大阪でマンションを売却しようか検討している方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
この記事のもくじ
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ハウスくんマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの？
家博士ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんなんでレインズは不動産会社しか見れないの？
家博士個人情報を保護するためだよ。
登記を見ると誰が売買したかわかるからね。
ハウスくんでもAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくん結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。
家博士レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
京阪神（京都・大阪・兵庫）の相場傾向
まずマンション相場全体の動きを知るために、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、京阪神の売却相場を確認しましょう。
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。
2019年5月15日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、マンションの価格は約6年で＋50％と大きく上昇しています。
戸建住宅はほとんど上昇していませんが、これはマンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外や地方の物件が多いことが原因です。
ハウスくんマンションの価格はスゴイ上昇しているね！
家博士6年で約50％だから大きな上昇だね
大阪のマンション売却価格相場
さらにエリアを絞ってマンション相場を確認しましょう。
近畿レインズが発表している「近畿圏市況レポート」から大阪府のマンション相場をまとめました。
近畿圏市況レポートとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 在庫m2単価（グラフ青線）
26.8万円／m2⇒38.9万円／m2（+45％↑） - 成約m2単価（グラフ赤線）
24.7万円／m2⇒35.5円／m2（+44％↑）
大阪府では、マンション価格が大きく上昇していることが分かります。
大阪府のエリア別マンション売却価格相場
さらにエリアを絞って、マンション売却相場を確認しましょう。
大阪市内中心6区はさらに上昇
大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 在庫m2単価（グラフ青線）
40.6万円／m2⇒62.6万円／m2（+54％↑） - 成約m2単価（グラフ赤線）
34.6万円／m2⇒55.7万円／m2（+61％↑）
大阪市内中心6区では、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、成約価格がなんと61％も上昇しています。
ハウスくん中心部はスゴイ値上がりだ！
ここで注意したいのは、マンションを売りに出す人（在庫戸数：緑棒）が増えていること。
2015年1月時点： 約1,000戸
↓
2019年6月時点： 約2,980戸（+198％）
中古マンションを購入する人（成約戸数：黃棒）は毎月約200戸弱で、ほとんど増えていません。
つまり大阪市内中心6区では、中古マンションを売る人が増えているため、中古マンション売却が徐々に難しくなっている事がわかります。
中古マンション売却を成功するためには、マンション売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。
ハウスくんなんで大阪市内中心6区では、中古マンションを購入する人が増えないの？
家博士新築分譲マンションが大量に建てられているからだよ。
新築分譲マンションが大量に建てられている
大阪市内中心6区では、新築マンションが大量に建てられています。
2017年度の1年間で比較すると、大阪府中心6区では、
- 中古マンション成約： 1,907戸 （レインズ成約戸数）
- 新築分譲マンション戸数： 6,331戸 （新設住宅着工統計より）
中古マンション成約戸数（売れた戸数）の3倍以上も、新築分譲マンションが建てられていることが分かります。
【新築分譲マンションの着工戸数（2017年）】
まとめると、大阪市内中心6区の中古マンションはこの様な状態です。
- 日銀金融緩和発表（2013年1月）より50％以上値上がりしている。
- しかし中古マンションを買う人が増えているわけではない。
- 新築マンションは続々と建築されている。
- 中古マンションの在庫が増えている
大阪市内18区も上昇
大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 在庫m2単価（グラフ青線）
25.5万円／m2⇒36.5万円／m2（+43％↑） - 成約m2単価（グラフ赤線）
25.2万円／m2⇒32.9万円／m2（+31％↑）
大阪市内18区でも、中古マンション価格が上昇していることが分かります。
特に在庫m3（青線）が2018年に一段と上昇。
市内中心6区と比較すると、売り手の過熱が少ないので、まだ中古マンション価格に上昇の余地があったようです。
成約m3単価は、戸数が少ないのでバラツキが大きいですが、着実に上昇しています。
大阪市内の新築分譲マンションは大きく値上がりしている
ちなみに大阪市内の新築分譲マンションはよく売れており、価格も上昇しています。
2018年の大阪市内での新築分譲マンションは
- 発売戸数： 9,222戸
- 成約戸数： 8,357戸（90.6％）
とほとんどが購入されています。
大阪市内の新築分譲マンション価格（1m2あたりの単価）はこの様に上がる一方。
- 2013年 52.8万円／m2
- 2014年 57.6万円／m2
- 2015年 62.3万円／m2
- 2016年 67.5万円／m2
- 2017年 72.5万円／m2
- 2018年 77.2万円／m2
例えば70m2で考えると、この5年で1,700万円以上の値上がり。
- 2013年 3,696万円
- 2018年 5,404万円（+1,708万円）
大きく値上がりしていることが分かります。
まとめと今後の展望
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、大阪市内を中心に、マンション売却価格は値上がりしていることは間違いありません。
ただし中古マンションの成約戸数は伸びていません。
中古マンションを買う人が増えて値上がりしているのではなく、新築マンション価格の上昇に合わせて、中古マンションの価格が上がっているのです。
この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。
ハウスくんなぜ新築マンション価格が高騰しているの？
家博士日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。
住宅ローンの金利が下がると、この様な影響があります。
住宅ローンの金利が下がる。
↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。
金利3％で2,598万円ですが、
金利1％で3,542万円（36％増）
↓
新築マンションを買う人が増える。
↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
↓
新築マンションが値上がりする
こうして新築マンション価格が上昇しているのです。
【大阪府の建築年別マンション戸数】
出典：住宅・土地統計調査（平成25年）
2020年になると築年数40年を超えるマンションが、大阪府全体で43万2400戸に。
その多くが所有者の高齢化などで売りに出されると予想されます。
今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。
ハウスくん相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの？
家博士日本は人口が減っているから、今後は中心部以外が急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ついに日銀金融緩和の終わりが噂される
今のマンション価格高騰は、2013年1月に発表された日銀の金融緩和が原因です。
日銀の金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上がり、マンション価格の下落が始まるといわれます。
日銀の金融緩和の出口について、少しずつニュースになる回数が増えてきました。
日銀も少しずつ国債買入を減らすなど、出口に向けて動き始めています。
もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、日銀が金融緩和を終える前のほうが良いかもしれません。
ハウスくんなんで金融緩和が終わるの？
家博士アメリカと欧州がすでに金融緩和を終わらせつつある。
日本だけ金融緩和を続けることは、為替などの問題があるからできないんだ
金融緩和が終わる前に景気の悪化で下落する恐れも
マンション価格下落の引き金として、もう一つ心配されるのが景気の悪化です。
米中貿易戦争や中国経済の失速、イギリスのEU離脱などの影響で、世界的に景気は後退しています。
過去にも2008年のリーマン・ショックをきっかけに、不動産価格が下落しました。
金融緩和と景気悪化による、マンション価格の下落については、こちらで解説しています。
本当にマンション価格を知りたいなら
マンション相場は高騰しています。
今ならあなたのマンションも、思わぬ高値で売れるかもしれません
しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。
レインズが見れるのは不動産会社だけ。
あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。
不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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