査定価格が安くて悩むイメージ
「不動産会社の査定価格が安い! 高くする方法は」

家の査定価格が安いことでお悩みですね。

不動産会社に査定を依頼しても、査定価格が安いとガッカリ。
こんなに安いなら、売るのを止めようかと思うかもしれません。

しかし、諦める前にこの記事を読んでみて下さい。

もしかしたら、査定価格が安い原因を解決すれば、大幅に査定価格が高くなる可能性も。

この記事では、安い査定価格を高くする6つのポイントについて、分かりやすくまとめました。

家を高く売るためには、まず不動産会社に高く評価してもらう必要があります。

あなたの家を高く売却するために、この記事がお役に立てば幸いです。

安い査定価格を高くする6つのポイント

不動産会社の査定価格が安い場合、査定価格を高くするために次の6つのポイントを確認してみましょう。

1つずつ詳しく見ていきましょう。

1.買取ではなく仲介で査定を依頼したか?

1つ目は、査定を依頼する際に「買取」でなく「仲介(一般の売買)」で依頼しているかどうか。

不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2つがあり、買取では相場の6〜8割に安くなってしまいます。

仲介と買取のイメージ

買取と仲介のイメージ

仲介では不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させます。

買主は主に一般の個人で、広告を出すなどの売却活動を行い、購入者を探すことになります。

一方、買取で買主となるのは不動産会社。

仲介と違って購入者を探す必要がなく、売却活動も不要。

もし売却に手間をかけたくなかったり、売却を急ぐなら、価格は安くなりますが買取を選んでも良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

買取で査定価格を高くする方法はあるの?


家博士家博士

買取で査定価格を高くするなら、まず自社買取で仲介手数料が不要の不動産会社を探すこと。
あとは、10社、20社ととにかく数多くの不動産会社へ査定を依頼することだね。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

仲介と買取の両方で査定を依頼する

これから査定を依頼するなら、ぜひ『仲介』と『買取』の両方の価格で査定を依頼しましょう。

通常、買取の査定価格は、仲介の6〜8割程度ですが、この差が極端に大きな不動産会社は、信頼できないのです。

なぜなら、それぞれ次の価格が分かるため。

  • 仲介の査定→不動産会社の建前の価格
  • 買取の査定→不動産会社の本音の価格

一部の不動産会社は、仲介の契約をとるために、仲介の査定価格を『売れない高値』にすることがあります。

不動産会社の建前として、『高く売れるから当社へ売却を依頼して下さい』とPRするんですね。

もちろんそんな高値で売っても売れないので、結局は数ヶ月後に値下げして、相場通りの価格に修正することになります。

一方買取では、不動産会社が転売して利益を確保するため、なるべく安く買い取ろうとします。

つまり買取の査定価格は、本音の査定価格になります。

本音と建前の査定価格が大きく違う不動産会社は、信頼できないと考えてよいでしょう。

2.複数の不動産会社へ査定を依頼したか?

2つ目は、複数の不動産会社へ査定を依頼したか。

なぜなら最低3社以上の査定価格が揃わないと、査定価格が適正なのか判断できないからです。

もし今は1社だけの査定価格なら、少なくともあと2社に査定を依頼しましょう。

ハウスくんハウスくん

確かに、1社だけだと比較もできないね

家博士家博士

そう。あと査定価格だけでなく、査定価格の計算根拠や、近隣エリアの取引状況も聞いてみると判断しやすいよ

売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社の中には、売買実績がほとんど無い不動産会社もあります。

売却実績が少ない不動産会社に査定を依頼しても、正確な価格は分かりません。

大事なポイントは、エリアで実績が豊富な不動産会社へ査定依頼すること。

ハウスくんハウスくん

売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探せばいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。


不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトはこちらで紹介しています。

3.実際に家に来て査定したか?

査定方法には大きく分けて、次の2種類があります。

2種類の査定方法

机上査定(簡易査定)
簡易的な査定方法。
立地や築年数、間取りといった物件情報と、周辺地域の取引事例や市場の動向などから査定します。
あくまでも情報をもとに査定するので、個々の物件の状況などは反映されません。
訪問査定(現場査定)
こちらは実際に物件を見たうえで査定するもの。
こちらの方法では周辺環境や日当たり、眺望、設備の状況など、個々の物件の状況が反映されます。
家博士家博士

訪問査定の方が、査定の精度が高いんだ。
特に戸建てでは差が出やすい。マンションでも眺望がよければ、査定価格がアップする可能性があるよ。

訪問査定でリフォームの必要性や最新の情報も聞いてみる

訪問査定は、今後の売却で参考になる情報を得るための、貴重な機会です。

次のようなことを、複数の不動産会社に聞いておきましょう。

  • 室内リフォームの必要性
  • (戸建てでは)境界確定や外壁塗装の必要性
  • 最近の相場の動き
  • 各社の売買実績
  • 近隣の成約事例

こういった情報をしっておけば、売り出した後も不安にならず決断しやすくなります。

なお不動産会社が訪問査定に来るときは、訪問前に机上査定を済ませ、訪問査定で査定額を修正するというのが一般的です。

査定方法の違いについては、こちらで詳しく解説しています。

4. 不動産会社が嫌がる理由がないか?

不動産会社が嫌がる物件の場合、不動産会社の中には極端に安い『お断り価格』で査定する場合があります。

ハウスくんハウスくん

不動産会社は断らずに、なんで『お断り価格』で査定するの?


家博士家博士

断る不動産会社や、返信が無い不動産会社もあるよ。
ただ極端に安い価格なら、簡単に売れるし、自社で買って転売してもいいから、『これならやります』というお断り価格で査定するんだ

不動産会社が嫌がる物件は、主に次の3パターン。

  • 物件価格が安すぎて仲介手数料では利益がない
  • そもそも売れる見込みが無い
  • 膨大な手間がかかる

具体的には次があります。

不動産会社が嫌がる問題の例

  • 過疎地や田舎など、需要が無く売れそうにない
  • 価格が安すぎて、仲介しても利益がでない
  • 権利関係が共有持ち分の売却や、相続トラブルなど売却できるか怪しい
  • 相続の相続で孫の代になり、共有名義の所有者が10人以上になって行方も分からない人がいる
  • 相続争いで共有名義人が売却に反対している
  • 借地権で底地所有者が認知症になっている
  • 隣地ともめて土地の境界が確定できない
  • 私道に面しているが、持分がなく、掘削承諾書なども難しい
  • 再建築不可や既存不適格で築古など、売却が難しい

不動産会社が受け取る手数料は、どんなに手間と時間がかかっても、売却価格の3%+6万円が上限と法律で制限されています。

一方で、不動産会社が不動産を売却する手間は、100万円の家でも1億円の家でも大して違いはありません。

その結果、極端に安い不動産や、手間がかかりそうな不動産では、不動産会社は「お断り」の意思表示として、相場より極端に低い価格を提示する場合もあるのです。

解決できる問題はクリアにしておく

もしあなたの家に、こういった問題があるなら、事前に解決するか、少なくとも解決策を考えておくとよいでしょう。

権利関係は、登記簿謄本を見れば自分でも確認できます。

その他、問題の解決については関連記事で解説しています。





5.事故・トラブル・ネット上の誹謗中傷などがないか?

事故やトラブルがあると、心理的瑕疵として価格に影響する場合があります。

反社会的組織やカルト宗教の事務所がある場合も心理的瑕疵になります。

ハウスくんハウスくん

心理的瑕疵?

家博士家博士

心理的に「嫌だな」と感じるものの事だよ

事故物件の場合、全く気にしない人もいれば、絶対に嫌だと思う人もいます。

感じ方は人それぞれなので明確な基準はありませんが、やはり価格は安くなりがちです。

事故物件については、「大島てる」のサイトで調べると良いでしょう。

【参考】事故物件情報サイト: 大島てる

また、マンションの場合はクチコミ掲示板もチェック。

基本的には住人によるクチコミですが、ひどい場合は競合物件を担当している不動産会社がデマを書き込むケースも。

こうした掲示板での評価が極端に低くなっていないか、一度確認してみることをオススメします。

【参考】主なマンション口コミ掲示板

ネットの誹謗中傷は削除依頼できる

ネット上に書き込まれた、マンションについての極端な誹謗中傷は、サイト運営者に削除依頼してみましょう。

運営者に削除を断られた場合は、弁護士に相談してみるとよいでしょう。

弁護士の心当たりがなければ、国が運営する法律の相談窓口『法テラス』で相談してみましょう。
法テラス

6.既存不適格・違法建築・未登記ではないか?

最後のチェックポイントは、既存不適格・違法建築や未登記でないかどうか。

既存不適格では建て替えが難しいため、また違法建築では住宅ローン審査に不利になるため、それぞれ査定価格が安くなってしまいます。

既存不適格は、施工当時は基準を満たしていたものの、その後の法改正などによって現状の基準を満たしていない状態になってしまったもの。

違法建築はそもそも基準を満たしていない物件で、法律に違反して建築されたもののことです。

ハウスくんハウスくん

似ているようだけど、違うものなんだね

家博士家博士

そうなんだ

既存不適格の場合、原則としてそのままの状態であれば使い続けることができ、違反にもなりません。

しかし、建替えや増改築を行う場合は、現状の基準に適合させる必要があります。

実は一戸建てだけでなく、マンションでも既存不適格は多く、建替えが困難になるため、築年数が古くなると価格が下がりやすくなります。

既存不適格のマンションについては、こちらで解説しています。

一方の違法建築の場合は、特定行政庁から建物の取り壊しや使用禁止といった是正措置命令を受けることも。

また、違法建築では住宅ローンを利用できる金融機関がかなり減ってしまい、購入者も限定的になるので、資産価値は下がります。

台帳記載事項証明書や建物登記で済むことも

違法建築や既存不適格の場合は、まず不動産会社に相談してみましょう。

戸建てでは、検査済証や台帳記載事項証明書の確認で違法性が確認できます。

建物が未登記だった場合は、登記するだけなので、さほど難しい問題ではありません。


家博士家博士

せっかくだから、査定価格について注意する点も説明するね。

知っておきたい査定価格の3つの注意点

不動産会社はプロだから、プロの査定価格で売り出せば売却もスムーズに進むはず・・・。

そう思ってしまうかもしれませんが、査定価格には3つの注意点があります。

注意点1. 売り出し価格を見ても査定価格はわからない

「近くのマンションが4,000万円で売り出されていたから、うちも同じくらいか?」

不動産会社に査定を依頼しなくても、不動産ポータルサイトなどで近隣の類似物件の価格をみれば十分では…と思うかもしれません。

実は、売り出し価格を見ても査定価格は分かりません。

というのも、売り出している物件のうち、半数以上は売れずに結局は売ることを諦めているからです。

ハウスくんハウスくん

え! 半分も売れていないの?


家博士家博士

そうなんだよ。
売り出し価格を参考に売り出しても、売れずに時間が過ぎるだけになる恐れもあるんだ。

また、宅建業者が売り主の場合、次のような理由から個人が売り主の場合より価格が高くなる傾向があります。

宅建業者が売主だと価格が高くなる理由

  1. 瑕疵担保責任の期間が最低2年と手厚い
  2. 多くは大規模なリフォームを行なっている
  3. すまい給付金や住宅ローン減税
  4. 仲介手数料が含まれている

以上のような理由から、こうした売値も参考にはならないのです。

売出し価格については、こちらで解説しています。

注意点2. 匿名でできる査定サービスは参考程度

インターネット上には、物件の情報などを入力するだけで簡単に査定価格が分かるサービスが増えています。

手軽で非常に便利なサービスですが、査定結果はあくまでも参考程度と考えた方が良いでしょう。

なぜなら、匿名の査定サービスではレインズを利用できないため、ネット上の「売り出し価格」をベースに査定しているから。

ハウスくんハウスくん

レインズって何?


家博士家博士

不動産売買の成約価格がまとめられた、日本で唯一のデータベースだよ。

レインズとは
国内で唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

不動産会社は、この「レインズ」の成約価格を利用して、あなたの家を査定します。

レインズには過去の成約価格が掲載されているため、より実情に近い、精度の高い査定が可能になるのです。

しかし、レインズを利用できるのは不動産会社だけ。

匿名の査定サービスは、レインズの規約違反になるため、レインズを利用できないのです。

ハウスくんハウスくん

でもAIなんかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

AIは、赤ちゃんが言葉を覚えるように、元データを学習して予想するんだ。
日本語で育った赤ちゃんが英語を話せないように、売り出し価格を学習したAIは成約価格を予想できないんだよ

注意点3. 不動産会社も担当者も当たり外れがある

どんなに有名で実績がある不動産会社でも、支店や担当者によっては当たり外れがあります。

おそらく、あなたの働いている(働いていた)会社にも、仕事ができる優秀な人と、ちょっと仕事が苦手な人がいたことでしょう。

完璧な会社や完璧な人間はいないので、そこは仕方のない部分ですね。

だからこそ、1社に絞るのではなく複数の不動産会社に査定してもらうのが重要なのです。

査定依頼の際には、3〜6社の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく、その根拠なども含めて話を聴き比べて、不動産会社を選ぶようにしましょう。

ハウスくんハウスくん

そんなに多くの不動産会社なんか知らないよ。


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。