コストイメージ
土地を売却するとき、「いくらで売却できるのか」は気になっても、「売るための費用」は見落としがちなポイント。

土地の売却にかかる費用の目安やその内容について、詳しく見ていきましょう。

売却にかかる費用の目安

土地を売却する費用の目安は、売却金額の3.5〜5%。

主に次のような費用が必要となります。

ハウスくんハウスくん

売る側とはいえ、いろいろな面で費用がかかるんだね

家博士家博士

意外に見落としがちな費用だから、注意しておこう

それぞれの費用について、詳しく見ていきます。

1. 不動産会社への仲介手数料

不動産会社の仲介によって売買契約を結んだ場合は、不動産会社への仲介手数料が必要です。

計算式は、売買価格によって3種類。

土地の売買価格仲介手数料の計算式
200万円以下売買価格×5%+消費税
200万〜400万円売買価格×4%+2万円+消費税
400万円以上売買価格×3%+6万円+消費税

家の売買価格ごとに仲介手数料を計算すると、この様になります。

【仲介手数料の早見表】
土地の売買価格仲介手数料(税込)
500万円226,800円
1,000万円388,800円
1,500万円550,800円
2,000万円712,800円
2,500万円874,800円
3,000万円1,036,800円
3,500万円1,198,800円
4,000万円1,360,800円
5,000万円1,684,800円
6,000万円2,008,800円
7,000万円2,332,800円
8,000万円2,656,800円

400万円以下は同額になった

2018年1月1日から宅建業法が改正され、売り主側の不動産会社に限り、売買価格が400万円以下でも400万円と同じ「18万円+消費税」を請求できる様になりました。(低廉な空き家等の売買に関する特例

これは地方を中心として空き家が増加し、400万円以下の不動産が急増しているため。

400万円以下の不動産を売ろうとしても、仲介手数料が安すぎるために不動産会社が扱ってくれないことが多いのです。

ただし増額されたといっても18万円+消費税だけ。
積極的に広告活動をできる金額ではありません。

地方の空き家を売るのは、引き続き難しいことに変わりありません。

仲介手数料は宅建業法によって、その上限が決まっています。

なお、仲介手数料はあくまでも成功報酬。

そのため、買い手が見つからなければ支払う必要はありません。

ハウスくんハウスくん

宅建業法で決まっているのは上限だから、頼めば値引きしてもらうこともできるのかな?

家博士家博士

値引きも不可能ではないけれど、実は値切らない方がいいものなんだ

仲介手数料が安すぎると損する可能性が高い

「売却にかかる費用は出来るだけ抑えたい」

誰もがそう考えることでしょう。

しかし、仲介手数料に関しては、値切らない方が土地も高く売れやすいのです。

不動産会社はあなたの土地を売却するために、さまざまな営業活動を行います。

こうした活動にかかる費用は、仲介手数料からまかなっているのです。

つまり、仲介手数料を値切るということは、売却活動に必要な費用を自ら減らしているということ。

こうなると、不動産会社の担当者もモチベーションがなかなか上がりません。

結果的に満足のいく売却活動ができず、買い手が見つからない…なんて可能性も。

買い手が見つからなければ価格を下げることになりますが、土地の価格は50万、100万の単位で一気に下がっていきます。

そうなると、仲介手数料を値切った以上に損してしまうのです。

家博士家博士

不動産会社の中には『仲介手数料無料』や『半額』とアピールしているとこもあるけれど、結局売値が安くなって逆に損してしまうから、おすすめできないんだ。
仲介手数料は、高く売るための必要経費と考えよう


仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬なので、買い手が見つかる前の段階で支払うことはありません。

支払うタイミングは次のいずれかとなります。

  • 土地の引渡し時に100%支払う
  • 売買契約締結時に50%、引渡し時に50%支払う

支払うタイミングは不動産会社によっても異なります。

契約締結時の支払いが難しそうな場合は「引渡し時100%」にできないか、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

2. 印紙代

印紙代は、売買契約書や領収書に貼る収入印紙の費用。

収入印紙は郵便局などで購入でき、契約書や領収書に記載された金額によって印紙代も異なります。

【印紙代一覧表】
家を売った価格印紙代(契約書1通あたり)
100万円超〜500万円以下1,000円
500万円超〜1,000万円以下5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下10,000円
5,000万円超〜1億円以下30,000円
1億円超〜5億円以下60,000円
(平成30年4月1日現在)

(参考)国税庁・No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

平成32年まではこの金額です。

印紙代は税制改正のたびに頻繁に変わるので、最新情報を確認する必要があります。

ハウスくんハウスくん

どうして契約書や領収書に収入印紙を貼らないといけないの?

家博士家博士

契約書や領収書といった文書への信用を裏付けるために貼るんだ。
国の法律に沿った文書であることの、証明書みたいなものと考えてもらえばOKだよ。
印紙代は、信用を裏付けてくれた国への手数料というわけ

実はこの印紙代、不動産を売却する場合は節約することもできます。

【お得な裏技】印紙代をタダに

売買契約書には収入印紙を貼らなければならない決まりがありますが、契約書は必ずしも「買主用」と「売主用」の2通作成する必要はありません。

実は売主分については、買主用の契約書をコピーした「契約書の控え」でもOKなのです。

家博士家博士

売買契約書は、買主側には保存の義務があるけれど、売主側にはそうした義務はない。
だから、売主分はコピーを取って『控え』とすることで、印紙代を節約できるというわけなんだ

ただし、文書の中に「この写しは原本と相違ない」といった証明文書があると、コピーであっても課税文書となります。

この場合は収入印紙が必要です。

また、引渡し後などに万が一民事訴訟などが起きた際には、買主が持っている契約書の原本の方が有利に扱われることも。

コピーなので内容に差違が生じる可能性は低いですが、こうしたリスクがあることも頭に入れておくと良いでしょう。

3. 登記代

登記代は、売り主負担と買い主負担に分かれます。

通常、不動産移転登記は買い主が負担します。

しかしこの様な登記代は売り主(あなた)の負担

  • 住宅ローンの抵当権を抹消する登記代
  • 登記簿の住所が実際と違う場合は、この変更登記

費用の内訳は…

  • 申請にかかる実費: 約2,000円
    (住所変更は更に2,000円)
  • 司法書士の手数料: 5,000円〜20,000円
    (住所変更があればこれの倍額)
  • あとは交通費など

が請求されます。

登記は、相続した場合に特に注意が必要です。
相続登記が完了しないと売却は出来ません。
この費用は20〜30万円かかります。

また権利証や登記識別番号を紛失した場合も、『資格者による本人確認制度』を利用する費用が別途かかります。


ハウスくんハウスくん

司法書士はどうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社が紹介してくれるよ。
どこで探しても司法書士の手数料は似たようなものだしね。

4. 住宅ローンの返済関係

売却する土地に建っている家のローンが残っている場合は、住宅ローンの一括返済に関する費用が発生します。

主な費用としては、一括返済事務手数料や違約金。

一括返済事務手数料は、融資を受けている金融機関によって額が変わります。

また、違約金は固定金利型の場合に必要となり、変動金利型の場合は不要です。

5. 税金

土地の売却と関係する税金には、固定資産税・都市計画税、所得税、住民税があります。

このうち、固定資産税・都市計画税は精算金として戻ってくる費用です。

固定資産税・都市計画税について

固定資産税や都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。

たとえその年の途中で売却した場合でも、売主に納税義務があるのです。

とはいえ、売却した後の分まで売主が負担するのは不公平。

そのため、所有期間に応じて売主と買主でそれぞれ負担することになります。

家博士家博士

売主に納税義務があるから、税金を払うのは売主側。
買主の負担分は、精算金として売主に支払われることになるんだ

【お得な裏技】固定資産税・都市計画税が安くなる

所有期間に応じて買主・売主が税金を負担することになりますが、実は起算日によって負担額が変わります。

起算日については1月1日または4月1日の2通りがあり、どちらも間違いではありません。

法律での定めもなく、双方の合意によって決まります。

ここで、固定資産税・都市計画税が15万円の物件を2018年5月30日に売却した場合の、売主側の負担額を比較してみます。

起算日を1月1日にした場合
売主の所有期間…1月1日〜5月30日の150日間
売主の負担額…150日/365日×15万円=約61,000円
起算日を4月1日にした場合
売主の所有期間…4月1日〜5月30日の60日間
売主の負担額…60日/365日×15万円=約24,000円
ハウスくんハウスくん

起算日を変えるだけで、37,000円も変わるんだ!

家博士家博士

所有期間が3ヶ月分短くなるから、その分、負担額が減るんだ。
費用を節約するためのちょっとした裏ワザだから、覚えておくと良いよ

所得税や住民税について

土地の売却によって利益が出た場合は譲渡所得となり、所得税や住民税の課税対象に。

この場合の利益とは、次の式によって算出されます。

利益(譲渡所得)=売却金額−取得価格−諸経費

課税対象になると言っても、特例での控除があったり、税率も所有期間によって変わったりします。

3,000万円の控除について

売却する土地に家が建っていれば、利益が出ても3,000万円の特別控除が受けられます。

すでに住んでいない家であっても、住まなくなってから3年以内であれば適用可。

相続した場合でも、相続して3年以内ならば利益から3,000万円が控除できます。

ハウスくんハウスくん

建っていた家を解体して、更地にして売った場合はどうなるの?

家博士家博士

更地にした場合は、家を壊して1年以内かつ、壊した家に住まなくなって3年以内に売却すれば、家がなくても3,000万円の特別控除は適用されることになっているよ。
ただし、家を壊した後に駐車場として貸し出したりしていた場合は適用外となるから、注意しよう

また、共有名義の物件であれば、共有者の持ち分の範囲内において各人ごとに適用されることとなっています。

たとえば3人で共有している物件の場合、3,000万円×3人で控除額は最大9,000万円相当となります。

家博士家博士

共有名義であっても3,000万円を人数で割るのではなく、一人につき3,000万円の控除が利用できるんだ

(参考)国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

税率は所有期間によって変わる

所得税や住民税が課税される場合、税率は物件の所有期間によって変わります。

  • 所有期間が5年未満(短期譲渡所得)…所得税30.63%、住民税9%
  • 所有期間が5年超(長期譲渡所得)…所得税15.315%、住民税5%

(参考)国税庁・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
(参考)国税庁・No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

さらに所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例によってさらに税金が安くなります。

  • 10年超所有軽減税率の特例…所得税10.21%、住民税4%(課税譲渡所得6,000万円以下の部分)

(参考)国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

※いずれの場合も税率には復興特別所得税(所得税の2.1%相当)を含む

10年超所有軽減税率の特例は3,000万円の特別控除と併用でき、適用条件も所有期間の制限を除いて同じです。

家博士家博士

多くの場合で控除によって所得税や住民税は非課税になるけれど、税率が変わるタイミングは売り時の一つと考えておこう

取得費が分からない場合はどうする?

親から相続した土地など、自分で購入していない土地の取得費はよく分からないもの。

購入時の契約書などが残っていればいいのですが、そうでないことも多いでしょう。

この場合は「売却金額×5%を取得費とする」というルールがあります。

しかし、この方法では実際の取得費が「売却金額×5%」より高かったときに損してしまいますよね。

例)売却金額が1,000万円、実際の取得費が200万円だった場合

→本来であれば(金額がはっきり分かっていれば)200万円控除できるところ、売却金額×5%だと控除できるのは50万円になってしまう

こうした可能性が高い場合などは、「市街地価格指数」を利用する裏ワザも。

(参考)一般財団法人日本不動産研究所・市街地価格指数

実際に平成12年には、市街地価格指数を利用して取得費を推定計算することが裁判でも認められています。

市街地価格指数を使って取得費を求める場合の計算式は次の通り。

売却金額×購入時の市街地価格指数/売却時の市街地価格指数

家博士家博士

この方法で取得費を推定計算する場合は、最初に申告する段階でこの計算方法を採用しておく必要があるんだ。
最初に売却金額×5%を採用してしまうとこの方法は使えなくなってしまうから、注意しておこう

利益が出た場合はふるさと納税も活用

譲渡所得が発生した場合は、ふるさと納税を活用するのもオススメ。

ふるさと納税は所得に応じて上限が設けられていますが、土地の売却によって所得が増えると、ふるさと納税の上限額も上がります。

納税額が上がればより多くの返礼品がもらえるので、何もしないよりも結果的にお得なのです。

損失が出た場合

土地の売却によって損失が出た場合は、当然ながら所得税や住民税も課税されません。

また、その損失を他の所得と損益通算することも原則としてはNGです。

しかし、家の買い替えや住宅ローンの残高がある場合など条件によっては損益通算が認められ、所得税や住民税が戻ってくる場合もあります。

(参考)国税庁・No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

あくまでも条件次第なので、この辺りは不動産会社にもよく相談するのがオススメです。

その他

売却する土地の状態などによっては、その他にも費用が発生することがあります。

例えば土地の境界が未確定の場合、そのままでは売却も難しいもの。

あらかじめ境界を確認し確定させる必要があり、そのための費用が発生します。

また、引越しのための費用や不用品を処分するための費用が必要になることもあります。

埋設物や土壌汚染の心配があれば、その分も考えておいたほうが良いでしょう。


擁壁のある土地では、擁壁の造り直しが必要になる場合もあります。

液状化の恐れがあれば、地盤調査をするケースも。

こうした個々の事情によって発生する費用については、不動産会社に聞くと教えてくれます。

先ずはいくらで土地が売れるか確認から

予算を把握するためには、まずいくらで土地が売れそうか、不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社は、エリアで販売実績が豊富な不動産会社3〜6社へ査定を依頼します。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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