大阪のマンション売却相場
「大阪のマンション価格は値上がりしてる? いつ下がるの?」

大阪のマンション価格が今後どうなるのか、最新の価格推移をお調べですね。

家博士家博士

日銀の金融緩和によりマンション価格は大きく値上がりした。
でもそろそろ風向きが変わりそうだよ。


マンションを売却するなら下落する前に売り抜けたいもの。

この記事では、不動産投資歴8年の筆者が大阪のマンション価格推移を最新データから解説します。

また9割の人が知らない『マンション価格診断の落とし穴』についても解説。

あなたのマンションをどうするか、最適な選択肢を選ぶ参考になれば幸いです。

大阪府のマンション価格推移

大阪府の中古マンション価格は大きく上昇しています。

約11年で83%上昇(不動産価格指数)

マンションの価格推移が最も正確に分かるのは、国土交通省の『不動産価格指数』です。

不動産価格指数(大阪府)

不動産価格指数(大阪)2024年3月

「不動産価格指数」とは
不動産価格の推移が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。2010年の平均を100として算出し、毎月末頃に3ヶ月前までのデータが公表される。当サイトでは不動産価格指数を独自にグラフ化した。
【参考】国土交通省・不動産価格指数

不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、大阪府の中古マンション価格は+83%↑と大きく上昇しています。

最新の不動産価格指数は、2023年11月までの売買実績です。



ハウスハウス

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも直近は値下がりしてるの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズを見てみよう。

昨年11月に高値更新し、12月も安定(レインズ)

マンションの売却相場が、直近まで分かるのは『レインズの統計データ』です。

「レインズの統計データ」とは
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。レインズ(REINS)は国内唯一の不動産データベースで、国交省関連の公的機関が運営し、不動産会社しか利用できない。
レインズ統計データは、精度で不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月中旬と早い。
【参考】近畿圏市況レポートレインズデータライブラリー
中古マンション売買相場
(大阪府)

中古マンション価格と戸数(大阪府)2024年2月

マンション価格は、成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

成約m2単価は、2023年11月に最高値を更新し、2024年1月も高値で安定しています。

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約11年で94%値上がり。

ただし長期的な値動きは、先述の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値と考えてください。

ハウスハウス

まだ値上がりしてるんだ!


家博士家博士

売れ行きも変わらず、普通に売れているよ。

成約戸数も変わらず順調

マンションの売れ行き(成約戸数)に大きな変化はなく、順調に売れています。

コロナの影響は第1波(2020年4月〜5月)だけ大幅に減少したものの、その後はほとんど影響ありませんでした。

中古マンション成約戸数
(大阪府・前年同月比増減)

大阪府成約戸数の推移2024年2月

ハウスハウス

バラツキはあるけど、売れ行きも変わらないのか。
でも市内の一等地だともっと値上がりしてるよね?


家博士家博士

もう少し狭いエリアのデータも見てみよう

大阪市内のマンション売却相場(レインズ)

大阪駅付近の町並み
レインズの統計では、大阪市内を中心6区とその他18区の2つのエリアに分けています。

大阪市内中心6区

大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。

昨年8月に高値更新、今年1月も安定

中古マンション平均成約価格
(大阪市内中心6区)

近畿圏市況レポート(大阪市内中心6区)2024年2月

大阪市内中心6区の平均成約価格も、

  • 日銀の金融緩和発表(2013年1月)から価格は大きく上昇。
  • 2023年8月に最高値を更新、2024年1月も高値で安定している。

長期的には約11年で169%上昇!

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 平均成約価格
    1,822万円 ⇒ 4,896万円(+169%↑)

やはり市内中心6区の値上がりは、特に大きいことが分かります。

ハウスハウス

中心6区は、やっぱりスゴい値上がりだね。


家博士家博士

成約も増えているから、今のところは安心だね。

成約戸数も増える傾向に

大阪市内中心6区でも、コロナの影響は第1波だけで、その後は成約戸数にほとんど影響ありません。

戸数が少ないのでグラフのバラツキはあるものの、むしろ成約戸数は増える傾向です。

中古マンション成約戸数
(大阪市内中心6区・前年同月比増減)

市内6区成約戸数2024年2月

ハウスハウス

中心6区は売れ行きも順調だね。


家博士家博士

次は残りの市内18区を見てみよう。

大阪市内18区

大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。

中古マンション平均成約価格
(大阪市内18区)

近畿圏市況レポート(大阪市18区)2024年2月

昨年1月に高値更新、今年1月も安定

大阪市内18区もコロナによるマンション価格の下落はほとんどありませんでした。

成約価格は2023年1月に高値を更新し、2024年1月も安定しています。

約11年で68%上昇

長期的には、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 平均成約価格
    1,558万円/m ⇒ 2,615万円(+68%↑)

中心6区には及ばないものの、大阪市内18区のマンション価格も値上がりしています。

ハウスハウス

やっぱり値上がりしてるね。


家博士家博士

18区はエリア内で価格差が大きいから、平均のバラツキも大きい。
でも値上がりのトレンドは続いているね。

成約戸数も安定

大阪市内18区でも、成約戸数はコロナ第一波で急減しましたが、以降は回復しています。

中古マンション成約戸数
(大阪市内18区・前年同月比増減)

市内18区の成約戸数推移2024年2月

ハウスハウス

今のところ、まだ大阪のマンション相場は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの?
マンションのAI価格診断をしたらいいの?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断の落とし穴

レインズが使えず誤差が大きい

匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

なぜなら匿名のマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。

レインズとは
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。

ハウスハウス

なんでレインズの情報は非公開なの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。

仕方なくネット上の無料情報を使っている

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。

ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、実際に売れた成約価格とは10%〜20%以上誤差があります。

売り出し価格と成約価格
(近畿圏・中古マンション2022年)

近畿圏中古マンション売り出しと成約価格2022年

一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。

ハウスハウス

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら不正確な情報を学習したAIでは、価格診断でも不正確な答えしか出ないため。


Ai査定の問題点
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を覚えるのと同じ様に、AIにも学習が必要です。

そのためAIの能力は、「学習データの質」でほぼ決まるもの。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。

しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。

同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格(レインズ)と違う価格しか出せないのです。


ハウスハウス

AIもレインズが使えないと怪しいんだね。
じゃあレインズで正確に査定するにはどうすれば良いの?


家博士家博士

やっぱり不動産会社に無料査定を依頼するのが定番かな。

レインズで正確に査定するなら

不動産会社の無料査定が定番

レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。

なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。

不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。

もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。

マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。

ハウスハウス

不動産会社はどこが良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。

実績豊富な3〜6社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社はどこなの?


家博士家博士

大阪だと大手3社が強いね。

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


多くの購入希望者を抱えているため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

家博士家博士

業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。

三井のリハウスの無料査定はこちらから
三井のリハウス
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

すみふの仲介ステップ
住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

家博士家博士

スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


【大手3】東急リバブル
大型案件に強み

東急リバブル
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社。

東急電鉄沿線や事業用不動産に強く、全国展開も進めています。

大手にまとめて依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手6社が共同運営する一括査定サイトです。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue


ハウスハウス

とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


家博士家博士

売却を考えているなら、大手以外にも話を聞いたほうが安心かもね。
例えば、エージェント制のSRE不動産や、地元に詳しい不動産会社とか。

SRE不動産(旧ソニー不動産)
売主だけを担当するエージェント制

SRE不動産
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産(旧ソニー不動産)。

SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手に多い両手仲介がありません。
(※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。

家博士家博士

SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産
その他を探すなら一括査定サイト

地元で実績豊富な不動産会社として、例えば私鉄沿線なら電鉄系なども良いでしょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと良いでしょう。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。


ハウスハウス

大手3社とSRE不動産、地元No.1に査定を依頼すれば良いんだね。
でもマンションは、まだ値上がりし続けるのかな?


家博士家博士

判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかも。
長期的に需給バランスが厳しい環境だし、今は金融緩和の限界が心配だね。

大阪のマンション売却相場の見通し

長期的には厳しい環境

日銀の金融緩和以降、大阪市内を中心に中古マンション価格は大きく値上がりしました。

しかし長期的には、中古マンションには厳しい環境が待ち受けています。

なぜなら売り出されるマンションの数が増え続けており、今後ますます増えるため。

10年間で売り出している在庫は約2倍に

大阪府の中古マンション相場では、2010年⇒2020年の10年間で売り出している在庫戸数が約2倍に増加。

しかし成約戸数はほとんど増えていません。

コロナ禍で在庫は一時的に減少しましたが、再び増えており今後も増えると予想されます。

中古マンションの在庫と成約戸数の推移
(大阪府)

大阪府の中古マンション在庫と売出し戸数の推移202402

ハウスハウス

売買戸数は変わらないのに、売り出す戸数は2倍かぁ。
でもなんで売り出す在庫戸数が増えているの?


家博士家博士

高齢化で多くのマンションが売り出されているからだよ。

高齢化で大量の中古マンションが売りに出される

大阪府では、2021年時点で築40年超のマンションが約12万戸と過去最多を更新。

マンションは築40年を超えると、配管の水漏れなど管理トラブルが頻発し、所有者が施設に入ったり亡くなるなどをきっかけに、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されているマンション約9千戸の約13倍にもなります。

建築年別の分譲マンション戸数
(大阪府)

大阪府の築年数別分譲マンション戸数

ハウスハウス

でもマンションを買う人も増えてるんじゃないの?


家博士家博士

マンションを買う世代は減り続けているよ。

高齢化で買う世代は減少

大阪府では、高齢化によってマンションを売る世代(65才以上)は増える一方で、マンションを買う世代(30才〜49才)は減り続けています。

大阪府の人口推移

マンションを買う世代と売る世代の人口推移
(大阪府)

マンションを買う世代と売る世代の人口推移(大阪府)2023

大阪市の人口推移

マンションが多く若い世代が集まる大阪市内でも、高齢化でマンションを買う世代は減少する予想です。

マンションを買う世代と売る世代の人口推移
(大阪市)

マンションを買う世代と売る世代の人口推移(大阪市)2023

ハウスハウス

マンションを売る世代は増えるのに、買う世代は減り続けるのか。
でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

中古マンション価格高騰は新築価格高騰が原因

今の大阪府・大阪市内の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンション価格は新築価格を元に決まる

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

近畿圏のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(近畿圏・2012年→2022年)

マンションの築年数と価格の変化(近畿圏・2012年→2022年)

新築マンションの価格が高騰して、中古マンション価格が引き上げられました。

新築マンション価格は11年で+72%

大阪市内の新築マンション価格は、2012年→2023年の11年間で+72%と大きく上昇しています。

新築マンション価格の推移(大阪市)

新築マンション価格の推移(大阪市)2023

ハウスハウス

新築マンション価格も値上がりしてるね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰した原因は、金融緩和で住宅ローンが超低金利で借りやすくなったため。

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられます。

借入総額の金利による変化
(月15万円返済、ローン期間35年・元利均等)

月15万円の借入総額
さらに低金利が続くと考える人が増え、固定金利→変動金利を選ぶ人が増えたことも、金利の低下を加速させました。

結果として多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが最近は、新築マンションが売れなくなってきたんだ。

新築マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンション発売と契約戸数・契約率
(大阪府・2013年→2023年)

大阪府の新築マンション発売と契約戸数・契約2023
大阪府の新築分譲マンションは、2013年→2023年で、発売戸数を1/3減らしましたが、それでも約15%が売れ残っています。

新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。

ハウスハウス

新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。


家博士家博士

さらにマンション価格を高騰させた金融緩和がもう限界なんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金利の上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量をGDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧)2023年8月

出典:日本銀行内閣府FRBBEAECBEU

金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約3倍、米国の4倍以上と世界でも異常な量に。

先進国として世界初の実験でしたが、期待したほどの効果は得られず、今は円安などが問題になっています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!
でも株や不動産が値上がりしたから、成功したんじゃないの?


家博士家博士

残念ながら、円安で日本円の価値が下がり、結果として日本経済は衰退した。

日本の経済は衰退した

金融緩和によって、日本経済は立ち直るどころか逆に衰退しました。

経済の指標となる「国民一人あたりGDP」は、金融緩和以降に伸びが鈍化。

今や米国の6割まで落ち込み、韓国にも抜かれています。

一人あたりGDPの推移

一人あたりGDPの各国推移

出典:OECD Data

ハウスハウス

確かに金融緩和以降は、日本だけ伸びてない!


家博士家博士

他にも日銀が日本株や国債を買い占めたことで様々な問題が起きている。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金融緩和を終える流れだよ。

すでに世界は金利を上げた

主要国の中央銀行はすでにゼロ金利を解除し、金利を大きく引き上げました。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)

  • 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
  • 2021年1月 金利5.25〜5.50%で維持

欧州(ECB)

  • 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
  • 2023年12月 主要政策金利4.50%で維持

日銀も金融緩和を終え利上げに

日銀も金利を上げ始めています。

すでに日銀は事実上の利上げを3回実施。

これを受けて住宅ローンの固定金利は、2022年末に急上昇しました。

固定金利の推移
(フラット35最頻金利・新機構団信付)

固定金利の推移2024年3月

2024年春には「マイナス金利解除」が予想されており、変動金利も含めて上がり始めそうです。
【参考】日本経済新聞・日銀マイナス金利解除「4月までに」9割

住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始めるでしょう。

ハウスハウス

変動金利が上がると、不動産価格はどうなるの?


家博士家博士

金利が上がると、不動産価格は下落する傾向がある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が値下がりしてないことだけだよ。

まとめ

大阪の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって、2013年以降大きく値上がりしてきました。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界。

金融緩和が終わり住宅ローンの変動金利が上昇し始めると、マンション相場は大きく動くかもしれません。

長期的にも、大阪のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。

ハウスハウス

いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。


家博士家博士

とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。

あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社(3〜6社)に無料査定を依頼する方法が定番。

実績では大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が強いので、エージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)などと話を聴き比べると良いでしょう。

とりあえず1社だけなら、37年連続で売買仲介実績1位の三井のリハウスに。

三井のリハウスの無料査定はこちらから
三井のリハウス

大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue
SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
SRE不動産



その他の不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると簡単です。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!