大阪のマンション売却相場
大阪でマンションの売却を検討している方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

大阪府のマンション売却相場

大阪府の中古マンション相場は大きく上昇しています。

マンションの売却相場を最も正確に分かるのは、『不動産価格指数』です。

約8年で57%上昇(不動産価格指数)

不動産価格指数(大阪府)

不動産価格指数(大阪)2021年3月

不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、大阪府の中古マンション価格は+57%↑と大きく上昇。

最新の不動産価格指数は、2020年12月までの売買実績です。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動が分かる指数。
国土交通省が、年間30万件もの売買成約価格から築年数や立地など余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。毎月の実績を、3ヶ月後の月末に発表します。



ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも直近でコロナの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズを見てみよう。

コロナ禍から回復し3月も安定(レインズ)

マンションの売却相場が、直近まで分かるのは『レインズの近畿圏市況レポート』です。

「レインズの近畿圏市況レポート」とは
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ(REINS)とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベース。不動産会社しか利用できず、統計データだけ一般に公開。
近畿圏市況レポートは、精度で不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月中旬と早いのがメリット。
【参考】近畿圏市況レポート
マンション売却価格と戸数
(大阪府・レインズ)

近畿圏市況レポート(大阪府)2021年4月

コロナの価格下落は5月底値から回復し、3月も安定

マンション価格は、成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

成約m2単価は、2020年1月に最高値をつけましたが、5月まで下落。

しかし5月の底値から6〜7月で回復し、2021年3月も安定しています。

コロナによる短期的な価格下落は、落ち着いたと考えて良いでしょう。

成約戸数も回復

2020年4〜5月に急減した成約戸数も、6月以降は前年並みに回復しています。

大阪府の成約戸数(前年同月比増減)

大阪府成約戸数の推移

コロナで購入を控えていた買主は、すでに戻っています。

さらにエリアを絞って、大阪市内のマンション売却相場を確認しましょう。

大阪市内のマンション売却相場(レインズ)

大阪駅付近の町並み
レインズの統計では、大阪市内を中心6区とその他18区の2つのエリアに分けています。

大阪市内中心6区

大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。

大阪市内中心6区の中古マンション相場

近畿圏市況レポート(大阪市内中心6区)2021年4月

2020年9月は高値更新、2021年3月も高値安定

大阪市内中心6区でも、新型コロナの影響で成約m2単価(グラフ赤線)が2020年5月に底値をつけました。

しかし6〜7月に値上がりし、9月には最高値を更新。
2021年3月も高値で安定しています。

コロナによる成約m2単価の短期的な下落は、落ち着いたといえるでしょう。

長期的には約8年で94%上昇!

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    33.7万円/m2⇒65.4万円/m2(+94%↑)

やはり市内中心6区の値上がりは、特に大きいことが分かります。

成約戸数も回復基調

成約戸数は、大阪市中心6区でも、4月〜5月に急減しました。

戸数が少ないので波はありますが、6月以降は回復基調です。

大阪市内中心6区の成約戸数
(前年同月比増減)

市内6区成約戸数

大阪中心6区でも、コロナで購入を控えていた買主が戻っています。

ハウスくんハウスくん

中心6区は、やっぱりスゴい値上がりだね。


家博士家博士

次は残りの市内18区を見てみよう。

大阪市内18区

大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。

大阪市内18区の中古マンション相場

近畿圏市況レポート(大阪市18区)2021年4月

価格は2021年2月に高値更新、3月も安定

大阪市内18区では、コロナによるマンション価格の短期的な下落はほとんどありませんでした。

成約m2単価(グラフ赤線)は、2021年2月に高値を更新し、3月も安定しています。

長期的には約8年で46%上昇

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    23.9万円/m2⇒34.9万円/m2(+46%↑)

中心6区には及ばないものの、大阪市内18区のマンション価格も大きく値上がりしています。

成約戸数も回復

大阪市内18区でも、成約戸数は4月〜5月に急減しましたが、6月以降は回復しています。

大阪市内18区の成約戸数
(前年同月比増減)

市内18区の成約戸数推移

ハウスくんハウスくん

コロナの影響は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの?
ネットでマンションの価格診断を見たら良いの?


家博士家博士

匿名のマンション価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

マンション価格イメージ
匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

なぜなら匿名のマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。

レインズの成約情報を使えない

匿名のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っています。

レインズとは
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またAIなどの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

大阪のマンション売却相場の見通し

日銀の金融緩和以降、大阪市内を中心に、マンション価格は大きく値上がりしていました。

しかし長期的には、マンション価格は下落すると予想されています。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

高齢化で大量の中古マンションが売りに出される

大阪府では、2021年時点で築40年超のマンションが約12万戸と過去最多を更新。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されているマンション全戸数約9千戸の約13倍にもなります。

建築年別の分譲マンション戸数(大阪府)

大阪府の築年数別分譲マンション戸数

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。


ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスくんハウスくん

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の大阪府・大阪市内の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

近畿圏のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(近畿圏・2013年→2019年)

新築と中古マンション価格(近畿圏)

新築マンションの価格が高騰して、中古マンション価格が引き上げられました。

新築マンション価格は7年間で+61%

大阪市内の新築マンション価格は、2013年→2020年の7年間で+61%と大きく上昇しています。

新築マンション価格の推移(大阪市)

新築マンション価格の推移(大阪市)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格も値上がりしてるね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすくなったこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが15万円の場合

  • 金利3.0%: 借り入れ総額 3,897万円 
  • 金利1.0%: 借り入れ総額 5,313万円(+36%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンション発売と契約戸数・契約率
(大阪府・2013年→2020年)

大阪府の新築マンション発売と契約戸数・契約
大阪府の新築分譲マンションは、2013年→2020年で、発売戸数を約4割減らしましたが、それでも約2割が売れ残っています。

新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。


家博士家博士

さらにマンション価格高騰の原因だった金融緩和が、そろそろ終わるかもしれないんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。

これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスくんハウスくん

不動産価格がさらに高騰するのは難しそうだね。

家博士家博士

コロナで景気低迷が長引くと、不動産を買う人が減って、不動産価格は下がりやすいしね。 さらに今は日本株リスクもある。

日本株バブル崩壊で金利急騰のリスクも

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じている『国内株式の購入』を大胆に実行。

2020年には、海外投資家の売り越し6.1兆円を上回り、7.1兆円を日銀が購入しました。

2020年12月時点で、日銀は日本株の最大保有者であり、東証1部企業の約半数で大株主という異常な状態。

今の日本株は日銀が底上げした価格であり、もし株価バブルが崩壊すると日銀の信用が失われる恐れがあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀の信用が失われると、金利は急騰し、不動産価格の暴落につながりかねません。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は上がってるから大丈夫だだよね?

家博士家博士

株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

景気に関係なく金融緩和の終焉リスクはある

日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2021年 アフターコロナショック?

アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。

永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!