さいたま新都心の遠景
「マンション相場が高騰しているけど、埼玉はどうなの? この先どうなるの?」

新型コロナウイルスによる景気後退もあり、東京の影響を受けやすい埼玉では、マンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

首都圏のマンション相場は、ずっと上昇し続けてきた。
今回のコロナによる短期的な影響も落ち着いたよ。
でもそろそろ風向きが変わりそうだね。


マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですよね。

あなたのマンションを活かして資産を増やすことは、豊かで安心した暮らしにつながります。

この記事では、埼玉でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、埼玉の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)の相場傾向

南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

約8年で49%上昇

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2021年2月

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間約30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の価格指数が毎月末に発表される。

2021年2月25日に発表された不動産価格指数が最新データで、2020年11月までの売買実績。

2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数が+49%↑と大きく上昇しています。


ハウスくんハウスくん

すごい値上がりだね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアも埼玉のデータがあるよ

埼玉のマンション売却価格相場

次に東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、埼玉県のマンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

埼玉は1月に高値更新!

埼玉県のマンション相場

中古マンション相場(埼玉)2021年2月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(赤線)で分かります。

埼玉県の成約m2単価(赤線)は、

  • 2020年4月にコロナの影響で大幅下落。
  • しかし5月以降は回復。
  • 2021年1月は高値を更新!

長期的にみると、2013年1月の日銀金融緩和発表から、約8年で53%上昇。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

ハウスくんハウスくん

4月は値下がりが急だったけど、回復してよかったね。
でもコロナで売れにくくないの?


家博士家博士

買主も戻っているから、普通に売れるよ。

成約戸数も6月以降は前年以上に回復

4〜5月に急減した成約戸数も、6月以降は前年以上に回復しています。

成約戸数の推移(埼玉県)

成約戸数の推移(埼玉)

コロナで購入を控えていた買主は、戻っています。


ハウスくんハウスくん

買主も戻ってるんだね。


家博士家博士

さらにライバルが減っているから、売りやすくなっているよ

ライバルが減って売りやすい環境に

中古マンション在庫戸数の推移(埼玉県)

在庫戸数の推移(埼玉県)

埼玉県では、売り出しているマンションの数(在庫戸数)がこの9ヶ月で1,030戸も減っています。

これは成約戸数で約3ヶ月分にも相当する程の量。

売り出している競合が減っている今は、マンションを売り出すチャンスと言えるでしょう。

ハウスくんハウスくん

価格も値上がりしてるし、ライバルも減って売りやすいのか。
よし!相場は分かった!
でも自分のマンション価格はどうやって調べるの?
匿名で使えるマンション価格診断で良いの?


家博士家博士

匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は「レインズ」の成約情報を使っていないから。

マンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣の指定する流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された、国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。

ハウスくんハウスくん

匿名のマンション価格診断はダメそうだね。
じゃあどうすれば良いの?


家博士家博士

定番の方法は、不動産会社の無料査定だね。

不動産会社に無料査定を依頼するときのポイント

  • 地域で売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
  • 複数(3〜6社程度)の不動産会社に査定を依頼すること

今のマンション相場は、コロナの影響もあり、不動産のプロでも相場が読みにくい状況です。

そのため、まず不動産会社選びがポイント。

売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

売却実績が豊富だと、最新の相場に精通しており、査定精度が高くなります。

また担当者の当たり外れがあるので、複数(3〜6社程度)に査定を依頼するのが定石です。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ハウスくんハウスくん

でもまだ売却すると決めてないのに、不動産会社に査定を依頼して良いの?


家博士家博士

絶対に売却しないというのは、さすがにマズイけど、将来的に売却も考えている程度なら大丈夫。不動産会社も分かっているから。


ここまで最新の埼玉県のマンション相場について解説してきました。

次に埼玉県のマンション売却相場の見通しについて解説します。

埼玉のマンション売却相場の見通し

埼玉のマンション売却相場はここまで上昇していましたが、風向きは変わりつつあります。

コロナが収束後に、中古マンションが高騰し続けるとは考えにくいでしょう。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

築40年超の売出し予備軍が5万3,200戸

埼玉県では、2021年時点で築40年超のマンションが5万3,200戸と過去最多を更新。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されているマンション全戸数の約13倍にもなります。

埼玉県の分譲マンション築年数

埼玉県分譲マンションストック

総務省・平成30年住宅土地統計調査

購入世代は減り、売却世代が増え続ける

さらに埼玉県では、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)が増え続けています。

埼玉県の人口推移

埼玉県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、長期的に不動産価格は下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスくんハウスくん

中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。


家博士家博士

さらに問題なのは、埼玉では中古マンションより新築住宅が圧倒的に人気なんだ

埼玉では新築が人気

埼玉県では新築分譲住宅(マンション・戸建)の方が人気です。

2020年の中古マンション成約戸数と新築分譲住宅を比較するとこちら。

  • 中古マンション成約戸数: 4,159戸
  • 新築分譲住宅(着工): 19,067戸(4.6倍)

1年間で売買される中古マンションの約4.6倍もの新築分譲住宅が、毎年建てられていることが分かります。

最近も、JRさいたま新都心駅前のSHINTO CITY(総戸数1,400戸)が話題になりました。

ハウスくんハウスくん

中古マンションを買う人が減っているのに、新築がこんなに増えているのか…。
でも、なんで今まで中古マンション相場が高騰してきたの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰したからだよ

埼玉の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

埼玉県の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンションの価格高騰です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格を基準に決まります。

新築・中古マンションの価格の変化
(首都圏・2013年→2019年)

新築と中古マンション価格(首都圏)

埼玉県の新築マンション価格は、この7年で33%も上昇してきました。

埼玉県の新築マンション価格

  • 2012年 平均50.3万円/m2
  • 2020年 平均66.7万円/m2(+33%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだったんだ!
でもなんで新築マンションが高騰していたの?


家博士家博士

日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。

新築マンション値上がりの原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰した理由は、日銀の金融緩和により住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがさらに値上がりすれば、中古マンションももっと高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れていたんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなっていました。

発売と契約戸数・契約率の推移
(埼玉県・新築マンション2013年→2020年)

新築マンションの契約率(埼玉)

2013年→2020年の7年間で、発売戸数は-49%と半減していますが、契約率は89.3%→72.3%と17%も悪化。

新築マンションの約3割が売れ残っている状態です。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるのか。


家博士家博士

それよりも今心配なのが、金融緩和の限界なんだ


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。

これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスくんハウスくん

不動産価格がさらに高騰するのは難しそうだね。

家博士家博士

コロナで景気低迷が長引くと、不動産を買う人が減って、不動産価格は下がりやすいしね。 さらに今は日本株リスクもある。

日本株バブル崩壊で金利急騰のリスクも

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じている『国内株式の購入』を大胆に実行。

2020年には、海外投資家の売り越し6.1兆円を上回り、7.1兆円を日銀が購入しました。

2020年12月時点で、日銀は日本株の最大保有者であり、東証1部企業の約半数で大株主という異常な状態。

今の日本株は日銀が底上げした価格であり、もし株価バブルが崩壊すると日銀の信用が失われる恐れがあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀の信用が失われると、金利は急騰し、不動産価格の暴落につながりかねません。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は上がってるから大丈夫だだよね?

家博士家博士

株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

景気に関係なく金融緩和の終焉リスクはある

日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2021年 アフターコロナショック?

アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。

永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、今はまだマンション相場が高止まりしていることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!