千葉の町並み
「マンション相場が高騰しているけど、千葉はどうなの? この先どうなるの?」

新型コロナウイルスによる景気後退もあり、東京の影響を受けやすい千葉では、マンション相場の動きが気になるところ。

家博士家博士

首都圏のマンション相場は、ずっと上昇し続けてきた。
今回のコロナによる短期的な影響も落ち着いたよ。
でもそろそろ風向きが変わりそうだね。


マンション相場が下落する前に、マンションを高値で売り抜けたいですよね。

あなたのマンションを活かして資産を増やすことは、豊かで安心した暮らしにつながります。

この記事では、千葉県でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、千葉の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)の相場傾向

南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間約30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の価格指数が毎月末に発表される。

約7年半で47%上昇

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2020年11月27日

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間約30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の価格指数が毎月末に発表される。

2020年11月27日に発表された不動産価格指数が最新データで、2020年8月までの売買実績。

2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数が+47%↑と大きく上昇しています。


ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアも千葉のデータがあるよ

千葉のマンション売却相場

東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、千葉県のマンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

千葉は9月に高値更新、10月はやや値下りも安定

月例マーケットウォッチ千葉2020年11月

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(赤線)で分かります。

成約m2単価(赤線)は、

  • 4月にコロナの影響で大幅下落。
  • しかし9月は高値を更新。
  • 10月はやや下落も安定している。

千葉県の中古マンション価格は、コロナにより大幅下落しましたが、今は短期的な影響から回復しています。

また長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約8年で33%値上がり。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

マンションを売却するなら、良いタイミングだといえます。

成約戸数も回復し、今は売りどき

4月に急減した成約戸数も、6月以降は前年以上に回復しています。

成約戸数の推移(千葉県)

成約戸数の推移(千葉県)

コロナで購入を控えていた買主が、今は戻っています。

マンションを売却する予定なら、今は売りどきだといえるでしょう。


ハウスくんハウスくん

4月は値下がりが急だったけど、高値まで更新して良かったね。
でも相場はなんとなく分かったけど、自分のマンション価格はどうやって調べるの?


家博士家博士

定番の方法は、不動産会社の無料査定だね。


ハウスくんハウスくん

ネットなら、匿名で使えるマンション価格診断を見たけど、あれはどうなの?


家博士家博士

匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため、売買の判断に使うときは注意しましょう。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。

ハウスくんハウスくん

レインズのデータでマンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼する方が良いんだね。


家博士家博士

一括査定サイトなら、無料査定の依頼も簡単だしね。

不動産会社に無料査定を依頼するときのポイント

  • 地域で売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
  • 複数(3〜6社程度)の不動産会社に査定を依頼すること

今のマンション相場は、不動産のプロでも相場が読みにくいほど急激に変動しています。

その点、売却実績が豊富な不動産会社なら、査定精度が高く信頼できるでしょう。

また担当者の当たり外れもあるので、できれば複数(3〜6社程度)に査定を依頼する方が確実です。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ハウスくんハウスくん

でもまだ売却すると決めてないのに、不動産会社に査定を依頼して良いの?


家博士家博士

絶対に売却しないというのは、さすがにマズイけど、将来的に売却も考えている程度なら大丈夫。不動産会社も分かっているから。

千葉県のマンション相場の見通し

千葉県の中古マンション相場は上昇していましたが、風向きは変わりつつあります。

新型コロナが収束したとしても、長期的には中古マンション相場がこれ以上高騰するとは考えにくいでしょう。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

老朽化マンションの多くが売りに出される

2020年には千葉県で8万戸超のマンションが築40年以上となり、所有者が高齢化して施設に入居したり死亡することで、その多くは売りに出されると予想されます。

【千葉県の築年数別分譲マンション戸数】

千葉県の築年数別分譲マンション戸数

地価が10年で26%下落

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅は2030年に空き家率30%、空き家戸数2,000万戸を超える。(1/3が空き家に)
  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

マンションを買う世代は減り続けている

千葉県の年齢別人口からも、マンションを買う世代(30〜44才)は減り続け、マンションを売る世代(65才以上)が増え続けることが分かります。

千葉県の年齢別人口推移

千葉県の年齢別人口推移

ハウスくんハウスくん

でも売る人が増えているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰したの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰していたからだよ

新築人気が高い千葉

千葉では、中古マンションより新築分譲住宅(マンション、戸建)の方が人気です。

2019年の中古マンションと新築分譲住宅を比較するとこちら

  • 中古マンション売買: 4,586戸
  • 新築分譲住宅(着工): 17,345戸(約3.8倍)

東日本レインズ国土交通省住宅着工統計

1年間に売買される中古マンションの約3.8倍もの新築分譲住宅が、毎年建てられていることが分かります。

中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の千葉県の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

千葉県の新築マンション価格は、この7年で32%も上昇していました。

千葉県の新築マンション価格

  • 2012年 平均46.0万円/m2
  • 2019年 平均60.5万円/m2(+32%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰していたの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰していたんだ。

新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがまた値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れていたんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなっていました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

首都圏の新築マンション初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2019年 初月契約率 62.6%(平均価格5,980万円)

初月契約率は、6年間で16.9%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2019年77.9%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になっていたのです。

また2019年10月には初月契約率が42.6%となりの50%割れに。
その後も低い契約率が続いていました。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるのか。


家博士家博士

それよりも今心配なのが、金融緩和の限界なんだ


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。

これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約6%、32兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2020〜2021年 新型コロナショック

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

マンションの成約価格を見れるのはレインズだけ。

レインズが見れるのは不動産会社だけ。

あなたのマンションの「本当の価格」を知るためには不動産会社に査定を依頼するしかありません。

不動産会社に査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!