「東京の中古マンション相場はどうなの？」
マンションを売却するなら高く売りたいもの。
売却では相場の動きが気になりますね。
家博士 東京の中古マンションは、2013年からずっと上昇してきた。
今回のコロナ後もすぐ回復して高値を更新している。
でもそろそろ風向きが変わるかもしれない。
この記事では、東京でマンション売却を考えている方を対象に、売却で参考になる最新マンション相場を分析、分かりやすく解説しました。
また9割の人が知らない「マンション価格診断の落とし穴」も合わせて解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
東京都のマンション売却相場（不動産価格指数）
東京都の中古マンション価格は大きく上昇しています。
マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。
約9年で69％上昇
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、東京都の中古マンション価格は＋69％↑と大きく上昇。
2022年4月28日に発表された不動産価格指数が現在の最新データで、2022年1月までの売買実績です。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
ハウス マンションはスゴイ値上がりだね！
でももう少し最近だと、コロナの影響はどうなの？
家博士 先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
東京都の中古マンション売却相場（レインズ）
中古マンション相場が分かるもう一つの指標は『レインズの月例マーケットウォッチ』。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。精度は不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早い。
レインズ（REINS）は、国内唯一の不動産データベース。不動産会社しか利用できず、統計のみ公開されている。
【参考】レインズ・月例マーケットウォッチ
レインズの月例マーケットウォッチでは、先月までの売買実績が分かります。
今年4月も高値更新！
中古マンション相場（東京都）
中古マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（赤線）です。
東京都の成約m2単価（赤線）は、
- 2020年2〜6月はコロナで低迷した。
- しかし2020年7月以降は値上がり。
- 今年4月は2ヶ月連続で高値を更新！
ハウス スゴイね！
コロナに負けず、高値を更新してるんだ！
家博士 長期的にも値上がりしているね。
長期的にも約9年で84％上昇
長期的には、日銀の金緩和発表（2013年1月）以降、約9年で+84％と大きく値上がりしています。
- 2012年12月 49.44万円／m2
↓ - 2022年4月 91.94万円／m2（+84％↑）
2013年以前に購入したマンションであれば、売却すると大きな利益が期待できるでしょう。
成約戸数も回復
成約戸数（売買されたマンションの戸数）は、2020年4月に急落しましたが、2020年6月以降は回復しています。
中古マンション成約戸数
（東京都・前年同月比）
コロナショックの短期的な影響はすぐに治まり、購入を控えていた買主は戻っています。
競合が急減して売りどき
さらに売り出している競合マンションは、コロナ禍で急減しています。
中古マンション売り出し戸数
（東京都・レインズ在庫戸数）
2020年1月から2021年5月までの16ヶ月で、売り出している競合マンションが7,069戸（26％）も急減。
減少戸数は、成約戸数で約4ヶ月分にもなります。
ただし直近で半分まで戻っているので、いずれ売るなら早いほうが有利でしょう。
ハウス 価格が高騰して売買戸数も回復、さらに競合が減っているなら、売りどきだね！
家博士 売る予定なら、まず今の売却価格を調べると良いよ。
次に相場の動きが早く大きい都心3区を見てみよう
都心3区の中古マンション相場（レインズ）
都心3区とは、東京の中心である千代田区・中央区・港区で、東京の中でもマンション相場が先に動き始める地域。
東京のマンション相場を予想するために、都心3区にも注目しましょう。
今年3月に高値更新、4月も高値
中古マンション相場（都心3区）
都心3区の成約m2単価（赤線）は、
- 2020年6月までコロナで下落していたが、7月以降は回復。
- 2022年3月に高値を更新。
- 2022年4月に高値で安定している。
長期的には約9年で97％上昇
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約9年で97％上昇しています。
2013年以前に購入したマンションでは、売却すると十分な利益が期待できるでしょう。
都心3区も成約戸数は回復し、競合は急減
都心3区でも、成約戸数が2020年4月に急落しましたが、すぐに回復しています。
中古マンション成約戸数
（都心3区・前年同月比）
また都心3区でも、売り出している競合が2020年1月から2021年4月の15ヶ月間で23％も急減。
直近で半分戻っていますが、まだ競合は少ない状態です。
中古マンション売り出し戸数
（都心3区・レインズ在庫戸数）
都心3区も売買戸数は回復し、競合が減っているため、売りどきといえるでしょう。
ハウス 相場はなんとなく分かったけど、自分のマンション価格はどうやって調べるの？
家博士 定番の方法は、不動産会社の無料査定だね。
ハウス ネットなら、匿名で使えるマンション価格診断を見たけど、あれはどうなの？
家博士 匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
レインズの成約情報を使えない
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース。
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウス でもAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。
そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまりネットの無料情報を集めて学習したAIでは、レインズの成約情報と違う答えしか出せないのです。
ハウス マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
東京のマンション売却相場の見通し
東京のマンション売却相場はここまで上昇していましたが、風向きは変わりつつあります。
コロナが収束後に、中古マンションが高騰し続けるとは考えにくいでしょう。
長期的には値下がり傾向
東京の中古マンション価格は長期的に値下がり傾向と予想されます。
なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減り続けるため。
売出しが大幅増でも、成約は少ししか増えず
中古マンションの売出しと成約戸数
（東京23区）
ハウス 今はコロナで一時的に減っているけど、売出しは2倍以上に増えているのか！
なんでこんなに増えているの？
家博士 古いマンションが増えて、売り出されるからだよ。
築40年超の売出し予備軍が22.2万戸
東京都では、2021年時点で築40年超のマンションが22.2万戸と過去最多を更新。
東京都の築年数別分譲マンション戸数
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション全戸数の10倍以上にもなります。
ハウス でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの？
家博士 それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。
購入世代は減り、売却世代が増え続ける
日本は急激に人口減少と高齢化が進んでおり、人口が集まる東京都でも、高齢化が進みます。
東京都では、マンションを購入する世代（30〜44才）は減り、マンションを売却する世代（65才以上）が増え続けています。
東京都の年齢別人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
家博士 日本は人口が減っているから、長期的に不動産価格は下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス 中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。
家博士 さらに問題なのは、東京では中古マンションより新築分譲マンションがいまだに人気なんだ
東京では新築が人気
東京都では新築分譲マンションが人気。
1年間で売買される中古マンションの約1.5倍もの新築分譲マンションが、建てられています。
中古マンション成約と新築分譲マンション着工の戸数
（東京都・2021年）
ハウス 中古マンションを買う人が減っているのに、新築がこんなに増えているのか…。
でも、なんで今まで中古マンション相場が高騰してきたの？
家博士 新築マンション価格が高騰したからだよ
新築の値上がりが中古価格を引き上げた
中古マンション価格は新築マンション価格で決まる
東京の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンションの価格高騰です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格を基準に決まります。
新築・中古マンションの価格の変化
（首都圏・2012年→2021年）
東京23区の新築分譲マンションは9年で60％値上がり
東京23区内の新築分譲マンション価格は、この9年で60％も上昇しました。
新築分譲マンション価格の推移
（東京23区）
70m2のマンションであれば、
- 2012年 5,607万円
- 2021年 8,971万円（+3,367万円UP！）
ハウス スゴイ値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰したの？
家博士 日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利が下がったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。
新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰した理由は、日銀の金融緩和により住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.5％： 借り入れ総額 5,594万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 7.704円（+38％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられます。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです
ハウス じゃあ新築マンションがさらに値上がりすれば、中古マンションももっと高く売れるんだね。
家博士 ところが新築マンション価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。
ハウス 日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ！
家博士 世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、目標の賃金や物価は上がらなかった。
今は世界的なインフレで世界が金利を上げ始めたから、日本だけ金融緩和を続けるのが難しい状況なんだ。
世界が金利を上げ始めた
世界の中央銀行は、世界的な物価高騰（インフレ）が問題になっているため、金利を引き上げつつあります。
ウクライナ危機でインフレが加速しているため、利上げの流れは変わりそうにありません。
米国（FRB）←世界経済に最も影響が大きい
- 2022年3月 金融緩和の縮小（テーパリング）を完了
- 2022年3月 2年ぶりにゼロ金利を解除、0.25％利上げ
- 2022年5月 22年ぶりとなる0.5％幅の利上げ、6月に量的引き締め開始を発表
- 2022年中にさらに1.5％〜2.5％の利上げを見込む
【参考】ＦＲＢが0.50％利上げ、資産圧縮6月開始 インフレ抑制急ぐ
欧州（ECB）
- 今年7月〜9月 量的緩和を終了予定
- 今年中の利上げを予定
英国（BOE）
- 昨年12月 利上げ開始
- すでに4回の利上げを実施
ハウス でもなんで日本だけ金融緩和を続けられないの？
家博士 主要国との金利差が開くと、円安になってしまうんだ。
円安によって金融緩和の継続は難しい
世界の中央銀行が金融緩和を終える中で、日銀だけ金融緩和を続けることは困難です。
なぜなら日銀だけ金融緩和を続けると、金利差の影響で悪い円安を引き起こしてしまうため。
主要国と日本の実効為替レート比較
（2021年1月1日を100）
円安によってガソリンなど輸入品が値上がりし、景気が悪くなること。
世界の主要国で金利が上がり、日本だけ金利が低いことで金利差が大きくなるために起きる。
かつて円安は日本の製造業輸出に有利で『良い円安』といわれたが、今は生産拠点が海外に移り円安のメリットは減っている。
このままでは日本円が下落し続けて、不景気と物価上昇が同時に起きるスタグフレーションに陥り、1970年代のオイルショック後の日本に逆戻りする懸念もあります。
日銀も金融緩和を終える流れに
世界の流れに逆らえず、日銀もいずれ金融緩和を終えると予想されています。
時期として有力なのは、今年夏の参院選後か、遅くとも2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了。
すでに岸田政権は金融緩和の終了に向けて動き始めています。
2022年3月には、日銀総裁後任の試金石となる審議委員人事で、今までのリフレ派（緩和推進派）に代えて緩和出口の専門家を選んでいます。
【参考】日銀審議委員に高田、田村両氏 「リフレ派」見送り―政府案
ハウス 金融緩和が終わると、不動産はどうなるの？
家博士 金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。
日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2022年 アフターコロナショック？ ウクライナ危機？
将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士 分かっているのは、今はまだマンション相場が高騰していることだけだよ。
まとめ
ここまで東京の中古マンション相場について解説してきました。
東京の中古マンション価格は、2013年の日銀金融緩和から大きく値上がりしています。
さらにコロナで売り出す競合が減っており、今は売りやすいタイミングだといえるでしょう。
しかし日銀の金融緩和が限界の今、緩和の終焉が不動産価格の値下がりを引き起こす恐れが高まっています。
また長期的にはマンションを売る人が増え、買う人は減るため、値下がりが予想されます。
少なくとも今は中古マンション価格が高騰していることは間違いありません。
売却を検討しているなら、まずあなたのマンションがいくらで売れるか無料査定で確認すると良いでしょう。
とりあえず不動産会社に窓口をもっておけば、今後も相場の動きや売り時を相談できます。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
