大阪でマンションの売却を考えている方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
この記事のもくじ
大阪府のマンション売却相場
大阪府の中古マンション相場は大きく上昇しています。
約10年で81％上昇（不動産価格指数）
マンションの売却相場が最も正確に分かるのは、国土交通省の『不動産価格指数』です。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。2010年の平均を100として算出し、毎月末頃に3ヶ月前までのデータが公表される。当サイトでは不動産価格指数を独自にグラフ化した。
【参考】国土交通省・不動産価格指数
不動産価格指数によると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、大阪府の中古マンション価格は＋81％↑と大きく上昇しています。
最新の不動産価格指数は、2023年2月までの売買実績です。
ハウス マンションの価格はスゴイ上昇しているね！
でも3ヶ月前よりも新しい価格は分からないの？
家博士 先月までのデータが分かるレインズを見てみよう。
今年1月に高値更新、4月も安定（レインズ）
マンションの売却相場が、直近まで分かるのは『レインズの統計データ』です。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。
レインズ（REINS）とは、不動産情報が登録されている国内唯一の公共データベース。不動産会社しか利用できず、統計データだけ一般に公開される。
レインズ統計データは、精度で不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月中旬と早いメリットがある。
【参考】近畿圏市況レポート、レインズデータライブラリー
（大阪府）
コロナで一時下落も、大きく値上がりしている
マンション価格は、成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
成約m2単価は、
- 日銀の金融緩和発表（2013年1月）から価格は大きく上昇し始めた。
- 2020年5月にコロナで一時下落も、翌月には回復し再び値上がり。
- 2023年1月に最高値を更新！ 4月も安定している。
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から約10年で79％値上がり。
ただし長期的な値動きは、先述の不動産価格指数の方が正確なので、こちらは傾向を掴む参考値と考えてください。
ハウス 最高値を更新したんだ！ スゴイね！
でもコロナで売れにくくないの？
家博士 成約戸数も例年並みに回復しているから、普通に売れるよ。
成約戸数もコロナ前と変わらず
コロナの影響は第1波（2020年4月〜5月）だけで、その後の感染の波は成約戸数にほとんど影響ありません。
中古マンション成約戸数
（大阪府・前年同月比増減）
ハウス コロナ前と売れ行きは変わらないんだね。
さらにエリアを絞って、大阪市内のマンション売却相場を確認しましょう。
大阪市内のマンション売却相場（レインズ）
レインズの統計では、大阪市内を中心6区とその他18区の2つのエリアに分けています。
大阪市内中心6区
大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。
（大阪市内中心6区）
昨年6月に高値更新、今年4月も安定
大阪市内中心6区の平均成約価格は
- 日銀の金融緩和発表（2013年1月）から価格は大きく上昇し始めた。
- コロナの影響はほとんど無く、2022年6月に最高値を更新！
- 2023年4月も高値で安定している。
長期的には約10年で151％上昇！
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 平均成約価格
1,822万円 ⇒ 4,577万円（+151％↑）
やはり市内中心6区の値上がりは、特に大きいことが分かります。
成約戸数も増える傾向に
大阪市内中心6区でも、コロナの影響は第1波だけで、その後は成約戸数にほとんど影響ありません。
戸数が少ないのでグラフのバラツキはあるものの、むしろ成約戸数は増える傾向です。
中古マンション成約戸数
（大阪市内中心6区・前年同月比増減）
ハウス 中心6区は、やっぱりスゴい値上がりだね。
家博士 次は残りの市内18区を見てみよう。
大阪市内18区
大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。
（大阪市内18区）
今年1月に高値更新、4月も安定
大阪市内18区もコロナによるマンション価格の下落はほとんどありませんでした。
成約価格は2023年1月に高値を更新し、4月も安定しています。
大阪市内18区のマンション相場は、じわじわと価格が上がり続けています。
長期的には約10年で62％上昇
長期的には、日銀の金融緩和発表（2013年1月）から、
- 平均成約価格
1,558万円／m ⇒ 2,525万円（+62％↑）
中心6区には及ばないものの、大阪市内18区のマンション価格も大きく値上がりしています。
成約戸数も回復
大阪市内18区でも、成約戸数はコロナ第一波で急減しましたが、以降は回復しています。
中古マンション成約戸数
（大阪市内18区・前年同月比増減）
ハウス コロナの影響はないし、大きく値上がりしてるんだね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたらいいの？
マンションのAI価格診断をしたらいいの？
家博士 AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断の落とし穴
レインズが使えず誤差が大きい
匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
なぜなら匿名のマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、実際に売れた成約価格とは10％〜20％以上誤差があります。
売り出し価格と成約価格
（近畿圏・中古マンション2021年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら不正確な情報を学習したAIでは、価格診断でも不正確な答えしか出ないため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を覚えるのと同じ様に、AIにも学習が必要です。
そのためAIの能力は、「学習データの質」でほぼ決まるもの。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
ハウス AIもレインズが使えないと怪しいんだね。
じゃあレインズで正確に査定するにはどうすれば良いの？
家博士 やっぱり不動産会社に無料査定を依頼するのが定番かな。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 大阪だと大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
36年連続1位の業界No.1
三井のリハウスは、36年連続で売買仲介件数が1位と圧倒的。
豊富な実績を使った査定は精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
正確な査定をするなら、まず抑えたい候補といえるでしょう。
また担当者の平均レベルが高く、外れが少ないことに定評あり。
やはり業界トップだけあり、優秀な人材が集まっています。
ハウス 36年間も連続1位はスゴイね。
家博士 業界トップ企業だから、初めての売却でも安心してお任せできる。
実際に多くの人が利用してるし、満足度も96％と高いよ。
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
大手3社でサービスNo.1
東急リバブルは大手3社で最もサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと、査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心なサービス。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
大手3社のサービス比較
| 三井のリハウス | 住友不動産販売 | 東急リバブル | |
|---|---|---|---|
| 建物調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
| 設備調査・保証 | ○ | ○ | ○ |
|
買取保証 （売却保証） |
× | × | ○ |
| 自社買取 | × | × | ○ |
| リースバック | × | × | ○ |
| アクティブ売却パッケージ | × | × | ○ |
| つなぎ融資 | ○ | ○ | ○ |
| 除菌・消臭 | × | × | ○ |
| 補修（リペア） | × | ○ | ○ |
| 掃除 | × | ○ | ○ |
| 3D広告 | ○ | ○ | ○ |
| 土地保証（埋設・地盤） | × | × | ○ |
| 擁壁調査保証 | × | × | ○ |
| 仮測量 | × | ○ | ○ | 相続税立替 | × | ○ | ○ |
※各サービスは各社で適用条件あり
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞く価値はあるよ。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手6社が共同運営する一括査定サイトです。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外にも話を聞いたほうが良い。
具体的には、エージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）と地元で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手に多い両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探すため、早く高く売れやすいこと。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他を探すなら一括査定サイト
地元で実績豊富な不動産会社として、例えば私鉄沿線なら電鉄系なども良いでしょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと良いでしょう。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス 大手3社とSRE不動産、地元No.1に査定を依頼すれば良いんだね。
でもマンションは、まだ値上がりし続けるのかな？
家博士 判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかも。
長期的に需給バランスが厳しい環境だし、今は金融緩和の限界が心配だね。
大阪のマンション売却相場の見通し
長期的には厳しい環境
日銀の金融緩和以降、大阪市内を中心に中古マンション価格は大きく値上がりしました。
しかし長期的には、中古マンションには厳しい環境が待ち受けています。
なぜなら売り出されるマンションの数が増え続けており、今後ますます増えるため。
10年間で売り出している在庫は約2倍に
大阪府の中古マンション相場では、2010年⇒2020年の10年間で売り出している在庫戸数が約2倍に増加。
しかし成約戸数はほとんど増えていません。
コロナ禍で在庫は一時的に減少しましたが、再び増えており今後も増えると予想されます。
中古マンションの在庫と成約戸数の推移
（大阪府）
ハウス 売買戸数は変わらないのに、売り出す戸数は2倍かぁ。
でもなんで売り出す在庫戸数が増えているの？
家博士 高齢化で多くのマンションが売り出されているからだよ。
高齢化で大量の中古マンションが売りに出される
大阪府では、2021年時点で築40年超のマンションが約12万戸と過去最多を更新。
マンションは築40年を超えると、配管の水漏れなど管理トラブルが頻発し、所有者が施設に入ったり亡くなるなどをきっかけに、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション約9千戸の約13倍にもなります。
建築年別の分譲マンション戸数
（大阪府）
特に今の上昇相場でマンション価格が上がっていない地域は、今後予測される「下落相場」でさらに大きく値下がりする恐れがあります。
ハウス 今は価格が上がってない地域が、下がる時はさらに下がるの？
家博士 日本は人口が減っているから、都心以外は価格が下落し続ける。
2040年には住宅価格が46％下落する試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士 新築マンション価格が高騰しているからだよ
中古マンション価格高騰は新築価格高騰が原因
今の大阪府・大阪市内の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。
中古マンション価格は新築価格を元に決まる
中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
近畿圏のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（近畿圏・2013年→2021年）
新築マンションの価格が高騰して、中古マンション価格が引き上げられました。
新築マンション価格は10年間で+74％
大阪市内の新築マンション価格は、2012年→2022年の10年間で+74％と大きく上昇しています。
新築マンション価格の推移（大阪市）
ハウス 新築マンション価格も値上がりしてるね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士 日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰した原因は、金融緩和で住宅ローンが超低金利で借りやすくなったため。
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられます。
借入総額の金利による変化
（月15万円返済、ローン期間35年・元利均等）
さらに低金利が続くと考える人が増え、固定金利→変動金利を選ぶ人が増えたことも、金利の低下を加速させました。
結果として多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが最近は、新築マンションが売れなくなってきたんだ。
新築マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンション発売と契約戸数・契約率
（大阪府・2013年→2022年）
大阪府の新築分譲マンションは、2013年→2022年で、発売戸数を約3割減らしましたが、それでも約15％が売れ残っています。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウス 新築マンションが売れなくなったのか。
じゃあ中古マンションが今より値上がりするのは難しそうだね。
家博士 さらにマンション価格を高騰させた金融緩和がもう限界なんだ。
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2.5倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。
先進国として世界初の実験でしたが、さすがにこれ以上は効果より副作用が目立つため、今は金融緩和の出口が議論されています。
ハウス 日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ！
でも株や不動産が値上がりしたから、成功したんじゃないの？
家博士 残念ながら、円安で日本円の価値が下がり、結果として日本経済は衰退してしまったんだ。
日本の経済は衰退した
金融緩和によって、日本経済は立ち直るどころか逆に衰退してしまいました。
経済の指標となる国民一人あたりGDPは、金融緩和以降に伸びが鈍化。
今や米国の6割にまで落ち込み、韓国にも抜かれています。
一人あたりGDPの推移
ハウス 金融緩和で日本経済は衰退してしまったんだ！
家博士 他にも日銀が日本株や国債を買い占めたことで様々な問題が起きている。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金融緩和を終える流れだよ。
すでに世界は金利を上げた
主要国の中央銀行はすでにゼロ金利を解除し、金利を大きく引き上げました。
急激な利上げで一部の金融機関が破綻するなど副作用も出ていますが、金利はしばらく高止まりしそうです。
米国（FRB）←世界経済に最も影響が大きい
- 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
- 2023年4月 10回目の利上げで金利5.00〜5.25％に
【参考】ＦＯＭＣ、0.25ポイント利上げ－パウエル議長は停止の可能性示唆
欧州（ECB）
- 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
- 2023年4月 7回目の利上げで主要政策金利3.75％に
【参考】ＥＣＢ、0.25ポイント利上げにペース減速－「停止しない」と総裁
英国（BOE）
- 2021年12月 金利0.10％から利上げ開始
- 2023年4月 12回目の利上げで金利4.5％に
日銀も金融緩和を終える流れに
世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。
すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ（長期金利上限0.25％→0.50％）を発表。
【参考】日本経済新聞・日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ
これを受けて、住宅ローンの固定金利は上がり始めています。
固定金利の推移
（フラット35最頻金利・新機構団信付）
また2023年4月には、金融緩和を10年間続けた黒田総裁が退任し、植田新総裁が就任。
日銀が金融緩和を終えることはすでに既定路線で、今は終えるタイミングと手順が議論されています。
金融緩和が終わり短期金利が上がり始めると、変動金利も上昇し、不動産価格は大きく動くでしょう。
ハウス 金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの？
家博士 金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。
日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
家博士 分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。
まとめ
大阪の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって、2013年以降大きく値上がりしてきました。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界。
金融緩和が終わり住宅ローンの変動金利が上昇し始めると、マンション相場は大きく動くかもしれません。
長期的にも、大阪のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。
ハウス いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。
家博士 とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。
あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼する方法が定番。
実績では大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が強く、エージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）と合わせて査定を依頼すると良いでしょう。
その他の不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると簡単です。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
