「マンション相場が高騰しているけど、埼玉はどうなの? 」

マンションを売却するなら高く売りたいもの。
売却では相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

埼玉のマンション相場は、2013年からずっと上昇してきた。
コロナで一時急落したけど、すぐに回復して高値も更新している。
でもそろそろ風向きがかわるかもしれない。

この記事では埼玉でマンション売却を考えている方を対象に、売却で参考になる最新マンション相場を分析、分かりやすく解説しました。

また9割の人が知らない「マンション価格診断の落とし穴」も合わせて解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)のマンション価格推移

南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

約10年で81%上昇

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2023年1月

「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。

2023年1月31日に発表された不動産価格指数が最新データで、2022年10月までの売買実績。

2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数が+81%↑と大きく上昇しています。


ハウスハウス

すごい値上がりだね!
でも埼玉はどうなの?


家博士家博士

埼玉だけのデータがあるレインズの統計を見てみよう。
先月までのデータも分かるよ

埼玉の中古マンション相場

次に東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、埼玉県の中古マンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。精度は不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早い。
レインズ(REINS)は、国内唯一の不動産データベース。不動産会社しか利用できず、統計のみ公開されている。

昨年9月に高値更新、12月も安定

埼玉県の中古マンション相場

中古マンション相場(埼玉)2023年1月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(赤線)で分かります。

埼玉県の成約m2単価(赤線)は、

  • 2020年4月にコロナで大幅下落。
  • しかし翌月以降は回復し、再び値上がり。
  • 2022年9月に高値を更新し、12月も安定している。

長期的にみると、2013年1月の日銀金融緩和発表から、約10年で68%上昇。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

ハウスハウス

2020年4月は値下がりが急だったけど、回復してよかったね。
でもコロナで売れにくくないの?


家博士家博士

買主も戻っているから、普通に売れるよ。

成約戸数もすでに回復

コロナの影響で成約戸数は2020年4〜5月に急減しましたが、翌月にはすぐ回復。

今はコロナ前と同じペースで売れています。

中古マンション成約戸数
(埼玉県・前年同月比)

成約戸数の推移(埼玉)2023年1月

コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。


ハウスハウス

コロナはマンションの売れ行きに影響ないんだね。


家博士家博士

さらにライバルが減っているから、売りやすくなっているよ

ライバルが減って売りやすい環境に

中古マンション売り出し戸数
(埼玉県・レインズ在庫戸数)

在庫戸数の推移(埼玉県)2023年1月

埼玉県では、売り出しているマンションの数(レインズ在庫戸数)が2020年4月から14ヶ月で1,702戸(33%)も減りました。

これは成約戸数で約4ヶ月分にも相当する量。

直近は少し増え始めたので、売却を予定しているなら急いだ方が良いかもしれません。

売り出している競合が減っている今は、マンションの売りどきといえるでしょう。

ハウスハウス

相場はなんとなく分かったけど、自分のマンション価格はどうやって調べるの?


家博士家博士

定番の方法は、不動産会社の無料査定だね。


ハウスハウス

ネットなら、匿名で使えるマンション価格診断を見たけど、あれはどうなの?


家博士家博士

匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は「レインズ」の成約情報を使っていないため。

レインズの成約情報を使えない

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスハウス

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。

そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。

しかしこのAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまりネットの無料情報を集めて学習したAIでは、レインズの成約情報と違う答えしか出せないのです。


ハウスハウス

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。


不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位.
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4U
    おすすめ3位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計50万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    2,100社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U



ハウスハウス

でもまだ売却すると決めてないのに、不動産会社に査定を依頼して良いの?


家博士家博士

絶対に売却しないというのは、さすがにマズイけど、将来的に売却も考えている程度なら大丈夫。不動産会社も分かっているから。


ここまで最新の埼玉県のマンション相場について解説してきました。

次に埼玉県のマンション売却相場の見通しについて解説します。

埼玉のマンション売却相場の見通し

埼玉のマンション売却相場はここまで上昇していましたが、風向きは変わりつつあります。

長期的には値下がり傾向

埼玉県の中古マンション価格は長期的に値下がり傾向と予想されます。

なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減り続けるため。

売出しが2.6倍に増えるも、成約は少ししか増えず

中古マンションの売出しと成約戸数の推移
(埼玉県)

中古マンション売出しと成約戸数の推移(埼玉県)

ハウスハウス

今はコロナで一時的に減っているけど、売出しは2.6倍に増えていたのか!
なんでこんなに増えているの?


家博士家博士

古いマンションが増えて、売り出されるからだよ。

築40年超の売出し予備軍が5.3万戸

埼玉県では、2021年時点で築40年超のマンションが5.3万戸と過去最多を更新。

埼玉県の築年数別分譲マンション戸数

埼玉県の築年数別分譲マンション戸数

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されているマンション全戸数の10倍以上にもなります。

ハウスハウス

でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの?


家博士家博士

それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。

購入世代は減り、売却世代が増え続ける

さらに埼玉県では、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)が増え続けています。

埼玉県の年齢別人口推移

埼玉県の年代別人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、長期的に不動産価格は下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスハウス

中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。


家博士家博士

さらに問題なのは、埼玉では中古マンションより新築住宅が圧倒的に人気なんだ

埼玉では新築が人気

埼玉県では新築分譲住宅(マンション・戸建)の方が人気です。

2021年の中古マンション成約戸数と新築分譲住宅戸数を比較するとこちら。

  • 中古マンション成約戸数: 4,750戸
  • 新築分譲住宅(着工): 18,172戸(3.8倍)

1年間で売買される中古マンションの約3.8倍もの新築分譲住宅が、毎年建てられていることが分かります。

最近も、JRさいたま新都心駅前のSHINTO CITY(総戸数1,400戸)が話題になりました。

ハウスハウス

中古マンションを買う人が減っているのに、新築がこんなに増えているのか…。
でも、なんで今まで中古マンション相場が高騰してきたの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰したからだよ

新築の値上がりが中古価格を引き上げた

中古マンション価格は新築マンション価格で決まる

埼玉県の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンションの価格高騰です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格を基準に決まります。

新築・中古マンションの価格の変化
(埼玉県・2012年→2021年)

新築・中古マンションの価格の変化(埼玉県・2012年→2021年)

埼玉県の新築マンションは10年で55%値上がり

埼玉県の新築マンション価格は、この10年で55%も上昇してきました。

新築マンション平均価格の推移
(埼玉県)

新築マンション価格の推移(埼玉県)2022

70m2のマンションであれば、

  • 2012年 3,521万円
  • 2022年 5,439万円(+1,918万円UP!)

ハウスハウス

スゴイ値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰したの?


家博士家博士

日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利が下がったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。

新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰した理由は、日銀の金融緩和により住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがさらに値上がりすれば、中古マンションももっと高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが新築マンション価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧)2023年2月

出典:日本銀行内閣府FRBBEAECBEU

金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2.5倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。

今は緩和効果よりも副作用が大きくなり、金融緩和はもう限界です。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、賃金は上がらなかった。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金利を上げ始めたんだ。

世界が金利を上げた

主要国の中央銀行は、インフレ対策として2022年から金利を大きく引き上げました。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
  • 2022年5月〜12月 6回連続の利上げ
  • 2023年2月 8回目の利上げで金利4.50〜4.75%に

【参考】米利上げ0.25%に減速 「継続的引き上げ」の声明は維持
欧州(ECB)

  • 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
  • 2023年2月 5回目の利上げで金利3.00%に

【参考】ECB、大幅利上げを決定 3月も「0.5%引き上げ」
英国(BOE)

  • 2021年12月 金利0.10%から利上げ開始
  • 2023年2月 10回目の利上げで金利4.00%に

【参考】英中銀0.5%利上げ、政策金利4%に 08年以来

日銀も金融緩和を終える流れ

世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。

すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ(長期金利上限0.25%→0.50%)を発表。
【参考】日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ

岸田政権は金融緩和を終える方向で日銀の次期総裁を調整しており、2023年4月の総裁交代が大きな転機と予想する専門家が増えています。

もし日銀・政府の共同声明で金融緩和の終了が明言されれば、不動産価格は大きく動くかもしれません。

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返ると約10年〜15年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2023年 ???

将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、今はまだマンション相場が高止まりしていることだけだよ。

まとめ

ここまで埼玉県の中古マンション相場について解説してきました。

埼玉の中古マンション価格は、2013年の日銀金融緩和から大きく値上がりしています。

さらにコロナで売り出す競合が減っており、今は売りやすいタイミングだといえるでしょう。

しかし日銀の金融緩和が限界の今、緩和の終焉が不動産価格の値下がりを引き起こす恐れが高まっています。

また長期的にはマンションを売る人が増え、買う人は減るため、値下がりが予想されます。

少なくとも今は中古マンション価格が高騰していることは間違いありません。

売却を検討しているなら、まずあなたのマンションがいくらで売れるか無料査定で確認すると良いでしょう。

とりあえず不動産会社に窓口をもっておけば、今後も相場の動きや売り時を相談できます。

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位.
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4U
    おすすめ3位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計50万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    2,100社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U