「東京ではマンション相場が高騰しているけど、この先どうなるの？」
新型コロナウイルスによる景気後退もあり、マンション相場の動きが気になりますね。
家博士東京のマンション相場は、2013年からずっと上昇してきた。
今回のコロナで一時的に下落したけど、すぐに回復しているよ。
でもそろそろ風向きが変わるかもしれない。
あなたのマンションを活かして資産を増やし、豊かで安心した暮らしを手に入れましょう。
この記事では、東京でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、東京の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しました。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
東京都のマンション売却相場（不動産価格指数）
東京都の中古マンション価格は大きく上昇しています。
マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。
約8年半で66％上昇
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、東京都の中古マンション価格は＋66％↑と大きく上昇。
2021年9月30日に発表された不動産価格指数が現在の最新データで、2021年6月までの売買実績です。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
ハウスくんマンションはスゴイ値上がりだね！
でももう少し最近だと、コロナの影響はどうなの？
家博士先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
東京都の中古マンション売却相場（レインズ）
中古マンション相場が分かるもう一つの指標は『レインズの月例マーケットウォッチ』。
月例マーケットウォッチとは、レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ（REINS）とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベースで不動産会社しか利用できません。
レインズのデータは、精度では不動産価格指数に劣りますが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早いのがメリット。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【参考】レインズ・月例マーケットウォッチ
レインズの月例マーケットウォッチでは、先月までの売買実績が分かります。
今年9月に高値更新！
中古マンション相場（東京都）
中古マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（赤線）です。
東京都の成約m2単価（赤線）は、
- 昨年2〜6月はコロナで低迷したが、7月以降は値上がり。
- 今年9月に高値を更新！
ハウスくんスゴイね！
コロナに負けず、高値を更新してるんだ！
家博士長期的にも値上がりしているね。
長期的にも約8年半で67％上昇
長期的には、日銀の金緩和発表（2013年1月）以降、約8年半で+67％と大きく値上がりしています。
- 2012年12月 49.44万円／m2
↓ - 2021年8月 83.51万円／m2（+67％↑）
2013年以前に購入したマンションであれば、売却すると大きな利益が期待できるでしょう。
成約戸数も回復
成約戸数（売買されたマンションの戸数）は、昨年4月に急落しましたが、昨年6月以降は回復しています。
成約戸数の推移（東京都）
コロナショックの短期的な影響はすぐに治まり、購入を控えていた買主は戻っています。
競合が急減して売りどき
さらに売り出している競合マンションは、コロナ禍で急減しています。
在庫戸数の推移（東京都）
2020年1月から2021年5月までの16ヶ月で、売り出している競合マンションが7,069戸（26％）も急減。
減少戸数は、成約戸数で約4ヶ月分にもなります。
ただし直近4ヶ月は再び増えているので、いずれ売るなら早いほうが有利でしょう。
ハウスくん価格が高騰して、売買戸数も回復、さらに競合が減っているなら、売りどきだね！
家博士売る予定なら、まず今の売却価格を調べると良いよ。
次に相場の動きが早く大きい都心3区を見てみよう
都心3区の中古マンション相場（レインズ）
都心3区とは、東京の中心である千代田区・中央区・港区で、東京の中でもマンション相場が先に動き始める地域。
東京のマンション相場を予想するために、都心3区にも注目しましょう。
今年6月に高値更新し、9月も高値
中古マンション相場（都心3区）
都心3区の成約m2単価（赤線）は、
- 昨年6月までコロナで下落していたが、7月以降は回復。
- 今年6月に高値を更新し、9月も高値。
長期的には約8年半で84％上昇
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約8年半で84％上昇しています。
2013年以前に購入したマンションでは、売却すると十分な利益が期待できるでしょう。
都心3区も成約戸数は回復し、競合は急減
都心3区でも、成約戸数が昨年4月に急落しましたが、すぐに回復しています。
中古マンション成約戸数（都心3区）
また都心3区でも、売り出している競合が2020年1月から2021年4月の15ヶ月間で23％も急減。
直近は少し増えていますが、まだ競合は少ない状態です。
在庫戸数の推移（都心3区）
都心3区も売買戸数は回復し、競合が減っているため、売りどきといえるでしょう。
ハウスくん相場はなんとなく分かったけど、自分のマンション価格はどうやって調べるの？
家博士定番の方法は、不動産会社の無料査定だね。
ハウスくんネットなら、匿名で使えるマンション価格診断を見たけど、あれはどうなの？
家博士匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
レインズの成約情報を使えない
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース。
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんでもAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくんレインズのデータでマンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼する方が良いんだね。
家博士一括査定サイトなら、無料査定の依頼も簡単だしね。
不動産会社に無料査定を依頼するときのポイント
- 地域で売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
- 複数（3〜6社程度）の不動産会社に査定を依頼すること
今のマンション相場は、不動産のプロでも相場が読みにくいほど急激に変動しています。
その点、売却実績が豊富な不動産会社なら、査定精度が高く信頼できるでしょう。
また担当者の当たり外れもあるので、できれば複数（3〜6社程度）に査定を依頼する方が確実です。
ハウスくん不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの？
家博士一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
ハウスくんでもまだ売却すると決めてないのに、不動産会社に査定を依頼して良いの？
家博士絶対に売却しないというのは、さすがにマズイけど、将来的に売却も考えている程度なら大丈夫。不動産会社も分かっているから。
今後のマンション相場の見通し
ハウスくん今後のマンション相場はどうなるの？
家博士今後の見通しを考えるために、まず今のマンション相場が高騰している原因を知っておこう。
原因は、新築マンションの価格高騰なんだ。
中古マンション高騰の原因は新築の高騰
中古マンション価格が高騰している原因は、新築マンション価格の高騰です。
なぜなら中古マンション価格は、新築マンションの価格を元に決まるため。
中古マンション価格は新築価格で決まる
この6年間の中古マンション価格の上昇を、築年数毎に見るとよく分かります。
築年数別の新築と中古マンション価格
（首都圏・2013年→2019年）
- 新築： →万円／m2（+万円／m2）
- 築0〜5年： 64.5→92.6万円／m2（+28.1万円／m2）
- 築6〜10年： 54.2→88.2万円／m2（+34.0万円／m2）
- 築11〜15年： 50.5→75.3万円／m2（+24.8万円／m2）
- 築16〜20年： 43.9→62.9万円／m2（+19.0万円／m2）
- 築21〜25年： 25.7→46.9万円／m2（+21.2万円／m2）
- 築26〜30年： 27.8→31.0万円／m2（+3.2万円／m2）
- 築30年〜： 22.6→33.3万円／m2（+10.8万円／m2）
新築マンションの価格が高騰して、中古マンション価格が引き上げられました。
新築マンション価格は23区で+56％、23区外で+39％
新築マンション価格は、2012年→2020年の7年間で大きく上昇しました。
新築マンション価格の推移（東京都）
この7年間で23区は＋56％UP、23区以外で＋39％UPと大きく値上りしています。
ハウスくん新築マンション価格は、すごい値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰したの？
家博士新築マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和だね。
新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすくなったこと。
- 金利3.0％： 借り入れ総額 3,897万円
- 金利1.0％： 借り入れ総額 5,313万円（+36％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウスくんじゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンション発売と契約戸数・契約率
（東京23区・2013年→2020年）
東京23区の新築分譲マンションは、2013年→2020年で、発売戸数を6割以上減らしましたが、それでも約2割が売れ残っています。
新築マンションの価格上昇に、購入者がついて行けなくなっています。
ハウスくん新築マンションが売れなくなってきたんだ。
じゃあ代わりに中古マンションが売れてるの？
家博士中古マンションの売れ行きはほとんど変わってない。
すこし悪くなっているくらいだよ。
中古マンションも売れていない
中古マンションも売れ行きは良くありません。
こちらが、中古マンションの売出し戸数と成約戸数の変化です。
中古マンションの売出し戸数と成約戸数
（東京23区・2013年→2020年）
中古マンションの成約戸数は、1,105戸しか増えていませんが、売出し戸数は1.3万戸も増えています。
新築マンションが売れなくなってきたから、代わりに中古マンションが売れているわけではありません。
ハウスくん中古マンションも売れてないのか。
なんで新築も中古も売れないの？
家博士マンションを買う人が減っているからだよ
マンションを買う人が減っている
東京では、マンションを買う世代（30〜44才）の人口が減り続けています。
ハウスくんえ？ 東京は日本中から人が集まってるから、人口は減らないんじゃないの？
家博士それ以上に、日本全体の高齢化と人口減少が進んでいるんだ。
東京都が発表した、年齢別の人口推移予想がこちら。
東京の年齢別人口推移予想
マンションを買う世代（30〜44才）の人口が減り続け、マンションを売る世代（60才以上）の人口が増え続ける事が分かります。
ハウスくん東京でも、こんなに若い世代が減り続けるんだ！
家博士総人口は減ってなくても、若い世代がどんどん減っている。これでも東京はマシな方だけどね。
ハウスくん中古マンションを売るなら、早く売った方が有利ってことだね。
家博士長期的にもそうだし、今は金融緩和の限界が心配だね。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。
ハウスくん不動産価格がさらに高騰するのは難しそうだね。
家博士コロナで景気低迷が長引くと、不動産を買う人が減って、不動産価格は下がりやすいしね。 さらに今は日本株リスクもある。
日本株バブル崩壊で金利急騰のリスクも
さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じている『国内株式の購入』を大胆に実行。
2020年には、海外投資家の売り越し6.1兆円を上回り、7.1兆円を日銀が購入しました。
2020年12月時点で、日銀は日本株の最大保有者であり、東証1部企業の約半数で大株主という異常な状態。
今の日本株は日銀が底上げした価格であり、もし株価バブルが崩壊すると日銀の信用が失われる恐れがあります。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
もし日銀の信用が失われると、金利は急騰し、不動産価格の暴落につながりかねません。
ハウスくんでも今のところ株価は上がってるから大丈夫だだよね？
家博士株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。
景気に関係なく金融緩和の終焉リスクはある
日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2022年 アフターコロナショック？
アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。
永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士分かっているのは、今はまだマンション相場が高騰していることだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
マンション相場は高騰しています。
今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。
しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。
レインズが見れるのは不動産会社だけ。
あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。
不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
