東京駅付近の町並み
東京でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、東京の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ハウスくんハウスくん

マンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?

家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構。
不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
成約情報の他に、今売られている不動産の情報も登録されています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけ。
インターネットの価格診断サービスはレインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。

ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

そうだね。地域で売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選んで、無料査定を依頼するのが一般的だよ。


ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

東京都全体の傾向

国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、東京都全体の売却相場を確認しましょう。

【不動産価格指数(東京)】

不動産価格指数(東京)2019年3月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、不動産売買の成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

2019年3月27日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ(2018年12月までの実績)。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、東京都のマンションの不動産価格指数は大きく上昇しています。

戸建て住宅は少ししか上昇していませんが、これはマンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外の物件が多いことが原因です。

不動産価格は都心部を中心に大きく上昇していることが分かります。
その傾向は東京でも都心部が大きくなっています。

ハウスくんハウスくん

マンションは明らかに値上がりしているね!


家博士家博士

そうなんだ。
6年で約45%も値上がりしているよ。

東京の中古マンション売却価格相場

次にもう少し詳しいマンション相場を確認します。

東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、東京都の中古マンション在庫と成約実績を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

中古マンション在庫と成約実績(東京都)

中古マンション在庫と成約実績(東京都)2019年4月

東日本レインズのデータでも、日銀の金緩和発表(2013年1月)以降、中古マンション成約m2単価(赤線)が約50%上昇しています。

さらに都心3区に絞ってみてみましょう。

都心3区(千代田区・中央区・港区)

都心3区のマンション在庫と売却実績2019年4月

都心3区とは、東京の中心である千代田区・中央区・港区のこと。

都心3区は、東京の中でもマンション相場が先に動き始める地域。
価格や件数の変動幅が大きいので傾向もはっきり分かります。

首都圏のマンション相場を予想するためには、都心3区に注目すると良いでしょう。

マンション売り手の動きは「在庫」で分かる

マンション売り手の動向は、売り出されたマンションの在庫で分かります。

売り出されたマンションの在庫をみると、

  • 2015年:在庫戸数が1.7倍に急増
    →マンション所有者が一斉に売り出した。
  • 2016年:在庫戸数が頭打ち
    →思ったほど売れず売りが止まった。
  • 2017年:在庫戸数が減少
    →売れなかったマンション所有者が売るのを辞めた。
  • 2018年:在庫戸数が横ばい
    →大きな変化なし。単価は再び上昇中。
  • 2019年:在庫戸数が再び増加傾向
    →マンションを売る人が少しずつ増えてきた。

ハウスくんハウスくん

2015年の在庫戸数1.7倍はスゴイね!


家博士家博士

在庫m2単価(青線)が上がって、高値で売れそうだからみんながマンションを売り出したんだ!


ハウスくんハウスくん

でも2016年は頭打ちになってる。


家博士家博士

成約m2単価(赤線)は上がったから高値で買う人もいたんだけど、成約戸数は増えなかったんだ。


ハウスくんハウスくん

2019年はまた少し在庫戸数が増えてきているね・


家博士家博士

またマンションを売る人が増えてきたんだ。

マンション買い手の動向は「成約」で分かる

一方で買い手の動向は、成約に注目すると分かります。
実際に成約したデータをみると、2013年1月から2019年3月までの約6年で、

  • 成約m2単価:60%上昇
  • 成約戸数:ほぼ変わらず

中古マンションの成約価格は上がっていますが、中古マンションを買う人は増えていません。

つまり今の中古マンション価格高騰は、中古マンションを買う人が増えたからではなく、新築マンションの価格高騰に引っ張られる形で起きているのです。

こういった価格の高騰を「需要がともなわない価格の高騰」といい、下落するときは一気に下落しやすいといわれます。

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格は、なぜ価格が高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

都心3区でも新築の方が買われている

なぜ中古マンションを買う人が増えないのでしょうか。
それは日本人の新築志向が原因です。

日本では、中古マンションより新築マンションや新築戸建が買われています。
都心3区では、比較的中古マンションの売買が多いといわれていますが、新設住宅着工戸数に比べると、中古マンション成約件数は20%程度。

2017年のデータをみると、

  • 都心3区で新築されたマンション・戸建て(新設住宅着工戸数)
    年間11,937戸(月平均995戸)
  • 中古マンションの成約戸数
    年間2,477戸(月平均206戸)

東京の都心3区でも、中古マンションより新築を選ぶ人が圧倒的に多い事が分かります。

人気の高い東京でさえ、中古マンションを売ることは簡単ではありません。

中古マンションを売るためには、販売力が強い不動産会社に依頼することが大切です。

新設住宅着工戸数の内訳はこちら。

【都心3区の新設住宅着工戸数2017年】

都心3区の新設住宅着工戸数2017年

ハウスくんハウスくん

都心3区でも、新築住宅がこんなに多く建ってるんだ!


家博士家博士

日本には新築を制限する政策が無いからね。
日本以外の先進国では新築戸数が厳しく制限されているから、中古住宅が高値で売買されるんだ

新築分譲マンションが売れなくなってきた

新築分譲マンションもさすがに高騰しすぎて、売れなくなってきました。

売れ行きは初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2018年 初月契約率 62.1%(平均価格5,871万円)

累積契約率でも2013年91.7%→2018年77.5%と低下しているため、そろそろ新築分譲マンションの価格上昇も勢いが弱まりそうです。

2018年12月には初月契約率が49.4%となり、1991年8月以来の50%割れとなりました。

2019年1月にはある程度戻りましたが、依然低い契約率です。

ついに日銀金融緩和の終わりが噂される

日銀の金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上がり、マンション価格の下落が始まるといわれます。

今回のマンション価格高騰も、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が原因です。

日銀の金融緩和の出口について、少しずつニュースになる回数が増えてきました。

日銀も少しずつ国債買入を減らすなど、金融緩和の出口に向けて動き始めています。

もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、日銀が金融緩和を終える前に売る方が高く売れるでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和が終わるの?


家博士家博士

アメリカと欧州がすでに金融緩和を終わらせつつある。
日本だけ金融緩和を続けることは、為替などの問題があるからできないんだ

金融緩和が終わる前に景気の悪化で下落する恐れも

マンション価格下落の引き金として、もう一つ心配されるのが景気の悪化です。

米中貿易戦争や中国経済の失速、イギリスのEU離脱などの影響で、世界的に景気は後退しています。

過去にも2008年のリーマン・ショックをきっかけに、不動産価格が下落しました。

金融緩和と景気悪化による、マンション価格の下落については、こちらで解説しています。

本当にマンション価格を知りたいなら

マンション相場は高騰しています。

今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

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