住宅ローン減税ありで高く売る方法
「古い家だけど少しでも高く売りたい。何か方法は無いの?」

家を高く売る方法をお探しですね。

確かにマンションで築25年超、戸建で築20年超になると、家が売れにくくなります。

売れにくくなる理由のひとつは『住宅ローン減税が使えない』ということ。

もし築年数が古くても、住宅ローン減税が使えるようにできれば、家が売りやすくなり理想的ですね。

そんなあなたに、築年数に関係なく住宅ローン減税の対象になるための方法についてまとめました。

さらに、住宅ローン減税に対応すれば他の税制優遇も受けられるので、さらに家の価格が高くなる可能性も。

あなたの資産の大きな部分を占める家ですから、少しでも高く売って、今後の豊かで安心して暮らせる生活のために役立てましょう。

この記事では、築年数に関係なく住宅ローン減税を利用する方法、そのための費用、どんな家に向いているかという点について解説しています。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

住宅ローン減税は最大200万円の税金が戻る

住宅ローン減税は、10年間で最大200万円もの税金が戻る税制優遇。

毎年末の住宅ローン残高の1%が最大20万円、10年間にわたって控除されます。

売主が業者だと最大400万円
売り主が業者では住宅ローン減税の総額は最大400万円になります。
控除額が最大400万円となったのは、消費税率が5%から8%に上がった時(平成26年4月)に変更されたもの。
それ以前(平成26年3月まで)の控除額は最大200万円でした。
消費税が非課税となる売買であれば、平成26年3月までの措置が適用されることになっています。
そのため、あなた(個人)が売主となる場合は「最大200万円の控除」となるわけです。
【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

ハウスくんハウスくん

消費税の増税で期間が13年間に延びたんじゃないの?


家博士家博士

新築住宅や宅建業者が売り主の中古住宅だけ、消費税10%がかかるから13年間になったんだ。
個人売主の中古住宅は10年だよ

築年数要件はマンション25年、戸建20年

この住宅ローン減税を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。

その一つが建物の築年数。

住宅ローン減税を利用するためには、木造戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内が要件です。

ハウスくんハウスくん

木造戸建て築20年、マンション築25年以上でも、住宅ローン減税を利用できる方法があるの?

家博士家博士

そうだね。後で詳しい方法を紹介するよ。
実は住宅ローン減税を利用できる方法を使えば、外にもメリットが増えるからさらに家が高く売れやすくなるんだ。

住宅ローン控除以外にこんなメリットも

築年数に関係なく住宅ローン控除を利用できる方法を使えば、住宅ローン減税以外に、次の軽減措置や優遇措置も受けられるようになります。

①登録免許税軽減措置(戸建築20年、マンション築25年)

不動産の売買で負担する登録免許税の税率が軽減されます。

  • 所有権移転登記2.0%→1.5%に軽減
  • 住宅ローンの抵当権設定登記 0.4%→0.1%

【参考】国税庁・登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

②不動産取得税軽減措置(昭和56年(1981年)12月31日以前築)

昭和56年(1981年)12月31日以前に新築された住居は本来対象外になる『建物の不動産取得税の特例』が適用できます。

不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)×3%

控除額は都道府県によって異なります。
【参考】東京都・不動産取得税の軽減制度について

③贈与税非課税措置(戸建築20年、マンション築25年)

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得又は増改築等のための資金を贈与により受けた場合に、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる制度。
【参考】国税庁・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

④買換えの課税繰り延べ(マンション築25年、戸建制限なし)

マイホームの買換えで、譲渡益の課税を繰り延べることができる制度です。

【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

⑤相続時精算課税制度の特例(戸建築20年、マンション築25年)

父母または祖父母からの贈与でマイホームを購入した際に、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選ぶことができます。
【参考】国税庁・No.4503 相続時精算課税選択の特例

このように、本来は利用できない様々な軽減措置や特例が適用されます。

家博士家博士

いろいろあるけど、やっぱり圧倒的に効果があるのは住宅ローン減税だよ。
家を買う人なら皆知っているからね。

住宅ローン減税へ対応する3つの方法と注意点

住宅ローン減税へ対応するためには、3つの方法があります。

住宅ローン減税へ対応する3つの方法

住宅ローン減税へ対応する3つの方法

  1. 既存住宅売買瑕疵保険
  2. 耐震基準適合証明書
  3. 既存住宅性能評価書

ただ、方法3についてはほとんど使われることがありません。

そのため、実際には方法1または方法2の2択になります。

ハウスくんハウスくん

どちらの方法がオススメ?

家博士家博士

家の条件によるから、複数の不動産会社にヒアリングした方がいいね。
工事が必要な場合は、かかった費用ほど効果がない恐れもあるから

注意点1. 旧耐震基準の戸建は耐震改修が必要になる恐れも

住宅ローン減税を利用するときの注意点として、一戸建てでは耐震改修が必要になる場合があるということ。

特に旧耐震基準の戸建では耐震改修の可能性が高くなります。

耐震改修工事の費用に見合う効果があるか、個人で判断するのは難しいため、複数の不動産会社の意見をヒアリングすると良いでしょう。

注意点2. 住宅ローン減税以外にも高く売る方法はある

住宅ローン減税が利用できること以外にも、高く売るための方法はあります。

例えば、フラット35適合証明がその一例。

フラット35限定で家を探す人に、強力にアピールすることができます。

一つの方法にこだわるのではなく、これから解説する詳細も参考に、あくまでも選択肢の一つとして検討するのが良いでしょう。

経験豊富な不動産会社であれば、この辺りの知識は豊富で、あなたの家に最適な方法を提案してくれます。

まずはエリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、相談してみましょう。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなければ、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトを利用すると簡単だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

方法1.既存住宅売買瑕疵保険

1つ目の方法が、既存住宅売買瑕疵保険(きぞんじゅうたくばいばいかしほけん)を付保すること。

この保険の付保証明書は、住宅ローン減税などの適用に必要な「耐震基準の証明書類」として利用できます。

既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険とは、売買引き渡し後に保険対象部分に瑕疵(不具合)が見つかった場合に、補修費用がカバーされる保険。

保険を利用するためには、検査(インスペクション)を受けて合格する必要があります。

インスペクションについては、こちらで詳しく解説しています。

検査で合格できない部分は、補修工事などが必要になるケースもあります。

保険対象部分は、次の2つ。

既存住宅売買瑕疵保険の保険対象

  • 構造耐力上主要な部分
  • 雨水の侵入を防止する部分

さらに特約で、次の2つを追加できます。

特約で追加できる保険対象

  • 給排水管路
  • 給排水設備・電気設備

支払対象となる費用は次の3つ。

既存住宅売買瑕疵保険の支払対象

  • 補修費用
  • 調査費用
  • 転居・仮住まい費用等

支払い額は、補修費用から免責の5万円を差し引いた額かつ保険金額内の額となります。

ハウスくんハウスくん

瑕疵に対する保証といえば、大手不動産会社の独自保証があるよね

家博士家博士

住宅ローン減税の築年数要件を緩和できるのは公的な保険だけ。
大手不動産会社の独自保証は対象外なんだ

保証内容は大手不動産会社の独自保証も公的な保険もほぼ同じ。

ですが、住宅ローン減税が使えるようにする目的であれば、公的な保険を選ぶ必要があります。

中古住宅の8.2%が保証対象に

2017年度における既存住宅売買瑕疵保険の付保件数は、個人間売買で2,066件。

売主が宅建業者の場合と合わせると、中古住宅の約8.2%が保証対象になっています。

【参考】国土交通省・住宅瑕疵担保保険履行制度の現状

向いている家

戸建
築20年超かつ新耐震基準(又は耐震診断済・耐震改修済)で、補修工事や耐震改修工事が必要ないもの
マンション
築25年超かつ新耐震基準(又は耐震診断済・耐震改修済)

費用の目安

保険料は、保険期間と保険金額、床面積と付帯する特約によって変わります。

床面積は広いほど保険料も上がります。

戸建の保険料

保険期間保険金額特約なし特約あり
1年500万円23,000円〜35,000円程度25,000円〜38,000円程度
1,000万円23,000円〜36,000円程度23,000円〜36,000円程度
2年500万円27,000円〜43,000円程度29,000円〜48,000円程度
1,000万円28,000円〜45,000円程度30,000円〜50,000円程度
5年500万円
1,000万円38,000円〜72,000円程度42,000円〜85,000円程度

マンションの保険料

保険期間保険金額特約なし特約あり
1年500万円17,000円〜26,000円程度19,000円〜30,000円程度
1,000万円17,000円〜27,000円程度19,000円〜31,000円程度
2年500万円19,000円〜33,000円程度22,000円〜37,000円程度
1,000万円20,000円〜35,000円程度22,000円〜39,000円程度
5年500万円
1,000万円27,000円〜53,000円程度31,000円〜66,000円程度

既存住宅売買かし保険については、こちらで詳しく解説しています。

方法2.耐震基準適合証明書

2つ目の方法は、耐震基準適合証明書を取得すること。

耐震基準適合証明書とは

耐震基準適合証明書は、現行の耐震基準に適合していることを証明するもの。

図面による調査と現地調査によって判断していきます。

※建築士の中には現地調査をせず、図面のみで証明書を発行してくれるところもあります。

引き渡し後の耐震改修工事でも取得可能

耐震基準適合証明書を活用する場合は、引き渡し後の耐震改修工事であっても証明書の取得が可能。

ただしこの場合は、引き渡し前に耐震診断を行い、証明書の仮申請をしておく必要があります。

また、居住開始日までに証明書を取得することも必要。

居住開始日については住民票の移転日が基準になります。

居住開始日には、引き渡しから半年以内という時間的制限もあります。

年間5万戸が耐震改修されている

国土交通省の調査によると、昭和56年5月以前に建てられた旧耐震基準の住宅は、平成20年から平成25年までの5年間で約105万戸が建替、約25万戸が改修されました。

1年間で50万戸が建替えられ、5万戸が耐震改修されている計算です。

向いている家

戸建
旧耐震基準で建物を残す場合、耐震改修工事が高額にならない場合、引き渡し後に耐震改修工事をする場合
マンション
旧耐震基準だが耐震診断済又は耐震改修済

費用の目安

耐震基準適合証明書は、建築士事務所登録のある建築士事務所に所属する建築士、または指定性能評価機関へ発行申請をします。

発行にかかる費用は通常10万円〜15万円程度(図面ありの場合)。

書類のみ1部2万円程度から対応している激安建築士事務所もあります。

耐震基準適合証明書について、詳しくはこちらで解説しています。

方法3.既存住宅性能評価書(ほとんど使われない)

3つ目の方法は既存住宅性能評価書を利用する方法ですが、中古住宅ではほとんど使われていません。

住宅ローン減税に対応するための方法としては、方法1または方法2の方が一般的です。

既存住宅性能評価書の利用件数は、2002年からの累計で約6千戸。

年間300戸程度という計算です。

家博士家博士

住宅性能評価書は、新築住宅では平成28年度〜30年度まで3年連続で増加しているんだ。でも中古住宅では平成29年度と比べて21%近くも減少。活用が進んでいないんだ

ハウスくんハウスくん

活用されていないってことは、あまり知られていないってことなのかな? 知られていない方法を使うより、知られている方法を使った方が良さそうだね

なお、マンションの場合は共用部分を管理組合が申請することになります。

専有部分に比べて共用部分の占める割合が高いため、両方がセットで評価される必要があるのです。

過去に共用部分を評価したことがあればその結果を有効活用できますが、ない場合は新規で評価を受けることになります。

ただこの場合は費用負担が大きくなるため、個人で住宅性の評価書を取得するのは困難です。

こうした点も、既存住宅性能評価書がほとんど使われない理由の一つになっています。

まとめ

いかがでしょうか?

ここまで『住宅ローン減税ありで売る! マンション築25年・戸建築20年以上を高く売る方法とは』として、解説してきました。

木造戸建築20年、マンション築25年以上でも、次の方法で住宅ローン減税ありとして家を高く売ることができます。

  1. 既存住宅売買歌詞保険を付保する
  2. 耐震基準適合証明書を取得する
  3. 既存住宅性能評価書を取得する

このうち一般的なのは1と2の2つ。

住宅ローン減税が使えれば、10年間で最大200万円の税金が戻ってくることに。

また、住宅ローン減税以外の税制優遇や特例の築年数要件も同様に緩和されるため、買主にとっては大きなメリットになります。

ただし、いずれの方法を利用する場合も保険料や耐震改修工事など、多少の費用負担は必要。

「高く売れやすくなる」とはいえ、支出額の方が高くなってしまっては損するだけになってしまいます。

費用に見合うかどうか、複数の不動産会社の意見をヒアリングするようにしましょう。

築年数の古い家を高く売るためには、フラット35適合証明書など他の方法もあります。

不動産会社のアドバイスも受けながら、費用負担と売却価格のバランスを見て、高く売るための最適な方法を見つけてください。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
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