大阪でマンションの売却を検討している方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
この記事のもくじ
大阪府のマンション売却相場
大阪府の中古マンション相場は大きく上昇しています。
マンションの売却相場が最も正確に分かるのは、『不動産価格指数』です。
約10年で82％上昇（不動産価格指数）
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、大阪府の中古マンション価格は＋82％↑と大きく上昇。
最新の不動産価格指数は、2022年10月までの売買実績です。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。
ハウス マンションの価格はスゴイ上昇しているね！
でも直近でコロナの影響はどうなの？
家博士 先月までのデータが分かるレインズを見てみよう。
昨年10月に高値更新、12月も高値（レインズ）
マンションの売却相場が、直近まで分かるのは『レインズの統計データ』です。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ（REINS）とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベース。不動産会社しか利用できず、統計データだけ一般に公開される。
レインズ統計データは、精度で不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月中旬と早いメリットがある。
【参考】近畿圏市況レポート、レインズデータライブラリー
（大阪府）
コロナの価格下落は一時的だった
マンション価格は、成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
成約m2単価は、
- 2020年5月にコロナで一時下落したが、翌月には回復。
- 再び値上がりし、2022年10月に最高値を更新。
- 2022年12月も高値で安定している。
大阪府のマンション成約m2単価は、コロナで一時的に下落しましたが、すでに回復して最高値を更新しています。
ハウス 最高値を更新したんだ！ スゴイね！
でもコロナで売れにくくないの？
家博士 成約戸数も例年並みに回復しているから、普通に売れるよ。
成約戸数も回復
コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。
中古マンション成約戸数
（大阪府・前年同月比増減）
ハウス 第一波の緊急事態宣言からは、感染が拡大しても売れ行きは変わらないんだね。
さらにエリアを絞って、大阪市内のマンション売却相場を確認しましょう。
大阪市内のマンション売却相場（レインズ）
レインズの統計では、大阪市内を中心6区とその他18区の2つのエリアに分けています。
大阪市内中心6区
大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。
（大阪市内中心6区）
昨年6月に高値更新、12月も安定
大阪市内中心6区の平均成約価格は
- コロナで2020年5月に一時下落したが、翌月には回復。
- 再び値上がりし、2022年6月に最高値を更新！
- 2022年12月も安定している。
大阪市内中心6区でも、コロナによる影響から回復し、成約価格は最高値を更新しました。
長期的には約10年で128％上昇！
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 平均成約価格
1,822万円 ⇒ 4,162万円（+128％↑）
やはり市内中心6区の値上がりは、特に大きいことが分かります。
成約戸数も回復基調
大阪市内中心6区でも、コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。
戸数が少ないのでグラフのバラツキはあるものの、むしろ成約戸数は増える傾向です。
中古マンション成約戸数
（大阪市内中心6区・前年同月比増減）
大阪中心6区でも、コロナで購入を控えていた買主が戻っています。
ハウス 中心6区は、やっぱりスゴい値上がりだね。
家博士 次は残りの市内18区を見てみよう。
大阪市内18区
大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。
（大阪市内18区）
昨年10月に高値更新、12月も安定
大阪市内18区では、コロナによるマンション価格の短期的な下落はほとんどありませんでした。
成約価格は2022年10月に高値を更新！
12月も安定しており、じわじわと価格が上がり続けています。
長期的には約10年で66％上昇
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 平均成約価格
1,558万円／m ⇒ 2,584万円（+66％↑）
中心6区には及ばないものの、大阪市内18区のマンション価格も大きく値上がりしています。
成約戸数も回復
大阪市内18区でも、成約戸数はコロナ第一波で急減しましたが、以降は回復しています。
中古マンション成約戸数
（大阪市内18区・前年同月比増減）
ハウス コロナの影響は大丈夫そうだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの？
ネットでマンションの価格診断を見たら良いの？
家博士 匿名のマンション価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
レインズの成約情報を使えない
匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
なぜなら匿名のマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、実際に売れた成約価格とは10％〜20％以上誤差があります。
売り出し価格と成約価格
（近畿圏・中古マンション2021年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら不正確な情報を学習したAIでは、価格診断でも不正確な答えしか出ないため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を覚えるのと同じ様に、AIにも学習が必要です。
そのためAIの能力は、「学習データの質」でほぼ決まるもの。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
ハウス でも、マンションはまだ値上がりし続けるんじゃないの？
家博士 長期的には、高齢化と人口減少で厳しいかな。
短期的には、金融緩和の限界が心配だね。
大阪のマンション売却相場の見通し
日銀の金融緩和以降、大阪市内を中心にマンション価格は大きく値上がりしました。
しかし長期的には、マンション価格の下落が予想されています。
なぜなら売り出されるマンションの数は、今後ますます増えるため。
高齢化で大量の中古マンションが売りに出される
大阪府では、2021年時点で築40年超のマンションが約12万戸と過去最多を更新。
マンションは築40年を超えると、配管の水漏れなど管理トラブルが頻発し、所有者が施設に入ったり亡くなるなどをきっかけに、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション約9千戸の約13倍にもなります。
建築年別の分譲マンション戸数
（大阪府）
特に今の上昇相場でマンション価格が上がっていない地域は、今後予測される「下落相場」でさらに大きく値下がりする恐れがあります。
ハウス 今は価格が上がってない地域が、下がる時はさらに下がるの？
家博士 日本は人口が減っているから、都心以外は価格が下落し続ける。
2040年には住宅価格が46％下落する試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士 新築マンション価格が高騰しているからだよ
中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因
今の大阪府・大阪市内の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
近畿圏のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（近畿圏・2013年→2021年）
新築マンションの価格が高騰して、中古マンション価格が引き上げられました。
新築マンション価格は10年間で+74％
大阪市内の新築マンション価格は、2012年→2022年の10年間で+74％と大きく上昇しています。
新築マンション価格の推移（大阪市）
ハウス 新築マンション価格も値上がりしてるね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士 日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰した原因は、金融緩和で住宅ローンが超低金利で借りやすくなったため。
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられます。
借入総額の金利による変化
（月15万円返済、ローン期間35年・元利均等）
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが最近は、新築マンションが売れなくなってきたんだ。
新築マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンション発売と契約戸数・契約率
（大阪府・2013年→2022年）
大阪府の新築分譲マンションは、2013年→2022年で、発売戸数を約3割減らしましたが、それでも約15％が売れ残っています。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウス 新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。
家博士 さらにマンション価格を高騰させた金融緩和がもう限界なんだ。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2.5倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。
今は緩和効果よりも副作用が大きくなり、金融緩和はもう限界です。
ハウス 日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ！
家博士 世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、賃金は上がらなかった。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金利を上げ始めたんだ。
世界が金利を上げた
主要国の中央銀行は、インフレ対策として2022年から金利を大きく引き上げました。
米国（FRB）←世界経済に最も影響が大きい
- 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
- 2022年5月〜12月 6回連続の利上げ
- 2023年2月 8回目の利上げで金利4.50〜4.75％に
【参考】米利上げ0.25%に減速 「継続的引き上げ」の声明は維持
欧州（ECB）
- 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
- 2023年2月 5回目の利上げで金利3.00％に
【参考】ECB、大幅利上げを決定 3月も「0.5%引き上げ」
英国（BOE）
- 2021年12月 金利0.10％から利上げ開始
- 2023年2月 10回目の利上げで金利4.00％に
日銀も金融緩和を終える流れ
世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。
すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ（長期金利上限0.25％→0.50％）を発表。
【参考】日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ
岸田政権は金融緩和を終える方向で日銀の次期総裁を調整しており、2023年4月の総裁交代が大きな転機と予想する専門家が増えています。
もし日銀・政府の共同声明で金融緩和の終了が明言されれば、不動産価格は大きく動くかもしれません。
ハウス 金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの？
家博士 金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。
日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返ると約10年〜15年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2023年 ？？？
将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士 分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。
まとめ
大阪の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって、2013年以降大きく値上がりしてきました。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界。
金融緩和の終了が公式に発表されると、マンション相場は大きく動くかもしれません。
長期的にも、大阪のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。
ハウス いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。
家博士 とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。
あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼する方法が定番。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると簡単です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
-
おすすめ1位.
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位.
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位.
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
