「東京ではマンション相場が高騰しているけど、この先どうなるの？」
東京オリンピックが今年終わることもあり、マンション相場の動きが気になりますね。
家博士東京のマンション相場は、ずっと上昇し続けてきたけど、そろそろ流れが変わりそうだね。
東京オリンピックが終わる前に下落が始まる恐れもある。
マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですよね。
あなたのマンションを最大限に活かして資産を増やすことは、豊かで安心した暮らしにつながります。
この記事では、東京でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、東京の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
東京都全体の傾向
東京都の中古マンション価格は大きく上昇しています。
まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、東京都全体の売却相場を確認しましょう。
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、不動産売買の成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
国内不動産の指標としては、最も信頼できるデータです
2019年12月25日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ（2019年9月までの実績）。
これを見ると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、東京都の中古マンション価格は＋45％↑と大きく上昇しています。
ハウスくんマンションはスゴイ値上がりだね！
でもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの？
家博士ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんでもAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくん結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。
家博士そうだね。地域で売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選んで、無料査定を依頼するのが一般的だよ。
ハウスくん不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの？
家博士一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
東京の中古マンション売却価格相場
次に東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、東京都の中古マンション在庫と成約実績を見てみましょう。
月例マーケットウォッチとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
レインズでも成約価格が大きく上昇
中古マンション在庫と成約実績（東京都）
東日本レインズのデータでも、日銀の金緩和発表（2013年1月）以降、中古マンション成約m2単価（赤線）が約45％上昇しています。
次に相場が先に動き始める「都心3区」に絞ってみてみましょう。
都心3区とは、東京の中心である千代田区・中央区・港区で、東京の中でもマンション相場が先に動き始める地域。
東京のマンション相場を予想するためには、都心3区に注目しましょう。
都心3区でこの先のマンション相場を読み解く
都心3区では、中古マンションの成約m2単価（赤線）が、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約60％上昇。
2019年9月以降、世界的に株価が値上がりしたことから、都心のマンション価格も一段と上昇しています。
ハウスくんじゃあ、まだ相場は上がるってこと？
家博士売買件数は増えずに在庫が増えているから、なんともいえないね。
景気の悪化をきっかけに下がり始める恐れはある。
ハウスくんなんで売買件数が増えていないのに、値上がりしているの？
家博士今の中古マンション価格が高騰している原因は、新築マンションの価格高騰だったんだ。
でも、その新築マンションが売れなくなってきたからだよ。
まず中古マンションの価格高騰の原因を説明しよう
都心3区でも中古より新築が人気
日本では、中古マンションより新築マンションや新築戸建が圧倒的に買われています。
都心3区では、比較的中古マンションの売買が多いといわれていますが、新築分譲住宅（着工）に比べると、中古マンション成約件数は1／3程度。
2018年のデータをみると、
- 都心3区で新築された分譲マンション・戸建て（着工）
年間6,457戸（月平均538戸） - 中古マンションの成約戸数
年間2,299戸（月平均191戸）
中古マンションより新築を選ぶ人が圧倒的に多い事が分かります。
新築分譲住宅（着工戸数）のエリア別内訳はこちら。
ハウスくん都心3区でも、新築住宅がこんなに多く建ってるんだ！
家博士日本には新築を制限する政策が無いからね。
他の先進国では、新築戸数が厳しく制限されているから、中古住宅が高値で売買されるんだ
ハウスくん日本は新築が建て放題でも、今は中古マンション相場は高騰しているよ。
なんで？
家博士新築マンション価格が高騰しているから、中古マンション価格も引っ張られる形で上がっているんだ
新築マンションの値上がりで中古マンションも値上がりしている
中古マンション価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
新築マンションと中古マンションの価格
東京23区の新築マンション価格は、この5年で45％も上昇しています。
東京23区の新築マンション価格
- 2012年 平均80.1万円/m2
- 2018年 平均116.2万円/m2（+45％UP！）
ハウスくん新築マンション価格もすごい値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利3.0％： 借り入れ総額 3,897万円
- 金利1.0％： 借り入れ総額 5,313万円（+36％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウスくんじゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、初月契約率（売り出した月の契約率）で分かります。
首都圏の新築マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5％（平均価格4,929万円）
↓
2018年 初月契約率 62.1％（平均価格5,871万円）
初月契約率は、5年間で17.4％も下落しています。
累積契約率でも2013年91.7％→2018年77.5％と低下し、2割以上が売れ残っている状態。
そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。
また2018年12月には初月契約率が49.4％となり、1991年8月以来の50％割れに。
2019年1月にはある程度戻ったものの、依然低い契約率が続いています。
ハウスくん新築マンションより中古マンションが売れてるの？
家博士中古マンションも売りにくくなってきた。
マンションを買う人が減っているんだ
マンションを買う人が減っている
東京では、マンションを買う世代（30〜44才）の人口が減り続けています。
ハウスくんえ？ 東京は日本中から人が集まってるから、人口は減らないんじゃないの？
家博士それ以上に、日本全体の高齢化と人口減少が進んでいるんだ。
東京都が発表した、年齢別の人口推移予想がこちら。
東京の年齢別人口推移予想
マンションを買う世代（30〜44才）の人口が減り続け、マンションを売る世代（60才以上）の人口が増え続ける事が分かります。
ハウスくん東京でも、こんなに若い世代が減り続けるんだ！
家博士実際に、マンションを売り出す人はこの5年で35％も増えている
東京都中古マンションの
新規登録（売り出し）と成約戸数
2013年から2018年の5年間で、中古マンションを売り出す人（レインズ新規登録件数）は35％も増えています。
一方で購入した人（成約件数）は10％しか増えていません。
ハウスくん中古マンションを売るなら、早く売った方が有利ってことだね。
家博士長期的にもそうだし、今は世界景気の悪化が心配だね。
日銀金融緩和が限界の中、世界景気が悪化
日銀の金融緩和が限界の今、世界的な景気の悪化により、マンション価格の下落が始まる恐れがあります。
今回のマンション価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和とそれにともなう資産インフレが原因です。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界レベル。
日銀の印刷したお金の量（中央銀行総資産）は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍とすでに限界です。
それだけでなく、世界の中央銀行が禁じ手として封印している国内株式の購入を、日銀だけが実施。
海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となりました。
日銀は東証1部の4.7％、28兆円の株を保有し、もし株価が下落すれば日銀自体が債務超過になりかねない状況。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
また保有している株式を売却すると、株価の暴落が起きてしまう現状となっています。
もしこの状態でリーマンショック並みの経済危機が起きた場合、日本だけ追加の金融緩和ができず、今までに無いレベルの大不況に陥る恐れがあります。
ハウスくんなんで金融緩和ができないと大不況になるの？
家博士金融緩和は、景気の悪化をカバーする機能があるんだ。
2008年のリーマン・ショックでは世界の中央銀行が団結して金融緩和で乗り切ったんだ。
もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、次の景気悪化を迎える前に売る方が、高く売れるでしょう。
経済危機は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で経済危機がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM（米ヘッジファンド）の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
- 2020年 ？？？
現在の景気動向といえば、暗い話題が増えています。
- 米中貿易戦争による世界の景気減速
- イギリスのEU離脱
- 世界的な中央銀行緩和の行き過ぎによる不安定な金融市場
今は一時的にアメリカ株が高騰していますが、この先どうなるかは誰にも分かりません。
家博士分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
マンション相場は高騰しています。
今ならあなたのマンションも思わぬ高値で売れるかもしれません。
しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。
レインズが見れるのは不動産会社だけ。
あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。
不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
