「マンション相場が高騰しているけど、千葉はどうなの? この先どうなるの?」

新型コロナウイルスによる景気後退もあり、東京の影響を受けやすい千葉では、マンション相場の動きが気になるところ。

家博士家博士

千葉のマンション相場は、今のところ高値で安定している。
競合も減っているから売るには良いタイミングだね。


もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいもの。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。

この記事では千葉でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時なのか、千葉の中古マンション売却相場を解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

南関東(埼玉・東京・神奈川・千葉)のマンション価格推移

南関東の中古マンション価格は大きく上昇しています。

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、南関東の売却相場を確認します。

約10年で81%上昇

不動産価格指数(南関東)

不動産価格指数(南関東)2023年1月

「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが月末頃に公表される。

2023年1月31日に発表された不動産価格指数が最新データで、2022年10月までの売買実績。

2013年1月の金融緩和以降、マンションの不動産価格指数が+81%↑と大きく上昇しています。


ハウスハウス

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

先月までのデータが分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアも千葉のデータがあるよ

千葉のマンション売却相場

東日本レインズが発表している「月例マーケットウォッチ」で、千葉県のマンション相場を見てみましょう。

レインズの月例マーケットウォッチとは
月例マーケットウォッチとは、公共の不動産データベース『レインズ』に登録されている物件について、価格と戸数を月単位にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
1ヶ月分のデータを翌月第2週に発表。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

昨年9月に高値更新、12月も高値

千葉県の中古マンション相場

中古マンション相場(千葉2023年1月)

マンション価格は、売買が成立した成約m2単価(赤線)で分かります。

成約m2単価(赤線)は、

  • 2020年4月にコロナの影響で大幅下落。
  • しかし翌月以降は回復し、再び値上り。
  • 2022年9月に高値更新し、12月も高値で安定している。

千葉県の中古マンション価格は、コロナにより大幅下落しましたが、今は短期的な影響から回復しています。

また長期的にみると、日銀の金融緩和発表(2013年1月)から約10年で69%値上がり。

2013年より前に購入したマンションなら、今売却すると十分な売却益が期待できるでしょう。

ハウスハウス

4月は値下がりが急だったけど、回復してよかったね。
でもコロナで売れにくくないの?


家博士家博士

買主も戻っているから、普通に売れるよ。

成約戸数もすぐに回復

千葉県のマンション相場では、コロナショックの短期的な影響は第1波だけで、その後の感染拡大の波は成約戸数にほとんど影響ありません。

成約戸数は2020年4〜5月に急減しましたが、翌月にはすぐ回復。

その後はコロナ前と同じペースで売れています。

中古マンション成約戸数
(千葉県・前年同月比)

中古マンション成約戸数の推移(千葉県)2023年1月

コロナで購入を控えた買主は、すでに戻っています。



ハウスハウス

買主も戻ってるんだね。


家博士家博士

さらにライバルが減っているから、売りやすくなっているよ

ライバルが減って売りやすい環境に

中古マンション売り出し戸数
(千葉県・レインズ在庫戸数)

中古マンション在庫戸数の推移(千葉県)2023年1月

千葉県では、売り出している中古マンションの数(レインズ在庫戸数)が2020年1月から14ヶ月で1,316戸(32%)も減りました。

これは成約戸数で約3ヶ月分にも相当する量。

ただし直近は半分戻ったので、売るなら急いだほうが良いかもしれません。

売り出している競合が減っている今は、マンションを売り出すチャンスといえます。

ハウスハウス

価格も値上がりしてるし、ライバルも減って売りやすいのか。
よし!相場は分かった!
でも自分のマンション価格はどうやって調べるの?
匿名で使えるマンション価格診断で良いの?


家博士家博士

匿名のマンション価格診断は精度が悪いから、参考程度に考えたほうが良いね。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

マンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っているのです。

レインズとは
レインズは、不動産売買の成約情報が記録された、国内唯一のデータベース
国土交通大臣の指定する流通機構が運営しています。
レインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスハウス

でもAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは画期的だけど、元になるデータが違っていると、結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右することに。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を翻訳できます。

しかしこのAIに中国語を訳させても、学習したデータに中国語がないので全く翻訳できません。

つまりマンションの無料情報をネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果しか出せないのです。

ハウスハウス

レインズのデータでマンションの価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼する方が良いんだね。


家博士家博士

一括査定サイトなら、無料査定の依頼も簡単だしね。

不動産会社に無料査定を依頼するときのポイント

  • 地域で売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
  • 複数(3〜6社程度)の不動産会社に査定を依頼すること

今のマンション相場は、コロナの影響もあり、不動産のプロでも相場が読みにくい状況です。

そのため、まず不動産会社選びがポイント。

売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

売却実績が豊富だと、最新の相場に精通しており、査定精度が高くなります。

また担当者の当たり外れがあるので、複数(3〜6社程度)に査定を依頼するのが定石です。

ハウスハウス

不動産会社の心当たりがなかったらどうすれば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位.
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4U
    おすすめ3位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計50万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    2,100社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U



ハウスハウス

でもまだ売却すると決めてないのに、不動産会社に査定を依頼して良いの?


家博士家博士

絶対に売却しないというのは、さすがにマズイけど、将来的に売却も考えている程度なら大丈夫。不動産会社も分かっているから。


ここまで最新の千葉県のマンション相場について解説してきました。

次に千葉県のマンション売却相場の見通しについて解説します。

千葉県のマンション相場の見通し

千葉県の中古マンション相場はここまで上昇してきましたが、風向きは変わりつつあります。

コロナが収束後に、中古マンションが高騰し続けるとは考えにくいでしょう。

長期的には値下がり傾向

千葉県の中古マンション価格は長期的に値下がり傾向と予想されます。

なぜならマンションを売り出す人が増える一方で、買う人は減り続けるため。

売出しは2倍以上に増え、成約は少ししか増えず

中古マンションの売出しと成約戸数の推移
(千葉県)

中古マンション売出しと成約戸数の推移(千葉県)2022年

ハウスハウス

今はコロナで一時的に減っているけど、売出しは2倍以上に増えているのか!
なんでこんなに増えているの?


家博士家博士

古いマンションが増えて、売り出されるからだよ。

築40年超の売出し予備軍が8.3万戸

千葉県では、2021年時点で築40年超のマンションが8.3万戸と過去最多を更新。

千葉県の築年数別分譲マンション戸数

千葉県の築年数別分譲マンション戸数

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

つまりこれら築40年超のマンションは『売出し予備軍』。

その数は、今売りに出されているマンションの20倍以上にもなります。

ハウスハウス

でもマンションのリノベーションとか流行ってるし、中古マンションを買う人が増えたりしないの?


家博士家博士

それは厳しいね。
高齢化でマンションを買う世代は減って、売る世代が増えているんだ。

購入世代は減り、売却世代は増え続ける

さらに千葉県では、マンションを買う世代(30〜44才)は減り、マンションを売る世代(65才以上)が増え続けています。

千葉県の年齢別人口推移

千葉県の年齢別人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

すでに千葉県の一部では、不動産価格の下落が始まっているエリアもある。

地価が10年で26%下落

千葉県松戸市にある小金原団地では、周辺エリアの地価下落率がこの10年で26%と、築40年以上の大規模団地の中でも最大の下落率となりました。

小金原団地とは
1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)。
築年数は49年で、建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっている

シンガポール国立大学の研究では、日本の住宅価格は2040年に、2010年比で平均46%下がる(価格が半額)という予想もあります。
(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

ハウスハウス

中古マンションが増えて、多くが売り出されるけど、購入する世代は減り続けているのか…。


家博士家博士

さらに問題なのは、千葉では中古マンションより新築住宅が圧倒的に人気なんだ

新築人気が高い千葉

千葉では、中古マンションより新築分譲住宅(マンション、戸建)の方が人気です。

2021年の中古マンションと新築分譲住宅を比較するとこちら

  • 中古マンション売買: 4,882戸
  • 新築分譲住宅(着工): 14,647戸(約3倍)

東日本レインズ国土交通省住宅着工統計

1年間に売買される中古マンションの約3倍もの新築分譲住宅が、毎年建てられていることが分かります。

ハウスハウス

中古マンションを買う人が減っているのに、新築がこんなに増えているのか…。
でも、なんで今まで中古マンション相場が高騰してきたの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰したからだよ

新築の値上がりが中古価格を引き上げた

中古マンション価格は新築マンション価格で決まる

今の千葉県の中古マンション相場が高騰していた原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築・中古マンションの価格の変化
(千葉県・2012年→2021年)

新築・中古マンションの価格の変化(千葉・2012年→2021年)

千葉県の新築マンションは10年で44%値上がり

千葉県の新築マンション価格は、この10年で44%も上昇しました。

新築マンション平均価格の推移
(千葉県)

新築マンション価格の推移(千葉)2022

70m2のマンションであれば、

  • 2012年 3,220万円
  • 2022年 4,634万円(+1,414万円UP!)

ハウスハウス

スゴイ値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰したの?


家博士家博士

日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利が下がったことが原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも高額な価格設定になったんだ。

新築マンション高騰の原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いていたのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがまた値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが新築マンション価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧)2023年2月

出典:日本銀行内閣府FRBBEAECBEU

金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2.5倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。

今は緩和効果よりも副作用が大きくなり、金融緩和はもう限界です。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、賃金は上がらなかった。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金利を上げ始めたんだ。

世界が金利を上げた

主要国の中央銀行は、インフレ対策として2022年から金利を大きく引き上げました。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
  • 2022年5月〜12月 6回連続の利上げ
  • 2023年2月 8回目の利上げで金利4.50〜4.75%に

【参考】米利上げ0.25%に減速 「継続的引き上げ」の声明は維持
欧州(ECB)

  • 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
  • 2023年2月 5回目の利上げで金利3.00%に

【参考】ECB、大幅利上げを決定 3月も「0.5%引き上げ」
英国(BOE)

  • 2021年12月 金利0.10%から利上げ開始
  • 2023年2月 10回目の利上げで金利4.00%に

【参考】英中銀0.5%利上げ、政策金利4%に 08年以来

日銀も金融緩和を終える流れ

世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。

すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ(長期金利上限0.25%→0.50%)を発表。
【参考】日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ

岸田政権は金融緩和を終える方向で日銀の次期総裁を調整しており、2023年4月の総裁交代が大きな転機と予想する専門家が増えています。

もし日銀・政府の共同声明で金融緩和の終了が明言されれば、不動産価格は大きく動くかもしれません。

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返ると約10年〜15年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2023年 ???

将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、まだ今はマンション相場が大きく値崩れしていないことだけだよ。

まとめ

ここまで千葉県の中古マンション相場について解説してきました。

千葉の中古マンション価格は、2013年の日銀金融緩和から大きく値上がりしています。

さらにコロナで売り出す競合が減っており、今は売りやすいタイミングだといえるでしょう。

しかし日銀の金融緩和が限界の今、緩和の終焉が不動産価格の値下がりを引き起こす恐れが高まっています。

また長期的にはマンションを売る人が増え、買う人は減るため、値下がりが予想されます。

少なくとも今は中古マンション価格が高騰していることは間違いありません。

売却を検討しているなら、まずあなたのマンションがいくらで売れるか無料査定で確認すると良いでしょう。

とりあえず不動産会社に窓口をもっておけば、今後も相場の動きや売り時を相談できます。

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位.
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAIの査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4U
    おすすめ3位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計50万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    2,100社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U