「埼玉のマンション相場は値上がりしてる？」
マンションを売却するなら値上がりしているときに高く売りたいですね。
家博士 埼玉のマンション価格は、2013年からずっと値上がりしてきた。
コロナで一時急落したけど、すぐに回復して高値も更新している。
でもそろそろ風向きがかわるかもしれない。
この記事では埼玉でマンション売却を考えている方を対象に、売却で参考になる最新マンション相場を分析、分かりやすく解説しました。
また9割の人が知らない「マンション価格診断の落とし穴」も合わせて解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
南関東（埼玉・東京・神奈川・千葉）のマンション価格推移
南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。
マンション売却相場が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。
約10年半で86％上昇
不動産価格指数（南関東）
不動産相場の価格推移が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。
2023年11月30日に発表された不動産価格指数が最新データで、2023年8月までの売買実績。
2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数は＋86％↑と大きく上昇しています。
ハウス すごい値上がりだね！
でも埼玉はどうなの？
家博士 埼玉だけのデータがあるレインズの統計を見てみよう。
精度は落ちるけど、先月までのデータも分かるよ
埼玉の中古マンション相場
次に東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、埼玉県の中古マンション相場を見てみましょう。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。精度は不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早い。
レインズ（REINS）は、国内唯一の不動産データベース。不動産会社しか利用できず、統計のみ公開されている。
今年3月に高値更新し、10月も安定
埼玉県の中古マンション相場推移
マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（赤線）で分かります。
埼玉県の成約m2単価（赤線）は、
- 日銀の金融緩和発表（2013年1月）から価格は大きく上昇し始めた。
- 2020年4月にコロナで大幅下落も、翌月以降は回復。
- 2023年3月に高値更新し、10月も安定している。
ハウス スゴイね！
まだ高値を更新してるんだ！
家博士 長期的にも値上がりしているね。
長期的にも約11年で82％上昇
長期的には、日銀の金緩和発表（2013年1月）以降、約10年半で+83％と大きく値上がりしています。
- 2012年12月 23.28万円／m2
↓ - 2023年10月 42.36万円／m2（+82％↑）
ただし長期的な値動きは、先述の国土交通省・不動産価格指数の方が正確なので、こちらは参考程度に考えてください。
いずれにしても2013年以前に購入したマンションであれば、売却すると大きな利益が期待できるでしょう。
ハウス でも値上がりしすぎて、売りにくくないの？
家博士 普通に売れているよ。
成約戸数も安定
成約戸数（売買されたマンションの戸数）は、安定しておりコロナ前と同じ水準で売れています。
コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。
中古マンション成約戸数
（埼玉県・前年同月比）
家博士 ただし在庫が増えてきたのが少し気になるかな。
競合が急減したが戻り、今後は増加
埼玉県では売り出している競合マンションが、コロナ禍で急減しました。
中古マンション売り出し戸数
（埼玉県・レインズ在庫戸数）
2020年4月から14ヶ月で、売り出しているマンションの数が1,702戸（33％）も急減。
減少戸数は、成約戸数で約4ヶ月分にもなる大きなものでした。
ただし直近でほぼ戻っており、今後はさらに増えると予想されます。
いずれ売る予定なら早いほうが有利でしょう。
ハウス 価格は値上がりしてるし、売買戸数も回復してるなら、早く売ったほうが有利だね！
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの？
やっぱりAI価格診断かな？
家博士 AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断の落とし穴
レインズが使えず誤差が大きい
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは1割〜3割以上の誤差があります。
築年数別の売り出し価格と成約価格
（中古マンション・首都圏・2022年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも学習データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。
そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
ハウス レインズが使えないとAIも怪しいんだね。
じゃあレインズで正確に査定するにはどうすれば良いの？
家博士 やっぱり不動産会社に無料査定を依頼するのが定番かな。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 埼玉だと大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
- 店舗数286店舗（首都圏182店舗）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えているため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数234店舗（首都圏136店舗）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数216店舗（首都圏141店舗）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社。
東急電鉄沿線や事業用不動産に強く、全国展開も進めています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
一括査定サイトの「すまいValue」なら、大手3社にまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueは、大手トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、これら大手に査定を依頼できる一括査定サイトはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外も何社か話を聞いたほうが良い。
具体的には、エージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）や、地元で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手に多い両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探してくれることで、結果として早く高く売れやすくなります。
最新のAI技術にも定評があり、千社以上の不動産会社に技術を提供しています。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他を探すなら一括査定サイト
地元で実績豊富な不動産会社として、例えば私鉄沿線なら電鉄系なども良いでしょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと良いでしょう。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス よし、査定は依頼したぞ！
でも、マンションはまだ値上がりし続けるんじゃないの？
家博士 判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には高齢化と人口減少があるし、短期的には金融緩和の限界が心配だね。
ここまで最新の埼玉県のマンション相場について解説してきました。
次に埼玉県のマンション売却相場の見通しについて解説します。
埼玉のマンション売却相場の見通し
埼玉のマンション売却相場はここまで上昇していましたが、風向きは変わりつつあります。
長期的には値下がり傾向
埼玉県の中古マンション価格は長期的に値下がり傾向と予想されます。
なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減り続けるため。
売出しが2.6倍に増えるも、成約は少ししか増えず
中古マンションの売出しと成約戸数の推移
（埼玉県）
ハウス 今はコロナで一時的に減っているけど、売出しは2.6倍に増えていたのか！
なんでこんなに増えているの？
家博士 古いマンションが増えて、売り出されるからだよ。
築40年超の売出し予備軍が5.3万戸
埼玉県では、2021年時点で築40年超のマンションが5.3万戸と過去最多を更新。
埼玉県の築年数別分譲マンション戸数
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション全戸数の10倍以上にもなります。
ハウス でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの？
家博士 それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。
購入世代は減り、売却世代が増え続ける
さらに埼玉県では、マンションを購入する世代（30〜44才）は減り、マンションを売却する世代（65才以上）が増え続けています。
埼玉県の年齢別人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
家博士 日本は人口が減っているから、長期的に不動産価格は下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス 中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。
家博士 さらに問題なのは、埼玉では中古マンションより新築住宅が圧倒的に人気なんだ
埼玉では新築が人気
埼玉では新築分譲住宅（マンション・戸建）の方が人気です。
埼玉県内で2022年の中古マンション成約戸数と新築分譲住宅戸数を比較するとこちら。
- 中古マンション成約戸数： 4,051戸
- 新築分譲住宅（着工）： 20,938戸（5.2倍）
1年間で売買される中古マンションの約5.2倍もの新築分譲住宅が、毎年建てられていることが分かります。
最近も、JRさいたま新都心駅前のSHINTO CITY（総戸数1,400戸）が話題になりました。
ハウス 中古マンションを買う人が減っているのに、新築がこんなに増えているのか…。
でも、なんで今まで中古マンション相場が高騰してきたの？
家博士 新築マンション価格が高騰したからだよ
新築の値上がりが中古価格を引き上げた
中古マンション価格は新築マンション価格で決まる
埼玉県の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンションの価格高騰です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格を基準に決まります。
新築・中古マンションの価格の変化
（埼玉県・2012年→2022年）
埼玉県の新築マンションは10年で55％値上がり
埼玉県の新築マンション価格は、この10年で55％も上昇してきました。
新築マンション平均価格の推移
（埼玉県）
70m2のマンションであれば、
- 2012年 3,521万円
- 2022年 5,439万円（+1,918万円UP！）
ハウス スゴイ値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰したの？
家博士 日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利が下がったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。
新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰した理由は、日銀の金融緩和により住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、販売戸数と契約率で分かります。
新築マンション販売戸数と契約率（首都圏）
首都圏で発売された新築マンションは、2013年→2022年で発売戸数を約半分に減らしましたが、それでも売れ残りが増えています。
好不調の判断基準とされる初月契約率もなんとか70％を上回る程度。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウス 新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。
家博士 きっかけとして心配なのが、日銀の金融緩和の限界なんだ
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約3倍、米国の4倍以上と世界でも異常な数字に。
先進国として世界初の実験でしたが、さすがにこれ以上は効果より副作用が目立つため、今は金融緩和の出口が議論されています。
ハウス 日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ！
でも株や不動産が値上がりしたから、成功したんじゃないの？
家博士 残念ながら、円安で日本円の価値が下がり、結果として日本経済は衰退した。
日本の経済は衰退した
金融緩和によって、日本経済は立ち直るどころか逆に衰退しました。
経済の指標となる国民一人あたりGDPは、金融緩和以降に伸びが鈍化。
今や米国の6割にまで落ち込み、韓国にも抜かれています。
一人あたりGDPの推移
ハウス 確かに金融緩和以降は、日本だけ伸びてない！
家博士 他にも日銀が日本株や国債を買い占めたことで様々な問題が起きている。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金融緩和を終える流れだよ。
すでに世界は金利を上げた
主要国の中央銀行はすでにゼロ金利を解除し、金利を大きく引き上げました。
米国（FRB）
- 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
- 2023年11月 金利5.25〜5.50％で維持、年内にあと1回の利上げも想定
【参考】米FRB 2会合連続利上げ見送り インフレ落ち着く傾向などが要因
欧州（ECB）
- 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
- 2023年10月 主要政策金利4.50％で維持
急激な利上げは落ち着いてきたものの、金利はしばらく高止まりしそうです。
日銀も金融緩和を終え利上げに
日銀も世界の流れに逆らえず、事実上の利上げを開始しました。
すでに日銀は事実上の利上げを3回実施。
- 2022年12月： 利上げ開始（長期金利上限0.25％→0.50％）。
【参考】日本経済新聞・日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ - 2023年7月： 長期金利を事実上1.0％に利上げ
【参考】NHK・日銀 長期金利の上昇 事実上1％まで容認 円安の流れに注目 - 2023年10月： 長期金利を事実上1.0％超も容認
【参考】日経新聞・日銀、金利操作の再修正を決定 長期金利1%超え容認
これを受けて住宅ローンの固定金利は、2022年末に急上昇。
2023年に入り一旦落ち着いたものの、再び上昇しています。
固定金利の推移
（フラット35最頻金利・新機構団信付）
金融緩和が終わり変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動くでしょう。
ハウス 金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの？
家博士 金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。
日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
家博士 分かっているのは、今はまだマンション相場が高止まりしていることだけだよ。
まとめ
埼玉の中古マンション価格は、2013年の日銀金融緩和から大きく値上がりしています。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界。
金融緩和が終わり住宅ローンの変動金利が上昇し始めると、マンション相場は大きく動くかもしれません。
長期的にもマンションを売る人が増え、買う人は減るため、厳しい環境です。
ハウス いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。
家博士 とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。
あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼する方法が定番。
実績では大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が強くなります。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
その他の不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると簡単です。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
