「横浜・川崎のマンション価格推移は？ 下落する？」
家博士 横浜・川崎の中古マンション価格は高騰している。
でもそろそろ風向きが変わりそうだね。
マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですね。
手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。
この記事では、横浜・川崎など神奈川でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時か中古マンション価格を最新データから解説します。
また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しました。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
南関東（埼玉・東京・神奈川・千葉）のマンション価格推移
南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。
マンション価格推移が最も正確に分かる「不動産価格指数」がこちら。
約11年で97％上昇
不動産価格指数（南関東）
不動産相場の価格推移が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。
2024年10月31日に発表された不動産価格指数が最新データで、2024年7月までの売買実績。
2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数は＋97％↑と大きく上昇しています。
ハウス マンションはスゴイ値上がりだね！
でも横浜とか川崎とかもう少し狭いエリアはどうなの？
家博士 レインズの統計ならエリアごとの相場が分かる。
精度は少し落ちるけど、期間はもう少し直近まであるよ。
横浜・川崎のマンション価格推移
東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、横浜・川崎のマンション価格の推移を見てみましょう。
レインズが毎月公表している不動産売買の統計データ。精度は不動産価格指数に劣るが、エリア分けが細かく、データ更新が翌月第2週と早い。
レインズ（REINS）は、国内唯一の不動産データベース。不動産会社しか利用できず、統計のみ公開されている。
【参考】レインズ・月例マーケットウォッチ
横浜市は今年8月に高値更新、10月も安定
マンション価格は、売買が成立した成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
横浜市の成約m2単価（赤線）は、
- 日銀の金融緩和発表（2013年1月）から価格は大きく上昇し始めた。
- コロナで2020年5月にやや下落も、翌月以降は再び値上り。
- 2024年8月に高値を更新、10月も安定している。
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約11年で61％値上がりしています。
2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。
ハウス 横浜はまだ値上がりしてるんだね。
でも値上がりしすぎて、売れにくくないの？
家博士 直近は少し成約が減ってるね。
成約戸数はやや減少傾向か？
横浜市の中古マンションの売れ行き（成約戸数）は、もともとコロナ第1波で大幅に減少し、その後は持ち直したものの緩やかに減少していました。
この1年は増える傾向でしたが、直近4ヶ月は再び減少に。
今後の動向に注目です。
中古マンション成約戸数
（横浜市・前年同月比）
ハウス 今後は売りにくくなるのかな？
家博士 売り出す在庫が増えると、売りにくくなるかもね。
在庫が急減も、今は戻り横ばい
中古マンション売り出し戸数
（横浜市・レインズ在庫戸数）
横浜市では売り出しているマンションの在庫戸数は、コロナ禍で急減。
減少量は約3割、成約戸数で約4ヶ月分（1,883戸）と大きなものでした。
今はコロナ前に戻り、横ばいの状況。
在庫が増えると値下がりしやすいため、今後の動向が気にかかります。
家博士 いずれ売る予定なら、早い方が有利かもね。
次は川崎市を見てみましょう。
川崎市は4月に高値更新し、10月も安定
川崎市では、今回のコロナによるマンション価格への影響はほとんどありませんでした。
川崎市の成約m2単価（赤線）は、
- 日銀の金融緩和発表（2013年1月）から価格は大きく上昇し始めた。
- コロナによる価格の下落はほぼ無し。
- 2024年4月に高値更新し、10月も安定している。
長期的にみると、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約11年で84％値上がりしています。
2013年より前に購入したマンションなら、売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。
成約戸数は不安定
中古マンション成約戸数
（川崎市・前年同月比）
実は川崎市では、2019年10月12日の武蔵小杉タワマン浸水事件で、コロナ前から成約戸数が減っていました。
さらにコロナ第一波（2020年4月）で大幅に減少しましたが、すぐに回復しています。
その後はやや減少しましたが、2023年以降は増加傾向に。
ただし2024年に入ってからは、バラツキが大きく不安定な状況です。
在庫が4割減も戻り、今は横ばい
川崎市では売り出しているマンション（在庫戸数）が、水害から約4割（980戸）も減少。
減少戸数は成約戸数5ヶ月分に相当する大きさでしたが、2024年初めにはほぼ戻りました。
今年に入ってからは横ばいで、今後の動きが気になります。
ハウス 価格は値上がりしてるから、売るには良いのかな。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの？
やっぱりAI価格診断かな？
家博士 AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断の落とし穴
レインズが使えず誤差が大きい
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。
ハウス なんでレインズの情報は非公開なの？
家博士 個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。
仕方なくネット上の無料情報を使っている
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。
ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは1割〜3割以上の誤差があります。
築年数別の売り出し価格と成約価格
（中古マンション・首都圏・2022年）
一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。
売り出し価格と成約価格について、9割の人が知らない驚きの事実について解説します。
ハウス そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAIの進歩がスゴイんじゃないの？
家博士 確かにAIは画期的だけど、元になる学習データが違っていると、AIの診断結果も違ってしまうんだ。
AIも学習データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。
そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。
しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。
同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格（レインズ）と違う価格しか出せないのです。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
ハウス AIもレインズが使えないと怪しいんだね。
じゃあレインズで正確に査定するにはどうすれば良いの？
家博士 やっぱり不動産会社に無料査定を依頼するのが定番かな。
レインズで正確に査定するなら
不動産会社の無料査定が定番
レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。
なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。
不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。
もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。
マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。
ハウス 不動産会社はどこが良いの？
家博士 エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
実績豊富な3〜6社に依頼する
不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどこなの？
家博士 首都圏だと大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
- 店舗数277店舗（首都圏174店舗）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えているため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数203店舗（首都圏114店舗）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数220店舗（首都圏141店舗）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社。
東急電鉄沿線や事業用不動産に強く、全国展開も進めています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
一括査定サイトの「すまいValue」なら、大手3社にまとめて無料査定を依頼できます。
すまいValueは、大手トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。
大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、これら大手に査定を依頼できる一括査定サイトはすまいValueしかありません。
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却を考えているなら、大手以外も何社か話を聞いたほうが良い。
具体的には、エージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）や、地元で実績No.1の会社がオススメだね。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と合わせて査定を依頼したいのはSRE不動産（旧ソニー不動産）。
SRE不動産は業界初のエージェント制で売主だけを担当し、大手に多い両手仲介がありません。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
エージェント制のメリットは、無数にある他の不動産会社が積極的に買主を探してくれることで、結果として早く高く売れやすくなります。
最新のAI技術にも定評があり、千社以上の不動産会社に技術を提供しています。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他を探すなら一括査定サイト
地元で実績豊富な不動産会社として、例えば私鉄沿線なら電鉄系なども良いでしょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと良いでしょう。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
ハウス よし、査定は依頼したぞ！
でも、マンションはまだ値上がりし続けるんじゃないの？
家博士 判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には高齢化と人口減少があるし、短期的には金融緩和の限界が心配だね。
今後の横浜・川崎マンション価格の見通し
横浜・川崎の中古マンション相場は、ここまで上昇してきましたが、風向きは変わりつつあります。
長期的に中古マンションが高騰し続けるとは考えにくいでしょう。
長期的には厳しい環境
横浜・川崎の中古マンション価格は長期的に厳しい環境です。
なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減り続けるため。
売出しが2倍以上に増えたが、成約は増えず
中古マンションの売出しと成約戸数の推移
（横浜・川崎）
ハウス 売出しは2倍以上に増えたのか！
なんでこんなに増えているの？
家博士 古いマンションが増えて、売り出されるからだよ。
築40年超の売出し予備軍が27.2万戸
神奈川県では、2021年時点で築40年超のマンションが27.2万戸と過去最多を更新。
建築年別の分譲マンション戸数
（神奈川県）
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。
その数は、今売りに出されているマンション戸数の約20倍以上にもなり、今後はますます増え続けます。
ハウス でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの？
家博士 それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。
購入世代は減り、売却世代は増え続ける
横浜市、川崎市でも、マンションを購入する世代（30〜49才）は減り、マンションを売却する世代（65才以上）は増え続けています。
横浜市の人口推移
横浜市の人口推移
横浜市では2020年→2040年で
- マンションを買う世代（30〜49才）： 13万人減
- マンションを売る世代（65才以上）： 24万人増
横浜市の人口推移
川崎市の人口推移
川崎市では2020年→2040年で
- マンションを買う世代（30〜49才）： 4万人減
- マンションを売る世代（65才以上）： 12万人増
川崎市の人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
家博士 日本は人口が減っているから、2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウス 中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。
家博士 さらに問題なのは、横浜・川崎エリアでは中古マンションより新築住宅が圧倒的に人気なんだ
横浜・川崎エリアでは新築が人気
横浜・川崎エリアでは、中古マンションより新築分譲住宅（マンション・戸建）の方が人気です。
新築分譲住宅は中古マンション成約の2倍以上
2023年の中古マンション成約戸数と新築分譲住宅（着工）戸数は、それぞれ次になっています。
横浜市
中古マンション売出しと成約戸数
新築住宅着工戸数の比較
（横浜市・2023年）
横浜市では、売り出して売れる中古マンションが2割以下なのに対して、売買された中古マンションの約2倍の新築分譲マンションが建てられています。
川崎市
中古マンション売出しと成約戸数
新築住宅着工戸数の比較
（川崎市・2023年）
川崎市では、売り出して売れる中古マンションが約2割なのに対して、売買された中古マンションの1.7倍の新築分譲マンションが建てられています。
新築が増えているエリア
ちなみに横浜・川崎の新築分譲マンション（202年着工）の内訳はこちら。
（2023年着工）
住みたい街として人気がある横浜・川崎では、他の地域に比べて中古マンションが比較的売れていますが、それ以上に多くの新築分譲住宅が建てられていることが分かります。
ハウス 中古マンションを売り出す人は増える一方だけど、中古マンションより新築を買う人が多いのか…。
でもじゃあ、なんで中古マンションの価格が高騰してるの？
家博士 新築マンションが高騰したからだよ
新築の値上がりが中古価格を引き上げた
中古マンション価格は新築マンション価格で決まる
今の神奈川の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格の高騰です。
中古マンションの価格は、新築マンション価格をもとに決まります。
新築・中古マンションの価格の変化
（神奈川県・2012年→2023年）
神奈川の新築は11年で62％値上がり
神奈川県の新築マンション価格は、この11年で62％も上昇しています。
神奈川県の新築マンション価格
70m2のマンションであれば、
- 2012年 4,032万円
- 2023年 6,524万円（+2,492万円UP！）
ハウス スゴイ値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰したの？
家博士 日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利が下がったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。
新築マンション高騰の原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和によって住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられます。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利によって、高値でも新築マンションを購入できるため、新築マンション価格が高騰したのです
ハウス じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士 ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、販売戸数と契約率で分かります。
新築マンション販売戸数と契約率（首都圏）
首都圏で発売された新築マンションは、2013年→2023年で発売戸数を半分以下に減らしましたが、それでも1割以上が売れ残っています。
好不調の判断基準とされる初月契約率もなんとか70％を上回る程度。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウス 新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。
家博士 きっかけとして心配なのが、金利の上昇なんだ
金利上昇によりマンション価格が値下がりする恐れ
今は金利上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。
17年ぶりに金利引き上げ
日銀が17年ぶりとなる金利の引き上げを開始しました。
日銀が2024年3月19日に発表した金融政策の修正で、2013年から始まった異次元金融緩和を終わらせるもの。
具体的には次の3つがある。
- マイナス金利の解除
- YCC（長短金利操作）の終了
- 株式（ETF）の購入終了
金利が上がると不動産にはマイナス効果
金利が上がると、不動産は値下がりする傾向があります。
理由として、金利が上がると住宅ローンの返済額が増え、家が売れにくくなるため。
ただし今の金利レベルでは、まだ不動産に大きな影響はありません。
この先日銀が金利の引き上げを続けると、徐々に影響が現れると予想されます。
金利上昇による不動産価格への影響は次の3段階になると予想されます。
1. まず固定金利が上がり始める
まだマンション価格に影響なし
↓
（日銀のマイナス金利解除で）
2. 新たに借りる変動金利が上がり始める
買う人が減りマンション価格に影響が出始める
↓
（日銀の金利引き上げで短プラが上がり）
3. 今すでに借りている変動金利も上がり始める【今はココ】
売る人が増えマンション価格が大きく動き始める
ハウス でも金利はそんなに上がるのかな？
家博士 専門家の意見も割れているけど、2026年度に4.0％という予想もあるよ。
みずほが3年後に固定4.8％、変動4.0％と予想
みずほ系シンクタンクの予想では、2023年度から2026年度の3年間で
- 住宅ローン金利（変動）： 0.4％→4.0％（返済は約1.7倍）
- 住宅ローン金利（固定）： 1.8％→4.8％
にそれぞれ金利が上がると予想しています。
【参考】みずほリサーチ＆テクノロジーズ・「金利のある世界」への日本経済の適応力
ハウス 金利4％だと月々の返済が1.7倍か！
家博士 金利が上がると、売る人が増えて買う人は減るから値下がりする。
すでに海外の一部では値下がりが始まっているよ。
すでに海外の一部で不動産が値下がりした
ドイツでは前年同期比で1割以上値下がり
日本に比較的似ているドイツでは、すでに2023年の1年間で-8.9％〜-20.1％値下がりし、過去60年間で最大の下落となりました。
ドイツの住宅価格指数の推移
住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始める恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定があるなら、準備しておいたほうが良いでしょう。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
家博士 分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。
まとめ
横浜・川崎のマンション価格は、2013年の日銀金融緩和から大きく値上がりしました。
しかし日銀の金融緩和は終わり、これから金利は上がります。
住宅ローンの変動金利が上昇し始めると、マンション相場は大きく動くかもしれません。
長期的にも、横浜・川崎のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。
ハウス いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。
家博士 とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。
あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社（3〜6社）に無料査定を依頼する方法が定番。
実績では大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が強くなります。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
その他の不動産会社を探すなら、一括査定サイトを利用すると簡単です。
大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
