神奈川エリアもマンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

首都圏のマンション相場は、ずっと上昇し続けてきたけど、そろそろ流れが変わりそうだね。
今回のコロナショックをきっかけに、下落が始まる恐れもある。


マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですよね。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やすことは、豊かで安心した暮らしにつながります。

この記事では、横浜・川崎など神奈川でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、横浜・川崎の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しました。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)の相場傾向

南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2020年7月30日

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間約30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の価格指数が毎月末に発表される。

2020年7月30日に発表された不動産価格指数が最新データで、2020年4月までの売買実績。

2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数が+45%↑と大きく上昇しています。


ハウスくんハウスくん

マンションはスゴイ値上がりだね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアも細かく分かれているよ

横浜・川崎のマンション売却価格相場

東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、横浜・川崎のマンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

横浜市は5月に下がるも6月に回復

【横浜市のマンション相場月次推移】

月例マーケットウォッチ横浜市2020年7月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

横浜市のマンション価格は、新型コロナによる影響で2020年5月に少し下がりましたが、6月には戻っています。

ただしコロナショックの起きる前から価格は停滞気味で、最高値(2018年12月)から頭打ちでした。

それでも長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、7年半で約30%値上がりしています。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

マンションを売却するなら、良いタイミングだといえます。

成約戸数も回復してきた

4月に急減した成約戸数も回復してきました。

成約戸数(グラフ黃棒)

  • 2020年4月 前年同月比-56%(420戸→185戸)
  • 2020年5月 前年同月比-48%(329戸→172戸)
  • 2020年6月 前年同月比-18%(458戸→376戸)

緊急事態宣言が解除されて、購入を控えていた買主が戻っています。

川崎市は大きな影響なし

【川崎市のマンション月次推移】

月例マーケットウォッチ川崎市2020年7月

川崎市のマンション相場は、新型コロナによる影響はほとんどありませんでした。

ただしコロナショックの起きる前から価格は停滞気味で、最高値(2018年12月)から頭打ちでした。

それでも長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、7年半で約35%値上がりしています。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

成約戸数も回復してきた

4月に急減した成約戸数も回復してきました。

成約戸数(グラフ黃棒)

  • 2020年4月 前年同月比-49%(181戸→93戸)
  • 2020年5月 前年同月比-24%(156戸→118戸)
  • 2020年6月 前年同月比-22%(195戸→152戸)



ハウスくんハウスくん

新型コロナショックの影響は無くなってきたみたいだけど、今後はどうなの。


家博士家博士

2018年12月の最高値からマンション価格は頭打ちだから、風向きは変わりつつあるね。
実は横浜も川崎も、新型コロナの前から中古マンションが売れにくくなっていたんだ。

中古マンションは売りにくくなっていた

横浜・川崎では、新型コロナショックの前から徐々に中古マンションが売れにくくなっていました。

なぜなら、マンションが売れる戸数はほとんど変わらないのに、マンションを売り出す人が増えていたため。

成約戸数(黄色棒グラフ)は、横浜は毎月約400戸、川崎は毎月約200戸で、この10年間変化ありません。

一方で売り出しているマンションの在庫戸数(緑色棒グラフ)が、次のように増えています。

横浜市の在庫戸数
2017年4月:約4,700戸
2020年6月:約6,000戸
約3年間で+1,300戸増(+28%)
川崎市の在庫戸数
2015年1月:約1,500戸
2020年6月:約2,100戸
約5年間で+700戸増(+40%)

もしマンションをいずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで中古マンションを買う人が増えないの?


家博士家博士

横浜・川崎エリアでは新築が人気だからだよ。

横浜・川崎エリアでは新築が人気

横浜・川崎エリアでは、毎年多くの新築分譲マンションが建てられています。

2019年の中古マンション成約戸数と新築分譲マンション(着工)戸数は、それぞれ次の様になっています。

横浜市
中古マンション成約:4,563戸(1ヶ月あたり約380戸)
新築分譲マンション(着工):6,549戸(1ヶ月あたり約550戸)
売買された中古マンションの1.4倍の新築分譲マンションが建てられている
川崎市
中古マンション成約戸数:2,131戸(1ヶ月あたり約178戸)
新築分譲マンション(着工):4,208戸(1ヶ月あたり約350戸)
売買された中古マンションとほぼ同数の新築分譲マンションが建てられている

国土交通省住宅着工統計東日本レインズ成約戸数

横浜・川崎の新築分譲マンション(2019年着工)の内訳はこちら。

【横浜市・川崎市各区の新築分譲マンション(2019年着工)】

横浜市・川崎市各区の新築分譲マンション(2019年着工)

住みたい街として人気がある横浜・川崎では、他の地域に比べて中古マンションが比較的売れていますが、それ以上に多くの新築分譲マンションが建てられていることが分かります。

横浜・川崎で中古マンションを売ることは簡単ではありません。
このエリアでマンションを売るなら、マンション売却に強い不動産会社を選びましょう。


家博士家博士

馬車道に地上58階建て、総戸数1176戸のタワーマンションが建つなど、話題になっているね。
今後も横浜・川崎の人気は続きそうだけど、中古マンションを売るのは簡単ではない。
まず今のマンション価格を調べてみよう。


ハウスくんハウスくん

そうか、今のマンション価格はどうやって調べたら良いの?
マンションのAI価格診断をしたらいいの?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は「レインズ」の成約情報を使っていないから。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。

レインズとは
レインズは不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベース
運営は、国土交通大臣指定の公益財団法人なので、実質は国営です。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズの情報は不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためさ。
登記を見ると誰が売買したかわかるからね。


ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

今後のマンション相場の見通し

日銀の金融緩和以降、横浜市・川崎市のマンション価格は大きく値上がりしていました。

しかし長期的には、マンション価格は下落すると予想されています。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えるため。

2020年には築40年超が27万戸以上

2022年時点で神奈川県で27万戸超のマンションが築40年を超えています。

マンションは築40年を超えると、所有者の高齢化や修繕費の高騰などでその多くが売りに出されると予想されます。

建築年別の分譲マンション戸数(神奈川県)

神奈川県の築年数別分譲マンション戸数

また神奈川県の年齢別人口によると、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

神奈川県の人口推移

神奈川県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)


ハウスくんハウスくん

でもなんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰していたからだよ

神奈川の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の神奈川の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

神奈川県の新築マンション価格は、この7年で30%も上昇しています。

神奈川県の新築マンション価格

  • 2012年 平均58.2万円/m2
  • 2019年 平均75.8万円/m2(+30.2%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰していたの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰していたんだ。

新築マンション値上りの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰していた主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

首都圏の新築マンション初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2019年 初月契約率 62.6%(平均価格5,980万円)

初月契約率は、6年間で16.9%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2019年77.9%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

また2019年10月には初月契約率が42.6%となりの50%割れに。
その後も低い契約率が続いています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。


家博士家博士

きっかけとして心配なのが、日銀の金融緩和の限界なんだ


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と異常なレベル。これ以上の金融緩和は難しくなっているのです。

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約5%、28兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

アメリカの景気を判定する全米経済研究所(NBER)は2020年6月の発表で、正式に2020年2月に過去最長の景気拡大が終了したと宣言しました。

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

もし新型コロナウイルスのワクチンが開発されれば希望は見えますが、人類は未だにSARS(2003年)もMERS(2012年)もワクチン開発に成功していません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。

家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!