「家を高く売るためには、どうすればいいの？」
家の売却で、どうすれば高く売れるのかお悩みでしょうか？
確かに家を売るのは一度きりだし、金額も大きいので失敗できないもの。
なんとなく勢いで家を売った後で、『もっと高く売れたのでは…』と後悔するのはイヤですよね。
もし家を高く売るための方法や必要な情報が、分かりやすくまとめてあれば理想ではないでしょうか。
そんなあなたのために、必要な情報をギュッとまとめました！
この記事では、家を高く売るための基礎知識から、すぐに役立つ応用テクニックまで、分かりやすくまとめています。
この記事を読むことで、あなたは家を高く売るための知識を一通り知ることができ、家を安く手放す失敗を防げます。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
家を高く売る基本は買取ではなく仲介で売ること
（※買取と仲介の違いを分かっている方は、次章へ読み勧めて下さい。）
まず家を高く売るために大切なことは、「不動産会社の買取ではなく仲介（一般の売買）で売る」ということ。
なぜなら不動産会社の買取では、価格が相場の6〜8割程度に安くなるからです。
仲介（一般の売買）と買取の違いはこの様なイメージ。
仲介（一般の売買）と買取の違い
仲介（一般の売買）では、あなたの家を買うのは、プロでなく一般人の買い主で素人（エンドユーザー）で住居目的です。
買い主は素人なので、売買価格は基本的に相場通りになり、買い主によっては相場以上の価格でも買ってくれる可能性もあります。
一方買取では、あなたの家を買うのは不動産のプロで、買い取った家は利益と手数料を価格に上乗せして素人へ再販売します。
買い主はプロなので、売買価格は相場より安くなり、相場以上で売れる可能性はありません。
一般的に買取では、価格の上限が相場の8割程度だと言われています。
ハウスくん買取でも高く売る方法は無いの？
家博士買取で高く売るなら、2つの方法があるよ。
やむなく買取なら2つの方法で少しでも高く売る
事情があってやむなく買取を選ぶ場合、少しでも家を高く売るために2つの方法があります。
- 数多くの不動産会社に査定を依頼する
- 『売却保証』で3ヶ月だけ普通に売ってみる
方法1. 数多くの不動産会社に査定を依頼する
1つ目の方法は、10社20社と数多くの不動産会社へ査定を依頼するもの。
なぜなら数多くの不動産会社に査定を依頼することで、相場に近い価格で買い取ってくれる不動産会社が見つかる可能性があるため。
実は最近、買取再販業者が乱立して競争が激化しているため、特に都市部では買取価格が高騰しています。
また買取再販業者の中には、社内事情で利益がほとんど無くても買い取る必要があったり、単に相場を読み違えて高値で査定するところもあります。
こういったレアケース（例外の査定）と出会うためには、分母となる査定依頼の数を増やすほど効果があるのです。
ハウスくんそんなに多くの不動産会社はどうやって探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつも併用すれば、数多くの不動産会社へ査定を依頼できるよ
主要な一括査定サイトは、こちらでまとめています。
方法2. 『売却保証』で3ヶ月だけ普通に売ってみる
2つ目の方法は、3ヶ月だけ普通に売って売れなければ不動産会社が買取る『売却保証』というオプションを利用する方法です。
ただ売却保証を利用するためには、下記の制限があります。
売却保証の制限
- 売却保証がある一部の大手不動産会社に、専任媒介契約で契約すること。
- 売り出し価格、築年数やエリアが、その不動産会社の基準を満たすこと
売却保証について、詳しくはこちらで解説しています。
売却保証が利用できるのは、一部の大手不動産会社のみ。
一括査定サイト「すまいValue」を利用すると、これらの不動産会社へまとめて査定を依頼できます。
ハウスくんまず買取じゃなくて仲介で売るってことだね。
仲介で家を高く売るためにはどうすれば良いの？
家博士仲介で家を高く売るためには、7つのポイントがある。
仲介で家を高く売るための7つのポイント
仲介で家を高く売るための7つのポイントは次の通り。
仲介で家を高く売るための7つのポイント
一つずつ詳しく見ていきましょう。
ポイント1.最も大切な不動産会社選び
家を高く売るために、大きなカギを握るのが不動産会社選びです。
不動産会社選びの基準は、『優秀』で『信頼できる』ということ。
家博士そもそも優秀じゃないと家を高く売れない。
信頼できる不動産会社でないと、騙されて損する恐れがあるからね。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順はこちら。
優秀で信頼できる不動産会社を選ぶ手順
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- 3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して話を聴き比べる
優秀な不動産会社とは、エリアで売却実績が豊富な不動産会社です。
数多くある不動産会社から、まず売却実績を基準に優秀な不動産会社だけに絞りましょう。
その中から、3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して話を聴き比べます。
ハウスくんどうやって売却実績が豊富な不動産会社を探すの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使うと簡単だよ。
家の情報を記入すると、売却実績が豊富な不動産会社を自動でリストアップしてくれるんだ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
査定価格だけでなく信頼できそうかで不動産会社を選ぶ
不動産会社を選ぶときは、査定価格だけでなく、話を聴き比べて信頼できそうな不動産会社を選びましょう。
なぜなら仲介では、査定価格は売れるであろう予想価格にすぎないため。
不動産会社がその価格で売れることを保証してくれるわけではありません。
一部の悪質な不動産会社では、媒介契約を取るために、実際は売れない高い査定価格を出すところもあります。
ただ、そんな不動産会社は、1社だけダントツで高い査定価格なのですぐに分かります。
信頼できる不動産会社は、査定根拠や売却戦略など納得できる説明をしてくれます。
話を聴き比べることで、不動産会社の違いが分かるようになります。
自分でも相場を確認すると判断しやすい
自分でも相場を確認することで、不動産会社の話を判断しやすくなります。
相場を確認するときに気を付けたいのが、売出し価格ではなく実際に売れた価格「成約価格」を調べるという点。
なぜなら、売出し価格はあくまで売主の希望価格で、ある意味売れ残っている価格だから。
実は半数は売れずに売却をあきらめているからです。
実際に売れた価格「成約価格」を知るためには、国内唯一のデータベース「レインズ」を見る必要がありますが、残念ながら個人ではレインズを見ることができません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
個人で成約価格を知る方法として、次のサイトがあります。
詳細を隠した情報は分かりませんが、十分参考になります。
ハウスくん成約情報以外に何か参考になる情報はないの？
家博士一戸建ての場合は土地の価格も調べておくと良いよ。
土地の価格については、こちらで詳しく解説しています。
初めてなら専任媒介、経験者なら一般媒介も
売却が初めてなら、不動産会社との媒介契約は、手厚いサポートが受けられる専任媒介契約が良いでしょう。
売却の経験者なら、一般媒介で複数の不動産会社と契約する方法もあり。
ちなみに不動産会社との媒介契約には3種類の契約方法があります。
【媒介契約の比較】
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約の多さ （2019年実績） | 16％ | 44％ 一番多い | 40％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし | ◯ 契約から7日以内 | ◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
一般媒介については、こちらで詳しく解説しています。
ポイント2.売却期間は最低6ヶ月、売り急がない
家の売却は、平均で次の期間がかかります。
- マンションの場合…4ヶ月
- 一戸建ての場合…4.5ヶ月
（東日本レインズ・首都圏における過去5年間の平均売却期間）
平均なので、場合によってはこれ以上の時間がかかることもあります。
ハウスくん売りに出して1ヶ月売れないと焦りそうだけど、平均でも4ヶ月程度はかかるんだね
家博士売却に時間をかけるほど、高く売れる可能性も高くなる。
最低でも6ヶ月程度は余裕を持っておこう
ポイント3.競合をチェックしてから売出し価格を決める
優秀な不動産会社ならアドバイスしてくれますが、売り出し価格を決める際は、競合のチェックが欠かせません。
家博士特にマンションは比較しやすいから、競合がいると高く売りにくいんだ
チェックしておきたい競合物件とチェック方法
競合物件を調べる際は、次のような項目が同じ物件に絞ってチェックします。
- 最寄り駅
- 築年数
- 面積
- 間取り
主要な不動産ポータルサイトで、これらの条件を絞込検索すれば売出し価格の相場が掴めるでしょう。
主要なポータルサイトには次のようなものがあります。
もし競合物件がない（または非常に少ない）場合は、高く売り出すチャンス。
不動産会社と相談して、高値の売り出し価格にチャレンジしてみましょう。
ポイント4.内覧対応で家の魅力を引き出す
購入希望者が実際に家を見ることができる内覧は、家の魅力をアピールする最大のチャンス。
内覧の対応次第で家が売却できるか、結果に大きく影響します。
内覧時に注意しておきたいポイントは次の通り。
- とにかく相手のスケジュールを優先する
- ハウスクリーニングを利用するなど掃除は徹底的に
- 物を減らす、消臭に注意する、照明で明るく演出するなどモデルルームをイメージする
- 空き家ならホームステージングも有効
家博士内覧では家の状態も大事だけれど、売主の対応も実は大事。
内覧を申込むということは家に興味を持ってくれているということだから、可能な限り相手の都合に合わせるといった対応を心がけよう
ポイント5.基本的にリフォームはしない
売却前に大規模なリフォームはおすすめできません。
なぜなら、リフォームにかかった費用を回収できないことが多いため。
リフォームをするよりも、現状で売出したほうが手取り額は多くなるのです。
ハウスくんリフォームにかかった費用を売却価格に上乗せすればいいような気もするけど…
家博士個人がリフォームしても、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないことは、国土交通省の調査でも分かっているんだ。
宅建業者売り主だから売れるリノベーションマンション
ハウスくん築古のマンションをリノベーションして売り出してるのを見るけど、あれはどうなの？
家博士売り主が宅建業者だと、税金の優遇があったり瑕疵保険がついているなど、売れやすくなるんだ。
そもそも仕入れ価格が相場の6〜8割だから利益も出しやすいしね。
リフォームは買主に任せた方が、間取りやデザインなど買主が好きなようにできるので、購入者層も広げることができます。
最近は、リフォームプランを3Dのコンピューターグラフィックで何通りか作って、リフォームプラン付きで売る方法もあります。
ただし最低限の補修は必要
建具の故障や壁や床の目立つキズなどは、補修（リペア）しておきましょう。
どこまで補修するかは、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。
ポイント6.家の価値を高める
家を高く売るためには、家の価値を高めることも効果的です。
優秀な不動産会社であれば、有効な方法を提案してくれます。
家の価値を高める方法として、次のようなものがあります。
境界を確定する
マンションでは関係ありませんが、一戸建てや土地の売却では、境界確定をすることで高く売ることができます。
境界確定とは、隣の土地の所有者と立ち会い、互いに敷地境界を確認して署名捺印すること。
境界確定の費用として、土地家屋調査士へ支払う費用が35万〜80万円ほどかかりますが、境界が確定できればそれ以上に売値を高くできます。
境界確定について詳しくはこちらの記事で解説しています。
土壌汚染・地中障害のリスクを無くす
一戸建てや土地の売却では、古くからの市街地や工場跡地の場合、比較的高い確率で土壌汚染や地中障害があります。
こういった心配がある場合は、土壌汚染調査などをすることで、リスクが軽減されて高値で売れやすくなります。
地中障害とは、地中に埋まった古井戸や浄化槽、産業廃棄物など。
基礎工事の支障になるので、事前に撤去が必要になります。
また土壌汚染とは、農薬・重金属・有機溶剤・油などの物質で土壌が汚染されていること。
昔、次の様なものがあった場合に土壌汚染の可能性が高くなります。
- クリーニング店
- ガソリンスタンド
- メッキ工場
- 化学工場
- 印刷工場
- 第2次大戦の空襲で焼夷弾が落ちたエリア
【参考】環境省・土壌汚染対策法の仕組み
土壌汚染については、こちらで解説しています。
アスベストやPCBのリスクを無くす
比較的大きな規模の店舗併用住宅などでは、建物にアスベストやPCBが使われているリスクを調べることで、高値で売れやすくなります。
アスベストは解体時に飛散し、それを吸い込んだ人がじん肺、悪性中皮腫などの病気を発症することから、解体時の飛散防止や安全対策が必要。
つまり解体費用や処分費用が高くなるというリスクがあるのです。
アスベストは、2006年9月以前の建材に含まれており、特に鉄骨造の古い建物では断熱材として飛散性が高いアスベストが使われているリスクが高くなります。
権利関係を明確にする
特に相続で遺産分割協議が終わっていない場合は、所有者がもめて売却できないリスクがあるため、価格が安くなってしまいがち。
売却前に相続登記をすることで、遺産分割協議と売却を切り離すことができます。
共有名義についてはこちらで詳しく解説しています。
また私道に面している場合は、私道所有者に通行及び掘削の承諾をとることで、後のトラブルのリスクを無くすことができます。
特殊なケースでは、借地権の売却では、底地とセットにすることで高く売ることができます。
借地について詳しくはこちらで解説しています。
底地についてはこちら
未登記・検査済証なしも要注意
一戸建ての場合で未登記や検査済証の無い場合も、リスクを無くすと高く売れやすくなります。
未登記の場合は、登記をしましょう。
詳しくはこちらで解説しています。
検査済証の無い一戸建ても、対応はできます。
フラット35適合証明、耐震基準適合証明書など
フラット35適合証明をとると、フラット35限定で家を探している人にとって貴重な物件になります。
また耐震基準適合証明書があると、住宅ローン減税の築年数要件が緩和されることもあり、家の価値が高くなります。
その他制限条件を無くす
「退去は3月末」「瑕疵担保免責」など、売り主の都合で条件を増やすほど、価格は下がります。
家を高く売るためには、売主のあなたの都合より、なるべく買主の要求に応えましょう。
また、競合物件が急に増えるようなことがあれば、一時的に売りやめるのもあり。
競合物件が減ってから再び売りに出せば、価格を無理に下げる必要もなくなります。
ポイント7. 瑕疵保険を利用する
7つ目のポイントは、瑕疵保険を利用すること。
瑕疵保険があると、買主のリスクが軽減されるため、高く売りやすくなります。
また既存住宅売買瑕疵保険を利用することで、本来は築年数の古い家が対象外になる税金の優遇（住宅ローン控除・すまい給付金など）が利用できるというメリットも。
買主の中には、家を探す条件の一つに既存住宅売買瑕疵保険を考慮している方も増えてきています。
瑕疵保険には、主に次の2種類があります。
- 大手不動産会社が独自にオプションで用意する瑕疵保証
- 国土交通省が主導する既存住宅売買瑕疵保険
1.大手不動産会社の瑕疵保証は、築年数などの条件をクリアすると、オプションとして無料で利用できます。
ちなみに瑕疵保証があるのは、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介など。
これらにまとめて無料査定を依頼する場合は、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すると便利です。
2.既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通省の主導で2010年に生まれた保険。
税金の優遇や、1年間又は5年間の保証が付くので、家が高く売れやすくなります。
ただし、事前にインスペクションという専門家の調査を受ける必要があり、調査結果次第で大規模な改修が必要な場合もあります。
まずは信頼できる不動産探しから
家を高く売るためには、立地など「家そのものが持つ条件」も大切です。
しかし、それだけで高く売れるわけではありません。
売却期間や内覧対応など、売主であるあなた自身が気を付けることで対処できることもあります。
そして何より大切なのが、不動産会社と信頼関係を築くこと。
そのためにも信頼できる不動産会社探しが重要になります。
複数の不動産会社の話を聴き比べて、あなたにとって信頼できる不動産会社を見つけてくださいね。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
