さいたま新都心の遠景
埼玉でマンションの売却を検討している方のために、埼玉の中古マンション売却相場から売りどきについて解説します。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ハウスくんハウスくん

マンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?

家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は「レインズ」の成約情報を使っていないから。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズの情報は不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためさ。
登記を見ると誰が売買したかわかるからね。


ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。

ハウスくんハウスくん

結局マンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に査定を依頼するしかないんだね。


家博士家博士

レインズの成約情報を見られるのは不動産会社だけだからね。
不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定を依頼するのが定番かな

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,712社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


首都圏ならソニー不動産も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)の場合は、ソニー不動産もおすすめです。

HOMES

ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
ソニー不動産の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

ソニー不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

ソニー不動産の無料査定依頼はこちら
ソニー不動産の売却エージェントサービス

ハウスくんハウスくん

ソニーが不動産会社をしていたんだ!

家博士家博士

AIでマンション価格を診断するサービスもおすすめだよ

ソニー不動産を利用しようか迷っている場合は、まずはソニー不動産が新しくリリースした「マンションAIレポート」であなたのマンション価格を診断してみてはいかがでしょうか?
ソニー不動産 マンションAIレポート

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)の相場傾向

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2018年12月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間約30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

不動産価格指数はマンションの「成約価格」をもとに計算されており、正確に不動産市場の相場を表しています。

2018年12月26日に発表された不動産価格指数が、現在の最新データ

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの不動産価格指数は約5年間で35%と大きく上昇しています。

一方で、戸建住宅はわずかに上昇している程度。

これはマンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外の物件が多いことが原因です。

不動産価格は都心部を中心に大きく上昇していることが分かります。
その傾向は埼玉でも同じです。

埼玉のマンション売却価格相場

次に東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、埼玉県のマンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

埼玉県のマンション売却相場

埼玉県のマンション売却実績2019年2月

埼玉県でも、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンション価格が大きく上昇していることが分かります。

  • 在庫m2単価(青線)
    25.3万円⇒32.3万円(28%UP!)
  • 成約m2単価(赤線)
    23.3万円⇒32.1万円(38%UP!)

しかし成約戸数(マンションが実際に売れた戸数)はほとんど変わっていません。

中古マンションを買う人が増えて値上がりしているわけではなく、新築マンションの価格高騰に合わせて中古マンションが値上がりしていると考えられます。

また在庫戸数(緑棒)が、直近3年半で3,500戸→5,000戸(43%増)と増えてきていることから、徐々に中古マンションが売れにくくなっている傾向もみられます。

いずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

埼玉では新築が人気

埼玉県では中古マンションより新築住宅の人気が高いという特徴があります。

2018年の新築住宅と中古マンションの数を比較するとこちら。

  • 新設住宅着工戸数: 6万18戸
  • 中古マンション売買戸数: 4,347戸

(東日本レインズ、国土交通省資料より)

中古マンションは、新築に比べるとわずか7%しか売れていないことが分かります。

大きな理由としては、埼玉では都内に比べると手頃な価格で新築住宅が購入できることがある様です。

つい最近も、JRさいたま新都心駅前のSHINTO CITY(総戸数1,400戸)が話題になりました。

このように新築人気が高い埼玉エリアでは、中古マンションを売却することは、簡単なことではありません。

中古マンションをスムーズに売却するためには、販売力が高い不動産会社を選ぶ事が大切です。

埼玉のマンション売却相場の見通し

埼玉のマンション売却相場が上昇していることは間違いありません。

いずれ売却を考えているなら、今売るといくら位で売れそうか、確かめてみてはいかがでしょうか。

2020年には築40年超が5万戸

埼玉県の分譲マンションは比較的築年数が新しい物が多いですが、2020年には約5万戸が築40年以上に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

【埼玉県の分譲マンション築年数】

埼玉県分譲マンションストック

埼玉県・分譲マンション実態調査

今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの?


家博士家博士

日本は人口が減っているから、郊外は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ついに日銀金融緩和の終わりが噂される

今のマンション価格高騰は、2013年1月に発表された日銀の金融緩和が原因です。

日銀の金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上がり、マンション価格の下落が始まるといわれます。

日銀の金融緩和の出口について、少しずつニュースになる回数が増えてきました。

日銀も少しずつ国債買入を減らすなど、出口に向けて動き始めています。

もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、日銀が金融緩和を終える前のほうが良いかもしれません。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和が終わるの?


家博士家博士

アメリカと欧州がすでに金融緩和を終わらせつつある。
日本だけ金融緩和を続けることは、為替などの問題があるからできないんだ

金融緩和とマンション価格について詳しくはこちら

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2018年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,712社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S


首都圏ならソニー不動産も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)の場合は、ソニー不動産もおすすめです。

HOMES

ソニー不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
ソニー不動産の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

ソニー不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

ソニー不動産の無料査定依頼はこちら
ソニー不動産の売却エージェントサービス

ハウスくんハウスくん

ソニーが不動産会社をしていたんだ!

家博士家博士

AIでマンション価格を診断するサービスもおすすめだよ

ソニー不動産を利用しようか迷っている場合は、まずはソニー不動産が新しくリリースした「マンションAIレポート」であなたのマンション価格を診断してみてはいかがでしょうか?
ソニー不動産 マンションAIレポート