家を高く売るイメージ
家を売るなら、やっぱり少しでも高く売りたいですよね。

しかし、やみくもに相場より高い価格で売り出しても、家は売れずに時間が過ぎるだけ。

実は家を高く売るためには、ただ1つの条件と7つのポイントを押さえる必要があります。

ただ1つの条件:不動産会社の買取ではなく仲介で売る

家を高く売るためのただ1つの条件とは、「不動産会社の買取ではなく仲介(一般の売買)で売る」ということ。

なぜなら、不動産会社の買取では価格が相場の6〜8割程度に安くなるからです。

仲介(一般の売買)と買取の違いはこの様なイメージです。

買取と売買の違いイメージ

とはいえ、やはり家を売る時は、誰でもメンドウだし不安な思いがあります。

「不動産会社とやり取りしたり、内覧の対応とかメンドウ…」

「いつまでも売れずに、売れ残ったらどうしよう…」

そう考えると、簡単にすぐ売却できる「不動産会社の即時買取」を利用したくなるもの。

しかし家を高く売りたいなら、そこをグッとこらえて即時買取を選ばないのが正解です。

即時買取では、家を簡単に早く売却できますが、その分だけ価格は安くなってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

「時間や手間」と「価格」はどちらかを選ぶしかないのかな?

家博士家博士

そうだね。
どうしても事情があって即時買取を選ぶのなら、とにかく多くの不動産会社へ査定を依頼するようにしよう。
一括査定サイトを平行して複数利用すれば、簡単に数多くの不動産会社へ査定を依頼できるよ

なお、3ヶ月だけ普通に売って、それで売れなければ不動産会社が買取る「売却保証」もあります。

売却保証が利用できるのは大手不動産会社のみ。

売却保証を検討する場合は、大手不動産会社が参加している一括査定サイト「すまいValue」の利用がオススメです。

では家を仲介で売ることを決めたら、次は7つのポイントを押さえましょう。

家を高く売るための7つのポイント

ポイントイメージ
家を高く売るための7つのポイントは次の通り。

一つずつ詳しく見ていきましょう。

ポイント1.最も大切な不動産会社選び

大手不動産会社イメージ
売却成功の大きなカギを握るのが不動産会社選びです。

不動産会社選びのコツは次の2点。

不動産会社選びのコツ

  1. 同じエリアで同種の物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  2. 3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して話を聴き比べる

家博士家博士

同じ売却でも、マンションと戸建てでは顧客層も求められる条件も違うんだ。
だから、マンションならマンションの、一戸建てなら一戸建ての売却実績が豊富なところを選ぶのがポイントだよ。


ハウスくんハウスくん

どうやって売却実績が豊富な不動産会社を探すの?


ハウスくんハウスくん

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うのが定番だね。
家の情報を記入すると、それぞれの売却実績が豊富な不動産会社を自動でリストアップしてくれるんだ。


相場は自分でも確認する

不動産会社に無料査定を依頼すると同時に、自分でも相場を確認しておきましょう。

このとき気を付けたいのが、売出し価格ではなく実際に売れた価格「成約価格」を調べるという点。

なぜなら、売出し価格はあくまで売主の希望価格で、7割以上は売れずに売却をあきらめているからです。

実際に売れた価格「成約価格」を知るためには、国内唯一のデータベース「レインズ」を見る必要がありますが、残念ながら個人ではレインズを見ることができません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

個人で成約価格を知る方法として、一応次のサイトがありますが、詳細をボカした情報しか分からないので、あくまで参考程度にしかなりません。

ハウスくんハウスくん

個人では、成約価格は大まかな価格しか分からないんだね


家博士家博士

そう。
詳細情報は個人情報保護のため公表されていないから、参考程度にしかならないんだ


ハウスくんハウスくん

じゃあ、どうすれば成約価格が分かるの?


家博士家博士

結局、不動産会社に無料査定を依頼するしか、成約価格を知る方法はないんだ。


ハウスくんハウスくん

そうかぁ。
でも成約情報以外に何か参考になる情報はないの?


家博士家博士

一戸建ての場合は土地の価格だけなら分かるかな。


査定価格だけで不動産会社を選ばない

不動産会社へ査定を依頼すると、価格が気になりますが、価格だけで不動産会社を選ぶのは間違い。

なぜなら一部の不動産会社には、媒介契約を取るために、実際は売れない査定価格を出すところがあるからです。

ただ、そんな不動産会社は、1社だけダントツで高い査定価格なのですぐに分かります。

もしそういう高い査定価格の不動産会社があれば、査定根拠を聞いてみて下さい。

もし査定根拠に近隣で最近売れた売買事例があれば、査定価格を信用しても良いでしょう。

そうでなく、きちんとした査定根拠がない場合は、その価格で売り出しても売れ残り物件となり、結局値下げする結果に。

やはり信頼できる不動産会社は、購入者の動向も含めて、納得できる説明をしてくれます。

話を聴き比べることで、そういった違いも分かるようになります。

不動産会社の規模

大手不動産会社を選ぶべきか、それとも中小・地域密着の不動産会社を選ぶべきか?

ここも悩むところかもしれません。

家博士家博士

例えば、大手不動産会社なら都市部に強くて、地方は営業エリア外なんだ。
大手では瑕疵保証など高く売りやすいサービスもある。
逆に地方では、そのエリアだけで売却実績が豊富な不動産会社があることが多い。
家の種類や場所によって、最適な不動産会社を見つけよう


売却なら専任媒介契約がおすすめ

不動産会社との媒介契約には3種類の契約方法があります。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

どの契約も選べますが、初めての売却では専任媒介契約で信頼できそうな1社と契約を結ぶのがおすすめ。

不動産会社にとっても他社の進捗状況を気にする必要がないため、売却活動に対するモチベーションも上がります。

ただし、不動産の売買に慣れている場合は、一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼するのもありです。

不動産会社との信頼関係を築くこと

不動産会社の担当者は仕事としてあなたの売却をサポートしてくれますが、信頼できる相手だからこそモチベーションも上がるもの。
不動産会社に信頼されるためには次の事を意識しましょう。

  1. 隠し事をせずに全てを話す。
  2. 不動産会社に任せっきりにしない、自分でも調べる。
  3. 不動産会社の労力を減らしてあげる。

家の売却では現地調査から法務局や役所調査、査定など、実に多くの作業が発生します。
時には担当者から書類の提出をお願いされることもありま。
その際にはきちんと整理して渡し、不動産会社の労力を減らしてあげましょう。
大まかな売却の流れなどを知っていれば、これからどういった情報が必要になるかも分かるので、手続きもスムーズに進められます。

家博士家博士

不動産会社と信頼関係が築ければ、困りごとにも親身に対応してもらえる。だから、不動産会社を選ぶときには『信頼できそうかどうか』が重要になるんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。査定価格だけで判断してはいけないというのも、この辺りに関わってくるんだね

ポイント2.売却期間は最低6ヶ月、売り急がない

売却期間イメージ
家の売却は、平均で次の期間がかかります。

  • マンションの場合…4ヶ月
  • 一戸建ての場合…4.5ヶ月

(東日本レインズ・首都圏における過去5年間の平均売却期間)

査定から引き渡しまでの期間

平均なので、場合によってはこれ以上の時間がかかることもあります。

ハウスくんハウスくん

売りに出して1ヶ月売れないと焦りそうだけど、平均でも4ヶ月程度はかかるんだね

家博士家博士

そう。だから、いかに売却に時間がかけられるかがポイントになるんだ。
なかなか売れないからと売り急いでしまうと、価格を安くすることになってしまう。
最低でも6ヶ月程度は余裕を持っておこう

6ヶ月も余裕がない! という場合は即時買取や売却保証といいう選択肢もありますが、売却価格は相場の6〜8割に安くなります。

ポイント3.競合をチェックしてから売出し価格を決める

競合チェックイメージ
3つ目のポイントは競合物件と売出し価格について。

高く売却することを考えた場合、競合の存在が大きく影響するのです。

家博士家博士

例えば、同じマンション内の別の部屋が安く売り出されているような競合がいる場合、高く売ろうと思っても限界があるんだ

ハウスくんハウスくん

確かに同じマンションなら、安い方に注目してしまうね

チェックしておきたい競合物件とチェック方法

競合物件と言っても、単にそのエリア内の大まかな売出し価格を調べればいいわけではありません。

次のような項目が同じ物件に絞ってチェックします。

  • 最寄り駅
  • 築年数
  • 面積
  • 間取り

主要な不動産ポータルサイトで、これらの条件を絞込検索すれば売出し価格の相場が掴めるでしょう。

主要なポータルサイトには次のようなものがあります。

ハウスくんハウスくん

具体的に売出し価格を決める場合は、とりあえず他と同じくらいの価格に設定すればいいのかな?

家博士家博士

一番重視したいのが駅からの距離。
駅からの距離で価格を比較して、他の競合物件より極端に高くなければOKだよ

逆に、競合物件がない(または非常に少ない)場合は、高く売り出すチャンスになります。

売出し価格は購入希望者が最初にチェックする項目でもあるので、自分の希望だけで価格設定しないように注意しましょう。

ポイント4.内覧対応で家の魅力を引き出す

内覧イメージ
購入希望者が実際に家を見ることができる内覧は、家の魅力をアピールする最大のチャンス。

内覧の対応次第で売却できるかどうかが左右されると言っても良いくらいです。

内覧時に注意しておきたいポイントは次の通り。

  1. とにかく相手のスケジュールを優先する
  2. ハウスクリーニングを利用するなど掃除は徹底的に
  3. 物を減らす、消臭に注意する、照明で明るく演出するなどモデルルームをイメージする
  4. 空き家ならホームステージングも有効

家博士家博士

内覧では家の状態も大事だけれど、売主の対応も実は大事。
内覧を申込むということは家に興味を持ってくれているということだから、可能な限り相手の都合に合わせるといった対応を心がけよう



ポイント5.基本的にリフォームはしない

リフォーム相談イメージ
「築年数が古い物件でも、リフォームすれば高く売れるのでは?」

そう考えて、売却前にリフォームを検討するかもしれません。

売却前にリフォームすることはおすすめできません。

なぜなら、リフォームにかかった費用を回収できない可能性が高いからです。

リフォームをするよりも、売出し価格を高めに設定して「リフォーム費用〇万円を売主負担」などとした方が、高く売れやすくなります。

ハウスくんハウスくん

リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せすればいいような気もするけど…

家博士家博士

それが国土交通省の調査でも、個人がリフォームしてもその分の費用を上乗せできないことが分かっている。

ハウスくんハウスくん

築古のマンションをリノベーションして売り出してるのを見るけど、あれはどうなの?


家博士家博士

売り主が宅建業者だと、税金の優遇があったり瑕疵保険がついているなど、売れやすくなるんだ。
そもそも仕入れ価格が相場の6〜8割だから利益も出しやすいしね。


リフォームは売主となるあなたがやるのではなく、買主に任せましょう。

その方が間取りやデザインなど買主が好きなようにできるので、購入者層も広げることができます。

最近は、リフォームプランを3Dのコンピューターグラフィックで何通りか作って、リフォームプラン付きで売る方法もあるよ。

ポイント6.安くなる要因を無くす

対策イメージ
家を高く売るためには、価格が安くなる要因を徹底して無くしましょう。

安くなる要因として、次のような事があります。

境界を確定する

マンションでは関係ありませんが、一戸建てや土地の売却では、境界確定をすることで高く売ることができます。

境界確定とは、隣の土地の所有者と立ち会い、互いに敷地境界を確認して署名捺印すること。

境界確定の費用として、土地家屋調査士へ支払う費用が35万〜80万円ほどかかりますが、境界が確定できればそれ以上に売値を高くできます。

境界確定について詳しくはこちらの記事で解説しています。

土壌汚染・地中障害のリスクを無くす

一戸建てや土地の売却では、古くからの市街地や工場跡地の場合、比較的高い確率で土壌汚染や地中障害があります。

こういった心配がある場合は、土壌汚染調査などをすることで、リスクが軽減されて高値で売れやすくなります。

地中障害とは、地中に埋まった古井戸や浄化槽、産業廃棄物など。
基礎工事の支障になるので、事前に撤去が必要になります。

また土壌汚染とは、農薬・重金属・有機溶剤・油などの物質で土壌が汚染されていること。
昔、次の様なものがあった場合に土壌汚染の可能性が高くなります。

  • クリーニング店
  • ガソリンスタンド
  • メッキ工場
  • 化学工場
  • 印刷工場
  • 第2次大戦の空襲で焼夷弾が落ちたエリア

【参考】環境省・土壌汚染対策法の仕組み

土壌汚染については、こちらで解説しています。

アスベストやPCBのリスクを無くす

比較的大きな規模の店舗併用住宅などでは、建物にアスベストやPCBが使われているリスクを調べることで、高値で売れやすくなります。

アスベストは解体時に飛散し、それを吸い込んだ人がじん肺、悪性中皮腫などの病気を発症することから、解体時の飛散防止や安全対策が必要。
つまり解体費用や処分費用が高くなるというリスクがあるのです。

アスベストは、2006年9月以前の建材に含まれており、特に鉄骨造の古い建物では断熱材として飛散性が高いアスベストが使われているリスクが高くなります。

権利関係を明確にする

特に相続で遺産分割協議が終わっていない場合は、所有者がもめて売却できないリスクがあるため、価格が安くなってしまいがち。

売却前に相続登記をすることで、遺産分割協議と売却を切り離すことができます。

共有名義についてはこちらで詳しく解説しています。

また私道に面している場合は、私道所有者に通行及び掘削の承諾をとることで、後のトラブルのリスクを無くすことができます。

特殊なケースでは、借地権の売却では、底地とセットにすることで高く売ることができます。

借地について詳しくはこちらで解説しています。

底地についてはこちら

未登記・検査済証なしも要注意

一戸建ての場合で未登記や検査済証の無い場合も、リスクを無くすと高く売れやすくなります。

未登記の場合は、登記をしましょう。

詳しくはこちらで解説しています。


検査済証の無い一戸建ても、対応はできます。

その他制限条件を無くす

「退去は3月末」「瑕疵担保免責」など、売り主の都合で条件を増やすほど、価格は下がります。

家を高く売るためには、売主のあなたの都合より、なるべく買主の要求に応えましょう。

また、競合物件が急に増えるようなことがあれば、一時的に売りやめるのもあり。

競合物件が減ってから再び売りに出せば、価格を無理に下げる必要もなくなります。

ポイント7. 瑕疵保険を利用する

説明イメージ
7つ目のポイントは、瑕疵保険を利用すること。

瑕疵保険があると、買主のリスクが軽減されるため、高く売りやすくなります。

また既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、本来は築年数の古い家が対象外になる税金の優遇(住宅ローン控除・すまい給付金など)が利用できるというメリットも。

買主の中には、家を探す条件の一つに既存住宅売買瑕疵保険を考慮している方も増えてきています。

瑕疵保険には、主に次の2種類があります。

  1. 大手不動産会社が独自にオプションで用意する瑕疵保証
  2. 国土交通省が主導する既存住宅売買瑕疵保険

1.大手不動産会社の瑕疵保証は、築年数などの条件をクリアすると、オプションとして無料で利用できます。

ちなみに瑕疵保証があるのは、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。

これらにまとめて無料査定を依頼する場合は、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すると便利です。

2.既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通省の主導で2010年に生まれた保険。

税金の優遇や、1年間又は5年間の保証が付くので、家が高く売れやすくなります。

ただし、事前にインスペクションという専門家の調査を受ける必要があり、調査結果次第で大規模な改修が必要な場合もあります。


まずは信頼できる不動産探しから

探すイメージ
家を高く売るためには、立地など「家そのものが持つ条件」も大切です。

しかし、それだけで高く売れるわけではありません。

売却期間や内覧対応など、売主であるあなた自身が気を付けることで対処できることもあります。

そして何より大切なのが、不動産会社と信頼関係を築くこと。

そのためにも信頼できる不動産会社探しが重要になります。

複数の不動産会社の話を聴き比べて、あなたにとって信頼できる不動産会社を見つけてくださいね。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

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SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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riarie

リアリエでは、複数のリフォームプランを3次元のコンピューターグラフィック(3DCG)で作成するため、家の魅力が大幅にアップ。

さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

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リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる! 試すなら急ぐべき理由とは

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