大阪でマンションの売却を検討している方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
この記事のもくじ
大阪府のマンション売却相場（不動産価格指数）
大阪府の中古マンション相場は大きく上昇しています。
マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、大阪府の中古マンション価格は＋54％↑と大きく上昇。
不動産価格指数は3ヶ月遅れで発表されるため、グラフは2020年9月までの売買実績です。
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動が分かる指数。
国土交通省が、年間30万件もの売買成約価格から築年数や立地など余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の実績を毎月末に発表します。
ハウスくんマンションの価格はスゴイ上昇しているね！
でも直近でコロナの影響はどうなの？
家博士先月までのデータが分かるレインズの近畿圏市況レポートを見てみよう。
大阪府のマンション売却相場（レインズ）
中古マンション相場が分かるもう一つの指標は『レインズの近畿圏市況レポート』。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ（REINS）とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベースで、不動産会社しか利用できません。
レインズのデータは、精度では不動産価格指数に劣りますが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月中旬と早いのがメリット。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【参考】近畿圏市況レポート
近畿圏市況レポートによると大阪府の中古マンション相場はこちら。
2020年11月までのデータなので、新型コロナの影響も分かります。
コロナの価格下落は5月底値から回復し、11月も安定
マンション価格は、成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
成約m2単価は、2020年1月に最高値をつけましたが、5月まで4ヶ月連続で下落。
しかし5月の底値から6〜7月で回復し、11月も安定しています。
コロナによる短期的な価格下落は、落ち着いたと考えて良いでしょう。
長期的には約8年で49％上昇
長期的に見ると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 成約m2単価（グラフ赤線）
24.7万円／m2⇒36.7万円／m2（+49％↑）
長期的には、大阪府の中古マンション価格は約8年で＋49％↑と大きく値上がりしています。
2013年以前に購入した人は、新型コロナで多少値下がりしたとしても、まだ十分な売却益があるでしょう。
成約戸数も回復して売りどき
マンションの成約戸数も戻っています。
大阪府の成約戸数（前年同月比増減）
成約戸数は4〜5月に急減しましたが、6月以降は回復しています。
コロナショックで購入を控えていた買主が、戻っています。
大阪府全体で見ると、コロナショックが落ち着いた今は、マンションの売りどきだといえるでしょう。
さらにエリアを絞って、大阪市内のマンション売却相場を確認しましょう。
大阪市内のマンション売却相場（レインズ）
レインズの統計では、大阪市内を中心6区とその他18区の2つのエリアに分けています。
大阪市内中心6区
大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。
9月は最高値更新、11月も安定
大阪市内中心6区でも、新型コロナの影響で成約m2単価（グラフ赤線）が5月に底値をつけました。
しかし6〜7月に値上がりし、9月には最高値を更新。
11月も安定しています。
コロナによる成約m2単価の短期的な下落は、落ち着いたといえるでしょう。
長期的には約8年で81％上昇！
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 成約m2単価（グラフ赤線）
33.7万円／m2⇒61.1万円／m2（+81％↑）
やはり市内中心6区の値上がりは、特に大きいことが分かります。
成約戸数も回復
大阪市中心6区でも、成約戸数は4月〜5月に急減しましたが、6月以降は回復しています。
9月は前年9月が多かったため前年比は一時減少しましたが、10月には戻りました。
大阪中心6区でも、コロナショックで購入を控えていた買主が、戻っています。
大阪市内中心6区の成約戸数
（前年同月比増減）
在庫が増え、売却は難しくなっている
大阪市中心6区で注意したいのは、マンションを売りに出す人（在庫戸数）が増えていること。
在庫戸数の変化
2015年1月： 約1,000戸
↓
2020年9月： 約3,302戸（+230％）
一方で中古マンションを購入する人（成約戸数）は毎月約100〜200戸で、在庫に比べると増えていません。
つまり大阪市内中心6区では、中古マンションを売る人が増えているため、中古マンション売却が徐々に難しくなっている事がわかります。
大阪市内中心6区で中古マンションを売却する予定があるなら、早めに動いたほうが良いでしょう。
マンション売却に強い不動産会社に依頼すると、売却もスピーディーに進みます。
マンション売却に強い不動産会社については、こちらで解説しています。
ハウスくんなんで大阪市内中心6区では、中古マンションを購入する人が増えないの？
家博士新築分譲マンションが大量に建てられているからだよ。
新築分譲マンションが大量に建てられている
大阪市内中心6区では、新築マンションが大量に建てられています。
2019年の1年間で比較すると、大阪府中心6区では、
- 中古マンション成約： 2,166戸 （レインズ成約戸数）
- 新築分譲マンション戸数： 5,739戸 （国土交通省住宅着工統計）
中古マンション成約戸数（売れた戸数）の2.6倍も、新築分譲マンションが建てられていることが分かります。
新築分譲マンションの着工戸数（2019年度）
まとめると、大阪市内中心6区の中古マンションは次の様な状態です。
- 6月以降はコロナによる短期的な下落から回復している。
- 長期的には日銀金融緩和発表（2013年1月）より大きく値上がりしている。
- しかし中古マンションを買う人が増えているわけではない。
- 新築マンションは続々と建築されている。
- 中古マンションの在庫が増えている
ハウスくんこれだけ大きく値上がりしてるなら、このチャンスは逃したくないね。
家博士いずれ売る予定なら、早く動いた方が良いかもね。
次は残りの市内18区を見てみよう。
大阪市内18区も上昇
大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。
価格は7月に高値更新、11月も安定
大阪市内18区では、コロナによるマンション価格の短期的な下落はほとんどありませんでした。
成約m2単価（グラフ赤線）は、7月に高値を更新。
11月もマンション価格は安定しています。
長期的には約8年で36％上昇
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 成約m2単価（グラフ赤線）
25.2万円／m2⇒34.3万円／m2（+36％↑）
中心6区には及ばないものの、大阪市内18区のマンション価格も大きく値上がりしています。
成約戸数も回復
大阪市内18区でも、成約戸数は4月〜5月に急減しましたが、6月以降は回復しています。
大阪市内18区の成約戸数
（前年同月比増減）
ハウスくん18区も値上がりしてるね。
でもなんで中古マンションは値上がりしたの？
家博士日銀の金融緩和がきっかけで、新築マンション価格が値上がりしたからだよ。
中古マンション価格は、新築マンション価格を基準に決まるからね。
新築マンション価格が大きく値上がりした
中古マンション価格の上昇は、新築マンション価格の値上がりによるものです。
2013年の日銀金融緩和後から、新築マンション価格は大きく上昇しています。
大阪市内の新築分譲マンション価格（1m2あたりの単価）はこの様に上がる一方。
- 2013年 52.8万円／m2
- 2014年 57.6万円／m2
- 2015年 62.3万円／m2
- 2016年 67.5万円／m2
- 2017年 72.5万円／m2
- 2018年 77.2万円／m2
- 2019年 80.5万円／m2
例えば70m2で考えると、この6年で1,939万円以上の値上がり。
- 2013年 3,696万円
- 2019年 5,635万円（+1,939万円）
大きく値上がりしていることが分かります。
また成約率も高く、2019年の大阪市内での新築分譲マンションは
- 発売戸数： 8,991戸
- 成約戸数： 7,945戸（88.4％）
とほとんどが購入されています。
ハウスくん新築マンション価格が上昇したから、中古マンション価格も上昇したんだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの？
ネットでマンション価格を診断すれば良いのかな？
家博士ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断は誤差が大きい
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。
なぜならマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。
マンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース。
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんなんでレインズは不動産会社しか見れないの？
家博士個人情報を保護するためだよ。
登記を見ると誰が売買したかわかるからね。
ハウスくんでもAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくんじゃあマンションの価格を正確に知るためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社に無料査定を依頼するんだ。
レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産会社に無料査定を依頼するときのポイント
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は不動産価格の変動が大きく、不動産会社によって査定価格に差が出やすい状況。
1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウスくんエリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
今後の展望
価格は高騰しているが売買戸数は伸びない
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、大阪市内を中心に、中古マンション価格は値上がりしています。
ただし中古マンションの成約戸数は、この10年間ほとんど増えていません。
2013年以降の中古マンションは、価格が高騰しているが、売買戸数は伸びないという、不自然な値上りだったのです。
ハウスくんじゃあ、なぜ中古マンション価格が値上りしたの？
家博士新築マンション価格が高騰したからだよ。
新築マンション価格の高騰が中古マンション価格を高騰させた
新築マンション価格の高騰が、中古マンション価格を引き上げ、高騰させました。
中古マンション価格は、新築マンションの価格を元に決まります。
マンションの築年数と価格（m2単価）はこちらのイメージ。
マンションの築年数とm2単価
新築マンションを基準に、築年数が古くなるほど価格が安くなります。
この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。
ハウスくんでも、なぜ新築マンション価格が高騰したの？
家博士日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。
低金利が新築マンション価格を高騰させた
住宅ローンの金利が下がると、次の様な影響があります。
住宅ローンの金利が下がる。
↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。
金利3％で2,598万円ですが、
金利1％で3,542万円（36％増）
↓
新築マンションを買う人が増える。
↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
↓
新築マンションが値上がりする
こうして新築マンション価格が上昇してきたのです。
しかし長期的には人口減と高齢化で価格は下がると予想されています。
高齢化で大量の中古マンションが売りに出される
大阪府では、2021年時点で築40年超のマンションが12万戸と過去最多を更新。
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション全戸数約9千戸の約13倍にもなります。
建築年別の分譲マンション戸数（大阪府）
今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。
ハウスくん相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの？
家博士日本は人口が減っているから、今後は中心部以外が急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
あと、金融緩和の終わりというリスクもある。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。
新型コロナで金利が上昇するリスク
さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。
海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。
日銀は東証1部の約7％、45兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。
ハウスくんでも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの？
家博士株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。
つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2021年 新型コロナ第○波ショック？
新型コロナウイルスがこの先どうなるかは、誰にも分かりません。
完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。
家博士分かっているのは、今はまだマンション相場が高止まりしていることだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
まだマンション相場は高止まりしています。
今ならあなたのマンションも、思わぬ高値で売れるかもしれません
しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。
レインズが見れるのは不動産会社だけ。
あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。
不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
