東京駅付近の町並み
「東京ではマンション相場が高騰しているけど、この先どうなるの?」

新型コロナウイルスによる景気後退もあり、マンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

東京のマンション相場は、ずっと上昇し続けてきたけど、そろそろ流れが変わりそうだね。
今回のコロナショックをきっかけに、下落が始まる恐れもある。

あなたのマンションを活かして資産を増やし、豊かで安心した暮らしを手に入れましょう。

この記事では、東京でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、東京の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しました。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

東京都のマンション売却相場(不動産価格指数)

東京都の中古マンション価格は大きく上昇しています。

マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。

不動産価格指数(東京都)

不動産価格指数(東京)2020年7月30日

不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、東京都の中古マンション価格は+55%↑と大きく上昇。

2020年7月30日に発表された不動産価格指数が現在の最新データで、2020年4月までの売買実績です。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省が年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の実績を毎月末に発表します。



ハウスくんハウスくん

マンションはスゴイ値上がりだね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。

東京都の中古マンション売却相場(レインズ)

中古マンション相場が分かるもう一つの指標は『レインズの月例マーケットウォッチ』。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ(REINS)とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベースで不動産会社しか利用できません。
レインズのデータは、精度では不動産価格指数に劣りますが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早いのがメリット。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【参考】レインズ・月例マーケットウォッチ

レインズの月例マーケットウォッチでは、先月までの売買実績が分かります。

中古マンション相場(東京都)

レインズ月例マーケットウォッチ(東京都)2020年7月

中古マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(赤線)です。

コロナの影響はないが、1月のピークから下落

成約m2単価(赤線)では、4月〜6月に新型コロナの影響はありません。

しかし2020年1月に最高値を記録し、その後は下がっていることから、新型コロナの前にすでに下落し始めていたことが分かります。

長期的には7年半で約45%上昇

ただ長期的にみると、日銀の金緩和発表(2013年1月)以降、約7年半で約45%と大きく値上がりした水準。

2013年以前に購入したマンションであれば、今から売却してもまだ十分に利益はあるでしょう。

成約戸数はほぼ戻った

4月に急減した成約戸数(黄棒)は、6月にはほぼ戻りました。 

  • 2020年4月: 前年同月比-55%
  • 2020年5月: 前年同月比-38%
  • 2020年6月: 前年同月比-11%

コロナショックが治まり、購入を控えていた買主が戻っています。

もしあなたがマンションを売却する予定なら、コロナショックが落ち着いた今は売りどきだといえます。

次に相場が先に動き始める「都心3区」に絞ってみてみましょう。

都心3区の中古マンション相場(レインズ)

都心3区とは、東京の中心である千代田区・中央区・港区で、東京の中でもマンション相場が先に動き始める地域。

東京のマンション相場を予想するためには、都心3区に注目しましょう。

中古マンション相場(都心3区)

レインズ月例マーケットウォッチ(東京都心3区)2020年7月

5月下落し6月も戻らず

都心3区では、コロナの影響で5月に下がり前月比-4%、最高値2019年11月からは-10%下がって、6月も戻っていません。

2019年11月に最高値を記録し、その後は停滞しています。

長期的には7年半で約60%上昇

ただし長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、7年半で約60%も上昇している水準。

まだ十分に高値で売却できるでしょう。

売主は高値狙いも、買主は適正価格で購入

都心3区で注目されるのは、売主は高値で売りに出しているものの、買主は適正価格のマンションしか買っていないこと。

在庫m2単価(青線)と成約m2単価(赤線)の差が拡大していることで分かります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、すこし値下がりし始めたってこと?


家博士家博士

まだ断定は難しいけど、ピークは過ぎたと考えるのが自然だね。
もし売却を考えているなら、自分のマンション価格を調べてみた方が良いね。


ハウスくんハウスくん

マンション価格は、どうやって調べるの?
よくあるマンションのAI価格診断とかで調べれば良いのかな?


家博士家博士

マンションの価格診断は参考程度に考えたほうが良いね。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。

ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

そうだね。地域で売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選んで、無料査定を依頼するのが一般的だよ。


ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

今後のマンション相場の見通し

ハウスくんハウスくん

今後のマンション相場はどうなるの?


家博士家博士

今後の見通しを考えるために、まず今のマンション相場が高騰している原因を知っておこう。
今の中古マンション価格が高騰している原因は、新築マンションの価格高騰なんだ。

中古マンションより新築が人気

日本では、中古マンションより新築分譲マンションが圧倒的に買われています。

都心3区では、比較的中古マンションの売買が多いといわれていますが、新築分譲マンション(着工)に比べると、中古マンション成約件数は1/3程度。

2019年のデータをみると、

  • 都心3区で新築された分譲マンション(着工)
    年間7,781戸(月平均650戸)
  • 中古マンションの成約戸数
    年間2,381戸(月平均200戸)

中古マンションより新築を選ぶ人が圧倒的に多い事が分かります。

新築分譲マンション(着工戸数)のエリア別内訳はこちら。

【都心3区の新築分譲マンション(着工)2019年】

都心3区の新設分譲マンション着工戸数2019年

ハウスくんハウスくん

都心3区でも、新築分譲マンションがこんなに多く建ってるんだ!


家博士家博士

日本には新築を制限する政策が無いからね。
他の先進国では、新築戸数が厳しく制限されているから、中古住宅が高値で売買されるんだ


ハウスくんハウスくん

日本は新築が建て放題でも、今は中古マンション相場は高騰しているよ。
なんで?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているから、中古マンション価格も引っ張られる形で上がっているんだ

新築マンションの値上がりで中古マンションも値上がりした

中古マンション価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

東京23区の新築マンション価格は、この6年で40%も上昇しています。

東京23区の新築マンション価格

東京都新築マンション価格の推移

  • 2012年 平均80.1万円/m2
  • 2019年 平均112.3万円/m2(+40%UP!)



ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが15万円の場合

  • 金利3.0%: 借り入れ総額 3,897万円 
  • 金利1.0%: 借り入れ総額 5,313万円(+36%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

首都圏の新築マンション初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2019年 初月契約率 62.6%(平均価格5,980万円)

初月契約率は、6年間で16.9%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2019年77.9%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

また2019年10月には初月契約率が42.6%となりの50%割れに。
その後も低い契約率が続いています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションより中古マンションが売れてるの?


家博士家博士

中古マンションも売りにくくなってきた。
マンションを買う人が減っているんだ

マンションを買う人が減っている

東京では、マンションを買う世代(30〜44才)の人口が減り続けています。

ハウスくんハウスくん

え? 東京は日本中から人が集まってるから、人口は減らないんじゃないの?


家博士家博士

それ以上に、日本全体の高齢化と人口減少が進んでいるんだ。


東京都が発表した、年齢別の人口推移予想がこちら。

東京の年齢別人口推移予想

東京都の年齢別人口推移予想

マンションを買う世代(30〜44才)の人口が減り続け、マンションを売る世代(60才以上)の人口が増え続ける事が分かります。

ハウスくんハウスくん

東京でも、こんなに若い世代が減り続けるんだ!


家博士家博士

実際に、マンションを売り出す人はこの5年で34%も増えている

東京都中古マンションの
新規登録(売り出し)と成約戸数

東京都中古マンションの新規登録と売出し戸数

2013年から2019年の6年間で、中古マンションを売り出す人(レインズ新規登録件数)は3万人(+34%)も増えています。

一方で購入した人(成約件数)は2,328人(+13%)しか増えていません。

ハウスくんハウスくん

中古マンションを売るなら、早く売った方が有利ってことだね。


家博士家博士

長期的にもそうだし、今は金融緩和の限界が心配だね。


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と異常なレベル。これ以上の金融緩和は難しくなっているのです。

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約5%、28兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

アメリカの景気を判定する全米経済研究所(NBER)は2020年6月の発表で、正式に2020年2月に過去最長の景気拡大が終了したと宣言しました。

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

もし新型コロナウイルスのワクチンが開発されれば希望は見えますが、人類は未だにSARS(2003年)もMERS(2012年)もワクチン開発に成功していません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、今はまだマンション相場が高騰していることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

マンション相場は高騰しています。

今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!