大阪駅付近の町並み
大阪でマンションを売却しようか検討している方のために、大阪の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

京阪神(京都・大阪・兵庫)の相場傾向

まずマンション相場全体の動きを知るために、国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、京阪神の売却相場を確認しましょう。

【不動産価格指数(京阪神)】

不動産価格指数(京阪神)2019年8月28日

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

2019年8月28日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格は約6年半で+50%と大きく上昇しています。

戸建住宅はほとんど上昇していませんが、これはマンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外や地方の物件が多いことが原因です。

ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!


家博士家博士

6年半で約50%だから大きな上昇だね

ハウスくんハウスくん

でもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?

家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断は誤差が大きい

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きく、売買の判断に使うには厳しいといえます。

なぜならマンション価格診断では、「レインズ」の成約情報を使えないため。

マンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
登記を見ると誰が売買したかわかるからね。


ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

大阪のマンション売却価格相場

さらにエリアを絞ってマンション相場を確認しましょう。

近畿レインズが発表している「近畿圏市況レポート」から大阪府のマンション相場をまとめました。

レインズの近畿圏市況レポートとは
近畿圏市況レポートとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
【大阪府のマンション相場推移】

近畿圏市況レポート(大阪府)2019年10月

日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 在庫m2単価(グラフ青線)
    26.8万円/m2⇒39.6万円/m2(+48%↑)
  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    24.7万円/m2⇒37.1円/m2(+50%↑)

大阪府では、マンション価格が大きく上昇していることが分かります。

大阪府のエリア別マンション売却価格相場

さらにエリアを絞って、マンション売却相場を確認しましょう。

大阪市内中心6区はさらに上昇

大阪市内中心6区とは、中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のこと。

【大阪市内中心6区マンション月次推移】

近畿圏市況レポート(大阪市内中心6区)2019年10月

日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 在庫m2単価(グラフ青線)
    40.6万円/m2⇒65.0万円/m2(+60%↑)
  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    34.6万円/m2⇒60.2万円/m2(+74%↑)

大阪市内中心6区では、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、成約価格がなんと74%も上昇しています。

ハウスくんハウスくん

中心部はスゴイ値上がりだ!


ここで注意したいのは、マンションを売りに出す人(在庫戸数:緑棒)が増えていること。
2015年1月時点: 約1,000戸
  ↓
2019年9月時点: 約2,880戸(+188%)

中古マンションを購入する人(成約戸数:黃棒)は毎月約200戸弱で、ほとんど増えていません。

つまり大阪市内中心6区では、中古マンションを売る人が増えているため、中古マンション売却が徐々に難しくなっている事がわかります。

中古マンション売却を成功するためには、マンション売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。

マンション売却に強い不動産会社について、こちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

なんで大阪市内中心6区では、中古マンションを購入する人が増えないの?

家博士家博士

新築分譲マンションが大量に建てられているからだよ。

新築分譲マンションが大量に建てられている

大阪市内中心6区では、新築マンションが大量に建てられています。

2018年度の1年間で比較すると、大阪府中心6区では、

  • 中古マンション成約: 2,145戸 (レインズ成約戸数)
  • 新築分譲マンション戸数: 5,642戸 (大阪市統計書より)

中古マンション成約戸数(売れた戸数)の2.6倍も、新築分譲マンションが建てられていることが分かります。

【新築分譲マンションの着工戸数(2018年度)】

大阪市内中心6区の新築分譲マンション2018年度

まとめると、大阪市内中心6区の中古マンションはこの様な状態です。

  • 日銀金融緩和発表(2013年1月)より大きく値上がりしている。
  • しかし中古マンションを買う人が増えているわけではない。
  • 新築マンションは続々と建築されている。
  • 中古マンションの在庫が増えている

大阪市内18区も上昇

大阪市内18区とは、都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区のこと。

【大阪市内18区のマンション月次推移】

近畿圏市況レポート(大阪市18区)2019年10月

日銀の金融緩和発表(2013年1月)から、

  • 在庫m2単価(グラフ青線)
    25.5万円/m2⇒36.6万円/m2(+44%↑)
  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    25.2万円/m2⇒34.3万円/m2(+36%↑)

大阪市内18区でも、中古マンション価格が上昇していることが分かります。

特に在庫m3(青線)が2019年に一段と上昇。

市内中心6区と比較すると、売り手の過熱が少ないので、まだ中古マンション価格に上昇の余地があったようです。

成約m3単価は、戸数が少ないのでバラツキが大きいですが、着実に上昇しています。

大阪市内の新築分譲マンションは大きく値上がりしている

ちなみに大阪市内の新築分譲マンションはよく売れており、価格も上昇しています。

2018年の大阪市内での新築分譲マンションは

  • 発売戸数: 9,222戸
  • 成約戸数: 8,357戸(90.6%)

とほとんどが購入されています。

大阪市内の新築分譲マンション価格(1m2あたりの単価)はこの様に上がる一方。

  • 2013年 52.8万円/m2
  • 2014年 57.6万円/m2
  • 2015年 62.3万円/m2
  • 2016年 67.5万円/m2
  • 2017年 72.5万円/m2
  • 2018年 77.2万円/m2

例えば70m2で考えると、この5年で1,700万円以上の値上がり。

  • 2013年 3,696万円
  • 2018年 5,404万円(+1,708万円)

大きく値上がりしていることが分かります。

今後の展望

価格は高騰しているが売買戸数は伸びない

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、大阪市内を中心に、マンション売却価格は値上がりしていることは間違いありません。

ただし中古マンションの成約戸数は伸びていません。

中古マンションを買う人が増えて値上がりしているのではなく、新築マンション価格の上昇に合わせて、中古マンションの価格が上がっているのです。

この様に、買う人が増えておらず在庫も減っていないのに価格が高くなっている状態を「需要を伴わない価格高騰」と呼び、一度価格が下がりだすと、急激に下がりやすいと言われます。

ハウスくんハウスくん

なぜ新築マンション価格が高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンの金利が下がったからだよ。

住宅ローンの金利が下がると、この様な影響があります。

住宅ローンの金利が下がる。
  ↓
月々の支払いが同じでも大きな金額が借りられる。

例)35年ローン、月々10万円の支払いで借入れ額は
 金利3%で2,598万円ですが、
 金利1%で3,542万円(36%増)

  ↓
新築マンションを買う人が増える。
  ↓
値上げしても売れるので、工事費の高騰や土地高騰をマンション価格に反映する
  ↓
新築マンションが値上がりする

こうして新築マンション価格が上昇しているのです。

これから大量の中古マンションが売りに出される

2020年になると築年数40年を超える分譲マンションが、大阪府全体で約12戸に。

その多くが所有者の高齢化などで売りに出されると予想されます。

建築年別の分譲マンション戸数(大阪府)

建築年別の分譲マンション戸数(大阪府)

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、今後は中心部以外が急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

日銀金融緩和が限界の中、世界景気が悪化

日銀の金融緩和が限界の今、世界的な景気の悪化により、マンション価格の下落が始まる恐れがあります。

今回のマンション価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和とそれにともなう資産インフレが原因です。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界レベル。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍とすでに限界です。

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

それだけでなく、世界の中央銀行が禁じ手として封印している国内株式の購入を、日銀だけが実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の4.7%、28兆円の株を保有し、もし株価が下落すれば日銀自体が債務超過になりかねない状況です。
JPX時価総額日本銀行統計より)

また保有している株式を売却すると、株価の暴落が起きてしまう現状となっています。

もしこの状態でリーマンショック並みの経済危機が起きた場合、日本だけ追加の金融緩和ができず、今までに無いレベルの大不況に陥る恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和ができないと大不況になるの?


家博士家博士

金融緩和は、景気の悪化をカバーする機能があるんだ。
2008年のリーマン・ショックでは世界の中央銀行が団結して金融緩和で乗り切ったんだ。

もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、次の景気悪化を迎える前に売る方が、高く売れるでしょう。

経済危機は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で経済危機がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2019年 ???

現在の景気動向といえば、暗い話題ばかり。

  • 米中貿易戦争による世界の景気減速
  • イギリスのEU離脱
  • 世界的な中央銀行緩和の行き過ぎによる不安定な金融市場

この先どうなるかは、誰にも分かりません。

家博士家博士

分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

マンション相場は高騰しています。

今ならあなたのマンションも、思わぬ高値で売れるかもしれません

しかし相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産